Alquilar en Marruecos: las normas

La ley de arrendamientos en Marruecos es nacional. La Ley 67-12 sobre las relaciones contractuales entre propietarios e inquilinos de locales destinados a vivienda o a uso profesional (Dahir 1-13-111 del 19 de noviembre de 2013, publicado en el Bulletin officiel n.º 6208 del 28 de noviembre de 2013) se aplica a las viviendas y locales profesionales, amueblados o no, alquilados por más de 30 días, con sus sótanos, garajes, azoteas, patios y jardines, salvo que los regule una ley especial (art. 1). Las tiendas y los talleres se rigen por una ley aparte de arrendamientos comerciales, y los alquileres de 30 días o menos quedan fuera de la Ley 67-12 (ver «Para propietarios»). La Ley 67-12 entró en vigor tres meses después de su publicación y se aplica a los contratos que ya estaban en curso en esa fecha (art. 74). Derogó la antigua Ley 6-79 de 1980 y las partes de la Ley 64-99 sobre el cobro de alquileres que se referían a la vivienda; la Ley 07-03 sobre la revisión del alquiler rige ahora solo los locales comerciales, industriales y artesanales (art. 75). La única modificación desde entonces, la Ley 05-19 de febrero de 2019, cambió las normas sobre la recuperación de viviendas abandonadas (arts. 65 y 66). Los datos del mercado, como los alquileres y dónde buscar, están en las páginas de ciudad.

El contrato debe hacerse por escrito y con fecha cierta (art. 3) y debe indicar: el nombre, la profesión, la dirección y el documento de identidad de cada parte (y los datos del agente, si lo hay); el local, sus anexos, su uso y el equipamiento de uso exclusivo del inquilino; el alquiler y la periodicidad del pago; qué gastos asume el inquilino; cómo se pagan el alquiler y los gastos, y las obligaciones especiales que haya. Los contratos más antiguos que no cumplen estos requisitos siguen siendo válidos, y las partes pueden firmar uno que los cumpla en cualquier momento (art. 74). Según el Código de Obligaciones y Contratos (DOC), un documento privado tiene una fecha oponible a terceros desde el día en que se registra o desde la fecha de una legalización de firmas por un funcionario autorizado, entre otras vías (art. 425 del DOC). En la práctica, eso significa legalizar las dos firmas (légalisation de signature, que se hace en la oficina de la comuna) o registrar el contrato en la oficina de Hacienda. Ambas partes tienen motivos para hacerlo: el procedimiento judicial rápido por impago del alquiler solo está disponible cuando el arrendamiento se prueba con un escrito con fecha cierta o con una sentencia firme (Ley 67-12, art. 22).

Las partes deben hacer por escrito un état des lieux (inventario del estado de la vivienda) cuando el inquilino entra y cuando devuelve la vivienda, adjuntarlo al contrato y darle fecha cierta (arts. 7 y 8). Debe describir la vivienda en detalle y evitar expresiones como «buen estado» o «estado regular»; si no se hace, se presume que el inquilino recibió la vivienda en estado de uso (art. 8). Si se vende la vivienda, el contrato sigue para el inquilino en las mismas condiciones, y debe notificársele formalmente quién es el nuevo propietario (art. 4).

El propietario puede exigir una garantía (depósito) para cubrir los alquileres y gastos impagados y los daños que cause el inquilino, pero no puede superar dos meses de alquiler (Ley 67-12, art. 20). Debe devolverse en el plazo de un mes desde que el inquilino entrega la vivienda, menos las cantidades que se deban al propietario o que este haya pagado en lugar del inquilino, siempre que se prueben por las vías legales (art. 20). Las partes pueden acordar que el depósito cubra el alquiler de los últimos meses del contrato (art. 20). La ley no dice dónde se deposita la garantía: no hay ningún sistema público de custodia de depósitos, así que la recibe el propietario.

El tope de dos meses se aplica a la garantía; la ley no limita por separado el alquiler pagado por adelantado. Se pague lo que se pague por adelantado, el propietario debe dar un recibo firmado que separe el alquiler de los gastos (art. 11), así que pide que el recibo diga qué parte es depósito, qué parte es alquiler y qué meses cubre. Los conflictos por los descuentos suelen girar en torno a los inventarios de entrada y salida (arts. 7 y 8), y por eso importa un inventario detallado y fechado. El desgaste por el uso normal, los accidentes, la fuerza mayor, la antigüedad, los defectos de construcción y los daños por reparaciones que se comunicaron al propietario y que este no hizo no son responsabilidad del inquilino (art. 14). Un conflicto por el depósito va al tribunal de primera instancia del lugar de la vivienda (art. 71). Nuestra guía contra las estafas explica los fraudes con pagos por adelantado.

El alquiler inicial es libre: las partes acuerdan las condiciones y el alquiler, dentro de la ley (Ley 67-12, art. 2). No hay zonas de control de alquileres ni alquileres de referencia. Lo que controla la ley son las subidas. Las partes pueden acordar en el contrato cómo y cuánto se revisará el alquiler, pero no puede pactarse ninguna subida antes de que pasen tres años desde la firma del contrato o desde la última revisión, por acuerdo o por un juzgado, y ninguna subida pactada puede superar los porcentajes legales (arts. 31 y 32). Si no se acordó nada, el alquiler puede revisarse tras al menos tres años en un 8 % para una vivienda y en un 10 % para un local profesional (arts. 33 y 34). Para un alquiler de 400 MAD al mes o menos, el juzgado puede fijar una subida distinta, de hasta el 50 % (art. 35).

Si el inquilino no acepta una subida, el propietario debe acudir al tribunal de primera instancia. El nuevo alquiler se aplica desde la fecha de la demanda o desde la fecha en que el inquilino recibió el requerimiento formal del propietario, si la demanda se presenta en los tres meses siguientes (arts. 37 y 38); cualquiera de las partes puede recurrir en 30 días (art. 38). El inquilino puede pedir al juzgado que rebaje el alquiler si las circunstancias han afectado al uso de la vivienda para su fin (art. 36), pero no puede dejar de pagar por una molestia o un defecto: lo que procede es pedir al juzgado una rebaja proporcional al perjuicio (art. 21). Cada pago debe ir acompañado de un recibo firmado que separe el alquiler de los gastos (art. 11).

Como referencia sobre la asequibilidad: la caja nacional de seguridad social (CNSS) registró un salario mensual declarado mediano de 3363 MAD y un promedio de 6149 MAD para los asalariados del sector privado en 2025 (informe estadístico de la CNSS de 2025, según Aujourd'hui le Maroc, septiembre de 2026). El salario mínimo legal fuera de la agricultura (SMIG) subió un 5 % el 1 de enero de 2026, hasta 17,92 MAD la hora, unos 3423 MAD brutos al mes con la jornada estándar de 191 horas (Decreto 2-25-983). Pendiente: en enero de 2026, el secretario de Estado de Vivienda dijo en el Parlamento que el Gobierno estudiaba un modelo de «alquiler regulado» en torno a un 20 % por debajo de los alquileres de mercado, dirigido a la clase media, con los primeros resultados previstos para finales de marzo de 2026 (Le360, 13 de enero de 2026); a octubre de 2026 no encontramos ningún resultado ni texto publicado.

Diga lo que diga el contrato, un arrendamiento de vivienda según la Ley 67-12 solo termina tras un préavis d'éviction (aviso de desalojo) y, si el inquilino no se va, la validación de ese aviso por un juzgado (art. 44). Por tanto, el fin de un plazo fijo no pone fin por sí solo al arrendamiento. El propietario que quiere recuperar la vivienda debe notificar un aviso que indique el motivo, abarque toda la vivienda y dé al menos dos meses, por las vías formales del Código de Procedimiento Civil (normalmente un agente judicial) (art. 46). El aviso debe basarse en un motivo serio y legítimo, como recuperar la vivienda para vivir en ella o para el cónyuge, un padre o un hijo (y algunos herederos e hijos bajo tutela legal); la demolición, la reconstrucción o las obras necesarias que exigen que el inquilino se vaya, o el impago persistente (art. 45). El juzgado solo puede validar un aviso por estos motivos (art. 48).

El motivo de uso propio tiene dos condiciones: el propietario debe haber sido dueño de la vivienda durante al menos 18 meses en la fecha del aviso, y la persona que vaya a vivir allí no debe tener una vivienda que cubra sus necesidades, salvo que el propietario ofrezca al inquilino una vivienda similar por el mismo alquiler (art. 49). Tras la demolición o la reconstrucción, el inquilino tiene derecho a volver si lo reclama en los dos meses siguientes al aviso del propietario de que las obras han terminado (art. 50). Cuando el juzgado valida un aviso, el propietario debe pagar al inquilino los gastos de mudanza probados más una indemnización equivalente a un año de alquiler (art. 51). El artículo no hace ninguna excepción para un aviso basado en el impago, y no encontramos ninguna orientación oficial sobre cómo lo aplican los juzgados en ese caso, así que no está claro si se paga entonces. Si el motivo resulta falso o no se lleva a cabo, el inquilino puede reclamar al menos un año de alquiler como daños y perjuicios (art. 52). El propietario también puede pedir al juzgado que ponga fin al contrato sin aviso previo si el inquilino hace un mal uso de la vivienda, la modifica sin consentimiento, la descuida hasta causar daños graves, no paga tras un requerimiento formal de pago o la usa con fines ilegales o inmorales (art. 56).

El impago tiene un procedimiento rápido: con la autorización del presidente del tribunal, el propietario notifica un requerimiento de pago que da al inquilino al menos 15 días para pagar, y el presidente puede confirmarlo con una orden de pago en las 48 horas siguientes a la solicitud (arts. 23 a 27). El propietario que sigue adelante con el procedimiento de mala fe después de haber cobrado debe al inquilino entre dos y seis meses de alquiler (art. 30). El inquilino que se queda después de que el contrato haya terminado o se haya resuelto debe una indemnización, fijada por el juzgado, de al menos el doble del alquiler (art. 13). La Ley 67-12 no fija ningún plazo de preaviso para el inquilino que quiere irse: eso lo decide el contrato, así que revisa la cláusula antes de firmar. Si el inquilino muere, el contrato sigue para el cónyuge, los hijos o los padres que dependían de él y vivían con él (art. 53), y tras un divorcio puede seguir para la madre que tiene la custodia de los hijos (art. 54).

El propietario debe entregar la vivienda con sus anexos y el equipamiento que figura en el contrato, y una vivienda debe cumplir unos requisitos básicos en cuanto a habitaciones, ventilación, cocina, aseo, electricidad y agua (Ley 67-12, art. 5). Si no los cumple, las partes pueden acordar por escrito, antes de la entrada, qué obras hará el inquilino y cómo se descontará su coste del alquiler (art. 6). El propietario debe mantener la vivienda apta para el uso acordado y hacer todas las reparaciones necesarias; si no las hace en el mes siguiente a un requerimiento formal, el inquilino puede pedir al presidente del tribunal de primera instancia una orden que fije el coste y le autorice a hacer las obras y descontarlas del alquiler (art. 10). Las pequeñas reparaciones por el uso normal corren a cargo del inquilino, salvo que el contrato diga otra cosa: puertas, ventanas, cristales, pestillos y cerraduras, instalación eléctrica, azulejos, pintura, herrajes, persianas y rejas, y grifos y sanitarios (art. 19). El inquilino no puede hacer reformas sin el consentimiento escrito del propietario (art. 15) y debe avisar de los problemas a tiempo (art. 18). Si las obras del propietario privan al inquilino de la vivienda durante más de tres días, el inquilino puede poner fin al contrato o pedir al juzgado una rebaja del alquiler (art. 17).

El inquilino paga el alquiler y los gastos que el contrato o la ley ponen a su cargo, es decir, los servicios necesarios para usar la vivienda (art. 12); el contrato debe indicar qué gastos son (art. 3). Los gastos de copropiedad que cobra el syndic (administrador) del edificio los deben los propietarios según la ley de copropiedad, la Ley 18-00, así que un inquilino solo los paga si el contrato los incluye. Los impuestos locales son del propietario: la taxe d'habitation (impuesto sobre la vivienda) solo se aplica a las viviendas en las que vive el propietario o que presta a su familia (Ley 47-06, art. 19), y la taxe de services communaux (tasa de servicios municipales) de una vivienda alquilada se gira a nombre del propietario, al 10,5 % del alquiler dentro de las zonas urbanas (arts. 33, 35 y 36). Desde la Ley 14-25 (Bulletin officiel del 3 de julio de 2025), ambos impuestos los gestiona la administración tributaria nacional (DGI) en lugar de las comunas (Ley 47-06, art. 167, texto consolidado del 3 de julio de 2025).

El agua y la electricidad suelen estar a nombre del inquilino con el distribuidor local. En la región de Casablanca-Settat, la Société Régionale Multiservices (SRM Casablanca-Settat) sustituyó a Lydec el 1 de octubre de 2024 en el agua potable, la electricidad y el saneamiento, según la Ley 83-21 sobre las sociedades regionales multiservicios (Le360, 30 de septiembre de 2024). Como empresa privada que gestiona un servicio público, está sujeta a las obligaciones de los proveedores de la ley de protección del consumidor (Ley 31-08, art. 2). Honorarios de agencia: ninguna ley regula a los agentes inmobiliarios ni sus honorarios. En 2014 se presentó un proyecto de ley para regular la profesión, que en 2018 seguía sin aprobarse (Finances News, octubre de 2018), y no encontramos ninguna ley aprobada a octubre de 2026. Los honorarios habituales por un alquiler son un mes de alquiler, que cobran incluso los intermediarios informales (samsar) (Finances News, marzo de 2017), así que acuerda por escrito quién los paga antes de cualquier visita.

Marruecos no tiene un registro de domicilio en el que deba inscribirse el inquilino, ni nada parecido al padrón de España o la Anmeldung de Alemania. El documento clave es el propio contrato: recoge el documento de identidad de cada parte (Ley 67-12, art. 3) y es lo que el inquilino presenta para obtener un certificat de résidence (certificado de residencia), el justificante de domicilio que piden las administraciones marroquíes, por ejemplo para expedir o renovar el documento nacional de identidad electrónico (CNIE). Las guías señalan que algunas oficinas quieren un contrato con las firmas legalizadas o una factura reciente a nombre del inquilino (demarchesmaroc.com, a octubre de 2026). Es un motivo más para legalizar las firmas.

Los marroquíes se identifican con la CNIE. Los residentes extranjeros tienen una tarjeta de residencia (carte d'immatriculation, o titre de séjour), que expide la policía nacional (DGSN) del lugar donde viven; el mismo servicio de policía expide los certificados de residencia a los extranjeros (demarchesmaroc.com, a octubre de 2026). Ninguna ley enumera qué más puede pedir un propietario. Cuenta con tener que enseñar el pasaporte o la tarjeta de residencia, porque el contrato debe indicar tu documento de identidad, y prepárate para que te pidan un contrato de trabajo o nóminas. Guarda copias del contrato firmado, del inventario y de cada recibo: los necesitarás para los contratos de suministros, el certificado de residencia y cualquier conflicto.

El inquilino no puede subarrendar una vivienda ni ceder el contrato sin el consentimiento del propietario en un escrito con fecha cierta, salvo que el contrato lo permita (Ley 67-12, art. 39). Esto invierte la regla general del Código de Obligaciones y Contratos, que permite subarrendar salvo prohibición (art. 668 del DOC). El consentimiento escrito debe indicar el nuevo alquiler, los gastos y las demás condiciones pactadas (art. 39). Cualquier persona distinta del inquilino que viva en la vivienda más de tres meses se considera subarrendataria o cesionaria (art. 39). Si el subarriendo cobra más que el alquiler original por la parte subarrendada, el propietario puede pedir que el alquiler original suba en la diferencia (art. 42).

El subarrendatario o cesionario ilegal se trata como un ocupante sin derecho ni título, y el propietario puede pedir al juez de urgencias que ordene la salida tanto de esa persona como del inquilino; una vez dictada la orden, el subarriendo y el contrato original quedan resueltos por ley (art. 43). Para un subarrendatario es un riesgo serio: antes de pagar, pide ver el consentimiento escrito del propietario y el contrato principal, y paga contra recibo. Nuestra guía contra las estafas explica los fraudes en los que alguien sin derecho a alquilar se queda con el depósito.

Para alquilar una vivienda legalmente: firma un contrato escrito con el contenido exigido y con fecha cierta (firmas legalizadas o registro) (Ley 67-12, art. 3; art. 425 del DOC); haz un inventario detallado y fechado a la entrada y a la salida (arts. 7 y 8); entrega una vivienda que cumpla los requisitos básicos (art. 5); no cobres más de dos meses de alquiler como garantía y devuélvela en el mes siguiente a la entrega de las llaves (art. 20); da un recibo firmado por cada pago (art. 11); sube el alquiler como mucho una vez cada tres años y no más de un 8 % (arts. 32 a 34), y pon fin al arrendamiento solo con un aviso basado en un motivo legal, validado por el juzgado si el inquilino se queda (arts. 44 a 51). Para los alquileres corrientes no se exige licencia, registro de propietarios ni certificado energético. El propietario paga la taxe de services communaux, el 10,5 % del alquiler en zonas urbanas (Ley 47-06, arts. 35 y 36).

Impuestos: las rentas del alquiler de las personas físicas tributan en el impuesto sobre la renta (IR). No pudimos abrir el código tributario oficial de 2026 (Code général des impôts), así que lo que sigue es la lectura que hace de él una consultora fiscal. Desde la Ley de Finanzas de 2023, se declaran en la declaración anual de la renta, que se presenta antes del 1 de marzo del año siguiente, y tributan según la escala progresiva tras una reducción a tanto alzado del 40 % (Code général des impôts, art. 64, según el resumen de Upsilon Consulting, 2026). Cuando el inquilino es una empresa, un organismo público o un profesional que tributa en régimen de beneficio real o simplificado, debe practicar una retención en origen sobre el alquiler bruto, del 10 % si el alquiler bruto del año es inferior a 120.000 MAD y del 15 % a partir de 120.000 MAD, e ingresarla en el Tesoro; el propietario la descuenta del impuesto que le corresponde en la declaración (CGI, art. 160 bis, según el resumen de Upsilon Consulting, 2026). Desde la Ley de Finanzas de 2025, el propietario al que se le retiene el alquiler en origen puede optar en su lugar por un gravamen liberatorio del 20 % sobre el alquiler bruto (CGI, arts. 64-IV y 73-II-F, según el resumen de Upsilon Consulting, 2026). Alquilar una vivienda amueblada se trata como renta profesional, no como renta del alquiler, y no tiene la reducción del 40 % (misma fuente). La escala desde 2025 va del 0 % hasta 40.000 MAD de base imponible al año, y después del 10 %, el 20 %, el 30 %, el 34 % y el 37 % por encima de 180.000 MAD (PwC, revisado en abril de 2026). Algunos resúmenes siguen describiendo el 10 % y el 15 % como tipos definitivos; comprueba tu caso con el Code général des impôts vigente o con la DGI.

Alquileres de corta duración: la Ley 67-12 no cubre los alquileres de 30 días o menos (art. 1). La Ley 80-14 sobre los establecimientos turísticos y otras formas de alojamiento turístico (Bulletin officiel del 15 de octubre de 2015) cubre, entre otros, el «hébergement chez l'habitant» (alojamiento en casa del anfitrión), en el que un particular aloja a turistas en la vivienda donde vive; para ejercerlo hace falta una autorización con un cahier des charges (pliego de condiciones), un seguro contra incendio, robo de las pertenencias de los huéspedes y responsabilidad civil, y una declaración electrónica diaria de los huéspedes (arts. 29, 30, 34 y 36). El decreto de aplicación, aprobado en julio de 2023 y vigente desde su publicación en el Bulletin officiel en agosto de 2023, encarga a las autoridades locales conceder estas licencias tras consultar a los servicios afectados (Le360, 16 de agosto de 2023). En diciembre de 2025, el ministro de Justicia dijo en el Parlamento que los alquileres de corta duración a través de plataformas en línea se rigen por la Ley 80-14 y ese decreto (Hespress, 22 de diciembre de 2025), pero los operadores dijeron en mayo de 2026 que aún no se había publicado el pliego de condiciones necesario para solicitar la licencia (Le360, 17 de mayo de 2026). Pendiente: en enero de 2026, el secretario de Estado de Vivienda dijo que los alquileres cortos a través de plataformas debían regularse por decreto; a octubre de 2026 no se había publicado ningún texto.

Marruecos no tiene un tribunal de alquileres ni una junta de arrendamientos: los conflictos según la Ley 67-12 van al tribunal de primera instancia del lugar de la vivienda (art. 71). El presidente de ese tribunal se encarga de los procedimientos rápidos: el requerimiento de pago por impago del alquiler (arts. 23 a 27), la orden que permite al inquilino hacer las reparaciones que el propietario ha descuidado y descontarlas del alquiler (art. 10) y, como juez de urgencias, las órdenes contra los ocupantes ilegales y sobre las viviendas abandonadas (arts. 43 y 57 a 70). Las subidas del alquiler, la validación de un aviso de desalojo y las reclamaciones de indemnización van al tribunal en sí; las sentencias dictadas según la ley no son ejecutables provisionalmente, salvo las órdenes de pago y las condenas al pago, y el tribunal puede declarar provisionalmente ejecutable un desalojo por impago (art. 72). El tribunal también puede condenar al propietario a indemnizar por un motivo de desalojo falso (art. 52) o por un requerimiento de pago de mala fe (art. 30).

La ley de protección del consumidor, la Ley 31-08 de 2011, se aplica entre consumidores y proveedores profesionales (art. 2): puede alcanzar a una agencia inmobiliaria y a los distribuidores de agua y electricidad, pero normalmente no a un propietario particular. Declara nulas las cláusulas abusivas de los contratos con consumidores (arts. 15 a 19), y las asociaciones de consumidores creadas según la ley informan a los consumidores y los defienden (art. 152). Ni los inquilinos ni los propietarios tienen un sindicato o una asociación nacional que lleve casos individuales, así que la mayoría recurre a un abogado, a un agente judicial para los requerimientos formales o a la oficina de la comuna para legalizar firmas. Los textos de las leyes están gratis en el portal Adala del Ministerio de Justicia. Esta página es información, no asesoramiento jurídico: si tienes un conflicto en curso, consulta a un abogado.