Normas de alquiler por país
Lo que vale para todas las ciudades de un país: la ley sobre contratos, depósitos, subidas del alquiler y preavisos, cómo registrar tu domicilio, qué tiene que hacer un propietario y adónde van los conflictos. Las páginas de ciudad enlazan aquí en lugar de repetirlo.
AlemaniaAlemania es un país de inquilinos y su derecho de arrendamientos (BGB §§ 535–580a) es de los más favorables al inquilino de Europa: la mayoría de los contratos son indefinidos, el propietario solo puede rescindir con un motivo legal y el depósito está limitado a tres meses de alquiler sin gastos. La dificultad está en entrar. En las grandes ciudades escasean los pisos, la Mietpreisbremse (freno a los alquileres) limita los alquileres nuevos en unos 800 municipios, pero a menudo se ignora, y los propietarios eligen a inquilinos con nóminas alemanas, un historial limpio en la SCHUFA (la agencia alemana de solvencia) y un domicilio registrado.
ArgentinaEl derecho de alquiler en Argentina es nacional: el capítulo de locación del Código Civil y Comercial (artículos 1187 a 1226) se aplica en todas las provincias, mientras que la Ciudad de Buenos Aires y cada provincia añaden sus propias normas sobre inmobiliarias, impuesto de sellos, alquileres de corta duración y procedimiento judicial. Desde que un decreto de necesidad y urgencia del presidente (DNU 70/2023) derogó a finales de diciembre de 2023 la ley de alquileres de 2020, casi todo queda a lo que se pacte: el plazo, la moneda (incluidos los dólares estadounidenses), el índice y cada cuánto sube el alquiler, y el monto del depósito. Lo que el Código sigue fijando es menos, pero importa: un contrato escrito, un plazo de dos años si no se pacta ninguno, las reparaciones a cargo del locador, una penalización del 10 % por irse antes de tiempo y una intimación de diez días antes de cualquier desalojo por falta de pago; en la práctica, lo difícil para quien llega de fuera es la garantía, que suele ser un propietario de un inmueble en la zona o un seguro de caución que hay que pagar.
AustraliaLa ley de alquileres en Australia la hace cada estado y territorio, de modo que Nueva Gales del Sur, Victoria, Queensland y Australia Occidental (donde están Sídney, Melbourne, Brisbane y Perth) tienen cada uno su propia ley, su propio organismo que custodia los depósitos y su propio tribunal o juzgado; esta página recoge lo que tienen en común y después las normas de cada estado. El alquiler se anuncia y se paga por semana (un anuncio dice «650 A$ por semana»), el bond (depósito de garantía) lo guarda un organismo estatal y no el propietario, y desde 2023 los cuatro estados se han ido acercando al plan nacional «A Better Deal for Renters» (un trato mejor para los inquilinos): una sola subida del alquiler al año, sin pujas por el alquiler y, en NSW y Victoria, sin desalojos sin motivo. Queensland sigue permitiendo que el propietario ponga fin a un contrato de plazo fijo al vencer, con dos meses de preaviso, y Australia Occidental sigue permitiendo acabar un contrato sin ningún motivo: su gobierno anunció el 30 de abril de 2026 que esto terminará, pero a octubre de 2026 no se había presentado ningún proyecto de ley.
AustriaEn Austria el edificio decide tus derechos. El Mietrechtsgesetz (MRG, ley de arrendamientos) se aplica por completo, en parte o nada, según cuándo y cómo se construyó el edificio, y solo los pisos con aplicación plena tienen el alquiler limitado (el Richtwert, el alquiler de referencia legal, o el alquiler por categoría, con un 25 % de descuento si el contrato es de duración determinada). La mayoría de los contratos nuevos son de duración determinada, con un mínimo legal de tres años, o de cinco para los firmados desde enero de 2026 cuando el propietario es una empresa, y desde enero de 2026 un freno federal a los alquileres limita las subidas por índice en casi todos los pisos de edificios de viviendas.
BélgicaEl derecho de alquiler en Bélgica es regional: la Región de Bruselas-Capital, Flandes y Valonia tienen cada una sus propias normas de arrendamiento, así que la dirección de la vivienda decide qué ley se aplica. Esta página da más detalle sobre Bruselas e indica en qué se diferencian Flandes y Valonia. En las tres regiones el contrato estándar de vivienda habitual dura nueve años, el alquiler puede subir una vez al año con el indice santé / gezondheidsindex (índice de salud), el depósito suele estar en una cuenta bloqueada a nombre del inquilino y los conflictos van al juge de paix / vrederechter (juez de paz); solo Bruselas permite al inquilino impugnar un alquiler muy por encima de un alquiler de referencia oficial.
CanadáLa ley de alquiler de Canadá depende de cada provincia, así que un piso en Toronto u Ottawa (Ontario), Vancouver (Columbia Británica), Calgary (Alberta) o Montreal (Quebec) trae consigo su propia normativa, su propio tribunal y sus propias normas sobre el depósito; esta página recoge lo que comparte todo el país y después detalla esas cuatro provincias. En todas partes, el alquiler entre un inquilino y el siguiente se fija libremente. En Ontario, Columbia Británica y Quebec, un propietario no puede desalojarte sin un motivo que la ley acepte, y el alquiler solo puede subir una vez al año dentro de un límite o bajo control del tribunal. Alberta es más laxa: el alquiler puede subir una vez al año sin límite de cuantía, y un contrato de duración fija simplemente termina en su fecha. Quebec destaca en el sentido contrario: no hay depósito de ningún tipo, existe un formulario oficial de contrato, no hay un tope anual fijo pero sí el derecho a rechazar cualquier subida, y la mayoría de los contratos terminan el 30 de junio.
ChequiaEl alquiler de vivienda en Chequia se rige por el Código Civil (občanský zákoník, Ley 89/2012 Sb., §§ 2201–2301), cuyas normas sobre arrendamiento de pisos te protegen mientras dura el contrato: el depósito está limitado a tres meses de alquiler, la rescisión del propietario necesita un motivo legal y tienes dos meses para pedir a un tribunal que la revise. Lo inusual es lo poco que te protege entre un contrato y otro: no hay control de alquileres en un contrato nuevo, y los contratos de un año renovados año tras año son legales y la norma, de modo que un propietario puede simplemente dejar que termine el plazo fijo. Desde el 1 de enero de 2026, los propietarios también pueden obtener una orden judicial de desalojo más rápida cuando un contrato ha terminado (a octubre de 2026).
Corea del SurCorea del Sur tiene una sola ley nacional de arrendamientos, la Housing Lease Protection Act (ley de protección del arrendamiento de vivienda), que prevalece sobre el Código Civil a favor del inquilino: el contrato dura como mínimo dos años, el inquilino puede exigir una única renovación de dos años (el «2+2», desde julio de 2020) y el alquiler no puede subir más de un 5 % dentro del contrato ni en esa renovación. Lo que distingue a este país es el dinero: en lugar de alquiler, muchas viviendas se alquilan en jeonse, un depósito global que suele equivaler a buena parte del valor de la vivienda y que el propietario devuelve al final, e incluso los alquileres mensuales (wolse) llevan depósitos de varias mensualidades o más. Proteger ese depósito (mudarte, registrar tu domicilio y conseguir una fecha cierta en el contrato) importa aquí más que casi cualquier otra cosa, como mostró la oleada de fraudes de jeonse desde 2022.
DinamarcaDinamarca tiene dos mundos de alquiler. Más de 550.000 viviendas son almene boliger (vivienda sin ánimo de lucro), que las asociaciones de vivienda alquilan desde listas de espera a alquileres basados en el coste, mientras que los pisos privados están cubiertos por la Lejeloven (ley de arrendamientos), muy protectora del inquilino: en la mayoría de los edificios antiguos el alquiler está limitado por el coste o por comparación con pisos similares, y no lo fija el mercado. Lo que sorprende a los recién llegados es el dinero que se paga por adelantado: el propietario puede pedir hasta tres meses de depósito más hasta tres meses de alquiler pagado por adelantado, además del alquiler del primer mes, y muchos lo hacen.
Emiratos Árabes UnidosEn los Emiratos Árabes Unidos no existe una ley de arrendamientos nacional: cada emirato tiene la suya, así que esta página recoge lo que tienen en común y después las normas de Dubái con más detalle, con comparaciones señaladas para Abu Dabi y Sharjah. El alquiler se anuncia y se pacta por año (un anuncio que dice 85.000 AED significa 85.000 AED al año) y suele pagarse por adelantado con entre uno y doce cheques posfechados (en Dubái, desde junio de 2026, también mensualmente con las empresas adheridas al programa Flexi Rent), y todo contrato debe registrarse en el sistema del emirato (Ejari en Dubái, Tawtheeq en Abu Dabi, el ayuntamiento en Sharjah) antes de que puedan conectarte el agua y la luz. Dubái limita las subidas al renovar según cuánto esté tu alquiler por debajo del índice oficial, Abu Dabi tiene congeladas las subidas en la renovación al 0 % desde junio de 2026 (salvo en las islas de Al Reem y Al Maryah, que forman parte del ADGM) y Sharjah prohíbe subidas durante los tres primeros años de un contrato.
EspañaEl alquiler de vivienda en España se rige por una ley nacional, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), reformada por la Ley por el derecho a la vivienda de 2023, mientras que las comunidades autónomas gestionan las fianzas, las ayudas al alquiler, las licencias de pisos turísticos y la decisión de limitar o no los alquileres. El inquilino de una vivienda habitual tiene una protección sólida (cinco años como mínimo, siete si el propietario es una empresa) y no paga honorarios de agencia, pero en la práctica muchos anuncios son de alquiler de temporada o de habitaciones, que dan menos derechos. El Congreso tumbó el 2 de octubre de 2026 dos reales decretos-leyes de vivienda que habrían reescrito los alquileres de temporada y de habitaciones y limitado las subidas del alquiler, así que las normas de abajo son las que siguen vigentes.
Estados UnidosEn Estados Unidos no existe una ley nacional de alquileres: cada estado regula el arrendamiento con su propia ley, las grandes ciudades añaden sus ordenanzas por encima y la capa federal es fina (discriminación, aviso sobre pintura con plomo, selección de inquilinos). Esta página recoge lo que vale en todo el país y después las normas de Nueva York, California, Massachusetts, Florida, Illinois, Washington y Pensilvania, los estados en los que están nuestras páginas de ciudad, y las del Distrito de Columbia (Washington D. C.), que no es un estado y dicta su propia ley de alquileres a través del DC Council (el consejo del Distrito). La mayoría de los contratos duran 12 meses, la mayor parte de los alquileres de mercado no está controlada, y lo que puede cobrar un propietario por adelantado, cuánto pueden subir los alquileres y lo difícil que es desalojar a un inquilino varían mucho de un estado a otro.
FinlandiaEl alquiler en Finlandia se rige por una sola ley, el Act on Residential Leases (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, 481/1995; ley de arrendamientos de vivienda), y por un mercado repartido entre propietarios privados de pisos sueltos, grandes propietarios institucionales, vivienda de alquiler municipal y otra con ayuda estatal, con límites de ingresos y listas de espera, viviendas con derecho de ocupación y fundaciones de vivienda estudiantil. En el mercado libre el alquiler es lo que diga el contrato: no hay tope de alquiler, solo un control judicial para el alquiler claramente superior al habitual de la zona. La ley se reformó en profundidad con efecto desde el 1 de octubre de 2026, y muchas de las normas nuevas solo se aplican a los contratos firmados desde esa fecha, así que la fecha de tu contrato decide bajo qué normas vives.
FranciaEl alquiler de una vivienda habitual en Francia se rige por una sola ley nacional, la loi du 6 juillet 1989 (la ley de arrendamientos de 1989), reformada por las leyes ALUR (2014), ELAN (2018) y Climat et résilience (clima y resiliencia, 2021): los contratos sin amueblar duran tres años, los amueblados uno, ambos se renuevan automáticamente y el propietario solo puede ponerles fin para vender, para vivir en la casa o por un motivo grave. Lo singular es cuánto fija la ley: un contrato tipo, una lista cerrada de documentos que el propietario puede pedir, honorarios de agencia con tope, la prohibición de alquilar las viviendas con peor calificación energética y, en unos 70 municipios (París, Lille, Lyon, Burdeos, Montpellier y otros), un tope legal a los alquileres. Ese experimento de control de alquileres expira el 24 de noviembre de 2026 si el Parlamento no lo prorroga; una comisión del Senado votó el 14 de octubre de 2026 prorrogarlo hasta noviembre de 2028 y el pleno del Senado debate el proyecto a partir del 21 de octubre de 2026, así que su futuro sigue pendiente a octubre de 2026.
GhanaGhana tiene una única ley nacional de alquileres para todo el país: el Rent Act 1963 (Act 220; ley de alquileres de 1963), modificado por la Rent Control Law 1986 (PNDCL 138; ley de control de alquileres de 1986), que aplica el Rent Control Department (departamento de control de alquileres) con sus rent officers (funcionarios de alquileres). El alquiler se anuncia por meses, pero los propietarios suelen querer uno o dos años pagados por adelantado, aunque la ley limita el alquiler por adelantado a seis meses desde 1963, y en 2026 el Rent Control Department dijo que empezaría a hacer cumplir ese límite y a registrar a todos los propietarios. Un nuevo Rent Act para sustituir a ambas leyes se prometió al Parlamento en junio de 2026, pero a octubre de 2026 no se había presentado.
GreciaEl alquiler de vivienda en Grecia se rige sobre todo por el Código Civil (Astikos Kodikas, arts. 574 y ss.) más una norma superviviente de la antigua ley de arrendamientos: el contrato de alquiler de una vivienda dura al menos tres años, diga lo que diga el contrato (Ley 1703/1987 art. 2.1). No hay control de alquileres, ni límite legal al depósito, ni organismo de custodia de depósitos; en su lugar, el Estado actúa a través del sistema fiscal: todo contrato debe declararse electrónicamente a la autoridad tributaria (AADE), el inquilino lo confirma con su propio número fiscal (AFM), y esa declaración es lo que da acceso a la devolución anual del alquiler y a otras ayudas. Varias normas están cambiando: el alquiler solo se podrá pagar por transferencia bancaria desde el 1 de julio de 2027 (aplazado tres veces), los nuevos alquileres de corta duración están prohibidos en el centro de Atenas hasta el 31 de diciembre de 2026 (en septiembre de 2026 se anunció un año más, pero aún no es ley), y la ventaja fiscal por sacar viviendas vacías al mercado de larga duración cubre los contratos firmados hasta el 31 de diciembre de 2026, a octubre de 2026.
Hong KongEl alquiler de un piso en Hong Kong se rige sobre todo por el propio contrato de arrendamiento: la seguridad de tenencia en las viviendas ordinarias se abolió en 2004, no hay control de alquileres, ni tope al depósito, ni sistema de protección de depósitos, así que lo que firmas es lo que hay. El papel del Estado es sobre todo administrativo (el impuesto de timbre de todo contrato de arrendamiento y el aviso del propietario con el formulario CR109 al Rating and Valuation Department, el departamento de tasación y catastro) más el Lands Tribunal (el tribunal de asuntos inmobiliarios) para recuperar la posesión. La gran excepción es la vivienda subdividida, el 劏房 (unidad subdividida): desde el 22 de enero de 2022 estos contratos tienen un ciclo fijo de cuatro años, alquileres de renovación limitados y depósitos limitados, y desde el 1 de marzo de 2026 se está implantando por fases un nuevo régimen de licencias de Basic Housing Units (viviendas básicas).
HungríaEl alquiler en Hungría se rige por el Housing Act (ley de la vivienda; 1993. évi LXXVIII. törvény, la Lakástörvény) y por el capítulo de arrendamientos del Código Civil (Polgári Törvénykönyv, Ptk.), que dejan en buena medida al contrato el alquiler, el depósito y la duración: no hay control de alquileres, ni límite para el depósito, ni sistema de custodia del depósito, y un propietario particular puede poner fin a un contrato de duración indefinida sin dar motivo. Lo que protege al inquilino es el procedimiento: solo una resolución judicial o una escritura notarial ejecutada por un agente judicial puede echarte, y los agentes judiciales aplazan los desalojos de particulares del 15 de noviembre al 30 de abril. Por eso muchos propietarios piden al inquilino que firme ante notario un kiköltözési nyilatkozat (declaración de abandono de la vivienda), que les permite ahorrarse el juicio. A 2 de octubre de 2026, la moratoria de Budapest sobre nuevos alquileres de corta duración llega hasta el 31 de diciembre de 2026, sin nada decidido para 2027, y no hemos encontrado ningún proyecto de ley en el Parlamento que vaya a cambiar las normas de arrendamiento.
IrlandaIrlanda tiene una única ley nacional de arrendamientos, los Residential Tenancies Acts 2004 a 2026 (leyes de arrendamientos de vivienda), aplicada por un solo organismo estatal, la Residential Tenancies Board (RTB, junta de arrendamientos de vivienda), que registra todos los arrendamientos, resuelve los conflictos en lugar de los tribunales y vela por el cumplimiento de las reglas de alquiler. Desde el 1 de marzo de 2026 hay un tope nacional de subida del alquiler del 2 % anual o de la inflación si esta es menor, y los arrendamientos nuevos se encadenan en ciclos de seis años en los que el derecho del propietario a ponerles fin depende de cuántos arrendamientos tenga. Las habitaciones en la vivienda del propietario y los subarriendos de otros inquilinos son licences (cesiones de uso, no arrendamientos) con muchas menos protecciones, y muchos recién llegados empiezan así.
IslandiaEl alquiler en Islandia se rige por una sola ley nacional, la húsaleigulög (ley de arrendamientos de vivienda), reformada por etapas desde 2024: todo contrato de vivienda debe inscribirse ahora en el registro nacional de contratos de la HMS, el alquiler de un contrato de duración determinada no puede cambiar durante el primer año, y el propietario que quiera poner fin a un contrato indefinido tiene que alegar un motivo legal. No hay tope al alquiler y muchos contratos se indexan al índice de precios al consumo, a menudo mes a mes. Los conflictos van a una comisión estatal gratuita, la kærunefnd húsamála (comisión de reclamaciones de vivienda), cuyas resoluciones obligan a ambas partes, y la mayoría de los trámites prácticos, desde firmar el contrato hasta pedir la ayuda a la vivienda, presuponen que ya tienes una kennitala (número de identificación islandés) y un domicilio registrado.
ItaliaEl alquiler de vivienda en Italia se rige por una ley nacional, la Legge 431/1998, y siguen en vigor partes de la anterior Legge 392/1978 y del Código Civil. Puedes elegir entre un contrato 4+4 de alquiler libre y un contrato 3+2 de canone concordato (alquiler pactado), más barato y con ventajas fiscales, cuyas bandas de alquiler fijan ciudad por ciudad las organizaciones de propietarios y los sindicatos de inquilinos. Lo que llama la atención: todo contrato de más de 30 días debe registrarse en la agencia tributaria en un plazo de 30 días, y un contrato no registrado, «in nero» (en negro), es nulo por ley, lo que da al inquilino una ventaja real. Los desalojos son lentos, a menudo de 6 a 16 meses (idealista/news, mayo de 2026), y por eso los propietarios exigen tanto a los nuevos inquilinos.
JapónJapón tiene una sola ley nacional de arrendamientos: el Código Civil y la Act on Land and Building Leases (shakuchi shakka hō, ley de arrendamientos de terrenos y edificios; 1991), que protege con firmeza al inquilino de un contrato ordinario: se renueva casi automáticamente y el casero solo puede negarse con «causa justificada» valorada por un tribunal. Lo que sorprende a quien llega es el coste de entrada: depósito, reikin (dinero de llave no reembolsable), honorarios de la agencia de hasta un mes de alquiler más impuestos, la comisión de una empresa avalista y el seguro suman a menudo de tres a seis meses de alquiler en la firma, y las costumbres que hay detrás de esos pagos difieren entre la región de Tokio (Kanto) y la de Osaka (Kansai). No hay control de alquileres, pero el casero no puede subir el alquiler a un inquilino que ya vive en la casa sin su acuerdo o sin una decisión judicial.
KeniaKenia no tiene una ley moderna única para el alquiler de vivienda. La antigua Rent Restriction Act (ley de restricción de alquileres) solo protege las viviendas cuyo standard rent (alquiler estándar legal) es de 2500 KSh al mes o menos, un límite que no ha cambiado desde 1981, así que casi todos los pisos de Nairobi y de las demás ciudades quedan fuera y se rigen por el propio contrato, la Land Act 2012 (ley de tierras) y el derecho contractual ordinario. Eso significa que no hay tope para los depósitos, ni sistema de protección del depósito, ni control de alquileres, y que un Landlord and Tenant Bill (proyecto de ley de propietarios e inquilinos) pensado para cambiarlo caducó en 2022 y no se ha vuelto a presentar a octubre de 2026.
LuxemburgoLuxemburgo tiene una sola ley nacional de arrendamientos para todo el Gran Ducado: la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation (ley de arrendamientos de vivienda), reformada por última vez el 1 de agosto de 2024. Sobre el papel es estricta: todo contrato debe ser escrito, el depósito está limitado a dos mensualidades, los honorarios de la agencia se reparten a medias, el alquiler anual no puede superar el 5 % del capital invertido en la vivienda y un contrato que termina se prorroga por tiempo indefinido salvo que el casero tenga un motivo legal. El tope lo fija lo que invirtió el propietario, no los alquileres de la zona, y desde 2024 se pide una reforma de cómo se calcula, sin que a octubre de 2026 se haya presentado ningún proyecto de ley.
MéxicoEn México el derecho de arrendamiento es de competencia estatal: cada uno de los 32 estados, y la Ciudad de México, tiene su propio código civil con su propio capítulo de arrendamiento, así que la dirección de la vivienda decide qué reglas se aplican. Esta página recoge lo común a todo el país (impuestos federales, moneda, normas de consumo y de migración, y el nuevo código nacional de procedimientos civiles) y después las reglas de la Ciudad de México con más detalle. En la Ciudad de México el contrato de arrendamiento de una vivienda debe constar por escrito, dura al menos un año, solo puede subir una vez al año y no más que la inflación del año anterior, y el depósito tiene un tope de un mes de renta; en la práctica, los propietarios piden además un fiador que tenga un inmueble a su nombre o una póliza jurídica, que se compra a una empresa privada, y eso, más que la ley, es lo que hace difícil rentar a quien llega de fuera.
NigeriaNigeria no tiene una ley nacional de arrendamientos: cada uno de los 36 estados dicta la suya, y el Territorio de la Capital Federal (Abuja) sigue una ley federal, así que esta página expone lo que es común y luego las normas del estado de Lagos con más detalle, con un breve apartado sobre Abuja. El alquiler se fija por años y suele pagarse un año por adelantado, más honorarios de agencia, honorarios legales y una caution (depósito de garantía), y la ley de Lagos ya castiga como delito tomar a un inquilino nuevo más de un año de alquiler por adelantado. Un nuevo proyecto de ley de arrendamientos de Lagos que limitaría los honorarios de agencia al 5 % y el anticipo de los sitting tenants (inquilinos que renuevan) mensuales a tres meses de alquiler está en fase de comisión en la State House of Assembly (asamblea legislativa del estado) desde julio de 2025 y no es ley a octubre de 2026.
NoruegaEl alquiler en Noruega se rige por una sola ley nacional, la husleieloven (ley de arrendamientos de vivienda), y no hay control de alquileres: el alquiler se acuerda libremente al empezar y después solo puede subir con el índice de precios al consumo, o hasta el alquiler local corriente tras un contrato largo. Dos cosas sorprenden a los recién llegados. Un propietario puede pedir como depósito hasta seis meses de alquiler, pero debe estar en una cuenta bancaria bloqueada a nombre del propio inquilino, nunca en el bolsillo del propietario. Y casi todo, desde esa cuenta hasta firmar el contrato con BankID, da por hecho que ya tienes un número de identidad noruego.
Nueva ZelandaNueva Zelanda tiene una única ley nacional de arrendamientos, el Residential Tenancies Act 1986 (ley de arrendamientos de vivienda), gestionada por Tenancy Services (parte del Ministry of Business, Innovation and Employment), que custodia todos los bonds (depósitos de garantía) y resuelve los conflictos junto con el Tenancy Tribunal (tribunal de arrendamientos). El alquiler se anuncia y se paga por semana: un anuncio que dice 650 NZ$ significa 650 NZ$ a la semana, y el bond, el alquiler por adelantado y las normas de preaviso se cuentan todos en semanas de alquiler. No hay tope a cuánto puede subir el alquiler, pero solo se puede subir una vez cada 12 meses, y desde el 30 de enero de 2025 un propietario puede volver a poner fin a un contrato periódico con 90 días de preaviso sin dar ningún motivo.
Países BajosEl alquiler neerlandés funciona con un sistema de puntos: el woningwaarderingsstelsel (WWS, sistema de valoración de viviendas) puntúa cada vivienda y, desde la Wet betaalbare huur (ley de alquiler asequible) del 1 de julio de 2024, los puntos fijan un alquiler máximo legal para todo lo que tenga hasta 186 puntos, es decir, para las viviendas sociales y para el nuevo segmento regulado de alquiler medio, también cuando el propietario es particular. Por encima está el sector libre, donde el propietario fija el alquiler inicial, pero las subidas tienen un tope anual. Desde el 1 de julio de 2024 los contratos indefinidos vuelven a ser la norma, el propietario solo puede ponerles fin por los motivos que fija la ley y existe un tribunal nacional de alquileres barato, la Huurcommissie. En la práctica, el problema es la oferta, porque desde las reformas muchos propietarios particulares han ido vendiendo.
PoloniaEl alquiler en Polonia se rige por el Código Civil (Kodeks cywilny) y la ley de protección de los derechos de los inquilinos (ustawa o ochronie praw lokatorów, 2001), que dejan libre el alquiler inicial pero protegen con fuerza al inquilino con un contrato ordinario: el preaviso solo cabe por los motivos que enumera la ley, el desalojo solo se hace por vía judicial y no se desaloja en invierno a quien no tiene adónde ir. Por eso muchos propietarios particulares ofrecen en su lugar el najem okazjonalny (alquiler ocasional) y los propietarios que alquilan como negocio, el najem instytucjonalny (alquiler institucional): el inquilino firma ante notario un acta en la que acepta el desalojo, y se pierden la prohibición de desalojar en invierno y el derecho a una vivienda social. A 1 de octubre de 2026 hay en el Sejm (la cámara baja del Parlamento) proyectos de ley para facilitar la terminación de un contrato ordinario y para regular el alquiler de corta duración, y ninguno es ley.
PortugalEl alquiler de una vivienda en Portugal se rige por el Código Civil portugués (arts. 1064 y ss.) y por el NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano, nuevo régimen del arrendamiento urbano, Lei 6/2006), reformado por última vez por la ley de vivienda de 2023 «Mais Habitação» (Lei 56/2023). Un contrato de vivienda habitual dura al menos un año, se renueva automáticamente y el propietario no puede terminarlo en sus tres primeros años salvo para uso propio; el depósito y el alquiler por adelantado tienen cada uno un tope de dos meses, y todo contrato debe registrarse en la autoridad tributaria. Buena parte de esto puede cambiar: el proyecto del Gobierno para eliminar el tope del depósito, acabar con el límite de los alquileres de contratos nuevos y acelerar los desalojos (Proposta de Lei 103/XVII) superó su primera lectura en el Parlamento el 30 de septiembre de 2026 y está ahora en comisión, donde el PSD y Chega han acordado enmendarlo. Todavía no es ley y siguen aplicándose las reglas actuales (a 1 de octubre de 2026), así que compruébalo antes de fiarte de ello.
Reino UnidoLa legislación de vivienda está descentralizada, así que Inglaterra, Escocia, Gales e Irlanda del Norte tienen cada una sus propias normas de alquiler; esta página sigue las de Inglaterra. Desde que el Renters' Rights Act 2025 (ley de derechos de los inquilinos) entró en vigor el 1 de mayo de 2026, los alquileres privados allí se prorrogan sin fecha de fin, se han acabado los desalojos «no-fault» (sin causa) del section 21 (artículo 21) y el alquiler solo puede subir una vez al año. El alquiler en sí no tiene tope en ninguna parte del Reino Unido: los propietarios fijan el precio de mercado, y los inquilinos pueden pedir a un tribunal que compruebe que una subida no supera ese precio.
SingapurSingapur no tiene una ley de arrendamientos de vivienda: un alquiler privado se apoya en el contrato de alquiler y en el derecho general de contratos y de propiedad, así que lo que firmas decide el depósito, el preaviso, las reparaciones y cómo puede terminar el contrato. No hay sistema de protección de depósitos, ni control de alquileres, ni tribunal de arrendamientos. Lo que el Estado sí regula con rigor es quién puede alquilar qué: los pisos públicos de la HDB (aprobación del propietario, un mínimo de seis meses, un cupo para no ciudadanos que no sean malasios, límites de ocupación), las viviendas privadas (estancia mínima de tres meses y límites de ocupación), los controles de identidad e inmigración a todos los inquilinos, los agentes inmobiliarios con licencia y el stamp duty (impuesto de timbre) sobre todo contrato de alquiler. Las reclamaciones menores derivadas de un alquiler de vivienda de hasta dos años van a los Small Claims Tribunals (tribunales de reclamaciones de menor cuantía).
SudáfricaSudáfrica tiene una sola ley nacional de arrendamientos, la Rental Housing Act 50 of 1999 (ley de vivienda en alquiler), pero cada una de las nueve provincias tiene su propio Rental Housing Tribunal (tribunal de vivienda en alquiler), un servicio gratuito de resolución de conflictos cuyas resoluciones valen como sentencias del Magistrates' Court (juzgado de primera instancia), con sus propias normas sobre prácticas desleales. No hay control de alquileres: el contrato fija el alquiler, la subida anual y el depósito, y la Consumer Protection Act añade un límite de 24 meses a los plazos fijos y un derecho a cancelar antes de tiempo con 20 días hábiles de preaviso cuando el propietario alquila como negocio. Los desalojos requieren una orden judicial, así que cambiar la cerradura o cortar la electricidad es ilegal, y una ley de reforma aprobada en 2014 que haría obligatorios los contratos escritos sigue sin haberse puesto en vigor (a octubre de 2026).
SueciaSuecia tiene dos mercados de alquiler que funcionan con reglas distintas. Los pisos con förstahandskontrakt (contrato de primera mano, directo con el propietario) los alquilan empresas de vivienda con alquileres fijados por negociación colectiva según el sistema del bruksvärde (valor de uso), ofrecen una fuerte seguridad de la tenencia y se adjudican a través de bostadskö (listas de espera de vivienda) que pueden durar años. Casi todos los demás alquilan de segunda mano o a un propietario particular, y desde el 1 de julio de 2026 las viviendas que alquilan particulares se rigen por una nueva Privatuthyrningslag (ley de alquiler privado, SFS 2026:772) que permite a los propietarios cobrar alquileres cercanos a los de mercado.
SuizaMás de la mitad de la población de Suiza vive de alquiler, con arreglo al derecho federal de arrendamientos del CO (Código de Obligaciones; art. 253–273c CO), que se aplica igual en Zúrich, en Ginebra y en todos los demás cantones. No hay tope de alquiler. En su lugar, un alquiler no puede dar al propietario un rendimiento excesivo, y los alquileres se mueven con un tipo hipotecario de referencia publicado, que en octubre de 2026 estaba en el 1,25 %. Lo difícil es entrar: el 1 de junio de 2026 solo el 0,93 % de todas las viviendas de Suiza estaba vacío, y apenas el 0,52 % en el cantón de Zúrich y el 0,31 % en Ginebra. Los propietarios eligen entre los candidatos de visitas abarrotadas y piden un extracto del registro de ejecuciones por deudas, un permiso de residencia y nóminas.
TailandiaTailandia no tiene una ley específica de arrendamientos: el alquiler se rige por el capítulo sobre arrendamiento de bienes del Civil and Commercial Code (código civil y mercantil), más una notificación de protección del consumidor que, desde el 4 de septiembre de 2025, obliga a los propietarios que alquilan tres o más viviendas a usar un contrato tipo, con un tope de tres meses de alquiler entre depósito y alquiler por adelantado juntos. Un propietario particular que alquila un solo condominio queda fuera de esa notificación, así que lo que te protege es el contrato por escrito. Los inquilinos extranjeros alquilan solo con el pasaporte, pero la ley exige que el propietario o el house master (la persona responsable de la vivienda) comunique a inmigración la dirección del extranjero en un plazo de 24 horas, y no existe control de alquileres.