Alquilar en Chile: las normas

El arriendo de una vivienda en una ciudad es un contrato de arrendamiento entre el arrendador y el arrendatario, regido por la Ley 18.101 y, en lo que esa ley no regule, por el Código Civil (Ley 18.101, art. 1). La ley no se aplica a las viviendas amobladas que se arriendan por vacaciones o turismo por periodos de hasta tres meses, a los hoteles y alojamientos similares, a los estacionamientos ni a las viviendas con leasing habitacional de la Ley 19.281 (art. 2). Los derechos del arrendatario según la Ley 18.101 son irrenunciables en el contrato (art. 19). No hay plazo mínimo ni máximo: los contratos son a plazo fijo (a menudo un año), mes a mes o de duración indefinida, y el plazo decide las reglas de aviso (ver Preaviso).

Un contrato de arriendo no tiene que constar por escrito para ser válido, pero la ley presume las condiciones de uno no escrito: sin contrato escrito, se presume que la renta es la que figura en al menos tres meses seguidos de depósitos o recibos y, a falta de ellos, la que declare el arrendatario (art. 20, sustituido por la Ley 21.461, vigente desde el 30 de junio de 2022). Desde esa reforma, las firmas de un contrato escrito deben autorizarse ante notario, que debe pedir los documentos que acrediten que el arrendador puede arrendar el inmueble; un contrato con firmas autorizadas ante notario basta para el cobro rápido por la vía del «monitorio» por arriendo impago (art. 20). Por eso los arrendadores y corredores insisten en firmar en una notaría: el arrendatario paga una pequeña tarifa notarial y obtiene un contrato que el arrendador puede hacer cumplir rápido. El arrendatario también sale ganando, porque el notario comprueba que quien arrienda la vivienda tiene derecho a hacerlo.

Si se vende la vivienda, el comprador a título oneroso solo debe respetar el contrato si se otorgó por escritura pública, y un acreedor hipotecario, solo si esa escritura se inscribió en el registro de propiedad antes de la hipoteca (Código Civil, art. 1962). Los contratos corrientes firmados ante notario no son escrituras públicas, así que una venta puede poner fin al contrato antes de tiempo; el arrendatario puede entonces reclamar una indemnización al arrendador. A octubre de 2026, la Ley 18.101 no se ha modificado desde la reforma de 2022 (LeyChile, versión vigente del 30 de junio de 2022).

Ninguna ley vigente pone tope a la garantía ni dice cuándo debe devolverse (a octubre de 2026). La única norma legal, un tope de un mes con devolución reajustada por el índice de precios al consumidor, estaba en un artículo transitorio de la Ley 18.101 que solo se aplicaba a los contratos firmados en los cuatro años siguientes a 1982 (art. 2 transitorio, n.º 7); los autores de un proyecto de ley de 2023 para regular la garantía confirman que hoy queda por completo en manos del contrato (Boletín 16019-14). En la práctica, la garantía o «mes de garantía» suele ser un mes de arriendo que se paga al firmar, junto con el primer mes por adelantado, así que entrar cuesta al menos dos meses de arriendo, más medio mes de comisión si interviene un corredor (ver Reparaciones). Algunos avisos piden más: el mismo proyecto recoge exigencias de hasta tres meses de garantía o hasta doce meses de arriendo por adelantado.

La garantía sirve para cubrir los daños que van más allá del desgaste normal y las cuentas o gastos comunes impagos. El arrendatario debe devolver la vivienda en el estado en que la recibió, teniendo en cuenta el desgaste por el uso legítimo; si no hay constancia de su estado al principio, se entiende que la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (Código Civil, art. 1947). Por eso, un inventario con fotos fechadas, anexo al contrato, es la mejor defensa del arrendatario. Como ninguna ley fija un plazo, manda la cláusula del contrato sobre cuándo y cómo se devuelve la garantía; léela antes de firmar. Los pagos o devoluciones atrasados entre las partes se reajustan según la variación de la UF entre la fecha en que se debían y la del pago (Ley 18.101, art. 21), lo que se aplica a una garantía devuelta tarde.

La garantía adicional habitual es un aval o codeudor solidario, al que se le piden los mismos papeles de ingresos y el mismo informe comercial que al arrendatario (Boletín 16019-14); algunos arrendadores aceptan a cambio más meses por adelantado. Son prácticas del mercado, no requisitos legales. Pendiente: el Boletín 16019-14 (presentado el 13 de junio de 2023) limitaría la garantía a un mes, regularía su devolución y su reajuste y prohibiría los arriendos en UF; está en la Comisión de Vivienda de la Cámara desde entonces y no es ley (seguimiento del Senado, consultado el 23 de octubre de 2026).

En Chile no hay control de arriendos (a octubre de 2026). La renta inicial, la moneda y cualquier aumento los fija el contrato. La renta puede expresarse en pesos o en UF, la unidad diaria reajustada por inflación que publican el Banco Central y el Servicio de Impuestos Internos (41.199,85 CLP$ el 23 de octubre de 2026, SII). Una renta en UF sube cada día con la inflación, así que el monto en pesos que se paga cambia cada mes; algunos contratos suman además un aumento anual, que los autores del Boletín 16019-14 llaman «doble reajuste». Los contratos en pesos suelen reajustarse una vez al año, o cada seis meses, según el IPC (índice de precios al consumidor, que el INE publica cada mes; 4,1 % en los doce meses hasta septiembre de 2026, tabla del SII). La renta en UF es legal; el proyecto para prohibirla no ha avanzado.

Salvo pacto en contrario, la renta de un predio urbano se paga por meses (Código Civil, art. 1944). Si el arrendador se niega a recibir la renta o a dar recibo, se le puede sortear: el arrendatario puede pagarla en la oficina del Servicio de Tesorerías de la zona, que da un recibo y avisa al arrendador por carta certificada; el pago vale como hecho al arrendador (Ley 18.101, art. 23). El arrendador que se niega sin motivo a dar recibo de la renta puede ser multado con 1 a 60 UF (unos 41.200 a 2.471.991 CLP$ al 23 de octubre de 2026) por el tribunal que conoce del caso (art. 24). Los pagos atrasados se reajustan según la UF y generan intereses (art. 21).

El arrendatario que piensa que la renta es demasiado alta no tiene a qué tribunal acudir: la única palanca es negociar antes de firmar. Como referencia, un análisis de la empresa proptech Inciti sobre la encuesta de hogares CASEN 2024 sitúa el arriendo promedio que pagan los 912.958 hogares arrendatarios de la Región Metropolitana de Santiago en 426.178 CLP$ al mes (The Clinic, julio de 2026); los arriendos que se piden en los contratos nuevos son más altos.

El aviso que debe dar el arrendador depende del tipo de contrato (Ley 18.101). Contrato mes a mes o de duración indefinida: el desahucio del arrendador solo puede darse por vía judicial o por notificación personal de un notario, y el plazo es de dos meses desde la notificación más un mes por cada año completo que el arrendatario haya vivido allí, con un máximo de seis meses en total (art. 3). Plazo fijo de hasta un año: al terminar, el arrendador solo puede pedir la restitución al tribunal, y el arrendatario tiene entonces dos meses desde la notificación de la demanda para irse (art. 4). En ambos casos, el arrendatario que se va antes paga la renta solo hasta el día de la entrega. Plazo fijo de más de un año: el contrato termina en la fecha pactada sin aviso (Código Civil, art. 1954). Si el arrendatario se queda y el arrendador acepta la renta de un periodo posterior, el contrato se renueva en las mismas condiciones por tres meses cada vez (art. 1956).

El arrendatario con un contrato mes a mes o de duración indefinida debe avisar con un periodo de renta completo, normalmente un mes (Código Civil, art. 1976). El arrendatario que deja antes de tiempo un contrato a plazo fijo debe la renta hasta el final del plazo, salvo que proponga a otro arrendatario adecuado y lo garantice (arts. 1945 y 1955); muchos contratos añaden su propia cláusula de salida anticipada con una multa, así que léela. En un contrato de vivienda de más de un año, la cláusula que prohíbe subarrendar permite al arrendatario terminar el contrato antes de tiempo sin pagar la renta restante (Ley 18.101, art. 5).

El desalojo siempre necesita un tribunal. Por un periodo completo de renta impaga, el arrendador puede terminar el contrato tras dos reconvenciones separadas por al menos cuatro días (Código Civil, art. 1977). Desde la Ley 21.461 (junio de 2022), el arrendador puede usar el procedimiento monitorio: el tribunal ordena al arrendatario pagar la renta, los gastos comunes y las deudas de servicios en diez días corridos; si el arrendatario no paga ni presenta una oposición fundada, la orden pasa a ser sentencia firme y el lanzamiento, con ayuda de la policía si hace falta, se produce dentro de los diez días siguientes a que quede firme (arts. 18-A a 18-F). Pagar todo antes del plazo pone fin al juicio (art. 18-E). Los demás juicios de arriendo siguen un procedimiento oral breve ante el tribunal civil (arts. 7–8), en el que el juez puede ordenar la restitución anticipada de una vivienda que el arrendatario ha dañado o dejado inservible (art. 8, n.º 7 bis). Una vez ordenado el lanzamiento, el juez puede suspenderlo en casos graves por hasta 30 días (art. 13). No encontramos ninguna cifra oficial de cuánto tarda un desalojo. Pendiente: el Boletín 18110-07 (Senado, presentado el 4 de marzo de 2026) extendería el procedimiento monitorio a otras demandas de restitución; está en comisión (a octubre de 2026).

El arrendador debe entregar la vivienda y mantenerla en estado de servir, haciendo todas las reparaciones necesarias salvo las menores, llamadas reparaciones locativas, que corresponden al arrendatario (Código Civil, arts. 1924 y 1927). En una casa o un departamento, la parte del arrendatario consiste en conservar la vivienda como la recibió: paredes, pisos y cañerías intactos, vidrios rotos repuestos, puertas, ventanas y cerraduras en funcionamiento y la vivienda razonablemente limpia; no responde del desgaste por el tiempo y el uso legítimo, de los defectos de construcción ni de la antigüedad del edificio (arts. 1970–1972). Si el arrendatario paga una reparación urgente que le corresponde al arrendador, tras avisarle a tiempo, el arrendador debe reembolsársela (art. 1935). El contrato puede cambiar estas obligaciones (art. 1927), y muchos lo hacen; lee la cláusula de reparaciones.

Los servicios (luz, gas, agua, internet) los paga el arrendatario según el contrato. En departamentos y condominios, los gastos comunes (conserjería, aseo, ascensores, consumos comunes) los debe el propietario al edificio, y sigue respondiendo de ellos (Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria, art. 6), pero los contratos casi siempre traspasan los gastos comunes ordinarios al arrendatario; los extraordinarios y el fondo de reserva suelen ser del propietario. Los gastos comunes se pagan dentro de los diez días siguientes al cobro, salvo que el reglamento del edificio diga otra cosa (art. 7), y si hay tres o más cuotas impagas el administrador puede hacer cortar la luz o las telecomunicaciones del departamento (art. 36). La demanda monitoria del arrendador puede incluir los gastos comunes y las cuentas de servicios impagos (Ley 18.101, art. 18-A). El impuesto territorial (contribuciones) lo debe el propietario; el arrendatario que lo paga puede descontarlo de la renta (Ley 17.235, art. 46).

Comisiones de corretaje: ninguna ley fija ni limita la comisión de un corredor de propiedades. La práctica habitual es una comisión de un mes de arriendo, repartida a partes iguales entre arrendador y arrendatario (Boletín 16019-14, fundamentos); pagar la mitad es, por tanto, lo normal, pero sigue pendiente un proyecto para que pague solo quien contrató al corredor (a octubre de 2026).

Chile no tiene un registro obligatorio de domicilio como el padrón de España. Todo residente, chileno o extranjero, se identifica con un número RUN/RUT (Rol Único Nacional, que es también el número tributario) impreso en la cédula de identidad. Un extranjero al que el Servicio Nacional de Migraciones le ha concedido la residencia debe solicitar la cédula de identidad para extranjeros en una oficina del Registro Civil dentro de los 30 días siguientes a la entrada en vigor del permiso, o pagar antes una multa; quien tiene tarjeta de turista no puede obtenerla. La cédula muestra la visa y el RUN del titular, y sigue siendo válida mientras esté en trámite una renovación o una nueva solicitud de residencia (Ley 21.325, art. 43; ChileAtiende, a octubre de 2026). Sin residencia, un extranjero puede obtener igualmente un RUT del SII con el formulario 4415.1 para no residentes, en una oficina del SII (SII). Cuando hay que acreditar un domicilio, las juntas de vecinos pueden estar autorizadas para emitir un certificado de residencia (Ley 19.418, art. 42); también se usan mucho un contrato de arriendo o una cuenta de servicios.

Lo que piden arrendadores y corredores no lo fija la ley. La carpeta habitual, según la describe el proyecto de 2023 que intentó limitarla, es un contrato de trabajo, liquidaciones de sueldo recientes, acreditación de ingresos de tres o cuatro veces la renta, un informe comercial limpio (el informe DICOM/Equifax, a veces en su versión «Platinum»), certificados de cotizaciones de la AFP que muestren continuidad laboral y un aval con papeles parecidos (Boletín 16019-14). Al recién llegado sin historial crediticio chileno, sin liquidaciones de sueldo o sin aval a menudo se le pide a cambio que pague varios meses por adelantado (el Boletín 16019-14 recoge exigencias de hasta doce meses). Rechazar a un postulante por su nacionalidad, su etnia u otros motivos similares sin justificación razonable es discriminación arbitraria: el afectado puede interponer una acción de no discriminación arbitraria ante el tribunal civil en un plazo de 90 días, y el tribunal puede multar al infractor (Ley 20.609, arts. 2, 3, 5 y 12).

Pendiente (a octubre de 2026): el Boletín 17716-07 (presentado el 21 de julio de 2025) prohibiría a los extranjeros en situación migratoria irregular firmar contratos de arriendo urbano; está en la Comisión de Constitución de la Cámara y no es ley.

La regla por defecto depende de la duración del contrato. Según el Código Civil, el arrendatario no puede ceder el contrato ni subarrendar salvo que se le haya autorizado expresamente (art. 1946). Pero en un contrato de vivienda a plazo fijo de más de un año, la facultad de subarrendar se entiende incluida salvo que el contrato la prohíba, y si la prohíbe, el arrendatario puede terminar el contrato antes de tiempo sin deber la renta restante (Ley 18.101, art. 5). Todo lo que la Ley 18.101 dice de arrendadores y arrendatarios se aplica igual a subarrendadores y subarrendatarios (art. 22). Ninguna ley limita lo que puede cobrar un subarrendador.

Los subarrendatarios quedan expuestos cuando el arrendatario principal deja de pagar. Para que les afecte una sentencia de desalojo o de terminación, deben haber sido notificados o haberse hecho parte en el juicio, y al arrendatario se le pregunta bajo juramento si hay subarrendatarios (art. 11); en un juicio por renta impaga contra el subarrendador, los subarrendatarios pueden pagar ellos mismos la deuda antes de la sentencia, frenar el desalojo y recuperar el dinero del subarrendador (art. 12). El subarrendador que se queda con la renta de los subarrendatarios sin pagar al arrendador, y provoca así su desalojo, puede ser multado con 1 a 60 UF (art. 24).

El arriendo por pieza está regulado contra el hacinamiento: las piezas deben cumplir los estándares mínimos de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y su ocupación máxima, y un arriendo que no los cumple es «abusivo» (arts. 24 bis y 24 ter). La municipalidad, la secretaría regional de vivienda o cualquier persona puede denunciarlo ante el juzgado de policía local, que envía a inspectores municipales; las multas van de 5 a 100 UTM (de 360.755 a 7.215.100 CLP$ con la UTM de octubre de 2026), y son de al menos el 30 % del máximo cuando el arrendador se aprovechó de arrendatarios vulnerables (art. 24 quáter).

Para un arriendo largo corriente no hay licencia de arrendador, registro de contratos ni certificado energético (a octubre de 2026). En la práctica, el arrendador necesita un contrato escrito firmado ante notario, que es lo que abre la vía del procedimiento monitorio (Ley 18.101, art. 20). Si arrienda por piezas, la vivienda debe cumplir los estándares de la ordenanza de construcción y los límites de ocupación (arts. 24 bis–24 quáter).

Impuesto a la renta: la renta de hasta dos viviendas adquiridas con DFL-2 (viviendas de hasta 140 m² construidas según el decreto de 1959, que así lo indica la escritura) no constituye renta para una persona natural; la exención cubre las dos viviendas DFL-2 más antiguas, y desde la Ley 21.420 (2022) la renta de una tercera vivienda DFL-2 en adelante debe declararse, sea cual sea su fecha de compra. Las empresas y los empresarios individuales con actividad comercial no tienen la exención. La renta de cualquier otro inmueble, incluidas las viviendas de más de 140 m², debe declararse en la declaración anual del impuesto a la renta (asistente de arriendos del SII, Operación Renta 2025; preguntas frecuentes del SII actualizadas en julio de 2025), donde para las personas naturales tributa con las tasas progresivas del Global Complementario, desde un tramo exento hasta el 40 %. El asistente de declaración del SII pide el RUT de cada arrendatario.

Arriendos amoblados y de corta duración: arrendar una vivienda amoblada está afecto a IVA del 19 % (DL 825, arts. 8 letra g y 14), sobre la renta menos el 11 % anual del avalúo fiscal del inmueble (art. 17). El SII dice que incluso quien tiene dos viviendas DFL-2 y arrienda una de vez en cuando a través de una plataforma debe declarar este IVA cada mes en el formulario F29, mientras la renta sigue exenta del impuesto a la renta. Los arriendos amoblados por vacaciones de hasta tres meses quedan fuera de la Ley 18.101, aunque los conflictos siguen su procedimiento judicial (art. 2). En los departamentos, el reglamento de copropiedad del edificio puede fijar normas y sanciones para que el uso como alojamiento temporal, hospedaje turístico o apart-hotel no moleste a los residentes permanentes (Ley 21.442, art. 8 letra j). No encontramos ninguna licencia nacional ni municipal de Santiago específica para los arriendos cortos de particulares (a octubre de 2026).

Los conflictos de arriendo van a los tribunales civiles (juzgados de letras), por el procedimiento oral breve de la Ley 18.101: una audiencia el quinto día hábil después de la notificación, un llamado obligatorio a conciliación, hasta cuatro testigos por parte y prueba apreciada libremente; solo la sentencia definitiva puede apelarse, y la apelación no la suspende (arts. 7, 8 y 17). Las partes pueden comparecer sin abogado en primera instancia si la renta no supera las 4 UTM al mes (288.604 CLP$ en octubre de 2026) (art. 8, n.º 10). El arriendo abusivo por piezas va a los juzgados de policía local (art. 24 quáter). La discriminación arbitraria de un arrendador puede llevarse al tribunal civil según la Ley 20.609.

No hay un tribunal de arriendos ni un servicio público de mediación para los contratos. La asesoría y la representación jurídica gratuitas para quienes no pueden pagar un abogado las dan las Corporaciones de Asistencia Judicial (CAJ), organismos regionales públicos de asistencia jurídica que dependen del Ministerio de Justicia; la de la Región Metropolitana tiene una línea gratuita, el 800 025 000. Los corredores de propiedades son empresas, y las quejas por el servicio de una corredora pueden ir al SERNAC, el servicio nacional del consumidor (su página web no estaba accesible cuando la consultamos el 23 de octubre de 2026). No encontramos ningún sindicato nacional de inquilinos con un servicio de asesoría para arrendatarios del mercado privado (a octubre de 2026).

Ayudas del Estado para el arriendo: el Subsidio de Arriendo (DS 52 de 2013, a cargo del MINVU) paga en total 170 UF (unos 7.003.974 CLP$) a lo largo de hasta ocho años, con un máximo de 4,2 UF al mes (4,9 UF en la Región Metropolitana y otras cinco regiones), por una vivienda cuya renta no supere las 11 UF (13 UF en esas regiones, unos 535.598 CLP$). Los postulantes necesitan una cédula vigente (los extranjeros, la cédula de identidad para extranjeros, así que los residentes legales pueden postular), deben postular con cónyuge, conviviente o hijo, salvo que tengan más de 60 años, de modo que un recién llegado solo menor de 60 años no puede acceder; además, deben estar en el Registro Social de Hogares dentro del tramo del 70 %, tener un ahorro de 4 UF y unos ingresos familiares de 7 a 25 UF al mes. La convocatoria de 2026 cerró el 7 de agosto de 2026 (ChileAtiende; valores en pesos según la UF del 23 de octubre de 2026). Llega a pocos arrendatarios: unas 8450 familias en 2026 (Inciti vía The Clinic).