Alquilar en México: las normas

México no tiene una ley nacional de arrendamiento. El Código Civil Federal solo se aplica a asuntos federales, así que el arrendamiento de una vivienda entre particulares se rige por el código civil del estado donde está la vivienda (artículo 1 del Código Civil Federal). En la Ciudad de México es el Código Civil para el Distrito Federal (el nombre de la ciudad hasta 2016), Título Sexto, artículos 2398 a 2496, con última reforma el 20 de agosto de 2026. Su capítulo sobre vivienda (artículos 2448 a 2448 M) es de orden público: el inquilino no puede renunciar a él y cualquier cláusula en contrario se tiene por no puesta (artículo 2448).

En la Ciudad de México el contrato de arrendamiento de una vivienda debe constar por escrito, y las consecuencias de que no sea así recaen en el propietario (artículos 2406 y 2448 F). El contrato debe indicar como mínimo a las dos partes y la capacidad del arrendador para firmar, describir la vivienda con sus instalaciones y su estado, y señalar la renta y dónde se paga, la garantía, el depósito o los datos del fiador, que el uso es habitacional y el plazo. El plazo mínimo es de un año, obligatorio para ambas partes (artículos 2398 y 2448 C). Al terminar ese año, el inquilino que esté al corriente de la renta puede prorrogar el contrato hasta un año más a su voluntad, aunque el artículo 2448 C añade «salvo pacto en contrario», así que lee la cláusula de prórroga antes de firmar. El contrato subsiste a la venta de la vivienda y a la muerte de cualquiera de las partes; el cónyuge, la pareja, los hijos o los padres del inquilino que vivían allí se subrogan en él (artículos 2409 y 2448 H). Pasados tres años, el inquilino que esté al corriente tiene derecho de preferencia para un nuevo contrato y, en todo caso, derecho del tanto si el propietario vende, con 30 días para aceptar (artículos 2447 y 2448 J). (Código Civil para el Distrito Federal, texto consolidado, a octubre de 2026.)

Desde la reforma publicada el 28 de agosto de 2024, el artículo 2448 F también obliga al propietario a inscribir todo contrato de arrendamiento de vivienda de la Ciudad de México en un registro digital del gobierno de la ciudad en un plazo de 30 días, y los contratos ya vigentes tenían 90 días desde la puesta en marcha del registro. El 25 de febrero de 2026 (la fecha que dan las noticias; el proyecto de sentencia publicado por el tribunal deja en blanco la fecha de la sesión), la Suprema Corte (SCJN, amparo en revisión 546/2025) avaló el registro pero, por mayoría de siete, lo limitó a cuatro datos: la renta, el incremento pactado, la colonia y la alcaldía. No pueden recabarse los nombres ni otras cláusulas. Sigue pendiente: a febrero de 2026 la plataforma no había empezado a funcionar (Expansión, 19 de febrero de 2026), y no hemos encontrado ninguna noticia de que se haya abierto desde entonces (a octubre de 2026). El código no hace depender la validez del contrato de su inscripción ni fija sanción para el propietario que no lo inscriba, así que un contrato sin inscribir sigue siendo válido. Otros estados tienen sus propias reglas sobre plazo y forma; consulta el código civil del estado que corresponda.

En la Ciudad de México, el propietario no puede exigir más de un mes de renta como depósito en un arrendamiento de vivienda (artículo 2448 E). Esta regla viene de 2003, no de la reforma de 2024. No hay ningún organismo oficial donde deba depositarse: lo guarda el propietario. Al terminar el contrato, cualquier saldo a favor del inquilino debe devolverse de inmediato, salvo que el propietario tenga una reclamación contra el inquilino, en cuyo caso el código dice que el saldo se consignará ante el juzgado (artículo 2422). Las disputas por el depósito suelen girar en torno a los daños, así que importa tener por escrito una descripción de la vivienda y de su estado al empezar: si el inquilino recibió la vivienda sin ella, la ley presume que la recibió en buen estado (artículos 2442–2443). El código limita solo el depósito; no menciona la renta pagada por adelantado, y Expansión informó en enero de 2026 de que los propietarios pueden responder a los topes pidiendo adelantos presentados como renta (Expansión, 12 de enero de 2026).

Además del depósito, la mayoría de los propietarios de la Ciudad de México piden un fiador (garante personal) que tenga un inmueble, a menudo en la misma ciudad, o una póliza jurídica que venden empresas privadas de servicios jurídicos, que examina al inquilino y cubre los gastos legales del propietario en un desalojo. Ninguna de las dos cosas la exige la ley. El código exige que el fiador tenga bienes suficientes para responder de la deuda (artículo 2802); que sea dueño de un inmueble registrado es una condición del contrato, no un requisito legal para un arrendamiento entre particulares (la regla sobre bienes del artículo 2850 se refiere a las garantías exigidas por la ley o por un juez). La obligación del fiador termina al vencer el plazo fijo, salvo pacto en contrario (artículo 2487). Una guía de Mercado Libre, un mercado en línea donde se venden pólizas, sitúa el precio entre el 25 % y el 80 % de un mes de renta al año, según la cobertura, y suele pagarlo el inquilino (a octubre de 2026); es una cifra de un vendedor y una costumbre del mercado, no una norma. Algunos propietarios aceptan también una fianza de una afianzadora autorizada. Otros estados fijan sus propias reglas sobre el depósito; muchos no tienen ninguna.

La renta inicial es libre en todos los estados: ninguna ley mexicana fija una renta inicial máxima. En todo el país, las deudas pagaderas en México en moneda extranjera pueden saldarse en pesos al tipo de cambio del día del pago (artículo 8 de la Ley Monetaria). En la Ciudad de México la renta de una vivienda debe fijarse además en moneda nacional (artículo 2448 D), así que un contrato fijado en dólares estadounidenses no cumple el código.

La Ciudad de México limita los incrementos. La renta solo puede subir una vez al año y, desde el 29 de agosto de 2024, el incremento «en ningún caso será superior a la inflación reportada por el Banco de México del año anterior» sobre la renta mensual pactada (artículo 2448 D, reformado por el decreto publicado el 28 de agosto de 2024). El tope sustituyó a un límite del 10 % que solo se aplicaba a algunos tramos de renta. Para los incrementos de 2026 la referencia es el 3,69 %, la inflación anual de los precios al consumidor de diciembre de 2025 publicada por el INEGI, la oficina de estadística (INEGI, 8 de enero de 2026). El código no dice si «año anterior» significa el año calendario o los doce meses anteriores al aniversario del contrato, y no limita las cuotas de mantenimiento ni otros cargos que se facturan aparte. El 25 de febrero de 2026 (fecha según las noticias), la Suprema Corte avaló la constitucionalidad del tope en el mismo asunto que el registro (SCJN, amparo en revisión 546/2025). El inquilino al que se pida pagar más que el tope puede negarse a pagar el exceso y, si lo demandan, apoyarse en el código; como la regla es de orden público, una cláusula que permita más (por ejemplo «inflación más dos puntos») se tiene por no puesta.

Esto sigue en movimiento. El «Bando 1» de la ciudad, publicado en la Gaceta Oficial en julio de 2025 tras las protestas contra la gentrificación, anunció un índice de rentas razonables para las zonas de mayor presión, una defensoría de los inquilinos (Defensoría de los Derechos Inquilinarios) y una Ley de Rentas Justas, Razonables y Asequibles (Proceso, 19 de julio de 2025). En lugar de la ley, la jefa de Gobierno envió primero una reforma constitucional, que el Congreso de la ciudad recibió el 23 de abril de 2026: las rentas no podrían subir por encima de la inflación del año anterior, habría derecho a permanecer en el propio barrio (arraigo) y un organismo público defendería a los inquilinos. El 28 de abril de 2026 pasó a dos comisiones (Congreso CDMX), y no hemos encontrado ninguna votación a octubre de 2026. A 31 de agosto de 2026 la ley de rentas justas en sí no se había enviado al Congreso; la jefa de Gobierno dijo que iría en el periodo de sesiones que empieza en septiembre, sin fecha, y presenta su informe anual al Congreso el 14 de octubre de 2026 (Proceso, 31 de agosto de 2026). Hasta que se apruebe y publique una ley, el índice, la defensoría y la ley de rentas justas son planes, no normas.

En la Ciudad de México, un arrendamiento por plazo fijo termina en la fecha de vencimiento (artículo 2484). El primer año es obligatorio para ambas partes, y el inquilino puede prorrogarlo hasta un año más (artículo 2448 C, véase Contratos). Si el inquilino sigue en la vivienda tras el plazo sin oposición, el contrato continúa por tiempo indefinido con la misma renta, y la obligación del fiador termina salvo pacto en contrario (artículo 2487). Un arrendamiento por tiempo indefinido de una vivienda urbana termina por voluntad de cualquiera de las partes mediante aviso por escrito, entregado de forma que pueda probarse, con 30 días hábiles de antelación; una vez dado el aviso, el inquilino debe permitir las visitas a la vivienda (artículos 2478–2479). El código no da al inquilino un derecho general a irse antes de un plazo fijo: eso lo deciden la cláusula de salida y la penalización del propio contrato.

El propietario puede pedir a un juez que rescinda un arrendamiento de la Ciudad de México por falta de pago de la renta, uso distinto del pactado, subarrendamiento no autorizado, daños graves o reformas sin consentimiento expreso (artículo 2489). El inquilino puede rescindirlo si el propietario no hace las reparaciones necesarias, si la vivienda se pierde o queda inutilizable, o por vicios ocultos (artículo 2490). Si el inquilino no puede usar la vivienda durante más de dos meses por fuerza mayor o reparaciones, no se debe renta por ese tiempo y puede rescindir el contrato (artículos 2431–2433 y 2445). Solo un juez puede ordenar un desalojo (lanzamiento).

Desde el 1 de diciembre de 2024, los nuevos juicios de arrendamiento en la Ciudad de México siguen el juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCF), que sustituyó al procedimiento propio de la ciudad para estos casos (declaratoria publicada en el Diario Oficial). El inquilino tiene 15 días para contestar la demanda, la audiencia se fija en los 15 días siguientes y empieza con una etapa de conciliación, y el juez dicta la sentencia en la propia audiencia. Si se reclaman dos o más meses de renta, el propietario puede pedir que el inquilino exhiba los recibos de renta o las fichas de depósito judicial; si no lo hace, se pueden embargar sus bienes hasta cubrir la deuda (artículos 520–529 del CNPCF). En la Ciudad de México el código se aplica por etapas: primero los casos de arrendamiento, y los juicios civiles orales ordinarios a partir del 15 de noviembre de 2026 (Congreso CDMX, 29 de mayo de 2025). Todos los estados deben aplicarlo a más tardar el 1 de abril de 2027, y cada uno fija sus propias fechas de inicio.

En la Ciudad de México, el propietario debe entregar la vivienda en estado de servir, higiénica y segura, conservarla en buen estado (salvo el desgaste normal), hacer todas las reparaciones y el mantenimiento necesarios para su seguridad y funcionamiento, y no perturbar el uso del inquilino. El propietario responde de los vicios ocultos anteriores al arrendamiento (artículo 2412). No puede arrendarse una vivienda que no reúna las condiciones de higiene y salubridad (artículo 2448 A). El inquilino debe avisar sin demora de las reparaciones necesarias, o paga los daños que resulten (artículo 2415), y debe arreglar los pequeños deterioros que causa el uso diario (artículo 2444). Si el propietario no hace las reparaciones necesarias, el inquilino puede rescindir el contrato o pedir al juez que decida, y puede reclamar daños y perjuicios (artículo 2416). El inquilino no puede modificar la vivienda sin consentimiento expreso (artículo 2441) y responde del incendio, salvo que lo cause fuerza mayor, un vicio de construcción o que se propague desde otro lugar a pesar de las precauciones (artículos 2435–2436).

El propietario debe dar un recibo por cada pago mensual. Si pasan más de tres meses sin que se den recibos, se presume pagada la renta, salvo que el propietario la haya reclamado formalmente (artículo 2448 E). La renta se paga por mensualidades vencidas, salvo que el contrato diga otra cosa (artículo 2448 E), y el inquilino la paga desde el día en que recibe la vivienda (artículo 2426).

El predial es legalmente un impuesto del propietario en la Ciudad de México (artículo 126 del Código Fiscal de la Ciudad de México). En los edificios en condominio, la cuota de mantenimiento la debe al condominio el propietario o el ocupante; entre propietario e inquilino, quién la paga lo fija el contrato, y el tope a los incrementos de renta de 2024 no la cubre. Los suministros (electricidad, gas, agua, internet) suelen correr por contrato a cargo del inquilino. En la Ciudad de México, los agentes inmobiliarios deben estar certificados por la secretaría de desarrollo económico de la ciudad y figurar en un registro público (artículos 2, 3 y 6 de la Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Distrito Federal); que el inquilino pague o no honorarios al agente es cuestión de contrato.

México no tiene un registro municipal de domicilio como el de España o Alemania. Lo que necesita un inquilino depende de su situación. Los visitantes pueden quedarse hasta 180 días sin trabajo remunerado (artículo 52 de la Ley de Migración), y ninguna ley impide que un visitante firme un contrato de arrendamiento. Los residentes temporales y permanentes deben avisar al Instituto Nacional de Migración (INM) de cualquier cambio de domicilio en un plazo de 90 días (artículo 63 de la Ley de Migración), así que conserva el contrato como prueba. La CURP (Clave Única de Registro de Población) figura en los documentos de residencia, y hace falta un RFC (la clave fiscal, Registro Federal de Contribuyentes) para recibir facturas a tu nombre, pero ninguno de los dos es obligatorio por ley para rentar.

Por costumbre del mercado y no por ninguna norma (lo vemos en anuncios y en la prensa, no en una ley), los propietarios y agentes de la Ciudad de México piden una identificación oficial (pasaporte y tarjeta de residente para los extranjeros), comprobantes de ingresos (recibos de nómina o estados de cuenta, a menudo en torno a tres veces la renta), referencias, y un fiador o una póliza jurídica (véase Depósitos y garantías); las empresas de pólizas hacen su propia selección. Un inquilino puede pedir al propietario un CFDI (comprobante fiscal digital por Internet) por la renta: los propietarios deben expedirlos por la renta recibida (artículo 118 de la Ley del Impuesto sobre la Renta), y el Código Fiscal de la Federación dice que quien goce del uso temporal de un bien debe solicitarlo (artículo 29 del Código Fiscal de la Federación). Si el propietario demanda por falta de pago de la renta, el juez debe pedirle que demuestre que expidió las facturas, y si no lo hace debe dar aviso a la autoridad fiscal (artículo 118 de la LISR).

Discriminación: la Ley de Vivienda de la Ciudad de México dice que la condición económica, el origen étnico o nacional, la condición migratoria, la edad, la salud, la orientación sexual, el estado civil y otros motivos no pueden ser nunca un obstáculo para el derecho a la vivienda. Desde el 28 de octubre de 2025, la lista incluye también vivir con hijos y con «seres sintientes», que se entiende como mascotas (artículo 4 de la Ley de Vivienda para la Ciudad de México, reformado el 27 de octubre de 2025). El artículo no fija ninguna sanción concreta, así que no está resuelto hasta qué punto prevalece sobre una cláusula de «no mascotas» o «no niños».

En la Ciudad de México, el inquilino no puede subarrendar la vivienda, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin el consentimiento del propietario. El inquilino que lo haga responde solidariamente con el subarrendatario de los daños, y el subarrendamiento no autorizado es causa para que el propietario rescinda el contrato (artículos 2480 y 2489). Si el propio contrato autoriza el subarrendamiento, inquilino y subarrendatario responden ante el propietario según lo que diga el subarrendamiento, salvo pacto en contrario (artículo 2481). Si el propietario se niega sin motivo justo a un subarrendamiento que el inquilino tenía derecho a hacer, el inquilino puede rescindir (artículo 2492). Entre los familiares que se subrogan en el contrato a la muerte del inquilino no se cuentan los subarrendatarios (artículo 2448 H).

Subarrendar habitaciones o toda la vivienda a turistas por estancias cortas es otro negocio: requiere los documentos del propietario para el Padrón de Anfitriones de la ciudad (véase Para propietarios), así que un inquilino sin autorización escrita del propietario no puede inscribirse legalmente. Los ingresos del subarrendamiento tributan, y solo es deducible la renta pagada al propietario (artículo 115 de la LISR). Un problema habitual en la Ciudad de México es el «subarriendo» que ofrece alguien que ni siquiera es el inquilino: pide ver el contrato principal y el consentimiento escrito del propietario.

Para rentar una vivienda en la Ciudad de México, el propietario necesita un contrato escrito de al menos un año con las cláusulas exigidas, una vivienda habitable, la renta fijada en pesos, un depósito de un mes como máximo, incrementos no superiores a la inflación del año anterior, recibos o facturas por cada pago y (cuando funcione la plataforma) la inscripción del contrato en un plazo de 30 días (artículos 2448 A a 2448 F). No hace falta notario.

El impuesto sobre la renta por los ingresos de arrendamiento es federal y el mismo en todos los estados. Un propietario particular debe inscribirse en el SAT (la autoridad fiscal), expedir un CFDI por cada pago de renta y hacer pagos provisionales mensuales a más tardar el día 17 del mes siguiente; los propietarios cuyos únicos ingresos sean de arrendamiento y no superen diez salarios mínimos mensuales pueden pagar por trimestres (artículos 116 y 118 de la LISR). Pueden deducirse los gastos (predial, mantenimiento, agua, intereses reales de una hipoteca, seguros, depreciación del edificio), o bien aplicarse una deducción opcional del 35 % de la renta más el predial pagado (deducción ciega, artículo 115 de la LISR). Cuando el inquilino es una empresa, retiene el 10 % de la renta como pago provisional (artículo 116). Las personas físicas cuyos ingresos totales por actividades empresariales y arrendamiento fueran de hasta 3.500.000 MX$ el año anterior pueden optar por el régimen simplificado RESICO, que grava los ingresos brutos entre el 1 % y el 2,5 % (artículo 113-E de la LISR, a octubre de 2026). IVA: las viviendas sin amueblar que se arriendan como casa habitación están exentas, pero la exención no se aplica a las viviendas arrendadas amuebladas ni a las usadas como hotel o casa de huéspedes, que pagan un IVA del 16 % (artículo 20 de la Ley del IVA, a octubre de 2026).

Los alquileres de corta duración en la Ciudad de México son «estancia turística eventual» según la Ley de Turismo de la ciudad (reforma publicada el 4 de abril de 2024). La ley obliga a los anfitriones a inscribir cada vivienda en el Padrón de Anfitriones de la secretaría de turismo de la ciudad, a mostrar el número de registro en cada anuncio, a informar a los vecinos (y a la asamblea del condominio), a cumplir las normas de protección civil y a notificar las noches ocupadas en enero y julio. También las plataformas deben inscribirse. El padrón tardó dos años en ponerse en marcha: la reforma dio a la secretaría 180 días para crearlo y a los anfitriones 90 días desde su creación para inscribirse, pero el registro en línea (estanciaeventual.cdmx.gob.mx) no se abrió hasta el 21 de mayo de 2026, con un plazo inicial de 30 días (Expansión, 21 de mayo de 2026); el plazo se amplió después hasta diciembre de 2026 (El Capitalino, 21 de agosto de 2026), y los trámites se publicaron formalmente en el registro de trámites de la ciudad el 30 de septiembre de 2026 (El Heraldo de México, 30 de septiembre de 2026). El registro dura un año; según una reforma en vigor desde el 4 de octubre de 2024, no se renueva para una vivienda ocupada más del 50 % de las noches del año, que solo podrá volver a inscribirse pasado un año. A partir de la cuarta vivienda, el anfitrión necesita un permiso de establecimiento mercantil (artículos 61 Bis–61 Octies de la Ley de Turismo). El impuesto sobre hospedaje de la ciudad es del 5 % del precio en departamentos y casas, y lo paga la plataforma cuando cobra el dinero (artículos 162–164 del Código Fiscal de la CDMX). Las plataformas retienen además un 4 % de impuesto sobre la renta y la mitad del 16 % de IVA (artículo 113-A de la LISR; artículo 18-J de la LIVA). Las viviendas de programas públicos de vivienda no pueden usarse para alquileres de corta duración (artículo 36 Bis de la Ley de Vivienda).

Los conflictos de arrendamiento van a los tribunales civiles del estado. En la Ciudad de México, desde el 1 de diciembre de 2024, los casos nuevos siguen el juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral del código nacional de procedimientos, y el juez debe abrir la audiencia con una etapa de conciliación y mediación (artículos 520–529 del CNPCF). El sistema judicial de la Ciudad de México cuenta además con un centro público de mediación (Centro de Justicia Alternativa) para conflictos civiles entre particulares; un convenio firmado allí tiene fuerza de sentencia judicial (artículos 5 y 38 de la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal). Su sitio web bloqueó nuestras comprobaciones, así que no se verificaron sus tarifas ni sus procedimientos actuales.

La PROFECO, la autoridad federal de consumo, no atiende los arrendamientos corrientes entre un propietario particular y un inquilino. La ley de consumo solo cubre los inmuebles cuando el proveedor es un fraccionador o constructor, o en el caso del tiempo compartido (artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor); la PROFECO perdió su papel en el alquiler de viviendas en los años noventa. En la Ciudad de México, la Procuraduría Social (PROSOC) atiende las quejas de condominios (ruido, cuotas, administradores) y ofrece amigable composición en los arrendamientos de viviendas de edificios en condominio (PROSOC, a octubre de 2026). La Defensoría Pública de la ciudad ofrece asesoría jurídica gratuita y, tras un estudio socioeconómico, representación gratuita en casos de arrendamiento a quienes no pueden pagar un abogado (Consejería Jurídica, CDMX). La defensoría de los inquilinos anunciada en julio de 2025 todavía no existe (véase Renta).

México no tiene un sindicato nacional de inquilinos como los europeos. En la Ciudad de México hay grupos vecinales y colectivos de vivienda que se organizan en torno a los desalojos y la gentrificación, pero ninguno tiene un papel formal de asesoramiento. Para las cuestiones fiscales (facturas, la deducción ciega) están los servicios del propio SAT.