Alquilar en Estados Unidos: las normas

En todo el país, el arrendamiento es o bien un contrato de plazo fijo (por lo general, 12 meses) o bien un arrendamiento periódico que se prorroga de mes en mes (en Massachusetts se llama «tenancy at will», arrendamiento a voluntad) hasta que una de las partes da aviso. La ley federal añade dos cosas a todo contrato. La Fair Housing Act (ley federal de vivienda justa) prohíbe la discriminación por raza, color, origen nacional, religión, sexo, situación familiar (hijos) o discapacidad; un propietario que alquila hasta tres casas unifamiliares sin broker (agente inmobiliario), y un propietario que vive en un edificio pequeño, quedan en parte exentos (42 U.S.C. 3603). En las viviendas construidas antes de 1978, el propietario debe informar de la pintura con plomo que conozca, adjuntar una advertencia sobre el plomo y entregar el folleto de la EPA (agencia federal de medio ambiente) antes de que se firme el contrato (EPA, a septiembre de 2026). Desde 2025, el HUD (ministerio federal de vivienda) ha dicho que se centrará en los casos con indicios de discriminación intencionada y ha retirado orientaciones anteriores, por ejemplo sobre la comprobación de antecedentes penales; la ley en sí no ha cambiado (HUD, a octubre de 2026).

Nueva York: los contratos de mercado son de forma libre, pero un propietario no puede impedir que el inquilino viva con su familia directa y con una persona más, además de los hijos de esta (Real Property Law 235-f). Alrededor de un millón de viviendas de la ciudad de Nueva York tienen el alquiler estabilizado: sus inquilinos tienen derecho a una renovación de uno o dos años en las mismas condiciones, que debe ofrecerse entre 90 y 150 días antes de que acabe el contrato (guía del Attorney General, el fiscal general de Nueva York, a octubre de 2026). California: un contrato se rige por el derecho de contratos y el Civil Code (código civil del estado), y desde 2020 la Tenant Protection Act (AB 1482, ley estatal de protección de inquilinos) da a la mayoría de los inquilinos con 12 meses o más una protección de «causa justificada» (véase Preaviso). Massachusetts: el contrato debe indicar quién es el propietario, quién se encarga del mantenimiento y quién recibe las notificaciones, y no puede hacer pagar al inquilino el desgaste normal, la limpieza profesional ni un recargo por demora antes de que el alquiler lleve 30 días de retraso (guía del Attorney General de Massachusetts, 2025). Florida: se aplica la Residential Landlord and Tenant Act (ley de arrendamientos de vivienda; Florida Statutes capítulo 83, parte II), y un arrendamiento sin plazo fijo sigue el período del alquiler: semanal, mensual, trimestral o anual (art. 83.46). Desde 2025, antes de firmar un contrato de un año o más, el propietario en Florida debe entregar una declaración aparte sobre inundaciones en la que diga si la vivienda se ha inundado y si se han pagado reclamaciones al seguro; si falta y una inundación causa una pérdida sustancial, el inquilino puede rescindir el contrato (art. 83.512).

Distrito de Columbia: los arrendamientos se rigen por la Rental Housing Act of 1985 (ley de vivienda en alquiler de 1985) y el Título 14 de los DC Municipal Regulations; sus protecciones frente al desalojo cubren a todos los inquilinos, y su estabilización de alquileres solo las viviendas que no están exentas (véase Alquiler). A un inquilino que sigue pagando no se le puede desalojar solo porque haya acabado el contrato (véase Preaviso), de modo que en la práctica el contrato se prorroga de mes en mes. Al comienzo de un arrendamiento en una vivienda de alquiler estabilizado, el propietario debe informar del alquiler inicial y de todas las subidas de los últimos tres años (D.C. Code 42-3502.13). Antes de vender un edificio, hay que ofrecer a los inquilinos la posibilidad de comprarlo, o de ceder ese derecho (la Tenant Opportunity to Purchase Act, TOPA, ley de oportunidad de compra para inquilinos); desde el 31 de diciembre de 2025, la RENTAL Act exime a los edificios de cinco o más viviendas durante los primeros 15 años desde su construcción (preguntas frecuentes sobre la RENTAL Act, DHCD, enero de 2026).

Pensilvania: los arrendamientos se rigen por la Landlord and Tenant Act of 1951 (ley de arrendamientos de 1951; 68 P.S. 250.101 y siguientes). Los números de sección de Pensilvania que aparecen en esta página son los que citan Nolo (noviembre de 2025) y PhillyTenant, la web de asistencia jurídica de Filadelfia, porque no se pudieron abrir las webs del propio poder legislativo. La Human Relations Act del estado (ley de relaciones humanas) añade la edad, la ascendencia y el uso de un perro guía o de un animal de apoyo a los motivos protegidos por la ley federal (43 P.S. 953). La ley estatal no da derecho a renovar un contrato; la norma propia de Filadelfia se explica en Preaviso.

Cuando acaba un contrato de plazo fijo, por lo general no hay derecho a renovarlo. Las excepciones son los pisos de alquiler estabilizado y las viviendas cubiertas por la ley de Good Cause Eviction (desalojo por causa justificada) de Nueva York, los arrendamientos de California cubiertos por la causa justificada y los de Filadelfia sujetos a su norma de good cause (causa justificada), donde el propietario necesita un motivo legal para no continuar. En Florida, un contrato de plazo fijo puede exigir a cualquiera de las partes un aviso de 30 a 60 días antes de la fecha de fin, y el inquilino que se queda con permiso del propietario pasa a alquiler mensual (art. 83.575).

No existe una norma federal sobre el depósito, así que los estados difieren mucho. Nueva York: desde junio de 2019 el depósito tiene un tope de un mes de alquiler, de modo que el propietario no puede pedir además el último mes. Los depósitos son dinero en fideicomiso; en edificios de seis o más pisos van a una cuenta bancaria neoyorquina que devenga intereses. El propietario debe devolver el depósito en un plazo de 14 días desde la salida, con un estado detallado de las deducciones, o devolverlo entero, y puede deber hasta el doble del depósito si lo incumple a propósito. La única tasa de solicitud permitida es el coste de una comprobación de crédito o de antecedentes, de 20 $ como máximo, con copia del informe; el «key money» (dinero de llave) para saltarse la cola es delito (guía del Attorney General de Nueva York, a octubre de 2026). California: desde el 1 de julio de 2024 el tope es un mes de alquiler, esté o no amueblado el piso. Un propietario pequeño (una persona, o una LLC de personas, que tenga como mucho dos inmuebles en alquiler con cuatro viviendas en total) puede cobrar dos meses, pero no a un militar en servicio. El propietario debe fotografiar la vivienda a la entrada en los arrendamientos desde el 1 de julio de 2025 y antes de deducir por reparaciones desde el 1 de abril de 2025, y debe enviar un estado detallado y devolver el resto en un plazo de 21 días desde la salida, por vía electrónica si el inquilino pagó por vía electrónica (Civil Code 1950.5, modificado en enero de 2026). Las ordenanzas municipales pueden añadir requisitos: San Francisco, por ejemplo, exige pagar cada año intereses sobre los depósitos a un tipo fijado por su Rent Board (4,2 % para 2026–27). La tasa de verificación de la solicitud tiene un tope de 30 $ por persona, actualizado cada año con la inflación desde 1998; desde 2025 el propietario debe o bien estudiar las solicitudes por orden de llegada o bien reembolsar a los solicitantes rechazados en un plazo de 7 días (Civil Code 1950.6).

Massachusetts: el propietario solo puede pedir el primer mes de alquiler, el último mes, un depósito de hasta un mes de alquiler y el coste de una cerradura nueva. Las tasas de solicitud, las tasas por mascotas y los honorarios del broker del propietario están prohibidos. El depósito va a una cuenta bancaria de Massachusetts separada que devenga intereses; en 30 días el inquilino recibe un recibo con el nombre del banco y el número de cuenta, y un interés del 5 % anual (o el tipo más bajo del banco) sobre el depósito y el último mes. El propietario debe entregar en 10 días una declaración sobre el estado de la vivienda, que el inquilino puede corregir en 15. El depósito debe devolverse en un plazo de 30 días desde el fin del arrendamiento, menos el alquiler impagado y los daños detallados bajo juramento; si lo gestiona mal, el propietario puede acabar pagando el triple del depósito más las costas (Mass.gov, a octubre de 2026).

Florida: no hay tope. El dinero debe guardarse en una cuenta bancaria de Florida separada o estar cubierto por un surety bond (garantía de una aseguradora), y los propietarios con cinco o más viviendas deben decir al inquilino en 30 días dónde está depositado. Si el propietario no reclama nada, el depósito se devuelve en 15 días desde el fin del arrendamiento; para quedarse con una parte, debe enviar un aviso por correo certificado (o por correo electrónico acordado) en 30 días, y el inquilino tiene entonces 15 días para oponerse por escrito (art. 83.49). Desde 2023, el propietario puede ofrecer una cuota mensual no reembolsable en lugar de un depósito, pero debe decir al inquilino por escrito que sigue siendo posible un depósito normal y que la cuota no cubre los daños (art. 83.491). Alquilar un piso en un condominio de Florida añade las normas de la asociación: puede exigir su propia aprobación, con una tasa de hasta 150 $ por solicitante (la ley permite que el tope suba con la inflación, así que comprueba la cifra actual) y un depósito de hasta un mes de alquiler por daños en las zonas comunes (art. 718.112), y si el propietario se atrasa en las cuotas de la asociación, esta puede exigir que el inquilino le pague el alquiler a ella (art. 718.116(11)).

Illinois: no hay tope para el depósito. En edificios de cinco o más viviendas, el propietario debe enviar un estado detallado de las deducciones con los recibos pagados en un plazo de 30 días desde la salida y devolver el resto en 45 días, o puede deber el doble del depósito más costas (Security Deposit Return Act, ley de devolución de depósitos); en edificios de 25 o más viviendas, un depósito mantenido seis meses o más devenga intereses cada año (hoja informativa del Attorney General de Illinois, enero de 2024). Desde el 1 de enero de 2025, el propietario no puede cobrar una tasa de solicitud o de verificación a un solicitante que aporte un informe de verificación reutilizable hecho en los últimos 30 días (Public Act 103-0840). Una ley sobre tasas firmada el 26 de junio de 2026 (HB 3564) obligará a enumerar todas las tasas obligatorias en la primera página del contrato, limitará las tasas de solicitud a 50 $ y prohibirá varias tasas, pero no pone tope ni a los depósitos ni a las tasas de entrada; una ley posterior retrasó su entrada en vigor a los contratos firmados desde el 1 de enero de 2027, según CBS Chicago (29 de junio de 2026) y GC Realty, un administrador de fincas de Chicago (29 de agosto de 2026); no se pudo comprobar la web del propio poder legislativo. La ordenanza de Chicago añade normas propias más estrictas sobre depósitos.

Distrito de Columbia: el depósito no puede superar un mes de alquiler y solo puede cobrarse una vez. Se guarda en una cuenta que devenga intereses en un banco del Distrito y se devuelve con intereses en un plazo de 45 días desde el fin del arrendamiento, o el propietario avisa por escrito de las deducciones en 45 días y reembolsa el resto en otros 30 (14 DCMR 308–311, según el resumen de Jackson & Campbell, un bufete de abogados, de mayo de 2023; no se pudo abrir el texto oficial en octubre de 2026). No se puede retener nada por el desgaste normal (D.C. Code 42-3502.17). Desde el 14 de agosto de 2026, una reclamación por importes impagados debe ir acompañada de fotografías u otras pruebas; el inquilino tiene 30 días para impugnarla, y la deuda no puede pasar a una agencia de cobro durante 60 días (D.C. Law 26-156).

La única tasa permitida antes de firmar un contrato en el Distrito es una tasa de solicitud, de 54 $ en 2026, y antes de cobrarla el propietario debe indicar por escrito todas las tasas y depósitos, qué se va a comprobar y qué lleva a un rechazo (D.C. Code 42-3505.10; OTA, a octubre de 2026). El 27 de abril de 2026, el Attorney General (fiscal general del Distrito) demandó a Mid-America Apartment Communities, un gran propietario, por una «tasa de tramitación» de 385 $, «cuotas de comunidad» mensuales y alquileres anunciados «desde» que omitían las tasas obligatorias; el caso sigue pendiente (Attorney General de DC, 27 de abril de 2026).

Washington: no hay un tope estatal para el depósito en pisos corrientes; los topes de 2025 a las tasas de entrada y a los recargos por demora se aplican solo a las parcelas de casas prefabricadas (RCW 59.20). Un depósito solo puede cobrarse con un acuerdo escrito y una lista de comprobación firmada del estado de la vivienda a la entrada; sin ella, hay que devolver el depósito entero (RCW 59.18.260). El dinero va a una cuenta fiduciaria en un banco o en un agente de escrow (depósito en garantía) autorizado, con un recibo que diga dónde (RCW 59.18.270), y una tasa no reembolsable debe figurar como tal en un acuerdo escrito (RCW 59.18.285). En un plazo de 30 días desde la salida, el propietario devuelve el depósito o da una explicación completa de lo que retiene, con facturas o presupuestos, y nada por el desgaste normal (RCW 59.18.280). Las tasas de verificación solo pueden cubrir el coste real del informe, y el propietario debe decir de antemano qué se comprueba y si acepta un informe reutilizable (RCW 59.18.257). Seattle añade su propio tope a depósito más tasas.

Pensilvania: el depósito no puede superar dos meses de alquiler durante el primer año del arrendamiento ni un mes a partir del comienzo del segundo, y pasados cinco años no puede aumentarse porque haya subido el alquiler (68 P.S. 250.511a). Un depósito de más de 100 $ que se mantenga más de dos años va a una cuenta de escrow que devenga intereses en un banco regulado, cuyo nombre se comunica por escrito al inquilino, y el inquilino recibe cada año los intereses, menos una comisión del 1 % que el propietario puede quedarse (250.511b). En un plazo de 30 días desde que termina el arrendamiento y el inquilino facilita una dirección de reenvío, el propietario debe devolver el depósito o enviar una lista escrita de las deducciones junto con el saldo, o se le puede demandar por el doble de lo retenido indebidamente (250.512; Nolo, noviembre de 2025; PhillyTenant, a octubre de 2026). El estado no pone tope a las tasas de solicitud. Filadelfia, en los contratos firmados o renovados desde el 2 de diciembre de 2025, las limita a 50 $ o al coste real de las comprobaciones, lo que sea menos, una vez cada 12 meses, y cuando un propietario con tres o más viviendas pide más de un mes de depósito, el inquilino puede pagar el segundo mes en tres plazos mensuales (Philadelphia Code 9-814 y 9-804; folleto de PhillyTenant, diciembre de 2025). En todos los estados es habitual contar con avalistas; véase Registro de domicilio.

La mayoría de los alquileres estadounidenses los fija el mercado sin tope, y el propietario puede subir el alquiler libremente al renovar el contrato, con sujeción a las normas estatales de preaviso. Nueva York: un propietario que sube un alquiler de mercado más de un 5 %, o que no renueva, debe dar un aviso por escrito de 30, 60 o 90 días según si el inquilino lleva menos de un año, de uno a dos años, o más (Real Property Law 226-c). Los recargos por demora solo se permiten pasados cinco días y tienen un tope de 50 $ o el 5 % del alquiler, lo que sea menos. Los alquileres estabilizados solo suben el porcentaje que fija cada año la Rent Guidelines Board local (en la ciudad de Nueva York, una congelación del 0 % para contratos de uno y dos años que empiecen del 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027; RGB Order 58). Desde el 20 de abril de 2024, la ley de Good Cause Eviction cubre la mayoría de los demás pisos de la ciudad de Nueva York: una subida superior a la inflación más el 5 %, y nunca superior al 10 %, se presume irrazonable (8,38 % según lo publicado en mayo de 2026; el estado publica la cifra de nuevo cada año). No cubre a propietarios de 10 viviendas o menos, edificios con un certificado de ocupación emitido después del 1 de enero de 2009 (durante 30 años), cooperativas y condominios, ni alquileres superiores al 245 % del Fair Market Rent federal. En el resto del estado solo se aplica donde el municipio decide adherirse (NYC HPD; NYS HCR, a octubre de 2026).

California: la Tenant Protection Act (AB 1482) limita las subidas al 5 % más la inflación, o al 10 %, lo que sea menos, en cualquier período de 12 meses y en un máximo de dos pasos; el propietario fija libremente el alquiler inicial cuando entra un inquilino nuevo. No cubre las viviendas construidas en los últimos 15 años, ni las casas unifamiliares y condominios que no son propiedad de una sociedad ni de un fondo de inversión, siempre que se haya avisado de ello al inquilino por escrito. Caduca el 1 de enero de 2030 (Civil Code 1947.12). Las ciudades pueden tener un control de alquileres más estricto, pero la Costa-Hawkins Act estatal prohíbe el control local en los edificios ocupados por primera vez después del 1 de febrero de 1995 y en las casas unifamiliares y condominios, y permite a los propietarios reajustar el alquiler entre un inquilino y otro (Civil Code 1954.52). Una subida de más del 10 % exige 90 días de preaviso, las menores 30 días (Civil Code 827).

Massachusetts no tiene control de alquileres. Una consulta electoral de 2026 para limitar las subidas a la inflación o al 5 % fue retirada de la papeleta por el Supreme Judicial Court (el tribunal supremo del estado) el 23 de junio de 2026 porque eximía a los centros religiosos; sus promotores dicen que lo intentarán de nuevo en 2028 (WBUR, junio de 2026). Florida prohíbe de plano el control de alquileres local (art. 125.0103, modificado en 2023).

Illinois prohíbe el control de alquileres local (Rent Control Preemption Act, 1997). Los proyectos de ley para levantar la prohibición o permitir referendos locales no habían salido adelante a finales de la sesión de 2025 (Chicagoland Apartment Association, junio de 2025), y en septiembre de 2026 la prohibición seguía vigente (Chicago Sun-Times, 16 de septiembre de 2026). El propietario no puede subir el alquiler durante un contrato de plazo fijo; en un arrendamiento periódico, toda subida exige 7 días de preaviso (semanal) o 30 (mensual) (hoja informativa del Attorney General de Illinois, enero de 2024). Chicago añade un preaviso de 30 a 120 días según el tiempo que lleve el inquilino en la vivienda.

Washington: desde el 7 de mayo de 2025 el alquiler no puede subir durante los primeros 12 meses de un arrendamiento, y después no más del 7 % más la inflación de la zona de Seattle, o del 10 %, lo que sea menos, en cualquier período de 12 meses: 9,683 % para 2026 y 10 % para 2027 (Department of Commerce, a octubre de 2026). El propietario fija libremente el alquiler para un inquilino nuevo. Están exentas las viviendas cuyo certificado de ocupación tiene 12 años o menos, así como algunas propiedades pequeñas ocupadas por su dueño y la vivienda pública o sin ánimo de lucro (RCW 59.18.700 y 59.18.710; el tope caduca el 1 de julio de 2040). Toda subida exige un aviso por escrito de 90 días y no puede surtir efecto antes de que acabe un plazo fijo (RCW 59.18.140); un inquilino ante una subida ilegal puede marcharse con 20 días de preaviso, y el Attorney General hace cumplir el tope. Seattle añade 180 días de preaviso.

Distrito de Columbia: la estabilización de alquileres cubre todas las viviendas que no estén exentas. Las principales exenciones son las viviendas subvencionadas, los edificios con un permiso de obra emitido después del 31 de diciembre de 1975 y los edificios de cuatro viviendas o menos propiedad de hasta cuatro personas sin otro alquiler en el Distrito que hayan presentado una solicitud de exención (D.C. Code 42-3502.05). Toda vivienda debe inscribirse como cubierta o exenta en el Rent Registry en línea, y una vivienda sin inscribir cuenta como cubierta (DHCD, a octubre de 2026). Para las viviendas cubiertas, el tope del 1 de mayo de 2026 al 30 de abril de 2027 es del 4,1 %, o del 2,1 % para inquilinos inscritos como mayores o con discapacidad (OTA, 2 de febrero de 2026); se permite una subida en 12 meses, con 60 días de aviso por escrito (D.C. Code 42-3502.06, 42-3509.04), y entre un inquilino y otro el alquiler puede subir un 10 %, o un 20 % tras un arrendamiento de más de 10 años (42-3502.13). Las demás viviendas no tienen tope.

Pendiente en el Distrito: la Initiative 88, que congelaría todos los alquileres durante dos años, no llegó a la papeleta de noviembre de 2026; tras desestimar el Superior Court una impugnación en septiembre de 2026, la primera votación posible sería en la primavera de 2027 (Ballard Spahr, 16 de julio de 2026; CRE Daily, 20 de septiembre de 2026). La FILTER Act del DC Council, que añadiría una regla de materia única para las iniciativas sometidas a votación popular, estaba prevista para primera lectura el 22 de septiembre de 2026; no se pudo comprobar el resultado (Ballard Spahr, 16 de julio de 2026).

Pensilvania no tiene control ni estabilización de alquileres, ni estatal ni local (PhillyTenant, a octubre de 2026). El alquiler no puede subir durante un contrato de plazo fijo salvo que el contrato lo permita; la ley estatal no fija un plazo de preaviso para una subida en un arrendamiento mes a mes ni un período de gracia o un tope para los recargos por demora, aunque los tribunales suelen aceptar en torno a un 4 o 5 % del alquiler (Nolo, noviembre de 2025). Filadelfia exige 60 días de preaviso de una subida en los contratos de un año o más y 30 días en los más cortos (Philadelphia Code 9-804(11), según el resumen de PhillyTenant, a octubre de 2026).

En todos los estados solo un tribunal puede desalojar: cambiar la cerradura, sacar las pertenencias o cortar los suministros para forzar a alguien a irse es ilegal, y el desalojo en sí lo ejecuta un sheriff, un marshal o un constable. Nueva York: un caso por impago exige antes un requerimiento escrito de pago de 14 días, y el inquilino puede pararlo pagando todo el alquiler adeudado antes de que se ejecute la orden (los recargos por demora y los gastos legales no cuentan). Tras perder, el inquilino puede pedir al juez hasta un año para mudarse. En las viviendas cubiertas por la ley de Good Cause Eviction, el propietario necesita uno de los motivos enumerados, como el impago (salvo que lo cause una subida irrazonable), el incumplimiento del contrato, las molestias a los vecinos o la mudanza del propietario, incluso al final de un contrato (guía del Attorney General de Nueva York; NYC HPD, a octubre de 2026).

California: un arrendamiento mes a mes exige 30 días de preaviso por parte del inquilino, y 60 días por parte del propietario una vez que el inquilino lleva un año (30 días si menos) (Civil Code 1946.1). Pasados 12 meses, la Tenant Protection Act exige una «causa justificada»: con culpa (impago, incumplimiento, molestias) o sin culpa (mudanza del propietario, retirada del mercado de alquiler, demolición o reforma sustancial), y un desalojo sin culpa le cuesta al propietario un mes de alquiler como ayuda de reubicación o la condonación de un mes de alquiler (Civil Code 1946.2). En la ciudad de San Diego, la página del pleno municipal indica que esta disposición de causa justificada no se aplica porque la ciudad tiene su propia ordenanza, que desde el 24 de junio de 2023 protege a los inquilinos desde el primer día del arrendamiento; el tope estatal de alquileres, que figura en otro artículo, sí se sigue aplicando (ciudad de San Diego, a octubre de 2026). El impago empieza con un 3-day notice to pay or quit (aviso de 3 días para pagar o irse), sin contar fines de semana ni festivos judiciales; una vez notificado el «unlawful detainer» (la demanda de desalojo), el inquilino tiene 10 días judiciales para contestar (Code of Civil Procedure 1161, 1167, desde enero de 2025).

Massachusetts: un tenancy at will acaba con un aviso de 30 días o de un período de alquiler, lo que sea más largo. Los desalojos empiezan con un notice to quit (aviso de desalojo), de 14 días por impago o de 30 días por otros motivos, y después un summary process (procedimiento sumario) en el Housing Court o el District Court; un juez puede aplazar hasta seis meses un desalojo sin culpa (un año si el inquilino es mayor o tiene una discapacidad), y el programa RAFT paga hasta 7000 $ al año de atrasos (Mass.gov, a octubre de 2026). Florida: el aviso para acabar un arrendamiento periódico es de 7 días en el semanal, 30 días en el mensual (15 días antes de 2023) y 60 días en el anual (art. 83.57). Por impago, el propietario notifica un aviso de 3 días, sin contar fines de semana ni festivos judiciales; para alegar cualquier defensa distinta del pago, el inquilino debe depositar en el registro del tribunal el alquiler reclamado en un plazo de 5 días hábiles desde la notificación (arts. 83.56 y 83.60). Abandonar antes de tiempo un contrato de plazo fijo suele significar pagar hasta que se realquile la vivienda, salvo que el contrato o una norma estatal (servicio militar, violencia doméstica) permita otra cosa.

Illinois: un desalojo por impago empieza con un requerimiento escrito de 5 días, y uno por incumplimiento del contrato con un aviso de 10 días; un arrendamiento mes a mes acaba con un aviso escrito de 30 días y uno de año a año con 60, y el propietario no necesita dar ningún motivo. Solo el sheriff puede ejecutar una orden de desalojo (hoja informativa del Attorney General de Illinois, enero de 2024). Chicago añade el derecho, por una sola vez, a parar un desalojo por impago pagando todos los atrasos y costas antes de la sentencia.

Washington: un inquilino de mes a mes acaba el arrendamiento con un aviso escrito de 20 días antes del final de un período de alquiler (RCW 59.18.200). Desde 2021, el propietario necesita una de las causas enumeradas en RCW 59.18.650 para desalojar o no renovar, como el impago tras un aviso de 14 días para pagar o irse, un incumplimiento no corregido en 10 días o la mudanza del propietario (aviso de 90 días); sin causa, el propietario solo puede acabar ciertos primeros contratos de seis a 12 meses, o plazos fijos de 12 meses o más, con 60 días de preaviso. Ambas secciones figuran como vigentes hasta el 1 de enero de 2028, cuando las sustituirán versiones modificadas; no se comprobó qué cambia entonces (a octubre de 2026). Seattle añade sus propias reglas de causa justificada y defensas de invierno y de curso escolar.

Distrito de Columbia: solo un tribunal puede desalojar, y solo por una causa enumerada en D.C. Code 42-3505.01, como el impago, un incumplimiento no corregido en 30 días desde el aviso, un acto ilegal constatado por un tribunal, la mudanza del propietario o una venta a un comprador que se mudará (aviso de 90 días), u obras, rehabilitación o demolición (de 120 a 180 días); el fin de un contrato no es una causa en sí mismo. Por impago, el propietario no puede presentar demanda si no se deben al menos 600 $, y antes debe dar un aviso escrito de 10 días con un extracto de cuenta, por correo con seguimiento y en mano o en la puerta. La RENTAL Act redujo ese aviso, que era de 30 días, y el plazo entre la citación y la primera vista de 30 días a al menos 14, desde el 31 de diciembre de 2025 (D.C. Act 26-199, texto promulgado en LIMS); el modelo de aviso impreso en el código sigue diciendo 30 días. La Rental Housing Commission propuso normas de desarrollo el 3 de abril de 2026; no se comprobó si son definitivas (Ballard Spahr, mayo de 2026). Desde el 18 de julio de 2025, solicitar ayuda de emergencia para el alquiler ya no suspende automáticamente un caso de desalojo (D.C. Law 26-20).

Pensilvania: el propietario pone fin a un arrendamiento con un notice to quit escrito de 10 días por impago, de 15 días si el contrato es de un año o menos (incluido el mes a mes) y de 30 días si es de más de un año (68 P.S. 250.501), y un inquilino al que se desaloja solo por impago puede evitar el desalojo pagando la sentencia y las costas antes de que se ejecute (Nolo, noviembre de 2025). Los casos empiezan ante un magisterial district judge (juez de distrito) y, en Filadelfia, en el Municipal Court; allí, un recurso ante el Court of Common Pleas en los 10 días siguientes a una sentencia de desalojo solo lo detiene si el inquilino consigna el alquiler en el juzgado, y entre la sentencia y el desalojo pasan al menos 21 días. Todo propietario de Filadelfia debe enviar antes un Notice of Diversion Rights (aviso del derecho a la mediación previa) y participar durante al menos 30 días en el Eviction Diversion Program (programa de mediación para evitar desalojos) de la ciudad antes de presentar la demanda (Philadelphia Code 9-811; PhillyTenant, diciembre de 2025 y enero de 2026). Filadelfia exige además una «good cause», comunicada por escrito, para poner fin a un contrato de menos de un año o a un arrendamiento mes a mes o para no renovarlos; desde el 1 de noviembre de 2026 esto cubrirá todos los contratos, sea cual sea su duración, y sin ese aviso el contrato se prorroga de mes en mes (Bill 250330-AA, firmado el 7 de mayo de 2026; Fair Housing Commission, a octubre de 2026). Un proyecto de ley para hacer confidenciales los expedientes de desalojo que no terminaron en desalojo superó una comisión de la Cámara de Representantes del estado en mayo de 2025 (WITF, 28 de mayo de 2025); no se pudo comprobar si ya es ley.

En todos los estados de esta guía la ley impone al propietario, aunque el contrato no lo diga, el deber de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, y el contrato no puede excluirlo. Nueva York: la garantía de habitabilidad (warranty of habitability, Real Property Law 235-b) cubre la calefacción, el agua caliente y las plagas; en los edificios de varias viviendas hay que dar calefacción del 1 de octubre al 31 de mayo (al menos 68 °F de día cuando fuera hay menos de 55 °F). Los inquilinos pueden demandar para que se reduzca el alquiler, o retener el alquiler y alegar el incumplimiento como defensa; los inquilinos de alquiler estabilizado también pueden quejarse ante la agencia estatal de vivienda. California: una vivienda es inhabitable si carece de elementos básicos como protección contra la intemperie, agua caliente, calefacción, instalación eléctrica segura o ausencia de plagas, y en los contratos firmados o renovados desde el 1 de enero de 2026 el propietario debe aportar además una cocina y una nevera que funcionen (Civil Code 1941.1). Tras un aviso escrito y unos 30 días, el inquilino puede reparar y descontar hasta un mes de alquiler, dos veces al año (Civil Code 1942).

Massachusetts: el State Sanitary Code (105 CMR 410) fija unos estándares mínimos; la junta de sanidad local inspecciona y puede ordenar reparaciones, y los inquilinos pueden retener una parte del alquiler. El propietario debe retirar o controlar los riesgos de plomo si vive allí un niño menor de seis años y no puede rechazar a familias por ese motivo. Florida: el propietario debe cumplir los códigos de edificación y, en edificios que no sean casas unifamiliares ni dúplex, debe aportar control de plagas, cerraduras, zonas comunes limpias, recogida de basura, calefacción en invierno y agua corriente fría y caliente; la ley no exige aire acondicionado (art. 83.51). El alquiler solo puede retenerse tras un aviso escrito del defecto con 7 días de antelación (art. 83.60).

Distrito de Columbia: el propietario no puede subir el alquiler de una vivienda de alquiler estabilizado mientras esta o sus zonas comunes incumplan de forma sustancial el código de vivienda (D.C. Code 42-3502.08). Están prohibidas las tasas por lo que el propietario tiene que aportar de todos modos, como el mantenimiento de las zonas comunes, la basura, las cerraduras y la administración de la facturación, y desde el 14 de agosto de 2026 también los cobros aparte por suministros usados por zonas comunes o viviendas vacías (42-3505.10(b-2); D.C. Law 26-156). Un inquilino víctima de un delito intrafamiliar puede rescindir el contrato antes de tiempo (42-3505.07).

Pensilvania: los tribunales reconocen una garantía de habitabilidad implícita a la que el contrato no puede renunciar (Pugh v. Holmes, 1979): tras avisar y dejar un plazo razonable, el inquilino puede retener una parte del alquiler proporcional al defecto, reparar y descontar, o poner fin al contrato, aunque una retención equivocada puede acabar igualmente en desalojo. Ninguna ley regula cuándo puede entrar el propietario en la vivienda; los tribunales esperan un aviso razonable, por lo general de 24 horas (Nolo, noviembre de 2025). En Filadelfia, los propietarios de edificios de dos o más viviendas deben dar calefacción de 68 °F del 1 de octubre al 30 de abril, salvo que cada inquilino controle su propia calefacción (manual Partners in Good Housing, septiembre de 2025).

Quién paga los suministros depende del contrato: la electricidad e internet casi siempre los paga el inquilino, mientras que la calefacción, el agua y la basura suelen estar incluidas en los edificios de apartamentos más antiguos. El seguro de inquilino es barato y los contratos lo exigen a menudo, aunque ningún estado lo exige por ley. Honorarios de brokers: la FARE Act de la ciudad de Nueva York (en vigor desde el 11 de junio de 2025) prohíbe que un broker que trabaja para el propietario cobre al inquilino, y Massachusetts hizo lo mismo en todo el estado desde el 1 de agosto de 2025; en otros sitios, comprueba quién contrató al broker antes de pagar (NYC DCWP; Attorney General de Massachusetts).

Estados Unidos no tiene ningún registro de domicilio como el padrón o la Anmeldung, ni documento nacional de identidad. Lo que mira un propietario son tus ingresos, tu informe de crédito, tu historial de alquiler y, a veces, los antecedentes penales y de desalojos. El Social Security number (número de la Seguridad Social) no es obligatorio por ley para alquilar, pero las empresas de verificación lo usan para obtener un informe de crédito; quien no pueda tenerlo puede pedir al IRS (agencia tributaria) un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), que es un número fiscal, no un permiso de trabajo ni de inmigración. El historial de crédito extranjero no se traslada, así que los recién llegados suelen empezar sin ninguna puntuación de crédito estadounidense.

Las exigencias de ingresos son práctica de los propietarios, no ley. En la ciudad de Nueva York, los propietarios suelen querer unos ingresos brutos anuales de 40 veces el alquiler mensual, o un avalista que gane de 80 a 100 veces el alquiler y viva en el área de Nueva York (preguntas frecuentes de vivienda fuera del campus de la Universidad de Columbia; Brick Underground, diciembre de 2025). En otros lugares, el criterio habitual es unos ingresos brutos mensuales de dos veces y media a tres veces el alquiler: 2,5 veces en un gran propietario de San Francisco (UDR), en torno a tres veces en Boston (Boston Pads) y tres veces en las torres corporativas de Miami (Maizon Brickell), a 2026. Los recién llegados sin ingresos en Estados Unidos ni avalista suelen recurrir a un avalista institucional de pago u ofrecer más por adelantado donde el estado lo permite; los topes de Nueva York y Massachusetts hacen ilegales los grandes pagos por adelantado, mientras que California permite seis meses de alquiler por adelantado en un contrato de seis meses o más (Civil Code 1950.5) y Florida no fija tope. En Florida, desde el 1 de octubre de 2026, las declaraciones falsas o los documentos falsificados en una solicitud de alquiler son un delito grave de tercer grado (HB 1293, capítulo 2026-143).

Según la Fair Credit Reporting Act (ley federal de informes de crédito), un propietario que te rechaza por un informe de verificación debe decírtelo y nombrar a la empresa, y puedes obtener una copia gratuita en 60 días e impugnar errores, que la empresa debe investigar en 30 días (FTC, a octubre de 2026). Rechazar a un inquilino por tener un vale de vivienda (Section 8) es ilegal en Nueva York, California, Massachusetts e Illinois según la ley estatal (en Illinois, la Human Rights Act) y en el Distrito de Columbia (su Human Rights Act, D.C. Code 2-1402.21), pero no según la ley federal ni la de Florida (leyes estatales; Florida Statutes 760.23). La ordenanza de derechos humanos del condado de Miami-Dade sigue incluyendo la fuente de ingresos y su comisión sigue admitiendo quejas, pero no está claro si eso sobrevive a la ley de Florida de 2023 que reserva esa competencia al estado, y no hemos encontrado ninguna sentencia en un sentido ni en otro (a octubre de 2026). El Distrito prohíbe también rechazar a un solicitante únicamente por una puntuación de crédito baja o inexistente, y cualquier pregunta sobre antecedentes penales antes de una oferta condicional (D.C. Code 42-3505.10, 42-3541.02).

Pensilvania no tiene normas estatales sobre la verificación de inquilinos más allá de la ley de vivienda justa, y la ley estatal no protege la fuente de ingresos (Nolo, noviembre de 2025). La Fair Practices Ordinance de Filadelfia (ordenanza de prácticas justas) prohíbe rechazar a un inquilino por tener un vale de vivienda u otros ingresos legales (Commission on Human Relations, a octubre de 2026), y su Renters' Access Act (ley de acceso al alquiler, en vigor desde el 13 de octubre de 2021) exige que los criterios de verificación se den por escrito antes de cobrar una tasa y que el rechazo se motive por escrito en un plazo de tres días hábiles, con 48 horas para pedir que se reconsidere; el propietario no puede rechazar a nadie solo por una puntuación de crédito o de verificación, ni por un antecedente de desalojo de más de cuatro años o que no terminó con una sentencia a favor del propietario (directrices de la Renters' Access Act, octubre de 2021).

La mayoría de las normas salen del contrato, y muchos contratos prohíben subarrendar sin consentimiento escrito. Nueva York es la excepción: en edificios de cuatro o más pisos, el inquilino tiene derecho legal a subarrendar con el consentimiento del propietario, que no puede negarse sin motivo razonable. La solicitud se envía por correo certificado con unos datos fijados, y el silencio durante 30 días cuenta como consentimiento. En edificios más pequeños el propietario puede negarse, pero una negativa irrazonable permite al inquilino dejar el contrato con 30 días de preaviso. Los inquilinos de alquiler estabilizado pueden subarrendar como máximo dos años de cada cuatro, y no pueden cobrar al subinquilino más que el alquiler legal más un 10 % si está amueblado (Real Property Law 226-b; guía del Attorney General de Nueva York). Los compañeros de piso están protegidos aparte por la llamada roommate law (ley de compañeros de piso; Real Property Law 235-f).

California no tiene un derecho general a subarrendar, pero donde se aplica la Tenant Protection Act, un subarriendo no puede generar más alquiler total que el alquiler con tope (Civil Code 1947.12), y un subinquilino que el propietario nunca aprobó puede ser motivo de desalojo según algunas ordenanzas municipales. En Massachusetts, Florida y Pensilvania decide el contrato. En el Distrito de Columbia, el inquilino de una vivienda de alquiler estabilizado no puede cobrar a un subinquilino más que el alquiler que paga él (D.C. Code 42-3502.06), y la tasa de un propietario por un subarriendo o un inquilino sustituto no puede superar la tasa de solicitud, 54 $ en 2026 (42-3505.10). En la práctica, un «subarriendo» encontrado en internet es donde ocurren muchas estafas de alquiler: pide ver el contrato principal y el consentimiento escrito del propietario, y no pagues nunca antes de tener ambos.

Impuestos federales: los ingresos por alquiler van en el Schedule E; los gastos son deducibles, y el edificio (no el suelo) se amortiza en 27,5 años. Una vivienda en la que vives y que alquilas menos de 15 días al año no tributa por ese alquiler (IRS Publication 527, declaraciones de 2025). Un propietario no residente paga un tipo fijo del 30 % (o un tipo menor según el convenio) sobre el alquiler bruto, retenida por el inquilino o el agente, salvo que opte por tratarlo como renta de actividad económica y tributar por la renta neta presentando el Form 1040-NR (IRS Publication 519). Nueva York, California y Massachusetts también gravan los ingresos por alquiler de inmuebles situados en el estado, incluidos los de no residentes; la constitución de Florida prohíbe un impuesto estatal sobre la renta de las personas físicas. Las ventas de inmuebles estadounidenses por propietarios extranjeros están sujetas a normas de retención aparte.

Antes de alquilar: entrega la declaración sobre pintura con plomo para las viviendas anteriores a 1978, cumple las normas estatales de depósito de arriba y haz la verificación conforme a la Fair Credit Reporting Act y a la ley de vivienda justa. En Nueva York, toda vivienda de alquiler estabilizado debe inscribirse cada año en la agencia estatal de vivienda. California no tiene un registro estatal de propietarios, pero Los Ángeles y San Francisco exigen inscribir las viviendas en alquiler en la ciudad, previo pago de una tasa. En Massachusetts, equivocarse con el depósito es el error caro más frecuente, y un inmueble con un niño menor de seis años debe estar deleaded (sin plomo) o bajo control provisional. En Florida, desde 2023 la ley estatal desplaza a las normas locales en todo lo que cubre la ley de arrendamientos, incluidos la verificación, los depósitos, las tasas de solicitud, las cláusulas del contrato y los avisos (art. 83.425), de modo que las ordenanzas municipales y de condado sobre inquilinos ya no se aplican en esos puntos.

Los alquileres de corta duración los regulan sobre todo las ciudades, y Nueva York, San Francisco, Los Ángeles y Boston exigen todas que los anfitriones se registren. Ciudad de Nueva York: las estancias de menos de 30 días deben registrarse, y las plataformas no pueden tramitar las no registradas (Local Law 18). San Francisco: solo en la vivienda permanente del propio anfitrión, con un número de certificado en cada anuncio y como máximo 90 noches al año sin el anfitrión presente. Los Ángeles: solo en la residencia principal del anfitrión, con un número de registro en cada anuncio (Home-Sharing Ordinance). Boston: solo en viviendas ocupadas por su dueño y en casas de dos y tres viviendas (ordenanza municipal, 2018). Florida es distinta: los ayuntamientos no pueden prohibir los alquileres vacacionales ni limitar cuántas veces o cuánto tiempo se alquilan, salvo que sus normas sean anteriores a junio de 2011 (art. 509.032), y las estancias de seis meses o menos pagan un 6 % de impuesto estatal sobre ventas más el recargo del condado y el impuesto turístico (Florida Department of Revenue).

Distrito de Columbia: toda vivienda en alquiler debe inscribirse en la Rental Accommodations Division del DHCD en el Rent Registry en línea, como de alquiler estabilizado o exenta, y un propietario que viva fuera del Distrito debe nombrar un agente registrado allí o no podrá subir los alquileres (D.C. Code 42-3502.05, 42-3502.08). Los criterios de verificación y las tasas deben publicarse antes de recoger cualquier dato de solicitud o cobrar una tasa (42-3505.10). Los alquileres de corta duración solo se permiten en la residencia principal del anfitrión, con una licencia del DLCP y 250.000 $ de seguro de responsabilidad civil; un «alquiler vacacional» sin anfitrión está limitado a 90 noches al año, toda estancia es de 30 noches o menos, y las viviendas de sociedades o de inversión no pueden obtener licencia (DLCP, a octubre de 2026).

Filadelfia: toda vivienda en alquiler necesita una licencia municipal de alquiler del Department of Licenses and Inspections, que se renueva cada año; el propietario debe estar al corriente de los impuestos municipales y, en los edificios anteriores a marzo de 1978, tener un certificado lead-safe o lead-free (seguro frente al plomo o libre de plomo). Cada inquilino nuevo debe recibir un Certificate of Rental Suitability (certificado de idoneidad para el alquiler) emitido como máximo 60 días antes del comienzo del arrendamiento, el manual Partners in Good Housing y una declaración sobre chinches; un propietario que viva fuera de la ciudad debe nombrar un administrador local, y el propietario que presenta una demanda de desalojo debe mostrar la licencia y los certificados (phila.gov; manual Partners in Good Housing, septiembre de 2025; WHYY, enero de 2018). Los alquileres de corta duración de 30 días o menos solo se permiten en la residencia principal del anfitrión, con una Limited Lodging Operator License (150 $ al año) y un permiso urbanístico (phila.gov, a octubre de 2026).

Los desalojos y los conflictos de alquiler van a los tribunales ordinarios del estado: el Housing Court (tribunal de vivienda) de la ciudad de Nueva York, con una sede en cada borough (distrito), el Housing Court de Massachusetts (que ofrece primero mediación gratuita) o el District Court, el superior court en California y Washington, el county court en Florida y el Circuit Court del condado de Cook para Chicago. Las reclamaciones por depósitos suelen ir al small claims court (juzgado de reclamaciones menores), que admite reclamaciones sin abogado de hasta 12.500 $ para particulares en California (California Courts, a octubre de 2026) y de hasta 10.000 $ en Washington (Attorney General de Washington, septiembre de 2026). No ignores nunca los papeles del tribunal: el inquilino que no contesta pierde por incomparecencia.

Las oficinas del Attorney General de cada estado atienden quejas de consumo: la de Nueva York tiene un formulario para depósitos no devueltos, la de Massachusetts mantiene una línea de atención al consumidor, la de Illinois recibe quejas por fraude al consumidor y la de Washington hace cumplir el tope estatal de alquileres, con un formulario para responder a una subida superior. Las quejas por discriminación van al HUD (hay plazos) o a la agencia estatal de derechos civiles, por ejemplo el Civil Rights Department de California, la Massachusetts Commission Against Discrimination o el Illinois Department of Human Rights. La asistencia jurídica gratuita para personas con bajos ingresos se encuentra a través de LawHelpNY, LawHelpCA, MassLegalHelp, Florida Law Help y WashingtonLawHelp. Varias ciudades dan un abogado gratuito a los inquilinos que afrontan un desalojo, con límites distintos: la ciudad de Nueva York garantiza representación completa a hogares con ingresos de hasta el 200 % del nivel federal de pobreza o con un miembro de 60 años o más (NYC Independent Budget Office, septiembre de 2025); San Francisco, a todo inquilino, sean cuales sean sus ingresos (Proposition F, 2018); Los Ángeles, a inquilinos que cumplan los requisitos y tengan hasta el 80 % de la renta mediana de la zona (Stay Housed LA); Boston, a hogares con hijos en la escuela primaria o secundaria (K-12) (Access to Counsel); y Chicago, a inquilinos con hasta el 80 % de la renta mediana de la zona (Right to Counsel), donde además el Early Resolution Program del condado da asesoramiento y mediación gratuitos en casos de desalojo sean cuales sean los ingresos del inquilino. Washington va más allá en todo el estado: el tribunal debe nombrar un abogado a un inquilino que reciba determinadas prestaciones o con ingresos de hasta el 200 % del nivel federal de pobreza, según la financiación estatal (RCW 59.18.640).

Distrito de Columbia: los desalojos van a la Landlord and Tenant Branch del DC Superior Court. Los asuntos de control de alquileres (subidas, registro, servicios) empiezan con una petición del inquilino a la Rental Accommodations Division del DHCD, las examina la Office of Administrative Hearings y pueden recurrirse ante la Rental Housing Commission (DHCD, a octubre de 2026). La Office of the Tenant Advocate, una agencia del Distrito, da asesoramiento gratuito y cierta representación legal, y todo aviso por impago debe indicar su teléfono y el de la Landlord Tenant Legal Assistance Network (D.C. Code 42-3505.01). Las quejas por discriminación y verificación van a la Office of Human Rights, y el fraude en alquileres y la publicidad engañosa, a la Office of Consumer Protection del Attorney General.

Los sindicatos de inquilinos son locales, de un edificio o de una ciudad, no nacionales. En Nueva York y Massachusetts es ilegal tomar represalias contra un inquilino por quejarse ante un inspector o afiliarse a una organización de inquilinos, y ciertas acciones del propietario poco después de una queja se presumen represalias: durante un año en Nueva York, seis meses en Massachusetts (Attorney General de cada estado). En Florida, el inquilino puede alegar las represalias como defensa ante un desalojo (art. 83.60).

Pensilvania: los casos de desalojo y de depósitos van a los magisterial district courts y, en Filadelfia, al Municipal Court, que también ve reclamaciones menores de hasta 12.000 $ (tribunales de Filadelfia, a octubre de 2026). Las quejas de consumo por fraude en alquileres van a la Bureau of Consumer Protection del Attorney General, cuyo aviso más reciente sobre estafas de alquiler que hemos encontrado es de junio de 2023 (WVIA, 13 de junio de 2023). En Filadelfia, la Fair Housing Commission atiende las quejas por no renovación sin good cause, por represalias y por desalojos sin orden judicial, y la Commission on Human Relations recibe las quejas por discriminación y por la verificación de inquilinos; los inquilinos de diez códigos postales con ingresos de hasta el 200 % del nivel federal de pobreza tienen un abogado gratuito en los casos de desalojo (Right to Counsel, phila.gov, 29 de abril de 2026), y cualquiera puede llamar a la Philly Tenant Hotline, 267-443-2500. Allí es ilegal tomar represalias contra un inquilino por quejarse ante un inspector o afiliarse a una organización de inquilinos, y desde el 1 de noviembre de 2026 los inquilinos tendrán un derecho expreso a organizarse (Bill 250330-AA).