Alquilar en Colombia: las normas

El arriendo de una vivienda en un municipio colombiano se rige por la Ley 820 de 2003 (la ley de arrendamiento de vivienda urbana) y, en lo que esta no regule, por el Código Civil (arts. 8 y 9). La ley es nacional, así que es la misma en Bogotá (Distrito Capital) y en Medellín (Antioquia). No se ha modificado desde 2003, salvo sus artículos de procedimiento, que quedaron derogados cuando el Código General del Proceso entró a regir el 1 de enero de 2014 (texto consolidado de la Secretaría del Senado, actualizado el 15 de octubre de 2026).

El contrato puede ser verbal o escrito. En ambos casos, las partes deben acordar al menos sus nombres y números de identificación, el inmueble y las partes que se comparten con otros, el canon y la forma de pago, los servicios adicionales, el plazo y quién paga los servicios públicos (art. 3). El plazo es el que pacten las partes; si no se fija ninguno, es de un año (art. 5). La ley no establece un mínimo. Al vencer cada plazo, el contrato se prorroga solo, en las mismas condiciones y por el mismo tiempo, siempre que ambas partes hayan cumplido sus obligaciones y el inquilino acepte el aumento legal del canon (art. 6); si no se da aviso por escrito a tiempo por correo certificado (ver Preaviso), la prórroga es automática (arts. 22 y 24). La ley distingue el contrato individual, el contrato mancomunado (dos o más arrendatarios que responden solidariamente), el contrato compartido (parte de una vivienda compartida con el arrendador o con otros arrendatarios) y el contrato de pensión (una habitación con servicios por menos de un año, que cualquiera de las partes puede terminar con 10 días de aviso y sin indemnización) (art. 4). Arrendadores y arrendatarios responden solidariamente entre sí (art. 7).

Si el contrato es escrito, el arrendador debe entregar al inquilino y a cada codeudor una copia con firmas originales en un plazo de 10 días; si no lo hace, la alcaldía puede multarlo, a petición del inquilino, con tres meses de canon (art. 8.3). En un edificio sometido a propiedad horizontal, el arrendador debe entregar además una copia del reglamento del edificio (art. 8.4). Todo contrato debe indicar una dirección para notificaciones del arrendador, del inquilino y de cada codeudor o fiador (art. 12). Los contratos no se inscriben ante ninguna autoridad.

Los depósitos en dinero están prohibidos. En el arriendo de vivienda, el arrendador no puede exigir depósitos en dinero efectivo ni ninguna otra caución real (una garantía sobre bienes, como una hipoteca o una prenda) para asegurar las obligaciones del inquilino, ni puede eludir la prohibición de forma indirecta, a través de un tercero, en un documento aparte o con otro nombre (art. 16). La secretaría de vivienda de Bogotá dice que sanciona a los arrendadores que exigen depósitos contra daños en dinero, letras de cambio, certificados de depósito a término (CDT) o facturas (Secretaría Distrital del Hábitat, ABC de arrendadores, a octubre de 2026). Las quejas por depósitos ilegales van a la alcaldía (art. 33), que puede imponer multas de hasta 100 salarios mínimos mensuales (art. 34). El único depósito que permite la ley es una garantía para las empresas de servicios públicos, con un tope de dos periodos de facturación, que el arrendador entrega a la empresa para que el inmueble no responda por las facturas del inquilino (art. 15).

En lugar del depósito está la garantía personal, que la ley sí permite: la propia Ley 820 menciona a los codeudores y a los fiadores (arts. 8 y 12). Las inmobiliarias suelen pedir uno o dos codeudores con ingresos y, a menudo, con finca raíz, o la aprobación de una aseguradora o afianzadora a la que el propietario compra una póliza de arrendamiento. La aseguradora estudia el historial crediticio del solicitante y sus referencias bancarias y comerciales; una guía de 2018 del diario económico Portafolio situaba la póliza básica en torno a medio mes de canon al año, o entre el 2 % y el 6 % del canon al mes, y decía que el estudio lo paga el solicitante (Portafolio, 29 de septiembre de 2018; precios no comprobados de nuevo). Si el costo del estudio o de la póliza puede cobrarse al inquilino es objeto de discusión: una noticia de octubre de 2025 decía que la Ley 820 no lo permite (El País, 16 de octubre de 2025), pero no citaba ninguna sentencia, la ley no menciona esos cobros y no encontramos ninguna decisión oficial en un sentido ni en otro (a octubre de 2026).

Como no hay depósito, al final no hay nada que devolver. Los conflictos giran en torno a los daños, los servicios públicos sin pagar y las cuotas de administración sin pagar: el arrendador puede recuperar los servicios y la administración que haya pagado por cuenta del inquilino mediante un proceso ejecutivo (un cobro judicial rápido) contra el inquilino y los codeudores, con las facturas pagadas y el contrato (art. 14).

Las partes fijan el canon inicial, pero no puede superar el 1 % mensual del valor comercial del inmueble (o de la parte arrendada), y para esta regla el valor comercial no puede fijarse en más del doble del avalúo catastral vigente (art. 18). En la práctica, el canon mensual tiene un tope del 2 % del avalúo catastral. El canon puede pactarse en moneda extranjera y pagarse en pesos a la tasa de cambio oficial del mercado de la fecha en que nació la obligación, salvo que se pacte otra fecha u otra tasa (art. 19).

Los aumentos tienen un tope nacional. Después de cada 12 meses con el mismo canon, el arrendador puede subirlo como máximo en el 100 % de la variación del índice de precios al consumidor del año calendario anterior, y el nuevo canon debe seguir respetando la regla del 1 % (art. 20). El DANE, la oficina de estadística, situó la inflación de 2025 en el 5,10 % (DANE, IPC de diciembre de 2025, publicado en enero de 2026), así que un aumento que toque en 2026 no puede superar el 5,10 %. El tope para los aumentos de 2027 será la inflación de 2026 del DANE, que se publica en enero de 2027; hasta entonces no se conoce (a octubre de 2026). El tope es un máximo, no un derecho. El arrendador debe comunicar al inquilino el monto y la fecha por correo certificado o por el medio de notificación personal fijado en el contrato; si no lo hace, el aumento no se le puede exigir, pero el inquilino que ya lo pagó no puede reclamarlo por falta de aviso (art. 20).

El arrendador debe dar un recibo escrito por cada pago (art. 11). Si se niega a recibir el canon, el inquilino puede consignarlo en una entidad autorizada por el Gobierno dentro de los cinco días hábiles siguientes y avisar al arrendador por correo certificado, lo que evita que quede en mora (art. 10). Las quejas por un aumento por encima del tope, un canon que supera la regla del 1 %, un recibo que no se entrega o una copia del contrato que falta van a la alcaldía, no a un juzgado: en Bogotá, a la Secretaría Distrital del Hábitat; en Medellín, a la Secretaría de Seguridad y Convivencia (arts. 32–33; ver Conflictos). No hay zonas de control de arriendos ni arriendos de referencia.

Todo aviso según la Ley 820 se hace por escrito y se envía a través del servicio postal autorizado, así que guarda la copia cotejada. Sin aviso escrito a tiempo, el contrato se prorroga automáticamente por el mismo plazo (arts. 22 y 24). Las partes pueden terminarlo de común acuerdo en cualquier momento (art. 21).

El inquilino puede irse al final del plazo inicial o de cualquier prórroga con al menos tres meses de preaviso, sin dar motivos y sin pagar nada (art. 24.5). Para irse antes, durante el plazo inicial o una prórroga, da tres meses de preaviso y paga una indemnización de tres meses de canon, que consigna ante la autoridad municipal dentro de los tres meses anteriores a la fecha de salida (arts. 24.4 y 25). Si el arrendador se niega a recibir las llaves, la autoridad municipal puede organizar una entrega provisional (art. 24). El inquilino también puede terminar el contrato si el arrendador le corta los servicios o se atrasa en las facturas que le corresponden, si perturba repetidamente el uso de la vivienda o si desconoce los derechos que le dan la ley o el contrato (art. 24.1–3).

El arrendador no puede terminar el contrato a su voluntad durante el plazo inicial. Puede pedir la terminación si el inquilino no paga a tiempo el canon o el aumento legal; si no paga los servicios públicos (y provoca el corte) o la administración que le corresponde; si subarrienda, cede el contrato o cambia el uso sin consentimiento expreso; si molesta repetidamente a los vecinos o usa la vivienda para delitos; si la modifica o la daña sin consentimiento, o si incumple el reglamento del edificio (art. 22.1–6). Durante una prórroga, el arrendador puede terminar el contrato con tres meses de preaviso y una indemnización de tres meses de canon (arts. 22.7 y 23). Al final del plazo inicial o de una prórroga, con tres meses de preaviso, el arrendador también puede terminarlo para vivir allí al menos un año, para demoler o hacer obras que exigen desocupar la vivienda o para entregarla a un comprador; por estas causas, el aviso debe ir acompañado de una garantía en dinero, bancaria o de una aseguradora, por seis meses de canon a favor del inquilino, que asegura que la causa se cumpla de verdad en los seis meses siguientes (art. 22.8 a–c). Cuando el contrato lleva al menos cuatro años, el arrendador puede terminarlo al final de un plazo sin dar motivos, pagando una indemnización de 1,5 meses de canon (art. 22.8 d). Al inquilino al que se le debe una indemnización no se le puede sacar antes de que se le pague o se le garantice (art. 26).

Solo un juez puede ordenar un desalojo, en un proceso de restitución de inmueble arrendado según el artículo 384 del Código General del Proceso. Si la demanda es por canon, servicios o administración sin pagar, el inquilino no es oído hasta que consigna en el juzgado lo reclamado o presenta los recibos del arrendador de los tres últimos periodos, y debe seguir consignando el canon en el juzgado mientras dure el proceso; cuando la única causa es el canon sin pagar, el proceso se decide en única instancia, sin apelación. El arrendador puede pedir el embargo de los bienes del inquilino para asegurar la deuda y, si la vivienda está desocupada o abandonada, el juez puede devolvérsela de forma provisional (art. 384 del CGP).

El arrendador debe entregar la vivienda en la fecha acordada en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, con los servicios y elementos pactados, y mantenerlos en funcionamiento (art. 8.1–2). El inquilino debe pagar el canon a tiempo, cuidar la vivienda y reparar a su costa los daños que vayan más allá del desgaste y el envejecimiento normales y que vengan del mal uso o de su propia culpa (art. 9.1–2). Si el inquilino paga reparaciones necesarias que le corresponden al arrendador (reparaciones indispensables no locativas), puede descontar el costo del canon, hasta el 30 % del canon de cada mes hasta que se le reembolse, salvo que el contrato diga otra cosa (art. 27).

Los servicios públicos y la administración se pagan como diga el contrato (art. 9.3). La administración (la cuota mensual del edificio) la debe el propietario al edificio, y el ocupante, como un inquilino, responde solidariamente de las cuotas ordinarias (Ley 675 de 2001, art. 29); muchos contratos la incluyen en el canon y otros la cobran aparte, así que comprueba cuál es el caso. No pagar los servicios hasta provocar el corte, o no pagar la administración cuando le corresponde al inquilino, es causa de terminación (art. 22.2).

Las tarifas de los servicios públicos dependen del estrato del inmueble (la franja socioeconómica, del 1 al 6), que figura en la factura. Según la ley de servicios públicos, los estratos 1 a 3 reciben subsidios (hasta el 15 % del costo medio en el estrato 3, más en el 1 y el 2), el estrato 4 paga el costo y los estratos 5 y 6 pagan una contribución de solidaridad con un tope del 20 % del valor del servicio (Ley 142 de 1994, arts. 89, 99 y 102). Por eso, el mismo consumo cuesta más en un apartamento de estrato 5 o 6 que en uno de estrato 3; pide una factura reciente antes de firmar.

La inmobiliaria que administra una vivienda cobra al propietario según un contrato de administración, que vigila la alcaldía (art. 33). La Ley 820 no regula los honorarios que una inmobiliaria cobra al inquilino; sobre la discusión por el costo del estudio, ver Depósitos y garantías. La ley no obliga al inquilino a tener seguro.

En Colombia no existe un registro municipal de domicilio como el empadronamiento de España o la Anmeldung de Alemania, y el arrendador no tiene que facilitar nada para uno. La Ley 820 solo pide que el contrato nombre e identifique a las partes (art. 3); no dice con qué documento. Los colombianos usan la cédula de ciudadanía. Un extranjero con una visa de más de tres meses, que no sea una visa V (de visitante), debe solicitar en persona a Migración Colombia una cédula de extranjería en los 15 días calendario siguientes a su entrada en Colombia o a la expedición de la visa en el país; vale mientras valga la visa (Migración Colombia, respuesta del 20 de mayo de 2026). Los visitantes se identifican con el pasaporte. Los venezolanos regularizados por el estatuto temporal de protección tienen un Permiso por Protección Temporal (PPT), que es un documento de identificación (Decreto 216 de 2021, art. 11, citado en la Resolución 1178 de 2021 del Ministerio de Salud).

Ninguna ley impide a un visitante firmar un contrato de arriendo, pero el estudio de la aseguradora o de la inmobiliaria mira el historial crediticio y las referencias en Colombia (ver Depósitos y garantías), que quien acaba de llegar no suele tener, así que muchos empiezan en un arriendo amoblado o le piden a un colombiano que sea su codeudor. Un arriendo de 30 días o más es un contrato ordinario según la Ley 820, lo llame como lo llame la plataforma; uno de menos de 30 días es alojamiento turístico según la ley de turismo (Ley 2068 de 2020, art. 37), sin la protección de la Ley 820. Los prestadores de alojamiento turístico deben llevar un registro de huéspedes (Tarjeta de Registro de Alojamiento) e informar a Migración Colombia de los huéspedes extranjeros a través de su sistema SIRE (Ley 2068, art. 22; Alcaldía de Medellín, 13 de octubre de 2026). No encontramos ninguna norma que obligue a un arrendador corriente a informar de un inquilino extranjero.

El inquilino no puede subarrendar ni ceder el contrato sin permiso expreso del arrendador. Si lo hace, el arrendador puede terminar el contrato y recuperar la vivienda, o firmar un contrato nuevo directamente con quienes viven allí de verdad, en cuyo caso el contrato anterior termina; cualquiera de las dos cosas se notifica por escrito al inquilino (art. 17). El subarriendo, la cesión o el cambio de uso sin autorización son además causa de terminación (art. 22.3). Quien, como propietario o como subarrendador, tenga más de cinco contratos debe inscribirse como arrendador en la alcaldía (art. 28; ver Para propietarios).

Arrendar la vivienda, o una habitación, por periodos de menos de 30 días es vivienda turística según la ley de turismo, y quien arriende así más de un inmueble se presume prestador de servicios turísticos (Ley 2068 de 2020, art. 37). Eso exige un registro de turismo y, en un edificio en propiedad horizontal, la autorización en el reglamento registrado del edificio (ver Para propietarios), así que el inquilino que publica el apartamento en una plataforma de estancias cortas sin el consentimiento escrito del propietario arriesga el contrato además de las multas. La secretaría de vivienda de Bogotá advirtió en mayo de 2025 que el coliving no es un tipo de contrato aparte: el alojamiento de menos de 30 días es un contrato de hospedaje vigilado por el ministerio de comercio y turismo, mientras que una habitación de coliving arrendada por más tiempo es un contrato compartido o un contrato de pensión según la Ley 820, y la etiqueta no sirve para eludir la ley (Secretaría Distrital del Hábitat, 6 de mayo de 2025). Un problema frecuente es el «subarriendo» que ofrece alguien que no es el inquilino: pide ver el contrato principal y el consentimiento escrito del arrendador.

El propietario particular que arrienda una o unas pocas viviendas no necesita licencia, pero debe cumplir la Ley 820: ningún depósito en dinero, una copia del contrato al inquilino en 10 días, un recibo por cada pago, aumentos no mayores que la inflación del año anterior y avisos por correo certificado. La matrícula de arrendador ante la alcaldía es obligatoria, en los municipios de más de 15.000 habitantes, para quien se dedica principalmente a arrendar viviendas (propias o ajenas) o a hacer de intermediario entre arrendadores e inquilinos, y para todo propietario o subarrendador con más de cinco contratos; se presume en quien arrienda más de diez inmuebles en el mismo municipio. Los arrendadores matriculados deben mostrar su número de matrícula en todos sus anuncios y los vigila la alcaldía, que puede imponer multas de hasta 100 salarios mínimos mensuales (175.090.500 COL$ en 2026) y suspender o cancelar la matrícula (arts. 28–34).

En Bogotá, la matrícula la tramita la Subdirección de Prevención y Seguimiento de la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat, con el certificado de la cámara de comercio, los modelos de contrato de arrendamiento y de administración y una lista de las viviendas; los arrendadores matriculados presentan un informe sobre sus viviendas y contratos antes del 20 de marzo de cada año y comunican los cambios en 15 días hábiles (Secretaría Distrital del Hábitat, ABC de arrendadores; Resolución 927 de 2021). En Medellín la tramita la Secretaría de Seguridad y Convivencia, sin costo, en 8 días hábiles, y debe solicitarse en los 10 días siguientes al inicio de la actividad (Alcaldía de Medellín, a octubre de 2026).

Impuestos: los ingresos por arriendo se declaran en la cédula general del impuesto sobre la renta, donde pueden restarse los costos y gastos asociados (Estatuto Tributario, art. 336.4). Las personas naturales pagan tarifas progresivas, desde el 0 % sobre las primeras 1090 UVT de renta gravable (57.087.660 COL$ en 2026) hasta el 39 % por encima de 31.000 UVT (art. 241 del ET); la UVT, la unidad de valor tributario, es de 52.374 COL$ para 2026 (Resolución 000238 de la DIAN, del 15 de diciembre de 2025). El arriendo de vivienda para habitar está excluido del IVA (art. 476.15 del ET).

Los arriendos de menos de 30 días son vivienda turística (Ley 2068 de 2020, art. 37), no contratos de arrendamiento. A nivel nacional necesitan una inscripción en el Registro Nacional de Turismo (RNT) por cada unidad, que se hace a través de las cámaras de comercio y se renueva cada año antes del 31 de marzo; en un edificio en propiedad horizontal, la unidad debe estar autorizada para alojamiento turístico en el reglamento del edificio, inscrito en el registro de instrumentos públicos, o por la asamblea de copropietarios (Decreto 1836 de 2021, art. 2.2.4.1.2.2.8; respuesta del ministerio de comercio del 11 de mayo de 2026). Los administradores de edificios deben informar a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) de los arriendos cortos no autorizados o no registrados, so pena de una multa de hasta tres salarios mínimos (Ley 1558 de 2012, art. 34, modificado por el Decreto 2106 de 2019). Los prestadores deben además llevar un registro de huéspedes, tener un seguro de responsabilidad civil frente a huéspedes y terceros y pagar la contribución parafiscal al turismo del 2,5 por mil de los ingresos operacionales; las plataformas deben retirar los anuncios sin RNT activo (Ley 2068, arts. 22, 32, 36 y 38). Hay cambios en camino: el ministerio de comercio volvió a publicar para comentarios, hasta el 11 de julio de 2026, un proyecto de decreto que exigiría un RNT por unidad, la prueba de la autorización del edificio y nuevas obligaciones para las plataformas (El Colombiano, 6 de julio de 2026); a octubre de 2026 no se había expedido, y una noticia dice que se aplicaría desde el 1 de enero de 2028 (vivienda.com.co, 17 de julio de 2026). Mientras no se expida, rigen las normas actuales.

Medellín añade normas propias. Según su plan de ordenamiento territorial vigente (POT, Acuerdo 48 de 2014), la alcaldía dice que un arriendo de corta duración debe estar en una zona de uso mixto medio o alto, con una licencia de construcción compatible con el alojamiento y un certificado de seguridad contra incendios (Alcaldía de Medellín, 21 de agosto de 2026); entre 2024 y 2026 inspeccionó 408 alojamientos de corta duración y cerró temporalmente 105 (Alcaldía de Medellín, 25 de septiembre de 2026). La revisión del POT, el Proyecto de Acuerdo 104 de 2026, solo permitiría nueva vivienda turística en zonas de uso mixto alto y en algunas zonas orientadas al transporte público (Alcaldía de Medellín, 13 de octubre de 2026). Superó su primer debate en comisión el 19 de octubre de 2026 y pasa a la plenaria del Concejo a principios de noviembre de 2026 (Minuto30, Telemedellín, octubre de 2026); mientras no se apruebe y publique, es una propuesta. En Bogotá no encontramos un régimen propio de la ciudad para los arriendos cortos más allá de las normas nacionales (a octubre de 2026).

La Ley 820 encarga la vigilancia de los arriendos de vivienda a la alcaldía, no a un organismo nacional: en Bogotá, a la Alcaldía Mayor; en los demás municipios, a la alcaldía (art. 32). La alcaldía se ocupa de la copia del contrato que falta, los depósitos ilegales, los recibos que no se entregan, los aumentos por encima del tope o los cánones por encima de la regla del 1 %, las consignaciones que se hacen al terminar un contrato antes de tiempo con indemnización y las quejas contra inmobiliarias y arrendadores matriculados; puede multar, pero no puede desalojar ni condenar a pagar daños (arts. 33–34). Sus multas solo pueden recurrirse pidiendo a la misma oficina que las reconsidere (art. 34). En Bogotá, la oficina es la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat (punto de atención a la ciudadanía en la Carrera 13 No. 52-13, Chapinero, o en línea a través de su Ventanilla Única de la Construcción). En Medellín es la Secretaría de Seguridad y Convivencia, a través de su Subsecretaría de Gobierno Local y Convivencia, que en mayo de 2026 informó de 25 quejas, 17 sanciones y, en un caso, la cancelación de la matrícula de una inmobiliaria, en coordinación con la inspección de protección al consumidor de la ciudad y con la Fiscalía General de la Nación (El Colombiano y Blu Radio, 25 de mayo de 2026).

Las reclamaciones de dinero y los desalojos van a los juzgados civiles (art. 384 del Código General del Proceso; ver Preaviso y fin del contrato). La conciliación es gratuita ante los conciliadores en equidad, los servidores públicos con facultades de conciliación, los centros de conciliación públicos y los consultorios jurídicos de las universidades; los centros privados cobran (Ley 2220 de 2022, art. 8). Los consultorios jurídicos universitarios, donde actúan estudiantes de Derecho supervisados, prestan servicios jurídicos gratuitos a quienes la ley define como beneficiarios y pueden representarlos en procesos civiles hasta un límite de cuantía (Ley 2113 de 2021, arts. 2, 7 y 9).

La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), la autoridad de consumo, interviene en el arriendo sobre todo a través del alojamiento turístico: los administradores de edificios le informan de los arriendos cortos no autorizados, y puede multar a los prestadores de servicios turísticos (Ley 1558, art. 34; Ley 2068, art. 30). Para un contrato de arriendo corriente, la vía es la oficina de la alcaldía citada arriba. Colombia no tiene un sindicato nacional de inquilinos con un papel asesor formal. Si sospechas que una inmobiliaria es fraudulenta, comprueba que tenga número de matrícula de la alcaldía, que debe mostrar en sus anuncios (art. 31).