Alquilar en Argentina: las normas

El alquiler de una vivienda es un contrato de locación entre el locador y el locatario. Debe constar por escrito, y también cualquier prórroga o modificación (artículo 1188 del Código Civil y Comercial). El contrato subsiste si se vende la vivienda y pasa a los herederos si el locatario muere, salvo pacto en contrario (artículo 1189), y si el locatario se va o muere, quien viviera allí y hubiera recibido de él «ostensible trato familiar» durante el año anterior puede continuar el contrato hasta el fin del plazo (artículo 1190). Es nula la cláusula que impida el ingreso de una persona incapaz que esté a cargo del locatario (artículo 1195). El plazo máximo para una vivienda es de 20 años (artículo 1197).

Desde el DNU 70/2023 (publicado el 21 de diciembre de 2023, en vigor ocho días después) el plazo es el que acuerden las partes. Solo si el contrato no fija ninguno, el Código lo completa: dos años para una vivienda permanente, amueblada o no; para un alquiler temporario, la costumbre local (artículo 1198, sustituido por el artículo 256 del DNU). La ley de alquileres de 2020 (Ley 27.551), que había impuesto un mínimo de tres años, quedó derogada por completo (artículo 249 del DNU). El DNU reescribió además la regla general del Código, de modo que las normas contractuales son solo supletorias salvo que una norma sea «expresamente imperativa», lo que se interpreta de forma restrictiva (artículo 958). Los contratos firmados antes del DNU se rigen por las normas vigentes cuando se firmaron, porque las nuevas normas supletorias no se aplican a los contratos en curso (artículo 7); los últimos contratos de tres años de la ley anterior terminan en torno a diciembre de 2026, y la mayoría habrá desaparecido a final de año (Ámbito, 29 de abril de 2026).

Situación del decreto (a octubre de 2026): el Senado rechazó el DNU 70/2023 el 14 de marzo de 2024 (42 votos contra 25), pero un decreto solo cae si lo rechazan las dos cámaras, y la Cámara de Diputados no lo había votado a noviembre de 2024; no hemos encontrado ninguna votación posterior. Los tribunales rechazaron la impugnación colectiva de las asociaciones de inquilinos contra la derogación (primera instancia en febrero de 2024, confirmada por la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en abril de 2024). El texto consolidado del Código en Infoleg, consultado el 3 de octubre de 2026, sigue mostrando la redacción del DNU, y no hemos encontrado ninguna ley aprobada desde entonces que modifique el capítulo de locación (a octubre de 2026).

Las partes pueden fijar libremente el monto y la moneda del depósito en garantía y cómo se devuelve (artículo 1196 del Código Civil y Comercial, sustituido por el artículo 255 del DNU 70/2023). La ley de 2020, ya derogada, había limitado el depósito a un mes de alquiler y exigía devolverlo al valor del último mes de alquiler, lo que lo protegía de la inflación; esa regla ha desaparecido para los contratos firmados desde finales de diciembre de 2023 (informe del CEPA, mayo de 2026). Ningún organismo público custodia los depósitos: los conserva el locador. Al terminar, el locatario debe devolver la vivienda en el estado en que la recibió, salvo el desgaste por el paso del tiempo y el uso normal, y entregar los comprobantes de los servicios pagados (artículo 1210), así que un inventario fechado con fotos al empezar es la mejor defensa del inquilino en una disputa por el depósito. Un depósito fijado en pesos sin ajuste pierde valor con la inflación; uno fijado en dólares estadounidenses debe devolverse en dólares (artículos 765–766).

Además del depósito, los propietarios y las inmobiliarias suelen pedir una garantía. Las formas habituales, según las enumera la asociación de inquilinos Inquilinos Agrupados en su formulario de asesoramiento (a octubre de 2026), son la garantía propietaria (un garante dueño de un inmueble, que muchas veces debe estar en la misma ciudad o provincia), un seguro de caución (contratado con una aseguradora, que suele pagar el inquilino), una garantía bancaria, un garante personal, recibos de sueldo o dinero en efectivo. La regla de la ley de 2020 que obligaba a los propietarios a aceptar alternativas a la garantía propietaria desapareció con su derogación, de modo que hoy el locador puede elegir qué garantía acepta. La responsabilidad del garante termina automáticamente al vencer el plazo del contrato, salvo por la falta de devolución de la vivienda a tiempo; cubre una prórroga solo con un nuevo consentimiento expreso del garante, y es nula la cláusula firmada de antemano que extienda la garantía (artículo 1225).

No hay control de alquileres en Argentina (a octubre de 2026). El alquiler inicial es libre. El alquiler puede fijarse en pesos o en moneda extranjera, a libre elección de las partes, y el locatario no puede exigir pagar en una moneda distinta de la pactada (artículo 1199 del Código Civil y Comercial, sustituido por el artículo 257 del DNU 70/2023). En general, el deudor solo se libera pagando en la moneda pactada, y los jueces no pueden cambiarla (artículos 765–766, sustituidos por los artículos 250–251 del DNU). Muchos anuncios, sobre todo en la gama alta del mercado, están en dólares estadounidenses; un contrato en dólares significa pagar en dólares, no en pesos a la cotización del día.

Los aumentos también son libres: las partes pueden acordar cualquier índice público o privado, siempre que esté expresado en la misma moneda que el alquiler, y si el índice deja de publicarse se aplica un índice oficial equivalente del INDEC (artículo 1199). La prohibición nacional de indexar precios (artículo 10 de la Ley 23.928) no se aplica a los alquileres. En la práctica, los contratos nuevos en pesos se ajustan cada tres, cuatro o seis meses, según la prensa (Ámbito, 29 de abril de 2026), sobre todo por el índice de precios al consumidor (IPC, que publica cada mes el INDEC) o por el ICL del Banco Central (Índice para Contratos de Locación), que el BCRA sigue publicando; la asociación de inquilinos Inquilinos Agrupados enumera además el coeficiente Casa Propia, el IPC de la propia Ciudad y el dólar entre los índices en uso (a octubre de 2026). La inflación mensual superó el 2,5 % a principios de 2026 (Ámbito, abril de 2026) y fue del 1,7 % en agosto de 2026 (cifra del INDEC según FortunaWeb el 10 de septiembre de 2026; no se pudo leer la propia página del INDEC), así que un ajuste trimestral suma entre un 5 % y un 8 % cada vez.

La ley de 2020, ya derogada, había impuesto aumentos anuales por el ICL, y su reforma de octubre de 2023 (Ley 27.737) aumentos semestrales y anuncios con precios solo en pesos; nada de esto se aplica a los contratos firmados desde el DNU. El alquiler se paga por adelantado, mensualmente, salvo pacto en contrario; el período no puede ser inferior a un mes, pero puede acordarse uno más largo, como varios meses pagados de entrada (artículos 1196 y 1208). Un inquilino que considere injusto el alquiler no tiene ningún tribunal al que acudir: lo único que puede hacer es negociar antes de firmar.

Un contrato de locación termina al vencer el plazo pactado o por resolución anticipada (artículo 1217 del Código Civil y Comercial). Si el locatario sigue en la vivienda tras la fecha de fin, el contrato no se renueva: continúa en los mismos términos hasta que una de las partes lo dé por terminado mediante comunicación fehaciente (aviso formal y demostrable, por lo general una carta documento enviada por correo), y que el locador cobre el alquiler no cambia eso (artículo 1218). El Código no fija un plazo mínimo de preaviso para ello, y no hay derecho a renovación ni obligación de negociarla (la regla de la ley de 2020, ya derogada, de renegociar en los últimos tres meses ha desaparecido).

El locatario puede dar por terminado el contrato en cualquier momento pagando el 10 % del alquiler que quede por pagar desde la fecha del aviso hasta el fin pactado (artículo 1221, sustituido por el artículo 262 del DNU 70/2023); las reglas anteriores (sin penalización pasados seis meses, con tres meses de preaviso) quedaron derogadas. El locador solo puede resolver el contrato antes de tiempo por cambio de destino, falta de cuidado de la vivienda o abandono, falta de pago de dos períodos consecutivos, o «cualquier causa fijada en el contrato», un motivo que añadió el DNU (artículo 1219), así que lee las cláusulas de resolución. El locatario puede resolverlo si el locador no mantiene la vivienda apta para el uso o incumple sus garantías de evicción y de vicios ocultos (artículo 1220). El locador nunca puede negarse a recibir las llaves ni poner condiciones; si lo hace, el locatario puede depositarlas en un juzgado a costa del locador, y no se devenga alquiler desde el aviso, siempre que el depósito se haga en el plazo de diez días hábiles (artículo 1222).

El desalojo pasa por un juez. Por falta de pago del alquiler de una vivienda, el locador debe enviar primero una intimación formal que dé al menos diez días corridos para pagar e indique dónde (artículo 1222). El procedimiento es el de cada jurisdicción: en la Ciudad de Buenos Aires, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (artículos 679–688), donde por falta de pago o vencimiento del plazo el locador puede obtener la desocupación inmediata si presta una caución real (artículo 684 bis), la prueba se limita a documentos, confesión y peritajes (artículo 685), y el lanzamiento se ordena diez días después de notificada la sentencia (artículo 686). En la Ciudad se aplica antes la mediación previa obligatoria; en la Provincia de Buenos Aires, que tiene su propio código procesal y sus propios tribunales, la mediación en un desalojo es optativa para el locador (véase Conflictos). No hemos encontrado ninguna cifra oficial de cuánto tarda un desalojo. Pendiente: el Senado aprobó con modificaciones el 7 de agosto de 2026 el proyecto del Gobierno de «Inviolabilidad de la Propiedad Privada», que incluye un capítulo sobre desalojos más rápidos, y lo envió a la Cámara de Diputados; no es ley salvo que Diputados lo apruebe y se publique (expediente del Senado PE-13/26, Orden del Día 104/26, consultado el 3 de octubre de 2026).

El locador debe entregar la vivienda apta para su uso y mantenerla así, pagando las reparaciones de cualquier deterioro no causado por el locatario (artículos 1200–1201 del Código Civil y Comercial). Para una reparación urgente, si el locador no responde en 24 horas desde la notificación formal, el locatario puede hacerla a costa del locador; para una no urgente, tras una intimación formal que dé al menos diez días corridos. Las notificaciones enviadas al domicilio que el locador indicó en el contrato valen aunque se rechacen (artículo 1201). El locatario paga el mero mantenimiento, responde de los daños causados por quienes viven con él y por sus visitas, y del incendio que no se deba a caso fortuito (artículos 1206–1207). El locatario puede hacer mejoras salvo que el contrato las prohíba; las mejoras necesarias pueden reclamarse al locador, las demás no (artículo 1211).

Gastos e impuestos: el Código dice que el locatario no paga los impuestos y tasas que gravan el inmueble en sí (en la Ciudad, el ABL, que reúne la tasa municipal y el impuesto inmobiliario) ni las expensas extraordinarias, y que solo pueden ponerse a cargo del locatario las expensas que provengan de gastos habituales (los gastos ordinarios de funcionamiento del edificio) (artículo 1209). Desde que el DNU convirtió las normas contractuales en supletorias salvo que sean expresamente imperativas (artículo 958), es discutible que sea válida una cláusula que traslade el ABL al locatario; lee el contrato. En la práctica, el locatario paga por contrato el alquiler más las expensas ordinarias mensuales más los servicios (electricidad, gas, agua, internet). En los edificios en propiedad horizontal, el propietario responde ante el consorcio de todas las expensas (artículos 2048 y 2050).

Los honorarios de las inmobiliarias varían según la jurisdicción. Solo un corredor inmobiliario matriculado puede intervenir como intermediario en un alquiler (artículo 1351). En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 5.859 (2017) prohíbe cobrar a un inquilino persona física cualquier comisión, corretaje, gasto de administración o gasto por informes de dominio en el alquiler de una vivienda; la comisión la paga el locador y tiene un tope del 4,15 % del valor total del contrato (Ley 2.340, con sus modificaciones). La Ciudad sigue recibiendo reclamos por esta ley (Instituto de Vivienda de la Ciudad, a octubre de 2026). En la Provincia de Buenos Aires, la ley de corredores fija del 1 % al 2 % del valor total del contrato a cada parte, o todo a cargo de una sola parte si así se pacta (artículo 54 de la Ley 10.973). Pendiente: un proyecto presentado en septiembre de 2026 haría que también en la Provincia pagaran la comisión los propietarios; a octubre de 2026 no se había aprobado (Inquilinos Agrupados, 7 de septiembre de 2026). Otras provincias tienen sus propias normas.

Argentina no tiene un registro municipal aparte como el padrón de España: el domicilio de un residente figura en el DNI (documento nacional de identidad), y quien se muda debe obtener un nuevo ejemplar del DNI con el nuevo domicilio en un registro civil o en una oficina del RENAPER (Argentina.gob.ar). Los residentes extranjeros reciben un DNI para extranjeros una vez concedida la residencia. Mientras el trámite está en curso, la Dirección Nacional de Migraciones puede expedir una residencia precaria, que permite permanecer, trabajar, estudiar y viajar; desde el Decreto 366/2025 (publicado el 29 de mayo de 2025) es válida hasta 90 días y renovable, frente a los 180 de antes (artículo 20 de la Ley 25.871).

Para trabajar en relación de dependencia hace falta un CUIL (código único de identificación laboral) de la ANSES; un extranjero sin DNI puede obtenerlo con el expediente migratorio o con un pasaporte que muestre un tipo de residencia distinto del de turista (Argentina.gob.ar). Los autónomos y los propietarios usan un CUIT (clave única de identificación tributaria) de la ARCA, la agencia tributaria federal que antes se llamaba AFIP. El Código Civil y Comercial no hace del DNI ni del CUIL una condición del alquiler, pero las inmobiliarias los piden, junto con comprobantes de ingresos (recibos de sueldo, inscripción en el monotributo o resúmenes bancarios) y una garantía (véase Depósitos y garantías); son requisitos del mercado, no legales.

El registro nacional de locaciones (RELI) creado por la ley de 2020 ya no es obligatorio: desde la Resolución General 5545/2024 de la ARCA (publicada el 12 de agosto de 2024), solo los locadores que quieran los incentivos fiscales de la Ley 27.737 deben declarar allí sus contratos en un plazo de 15 días. Un inquilino empleado que alquila puede deducir hasta el 40 % del alquiler en el impuesto a las ganancias, pero solo si el locador emite factura, el contrato está declarado y el inquilino no es propietario de ningún inmueble; ambas partes pueden deducir un 10 % más si el contrato está registrado en el RELI (ARCA, a octubre de 2026). Pedir factura es, por tanto, razonable para un inquilino empleado.

Salvo que el contrato lo prohíba, el locatario puede subalquilar una parte de la vivienda. Debe comunicar al locador por notificación formal su intención, el nombre y el domicilio del sublocatario y el destino previsto; el locador puede oponerse por notificación formal en un plazo de diez días, y el silencio equivale a consentimiento. Un subalquiler hecho a pesar de una oposición, o en términos distintos de los notificados, es un incumplimiento que permite al locador resolver el contrato (artículos 1214 y 1219 del Código Civil y Comercial). Subalquilar toda la vivienda equivale a ceder el contrato, lo que requiere el consentimiento del locador; la prohibición contractual de ceder prohíbe también subalquilar y viceversa (artículos 1213 y 1636).

Entre el locatario y el sublocatario rige el subalquiler, dentro de los límites del contrato principal. El locador puede reclamar directamente al sublocatario el alquiler impagado hasta lo que este deba, y el sublocatario puede exigir directamente las obligaciones del locador; cuando termina el contrato principal, termina también el subalquiler (artículos 1215–1216). El Código no limita lo que puede cobrar quien subalquila. Lo que se cobra por un subalquiler es renta gravada del locatario (artículo 44 de la Ley del Impuesto a las Ganancias). En la Ciudad de Buenos Aires, la prohibición de comisiones de la Ley 5.859 protege también a los sublocatarios y a quienes continúan la locación, si son personas físicas. Un problema habitual es la «habitación en departamento compartido» que ofrece alguien que no es el locatario: pide ver el contrato principal y, si es un departamento entero, el consentimiento escrito del locador.

Para alquilar una vivienda legalmente, el locador necesita un contrato escrito (artículo 1188); no hay licencia, certificado energético ni registro obligatorio de contratos para los alquileres ordinarios (a octubre de 2026). Si se alquila a través de un corredor, solo puede intervenir uno matriculado (artículo 1351). En la Ciudad de Buenos Aires, el locador paga la comisión de la inmobiliaria, con un tope del 4,15 % del valor total del contrato (Ley 5.859).

Impuestos: el alquiler es renta de primera categoría según la Ley del Impuesto a las Ganancias (artículo 44), gravada para las personas físicas sobre la renta neta con alícuotas progresivas del 5 % al 35 % (artículo 94, con tramos ajustados dos veces al año por inflación desde 2025). Un pequeño locador puede acogerse en cambio al monotributo (régimen simplificado) si sus ingresos entran en sus categorías. Con la Ley 27.737 (octubre de 2023), cuyo capítulo fiscal sobrevivió al DNU, los locadores que registran sus contratos en el servicio RELI de la ARCA obtienen: una deducción del 10 % en el impuesto a las ganancias sobre el alquiler de vivienda, la exención del impuesto sobre las transferencias bancarias para una cuenta usada solo para alquileres de vivienda, la exención de Bienes Personales para alquileres de vivienda registrados por debajo de un límite de valor, y la exención del pago del monotributo para quienes solo tengan ingresos de hasta dos alquileres registrados (ARCA; Resolución General 5545/2024). También se aplican impuestos provinciales. En la Ciudad, los alquileres de vivienda están exentos del impuesto de sellos, salvo los turísticos, y la renta del alquiler está sujeta a ingresos brutos salvo que entre en una exención para pequeños locadores; en la Provincia, el impuesto de sellos de un alquiler de vivienda es cero por debajo de un umbral de valor del inmueble y del 0,5 % por encima, y hay una exención similar de ingresos brutos para una vivienda (fuente indirecta: un blog de contadores, Blog del Contador, mayo de 2022; consulta las normas vigentes en la AGIP, la agencia tributaria de la Ciudad, o en ARBA, la de la Provincia). Para un propietario no residente que quiera estos incentivos, el representante local registra el contrato (artículo 1 de la RG 5545/2024).

Alquileres temporarios: una ley nacional de 2015 dice que los alquileres para turismo o descanso de menos de tres meses se rigen por las reglas del contrato de hospedaje y no por el capítulo de locación (Ley 27.221); remite a un artículo del Código que el DNU ha reescrito desde entonces. En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 6.255 exige que toda vivienda ofrecida como alquiler temporario turístico figure en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos que lleva el Ente de Turismo de la Ciudad; un nuevo procedimiento entró en vigor el 1 de febrero de 2025 con una transición de 180 días (Resolución 8/2025 del Ente de Turismo). Un artículo explicativo que lo resume enumera el registro en línea a través del portal TAD de la Ciudad, una declaración de seguridad, un seguro de responsabilidad civil y la retirada de los anuncios que no cumplan por parte de las plataformas en un plazo de 15 días hábiles, y una tasa de la Ciudad de 1,50 US$ por noche para los turistas extranjeros desde enero de 2025 (Derecho en Zapatillas, febrero de 2025; fuente indirecta). El CEPA informa de que el peso fuerte desde 2024 redujo la demanda turística y devolvió departamentos de alquiler temporario al alquiler de larga duración (mayo de 2026).

Los conflictos de alquiler van a los tribunales civiles ordinarios. En la Ciudad de Buenos Aires siguen siendo los tribunales civiles nacionales, y la Ley 26.589 hace obligatoria la mediación previa antes de casi cualquier reclamación civil; el reclamante debe adjuntar el acta del mediador a la demanda (artículos 1–2). Los desalojos no figuran entre las excepciones (artículo 5): hasta 2020 la mediación era optativa para el locador en los desalojos, la ley de alquileres de 2020 eliminó esa opción, y el texto actual del artículo 6 (sustituido por el Decreto 379/2025, en vigor desde agosto de 2025) mantiene la opción solo para los casos de ejecución de deudas y de salud, de modo que en un desalojo en la Ciudad la mediación sigue siendo el primer paso (Infoleg; el proyecto 1646-D-2023 explica el cambio de 2020). En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 13.951 también hace obligatoria la mediación antes de una demanda, pero en los desalojos es optativa para el locador; una vez elegida, el locatario debe asistir (artículo 5).

Ningún organismo fija ni revisa los alquileres. En la Ciudad, el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) recibe reclamos gratuitos en línea contra inmobiliarias que cobran comisión a los inquilinos o gastos de informes (Ley 5.859) y por ley asesora a propietarios e inquilinos. La Defensoría del Pueblo de la Ciudad es un organismo independiente que da asesoramiento y puede actuar ante reclamos sobre la administración pública y los servicios públicos; no juzga conflictos de alquiler entre particulares. La Defensoría del Pueblo de la Provincia tiene un servicio de Atención Primaria a Inquilinos (API), con guías y asesoramiento sobre contratos, garantías y devolución de la vivienda.

Las asociaciones de inquilinos, como Inquilinos Agrupados, ofrecen asesoramiento mediante un formulario en línea y hacen campaña sobre la política de alquileres; no tienen ningún papel formal en los conflictos. En todo el país hay asesoramiento jurídico primario gratuito en los Centros de Acceso a la Justicia (CAJ) del Ministerio de Justicia. En los tribunales nacionales, quien no tenga recursos puede pedir el beneficio de litigar sin gastos antes o durante un juicio (artículo 78 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).