Alquilar en Suecia: las normas

El alquiler de casas y pisos se rige por el capítulo 12 de la Jordabalken (Código de la Tierra), llamado normalmente hyreslagen (ley de arrendamientos). Un alquiler es indefinido (tills vidare, hasta nuevo aviso) salvo que se pacte una duración, y cualquiera de las partes puede exigir un contrato por escrito (12 kap. 2–3 §§). Un alquiler de duración determinada termina solo al acabar el plazo, pero si ha durado más de nueve meses seguidos hay que rescindirlo por escrito, y si nadie lo hace, continúa hasta nuevo aviso. El contrato principal de primera mano es una hyresrätt (vivienda de alquiler) con un propietario. El inquilino tiene besittningsskydd (seguridad de la tenencia): el propietario solo puede ponerle fin por los motivos que enumera el 12 kap. 46 §, como incumplimientos graves, demolición o reforma importante, y una rescisión discutida va a la Hyresnämnden (tribunal regional de arrendamientos).

Un contrato de segunda mano (andrahandskontrakt, subarriendo) es aquel en que alguien que alquila o es dueño de una vivienda te la alquila a ti. Si quien te la alquila tiene una hyresrätt, sigue aplicándose la hyreslagen, pero no tienes seguridad de la tenencia hasta que la situación haya durado dos años seguidos (12 kap. 45 §). Un inneboende (inquilino de habitación en la propia vivienda de quien se la alquila) no tiene ninguna seguridad de la tenencia. Desde el 1 de julio de 2026, las viviendas que alquila un particular o una herencia, como una bostadsrätt (vivienda en cooperativa), una casa o una ägarlägenhet (piso en propiedad), quedan cubiertas por la Privatuthyrningslag (2026:772), una ley aparte que no da derecho a renovación. Los contratos firmados antes de esa fecha al amparo de la antigua Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (ley sobre el alquiler de la vivienda propia) mantienen las reglas antiguas (disposiciones transitorias, SFS 2026:772). A septiembre de 2026.

Ninguna ley sueca limita ni regula los depósitos (deposition). Ni la hyreslagen ni la nueva Privatuthyrningslag (2026:772) los mencionan, así que el importe y el momento de la devolución dependen del contrato. Un memorando del Gobierno (Ds 2023:32) propuso un tope legal de dos meses de alquiler, pero a septiembre de 2026 no se había convertido en ley. Lo que sí limita la ley es el alquiler por adelantado: en una vivienda, el alquiler de cualquier mes posterior al primero solo hay que pagarlo a más tardar el último día laborable anterior a ese mes, diga lo que diga el contrato (12 kap. 20 §).

En la práctica, los grandes propietarios de primera mano suelen seleccionar a los inquilinos con un requisito de ingresos, una consulta de solvencia y referencias en lugar de un depósito, aunque algunos piden un depósito o un avalista a los solicitantes que no llegan. Los propietarios de segunda mano y los particulares suelen pedir de uno a dos meses de alquiler. Hyresgästföreningen (federación de inquilinos) advierte de que un depósito no es alquiler por adelantado, que no debería superar un par de meses de alquiler y que debe constar en el contrato. Se devuelve después de la mudanza si no has dañado la vivienda ni su contenido. Las disputas sobre las deducciones van al tingsrätt (tribunal de distrito), no a la Hyresnämnden, y según la ley de alquiler privado las reclamaciones deben presentarse en los dos años siguientes a la mudanza (7 kap. 1 §, 2026:772). A septiembre de 2026.

Los alquileres de primera mano siguen el sistema del bruksvärde (valor de uso). En caso de disputa, el alquiler debe ser razonable, y un alquiler no es razonable si es claramente más alto que el de pisos de valor de uso equivalente, comparándolo primero con los alquileres fijados en negociaciones colectivas (12 kap. 55 §). En la práctica, la mayoría de los alquileres se fijan cada año en negociaciones entre los propietarios y Hyresgästföreningen según la hyresförhandlingslagen (ley de negociación de alquileres, 1978:304). La ronda de 2026 dio una subida media de en torno al 3,4 % en el conjunto del país, frente a más del 4 % anual en 2023–2025 (Hem & Hyra, marzo de 2026). Las viviendas de nueva construcción pueden tener una presumtionshyra (alquiler de presunción), un alquiler negociado que se considera razonable durante un máximo de 15 años (hyresförhandlingslagen 19 a §). Desde el 1 de enero de 2026 puede ajustarse cada año según el crecimiento local de los alquileres, y esto también vale para los acuerdos existentes.

Si subarriendas una hyresrätt, tu alquiler nunca puede ser razonable si supera el alquiler que paga el inquilino, más hasta un 15 % por el mobiliario y el coste real de cualquier otra cosa incluida, como la electricidad o internet. Si alquilas una parte del piso, el tope es una parte proporcional (12 kap. 55 §, párrafo cuarto). La Hyresnämnden puede ordenar que se devuelva con intereses un alquiler excesivo correspondiente a hasta dos años antes de tu solicitud, siempre que la presentes en los tres meses siguientes a la mudanza (12 kap. 55 f §).

Las viviendas de propietarios particulares siguen la nueva Privatuthyrningslag desde el 1 de julio de 2026. Propietario e inquilino pactan el alquiler libremente. La Hyresnämnden solo lo rebaja si es sustancialmente más alto (väsentligt högre) que lo que se cobra en general por alquileres privados parecidos, y un alquiler más bajo se aplica desde la fecha de tu solicitud (2 kap. 5–6 §§, 2026:772). Con la ley antigua (2012:978) el alquiler podía recortarse hasta un nivel cercano a los costes de capital y de funcionamiento del propietario, de modo que las nuevas reglas permiten alquileres más altos. Los contratos privados pueden incluir subidas indexadas, como máximo una vez al año (2 kap. 4 §). A septiembre de 2026.

Según la hyreslagen, un alquiler indefinido puede terminarlo cualquiera de las partes con tres meses de preaviso, con efecto a final de mes (12 kap. 4 §), y el inquilino de una vivienda siempre puede irse con tres meses de preaviso, incluso en un contrato de duración determinada (12 kap. 5 §). El preaviso del propietario debe ser por escrito e indicar el motivo. Para un inquilino de primera mano, el preaviso del propietario solo pone fin al alquiler si se aplica un motivo del 12 kap. 46 § o si la Hyresnämnden está de acuerdo. En caso contrario, el inquilino tiene derecho a quedarse. Un inquilino de segunda mano que lleva menos de dos años, o un inneboende, tiene que irse cuando vence el preaviso o el plazo. En los contratos de duración determinada que hay que rescindir, el preaviso necesario es de un día para plazos de hasta dos semanas, de una semana para plazos de hasta tres meses y de tres meses para plazos más largos, salvo que se haya pactado un período más largo (12 kap. 4 §, párrafo segundo).

Con la Privatuthyrningslag (desde el 1 de julio de 2026), cualquiera de las partes puede poner fin a un alquiler privado indefinido con tres meses de preaviso. Un contrato de duración determinada simplemente termina, pero el inquilino siempre puede irse antes con tres meses de preaviso. El propietario ya no puede poner fin sin motivo a un contrato de duración determinada antes de tiempo (2026:772, 6 kap. 1–3 §§). Con la ley antigua, al inquilino le bastaba un mes de preaviso. En ambos tipos de alquiler, el propietario puede poner fin al contrato de inmediato (förverkande) por incumplimientos graves, como el impago del alquiler, un subarriendo no autorizado, molestias o un uso delictivo. Un inquilino de primera mano que debe alquiler suele poder conservar la vivienda si paga en las tres semanas siguientes al requerimiento formal, y se informa a los servicios sociales (12 kap. 42 y 44 §§). A septiembre de 2026.

El propietario debe mantener la vivienda en el estado pactado o en el que cabe esperar en general, y arreglar los defectos. Si no lo hace, el inquilino puede pedir una rebaja del alquiler, hacer reparar el defecto a costa del propietario o, si es grave, resolver el contrato. El inquilino debe cuidar la vivienda, avisar enseguida de los daños y paga los que causen él, las personas de su hogar o sus invitados (hyreslagen 12 kap.; la misma estructura en 2026:772, capítulos 3–4). El alquiler debe ser un importe fijo. La calefacción, el agua caliente, la electricidad y el agua solo pueden cobrarse aparte según el consumo real en ciertos casos, por ejemplo con contadores individuales (12 kap. 19 §; 2 kap. 1 §, 2026:772). Los alquileres de primera mano suelen incluir la calefacción. La electricidad doméstica y la hemförsäkring (seguro del hogar) suelen correr por cuenta del inquilino, y muchos propietarios exigen el seguro en el contrato.

Las comisiones de intermediación cobradas a los inquilinos son ilegales en su mayor parte. Solo un agente de alquiler profesional puede cobrar al inquilino, y solo si se firma de verdad un contrato, como máximo una décima parte del prisbasbelopp (importe base de precios) por un piso o una casa, o una vigésima parte por una habitación. Eso son unos 5920 kr y 2960 kr en 2026, con un prisbasbelopp de 59.200 kr. El tope se elevó el 1 de julio de 2026 (12 kap. 65 a §). Las cuotas de inscripción en las listas de espera de vivienda municipales están permitidas aparte. Cualquier otro pago por conseguir o traspasar un contrato es un delito (véase Subarriendo). A septiembre de 2026.

Si te mudas a Suecia y piensas vivir aquí al menos un año, en la mayoría de los casos debes inscribirte en la folkbokföring (registro de población y de domicilio) de Skatteverket (la agencia tributaria). Los ciudadanos de la UE y del EEE necesitan acreditar un derecho de residencia (trabajo, estudios o recursos propios) y los demás, una tarjeta de permiso de residencia válida. Lo solicitas con el servicio electrónico «Flytta till Sverige» y después te verifican la identidad en persona en una oficina de atención al público. Cuando estás inscrito recibes un personnummer (número de identidad personal). Skatteverket dice que pasan unas cuatro semanas hasta que se empieza a tramitar una solicitud. Después, cada mudanza dentro de Suecia debe comunicarse en el plazo de una semana y, para un piso, necesitas el número de vivienda (lägenhetsnummer). Quienes se quedan menos de un año pueden pedir en su lugar un samordningsnummer (número de coordinación). Exige acreditar una necesidad y un vínculo con Suecia y una comprobación de identidad en persona, y queda inactivo a los cinco años (Skatteverket, a septiembre de 2026).

Los números son el principal obstáculo para los recién llegados. Las listas de espera de vivienda municipales, BankID (la identificación electrónica que se usa para firmar contratos y verificarte en las plataformas de alquiler) y las consultas de solvencia dan por supuesto normalmente un personnummer, y algunas listas aceptan un samordningsnummer. En la práctica, los recién llegados suelen empezar en el mercado de segunda mano. Un inquilino de segunda mano puede, y debe, inscribirse en la dirección en la que vive de verdad. El registro solo deja constancia de dónde vives y no necesita la aprobación del propietario.

Un inquilino con una hyresrätt solo puede subarrendar el piso entero (andrahandsuthyrning, subarriendo) con el consentimiento del propietario. Si el propietario se niega, la Hyresnämnden puede dar permiso por tiempo limitado si hay buenos motivos, como un trabajo o estudios temporales en otro sitio, razones familiares, edad, enfermedad o una larga estancia en el extranjero, y el alquiler está dentro del tope legal (12 kap. 39–40 §§). Se permite tener inneboende mientras no se sobreocupe el piso ni se causen problemas reales al propietario (12 kap. 41 §). Un subarriendo no autorizado puede costarle el contrato al inquilino de primera mano (12 kap. 42 §). Desde 2019, subarrendar sin consentimiento y cobrar más que el tope es un delito, castigado con multas o hasta dos años de cárcel (12 kap. 65 c §).

El dueño de una bostadsrätt necesita el consentimiento de la junta de la cooperativa de vivienda (bostadsrättsförening) para subarrendar. Si la junta se niega, la Hyresnämnden da permiso cuando el dueño tiene un motivo y la cooperativa no tiene una objeción justificada (bostadsrättslagen, ley de cooperativas de vivienda, 7 kap. 10–11 §§). Desde el 1 de julio de 2026, los subarriendos anteriores solo cuentan en contra de una nueva solicitud si fueron prolongados, de modo que un año de subarriendo ya no bloquea por sí solo el siguiente. La cooperativa puede cobrar una cuota de subarriendo de hasta el 10 % del prisbasbelopp al año, unos 5920 kr en 2026 (bostadsrättslagen 9 kap. 15 §). Si alquilas a un propietario particular con la Privatuthyrningslag, solo puedes subarrendar con el consentimiento del propietario, y la Hyresnämnden no puede anularlo (2026:772, 5 kap. 2 §).

Comprar o vender un contrato de alquiler (svarthandel, mercado negro de contratos) es un delito. Pedir o aceptar dinero por alquilar un piso o traspasar un contrato conlleva hasta dos años de cárcel, o cuatro si el delito es grave. Pagar por un contrato también es delito desde el 1 de octubre de 2019, con multas o hasta dos años, y hasta cuatro si es grave (12 kap. 65 y 65 b §§). Un inquilino que compra o vende un contrato también se arriesga a perderlo (12 kap. 42 §).

Un particular puede alquilar hasta dos viviendas con la Privatuthyrningslag (2026:772). Si alquilas con regularidad más de dos viviendas que no forman parte de tu propia vivienda, o si alquilas una hyresrätt, se aplica en su lugar la hyreslagen completa, con la seguridad de la tenencia y los alquileres de valor de uso (2026:772, 1 kap. 3 §). El dueño de una bostadsrätt necesita el consentimiento de la cooperativa antes de alquilar (véase Subarriendo). Si alquilas una casa o una ägarlägenhet de tu propiedad, debe tener una energideklaration (certificado de eficiencia energética) en vigor, y su cifra de rendimiento energético debe aparecer en el anuncio (Lag 2006:985 om energideklaration för byggnader, ley sobre la declaración energética de edificios, en su versión modificada de 2026). En una bostadsrätt, la responsable de la declaración es la cooperativa, como propietaria del edificio. No se exige ningún registro ni licencia de propietario.

Impuestos (Skatteverket, a septiembre de 2026): los ingresos por alquilar tu propia vivienda son rendimientos del capital, y el excedente tributa al 30 %. Del alquiler cobrado puedes deducir un schablonavdrag (deducción estándar) de 40.000 kr al año por vivienda, repartido entre los copropietarios. Además puedes deducir el 20 % de los ingresos por alquiler en una casa o ägarlägenhet o, en una bostadsrätt, la cuota de la cooperativa correspondiente a la parte y al período alquilados (sin las aportaciones de capital). Si subarriendas una hyresrätt, puedes deducir el alquiler que pagas tú. Los gastos reales no pueden deducirse en su lugar, y el excedente se consigna en la declaración de la renta en el punto 7.3.

Un inquilino de primera mano que subarrienda nunca puede cobrar más que su propio alquiler más hasta un 15 % por el mobiliario (12 kap. 55 §). Pedir dinero de llave o un pago por el contrato es un delito (12 kap. 65 §).

La Hyres- och arrendenämnden (Hyresnämnden, los tribunales regionales de arrendamientos) median y deciden en las disputas sobre el alquiler, la devolución de un alquiler excesivo de segunda mano, el permiso para subarrendar, las reparaciones y si un alquiler continúa. Presentar la solicitud no cuesta nada, pero cada parte paga sus propios gastos, como un abogado (Sveriges Domstolar, los tribunales de Suecia). Las decisiones sobre el alquiler pueden recurrirse ante el Svea hovrätt (tribunal de apelación de Svea) en un plazo de tres semanas. Desde el 1 de julio de 2026, los recursos en casos de devolución de alquiler necesitan admisión a trámite, y la admisión de pruebas nuevas está limitada. Las reclamaciones de dinero, como un depósito no devuelto, van al tingsrätt (tribunal de distrito).

Hyresgästföreningen, la federación nacional de inquilinos, negocia los alquileres de primera mano y ofrece a sus socios asesoramiento y ayuda jurídica. Fastighetsägarna es la principal asociación de propietarios. Konsumentverket (la agencia sueca de consumo) ofrece orientación gratuita a los consumidores. Abandonó el nombre Hallå konsument en febrero de 2025, y sus páginas explican las reglas del alquiler de segunda mano y privado. Para desalojar, un propietario necesita una decisión de la Hyresnämnden o de un tribunal, o una orden sumaria de Kronofogden (la autoridad sueca de ejecución). Kronofogden lleva a cabo entonces el desalojo (avhysning), y antes se debe haber avisado a los servicios sociales.