Alquilar en Alemania: las normas

Los arrendamientos de vivienda se rigen por el Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, el Código Civil), §§ 535 y ss., con las normas especiales para viviendas en los §§ 549–577a. El contrato normal es unbefristet (indefinido) y dura hasta que una de las partes lo rescinde. Un Zeitmietvertrag (contrato de duración determinada) solo es válido si el propietario indica por escrito un motivo legal al firmar: que necesitará el piso para sí mismo o para su familia, que piensa derribarlo o reformarlo a fondo, o que lo alquilará a un empleado (§ 575 BGB). Sin ese motivo, el contrato se considera indefinido, diga lo que diga el papel. Cuatro meses antes del final puedes pedir al propietario que confirme que el motivo sigue existiendo. Un contrato de más de un año que no conste por escrito se trata como indefinido (§ 550 BGB). A septiembre de 2026.

Tres tipos de alquiler quedan en gran parte fuera de las normas protectoras sobre control de alquileres y preaviso: los pisos alquilados solo para un uso transitorio (vorübergehender Gebrauch), una habitación amueblada dentro de la propia vivienda del propietario y las residencias de estudiantes o jóvenes (§ 549(2)–(3) BGB). Los contratos no se registran en ninguna autoridad. Son habituales los modelos estándar, y las cláusulas que se apartan de la ley en perjuicio del inquilino son nulas en casi todos los puntos clave (por ejemplo §§ 551(4), 573(4), 575(4)).

Muchos contratos recogen dos formatos de alquiler: una Staffelmiete (alquiler escalonado, con subidas fijas indicadas en euros, cada escalón al menos un año después del anterior, § 557a) y una Indexmiete (alquiler indexado al índice de precios de consumo, que se ajusta como máximo una vez al año mediante notificación escrita, § 557b). Con cualquiera de los dos quedan excluidas las subidas ordinarias hasta el Mietspiegel (tabla de alquileres de referencia). Con un alquiler escalonado, el derecho del inquilino a rescindir solo puede excluirse durante un máximo de cuatro años (§ 557a(3)). A septiembre de 2026.

La Kaution (depósito) puede ser como máximo de tres veces la Kaltmiete mensual (alquiler sin gastos, sin los anticipos de gastos del edificio), y el inquilino puede pagar un depósito en efectivo en tres cuotas mensuales iguales, la primera al comenzar el contrato (§ 551(1)–(2) BGB). El propietario debe guardarlo en una cuenta bancaria separada de su propio dinero, al menos al tipo habitual de las cuentas de ahorro con preaviso de tres meses, y los intereses pertenecen al inquilino (§ 551(3)). Las cláusulas que piden más, o el importe completo antes de entregar las llaves, son nulas en ese punto (§ 551(4)). Un aval bancario, una Kautionsversicherung (seguro de depósito) o una Bürgschaft (aval de un avalista) pueden sustituir al efectivo, pero todas las garantías juntas cuentan igualmente para el límite de tres meses. A septiembre de 2026.

La ley no fija un plazo de devolución. Según la jurisprudencia, los propietarios suelen disponer de unos meses tras tu salida para comprobar posibles reclamaciones, a menudo citados como de tres a seis meses, y solo pueden retener una parte razonable si es realista esperar un pago adicional por la liquidación de gastos del edificio (Mieterverein zu Hamburg). Las reclamaciones del propietario por daños en el piso prescriben seis meses después de recuperar las llaves (§ 548 BGB), lo que limita durante cuánto tiempo puede retenerse el depósito por daños. Las disputas típicas tratan del desgaste normal, que el inquilino no paga, y de las obligaciones de pintura y decoración (véase Reparaciones).

El alquiler se pacta libremente, salvo donde se aplique la Mietpreisbremse (freno a los alquileres). En las zonas que el gobierno del Land (estado federado) declara de mercado de vivienda tenso, un alquiler nuevo puede superar como máximo en un 10 % la ortsübliche Vergleichsmiete (alquiler local de referencia, que suele leerse en el Mietspiegel) (§ 556d BGB). Una ley de 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163, en vigor desde el 22 de julio de 2025) prorrogó la norma hasta el 31 de diciembre de 2029. A enero de 2026, 814 municipios, donde vive en torno al 39 % de la población, tenían el freno a los alquileres, un límite de subida reducido o ambos. Solo el Sarre y Sajonia-Anhalt no tienen ninguno (BBSR, febrero de 2026). La prórroga federal solo se aplica donde esté en vigor un reglamento del Land, y estos tienen vigencia limitada: el de Hesse, que cubre Fráncfort, caduca el 25 de noviembre de 2026, y en septiembre de 2026 se sometió a consulta un texto sustitutivo. Los reglamentos de Baden-Württemberg sobre el freno a los alquileres y sobre el tope de subidas (130 municipios, entre ellos Stuttgart y Friburgo) caducan el 31 de diciembre de 2026; el 22 de septiembre de 2026 se sometieron a consulta unos borradores para prorrogarlos. El de Sajonia solo cubre Leipzig y Dresde y, igual que su límite de subida reducido, termina el 30 de junio de 2027; el Land dijo que decidiría tras un estudio de Empirica, previsto para el tercer trimestre de 2026, si hacen falta más medidas, y hasta el 20 de octubre de 2026 no había anunciado ninguna decisión. Los de Baja Sajonia (que incluye Hannover y se prorrogó el 4 de diciembre de 2025) y Renania del Norte-Westfalia (que incluye Colonia, Düsseldorf y Münster) rigen hasta el 31 de diciembre de 2029 (a octubre de 2026). Excepciones: los pisos usados y alquilados por primera vez después del 1 de octubre de 2014, el primer alquiler tras una modernización completa y el alquiler más alto del inquilino anterior, que puede mantenerse (§§ 556e–556f). El propietario debe comunicar por escrito cualquier excepción antes de que firmes, o no podrá invocarla (§ 556g(1a)). Los recargos por mobiliario no están regulados, por lo que se recurre a los alquileres amueblados para sortear el límite.

Para reclamar el exceso de alquiler primero debes presentar una Rüge (queja) en Textform (forma de texto: basta un correo electrónico). Si lo haces dentro de los 30 meses siguientes al inicio del contrato, puedes reclamar todo lo pagado de más desde el principio; después de ese plazo, o una vez terminado el contrato, solo desde la queja en adelante (§ 556g(2)). Durante el contrato, el propietario puede pedirte que aceptes una subida hasta el alquiler de referencia si el alquiler no ha cambiado en 15 meses, justificada con el Mietspiegel, una base de datos, un informe pericial o tres pisos comparables (§§ 558–558a). Tienes hasta el final del segundo mes siguiente a la recepción de la solicitud para aceptar; si no lo haces, el propietario dispone de tres meses más para demandar (§ 558b). La Kappungsgrenze (tope de subida) limita las subidas al 20 % en tres años, o al 15 % en las zonas designadas (§ 558(3)). Los municipios de más de 50.000 habitantes deben publicar un Mietspiegel (§ 558c(4)). Tras una modernización, puede añadirse al alquiler anual el 8 % del coste, con un tope de 3 €/m² en seis años, o de 2 € si el alquiler era inferior a 7 €/m² (§ 559).

En tramitación: el proyecto de ley federal Mietrecht II (documento del Bundestag 21/6807, primera lectura el 9 de julio de 2026) limitaría los recargos por mobiliario y exigiría detallarlos por separado, limitaría a seis meses (ocho como máximo) los alquileres cortos exentos del freno a los alquileres y, en mercados tensos, solo trasladaría la mitad de la inflación superior al 3 % anual en los alquileres indexados. A septiembre de 2026 seguía en comisión y aún no era ley.

El preaviso debe darse por escrito en papel con firma manuscrita (§ 568 BGB); un correo electrónico o un mensaje de texto no son válidos. El inquilino puede rescindir un contrato indefinido con tres meses de preaviso: si se da a más tardar el tercer día hábil de un mes, surte efecto al final del segundo mes posterior. El plazo de preaviso del propietario aumenta a seis meses tras cinco años y a nueve meses tras ocho años (§ 573c). El plazo del inquilino no puede alargarse por contrato, salvo mediante una renuncia al derecho de rescisión, por ejemplo hasta cuatro años con un alquiler escalonado. A septiembre de 2026.

El propietario solo puede rescindir de forma ordinaria con un berechtigtes Interesse (interés legítimo), indicado en la carta: un incumplimiento grave y culpable del inquilino, Eigenbedarf (necesidad propia del propietario, de su familia o de su hogar) o que el contrato le impida un aprovechamiento económico razonable del inmueble. Queda excluida la rescisión para subir el alquiler (§ 573). En un edificio de no más de dos viviendas en el que vive el propietario es posible rescindir sin motivo, con tres meses añadidos al plazo (§ 573a). Si un piso alquilado se convierte en propiedad horizontal y se vende, el comprador no puede alegar necesidad propia durante tres años, y hasta diez en las zonas designadas (§ 577a). El inquilino puede oponerse por motivos de especial dureza, también cuando no se encuentra una vivienda de sustitución razonable (§ 574).

El propietario puede resolver el contrato de forma fristlos (sin preaviso) por motivos graves, como un impago de más de un mes de alquiler en dos fechas de pago, o de dos meses de alquiler en total, o un impago del depósito de dos meses de Kaltmiete (§§ 543, 569). En caso de impago del alquiler, la resolución queda sin efecto si se paga todo lo adeudado dentro de los dos meses siguientes a la notificación de la demanda de desalojo, una vez cada dos años (§ 569(3)); el proyecto Mietrecht II, aún pendiente, ampliaría esto a la rescisión ordinaria. Un contrato de duración determinada termina en la fecha pactada, y su terminación anticipada requiere el acuerdo del propietario o un Nachmieter (inquilino que releve al saliente) que este acepte. Solo un tribunal puede ordenar un desalojo.

El propietario debe entregar el piso en estado de uso y mantenerlo así (§ 535 BGB). Si un defecto reduce su uso, se aplica por ley una Mietminderung (reducción del alquiler) mientras dure (§ 536). Los contratos suelen trasladar al inquilino las Kleinreparaturen (pequeñas reparaciones, con un límite por elemento y por año fijado por la jurisprudencia) y las Schönheitsreparaturen (pintura y decoración). El Tribunal Federal de Justicia (BGH) ha anulado muchas cláusulas de decoración: los calendarios rígidos son nulos, lo es una cláusula si el piso se entregó sin renovar y sin compensación (18 de marzo de 2015, VIII ZR 185/14), y también las cláusulas de Quotenabgeltung (que cobran una parte de los costes futuros de decoración). Si el propietario de un piso sin renovar tiene que decorarlo, el inquilino suele pagar la mitad (8 de julio de 2020, VIII ZR 163/18). El inquilino debe demostrar que el piso estaba sin renovar (30 de enero de 2024, VIII ZB 43/23).

Los anuncios indican en primer lugar la Kaltmiete (alquiler sin gastos). Sumando las Nebenkosten o Betriebskosten (gastos del edificio: impuesto sobre bienes inmuebles, agua, basuras, limpieza, portería y seguros, enumerados en la Betriebskostenverordnung) y la calefacción se obtiene la Warmmiete (alquiler con gastos). Se pagan como anticipos mensuales y se liquidan en una Betriebskostenabrechnung anual (liquidación de gastos del edificio), que debe llegarte dentro de los doce meses siguientes al final del periodo de facturación, o el propietario pierde cualquier derecho a reclamar un pago adicional. Dispones de doce meses desde la recepción para oponerte y puedes examinar los justificantes (§ 556(3) BGB). La calefacción se factura en gran parte por consumo, y desde 2023 los propietarios asumen una parte del coste del CO2 según las emisiones del edificio (CO2KostAufG). Desde el 1 de julio de 2024 la televisión por cable ya no puede cobrarse como gasto del edificio (Verbraucherzentrale). La electricidad, internet y el seguro del hogar suelen ser contratos propios del inquilino. A septiembre de 2026.

Los honorarios de agencia siguen el Bestellerprinzip (paga quien encarga), en vigor desde el 1 de junio de 2015: un agente solo puede cobrar a un inquilino si este le encargó el servicio en exclusiva y el agente encontró el piso solo para él (§ 2(1a) Wohnungsvermittlungsgesetz), y entonces como máximo dos meses de Kaltmiete más IVA (§ 3(2)). En la práctica, el propietario paga casi todos los anuncios de alquiler.

Quien se muda a una vivienda debe hacer la Anmeldung (registro de domicilio) en el Bürgeramt (oficina de atención ciudadana) o la Meldebehörde (oficina de registro de residentes) del municipio en un plazo de dos semanas (§ 17 Bundesmeldegesetz, BMG, la ley federal de registro de residentes). El propietario, o el inquilino principal en un subarriendo, debe confirmar la mudanza por escrito en ese plazo con una Wohnungsgeberbestätigung (confirmación de la mudanza que expide el propietario) en la que consten los nombres del arrendador y del propietario del inmueble, la dirección, la fecha de entrada y los nombres de quienes se mudan (§ 19 BMG). Registrarse tarde o que el propietario se niegue a confirmar puede costar una multa de hasta 1000 €, y ofrecer una dirección para un registro ficticio, hasta 50.000 € (§ 54 BMG). A septiembre de 2026.

La Meldebescheinigung (certificado de registro) hace falta para el número de identificación fiscal, una cuenta bancaria, un permiso de residencia y mucho más, así que un piso donde no puedes registrarte es un verdadero obstáculo. No existe un número de identificación de inquilino, pero los propietarios suelen pedir pasaporte o documento de identidad, justificantes de ingresos y un informe de la SCHUFA. Según la guía de protección de datos de las autoridades federal y estatales (DSK, versión 2.0, enero de 2026), el propietario puede anotar tu nombre y dirección y comprobar tu documento de identidad en una visita, pero no copiarlo. Cuando dices que quieres el piso, puede preguntar cuántas personas vivirán en el piso, la profesión, el empleador, el sueldo neto, las mascotas que requieran consentimiento, los procedimientos de insolvencia abiertos y las sentencias de desalojo por impago de los últimos cinco años. No están permitidas las preguntas sobre nacionalidad, religión, origen étnico, antecedentes penales, embarazo o planes de tener hijos, afiliación a partidos o a sindicatos de inquilinos ni antigüedad en el empleo. Los justificantes de ingresos y un informe de solvencia específico para el alquiler solo pueden pedirse al candidato elegido, justo antes de firmar. El propietario no puede exigir tu copia completa y gratuita de datos de la SCHUFA, y un propietario anterior no está obligado a expedir una Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (certificado de no tener deudas de alquiler).

La vivienda social subvencionada requiere un Wohnberechtigungsschein (WBS, certificado de derecho a vivienda protegida) de la administración local. Se expide por un año a las personas que viven en Alemania no solo de forma temporal y por debajo de un límite de ingresos: a nivel federal, 12.000 € al año para una persona y 18.000 € para dos, pero los Länder fijan los suyos, a menudo más altos, y algunos una validez más larga, como dos años en Hamburgo (§§ 9, 27 Wohnraumförderungsgesetz; hamburg.de). A octubre de 2026.

Un inquilino no puede subarrendar el piso, ni parte de él, a nadie sin permiso del propietario (§ 540 BGB). Si el propietario se niega sin un motivo importante relativo al subinquilino, el inquilino puede rescindir con el plazo legal. Para una parte del piso, el inquilino tiene derecho a que se le conceda el permiso si surge un interés legítimo después de firmar, como que se mude su pareja, un trabajo temporal en el extranjero o la necesidad de repartir gastos. El propietario solo puede negarse por un motivo importante relativo a la persona, por hacinamiento u otra circunstancia irrazonable, y puede pedir como condición una subida razonable del alquiler (§ 553). El cónyuge o los hijos no son terceros: basta con informar al propietario (guía de la DSK, enero de 2026). A septiembre de 2026.

No existe un límite específico a lo que puede cobrar un inquilino que subarrienda, pero en las zonas con freno a los alquileres el límite se aplica también a los subarriendos, y subarrendar con beneficio puede justificar la rescisión. El subarriendo no autorizado es un motivo frecuente para que el propietario rescinda. El subinquilino no tiene contrato con el propietario del piso, así que si termina el arrendamiento principal termina también el subarriendo, y sin el consentimiento del propietario el subinquilino a menudo no puede obtener la Wohnungsgeberbestätigung necesaria para registrarse. Alquilar el piso a turistas es otro asunto, que requiere el consentimiento del propietario y, en muchas ciudades, un permiso (véase Para propietarios).

Alquilar una vivienda no requiere licencia. El propietario debe mostrar a los posibles inquilinos un Energieausweis (certificado de eficiencia energética) en la visita, y los datos energéticos clave deben figurar en los anuncios (Gebäudeenergiegesetz §§ 80, 87). El depósito debe guardarse separado del dinero del propietario (§ 551 BGB), debe expedirse la Wohnungsgeberbestätigung para el registro (§ 19 BMG) y cada año debe enviarse una liquidación de gastos del edificio (§ 556). En las zonas con freno a los alquileres, el propietario debe comunicar cualquier excepción antes de que el inquilino firme (§ 556g(1a)), y los datos de los candidatos solo pueden recogerse como permite la guía de la DSK. El propietario que encarga a un agente paga al agente (§ 2(1a) WoVermRG). A septiembre de 2026.

Los ingresos por alquiler tributan como Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (rendimientos del alquiler y arrendamiento; § 21 Einkommensteuergesetz, EStG) al tipo personal del impuesto sobre la renta y se declaran en el formulario Anlage V. El tipo va del 14 % al 42 % (45 % en el tramo más alto), con un mínimo exento de 12.348 € en 2026. Los gastos corrientes, los intereses del préstamo y las reparaciones son deducibles. Los edificios se amortizan al 3 % anual si se terminaron a partir de 2023, al 2 % si se terminaron entre 1925 y 2022 y al 2,5 % si son anteriores (§ 7(4) EStG). Desde 2024, los edificios residenciales nuevos iniciados, o comprados en el año de su terminación, entre octubre de 2023 y septiembre de 2029 pueden amortizarse en su lugar de forma degresiva, al 5 % anual (§ 7(5a) EStG). Los pisos de alquiler nuevos que cumplan el estándar Effizienzhaus 40 pueden obtener un 5 % anual adicional durante cuatro años si la solicitud de licencia de obras se presentó antes de octubre de 2029 (§ 7b). Los costes de reforma superiores al 15 % del precio de compra del edificio en los tres primeros años deben amortizarse en lugar de deducirse de una vez (§ 6(1) n.º 1a). Alquilar a familiares por menos del 66 % del alquiler local limita las deducciones (§ 21(2)). Datos fiscales a septiembre de 2026; consulta con la oficina tributaria o con un asesor.

Los alquileres de corta duración se rigen por las leyes de los Länder contra la Zweckentfremdung (uso de viviendas para otros fines), que muchas grandes ciudades aplican. Hamburgo exige un Wohnraumschutznummer (número de registro) para cada alquiler vacacional y permite alquilar la vivienda habitual menos de ocho semanas al año sin permiso; una segunda excepción, para alquilar menos de la mitad de la vivienda sin límite de tiempo, termina el 1 de enero de 2027 según una modificación aprobada el 6 de mayo de 2026. Múnich permite hasta ocho semanas al año sin permiso; su nueva ordenanza (en vigor desde agosto de 2026) exige un número de registro en los anuncios en línea, pero la ciudad dijo en junio de 2026 que el registro no se abriría a tiempo porque se había retrasado la conexión federal de datos. Berlín exige permisos de distrito y registro. Las ordenanzas de Hannover (desde el 11 de julio de 2025) y de Leipzig (desde el 1 de septiembre de 2024) exigen un permiso para los alquileres vacacionales de más de doce semanas al año, con multas de hasta 100.000 €, y no establecen número de registro; Friburgo exige desde el 1 de enero de 2022 un número de registro municipal para cada alquiler vacacional y un permiso a partir de diez semanas al año. En Renania del Norte-Westfalia, el sistema propio del Land exige un Wohnraum-ID (número de registro) para los alquileres cortos en Aquisgrán, Bonn, Colonia, Dortmund, Düsseldorf y Münster desde el 1 de julio de 2022, y en Wesseling y Brühl desde 2025 y 2026 (MHKBD NRW). El reglamento de la UE sobre alquiler de corta duración (2024/1028) se aplica desde el 20 de mayo de 2026; la ciudad de Colonia fecha en el 1 de julio de 2026 la comunicación de datos de las plataformas conforme a él en Renania del Norte-Westfalia. La ley alemana de aplicación convirtió a la Bundesnetzagentur (agencia federal de redes) en el punto central de datos para las plataformas (Bundestag, 23 de abril de 2026), pero no creó ningún registro nacional, así que el registro sigue en manos de los Länder y las ciudades.

Alemania no tiene un tribunal de alquileres. Todos los conflictos sobre arrendamientos de vivienda van al Amtsgericht (juzgado local de primera instancia) del lugar donde está el piso, sea cual sea la cuantía (§ 23 n.º 2a Gerichtsverfassungsgesetz). Las tasas judiciales y los honorarios del abogado dependen de la cuantía en litigio, y en general las paga la parte que pierde. Las personas con pocos ingresos pueden obtener Beratungshilfe (ayuda para el asesoramiento jurídico) y Prozesskostenhilfe (asistencia jurídica gratuita para las costas) a través del tribunal. A septiembre de 2026.

El primer paso habitual es acudir a un Mieterverein local (asociación de inquilinos). El Deutscher Mieterbund (DMB) agrupa más de 300 asociaciones locales con más de 500 centros de asesoramiento y en torno a 1,25 millones de hogares asociados. La cuota suele costar en torno a 90–130 € al año más una cuota de entrada de unos 15 € (Mieterverein zu Hamburg 90 €, Mieterverein München 120–130 €, a septiembre de 2026), y suele incluir un seguro de protección jurídica para las disputas surgidas tras un periodo de carencia de tres meses. Los propietarios tienen Haus & Grund, la asociación de propietarios, que ofrece asesoramiento similar a sus socios. Las Verbraucherzentralen (centros de asesoramiento al consumidor) ayudan con las liquidaciones de gastos del edificio y las facturas de energía y ofrecen una primera consulta gratuita. Algunas ciudades ofrecen asesoramiento público gratuito a inquilinos o una Mietpreisprüfstelle (oficina de revisión de alquileres), y el Mietspiegel lo publica el municipio. Algunos Länder cuentan con Schiedsämter o Gütestellen (órganos de conciliación), que pueden resolver conflictos fuera de los tribunales a bajo coste. Las quejas de protección de datos sobre la selección de candidatos van a la autoridad de protección de datos del Land.