Alquilar en los Países Bajos: las normas

Desde que entró en vigor, el 1 de julio de 2024, la Wet vaste huurcontracten (ley de contratos de alquiler indefinidos), un alquiler de vivienda es indefinido por defecto. Un contrato de duración determinada de hasta dos años solo se permite para los grupos que nombra un decreto: estudiantes que se mudan a otro municipio para estudiar, personas que tienen que vivir en un sitio de forma temporal por trabajo o mientras reforman su vivienda, personas que salen de un centro de acogida o de atención o están en una crisis social, inquilinos de «segunda oportunidad» tras un desalojo anterior, sucesores de un inquilino fallecido, progenitores en proceso de divorcio que necesitan una vivienda cerca de sus hijos, trabajadores temporales de las islas Wadden y beneficiarios de protección internacional que salen de los centros de acogida de asilo (Burgerlijk Wetboek (BW, Código Civil), art. 7:271(2); rijksoverheid.nl, 2026). Si el propietario no avisa por escrito al inquilino, entre uno y tres meses antes de la fecha de fin, de que el contrato termina, o si a este le sigue sin pausa un contrato nuevo, pasa a ser indefinido. El inquilino puede irse antes de plazo en cualquier caso. Los contratos temporales firmados antes del 1 de julio de 2024 siguen con las reglas antiguas.

Siguen existiendo otras fórmulas con menos protección: contratos de campus ligados a la matrícula, contratos para jóvenes menores de 28 años y contratos para familias numerosas (terminan cuando dejas de pertenecer al grupo), tussenhuur con una «diplomatenclausule» (cláusula diplomática), en la que un propietario o inquilino que se ausenta temporalmente alquila la vivienda y vuelve en una fecha fija (BW art. 7:274(2)), alquileres temporales de edificios vacíos al amparo de la Leegstandwet (ley de inmuebles vacíos), alquileres cortos por naturaleza, como las casas de vacaciones, y hospitaverhuur (alquiler de una habitación en la propia vivienda del propietario). El antikraak (vivir como guardián en un inmueble vacío) no es un arrendamiento, sino un contrato de bruikleen (comodato) sin protección como inquilino y con un preaviso que suele ser de dos a cuatro semanas (Woonbond, 2026).

Desde la Wet goed verhuurderschap (ley del buen arrendador) del 1 de julio de 2023, el propietario debe formalizar por escrito todo alquiler y dar al inquilino información escrita sobre sus derechos y obligaciones, el depósito, los gastos de servicio, los datos de contacto del propietario y, desde el 1 de enero de 2024, el punto municipal de denuncia de abusos de propietarios. Los contratos no se registran ante ninguna autoridad.

En los contratos desde el 1 de julio de 2023, la waarborgsom (depósito) puede ser como máximo de dos meses de alquiler base (kale huur, el alquiler sin gastos de servicio); en los contratos anteriores el tope era de tres meses (BW art. 7:261b; Wet goed verhuurderschap). No hay ningún sistema oficial de custodia de depósitos: el dinero lo guarda el propietario.

El propietario debe devolver el depósito en los 14 días siguientes al fin del alquiler. Solo pueden deducirse cuatro cosas: el alquiler impagado, los gastos de servicio impagados, los daños de los que responde el inquilino y una cuota de rendimiento energético impagada. Si hay daños o deudas, el propietario tiene 30 días para devolver el resto y debe entregar un desglose escrito completo de los costes (BW art. 7:261b(3)–(4)). Los depósitos por encima del tope, las devoluciones tardías y las deducciones vagas pueden denunciarse en el punto municipal de denuncia; una deducción discutida se lleva ante el kantonrechter (juez de distrito).

Muchos propietarios del sector libre piden además un avalista (un padre o madre, o el empleador) o justificantes de ingresos, algo que la ley ni exige ni prohíbe. No se permiten ni los gastos por redactar el contrato ni el sleutelgeld (dinero de llave) (rijksoverheid.nl, 2026).

Cada vivienda independiente y cada habitación recibe una puntuación según el WWS por tamaño, equipamiento, etiqueta energética y valor WOZ (la tasación municipal del inmueble). Desde el 1 de enero de 2026, hasta 143 puntos es alquiler social, con un máximo de 932,93 € al mes; de 144 a 186 puntos es alquiler medio regulado (middenhuur), con un máximo de 1228,07 €; a partir de 187 puntos es el sector libre, donde el alquiler inicial es libre (rijksoverheid.nl, noviembre de 2025). Cada punto extra entre 143 y 186 añade en torno a 6,90 € al máximo. Con la Wet betaalbare huur (1 de julio de 2024), el máximo es vinculante para todos los propietarios en los contratos desde esa fecha; las habitaciones siempre quedan bajo el tope social. Las viviendas de alquiler medio de obra nueva pueden cobrar hasta un 10 % por encima del máximo de puntos durante 20 años si la obra empieza antes del 1 de enero de 2028. La herramienta oficial Huurprijscheck (comprobador de alquileres) calcula los puntos.

La Huurcommissie puede revisar el alquiler inicial si el inquilino lo solicita en los seis meses siguientes al inicio del contrato, y puede rebajarlo con efecto desde el primer día. En los segmentos social y medio, el alquiler sigue regulado después: el inquilino puede proponer en cualquier momento una reducción hasta el máximo de puntos y llevarlo a la Huurcommissie si el propietario se niega, y desde el 1 de enero de 2025 los municipios pueden ordenar a un propietario que baje un alquiler excesivo y multarlo. En el sector libre, la revisión solo sirve dentro de los seis meses y únicamente si la vivienda tiene en realidad 186 puntos o menos (Huurcommissie, 2026).

El alquiler puede subir una vez al año, con una propuesta por escrito al menos dos meses antes (BW art. 7:252). Subidas máximas para 2026: alquiler social, 4,1 % desde el 1 de julio de 2026 (o 25 € si el alquiler es inferior a 350 €; los hogares con mayores ingresos en viviendas de corporaciones de vivienda, hasta 50 o 100 € más); alquiler medio, 6,1 %; sector libre, 4,4 %, diga lo que diga el contrato (rijksoverheid.nl, diciembre de 2025). El tope del sector libre es el menor entre la inflación o el crecimiento salarial más un 1 % y rige hasta el 1 de mayo de 2029. En abril de 2026 el ministro de Vivienda anunció cinco cambios pensados para evitar que los propietarios vendan: un recargo de alquiler basado en el WOZ, eliminar la penalización de cinco puntos para viviendas sin espacio exterior, más puntos para edificios pequeños protegidos, contratos temporales para todos los estudiantes y un recargo más largo para la obra nueva, con la previsión de aplicarlos el 1 de enero de 2027. A septiembre de 2026 ninguno es ley todavía, y la propia ley debe evaluarse antes del 1 de julio de 2027.

Un inquilino puede poner fin a un alquiler indefinido en cualquier momento sin dar motivo. El plazo de preaviso es igual al período de pago del alquiler (es decir, un mes si el alquiler se paga mensualmente), nunca menos de un mes ni más de tres, y el preaviso debe darse por carta certificada o por notificación de un agente judicial, o por correo electrónico si el propietario confirma que lo ha recibido (BW art. 7:271(4) y (6); rijksoverheid.nl, 2026). Un contrato temporal de dos años o menos también puede terminarlo antes de plazo el inquilino.

Un propietario solo puede dar el preaviso por un motivo que figure en la ley, debe indicarlo en la carta y debe dar tres meses más un mes por cada año completo que el inquilino lleve en la vivienda, hasta un máximo de seis meses (BW art. 7:271(5)–(6)). Los motivos son: que el inquilino no se haya comportado como un buen inquilino (impago de alquiler, normalmente de al menos un mes; molestias; subarriendo ilegal), una cláusula diplomática cuando el propietario vuelve, necesidad personal urgente, rechazo de una oferta razonable de un contrato nuevo, reurbanización conforme al plan urbanístico, una habitación en la propia vivienda del propietario, un permiso de edificación temporal que expira y, una sola vez y en un plazo de dos años, un propietario particular con una única vivienda que vivió en ella al menos dos años y ahora quiere venderla, si así lo dice el contrato (BW art. 7:274(1)).

El preaviso del propietario no pone fin por sí solo al alquiler. Se pide al inquilino que lo acepte en seis semanas; si no lo hace, el propietario tiene que acudir al kantonrechter, y el inquilino puede quedarse hasta que el tribunal resuelva. En una habitación de hospita, el propietario puede poner fin al alquiler sin motivo durante los primeros nueve meses, con el preaviso normal (BW art. 7:232(3)).

El propietario responde de los defectos y del mantenimiento mayor, como el tejado, la pintura exterior, la caldera de calefacción central y los cristales rotos. El inquilino se ocupa del mantenimiento menor y diario que recoge el Besluit kleine herstellingen (decreto de pequeñas reparaciones): cambiar la junta de un grifo, una tapa de váter o interruptores de luz, purgar radiadores, pintar el interior y limpiar desagües y canalones al alcance (rijksoverheid.nl, 2026). Un contrato no puede cargar más sobre el inquilino (BW art. 7:240). Si el propietario no arregla un defecto grave después de que se lo pidan, un inquilino del segmento social o medio puede pedir a la Huurcommissie una reducción temporal del alquiler.

Los servicekosten (gastos de servicio), por cosas como la limpieza de zonas comunes, un conserje o el mobiliario, deben ser razonables, y el propietario debe enviar una liquidación anual detallada en los seis meses siguientes al fin de cada año natural, es decir, antes del 30 de junio. Cualquiera de las dos partes puede llevar una discrepancia sobre esa liquidación a la Huurcommissie en los 24 meses siguientes a esa fecha (BW arts. 7:259–7:260). La Wet modernisering servicekosten (ley de modernización de los gastos de servicio), aprobada en abril de 2025, fija una lista cerrada de lo que cuenta como gastos de servicio en los contratos desde el 1 de enero de 2027. La energía, el agua, internet y las tasas municipales de residuos y alcantarillado suelen correr por cuenta del inquilino salvo que estén incluidas; el impuesto sobre bienes inmuebles corre a cargo del propietario.

Una agencia que trabaja para el propietario no puede cobrar nada al inquilino (Wet goed verhuurderschap); solo puede hacerlo un agente que el propio inquilino haya contratado por su cuenta. No se permiten gastos de contrato, de administración ni de visita, y un pago por enseres que se traspasan del inquilino anterior solo procede si de verdad te los quedas (rijksoverheid.nl, 2026). El seguro de contenido es decisión del inquilino.

Quien vaya a vivir en los Países Bajos más de cuatro meses debe registrarse en su dirección en la Basisregistratie Personen (BRP, registro municipal de población) en los cinco días siguientes a su llegada; es gratuito y te da un BSN (burgerservicenummer, número de identificación ciudadana), que necesitas para trabajar, abrir una cuenta bancaria, contratar un seguro médico y pedir ayudas. Las estancias más cortas pueden registrarse como no residentes (RNI) (rijksoverheid.nl, 2026). El municipio suele pedir un contrato de alquiler o el consentimiento por escrito del ocupante principal.

Con la Wet goed verhuurderschap, un propietario no puede prohibir, desincentivar ni bloquear el registro de domicilio. Aun así, muchos subarriendos ilegales, alquileres vacacionales y algunos alquileres de habitaciones lo rechazan, y los proveedores de antikraak varían. El registro también importa para el dinero: la huurtoeslag (ayuda al alquiler) exige que tanto tú como todas las personas que viven contigo estén registradas en la dirección (Dienst Toeslagen, 2026), y los municipios usan el registro para detectar hacinamiento y alquileres ilegales, así que un subarriendo sin registrar puede costarle la vivienda al inquilino principal.

La Dienst Toeslagen (agencia de ayudas) paga la huurtoeslag a inquilinos de 18 años o más que sean neerlandeses o residan legalmente, tengan un contrato firmado y vivan en una vivienda independiente con puerta de entrada propia, cocina, váter y ducha (algunas habitaciones cumplen). En 2026 se calcula sobre el alquiler base hasta 932,93 € (498,20 € para los de 18 a 20 años), un alquiler más alto ya no te deja fuera, los gastos de servicio ya no cuentan y el patrimonio no puede superar los 38.479 € por persona a 1 de enero de 2026 (76.958 € para parejas). Lo que recibes depende del alquiler, los ingresos, la edad y el hogar.

El subarriendo de la vivienda entera está prohibido por ley salvo que el propietario lo acepte (BW art. 7:244); las corporaciones de vivienda casi nunca lo hacen. Un inquilino que vive en una vivienda independiente puede subarrendar una parte, como una habitación, salvo que el contrato lo prohíba, y muchos contratos lo prohíben (rijksoverheid.nl, 2026). El subarriendo ilegal es motivo para que el propietario ponga fin por vía judicial al alquiler principal y reclame daños, y algunos municipios lo multan.

El subarrendatario de una vivienda independiente entera está protegido: si el alquiler principal termina, el propietario asume el subarriendo, aunque puede pedir al tribunal que le ponga fin en un plazo de seis meses (BW art. 7:269). El subarrendatario de una habitación no tiene protección frente al dueño y debe irse cuando termina el alquiler principal. El máximo de puntos también se aplica a los subarriendos, de modo que una habitación en un piso compartido no puede costar legalmente más de lo que permiten sus puntos, y el subarrendatario puede llevarlo a la Huurcommissie.

Hospitaverhuur es alquilar una habitación en la vivienda en la que vives tú mismo, con servicios compartidos y ambos registrados en la dirección. Los primeros nueve meses son un período de prueba en el que el dueño puede poner fin al alquiler sin motivo (con tres meses de preaviso); después se aplican las reglas normales. Los propietarios que viven en su vivienda no pagan impuesto sobre la renta por el alquiler de habitaciones hasta 6633 € en 2026, gracias a la kamerverhuurvrijstelling (exención por alquiler de habitaciones) (Belastingdienst, 2026). Compartir una vivienda entera entre tres o más personas sin parentesco suele requerir un permiso municipal.

Un propietario debe cumplir la Wet goed verhuurderschap (1 de julio de 2023): un procedimiento de selección transparente, por escrito y no discriminatorio; un contrato por escrito; la información escrita indicada más arriba; un depósito de no más de dos meses de alquiler base; gastos de servicio razonables con una liquidación anual; sin intimidación y, para los trabajadores migrantes, un alquiler separado del contrato de trabajo. Los municipios lo hacen cumplir, pueden multar y dar a conocer públicamente a los propietarios infractores y pueden asumir la gestión, y pueden exigir una verhuurvergunning (licencia de alquiler) en zonas designadas. Hasta 186 puntos el alquiler máximo del WWS es vinculante, y la vivienda necesita una etiqueta energética válida. Pedir unos ingresos brutos de tres o cuatro veces el alquiler es práctica corriente del mercado, no una norma legal.

Los propietarios particulares tributan en box 3 (el apartado de patrimonio del impuesto sobre la renta) por un rendimiento teórico en lugar de por el alquiler real: en 2026 una vivienda alquilada cuenta como «otro patrimonio» con un rendimiento teórico del 6,00 % de su valor, gravado al 36 %, tras un mínimo exento de 59.357 € por persona (Belastingdienst, 2026). Una vivienda alquilada con protección del alquiler puede valorarse por debajo de su valor WOZ con la tabla de la leegwaarderatio (ratio de valor en vacío), del 73 al 100 % según el alquiler, pero no en los alquileres temporales ni en los alquileres por debajo del mercado a familiares. Un proyecto de ley para gravar los rendimientos reales desde 2028 (la Wet werkelijk rendement box 3) fue aprobado por la Cámara Baja el 12 de febrero de 2026, pero el 30 de junio de 2026 el Senado aplazó su votación hasta que el Gobierno envíe una versión modificada, que se espera debatir a partir de 2027. Los propietarios que viven en su vivienda y alquilan una habitación usan la kamerverhuurvrijstelling.

Quienes compran una vivienda en la que no van a vivir pagan desde el 1 de enero de 2026 un 8 % de overdrachtsbelasting (impuesto de transmisiones), frente al 10,4 % anterior (Belastingdienst, 2026); el acuerdo de coalición de enero de 2026 prevé una nueva rebaja al 7 % en 2027 (todavía no es ley). Con la opkoopbescherming (protección contra la compra para alquilar, desde el 1 de enero de 2022), los municipios pueden exigir a quienes compran viviendas más baratas en zonas designadas que vivan en ellas salvo que obtengan una licencia de alquiler, con excepciones para el alquiler a familiares y algunos alquileres temporales. El alquiler vacacional se regula a nivel local con la Huisvestingswet 2014 (ley de vivienda; Wet toeristische verhuur, 2021): los municipios pueden exigir un número de registro en cada anuncio, aviso previo de cada estancia y un máximo de noches. Ámsterdam, por ejemplo, permite 30 noches al año, y 15 en partes del centro y en Oude Pijp desde el 1 de abril de 2026 (Gemeenteblad Amsterdam, marzo de 2026).

La Huurcommissie resuelve sobre alquileres iniciales, subidas y reducciones del alquiler, gastos de servicio, defectos y cuotas de rendimiento energético. Su trabajo principal son los segmentos social y medio; en las viviendas del sector libre se ocupa sobre todo de la revisión del alquiler inicial en los seis primeros meses. El inquilino paga 25 € por iniciar un caso y el propietario 500 €, la tasa se devuelve a quien gana, los inquilinos con pocos ingresos pueden pedir que se les exima y los propietarios que pierden una y otra vez casos parecidos pagan más (Huurcommissie, 2026). Su decisión es vinculante salvo que alguna de las partes acuda al kantonrechter en el plazo de ocho semanas (BW art. 7:262).

El kantonrechter (juez de distrito, dentro de los tribunales ordinarios) decide sobre desalojos, rescisiones, depósitos y daños; puedes comparecer sin abogado. Desde el 1 de enero de 2024 cada municipio tiene un meldpunt ongewenst verhuurgedrag (punto de denuncia de abusos de propietarios), que acepta denuncias anónimas sobre discriminación, intimidación, depósitos, tasas o gastos de servicio excesivos y falta de contrato escrito, y que debe actuar al respecto con arreglo a la Wet goed verhuurderschap.

El asesoramiento gratuito lo prestan el Juridisch Loket (asistencia jurídica financiada por el Gobierno para personas con ingresos bajos y medios), la Woonbond (federación nacional de inquilinos, con guías en línea), los servicios locales de asesoramiento a inquilinos y los huurteams de muchas ciudades (por ejemplo !WOON en Ámsterdam), y los sindicatos de estudiantes. Las estafas de alquiler pueden denunciarse al Fraudehelpdesk y a la policía.