Alquilar en Italia: las normas

Un contrato de alquiler de vivienda debe constar por escrito para ser válido (L. 431/1998 art. 1.4). Hay cuatro tipos principales. El contrato 4+4 de canone libero (alquiler libre) dura al menos cuatro años y se renueva automáticamente por otros cuatro. El propietario solo puede negarse a esa primera renovación por los motivos enumerados en el art. 3 (véase Preaviso). El contrato 3+2 de canone concordato (alquiler pactado) dura al menos tres años y después se prorroga por derecho dos más. Su alquiler debe estar dentro de las bandas del accordo territoriale (acuerdo territorial) local, firmado por las organizaciones de propietarios e inquilinos y depositado en el comune (ayuntamiento) (art. 2.3 y 2.5). Un contratto transitorio (contrato temporal) dura como máximo 18 meses y exige un motivo temporal real y declarado, como un destino laboral o un curso (art. 5.1; Decreto Ministerial de 16 de enero de 2017, art. 2). Un contratto per studenti universitari (contrato para estudiantes universitarios) dura de 6 a 36 meses. Es para estudiantes matriculados en un comune distinto de aquel en el que viven, y se renueva salvo que el estudiante dé un preaviso de uno a tres meses (DM 16/01/2017 art. 3). Los alquileres de 30 días o menos quedan fuera de estas normas y son alquileres de corta duración. Un comodato (cesión gratuita de uso, Código Civil art. 1803) no es un arrendamiento: no puede cobrarse alquiler, así que un comodato con dinero de por medio es un arrendamiento encubierto.

El propietario debe registrar el contrato en la Agenzia delle Entrate (agencia tributaria) en un plazo de 30 días desde la firma o desde la fecha de inicio, lo que ocurra antes. En los 60 días siguientes debe entregar la prueba del registro al inquilino y al administrador del edificio (L. 431/1998 art. 13.1). El registro se hace en línea con el formulario RLI. Salvo que el propietario opte por la cedolare secca (impuesto fijo sobre el alquiler), cuesta el 2 % del alquiler anual en imposta di registro (impuesto de registro, DPR 131/1986), con un mínimo de 67 euros, más 16 euros de timbre por cada cuatro páginas. En un contrato 3+2 el impuesto se calcula sobre el 70 % del alquiler. Propietario e inquilino responden solidariamente y suelen repartirlo al 50 % (Agenzia delle Entrate, a septiembre de 2026).

Un contrato no registrado es nulo (L. 311/2004 art. 1.346). En 2017, las Salas Reunidas del Tribunal de Casación decidieron que registrarlo tarde lo subsana, con efecto retroactivo desde el inicio (Sezioni Unite 23601/2017). Un pacto paralelo para pagar más alquiler que el del contrato registrado es nulo pase lo que pase (L. 431/1998 art. 13.1). El inquilino puede reclamar lo pagado de más hasta seis meses después de devolver las llaves (art. 13.2). Si el propietario nunca registró el contrato, el inquilino puede pedir al tribunal que someta el arrendamiento a la ley, y el juez fija el alquiler, limitado al mínimo de la banda local de alquiler pactado (art. 13.6). El régimen sancionador anterior, que reducía el alquiler de un inquilino que denunciaba al propietario a tres veces el valor catastral de alquiler, fue anulado por el Tribunal Constitucional (sentencias 50/2014 y 169/2015) y ya no se aplica.

El deposito cauzionale (depósito de garantía) no puede superar tres meses de alquiler (L. 392/1978 art. 11, a septiembre de 2026). Lo guarda el propietario; no existe un sistema estatal de depósitos. Genera el interés legal, que el propietario debe pagar al inquilino al final de cada año. El tipo legal es del 1,6 % desde el 1 de enero de 2026 (decreto del Ministerio de Economía de 10 de diciembre de 2025). Los contratos modelo ministeriales establecen que el depósito no puede usarse para pagar alquiler y se devuelve al terminar el contrato, una vez comprobados el estado del piso y las obligaciones del inquilino. Además del depósito, los propietarios suelen pedir una fideiussione (aval) de un banco o de una aseguradora, o un avalista. El contrato modelo permite «otras formas de garantía» sin limitarlas, así que el tope de tres meses se aplica solo al depósito en efectivo (DM 16/01/2017, Anexo A art. 3).

No confundas el depósito con una caparra confirmatoria (señal confirmatoria, Código Civil art. 1385), que las agencias piden a veces junto con una proposta di locazione (propuesta de alquiler) firmada. La caparra se descuenta de lo que debes si el trato sigue adelante. Si te echas atrás, la otra parte se la queda. Si se echa atrás el propietario, puedes reclamar el doble. Antes de pagar una, lee lo que dice la propuesta sobre cuándo pasa a ser vinculante y pide un recibo que indique para qué es el dinero.

Los conflictos al final suelen girar en torno a daños que van más allá del desgaste normal, a la limpieza y a gastos del edificio sin pagar. El desgaste normal por el uso no corre a cargo del inquilino (Código Civil art. 1609). Un registro fotográfico fechado y un inventario a la entrada y a la salida son la mejor protección.

No hay un límite nacional al alquiler. En un contrato 4+4 de alquiler libre, las partes fijan el alquiler libremente. Después solo puede subir si el contrato tiene una cláusula de actualización, que suele ir ligada al índice de precios de consumo del ISTAT (instituto nacional de estadística). Cualquier cláusula que dé al propietario más que el alquiler pactado es nula (L. 431/1998 art. 13.4). En un contrato 3+2 de alquiler pactado, y en los contratos temporales y de estudiantes de las ciudades más grandes, el alquiler debe estar dentro de la banda fijada para esa zona y ese tipo de piso en el accordo territoriale local. Todo exceso es nulo y puede reclamarse hasta seis meses después de dejar el piso (art. 13.4 y 13.6). El modelo ministerial fija actualizaciones anuales para los contratos de alquiler pactado de como máximo el 75 % de la variación del ISTAT (DM 16/01/2017, Anexo A).

Si el propietario opta por la cedolare secca, el derecho a subir el alquiler queda suspendido durante todo el periodo de la opción, aunque el contrato prevea actualizaciones del ISTAT. El propietario debe avisar al inquilino con antelación por carta certificada, renunciando a cualquier subida, o la opción no surte efecto (Decreto Legislativo 23/2011 art. 3.11, a septiembre de 2026). Pregunta qué régimen fiscal usa el propietario: te dice si tu alquiler puede subir.

Los contratos de alquiler pactado son lo más parecido al control de alquileres. Son voluntarios, pero las ventajas fiscales los hacen habituales en las grandes ciudades. En los contratos sin la asistencia de un sindicato, una de las organizaciones que firmaron el acuerdo local debe certificar que el contrato se ajusta a él antes de que el propietario obtenga los beneficios fiscales. El inquilino que crea que un alquiler 3+2 supera la banda puede pedir a la Commissione di negoziazione paritetica (comisión paritaria de negociación) local que lo compruebe, sin coste (DM 16/01/2017 art. 6 y Anexo E).

El inquilino puede marcharse antes de tiempo en cualquier momento por gravi motivi (motivos graves, surgidos tras la firma y ajenos a su voluntad, como un traslado de trabajo), con seis meses de preaviso por carta certificada (L. 431/1998 art. 3.6; L. 392/1978 art. 4). El contrato también puede dar al inquilino un derecho general de desistimiento sin motivo, con el preaviso que fije el contrato, y muchos lo hacen. Lee esa cláusula antes de firmar. En los contratos de estudiantes, el estudiante puede rescindir con un preaviso de uno a tres meses (DM 16/01/2017 art. 3).

El propietario no puede rescindir un contrato 4+4 o 3+2 durante su primer periodo. Al primer vencimiento solo puede negarse a renovar por un motivo de la lista cerrada del art. 3 de la L. 431/1998: vivir en el piso o cedérselo a familiares cercanos, obras importantes o derribo, vender cuando no se tiene otra vivienda, y algunos más. El preaviso debe ser de al menos seis meses e indicar el motivo, o es nulo. El inquilino tiene derecho de tanteo en una venta. Si el propietario no usa el piso para el fin indicado en los 12 meses siguientes, el inquilino puede pedir que se le restituya el arrendamiento o una indemnización de al menos 36 meses de alquiler (art. 3.3 y 3.5). Al segundo vencimiento (tras ocho años, o cinco en un 3+2), cualquiera de las partes puede rescindir con seis meses de preaviso por carta certificada. Sin preaviso, se renueva en las mismas condiciones (art. 2.1 y 2.5). Un contrato temporal termina simplemente en su fecha.

En el desalojo por impago (sfratto per morosità), el alquiler sin pagar 20 días después del vencimiento, o los gastos del edificio sin pagar por encima de dos meses de alquiler, son motivo para resolver el contrato (L. 392/1978 art. 5). El propietario notifica una intimazione di sfratto (requerimiento de desalojo) con una citación judicial para la convalida (confirmación). En la primera audiencia, el inquilino puede detener el desalojo pagando todos los atrasos, intereses y costas, hasta tres veces en cuatro años. El juez también puede conceder un termine di grazia (plazo de gracia para pagar) de hasta 90 días, o de 120 días si los atrasos se deben al desempleo, una enfermedad u otra situación similar de necesidad (art. 55). Tras la confirmación, el agente judicial ejecuta el desalojo. En la práctica esto lleva de 6 a 12 meses, y de 12 a 16 meses en Roma, Nápoles y Palermo (idealista/news, mayo de 2026). Un proyecto de ley del gobierno para acelerar los desalojos (proyecto del Senado n.º 1896, aprobado por el Consejo de Ministros el 30 de abril de 2026) seguía en comisión a septiembre de 2026. Reduciría los plazos de gracia y añadiría una orden de desalojo por vía rápida, así que comprueba si se ha aprobado.

El propietario debe entregar la vivienda en buen estado, mantenerla apta para el uso y hacer todas las reparaciones necesarias. El inquilino paga la piccola manutenzione (pequeñas reparaciones), es decir, las causadas por el uso, no por la antigüedad ni por un accidente (Código Civil arts. 1575, 1576 y 1609). La tabla oficial de oneri accessori (gastos accesorios) anexa al Decreto Ministerial de 16 de enero de 2017 (Anexo D) se usa para los contratos de alquiler pactado y es la referencia habitual para los demás. El inquilino paga el mantenimiento ordinario: la revisión periódica de la caldera y la calefacción, repintar paredes, reponer cristales, arreglar cerraduras y llaves, y los costes de funcionamiento de los servicios comunes del edificio. El propietario paga las sustituciones y las obras extraordinarias: suelos nuevos, reparaciones de tejado y desagües, montar o sustituir instalaciones, y el 10 % de los costes del portero (el inquilino paga el 90 %, también fijado por la L. 392/1978 art. 9).

Las spese condominiali (gastos del edificio) de limpieza, mantenimiento del ascensor, agua, calefacción y servicios comunes corren a cargo del inquilino salvo pacto en contrario. Deben pagarse en los dos meses siguientes a la solicitud, y el inquilino puede pedir antes un desglose y ver los justificantes (L. 392/1978 art. 9). El inquilino vota en lugar del propietario en la junta del edificio sobre calefacción y aire acondicionado (art. 10). Los inquilinos suelen poner a su nombre los contratos de electricidad, gas e internet. El suministrador pedirá tu contrato u otro título legal sobre el piso (Decreto-ley 47/2014 art. 5). La TARI (tasa municipal de basuras) la paga quien ocupa la vivienda. Si la ocupación no pasa de seis meses en un año natural, la paga el propietario (L. 147/2013 art. 1.642-643).

La provvigione (honorarios de agencia) no tiene límite legal. El agente tiene derecho a su comisión cuando el trato se cierra gracias a su trabajo (Código Civil art. 1755), y el agente debe estar inscrito como mediatore (agente inmobiliario habilitado) en la Cámara de Comercio (L. 39/1989). La comisión habitual es de un mes de alquiler más el 22 % de IVA a cada parte, o hasta el 15 % de un año de alquiler (guías de agencias, a septiembre de 2026). La comisión debería pactarse por escrito antes de las visitas o junto con la oferta. El seguro del hogar no es obligatorio para los inquilinos, aunque algunos contratos lo exigen.

Quien se muda a un comune debe declarar su nueva dirección en la anagrafe (registro de población) en un plazo de 20 días (DPR 223/1989 art. 13). El comune la anota en dos días hábiles y tiene 45 días para comprobarla, por lo general con una visita de la policía municipal (página de servicios del Comune di Livorno, a septiembre de 2026). Necesitas un documento de identidad y una prueba de tu derecho a vivir allí, por lo general el contrato registrado. Algunos comuni piden además una declaración del propietario. Quien ocupa una vivienda sin título legal no puede registrar su residencia ni dar de alta los suministros en ella (Decreto-ley 47/2014 art. 5.1). Es una razón práctica por la que un contrato sin registrar perjudica al inquilino.

La residencia importa para el documento de identidad, el servicio nacional de salud, el médico de cabecera, las plazas escolares, la matriculación de coches y, para los ciudadanos no comunitarios, la renovación del permiso de residencia. También necesitas un codice fiscale (código fiscal) para firmar y registrar un contrato y para abrir contratos de suministros. Los ciudadanos comunitarios y no comunitarios obtienen el primero gratis en una oficina de la Agenzia delle Entrate con cita previa, con el formulario AA4/8 y un pasaporte u otro documento de identidad, o a través de un consulado italiano en el extranjero. Los ciudadanos no comunitarios que solicitan un permiso de residencia suelen recibirlo a través de la oficina de inmigración o de la policía (Agenzia delle Entrate, a septiembre de 2026).

En una vivienda no puedes subarrendar el piso entero ni ceder el contrato a otra persona sin el consentimiento del propietario. Salvo que el contrato lo prohíba, puedes subarrendar parte del piso, por ejemplo una habitación, después de comunicar al propietario por carta certificada quién es el subinquilino, por cuánto tiempo y qué habitaciones (L. 392/1978 art. 2; Código Civil art. 1594). Muchos contratos prohíben el subarriendo por completo, así que revisa el tuyo. No hay un límite legal específico a lo que puede cobrar quien subarrienda. El alquiler de un subarriendo debe declararse, y un subarriendo de 30 días o menos puede tributar al tipo fijo de los alquileres de corta duración (guía de la Agenzia delle Entrate sobre alquileres de corta duración, abril de 2026).

El problema típico es el alquiler de un posto letto (cama o habitación) sin registrar, organizado por un inquilino principal o por un propietario que alquila habitación por habitación en efectivo. Un subinquilino así no tiene título registrado. Eso significa que no puede registrar su residencia, que su posición es débil si termina el contrato del inquilino principal y que le costará recuperar el depósito. Un contrato de estudiante o de habitación registrado a tu nombre te da los derechos de un inquilino.

Para alquilar legalmente necesitas un contrato escrito, registrado en 30 días (L. 431/1998 art. 13), y un APE (certificado de eficiencia energética). El contrato debe incluir una cláusula que confirme que el inquilino recibió la información energética. Omitirla cuesta entre 1000 y 4000 euros, la mitad en contratos de hasta tres años, repartidos entre las partes. Un anuncio que omita los datos energéticos se arriesga a una multa de 500 a 3000 euros (Decreto Legislativo 192/2005 arts. 6.3 y 15.10). En los contratos 3+2, temporales y de estudiantes, sigue el accordo territoriale local y obtén la certificación sindical si no cuentas con la asistencia de un sindicato.

Impuestos sobre el alquiler: en el régimen ordinario, el 95 % del alquiler (una reducción fija del 5 %) se suma a tus demás ingresos y tributa a los tipos progresivos del IRPEF (impuesto sobre la renta) del 23 % al 43 %, más recargos regionales y municipales, y es exigible el impuesto de registro. En los contratos de alquiler pactado en comuni ad alta tensione abitativa (de mercado tensionado), el alquiler imponible se reduce otro 30 % (L. 431/1998 art. 8). Los particulares pueden optar en su lugar por la cedolare secca, un impuesto fijo que sustituye al IRPEF, al impuesto de registro y al timbre. Los tipos son del 21 % en los contratos de alquiler libre y del 10 % en los de alquiler pactado en comuni de mercado tensionado, y el alquiler no puede subirse mientras dure la opción (Decreto Legislativo 23/2011 art. 3; Agenzia delle Entrate, a septiembre de 2026). Los contratos de alquiler pactado también tienen una reducción del 25 % en el IMU (impuesto municipal sobre inmuebles).

Las locazioni brevi (alquileres de corta duración) son viviendas alquiladas hasta 30 días por particulares. No requieren registro (Decreto-ley 50/2017 art. 4). Desde el 1 de enero de 2024, la cedolare secca sobre los alquileres de corta duración es del 26 %, rebajada al 21 % para un piso a tu elección. Desde 2026, alquilar más de dos pisos a corto plazo en un año se presume actividad empresarial, y exige darse de alta en el IVA (L. 199/2025 art. 1.17; guía de la Agenzia delle Entrate, abril de 2026). Las plataformas y agentes que cobran el pago retienen el 21 %. Todo piso alquilado a turistas necesita un CIN (código nacional de identificación), que se obtiene de la base de datos BDSR del Ministerio de Turismo y debe mostrarse en el exterior del edificio y en cada anuncio. Las multas se aplican desde el 2 de enero de 2025: de 800 a 8000 euros por alquilar sin CIN y de 500 a 5000 por no mostrarlo (Decreto-ley 145/2023 art. 13-ter). Hay que comunicar los huéspedes a la policía a través de Alloggiati Web en un plazo de 24 horas. En noviembre de 2025, el Consejo de Estado confirmó la norma del Ministerio del Interior de que los huéspedes deben identificarse «de visu» (cara a cara), en persona o por videollamada en directo, de modo que una caja de llaves sin comprobación de identidad no basta (Consiglio di Stato, sentencia 9101/2025, que anuló una sentencia de un tribunal regional de mayo de 2025). Las regiones y ciudades añaden sus propias normas, tratadas en las páginas de cada ciudad.

Antes de demandar por un contrato de alquiler, debes intentar primero la mediazione (mediación) con un organismo de mediación acreditado. Si te la saltas, el tribunal no puede conocer del caso (Decreto Legislativo 28/2010 art. 5, tal como se reformó desde el 30 de junio de 2023). Los procedimientos de confirmación del desalojo están exentos hasta que pasan a ser procedimientos ordinarios. Los organismos de mediación cobran tarifas fijas, y la primera reunión cuenta como intento si termina sin acuerdo. En los contratos de alquiler pactado, temporales y de estudiantes, cualquiera de las partes puede pedir gratis a la comisión paritaria de negociación de las organizaciones firmantes que resuelva un conflicto (DM 16/01/2017, Anexo E). Los conflictos de alquiler van después al Tribunale (tribunal civil), que aplica un procedimiento especial para los arrendamientos. Presentar la demanda cuesta una tasa judicial que depende del valor de la reclamación.

Los sindicatos de inquilinos SUNIA, SICET, UNIAT y Unione Inquilini asesoran a sus socios, revisan contratos y niveles de alquiler pactado, firman los acuerdos locales y ayudan en los casos de desalojo a través de sus oficinas locales. Confedilizia, UPPI y ASPPI hacen lo mismo para los propietarios. Asociaciones de consumidores como Altroconsumo publican guías y asesoran a sus socios. La Agenzia delle Entrate gestiona el registro y los impuestos. Los comuni y las regiones gestionan ayudas al alquiler, y algunos administran el Fondo morosità incolpevole (fondo para inquilinos que se atrasan sin culpa propia; refinanciado por el Decreto-ley 66/2026, el Plan de Vivienda de 2026). No podemos garantizar ninguna agencia, propietario ni anuncio, y nada de lo que aquí se dice es asesoramiento jurídico.