Alquilar en Bélgica: las normas

En la Región de Bruselas-Capital, los contratos se rigen por el Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode (Código de la Vivienda de Bruselas). Desde el 1 de enero de 2018, todo contrato de vivienda debe constar por escrito y debe adjuntarse el anexo explicativo de la región. Antes de firmar, el propietario debe dar al inquilino el alquiler (que no puede incluir los gastos), una estimación de los gastos, la situación de los contadores, el certificado energético (certificat PEB) y, desde el 1 de noviembre de 2024, la superficie habitable y el alquiler de referencia oficial; un inspector regional puede multar al propietario con entre 50 € y 200 € por información que falte. Un bail de résidence principale (contrato de residencia principal) se considera de nueve años y después se prorroga por periodos de tres años salvo que se dé preaviso. Se permite un contrato corto de tres años o menos si consta por escrito; puede prorrogarse una vez por escrito, hasta tres años en total. Si nadie da preaviso a tiempo, o el inquilino sigue en la vivienda sin oposición, pasa a ser un contrato de nueve años desde la fecha de inicio original y con el mismo alquiler. Bruselas tiene también un bail étudiant (contrato de estudiante, de hasta 12 meses), un bail de colocation (contrato de piso compartido, con un pacte de colocation obligatorio entre los compañeros) y contratos de más de nueve años o vitalicios (Code du Logement, arts. 217, 218, 237–239; Bruxelles Logement, a septiembre de 2026).

El propietario debe registrar el contrato en los dos meses siguientes a la firma, sin coste. En Bruselas esto se hace desde el 1 de enero de 2025 en la plataforma regional Irisrent; tras una sentencia del Tribunal Constitucional de 3 de abril de 2025, también debe hacerse en la plataforma federal MyRent. Mientras el contrato no esté registrado, el propietario no puede indexar el alquiler; si sigue sin registrar pasados esos dos meses, el inquilino puede irse sin preaviso ni indemnización (art. 228/5). Inquilino y propietario deben además redactar juntos un inventario de entrada detallado (état des lieux / plaatsbeschrijving), con la vivienda vacía o durante el primer mes. Si recurren a un único perito para ambos, se reparten los honorarios; si una parte se niega, el juez de paz puede nombrar a un perito (art. 220).

Flandes aplica el Vlaams Woninghuurdecreet (decreto flamenco de arrendamientos de vivienda) a los contratos firmados desde el 1 de enero de 2019, y Valonia su decreto de 15 de marzo de 2018 a los firmados o renovados desde el 1 de septiembre de 2018 (los contratos más antiguos siguen la antigua ley federal). La estructura es la misma: un contrato por defecto de nueve años, un contrato corto de hasta tres años y el registro por el propietario en dos meses (a través de MyRent). Las diferencias: en Flandes un plazo de entre tres y nueve años cuenta como de nueve años, y un contrato corto puede prorrogarse una vez. En Valonia un contrato corto puede prorrogarse dos veces, siempre dentro de tres años en total. Ambas regiones exigen un inventario de entrada conjunto en el primer mes, que se registra con el contrato (vlaanderen.be; decreto valón, arts. 27 y 55, a septiembre de 2026).

En Bruselas, para los contratos firmados o renovados desde el 1 de noviembre de 2024, la garantie locative (depósito de alquiler) no puede superar dos meses de alquiler, sea cual sea su forma. El inquilino elige entre cinco formas: una cuenta individual bloqueada a nombre del inquilino, cuyos intereses son del inquilino; un aval bancario gestionado a través del CPAS (centro público de asistencia social); un aval bancario que el inquilino va constituyendo en cuotas mensuales iguales durante un máximo de tres años, que el banco donde se cobran los ingresos del inquilino no puede denegar por motivos de solvencia y por el que no cobra intereses; una garantía en manos de un banco, a nombre del inquilino; o un avalista personal. El efectivo o una transferencia a la cuenta propia del propietario no es una de las formas permitidas: el propietario que recibe el dinero así debe intereses a tipo de mercado, y el inquilino puede entonces descontar el depósito del alquiler y ponerlo a su nombre (Code du Logement, arts. 248–249, a septiembre de 2026). Los hogares por debajo de un límite de ingresos pueden recibir ayuda para constituir el depósito del Fonds du Logement (fondo de la vivienda de Bruselas).

En todas las regiones, el banco libera el depósito solo con un acuerdo escrito firmado por ambas partes una vez terminado el contrato, o con una decisión judicial. En Bruselas debe liberarse en los dos meses siguientes a la devolución de las llaves; pasado ese plazo, el propietario debe un 10 % adicional del alquiler mensual por cada mes de retraso (art. 249, desde el 1 de noviembre de 2024). En las tres regiones, la mayoría de los conflictos son por daños. El inventario de salida, redactado cuando el inquilino se ha ido y antes de devolver las llaves, se compara con el inventario de entrada, y el desgaste normal y el paso del tiempo no corren a cargo del inquilino. Sin inventario de entrada, se presume que el inquilino recibió la vivienda en el estado en que la devuelve, salvo que el propietario pruebe lo contrario (Bruxelles Logement; vlaanderen.be).

Flandes permite hasta tres meses de alquiler, en una sola forma: una cuenta bloqueada a nombre del inquilino, una garantía en manos de un banco, un acuerdo bancario a través del OCMW (nombre neerlandés del CPAS) o, si el propietario está de acuerdo, un avalista personal. Si un propietario flamenco se queda el dinero personalmente, el inquilino puede tratarlo como alquiler ya pagado; el Vlaams Woningfonds ofrece un préstamo sin intereses para el depósito. Valonia limita el depósito a dos meses de alquiler (decreto de 19 de mayo de 2023) en tres formas: una cuenta individual bloqueada, un aval bancario constituido gradualmente o un aval bancario del CPAS. También puede consignarse en la Caja federal de Depósitos y Consignaciones a través de e-DEPO, y la Société wallonne du Crédit social ofrece un préstamo del 0 % para el depósito (a septiembre de 2026).

En Bélgica no hay tope de alquiler, pero Bruselas es lo que más se le acerca. Todo contrato de Bruselas debe indicar el alquiler de referencia de la vivienda, tomado de la tabla indicativa regional de loyers.brussels. Un alquiler se presume abusif (abusivo) si supera en más de un 20 % el alquiler de referencia, salvo que el propietario demuestre características de confort sustanciales, o si está dentro de ese 20 % pero la vivienda tiene defectos de calidad sustanciales. Desde el 1 de mayo de 2025, un propietario no puede proponer un alquiler abusivo, y el inquilino puede pedir que se revise: a partir del tercer mes de un contrato corto de más de un año, o del cuarto mes de un contrato más largo. Cualquiera de las partes puede pedir a la Commission paritaire locative (comisión paritaria de alquileres) un dictamen gratuito y no vinculante en dos meses, seguido de una conciliación. El inquilino también puede acudir directamente al juez de paz, que puede dar efecto retroactivo a una reducción hasta cuatro meses antes de presentarse la reclamación (Code du Logement, arts. 224–225; Bruxelles Logement, a septiembre de 2026).

Esta materia sigue cambiando. El 17 de septiembre de 2026, el Tribunal Constitucional rechazó un recurso contra las normas de alquiler abusivo presentado por grupos de propietarios, agentes y promotores. La tabla se basa en datos de 2017–2020, y la región ha dicho que no se actualizará antes de 2027 (Batibouw, 2026). El acuerdo de coalición de Bruselas de febrero de 2026 prevé además incentivos voluntarios para los propietarios que cobren el alquiler de referencia; a septiembre de 2026 son un plan, no una norma (La DH, 13 de febrero de 2026).

En todas las regiones, el alquiler puede indexarse una vez al año en el aniversario del contrato, solo tras una petición escrita y con un máximo de tres meses de efecto retroactivo. La fórmula usa el índice de salud: alquiler base × índice del mes anterior al aniversario ÷ índice del mes anterior a la firma. En Bruselas y Valonia, la indexación exige además un contrato registrado. Bruselas exige también un certificado energético válido entregado al inquilino; sin él no es posible ninguna indexación. En los contratos de Bruselas anteriores al 14 de octubre de 2022 sobre viviendas con calificación PEB E, F o G, cada indexación se reduce con un factor de corrección (en torno a 0,89–0,98) hasta que la vivienda obtenga un certificado mejor o empiece un contrato nuevo. En Flandes se aplica un factor de corrección a los contratos anteriores al 1 de octubre de 2022 sobre viviendas con calificación EPC D, E o F o sin EPC válido; para la indexación completa hace falta la etiqueta C o mejor. En Valonia, la indexación de las viviendas con calificación D a G estuvo limitada del 1 de noviembre de 2022 al 31 de octubre de 2023; el alquiler reducido sigue siendo la base de las indexaciones posteriores, pero no se aplica ningún límite PEB a las nuevas indexaciones (wallonie.be, actualizado en julio de 2026). En Flandes y Valonia, las únicas herramientas oficiales de alquiler son indicativas (la Huurschatter en Flandes, una tabla valona). En las tres regiones, un cambio de alquiler fuera de la indexación solo es posible al final de cada periodo de tres años, de común acuerdo o a través del juez de paz; en Bruselas, el inquilino también puede pedir que se reduzca un alquiler abusivo, como se ha explicado antes.

En un contrato de nueve años de Bruselas, el inquilino puede irse en cualquier momento con tres meses de preaviso. Si el contrato termina en su primer, segundo o tercer año, el inquilino debe una indemnización de tres, dos o un mes de alquiler. El propietario solo puede poner fin al contrato por motivos legales, siempre con seis meses de preaviso. Son estos: vivir en la vivienda o alojar a familiares cercanos, en cualquier momento (los parientes de tercer grado solo a partir del final de los tres primeros años), con una penalización de 18 meses de alquiler si la vivienda no se ocupa en el plazo de un año y durante dos años; obras importantes de coste superior a tres años de alquiler, al final del primer o del segundo periodo de tres años; o sin motivo alguno al final del primer o del segundo periodo de tres años, pagando nueve o seis meses de alquiler. Cuando el propietario da preaviso, el inquilino puede irse con un mes de preaviso y sin indemnización. En un contrato corto, el inquilino puede irse en cualquier momento con tres meses de preaviso y un mes de alquiler. El propietario solo puede ponerle fin antes de tiempo pasado el primer año, para vivir en la vivienda o alojar a familiares, con tres meses de preaviso y un mes de alquiler. El estudiante puede poner fin a un contrato de estudiante con dos meses de preaviso y sin indemnización (Code du Logement, arts. 237, 238 y 256, a septiembre de 2026).

En Bruselas, solo un juez de paz puede ordenar un desalojo. El propietario debe enviar primero un requerimiento formal antes de reclamar alquileres impagados, y el juez debe valorar si poner fin al contrato es proporcionado. El desalojo no puede ejecutarse hasta un mes después de notificada la sentencia, y en ningún caso entre el 1 de noviembre y el 15 de marzo (moratoria invernal, desde el 31 de agosto de 2023), salvo excepciones muy limitadas. El propietario que desaloja sin orden judicial debe 18 meses de alquiler (arts. 233/1, 233undecies, 233duodecies). En Bruselas, el inquilino que se enfrente al fin de un contrato en circunstancias excepcionales puede pedir una prórroga por carta certificada al menos un mes antes de que termine.

Flandes se diferencia en los contratos cortos. El inquilino paga un mes y medio, un mes o medio mes de alquiler cuando se va con tres meses de preaviso en el primer, segundo o tercer año, y el propietario no puede poner fin antes de tiempo a un contrato corto en ningún caso. En los contratos de nueve años la escala es la misma (tres, dos o un mes de alquiler), pero en los contratos desde 2019 el propietario puede dar preaviso por una reforma importante en cualquier momento a partir del final del tercer año. Valonia sigue el modelo de Bruselas: el inquilino de un contrato corto paga un mes de alquiler, el propietario puede poner fin a un contrato corto pasado el primer año para vivir en la vivienda, y a los contratos de nueve años se aplican los mismos motivos e indemnizaciones (vlaanderen.be; decreto valón, art. 55, a septiembre de 2026).

En Bruselas, el Gobierno ha fijado una lista vinculante de quién repara qué, y el contrato no puede apartarse de ella. El inquilino se ocupa de las reparaciones y el mantenimiento menores: la revisión anual de la caldera, el deshollinado, quitar la cal de los grifos, las bombillas y el jardín. El propietario paga todo lo demás que haga falta para el uso normal, incluido cambiar una caldera averiada, el tejado y cualquier cosa causada por la antigüedad. La vivienda debe cumplir desde el principio y durante todo el contrato las normas mínimas regionales de seguridad, salubridad y equipamiento básico, y el servicio regional de inspección puede prohibir que una vivienda se alquile (Code du Logement, arts. 219 y 223). Flandes y Valonia aplican el mismo principio: las reparaciones menores son del inquilino y las debidas a la antigüedad o a la fuerza mayor, del propietario.

En Bruselas, los gastos se indican por separado del alquiler, ya sea como costes reales (a menudo con anticipos mensuales) o como una suma fija, y el propietario debe estimarlos antes de la firma. El précompte immobilier / onroerende voorheffing (impuesto sobre bienes inmuebles) de Bruselas siempre es del propietario en un contrato de residencia principal, de estudiante o de piso compartido. Los honorarios de la agencia los paga quien contrató al agente: en Bruselas es nula la cláusula que obliga al inquilino a pagar los honorarios de un agente contratado por el propietario (Code du Logement, según el resumen de Droits Quotidiens, agosto de 2026), y los portales de vivienda de Flandes y Valonia indican la misma norma para sus regiones. El inquilino solo paga si contrató él mismo al agente, por ejemplo para encontrar vivienda.

Desde el 1 de noviembre de 2024, el inquilino de Bruselas debe asegurarse contra incendio y daños por agua antes de mudarse, salvo que el contrato diga otra cosa. En Flandes, tanto el inquilino como el propietario tienen que contratar un seguro de incendios desde 2019. En Bruselas, el propietario solo puede pedir el alquiler por transferencia bancaria o ingreso en una cuenta bancaria indicada en el contrato, y se prohíben las cláusulas penales por retraso en el alquiler (siguen aplicándose los intereses legales) (arts. 220/1, 225/1, 225/2).

En todas las regiones, toda persona que se mude debe registrar la nueva dirección en el servicio de población de la commune / gemeente (municipio) en un plazo de ocho días hábiles. Un agente de policía de barrio (agent de quartier / wijkagent) pasa entonces, por lo general en un plazo de 15 días, a comprobar que de verdad vives allí. Cuando se ha hecho la comprobación, vuelves al ayuntamiento para actualizar el chip de tu documento de identidad o tarjeta de residencia. El registro es gratuito (ayuntamiento de Berchem-Sainte-Agathe; droitsquotidiens.be, septiembre de 2026). Tu dirección registrada (domicilio) es la que usan los bancos, la seguridad social, los colegios y la administración tributaria.

La ley limita lo que un propietario puede pedir a un candidato. En Bruselas, el artículo 32 del Código de Bruselas sobre igualdad y no discriminación (que sustituyó al antiguo artículo del Code du Logement, derogado el 24 de enero de 2025) solo permite: nombre y un medio de contacto antes de una visita; el importe de tus recursos económicos (o una estimación) y el tamaño de tu hogar al presentar la solicitud; y, para redactar el contrato, un documento que acredite tu identidad y tu capacidad para firmar, además de tu estado civil si estás casado o en convivencia legal. No se puede pedir nada más, y la región publica un formulario de solicitud estándar. Es ilegal rechazar a un candidato por motivos como la nacionalidad, la situación de residencia, el patrimonio, el origen social, el idioma, la salud, la edad o la situación familiar (Bruxelles Logement, a septiembre de 2026). En la práctica sigue siendo habitual pedir unos ingresos de en torno a tres veces el alquiler. En abril de 2026, el Consejo de Estado anuló una multa regional a unos propietarios que habían rechazado a una pareja que ganaba algo menos de tres veces el alquiler más los gastos, lo que la inspección había tratado como discriminación por patrimonio; es una sola sentencia, no una regla general (RTBF, 25 de abril de 2026).

Flandes permite pedir datos de contacto prácticos antes de una visita y, cuando muestras un interés real, tu dirección, estado civil, composición del hogar y el importe de tus ingresos o una prueba de solvencia. El propietario puede preguntar solo cuánto ganas, no quién te lo paga, y nunca por tu salud o tus antecedentes penales. En Valonia el propietario puede comprobar el importe de los ingresos (por ejemplo con una nómina o un extracto bancario), pero no su origen, y el portal de vivienda valón considera discriminatorio exigir un contrato de trabajo indefinido (logement.wallonie.be, a septiembre de 2026). Las denuncias por discriminación pueden presentarse en todas las regiones ante Unia, el organismo federal para la igualdad.

En un contrato de residencia principal de Bruselas, el inquilino nunca puede subarrendar toda la vivienda. Solo puede subarrendar una parte, con el consentimiento del propietario y si el inquilino sigue viviendo en el resto. El proyecto de subarriendo debe enviarse al propietario por correo certificado al menos 15 días antes de la firma, y no puede durar más que el contrato principal. Si el propietario pone fin al contrato principal, el inquilino debe comunicárselo al subarrendatario en 15 días. Si el inquilino lo termina antes de tiempo, el subarrendatario recibe tres meses de preaviso y tres meses de alquiler como indemnización. Una cession (cesión de todo el contrato a otra persona) necesita el consentimiento previo y por escrito del propietario; en Bruselas el propietario debe responder en 30 días, o se presume el consentimiento (Code du Logement, art. 230).

Los pisos compartidos son habituales. En un bail de colocation de Bruselas o de Valonia, todos los compañeros responden solidariamente ante el propietario del alquiler completo, y firman entre ellos un pacto que regula el reparto del alquiler, los daños y las salidas. En Valonia, un compañero puede irse con tres meses de preaviso y queda liberado sin coste si el propietario y los demás aceptan a un sustituto. Sin sustituto, el compañero que se va paga a los demás tres veces su parte del alquiler (decreto valón, arts. 66–68).

Flandes tiene la misma norma de subarriendo parcial. Si el inquilino principal y el subarrendatario forman dos hogares distintos, cambia el número de viviendas y el ayuntamiento debe conceder antes un permiso (omgevingsvergunning). En Bruselas, el inquilino que alquila la vivienda o una habitación a turistas para estancias cortas necesita el consentimiento escrito del propietario, y el alquiler debe registrarse como alojamiento turístico (véase «Para propietarios»).

Para alquilar en Bruselas, el propietario necesita una vivienda que cumpla las normas mínimas regionales, un certificado energético PEB válido y un contrato escrito con el anexo regional. Antes de firmar, debe dar la información exigida (alquiler, gastos estimados, PEB, superficie habitable, alquiler de referencia), y todo anuncio debe incluirla también. En los dos meses siguientes el contrato debe registrarse en Irisrent y MyRent. El propietario debe además hacer un inventario de entrada conjunto, seguir las normas del depósito y la lista de no discriminación y, desde el 1 de mayo de 2025, no proponer un alquiler más de un 20 % por encima del alquiler de referencia sin un confort sustancial que lo justifique. Desde el 6 de enero de 2024, el inquilino con un contrato de residencia principal (no corto) que tenga su domicilio en la vivienda tiene un derecho de tanteo si se vende, y debe ser informado por carta certificada antes de cualquier venta (Code du Logement, arts. 217, 218, 224/1, 247/1–247/2). En Bruselas, alquilar a través de una agence immobilière sociale (agencia inmobiliaria social) supone alquiler garantizado y exención del impuesto sobre bienes inmuebles a cambio de un alquiler por debajo del mercado. Flandes y Valonia también exigen registro, un certificado energético (EPC / PEB) visible en los anuncios y normas mínimas de habitabilidad.

El impuesto sobre la renta es federal, así que es el mismo en las tres regiones. Un propietario particular que alquila a una persona que no usa la vivienda para trabajar no tributa por el alquiler cobrado, sino por el revenu cadastral / kadastraal inkomen (renta catastral) indexado de la vivienda, multiplicado por 1,4. Esa cifra se suma a los demás ingresos y tributa a tipos progresivos. El coeficiente de indexación es 2,2446 para los ingresos de 2025 y 2,3000 para los de 2026. En los alquileres amueblados, el 40 % del alquiler se considera alquiler del mobiliario: la mitad es deducible como gastos a tanto alzado, y el resto tributa al 30 %. Alquilar a una empresa o para uso profesional tributa por el alquiler real (SPF Finances, el servicio público federal de finanzas, a septiembre de 2026). El acuerdo de coalición federal de 2025 anunció el paso a tributar los alquileres reales de segundas y siguientes viviendas, pero a septiembre de 2026 no había entrado en vigor: SPF Finances sigue aplicando la base catastral a los ingresos de 2026. La prensa del sector informa además de que la deducción ordinaria de los intereses hipotecarios de viviendas distintas de la propia se eliminó de la declaración de 2026 (ingresos de 2025); no se comprobó este punto con SPF Finances (Batibouw, 2026).

El alquiler de corta duración en Bruselas, desde una noche hasta 90 días consecutivos, necesita un certificado de urbanismo y un certificado de seguridad contra incendios del ayuntamiento, y registrarse en Bruxelles Economie et Emploi antes del primer anuncio. La región grava las pernoctaciones (ordenanza de 8 de mayo de 2014). Los ayuntamientos y las normas de la copropiedad pueden añadir límites.

Todos los conflictos de alquiler van al juez de paz de la zona donde esté la vivienda. Antes de cualquier pleito, cualquiera de las partes puede pedir al tribunal una audiencia de conciliación gratuita: no hace falta abogado y el juez actúa como mediador. Después, el caso puede iniciarse con la comparecencia conjunta de ambas partes, con una requête (solicitud escrita) presentada en el tribunal o con una citación de un agente judicial. La tasa de registro judicial es de 50 € ante el juez de paz y suele cargarse al final a la parte que pierde (web de los tribunales, a septiembre de 2026). En todas partes hay asesoramiento jurídico gratuito de primera línea, y asistencia jurídica gratuita para quienes tienen ingresos bajos. En Bruselas, es nula una cláusula de arbitraje firmada antes de que surja un conflicto, y la comisión paritaria de alquileres da dictámenes gratuitos sobre los niveles de alquiler.

Bruselas: Bruxelles Logement, la administración regional de vivienda, publica los modelos de contrato y de aviso y gestiona los servicios de Irisrent y de la comisión. El Syndicat des Locataires (asociación de inquilinos) tiene una línea telefónica jurídica para inquilinos, y el Fonds du Logement ayuda a financiar depósitos. Flandes: todos los ayuntamientos tienen un woonloket (ventanilla de vivienda). La Huurdersbond (sindicato de inquilinos) provincial da asesoramiento jurídico a sus miembros por unos 12–35 € al año, y el Helpdesk Private Huur responde a las preguntas en diez días hábiles. Muchas ciudades ofrecen mediación de alquileres gratuita, y los propietarios pueden acudir a los Verenigde Eigenaars o a la Eigenaarsbond. Valonia: las oficinas regionales Info-Conseils Logement y la línea de atención infobail del servicio público valón (SPW) asesoran a ambas partes.

En caso de atrasos en el alquiler, puede intervenir el CPAS/OCMW. En Flandes, su intervención a través del Fondo contra los desalojos paga la mitad de los atrasos directamente al propietario con un plan de pago, y el propietario se compromete a no acudir a los tribunales mientras se cumpla el plan (vlaanderen.be, a septiembre de 2026).