Alquilar en Suiza: las normas

Los contratos de alquiler se rigen por el Obligationenrecht / Code des obligations (OR/CO, el Código de Obligaciones), art. 253–273c, con los detalles en la ordenanza federal sobre el arrendamiento de viviendas y locales comerciales (VMWG/OBLF). Un contrato es o bien befristet/de durée déterminée (de duración determinada), y entonces termina en la fecha pactada sin necesidad de rescisión, o bien unbefristet/de durée indéterminée (indefinido), y entonces dura hasta que una de las partes lo rescinde. Si al terminar el plazo las dos partes simplemente siguen adelante, el contrato pasa a ser indefinido (art. 255 y 266 CO). Muchos contratos son indefinidos con un periodo mínimo antes de la primera fecha de vencimiento posible. A octubre de 2026.

La ley no exige que el contrato sea por escrito, pero casi todos lo son. Los contratos no se registran en ninguna autoridad. Las cláusulas que perjudican al inquilino en normas protectoras esenciales son nulas, entre ellas las normas sobre defectos, protección frente a la rescisión y prórrogas (art. 256(2) y 273c CO). Las viviendas vacacionales alquiladas como máximo tres meses quedan fuera de las normas sobre viviendas, y los pisos de lujo o las casas de seis o más habitaciones (sin contar la cocina) quedan fuera de las normas sobre alquileres abusivos (art. 253a–253b CO). En los cantones con escasez de vivienda, entre ellos Zúrich y Ginebra, el propietario debe entregar con el nuevo contrato un formulario oficial que muestre el alquiler del inquilino anterior (véase Alquiler). A octubre de 2026.

Existen dos formatos especiales de alquiler. Un indexierter Mietzins/loyer indexé (alquiler indexado) solo es válido si el contrato tiene una duración fija de al menos cinco años y sigue el índice suizo de precios al consumo (art. 269b CO). Un gestaffelter Mietzins/loyer échelonné (alquiler escalonado) solo es válido si el contrato dura al menos tres años, el alquiler sube como máximo una vez al año y cada escalón se fija en francos (art. 269c CO). En Ginebra y en los demás cantones de habla francesa, muchos contratos incorporan el Rahmenmietvertrag/contrat-cadre romand (contrato marco de la Suiza francófona), que desde el 1 de julio de 2020 solo se aplica si el contrato lo adopta. En Vaud, un contrato marco cantonal (Règles et usages locatifs du canton de Vaud, RULV) es vinculante para todos los contratos del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2032. Incluye excepciones aprobadas al código en materia de depósito, subarriendo y devolución anticipada de la vivienda (BWO). Fija las fechas habituales de mudanza en Vaud a mediodía del 1 de abril, el 1 de julio y el 1 de octubre, y el inquilino que devuelve el piso antes de tiempo debe avisar por escrito con al menos un mes de antelación para el día 15 o el final de un mes y proponer un sustituto solvente (RULV art. 34–35).

Para una vivienda, el propietario puede pedir como máximo tres meses de alquiler en concepto de garantía (art. 257e(2) CO). Un depósito en efectivo o en valores debe ingresarse en una cuenta de ahorro o de depósito de un banco a nombre del inquilino (Mietkautionskonto/compte de garantie de loyer, la cuenta de depósito). Ninguna de las partes puede disponer de él por sí sola: el banco solo lo libera con el consentimiento de ambas, un requerimiento de pago firme o una sentencia firme. Si el propietario no ha presentado ninguna reclamación legal en el plazo de un año desde el fin del contrato, el inquilino puede pedir al banco que se lo pague (art. 257e(1) y (3) CO). Los cantones pueden añadir normas propias (art. 257e(4)). A octubre de 2026.

La asociación de inquilinos aconseja negarse a pagar un depósito en efectivo o en la cuenta privada del propietario, y no pagar nada hasta que exista una cuenta bloqueada a tu nombre. Un depósito exigido antes de haber visto la vivienda y firmado es un patrón clásico de estafa (Mieterinnen- und Mieterverband). Bancos y aseguradoras venden Mietkautionsversicherungen/assurances de garantie de loyer (seguros de depósito) en lugar de un depósito en efectivo. Pagas una prima anual que no te devuelven nunca. Si el propietario reclama, la aseguradora paga y luego te reclama el dinero a ti, así que no es un seguro de responsabilidad civil. La asociación de inquilinos desaconseja estos productos salvo que no puedas reunir el efectivo. Las disputas típicas al final son por el desgaste normal, que no paga el inquilino, y por el acta de salida (véase Preaviso). La asociación de inquilinos recomienda pedir la devolución del depósito nada más entregar la vivienda.

Suiza no tiene tope ni freno a los alquileres. En su lugar, un alquiler es missbräuchlich/abusif (abusivo) si da al propietario un rendimiento excesivo o se basa en un precio de compra claramente inflado (art. 269 CO). Un alquiler normalmente no es abusivo si está dentro de los alquileres locales o del barrio para viviendas comparables o cubre subidas de costes (art. 269a). Durante el contrato, los alquileres siguen el hypothekarischer Referenzzinssatz/taux hypothécaire de référence (tipo hipotecario de referencia), que publica cada trimestre la Oficina Federal de Vivienda (BWO). Se recortó dos veces en 2025, la segunda hasta el 1,25 % el 2 de septiembre de 2025, y seguía en el 1,25 % el 1 de septiembre de 2026. La próxima publicación es el 1 de diciembre de 2026. Cada cambio de 0,25 puntos permite una subida del 3 % del alquiler, o da al inquilino derecho a una rebaja de en torno al 2,91 % (art. 13 VMWG; BWO). Los propietarios también pueden repercutir el 40 % de la inflación de los precios al consumo (art. 16 VMWG) y las subidas generales de costes, y añadir una parte de las inversiones que aumentan el valor (art. 14 VMWG). A octubre de 2026.

Un propietario solo puede subir el alquiler con efecto en la siguiente fecha de vencimiento, en un formulario aprobado por el cantón, recibido al menos diez días antes de que empiece el plazo de preaviso y con los motivos indicados. De lo contrario la subida es nula (art. 269d CO). Desde el 1 de octubre de 2025, en ese formulario basta una firma impresa o escaneada. Puedes impugnar una subida ante la Schlichtungsbehörde/autorité de conciliation (autoridad de conciliación) en un plazo de 30 días (art. 270b). Las rebajas no son automáticas. Si el tipo de referencia baja por debajo del tipo en que se basa tu alquiler, debes pedir por escrito al propietario una rebaja con efecto en la siguiente fecha de vencimiento. El propietario tiene 30 días para responder y, si se niega, tienes otros 30 días para acudir a la autoridad de conciliación (art. 270a). El propietario puede descontar de tu reclamación la inflación y las subidas de costes.

El alquiler inicial puede impugnarse ante la autoridad de conciliación en los 30 días siguientes a la entrada en la vivienda. Es posible si firmaste por una situación de necesidad personal o por la escasez local de vivienda, o si el alquiler es mucho más alto que el del inquilino anterior (art. 270 CO). El Tribunal Federal ha declarado que basta la escasez local de vivienda, sin necesidad de probar una búsqueda fallida (BGE 142 III 442). Aun así, tienes que demostrar que el alquiler es abusivo. Nueve cantones exigen el formulario oficial que revela el alquiler anterior al firmar un contrato nuevo (art. 270(2) CO). A septiembre de 2026 se aplicaba en todo el territorio de los cantones de Zúrich, Ginebra, Basilea-Ciudad (desde el 1 de noviembre de 2018, mientras la tasa de vacantes sea igual o inferior al 1,5 %, § 214b EG ZGB), Berna, Friburgo, Lucerna y Zug, en todos los distritos de Vaud salvo Aigle (decreto del 17 de diciembre de 2025, para 2026) y en partes de Neuchâtel, pero no en Valais ni en Basilea-Campiña. Desde el 1 de octubre de 2025, el formulario debe indicar además el tipo de referencia y el índice de precios en que se basaba el alquiler anterior (art. 19(3) VMWG). Si falta el formulario o está incompleto, el alquiler pactado no queda fijado válidamente y no te obliga el plazo de 30 días (Mieterinnen- und Mieterverband).

En marcha, aunque nada de esto es ley todavía: la Mietpreis-Initiative (iniciativa sobre los precios del alquiler), una iniciativa popular presentada por la asociación de inquilinos el 23 de junio de 2026 y formalmente válida desde el 13 de agosto de 2026, inscribiría en la Constitución los alquileres basados en costes y revisiones periódicas de alquileres. El 25 de septiembre de 2026 el Consejo Federal la rechazó y anunció un contraproyecto indirecto: un alquiler de comparación estadístico para los contratos nuevos y la indexación durante el contrato. La consulta está prevista para el primer semestre de 2027 y un proyecto de ley al Parlamento, a finales de 2027. Un cambio aparte de la ordenanza sobre el rendimiento permitido cuando el tipo de referencia supera el 2 % está previsto para abril de 2027. Dos iniciativas parlamentarias para dificultar la impugnación de los alquileres iniciales se archivaron en marzo de 2025 y marzo de 2026, así que las normas actuales siguen en pie. A octubre de 2026.

En una vivienda, cualquiera de las partes puede poner fin a un contrato indefinido con tres meses de preaviso, con efecto en una fecha de vencimiento habitual en la localidad o, si no la hay, al final de un periodo de tres meses del contrato (art. 266c CO). Una habitación amueblada puede rescindirse con dos semanas de preaviso para final de mes (art. 266e). El propio contrato suele fijar las fechas, y estas tienen preferencia. Las fechas habituales son locales y varían entre cantones e incluso entre municipios: en algunos sitios vale cualquier fin de mes salvo el 31 de diciembre, en otros solo ciertos finales de trimestre (la ciudad de Zúrich, por ejemplo, usa el 31 de marzo y el 30 de septiembre). Comprueba el contrato y las fechas locales (Mieterinnen- und Mieterverband). Una rescisión que llega tarde surte efecto en la siguiente fecha posible (art. 266a(2)). Debe llegar a la otra parte antes de que empiece el plazo de preaviso, y cuenta la fecha de recepción, no el matasellos. La rescisión debe notificarse por escrito. En la vivienda familiar, el inquilino casado o con pareja registrada necesita el consentimiento expreso de su cónyuge o pareja (art. 266l–266m). A octubre de 2026.

La rescisión por parte del propietario es nula si no va en el formulario aprobado por el cantón, que explica cómo impugnarla, y si no se envía por separado al inquilino y a su cónyuge o pareja registrada (art. 266l(2) y 266n–266o CO). Un propietario no necesita un motivo concreto para una rescisión ordinaria, pero debe indicarlo si se lo piden. Puedes impugnar una rescisión contraria a la buena fe ante la autoridad de conciliación en los 30 días siguientes a recibirla (art. 271 y 273). La rescisión es impugnable si se da porque hiciste valer tus derechos, para forzar una subida del alquiler, o en los tres años posteriores a que el propietario perdiera en lo esencial o zanjara con un acuerdo un conflicto de arrendamiento contigo. Esa protección no se aplica a la necesidad propia urgente, a los atrasos, a los incumplimientos graves ni a la venta (art. 271a). Si mudarte supusiera una situación de necesidad para ti o tu familia, puedes pedir una Erstreckung/prolongation (prórroga) de hasta cuatro años en total para una vivienda, también en los 30 días, o al menos 60 días antes de que acabe un plazo fijo (art. 272–273). Un nuevo propietario puede rescindir con el plazo legal por necesidad propia urgente (art. 261). Por atrasos en el alquiler, el propietario debe fijar primero un plazo por escrito de al menos 30 días y después puede rescindir con 30 días de preaviso para final de mes, sin posibilidad de prórroga (art. 257d y 272a). Solo un tribunal puede ordenar un desalojo.

Para irte antes de tiempo, debes proponer un inquilino sustituto que el propietario pueda aceptar razonablemente, solvente y dispuesto a asumir el contrato en las mismas condiciones. De lo contrario debes el alquiler hasta la siguiente fecha de vencimiento (art. 264 CO). Los tribunales de Zúrich señalan que basta un candidato idóneo. Una regla práctica habitual es que el alquiler no supere un tercio de los ingresos netos, y que se dé al propietario unos 10 a 30 días para comprobar al candidato. Si el propietario rechaza a un sustituto idóneo, dejas de deber el alquiler desde la fecha en que esa persona se habría mudado. Al salir, el propietario debe inspeccionar la vivienda y comunicar los defectos de inmediato, o pierde las reclamaciones por daños visibles (art. 267a). Un nuevo inquilino puede pedir ver el acta de salida anterior (art. 256a). Sin cambios: los votantes rechazaron dos modificaciones, sobre la rescisión por necesidad propia y sobre el subarriendo, el 24 de noviembre de 2024, así que las normas anteriores siguen aplicándose (véase Subarriendo).

El propietario debe entregar la vivienda apta para el uso previsto y mantenerla así (art. 256 CO). El inquilino debe hacer las pequeñas limpiezas y reparaciones del mantenimiento normal, según la costumbre local (art. 259). La asociación de inquilinos dice que está extendido un límite de unos 150 CHF por reparación. Para los demás defectos, el inquilino puede exigir que el propietario los repare, rebajar el alquiler en proporción y reclamar daños (art. 259a–259e). Ante un defecto grave, el inquilino puede incluso poner fin al contrato sin preaviso (art. 259b). Tras fijar un plazo por escrito, el inquilino puede ingresar el alquiler futuro en una cuenta designada por el cantón hasta que se arregle el defecto (Mietzinshinterlegung/consignation du loyer, consignación del alquiler). Debe entonces llevar el caso a la autoridad de conciliación en los 30 días siguientes al primer pago, o el dinero va al propietario (art. 259g–259h). Debes comunicar los defectos sin demora, o puedes tener que responder del daño (art. 257g). A octubre de 2026.

Los Nebenkosten/frais accessoires (gastos accesorios) solo se cobran si el contrato los enumera de forma específica. Todo lo que no se nombra está incluido en el alquiler (art. 257a–257b CO). Las partidas permitidas son costes reales vinculados al uso: calefacción y agua caliente, conserje, agua y alcantarillado, tasas de basura, alumbrado de la escalera y similares. Las reparaciones, la renovación de la calefacción y su amortización no pueden cobrarse (art. 5–6 VMWG). Con pagos a cuenta mensuales (akonto), el propietario debe enviar una liquidación al menos una vez al año. Con un importe a tanto alzado (pauschal), la cantidad debe basarse en una media de tres años (art. 4 VMWG). Puedes consultar los justificantes (art. 257b(2) CO). Añadir un gasto accesorio nuevo durante el contrato requiere el formulario oficial y puede impugnarse en 30 días (art. 269d(3) y 270b(2)). La electricidad de la vivienda, internet y los seguros del hogar y de responsabilidad civil suelen correr por cuenta del inquilino. Los daños que superan el desgaste normal los paga el inquilino, normalmente mediante un seguro de responsabilidad civil personal (Mieterinnen- und Mieterverband).

Vincular el contrato a una obligación ajena a él, como comprar muebles o contratar un seguro, es nulo (art. 254 CO, art. 3 VMWG). Un propietario no puede obligarte a firmar otra cosa como precio por conseguir la vivienda.

Quien se muda debe registrar su domicilio en la oficina de habitantes del nuevo municipio (Einwohnerkontrolle/contrôle des habitants), por lo general en los 14 días siguientes a la mudanza. En muchos cantones puede hacerse en línea a través de eMovingCH (ch.ch). Los nacionales de la UE y de la AELC que vienen a trabajar más de tres meses deben registrarse en los 14 días siguientes a la llegada, y antes de empezar a trabajar, con un documento de identidad o pasaporte válido y una confirmación escrita del empleo. Reciben entonces un permiso de residencia, como el permiso B, válido por cinco años con un contrato de trabajo de al menos doce meses o de duración indefinida (SEM). A octubre de 2026.

Los propietarios y las agencias piden a los candidatos que rellenen un formulario de solicitud, normalmente con ingresos, empleador, una copia del permiso de residencia o del documento de identidad y un Betreibungsregisterauszug/extrait du registre des poursuites (extracto del registro de ejecuciones por deudas) reciente. El extracto muestra los procedimientos de cobro de deudas abiertos contra ti en los últimos cinco años en un distrito de ejecución. Se pide en la oficina del lugar donde vives, y quien acaba de llegar sin uno puede necesitar extractos de cada distrito donde vivió en los últimos cinco años. Cuesta 17 CHF más gastos de envío (ch.ch, a octubre de 2026); Vaud cobra una tarifa única de 18 CHF y ya no expide extractos en ventanilla, solo en línea o por correo (vd.ch, a octubre de 2026). Un propietario solo puede pedir referencias a las personas que tú indiques. No estás obligado a responder a las preguntas del formulario, aunque dejarlas en blanco reduce tus posibilidades (Mieterinnen- und Mieterverband).

No existe ningún número de identificación para alquilar. Quien acaba de llegar sin nómina suiza ni historial en el registro de ejecuciones está en desventaja en un mercado abarrotado, y por eso muchos empiezan en un alquiler amueblado o en un subarriendo. Ambos tienen una protección más débil: una habitación amueblada puede terminarse con dos semanas de preaviso (art. 266e CO), y un subarriendo termina con el contrato principal (art. 273b).

Un inquilino puede subarrendar toda la vivienda o parte de ella con el consentimiento del propietario. El propietario solo puede negarse si el inquilino no revela las condiciones, si estas son abusivas en comparación con el contrato principal, o si el subarriendo causa al propietario perjuicios importantes (art. 262 CO). Según la asociación de inquilinos, condiciones abusivas significa sobre todo cobrar al subarrendatario un alquiler excesivo, y el propietario también puede negarse cuando el inquilino principal nunca se muda o no tiene intención de volver. El inquilino principal debe decirle al propietario quién va a vivir en la vivienda. El inquilino principal sigue siendo responsable ante el propietario del alquiler y del uso que haga de la vivienda el subarrendatario (art. 262(3)). Si termina el contrato principal, termina también el subarriendo, salvo que se usara sobre todo para eludir la protección frente a la rescisión (art. 273b). A octubre de 2026.

El 24 de noviembre de 2024, los votantes rechazaron dos modificaciones del derecho de arrendamientos. Una habría endurecido las normas sobre el subarriendo (48,4 % a favor). La otra habría facilitado la rescisión por necesidad propia del propietario (46,2 % a favor). Por tanto, siguen en vigor las normas existentes (Cancillería Federal). Alquilar tu piso en plataformas vacacionales es una forma de subarriendo y necesita consentimiento. Ginebra además lo limita a 90 días al año para una vivienda entera (véase Para propietarios).

Una fórmula habitual para compartir es la Solidarmiete/bail solidaire (contrato conjunto con responsabilidad solidaria), en el que firman todos los compañeros de piso y cada uno responde de todo el alquiler. La alternativa es un inquilino principal con subarrendatarios. La asociación de inquilinos recomienda un contrato de subarriendo por escrito en ambos casos.

El derecho federal no exige licencia ni registro para alquilar una vivienda a largo plazo. El propietario debe ingresar cualquier depósito en una cuenta bloqueada a nombre del inquilino (art. 257e CO). En los nueve cantones que lo exigen, entre ellos Zúrich y Ginebra, el propietario debe usar el formulario oficial de alquiler inicial en los contratos nuevos, que ahora muestra el alquiler anterior con su tipo de referencia y su índice de precios (art. 270(2) CO, art. 19(3) VMWG). Los formularios cantonales deben usarse para las subidas de alquiler y para rescindir (art. 269d y 266l). Los gastos accesorios deben enumerarse en el contrato y liquidarse al menos una vez al año (art. 4 VMWG). Desde el 1 de octubre de 2025, el formulario de subida de alquiler puede llevar una firma impresa, y los escalones de un alquiler escalonado solo necesitan una notificación escrita, enviada como máximo cuatro meses antes de cada escalón (art. 269d(4)–(5) CO, art. 19a VMWG). A octubre de 2026.

Los ingresos por alquiler tributan como renta ordinaria a nivel federal, cantonal y municipal (art. 21 DBG, la ley federal del impuesto federal directo). El tipo federal es progresivo hasta el 11,5 %, mientras que los tipos cantonales y municipales varían mucho, y el inmueble está además sujeto al impuesto cantonal sobre el patrimonio. El mantenimiento, la gestión por terceros y las primas de seguros son deducibles (art. 32 DBG). En el impuesto federal puedes deducir en su lugar un 10 % fijo del alquiler bruto si el edificio tenía como máximo diez años al empezar el ejercicio fiscal, o un 20 % si es más antiguo, eligiendo cada año por inmueble (art. 5 de la ordenanza federal sobre los costes de los inmuebles). Cambios en marcha: el 28 de septiembre de 2025, los votantes aprobaron suprimir el impuesto sobre el valor locativo (alquiler imputado) de la vivienda ocupada por su propietario (57,7 % a favor). El Consejo Federal ha fijado la entrada en vigor de la reforma para el 1 de enero de 2029. Los ingresos por alquiler siguen siendo imponibles, y el mantenimiento sigue siendo deducible en los inmuebles alquilados. Sin embargo, los intereses hipotecarios solo serán entonces deducibles en proporción al valor de los inmuebles alquilados respecto al patrimonio total, y los cantones pueden introducir un impuesto especial sobre las segundas residencias (Consejo Federal, 1 de abril de 2026). Cifras fiscales a octubre de 2026; consúltalo con la oficina tributaria cantonal o con un asesor.

Los alquileres de corta duración los regulan los cantones y las ciudades. En Ginebra, una vivienda entera puede alquilarse a través de plataformas como máximo 90 días al año. Más allá de eso cuenta como cambio de uso, prohibido por la ley de protección de la vivienda, y el alojamiento comercial habitual necesita un permiso de la policía cantonal de comercio. Hay que cobrar la tasa turística y registrar a los huéspedes extranjeros ante la policía (ge.ch). En la ciudad de Zúrich, desde el 1 de septiembre de 2026, las viviendas alquiladas de forma comercial y habitual por menos de un año ya no cuentan para la proporción mínima de vivienda exigida en las zonas residenciales. Transformar un piso para ese uso necesita permiso incluso sin obras (Ayuntamiento de Zúrich). No se persigue el alquiler ocasional de tu propia vivienda mientras estás fuera.

Todo conflicto de arrendamiento empieza en la Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen / commission de conciliation en matière de baux et loyers (autoridad de conciliación en materia de arrendamientos) del cantón. Tiene su sede donde está el inmueble, con un presidente y un representante de los inquilinos y otro de los propietarios (art. 200 ZPO, Zivilprozessordnung, el Código Procesal Civil). En los conflictos de arrendamiento la fase de conciliación es gratuita y no se conceden costas a las partes (art. 113 ZPO). La autoridad también debe asesorar a inquilinos y propietarios al margen de cualquier conflicto, por ejemplo sobre si un alquiler es abusivo (art. 21 VMWG). En los casos sobre alquileres abusivos, protección frente al preaviso, prórrogas y alquiler consignado, puede someter a las partes una propuesta de decisión (art. 210 ZPO). Los plazos de 30 días para impugnar un alquiler, una subida o una rescisión corren todos ante esta autoridad. A octubre de 2026.

Si la conciliación fracasa, el caso va a los tribunales por el procedimiento simplificado (art. 243 ZPO). En Zúrich eso significa el Mietgericht (tribunal de arrendamientos) del tribunal de distrito. Las autoridades de conciliación están adscritas allí a cada tribunal de distrito (tribunales de Zúrich). En los cantones de habla alemana el proceso judicial tiene costas y quien pierde puede tener que pagar las de la otra parte (Mieterinnen- und Mieterverband). En Ginebra, el Tribunal des baux et loyers (tribunal de arrendamientos) conoce del caso tras una conciliación fallida, y su procedimiento es gratuito (poder judicial de Ginebra).

Las asociaciones de inquilinos dan asesoramiento jurídico a sus socios y los representan. Son el Mieterinnen- und Mieterverband (MV) en la Suiza germanófona (sección de Zúrich: 100 CHF al año a octubre de 2026), ASLOCA en la Suiza francófona (sección de Ginebra: 75 CHF al año más 20 CHF de cuota de entrada; la tramitación de casos se factura aparte) y ASI en la Suiza italófona. Los propietarios tienen el Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) y, en la Suiza francófona, la Fédération romande immobilière (FRI). La Oficina Federal de Vivienda (BWO) publica el tipo de referencia y una calculadora.