Alquilar en Hungría: las normas

Un contrato de alquiler de vivienda (lakásbérleti szerződés) solo es válido por escrito (Housing Act § 2(5)). Puede ser de duración indefinida (határozatlan idejű) o por un plazo fijo (határozott idejű); la ley no fija duración mínima ni máxima ni renovación automática, así que el plazo es el que diga el contrato. Un contrato de plazo fijo termina en su fecha de vencimiento, pero si el inquilino se queda y el propietario no se opone en los 15 días siguientes a esa fecha, el contrato pasa a ser de duración indefinida (Ptk. 6:338(1)). Vigila esa fecha, seas inquilino o propietario. La ley no enumera cláusulas obligatorias más allá de la vivienda, el alquiler y el plazo; los detalles que el Housing Act deja a las partes (quién paga qué reparaciones, servicios adicionales, inspecciones) conviene dejarlos por escrito. Si el contrato no dice nada, el alquiler se paga por meses adelantados, a más tardar el día 15 del mes (Housing Act § 12(1)). Normas a octubre de 2026.

No existe un registro público de contratos de alquiler, pero la forma de firmarlo importa. Un contrato firmado ante dos testigos que añaden su nombre y su dirección, o refrendado por un abogado, es un teljes bizonyító erejű magánokirat (documento privado con plena fuerza probatoria) (Code of Civil Procedure, código de procedimiento civil, § 325(1)). Con un contrato así puedes registrar tu domicilio sin que firme el propietario (véase Registro de domicilio). Un contrato también puede otorgarse en un közjegyzői okirat (escritura notarial). Entonces cualquiera de las partes puede exigir su cumplimiento por medio de un agente judicial sin necesidad de juicio: el propietario, el alquiler y la fecha de salida; el inquilino, la devolución del depósito (Notaries Act, ley de notarios, § 112; información de una notaría de Budapest, a octubre de 2026).

El kiköltözési o kiürítési nyilatkozat (declaración de abandono de la vivienda) es la promesa unilateral del inquilino, en escritura notarial, de irse en una fecha determinada y, a menudo, también de pagar el alquiler. Si el inquilino no se va, el notario añade una cláusula de ejecución y un agente judicial puede llevar a cabo el desalojo sin juicio (Notaries Act § 112). Los honorarios los fija el decreto 22/2018. (VIII. 23.) IM. Si la escritura incluye el alquiler, se calculan sobre el alquiler de todo el plazo fijo, o sobre tres años de alquiler en un contrato de duración indefinida. Una declaración unilateral cuesta dos tercios de la tarifa, más un 40 % por gastos (§§ 9(4), 10, 11(1), 18). Para un contrato de un año con un alquiler de 250.000 Ft al mes, eso da unos 42.000 Ft según nuestro cálculo a partir del decreto de honorarios, sin IVA, copias ni otros gastos. Una declaración que solo cubre la salida se cobra por el tiempo empleado. La ley no dice quién paga, y en la práctica los propietarios suelen trasladar el coste al inquilino. El notario debe informarte de los honorarios previstos antes de empezar (§ 2). Normas a octubre de 2026.

La kaució u óvadék (depósito) no tiene límite legal. El Código Civil solo dice que, si el depósito supera tres meses de alquiler, un tribunal puede reducirlo a petición del inquilino (Ptk. 6:343); así que tres meses son un tope que el inquilino puede impugnar, no un máximo legal. No hay ningún organismo público donde deba depositarse; lo guarda el propietario. Los ayuntamientos pueden fijar normas sobre el depósito para las viviendas municipales alquiladas a precio de mercado (Housing Act § 3(1)). Normas a octubre de 2026.

La ley no fija plazo para devolver el depósito, así que incluye uno en el contrato, junto con lo que puede descontarse (alquiler impagado, suministros, daños que vayan más allá del desgaste normal). El inquilino debe devolver la vivienda en condiciones de uso normal y, si las partes acordaron que el propietario la restaura, el inquilino paga el coste (Housing Act § 17). Levanta un átadás-átvételi jegyzőkönyv (acta de entrega) con las lecturas de los contadores y fotos fechadas al entrar y al salir. Si no te devuelven el depósito, una reclamación de dinero de hasta 3.000.000 Ft debe tramitarse por el procedimiento notarial de fizetési meghagyás (requerimiento de pago), siempre que ambas partes tengan domicilio conocido en Hungría (Order for Payment Act, ley del requerimiento de pago, § 3(2), (4)). Un inquilino que ya se ha ido de Hungría no puede usarlo y tiene que demandar. Con un contrato en escritura notarial, el inquilino puede exigir directamente el depósito.

Además, el propietario de un inmueble tiene un derecho de retención sobre los bienes del inquilino que están en la vivienda por el alquiler y los gastos impagados, y puede impedir que se los lleven. Si el inquilino se opone, el propietario debe acudir al tribunal en ocho días o el derecho de retención caduca (Ptk. 6:337).

En Hungría no hay control de alquileres, ni tope, ni alquiler de referencia para los alquileres privados: el alquiler es el que acuerden las partes. Las viviendas municipales son la excepción, con alquileres fijados por decreto local sobre una base social, de coste o de mercado (Housing Act § 34). La ley no establece cada cuánto ni cuánto puede subir un alquiler privado durante el contrato. Por tanto, una subida necesita una cláusula en el contrato o el acuerdo del inquilino. Si las partes no se ponen de acuerdo sobre el alquiler o sobre un cambio, cualquiera de ellas puede pedir a un tribunal que lo fije, y hasta la sentencia firme se paga el alquiler anterior (Housing Act § 6(2)). Normas a octubre de 2026.

Muchos contratos actualizan el alquiler una vez al año según el índice de precios de consumo del KSH (Központi Statisztikai Hivatal, la oficina de estadística). Los precios subieron de media un 4,4 % en 2025 (KSH, 13 de enero de 2026). Lee la cláusula de actualización antes de firmar: es el único límite. Un contrato de plazo fijo sin esa cláusula sigue con el alquiler pactado hasta su fin. En un contrato de duración indefinida, cualquiera de las partes puede dar preaviso (véase Preaviso), que en la práctica es la forma de imponer subidas no deseadas. No se debe alquiler por el tiempo en que el inquilino no puede usar la vivienda por causas ajenas a su voluntad (Ptk. 6:336(2)). Los alquileres anunciados suelen excluir el rezsi (suministros) y, a menudo, el közös költség (gastos del edificio); véase Reparaciones, suministros y quién paga qué.

Ayudas para el alquiler: un empleador puede pagar a un empleado menor de 35 años un lakhatási támogatás (ayuda a la vivienda) para el alquiler o una hipoteca, de hasta 1.800.000 Ft al año (150.000 Ft al mes). Tributa como béren kívüli juttatás (retribución en especie) y no como salario, y el empleado debe mostrar el contrato al empleador (Personal Income Tax Act, ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas, §§ 70(8b)–(8c), 71(1b), a octubre de 2026). Pregunta a tu empleador si la ofrece. Planes, aún no normas: según la decisión de gobierno 1275/2026. (VIII. 31.), el nuevo gobierno prepara el programa de construcción de vivienda Wekerle y, antes del 31 de diciembre de 2026, incentivos económicos y normativos para el alquiler asequible; a 2 de octubre de 2026 nada de ello está abierto a los inquilinos. El préstamo Otthon Start para primera vivienda, con un 3 % fijo y en marcha desde septiembre de 2025, continúa; el 28 de septiembre de 2026 el gobierno dijo al Parlamento que lo mantendrá, pero que quizá lo dirija a un grupo más reducido (Pénzcentrum, 29 de septiembre de 2026).

Contrato de duración indefinida, cualquiera de las partes: el preaviso dado hasta el día 15 de un mes pone fin al contrato a finales del mes siguiente; si se da más tarde, cuenta para finales del segundo mes posterior (Ptk. 6:347). Un propietario particular no necesita motivo. Las normas de preaviso protegido, con una vivienda alternativa que ofrecer, solo se aplican a las viviendas del Estado y municipales (Housing Act § 26). Un contrato de plazo fijo no puede terminarse antes de tiempo con un preaviso ordinario salvo que el contrato lo permita; en ese caso el preaviso se da hasta el día 15 para finales de mes (Ptk. 6:339(2)). Comprueba si hay una cláusula de salida anticipada antes de firmar. El inquilino puede poner fin a cualquier contrato si la vivienda pone en peligro la salud, incluso si conocía el problema al firmar, y no puede renunciar a este derecho (Ptk. 6:332(3)). El inquilino también puede dar preaviso para finales del mes siguiente tras recibir por escrito la comunicación de obras de modernización (Ptk. 6:346(3)).

Preaviso por incumplimiento. Impago: el propietario debe antes reclamar el pago por escrito y advertir de las consecuencias. Si el inquilino no paga en ocho días, el propietario puede dar preaviso por escrito en los ocho días siguientes, para el último día del mes posterior al vencimiento impagado, con al menos 15 días de preaviso (Housing Act § 25(1), (5)). Comportamiento que infringe gravemente las normas de convivencia, o mal uso de la vivienda: tras una advertencia por escrito, al menos 15 días de preaviso para el último día del mes siguiente. Sin advertencia si la conducta es tan grave que el contrato no puede continuar, notificado en los ocho días siguientes a tener conocimiento de ella (Ptk. 6:348; Housing Act § 25(3)).

Ejecución. Si el inquilino no se va, el propietario necesita una sentencia que ordene el desalojo o una declaración notarial de abandono con cláusula de ejecución; después la lleva a cabo un agente judicial (végrehajtó). Cuando un contrato de plazo fijo ha vencido, el propietario puede pedir en 60 días al juzgado de distrito una orden rápida por el procedimiento no contencioso. El tribunal decide en cinco días hábiles y el agente judicial puede actuar unos días después de que el auto sea firme (Enforcement Act, ley de ejecución, §§ 183, 183/A). Regla de invierno: el agente judicial aplaza el desalojo de un particular del 15 de noviembre al 30 de abril. Un tribunal puede levantar el aplazamiento si el inquilino tiene otra vivienda, si el propietario lo aloja mientras tanto, o si un propietario que es particular demuestra que no tiene otro lugar donde vivir (§ 182/A). La regla cubre también el procedimiento rápido, pero no a los ocupantes ilegales. Un propietario que cambia la cerradura, retira objetos o corta el acceso actúa con tilos önhatalom (autotutela ilegal). El inquilino puede pedir al jegyző (secretario municipal) en el plazo de un año que se le restituya la posesión, y la orden debe cumplirse en tres días (Ptk. 5:5, 5:8). Normas a octubre de 2026.

El propietario debe entregar la vivienda en condiciones de uso normal, con instalaciones que funcionen según su nivel de confort (Housing Act § 7). También debe reparar sin demora los defectos que ponen en peligro la vida o el edificio, o que impiden de forma sustancial el uso de la vivienda; los demás defectos pueden esperar al mantenimiento o la reforma del edificio (Ptk. 6:344). Si el contrato no dice otra cosa, el inquilino paga el mantenimiento y la renovación de suelos, puertas, ventanas e instalaciones, y el propietario paga su sustitución (Housing Act § 13(1)). Los pequeños gastos de conservación corren a cargo del inquilino (Ptk. 6:335(1)). Si el propietario ignora una reclamación escrita con un plazo razonable, el inquilino puede mandar arreglar un defecto a costa del propietario (Housing Act § 9(2); Ptk. 6:335(4)). El propietario puede inspeccionar la vivienda al menos una vez al año, o más a menudo si lo dice el contrato, sin molestar al inquilino más de lo necesario (Housing Act § 12(4)). Normas a octubre de 2026.

Facturas. El közös költség lo debe el propietario de la vivienda a la társasház (comunidad de propietarios) conforme al Condominium Act (ley de propiedad horizontal, § 24). Muchos contratos lo trasladan al inquilino, así que comprueba si el alquiler anunciado lo incluye. El rezsi (suministros: electricidad, gas, calefacción urbana, agua, basuras) suele seguir a nombre del propietario y se repercute a coste. Acuerda cómo funcionan las lecturas de los contadores y las liquidaciones. Los precios de la energía doméstica están regulados, pero solo hasta el consumo medio por punto de medida: 2523 kWh de electricidad y 1729 m³ de gas al año. Lo que pase de ahí se factura a un precio de mercado minorista mucho más alto. Los límites proceden del anuncio del gobierno de julio de 2022; el proveedor estatal MVM Next sigue facturando el límite de electricidad a octubre de 2026. El límite es por vivienda, no por persona, así que los pisos compartidos y la calefacción eléctrica pueden hacer que un hogar lo supere.

Agencias. Los ingatlanközvetítők (agentes inmobiliarios) deben contar con la cualificación exigida y notificarlo a la autoridad supervisora del mercado inmobiliario antes de empezar; esta lleva un registro público (Housing Act §§ 64/A, 64/C, 64/D). Ninguna ley fija la comisión ni dice quién la paga. Pregunta por escrito, antes de cualquier visita, si te la van a cobrar. El propietario debe mostrar el energiatanúsítvány (certificado de eficiencia energética) en la visita, entregarlo al firmar e indicar su calificación en los anuncios (Housing Act § 11/A). Ninguna ley obliga a que el inquilino tenga seguro.

La lakcímbejelentés (registro de domicilio) es obligatoria para quien vive en Hungría y está incluido en el registro de población, lo que abarca a los ciudadanos de la UE y del EEE que permanecen más de tres meses y a los ciudadanos de fuera de la UE con derecho de residencia de larga duración. Registras tu lakóhely (domicilio) en los tres días hábiles siguientes a la mudanza, de entrada o de salida, en cualquier oficina del gobierno de distrito o, con la identidad electrónica húngara, en línea. También puede registrarse un tartózkodási hely (domicilio secundario, donde te alojas más de tres meses sin trasladar tu domicilio), que caduca a los cinco años si no se renueva (ley del registro de datos personales y domicilios, Nytv. §§ 4, 5, 26, 27). El registro necesita el consentimiento del szállásadó (la persona con derecho a cederte el uso de la vivienda), normalmente firmando el formulario (§§ 26(4), 27/A(2)). No hace falta el consentimiento del propietario si tienes un contrato con plena fuerza probatoria, o una escritura notarial, que te dé derecho a usar la vivienda; lo presentas con el formulario (§ 27/A(3)). Registrarse no crea ningún derecho sobre la vivienda (§ 26(5)). Las direcciones de los ciudadanos húngaros se guardan ahora en el chip del documento de identidad, y no en una lakcímkártya (tarjeta de domicilio) aparte (§ 26(1a)). Normas a octubre de 2026.

Algunos propietarios solo permiten un tartózkodási hely, o ningún registro, a menudo por motivos fiscales o por los gastos del edificio. Con un contrato debidamente firmado ante testigos no necesitas su firma, pero un propietario que se oponga puede no renovarte. Plantéalo antes de firmar. Necesitas un domicilio registrado para muchos trámites prácticos, y el inquilino necesita el consentimiento escrito del propietario para alojar a cualquier otra persona, pareja incluida, que no sea su hijo menor (Housing Act § 21(1)).

Extranjeros. Los ciudadanos de la UE y del EEE que permanezcan más de 90 días en un periodo de 180 deben solicitar a la Dirección General Nacional de Policía de Extranjería (OIF) un regisztrációs igazolás (certificado de registro) antes del día 93 desde la entrada. La tasa es de 1000 Ft, se acepta un contrato de alquiler como prueba del domicilio y la tarjeta con la dirección llega por correo (OIF, a octubre de 2026). Los ciudadanos de fuera de la UE necesitan un permiso de residencia, y una de las condiciones generales es tener alojamiento o vivienda en Hungría (Act XC of 2023, ley XC de 2023, § 17(1)(e)), así que un contrato escrito suele formar parte de la solicitud.

Un inquilino solo puede albérletbe adni (subarrendar) toda la vivienda o parte de ella con el consentimiento del propietario, y el subarriendo solo es válido por escrito. El alquiler del subarriendo es de libre acuerdo (Housing Act § 33(1)–(2); Ptk. 6:334(1)). El inquilino que subarrienda con consentimiento responde por el subarrendatario como si usara él mismo la vivienda; quien subarrienda sin consentimiento responde además de cualquier daño que no se habría producido de otro modo, y el mal uso puede ser causa de preaviso (Ptk. 6:333(3), 6:334). El inquilino puede poner fin a un subarriendo para el último día del mes siguiente. Un subarrendatario con un subarriendo de duración indefinida puede irse con 15 días de preaviso, para el día 15 o el último día de un mes (Housing Act § 33(4)–(5)).

En el húngaro corriente, albérlet se usa de forma laxa para cualquier alquiler privado, así que un piso anunciado como albérlet suele ser un contrato ordinario con el propietario. Un subarriendo de verdad termina cuando termina el contrato principal, y el subarrendatario no tiene derechos propios frente al propietario. Antes de pagar por una habitación a un inquilino principal, pide ver el contrato principal y el consentimiento escrito del propietario, y asegúrate de que tu contrato diga quién guarda tu depósito. Un subarrendatario puede registrar su domicilio con la firma del inquilino principal, ya que este tiene derecho a cederle el uso de la vivienda (Nytv. § 5(5a)).

Para alquilar legalmente: pon el contrato por escrito (de lo contrario es inválido), muestra y entrega el certificado energético e indica su calificación en cualquier anuncio, y pacta en el contrato el depósito, las reparaciones y las facturas. Devuelve el depósito de la vivienda como se haya acordado. Puedes usar un contrato notarial o una declaración de abandono del inquilino para que el desalojo sea ejecutable sin juicio (Housing Act §§ 2(5), 11/A; Notaries Act § 112). No hay registro de contratos ni sistema de custodia del depósito. Un propietario que anuncia al público no debe discriminar por motivos protegidos como el origen étnico, la nacionalidad, la religión o la situación familiar (Equal Treatment Act, ley de igualdad de trato, §§ 5(a), 8).

Impuestos: los ingresos por alquiler de un particular se suman a la base imponible general y tributan con un impuesto sobre la renta del 15 %. Puedes elegir entre una deducción fija de costes del 10 % (tributa el 90 % del alquiler) y los gastos detallados. Si el inquilino es un particular, pagas un anticipo del 15 % cada trimestre, hasta el día 12 del mes siguiente al trimestre, y lo declaras en la declaración anual. Sobre los ingresos por alquiler no se paga el impuesto de contribución social. Un particular que alquila a largo plazo, exento de IVA, no necesita número fiscal. Si el inquilino es una empresa, esta deduce el anticipo por su cuenta (folleto informativo de la NAV n.º 10, publicado el 3 de febrero de 2026). Los suministros repercutidos al inquilino en proporción al uso no son ingresos. Un közös költség repercutido al inquilino, o un importe fijo todo incluido, sí cuenta como ingreso, contra el que pueden compensarse los costes (mismo folleto).

Alquiler de corta duración: alquilar a huéspedes por estancias cortas, con servicios, es szálláshely-szolgáltatás (servicio de alojamiento), no un alquiler. Un particular lo registra ante el secretario municipal como magánszálláshely (alojamiento privado, como máximo ocho habitaciones y 16 camas) tras darse de alta en el NTAK (Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ, centro nacional de datos turísticos), y comunica por esa vía cada estancia de huéspedes. A diferencia del alquiler de larga duración, necesita número fiscal, porque el alojamiento es un servicio sujeto a IVA, y se aplica la tasa turística local. Hasta tres propiedades pueden optar por un impuesto a tanto alzado por habitación: 38.400 Ft al año, o 150.000 Ft en los lugares con más de dos millones de pernoctaciones, lo que en la lista de 2024 equivalía a Budapest (Trade Act, ley de comercio, § 2, 6/D; Tourism Act, ley de turismo, § 9/C; folleto de la NAV n.º 10). Cada municipio, y en Budapest cada distrito, puede limitar por decreto el número de días al año que puede alquilarse un alojamiento privado u otro, o fijarlo en cero. Sin un decreto así no hay límite (Trade Act § 6/D(3)–(5)). El distrito VI de Budapest (Terézváros) fijó cero días desde el 1 de enero de 2026 por el decreto 26/2024. (X. 31.); la Kúria (Tribunal Supremo) consideró lícito el decreto el 11 de noviembre de 2025 (según mfor.hu), y un recurso ante el Tribunal Constitucional presentado en marzo de 2026 estaba pendiente a mayo de 2026, sin que hayamos encontrado una resolución a 2 de octubre de 2026 (Népszava, Economx). El distrito VIII (Józsefváros) adoptó el 25 de junio de 2026 un plan de cupos de alquileres de corta duración desde el 1 de enero de 2027 (el 3,5 % de las viviendas del distrito, el 5 % en algunos barrios, el 20 % de la superficie de un edificio); el decreto aún no está en vigor (Telex, 25 de junio de 2026). El distrito I (Budavár) anunció una consulta a los vecinos sobre una prohibición o condiciones el 31 de agosto de 2026; no hemos encontrado ningún resultado publicado a 2 de octubre de 2026. Consulta la página de la ciudad para ver el panorama local. Por separado, hasta el 31 de diciembre de 2026 no puede registrarse ningún alojamiento privado u otro nuevo en toda Budapest, ni anotarse ningún cambio de operador en los existentes (Trade Act § 11/H). Lo que se aplicará a partir de 2027 no está decidido (a 2 de octubre de 2026).

Los conflictos de arrendamiento van al járásbíróság (juzgado de distrito) del lugar donde está la vivienda, para reclamaciones de hasta 30 millones de Ft (Code of Civil Procedure § 20(3)). El dinero impagado de hasta 3.000.000 Ft, como un depósito o un alquiler, debe pasar primero por el fizetési meghagyás (requerimiento de pago) que tramitan en línea los notarios, si ambas partes tienen domicilio en Hungría. La tasa es del 3 % de la reclamación, con un mínimo de 12.000 Ft (Order for Payment Act §§ 3, 45). Si la otra parte se opone, pasa a ser un juicio. Las tasas judiciales de un juicio empiezan en 18.000 Ft para reclamaciones de hasta 300.000 Ft, más el 4,5 % de la parte que exceda de esa cifra hasta 3.000.000 Ft (Court Fees Act, ley de tasas judiciales, § 42(1)). En el juzgado de distrito no es obligatorio un abogado. Los tribunales ofrecen también bírósági közvetítés (mediación judicial). Si el propietario cambia la cerradura o retira tus pertenencias, el jegyző (secretario municipal) puede ordenar que se te restituya la posesión en pocos días (Ptk. 5:8). Normas a octubre de 2026.

Ayuda gratuita. El servicio estatal de jogi segítségnyújtás (asistencia jurídica), gestionado por las oficinas del gobierno de los condados y de Budapest, paga el asesoramiento y la redacción de documentos en asuntos de vivienda a las personas con pocos ingresos. A 2026 el Estado paga el total cuando los ingresos netos por persona de la familia no superan 28.500 Ft al mes, y adelanta el coste cuando no superan 286.967 Ft. Los formularios de solicitud están en húngaro y en inglés (información del Ministerio de Justicia, a octubre de 2026). La Utcajogász Egyesület (Asociación de Abogados de la Calle) da asistencia jurídica gratuita a personas en situación de vivienda precaria, también en desalojos y en el registro de domicilio. Los conflictos con una agencia, como empresa, pueden llevarse gratis al békéltető testület (junta de conciliación) de la cámara de comercio local; un propietario particular no es una empresa a efectos del derecho de consumo. La discriminación en ofertas de vivienda por parte de cualquiera que anuncie al público puede denunciarse ante el Comisario de Derechos Fundamentales, que tramita casos de igualdad de trato desde 2021 (Equal Treatment Act §§ 5, 13–14). No hay un sindicato nacional de inquilinos; consulta las páginas de las ciudades para los grupos locales.

Nunca podemos garantizar que una agencia, un anuncio o un propietario sean de fiar. No pagues nunca un depósito ni una tasa antes de ver la vivienda y de comprobar que quien la alquila es el propietario o puede alquilarla, por ejemplo con una tulajdoni lap (extracto del registro de la propiedad). Consulta nuestra guía contra las estafas.