Alquilar en Nueva Zelanda: las normas

Casi todo alquiler privado de una vivienda está cubierto por el Residential Tenancies Act 1986 (RTA), modificado por última vez por el Residential Tenancies Amendment Act 2024 (ley de modificación de 2024), cuyos cambios entraron por etapas entre el 18 de diciembre de 2024 y el 1 de diciembre de 2025. Un contrato es periódico (sin fecha de fin, dura hasta que una de las partes da un aviso por escrito) o de duración fija (una duración determinada de más de 90 días, sin máximo). Un contrato de duración fija solo puede terminarse antes si todos están de acuerdo, así que asegúrate antes de firmar. Un contrato de duración fija corta de 90 días o menos termina en su fecha de vencimiento sin aviso, pero pasa a ser periódico el día 91 si se prolonga más de 90 días en total (Tenancy Services, a octubre de 2026).

Desde el 30 de enero de 2025 un contrato de duración fija pasa automáticamente a ser periódico al terminar, salvo que el propietario o el inquilino dé un aviso por escrito en el «effective period» (periodo de aviso) de entre 90 y 21 días antes de la fecha de vencimiento; no hace falta ningún motivo. Esto se aplica a los contratos de duración fija que vencen el 1 de mayo de 2025 o después. Un inquilino con derecho de renovación en el contrato debe ejercerlo por escrito al menos 21 días antes del final (Tenancy Services, página de cambios legales, a octubre de 2026).

El contrato debe constar por escrito, y el propietario debe darle una copia al inquilino antes de que empiece el alquiler, aunque la ley se aplica incluso sin él. Debe incluir los nombres, las direcciones de contacto y una dirección para notificaciones de ambas partes (desde el 20 de marzo de 2025 puede añadirse un correo electrónico o un móvil como dirección electrónica para notificaciones), la dirección de la vivienda, la fecha de inicio, el importe de cualquier general bond (depósito general) y pet bond (depósito por mascota), el alquiler y cómo y con qué frecuencia se paga, un inventario de enseres, la fecha de fin si es de duración fija, y declaraciones firmadas sobre el seguro (si la vivienda está asegurada y la franquicia que el inquilino podría tener que pagar) y sobre el aislamiento y el cumplimiento actual de los healthy homes standards (normas de vivienda saludable). Tenancy Services publica un modelo y un generador de contratos en línea. Las cláusulas que quitan derechos reconocidos por la ley carecen de efecto. Los flatmates (compañeros de piso), los boarders (huéspedes con pensión), los alquileres vacacionales, los hoteles, la mayoría de las residencias de estudiantes y los acuerdos con familiares del propietario quedan fuera de la ley.

El depósito se llama bond. Un propietario puede cobrar un general bond de no más de cuatro semanas de alquiler (por ejemplo, 2000 NZ$ con un alquiler de 500 NZ$ a la semana) y debe depositarlo en Tenancy Services en un plazo de 23 días hábiles desde que lo recibe; el propietario no se lo queda (RTA, art. 18; Tenancy Services, a octubre de 2026). El depósito del bond se hace ahora solo en línea, a través de Bond Hub o de un programa de gestión de propiedades. Una vez depositado, recibes una confirmación por correo electrónico o por carta con el número del bond y tu Tenant Number; si nunca llega, contacta con Tenancy Services (0800 836 262). Los bonds de boarding houses (pensiones con habitaciones) de una semana de alquiler o menos no hace falta depositarlos. Solo el dinero puede ser un bond: un propietario no puede pedir los datos de tu tarjeta de crédito, acceso a tu cuenta bancaria ni bienes como garantía, pero sí puede pedir un avalista, a menudo a quienes alquilan por primera vez y no tienen historial crediticio ni referencias de alquiler.

Desde el 1 de diciembre de 2025 un propietario que acepta una mascota también puede cobrar un único pet bond de hasta dos semanas de alquiler por contrato, tenga las mascotas que tenga, y debe depositarse y figurar como pet bond en la documentación (Residential Tenancies Amendment Act 2024; Tenancy Services, a octubre de 2026). No puede cobrarse por perros de asistencia por discapacidad ni por mascotas que el inquilino ya tuviera legalmente antes del 1 de diciembre de 2025. Un propietario solo puede pedir 1 o 2 semanas de alquiler por adelantado, y no puede pedir el siguiente pago hasta que se haya agotado el alquiler ya pagado. Los letting fees (honorarios de agencia cobrados al inquilino) están prohibidos desde el 12 de diciembre de 2018, y el dinero de llave también; la única excepción es una option fee (tasa de opción) de hasta una semana de alquiler para reservar una vivienda mientras decides, que debe devolverse o descontarse del alquiler si te quedas con la vivienda. En la práctica, lo máximo que te pueden pedir antes de mudarte es un bond de cuatro semanas más hasta dos semanas de alquiler por adelantado, más un pet bond si tienes mascota.

Al final, el propietario pide la devolución en Bond Hub y cada inquilino da su conformidad o su desacuerdo; los inquilinos tienen 12 días hábiles para responder, y Tenancy Services paga en un plazo de 10 días hábiles desde una solicitud completa. Las deducciones se limitan al alquiler o los recibos impagados y a los daños que vayan más allá del desgaste normal. Si no hay acuerdo, cualquiera de las partes puede acudir a la mediación o al Tenancy Tribunal. Haz con el propietario una inspección por escrito y con fotos al principio y al final.

En Nueva Zelanda no hay control de alquileres: la ley no limita el importe que puede pedir un propietario ni cuánto puede subir el alquiler (Tenancy Services, a octubre de 2026). Desde el 11 de febrero de 2021 un propietario debe indicar el alquiler en todos los anuncios, y no puede invitar ni animar a pujar por el alquiler ni subastar una vivienda. Un posible inquilino aún puede ofrecer más por iniciativa propia y el propietario puede aceptarlo. El propio mercado ha cambiado: tras 18 meses de alquileres planos o a la baja, la mediana nacional de alquiler anunciado de Trade Me subió en términos interanuales en agosto de 2026, cuando los anuncios nuevos bajaron un 4 % y la demanda subió un 3 % (Trade Me, septiembre de 2026), y la migración neta se recuperó de 9600 personas en el año hasta julio de 2025 a 20.300 en el año hasta julio de 2026 (Stats NZ).

El alquiler solo puede subir una vez cada 12 meses, contados desde el inicio del contrato y desde la última subida (norma vigente desde el 12 de agosto de 2020), y en un contrato de duración fija solo si el contrato permite subidas. El propietario debe dar al menos 60 días de preaviso por escrito indicando el nuevo alquiler y la fecha en que empieza (28 días en una boarding house). Fuera del ciclo de 12 meses, un inquilino puede aceptar pagar más después de una mejora real, como un garaje nuevo o instalaciones añadidas; las reparaciones ordinarias no cuentan. El propietario también puede pedir al Tenancy Tribunal una subida tras costes imprevistos. Cuando sube el alquiler, el propietario puede pedir que se complete el bond para mantenerlo en hasta cuatro semanas de alquiler.

Si tu alquiler es muy superior al de viviendas parecidas de la zona, reúne pruebas (Tenancy Services publica una herramienta gratuita de alquiler de mercado basada en datos de bonds), pídele al propietario que lo baje y, si se niega, acude al Tenancy Tribunal. En un contrato de duración fija solo puedes solicitarlo en los tres meses siguientes al inicio o a la última revisión del alquiler. Desde el 20 de marzo de 2025 una orden del Tribunal que fija el alquiler de mercado dura hasta 12 meses. Los inquilinos con pocos ingresos pueden tener derecho al Accommodation Supplement (complemento de alojamiento) de Work and Income, pero solo pueden recibirlo los ciudadanos y residentes permanentes que viven normalmente en Nueva Zelanda.

Un inquilino puede poner fin a un contrato periódico con al menos 21 días de preaviso por escrito, firmado, con la dirección y la fecha de fin (28 días antes del 30 de enero de 2025). Si varios inquilinos figuran en un mismo contrato, el aviso de uno de ellos termina el alquiler para todos. Un propietario puede poner fin a un contrato periódico con 90 días de preaviso por escrito sin dar ningún motivo, siempre que el aviso no sea una represalia porque el inquilino haya ejercido sus derechos. El plazo de preaviso es de 42 días si el propietario o un familiar se mudará a la vivienda en 90 días y se quedará al menos 90 días, si la vivienda se ha vendido con un contrato incondicional que exige entregarla vacía, o si la vivienda se usa para empleados o contratistas del propietario y el contrato así lo dice; el motivo debe constar entonces en el aviso (Residential Tenancies Amendment Act 2024, en vigor desde el 30 de enero de 2025; Tenancy Services, a octubre de 2026). Los avisos notificados cuentan desde que se consideran recibidos: cuatro días hábiles después de enviarlos por correo, dos días hábiles después de dejarlos en el buzón.

Un contrato de duración fija no puede terminarse antes con un aviso. Puedes pactar una salida anticipada con el propietario (que solo puede cobrar los costes reales y razonables, como la publicidad), pedir ceder el contrato a otra persona (desde el 11 de febrero de 2021 el propietario no debe negarse sin motivo razonable), o acudir al Tenancy Tribunal alegando «severe hardship» (dificultades graves), que puede ordenar una indemnización. Un inquilino víctima de violencia familiar, o cuyo hijo o persona a su cargo lo sea, puede retirarse de cualquier contrato con dos días de aviso por escrito en el formulario aprobado y con la prueba exigida, sin penalización y sin el acuerdo del propietario.

Otros finales pasan por el Tribunal: el propietario puede solicitar que se ponga fin al contrato cuando el alquiler lleva 21 días de retraso, tras tres avisos de alquiler vencido (alquiler impagado durante al menos cinco días hábiles) o tres avisos de comportamiento antisocial en 90 días, o cuando se ignora un notice to remedy (aviso de subsanación) de 14 días. Un propietario puede dar un aviso de 14 días si el inquilino lo ha agredido y la policía ha presentado cargos. Un inquilino puede pedir al Tribunal que declare un aviso como represalia en un plazo de 12 meses, y que lo anule si lo solicita en 28 días hábiles. Los propietarios no pueden cambiar las cerraduras ni sacar ellos mismos al inquilino; solo una orden de posesión del Tribunal, ejecutada por el juzgado, puede hacerlo.

El propietario debe entregar la vivienda en un estado razonable de limpieza y conservación, mantenerla así y cumplir los healthy homes standards. Desde el 1 de julio de 2025 todo alquiler privado debe cumplir las cinco normas: un calefactor fijo capaz de calentar el salón principal con la potencia exigida, aislamiento de techo y suelo conforme a la norma, ventanas practicables en las zonas de estar y extractores en cocinas y baños, drenaje adecuado y una barrera contra la humedad del terreno bajo los suelos con cámara cerrada, y ninguna corriente de aire excesiva (Tenancy Services, a octubre de 2026). Las sanciones llegan a 7200 NZ$, y un inquilino puede pedir los registros de cumplimiento, que deben entregarse en 21 días. Se exigen detectores de humo en funcionamiento a menos de 3 metros de la puerta de cada dormitorio y en cada planta; los nuevos deben ser fotoeléctricos con pila de larga duración o conectados a la red. Desde el 16 de abril de 2026 la contaminación por metanfetamina tiene un límite legal (15 µg/100 cm²) y normas fijas para las mediciones y la limpieza. El inquilino debe mantener la vivienda razonablemente limpia y ordenada, avisar de los daños y cambiar las pilas de los detectores antiguos. Si algo no se arregla, cualquiera de las partes puede notificar un aviso de subsanación de 14 días y después acudir al Tribunal.

El propietario puede inspeccionar como máximo una vez cada cuatro semanas con 48 horas de preaviso, y entrar para hacer reparaciones con 24 horas de preaviso, entre las 8:00 y las 19:00. Enseñar la vivienda a compradores o nuevos inquilinos requiere el consentimiento del inquilino, que no puede negarse sin motivo razonable. Entrar sin aviso solo se permite en una emergencia o con el acuerdo del inquilino.

Los costes que existen haya o no alguien viviendo allí son del propietario: council rates (impuesto municipal), el seguro del edificio, el alquiler de bombonas de gas y los cargos fijos de agua. Los costes de vivir allí son del inquilino: electricidad, el gas consumido, teléfono e internet, y el agua medida si la vivienda tiene su propio contador. La cuenta del agua sigue a nombre del propietario y el inquilino le devuelve su parte. Los inquilinos responden de los daños por descuido causados por ellos o por sus invitados hasta la menor de estas cantidades: cuatro semanas de alquiler o la franquicia del seguro del propietario, y por eso importa la declaración sobre el seguro; los inquilinos deberían contratar su propio seguro de contenido y de responsabilidad civil. Desde el 1 de diciembre de 2025, los inquilinos responden por completo de los daños causados por mascotas que vayan más allá del desgaste normal.

Nueva Zelanda no tiene un sistema para registrar tu dirección ante las autoridades, y la ley de arrendamientos no exige ningún número fiscal ni de identidad para alquilar. El número que necesitarás para trabajar, abrir una cuenta bancaria y pagar impuestos es un IRD number de Inland Revenue. Quienes llegan con un visado de trabajo, de estudiante o de residente pueden solicitarlo en línea con el número de solicitud de Immigration New Zealand antes de la fecha «arrive by» (fecha límite de llegada) de su visado (los australianos, en un plazo aproximado de 4 a 6 semanas desde su llegada), y suelen recibir el número en dos días (Inland Revenue, a octubre de 2026). Para algunos servicios hace falta un acceso RealMe (la identidad digital del gobierno), entre ellos las solicitudes en línea al Tenancy Tribunal.

Los propietarios y agentes suelen pedir una solicitud previa al alquiler con documento de identidad con foto, historial de alquileres, referencias y consentimiento para una consulta de solvencia, y pueden pedir justificantes de ingresos. Deben cumplir el Privacy Act 2020 (ley de privacidad), recoger solo lo que necesiten y hacer consultas de solvencia solo al solicitante que prefieran (Tenancy Services). Quienes acaban de llegar no suelen tener historial de crédito ni referencias locales; una carta del empleador, referencias de propietarios anteriores en el extranjero o un avalista pueden compensarlo.

Es ilegal rechazar a un inquilino, o tratarlo peor, por su nacionalidad o ciudadanía, etnia, religión, sexo, discapacidad, edad, situación familiar o situación laboral, incluido recibir una prestación (Tenancy Services, aplicando el Human Rights Act 1993). Puedes reclamar ante la Human Rights Commission o acudir al Tenancy Tribunal, pero no ambas cosas. Antes de comprometerte, puedes buscar en las resoluciones publicadas del Tenancy Tribunal por nombre del propietario o dirección.

El flatting (compartir una casa alquilada) es habitual, y la ley depende de a nombre de quién esté el contrato. Todos los que firman el contrato son inquilinos, están cubiertos por la ley y responden solidariamente de todo el alquiler y de los daños, no solo de su parte. Quien se muda con el inquilino o con el propietario sin firmar es un flatmate: la ley no lo cubre, sus derechos dependen de su acuerdo con el inquilino principal, y los conflictos van al Disputes Tribunal (tribunal de conflictos menores), no al Tenancy Tribunal (Tenancy Services, a octubre de 2026). Pon por escrito un acuerdo de piso compartido (Tenancy Services publica un modelo) y pregunta si tu bond está depositado o simplemente lo tiene el inquilino principal.

Subarrendar significa que el inquilino se muda y alquila la vivienda, o una parte con uso exclusivo, a otra persona sin dejar de responder ante el propietario. Requiere el consentimiento por escrito del propietario, y no se permite en absoluto si el contrato lo prohíbe. Donde se permite, el consentimiento no debe negarse sin motivo razonable ni concederse con condiciones irrazonables. Subarrendar sin consentimiento es un acto ilegal con una multa de hasta 1000 NZ$. El subarriendo necesita su propio contrato por escrito, y el inquilino original pasa a ser propietario con todas las obligaciones de un propietario. Anunciar una habitación o la vivienda en una plataforma de alquiler vacacional puede considerarse subarriendo y puede anular el seguro.

La cesión traspasa todo el contrato a un nuevo inquilino en las mismas condiciones. El propietario debe estudiar toda solicitud por escrito y no negarse sin motivo razonable (una prohibición en el contrato no tiene efecto en los contratos desde el 11 de febrero de 2021), puede fijar condiciones razonables y recuperar costes razonables y facturados. Las boarding houses, con al menos seis inquilinos que alquilan cada uno una habitación y comparten instalaciones, tienen sus propias normas: los contratos no pueden cederse y el propietario puede fijar normas de la casa.

Para alquilar legalmente: usa un contrato por escrito con las declaraciones exigidas sobre seguro, aislamiento y healthy homes standards, deposita cada bond en Tenancy Services en un plazo de 23 días hábiles, cumple los healthy homes standards y las normas sobre detectores de humo, da recibos y lleva registros del alquiler, y conserva el contrato, los informes de inspección, los registros de mantenimiento, los anuncios y la correspondencia durante el alquiler y 12 meses después. Indica el alquiler en todos los anuncios, no invites nunca a pujar por el alquiler y no cobres nunca letting fees ni dinero de llave. Desde el 1 de diciembre de 2025 la petición de un inquilino de tener una mascota debe contestarse en 21 días y solo puede rechazarse por motivos razonables, como una vivienda inadecuada, una norma del body corporate (comunidad de propietarios) o una ordenanza, o un animal inadecuado; las sanciones llegan a 1500 NZ$. Un propietario que está fuera del país más de 21 días seguidos debe nombrar un agente. El equipo de Compliance and Investigations de Tenancy Services hace cumplir la ley con advertencias, avisos de mejora y de infracción y procedimientos ante el Tribunal (Tenancy Services, a octubre de 2026).

El beneficio del alquiler se suma al resto de tus ingresos y tributa a los tipos individuales: 10,5 % hasta 15.600 NZ$, 17,5 % hasta 53.500 NZ$, 30 % hasta 78.100 NZ$, 33 % hasta 180.000 NZ$ y 39 % por encima, para los años fiscales desde el 1 de abril de 2025 (Inland Revenue, a octubre de 2026). El año fiscal va del 1 de abril al 31 de marzo, y los no residentes pagan impuestos en Nueva Zelanda por el alquiler de propiedades neozelandesas. Los impuestos municipales, el seguro, las reparaciones, los honorarios de agente y de contabilidad y los intereses de la hipoteca son deducibles. La deducción de intereses se fue eliminando desde el 1 de octubre de 2021, se permitió el 80 % en el año fiscal 2024–25, y el 100 % vuelve a permitirse desde el 1 de abril de 2025. Las pérdidas están ring-fenced (compartimentadas): las deducciones del alquiler solo pueden compensarse con ingresos de alquiler residencial y se trasladan a años siguientes, no se compensan con el sueldo. Según la bright-line test (regla del plazo de venta), el beneficio de una vivienda residencial vendida el 1 de julio de 2024 o después tributa si se vende en los dos años siguientes a su compra, salvo que fuera tu vivienda habitual o se aplique otra exclusión. El alquiler residencial de larga duración está exento de GST (el IVA neozelandés).

No hay un registro ni una licencia nacional para el alquiler de corta estancia: las normas y los impuestos los fija cada ayuntamiento, así que consulta al tuyo antes de anunciar. Auckland, por ejemplo, no tiene licencia ni tope de noches, pero cobra una parte de las business rates (impuesto municipal comercial) por las viviendas reservadas más de 28 noches al año (Auckland Council, 2026/27). Desde el 1 de abril de 2024, plataformas como Airbnb y Bookabach recaudan el GST de las reservas de corta estancia, y las viviendas de corta estancia que no son tu vivienda habitual entran en las normas de ring-fencing. Los administradores de fincas todavía no están sujetos a licencia. En marzo de 2026 el Cabinet (el Consejo de Ministros) acordó un sistema «light-touch» (de regulación ligera) con registro público, formación mínima, cuentas separadas de clientes y un tribunal disciplinario. Está pendiente: Tenancy Services dice que las propuestas aún tienen que convertirse en ley, según las prioridades legislativas del gobierno; a octubre de 2026 no es ley (Tenancy Services, 24 de marzo de 2026; Ministry of Housing and Urban Development).

Empieza hablándolo y, si hace falta, notificando un aviso de subsanación de 14 días. Si eso falla, presenta una solicitud en línea a Tenancy Services (necesitas un acceso RealMe): una solicitud que cuesta 29 NZ$ (a octubre de 2026) lleva a una mediación gratuita con un mediador de Tenancy Services, a FastTrack Resolution (resolución rápida) para dar carácter vinculante a un acuerdo, o a una vista en el Tenancy Tribunal. La tasa no se devuelve si retiras la solicitud, pero el Tribunal puede ordenar a la otra parte que te la reembolse si ganas (Tenancy Services, a octubre de 2026). El Tribunal forma parte del Ministry of Justice y ve los conflictos entre propietarios e inquilinos de hasta 100.000 NZ$: bonds, reparaciones, alquiler, avisos, incumplimientos de los healthy homes standards y actos ilegales. Las vistas se celebran en un District Court (juzgado de distrito), por teléfono o por vídeo, y pueden dar lugar a órdenes de obras, indemnizaciones, exemplary damages (indemnizaciones ejemplarizantes) y órdenes de posesión. Si no estás de acuerdo con la decisión, puedes pedir una nueva vista o recurrir ante el District Court.

Las vistas suelen ser públicas, y la mayoría de las resoluciones del Tribunal se publican en línea y se pueden consultar durante al menos tres años, por eso inquilinos y propietarios se comprueban unos a otros. Desde el 11 de febrero de 2021 la parte que gana total o sustancialmente puede pedir una orden de supresión para que se retiren su nombre y sus datos identificativos. Los incumplimientos graves o repetidos de un propietario pueden denunciarse al equipo de Compliance and Investigations de Tenancy Services. La discriminación puede llevarse a la Human Rights Commission o al Tribunal, pero no a ambos. Los conflictos entre compañeros de piso van al Disputes Tribunal.

Ayuda gratuita: Tenancy Services responde preguntas en el 0800 836 262 (0800 TENANCY). Citizens Advice Bureau ofrece información gratuita y confidencial en el 0800 367 222 y en oficinas locales. Los Community Law Centres dan asesoramiento jurídico gratuito en todo el país y publican el Community Law Manual, con un capítulo completo sobre arrendamientos. Los servicios de defensa de inquilinos de varias regiones ayudan a los inquilinos a preparar y acudir a los casos ante el Tribunal; Renters United mantiene un directorio de ellos.