Alquilar en España: las normas

Un contrato de arrendamiento de vivienda habitual se puede firmar por cualquier duración, pero el inquilino tiene derecho a prorrogarlo año a año hasta que haya durado cinco años, o siete si el propietario es una empresa (artículo 9 de la LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019). Si al terminar ese plazo ninguna de las partes avisa (el propietario con cuatro meses de antelación, el inquilino con dos), el contrato se prorroga hasta tres años más (art. 10.1). Un contrato que no fija plazo se entiende de un año. Cualquiera de las partes puede exigir que el contrato conste por escrito; un contrato verbal sigue siendo válido (art. 37). El contrato debe indicar quiénes son las partes, la vivienda, la duración, el alquiler y la etiqueta de eficiencia energética (Real Decreto 390/2021).

Los alquileres de temporada cuentan como arrendamientos para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la LAU): no tienen nada de la protección de los cinco años, se rigen sobre todo por lo que diga el contrato y llevan una fianza de dos mensualidades. El alquiler de una sola habitación no está cubierto expresamente por la LAU. Cataluña aplica normas propias a los alquileres de temporada y de habitaciones desde enero de 2026.

El Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026, habría sustituido los alquileres de temporada por un contrato de «vivienda temporal» que exigía un motivo real y demostrable, y habría incluido los alquileres de habitaciones en la LAU. El Congreso lo tumbó el 2 de octubre de 2026 por 178 votos contra 172, junto con el Real Decreto-ley 27/2026 sobre prórrogas de contratos (184 contra 166), y ambas derogaciones se publicaron en el BOE ese mismo día, así que vuelven a aplicarse las normas anteriores. Un contrato firmado, una actualización de la renta que vencía o una solicitud presentada el 1 o el 2 de octubre de 2026 puede seguir regido por el decreto, así que, si es tu caso, busca asesoramiento. El Congreso ya había tumbado un decreto anterior (Real Decreto-ley 8/2026) el 28 de abril de 2026, y dejó de tener efecto desde entonces. Tras la votación, fuentes del Gobierno dijeron que el presidente tardaría unos días en decidir si convocaba elecciones generales anticipadas (según la prensa del 2 de octubre de 2026).

La ley exige una fianza en metálico de exactamente una mensualidad de renta para una vivienda y de dos para otros usos (artículo 36 de la LAU). Además, las partes pueden pactar una garantía adicional (por ejemplo un aval bancario o más dinero en efectivo) de hasta dos mensualidades en un alquiler de vivienda de hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa). El propietario debe devolver la fianza en el plazo de un mes desde que recibe las llaves; si no, devenga el interés legal (art. 36.4).

En la mayoría de las comunidades, el propietario debe depositar la fianza en un organismo autonómico. En la Comunidad de Madrid va a la Agencia de Vivienda Social en los 30 días hábiles siguientes a la firma, con un recargo del 2 % o del 5 % si se retrasa. En Cataluña va al Incasòl en el plazo de dos meses (Ley 13/1996). En la Comunitat Valenciana va a la Tesorería de la Generalitat en el plazo de un mes desde la firma, con recargos del 5–20 % si se retrasa (Decreto 333/1995, Ley 8/2004). En las Islas Baleares va al IBAVI (Instituto Balear de la Vivienda) en los 30 días hábiles siguientes a la firma (Decreto 22/1989). En el País Vasco va al servicio Bizilagun del Gobierno Vasco en el plazo de un mes desde la firma, también en los alquileres de habitaciones y de temporada, con un recargo del 2 % si se retrasa o del 10 % si el Gobierno Vasco tiene que requerirla (Decreto 42/2016). En Aragón va al Gobierno de Aragón en el plazo de dos meses desde la firma (Ley 10/1992); los contratos ya no se sellan. Andalucía suprimió el depósito de la fianza para los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026 (Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía): la guarda el propietario, y la AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía) devuelve las fianzas antiguas a medida que esos contratos terminan. Pide el justificante del depósito o un recibo firmado.

La mayoría de los conflictos tienen que ver con deducciones por desgaste. Las fotos y un inventario al entrar ayudan.

Fuera de las zonas tensionadas, la renta inicial es libre. El alquiler solo puede subir una vez al año, y solo si el contrato lo prevé. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida anual está limitada por el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), que el INE publica desde enero de 2025 en lugar del IPC; el último dato es el 2,47 % (agosto de 2026, publicado el 15 de septiembre de 2026). Los contratos anteriores siguen su propia cláusula de actualización; en los firmados desde el 6 de marzo de 2019, la subida no puede superar el IPC (art. 18). El Real Decreto-ley 26/2026 habría congelado o limitado al 2 % las actualizaciones que vencieran hasta finales de 2027; el Congreso lo tumbó el 2 de octubre de 2026, pero una actualización que venciera el 1 o el 2 de octubre, mientras estaba en vigor, puede seguir sujeta a sus límites (OCU, 2 de octubre de 2026).

Con la Ley por el derecho a la vivienda de 2023 (Ley 12/2023), una comunidad autónoma puede declarar «zonas de mercado residencial tensionado» por tres años. En ellas, un contrato nuevo no puede empezar por encima de la renta anterior de los últimos cinco años, actualizada, con algunas excepciones que permiten hasta un 10 % más. Si el propietario es un gran tenedor, o la vivienda no se ha alquilado en cinco años y la declaración lo dice, el tope es el índice de referencia estatal SERPAVI (artículo 17.6–17.7 de la LAU). A septiembre de 2026, el Ministerio de Vivienda recoge 317 municipios en Cataluña, el País Vasco, Navarra, Galicia (A Coruña y Santiago de Compostela) y Asturias. Madrid, Andalucía, la Comunitat Valenciana y las demás comunidades no han declarado ninguna. Entre los 14 municipios declarados en el País Vasco están Bilbao (desde el 31 de octubre de 2025, por tres años), Vitoria-Gasteiz y Barakaldo; como los datos de alquiler los tienen las haciendas forales, el tope del SERPAVI solo pudo aplicarse allí desde septiembre de 2025 en Gipuzkoa y desde el 21 de abril de 2026 en Bizkaia y Álava (Gobierno Vasco, abril de 2026). Aragón se niega a tramitar cualquier declaración; la Delegación del Gobierno recurrió esa negativa ante el TSJA, el Tribunal Superior de Justicia de Aragón, el 18 de septiembre de 2026, y a octubre de 2026 no había noticia de ninguna resolución. El inquilino que haya pagado más del tope legal puede reclamar el exceso ante los tribunales.

El inquilino puede irse en cualquier momento pasados los seis primeros meses, con 30 días de preaviso por escrito (desistimiento). Si el contrato lo prevé, debe entonces una mensualidad por cada año que quede, de forma proporcional (artículo 11 de la LAU). Durante el plazo mínimo, el inquilino también puede rechazar cada prórroga anual con 30 días de preaviso. Pasados los cinco o siete años, el propietario debe avisar con cuatro meses de antelación de que no renueva y el inquilino con dos; si no, siguen hasta tres prórrogas anuales.

Un propietario particular solo puede poner fin al contrato antes de tiempo, pasado el primer año, para vivir en la vivienda él mismo o alojar a un familiar cercano, si el contrato lo preveía desde el principio, con dos meses de preaviso; si no se muda en un plazo de tres meses, el inquilino puede volver o reclamar una indemnización (art. 9.3). Los inquilinos de zonas tensionadas pueden pedir hasta tres años más al terminar el contrato en las mismas condiciones, y los inquilinos vulnerables de grandes tenedores, un año más (art. 10.2–10.3).

El propietario puede resolver el contrato por impago de la renta o de la fianza, subarriendo no autorizado, daños causados deliberadamente, actividades molestas o ilícitas (art. 27), pero solo un juez puede ordenar el desahucio. Antes de ir a juicio, las partes deben intentar una negociación o una mediación (un «MASC», obligatorio desde la Ley Orgánica 1/2025). En una demanda por impago de renta, el inquilino puede evitar el desahucio una vez pagando todo lo que debe (enervación, artículo 22.4 de la LEC). Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, el procedimiento se suspende mientras los servicios sociales buscan una vivienda. Dos decretos-leyes que habrían suspendido hasta 2030 los desahucios de hogares vulnerables por parte de grandes tenedores, habrían permitido a los inquilinos al corriente de pago prorrogar su contrato hasta dos años y habrían obligado a los propietarios a indemnizar por no renovar fueron tumbados el 2 de octubre de 2026; si pediste una prórroga o te suspendieron un desahucio el 1 o el 2 de octubre, busca asesoramiento.

El propietario debe hacer todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el inquilino haya causado el daño; el inquilino paga las reparaciones pequeñas debidas al desgaste del uso diario (artículo 21 de la LAU). Los suministros con contador (electricidad, agua, gas, internet) corren a cargo del inquilino. Los gastos de comunidad y los impuestos como el IBI solo se le pueden repercutir si el contrato lo dice por escrito e indica el importe anual (art. 20.1).

Desde la Ley por el derecho a la vivienda de 2023, los honorarios de la agencia y los gastos de formalización del contrato de una vivienda los paga el propietario (art. 20.1). El seguro de hogar del inquilino es opcional; el propietario suele asegurar el edificio.

Todas las personas que viven en España deben empadronarse en el ayuntamiento del lugar donde residen (inscripción en el padrón municipal) (artículo 15 de la Ley 7/1985). El certificado de empadronamiento hace falta para la sanidad, las plazas escolares, los trámites de residencia, las ayudas autonómicas al alquiler y muchas listas de espera de vivienda social, algunas de las cuales exigen años de empadronamiento. Los ayuntamientos suelen pedir el documento de identidad y el contrato de alquiler. El empadronamiento registra dónde vives de verdad, así que un contrato que no dice nada al respecto no te impide empadronarte, y los ayuntamientos pueden comprobar la residencia por otros medios cuando un propietario se niega a colaborar; los inquilinos de habitaciones y de alquiler de temporada suelen tener problemas con esto.

Los extranjeros se identifican con el NIE (Número de Identidad de Extranjero), que expide la Policía Nacional en España o los consulados en el extranjero (tasa en el modelo 790, código 012). Algunos propietarios firman solo con pasaporte, pero la mayoría de las agencias, las aseguradoras de impago y las compañías de suministros piden un NIE y una cuenta bancaria española.

Un inquilino solo puede subarrendar una parte de la vivienda, nunca toda, y solo con el consentimiento escrito del propietario. El subarriendo termina cuando termina el contrato principal, y el inquilino no puede cobrar más de lo que paga de renta (artículo 8 de la LAU). Ceder el contrato entero a otra persona (cesión) también requiere consentimiento escrito. Subarrendar sin consentimiento es causa para que el propietario resuelva el contrato (art. 27.2.c).

En la práctica, muchas habitaciones anunciadas en pisos compartidos son subarriendos que el dueño desconoce, de modo que quien vive en ellas no tiene contrato con el dueño y puede perder la habitación cuando el inquilino principal se va. Antes de pagar, pide ver el contrato principal y el consentimiento escrito del dueño.

Para alquilar legalmente, el propietario necesita un certificado de eficiencia energética y debe mostrar su etiqueta en los anuncios (Real Decreto 390/2021), y depositar la fianza en el organismo autonómico donde se exija. Desde el 1 de julio de 2025, los alquileres vacacionales, de temporada y de habitaciones ofrecidos en plataformas en línea necesitan un número de registro del Registro Único de Arrendamientos (a través del Registro de la Propiedad) (Real Decreto 1312/2024). Los pisos turísticos necesitan además una licencia autonómica y, en muchas ciudades, un permiso municipal. Desde el 3 de abril de 2025, los propietarios de un edificio pueden aprobar o prohibir nuevos pisos turísticos por mayoría de tres quintos (Ley Orgánica 1/2025, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal).

Impuestos: los propietarios residentes tributan por el IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler a sus tipos progresivos normales. En el alquiler de vivienda habitual, el rendimiento neto se reduce un 60 % en los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023. En los contratos desde esa fecha (aplicable desde el ejercicio fiscal de 2024), la reducción es del 50 % en general, del 90 % para un contrato nuevo en zona tensionada con una renta al menos un 5 % más baja, del 70 % para un primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años o para alquileres sociales o de programas públicos, y del 60 % tras una rehabilitación reciente (artículo 23.2 de la Ley del IRPF, manual de la Agencia Tributaria de 2025). Los alquileres de temporada y turísticos no tienen reducción. Los propietarios no residentes pagan el 19 % (UE/EEE, con gastos deducibles) o el 24 % (resto, sobre la renta bruta) (Agencia Tributaria, no residentes).

Los conflictos de alquiler van al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está la vivienda. Desde el 3 de abril de 2025, antes de presentar la demanda hay que intentar resolverlo mediante un «MASC» (negociación, mediación u oferta vinculante) (Ley Orgánica 1/2025). Una reclamación de hasta 2000 €, como una fianza sin devolver, se puede presentar sin abogado ni procurador (artículos 23 y 31 de la LEC); por encima de esa cifra hacen falta ambos, y la justicia gratuita está disponible por debajo de ciertos límites de ingresos a través de los colegios de la abogacía. Algunos contratos incluyen una cláusula de arbitraje, que ambas partes deben haber aceptado.

Las quejas contra agencias inmobiliarias (honorarios ilegales, anuncios engañosos) van a la autoridad de consumo de la comunidad autónoma o a la OMIC municipal (Oficina Municipal de Información al Consumidor), que es gratuita. Las juntas arbitrales de consumo solo atienden casos contra empresas que las aceptan, así que rara vez sirven frente a un propietario particular. Los sindicatos de inquilinos, como el Sindicat de Llogateres en Cataluña y el Sindicato de Inquilinas en Madrid, dan asesoramiento y apoyo colectivo a sus afiliados, y otras ciudades tienen sus propios sindicatos de inquilinos. Muchas ciudades también tienen oficinas gratuitas de asesoramiento en vivienda (consulta las páginas de las ciudades). En el País Vasco, el servicio Bizilagun del Gobierno Vasco ofrece información gratuita sobre la normativa de arrendamientos y mediación gratuita y voluntaria entre propietarios e inquilinos.