Alquilar en Francia: las normas

Hay tres contratos principales para una vivienda que es la residencia habitual del inquilino. El bail vide (contrato de alquiler sin amueblar) dura al menos tres años con un propietario particular y seis con una empresa, y se renueva automáticamente por el mismo plazo si nadie da preaviso; puede ser más corto (mínimo un año) solo si el propietario indica un motivo familiar o laboral concreto para recuperar la vivienda. El bail meublé (contrato de alquiler amueblado) dura un año y se renueva automáticamente, o nueve meses para un estudiante, en cuyo caso termina sin más al vencer (loi du 6 juillet 1989 arts. 10 y 25-7; service-public.fr, revisado en junio de 2025). Una vivienda amueblada debe contener una lista mínima legal de muebles y equipamiento. El bail mobilité (contrato de movilidad), creado por la ley ELAN de 23 de noviembre de 2018, es un contrato amueblado de uno a diez meses para estudiantes, aprendices, becarios, personas desplazadas temporalmente por trabajo o en servicio cívico; no se puede renovar y no se puede pedir depósito (ANIL).

El contrato debe ser por escrito y seguir el contrato tipo fijado por el décret 2015-587 de 29 de mayo de 2015; para los contratos firmados o renovados desde el 1 de octubre de 2026, el décret 2026-596 de 6 de julio de 2026 actualiza los modelos, que ahora detallan la cláusula resolutoria y deben indicar cualquier obligación de ocupar la vivienda como residencia habitual (ADIL 66, septiembre de 2026). El contrato debe indicar las partes, la fecha de inicio y la duración, la superficie habitable (si está exagerada en más de un 5 %, el inquilino puede pedir una rebaja proporcional del alquiler), el alquiler y cómo se revisa, los gastos, el depósito de garantía y, en las ciudades con control de alquileres, los alquileres de referencia; se anexa una nota informativa del Gobierno. Desde la ley Kasbarian-Bergé de 27 de julio de 2023, todo contrato debe incluir una clause résolutoire (cláusula resolutoria) para el impago del alquiler, de los gastos o del depósito. Hay que adjuntar el dossier de diagnostic technique (expediente de diagnósticos técnicos): certificado energético (DPE), informe de plomo para edificios antiguos, controles de electricidad y gas si la instalación tiene más de 15 años, e informes de riesgos naturales y de ruido cuando proceda (service-public.fr F920). No hay registro público de los contratos de alquiler privados.

El état des lieux (inventario del estado de la vivienda) se redacta conjuntamente al empezar y al terminar. El inquilino puede pedir que se corrija en 10 días, y en el primer mes de la temporada de calefacción en lo relativo a la calefacción; si las partes no se ponen de acuerdo, lo redacta un commissaire de justice (agente judicial) y el coste se reparte (service-public.fr F31270, revisado en marzo de 2026).

El dépôt de garantie (depósito de garantía, a menudo llamado erróneamente «caution») tiene un tope de un mes de alquiler sin gastos en una vivienda sin amueblar y de dos meses en una amueblada; está prohibido si el alquiler se paga por trimestres adelantados y en un bail mobilité, y no se puede subir durante el contrato ni en la renovación (loi 1989 arts. 22 y 25-6; service-public.fr F31269, revisado en junio de 2026). No hay sistema de protección de depósitos: lo guarda el propietario o la agencia. No se puede exigir ninguna otra cantidad para reservar la vivienda ni antes de firmar el contrato.

Debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves si el inventario de salida coincide con el de entrada, o en dos meses si no coincide. Las deducciones deben apoyarse en los inventarios y en presupuestos o facturas; en un edificio de pisos, el propietario puede retener hasta un 20 % hasta que se liquiden las cuentas anuales del edificio. Cada mes de retraso suma el 10 % del alquiler mensual a la cantidad debida. Los inquilinos con pocos ingresos pueden pedir a Action Logement (anticipo Loca-Pass) o al fondo departamental de solidaridad para la vivienda (FSL) que paguen el depósito.

La mayoría de los propietarios quiere además un garant (avalista, «caution»), normalmente un familiar que firma un acte de cautionnement (documento de aval), a menudo «solidaire» (solidaria), de modo que el propietario puede reclamar al avalista desde el primer impago. Un propietario particular que tenga seguro de impago de alquileres no puede exigir además un avalista, salvo que el inquilino sea estudiante o aprendiz; un propietario que sea una empresa no puede pedir avalista a un estudiante que tenga una beca de enseñanza superior (loi 1989 art. 22-1; service-public.fr F31267, revisado en septiembre de 2026). Ninguna ley fija unos ingresos mínimos: la exigencia habitual de unos ingresos netos de en torno a tres veces el alquiler es práctica del mercado y condición de las aseguradoras de impago, no una norma legal. Visale es una garantía gratuita de Action Logement: cubre a cualquier persona desde los 17 años y 10 meses hasta los 30 años no cumplidos, sea cual sea su situación, y a los mayores de 30 que sean trabajadores del sector privado recién contratados o trasladados o que ganen hasta 1710 € netos al mes, con topes de alquiler de 1940 € al mes en Île-de-France y de 1575 € o 1365 € en el resto, según el municipio; en el sector privado cubre hasta 36 meses de alquiler impagado durante los tres primeros años del contrato y hasta dos meses de alquiler por daños (service-public.fr F32320, a enero de 2026).

El alquiler solo puede revisarse una vez al año si el contrato tiene una cláusula de revisión, y nunca en más de la variación del IRL (Indice de référence des loyers, índice de referencia de los alquileres) que publica el INSEE. El último IRL, el del segundo trimestre de 2026, es de 148,37, un 1,15 % más que un año antes (publicado el 10 de julio de 2026); la cifra del primer trimestre de 2026 fue de +0,78 % (service-public.fr F13723, a julio de 2026). El propietario tiene un año para reclamar una revisión y no puede aplicarla con efecto retroactivo. El «bouclier loyer» (escudo de alquileres), que limitaba el IRL al 3,5 % desde el tercer trimestre de 2022, terminó el 31 de marzo de 2024. El alquiler de una vivienda con calificación F o G en su certificado energético no puede subirse en absoluto en los contratos firmados, renovados o renovados tácitamente desde el 24 de agosto de 2022 (service-public.fr F1310, revisado en agosto de 2026).

En una zone tendue (zona de mercado tensionado; una lista legal de municipios, ampliada en agosto de 2023), un decreto anual limita las subidas entre inquilinos (actualmente el décret 2026-644 de 20 de julio de 2026, en vigor del 1 de agosto de 2026 al 31 de julio de 2027; Kohen Avocats, septiembre de 2026): el alquiler de un nuevo inquilino no puede superar el del anterior (más, como máximo, una subida del IRL si no se aplicó ninguna en los últimos 12 meses), salvo que se hicieran obras importantes o el alquiler anterior fuera claramente demasiado bajo. Además, en los municipios que se acogieron a la encadrement des loyers (control de alquileres), el alquiler base no puede superar un loyer de référence majoré publicado (alquiler de referencia más un 20 %). A septiembre de 2026 esto se aplica en París, en las zonas de Plaine Commune y Est Ensemble de Seine-Saint-Denis, en Lille (con Hellemmes y Lomme), en Lyon y Villeurbanne, en Montpellier, en Burdeos, en 24 municipios del País Vasco y en parte de Grenoble-Alpes Métropole (service-public.fr F1314, revisado en agosto de 2026). Un complément de loyer (suplemento de alquiler) por encima del tope solo se admite por características excepcionales de ubicación o confort indicadas en el contrato, y está prohibido desde el 18 de agosto de 2022 si la vivienda tiene defectos como el váter en el rellano, humedad, un DPE de F o G o un edificio enfrente a menos de 10 metros. El inquilino puede impugnarlo ante la commission départementale de conciliation (comisión departamental de conciliación) en los tres meses siguientes a la firma, y después ante el juez. Los propietarios que superen el tope se exponen a multas de hasta 5000 € (15.000 € si son una empresa).

El sistema de topes de alquiler es un experimento al amparo del artículo 140 de la ley ELAN, prorrogado por la ley 3DS de 21 de febrero de 2022, y debe terminar el 24 de noviembre de 2026, la fecha de fin que da service-public.fr para las órdenes vigentes de alquileres de referencia (F1314, revisado en septiembre de 2026), aunque la propia orden de Montpellier se aplica hasta el 23 de noviembre de 2026, que es la fecha que da como fin del experimento. Un proyecto de ley para hacerlo permanente fue aprobado por la Assemblée nationale (Asamblea Nacional) el 11 de diciembre de 2025; el Gobierno ha dicho que apoya una prórroga de dos años, y el 14 de octubre de 2026 la comisión de asuntos económicos del Sénat (Senado) lo enmendó para convertirlo en una prórroga de dos años, hasta noviembre de 2028, limitada a las zonas ya cubiertas; el pleno del Senado lo debate a partir del 21 de octubre de 2026, y después el proyecto debe completar su tramitación en el Parlamento (Batiweb, 15 de octubre de 2026; SeLoger, 16 de octubre de 2026). A octubre de 2026 no había nada definitivo: comprueba si se prorrogó antes de fiarte de ello después de noviembre de 2026.

El inquilino puede irse en cualquier momento. El preaviso es de un mes para una vivienda amueblada o un bail mobilité, y de tres meses para una sin amueblar, reducido a un mes en una zone tendue o por motivos tasados (primer empleo, nuevo empleo tras perder uno, pérdida de empleo o traslado, razones de salud, percibir las ayudas RSA o AAH, violencia doméstica). El motivo debe constar en la carta con su justificante; si no, se aplican tres meses. El preaviso se envía por carta certificada con acuse de recibo, por medio de un commissaire de justice o en mano contra firma, y corre desde el día en que se recibe (loi 1989 art. 15; service-public.fr F1168, revisado en abril de 2026).

El propietario solo puede dar preaviso para el fin del contrato, y solo para vender (el inquilino tiene derecho de tanteo), para vivir en la casa o alojar a un familiar cercano, o por un motivo legítimo y grave, como los retrasos repetidos en el pago. El preaviso debe llegar al inquilino al menos seis meses antes del fin de un contrato sin amueblar y tres meses antes del fin de uno amueblado. Los inquilinos de más de 65 años con ingresos modestos están protegidos: el propietario debe ofrecer un realojo cercano, salvo que él mismo tenga más de 65 años o ingresos bajos. Un preaviso falso para vender o para vivir en la casa puede costar hasta 6000 € de multa (30.000 € si es una empresa) más una indemnización (service-public.fr F929, revisado en junio de 2026).

En caso de impago, un commissaire de justice notifica un commandement de payer (requerimiento de pago); desde la ley de julio de 2023, el inquilino tiene seis semanas para pagar antes de que pueda aplicarse la cláusula resolutoria, y pasado ese plazo el propietario debe acudir al tribunal. Incluso con una orden judicial, no se puede desalojar a nadie sin realojo durante la trêve hivernale (tregua invernal), del 1 de noviembre al 31 de marzo, ambos incluidos (service-public.fr F1213, revisado en agosto de 2026).

El propietario debe ofrecer una vivienda décent (digna) y en buen estado, y encargarse de las reparaciones importantes; el inquilino paga el mantenimiento corriente y las reparaciones pequeñas, y debe contratar un seguro de hogar que cubra al menos incendio, daños por agua y explosión, incluso en un bail mobilité (service-public.fr F1349). Desde el 1 de enero de 2025, una vivienda con calificación G en su DPE se considera no digna y no puede alquilarse ni realquilarse, tampoco en una renovación; las de calificación F seguirán en 2028 y las E en 2034, según la ley Climat et résilience de 22 de agosto de 2021. Los DPE hechos entre 2018 y junio de 2021 ya no son válidos, y desde el 1 de enero de 2026 un nuevo factor de electricidad (de 2,3 a 1,9, y luego 1,7 según un arrêté de 19 de agosto de 2026) ha sacado de las categorías F y G a muchas viviendas con calefacción eléctrica (service-public.fr F1615, revisado en enero de 2026). Un proyecto de ley de reactivación de la vivienda aprobado por el Senado el 8 de julio de 2026 permitiría que algunas viviendas F y G sigan en el mercado mientras se hacen obras; está en la Assemblée nationale y a septiembre de 2026 todavía no es ley.

El alquiler suele anunciarse «charges comprises» (CC, gastos incluidos) o «hors charges» (HC, sin gastos). Los gastos repercutibles, como el mantenimiento del edificio, los ascensores, el agua fría y la tasa de basuras, se limitan a una lista legal; el inquilino paga anticipos mensuales con una regularización anual, o una cantidad fija en los alquileres amueblados y en un bail mobilité (service-public.fr F947). La electricidad, el gas e internet suelen ir a nombre del inquilino.

Los honorarios de agencia se reparten según la ley ALUR: el propietario paga la búsqueda y la comercialización, y al inquilino solo se le pueden cobrar la visita, el expediente de solicitud, la redacción del contrato y el inventario de entrada, nunca más de lo que paga el propietario y con un tope por m² de superficie habitable. En los contratos firmados desde el 1 de enero de 2026, los topes son de 12,10 €/m² en la zone très tendue (zona muy tensionada; la zona de París), 10,09 €/m² en una zone tendue y 8,07 €/m² en el resto, más 3,03 €/m² por el inventario de entrada (revisados con el IRL por primera vez desde 2014; service-public.fr F10696, Journal de l'Agence).

Francia no tiene un registro de domicilio obligatorio en el ayuntamiento. Tu dirección se demuestra con documentos como el contrato de alquiler, los recibos del alquiler (quittances de loyer) y las facturas de energía, y te harán falta para una cuenta bancaria, la CAF (Caisse d'allocations familiales, oficina de prestaciones familiares), un permiso de residencia o la matrícula escolar. La taxe d'habitation (impuesto municipal sobre la vivienda) de las viviendas habituales se suprimió el 1 de enero de 2023; sigue aplicándose a las segundas residencias, incluido un piso amueblado que un inquilino conserva a su disposición y que no es su vivienda habitual (service-public.fr F42, revisado en agosto de 2026).

Los documentos que un propietario puede pedir los fija el décret 2015-1437 de 5 de noviembre de 2015: un documento de identidad (documento de identidad francés o extranjero, pasaporte, carnet de conducir o permiso de residencia), un justificante del domicilio actual, un justificante de trabajo o estudios y un justificante de ingresos, como la última notificación de impuestos, tres nóminas o un contrato de trabajo; los documentos extranjeros deben traducirse al francés y con las cantidades en euros. Pedir cualquier otra cosa, como extractos bancarios, una carte Vitale (tarjeta sanitaria), el libro de familia, unas capitulaciones matrimoniales, antecedentes penales o una foto aparte, está prohibido, con multas de hasta 3000 € (15.000 € si es una empresa) (service-public.fr F1169; CNIL). El servicio estatal DossierFacile permite a los inquilinos preparar un expediente verificado con solo los documentos permitidos.

La ayuda a la vivienda viene de la CAF (o de la MSA para los trabajadores agrarios): APL para viviendas «conventionné» (concertadas), ALS o ALF en los demás casos, según los ingresos, el alquiler y el hogar, para inquilinos y subinquilinos. Desde el 1 de julio de 2026, los estudiantes de fuera de la UE con permiso de residencia de estudiante solo reciben la APL si tienen una beca por criterios de renta, trabajan o tienen un contrato de aprendizaje (service-public.fr F12006, revisado en julio de 2026). La vivienda social (HLM) se pide mediante la demande unique (solicitud única nacional), en línea o en una oficina de registro, que da un numéro unique (número único) y debe renovarse cada año; un residente legal cuya solicitud lleve una espera «anormalmente larga» o que esté en una situación urgente puede presentar una reclamación DALO (droit au logement opposable, derecho a la vivienda exigible) (service-public.fr F869, F18005).

La sous-location (subarriendo) de una vivienda privada necesita el consentimiento escrito del propietario tanto para el subarriendo como para su alquiler, y el alquiler por m² no puede superar lo que paga el inquilino principal. El inquilino principal debe dar al subarrendatario el consentimiento por escrito y una copia del contrato; el subarriendo no puede durar más que el contrato principal y el subarrendatario no tiene derechos frente al propietario cuando este termina. Subarrendar sin consentimiento puede llevar a la resolución de ambos contratos, y se puede ordenar al inquilino que entregue los ingresos del subarriendo y pague una indemnización (loi 1989 art. 8; service-public.fr F2449, revisado en julio de 2025). Las normas de control de alquileres no se aplican a los subarriendos, pero el tope del contrato principal sigue limitando lo que se puede cobrar. Esto cubre también poner tu piso alquilado en plataformas tipo Airbnb, lo que necesita la autorización del propietario.

La colocation (piso compartido) es o bien un contrato compartido firmado por todos o bien contratos separados por habitación. Los contratos compartidos suelen contener una clause de solidarité (cláusula de solidaridad): el coinquilino que se va sigue respondiendo del alquiler y los gastos hasta que un sustituto firme el contrato, o como máximo durante seis meses después de que termine su preaviso; lo mismo vale para su avalista (service-public.fr F31267). Los inquilinos de 60 años o más pueden subarrendar una habitación a una persona de menos de 30 con un contrato de cohabitation intergénérationnelle solidaire (convivencia intergeneracional solidaria), tras informar al propietario, que no puede negarse.

Para alquilar legalmente, el propietario necesita un contrato por escrito según el contrato tipo, el expediente de diagnósticos (un DPE válido de al menos F; la G está prohibida desde enero de 2025), una vivienda que cumpla los criterios de vivienda digna, y debe respetar el tope del depósito, la lista cerrada de documentos que se piden a los solicitantes y, cuando proceda, el tope de alquiler (que también debe figurar en los anuncios). Algunos municipios exigen un permis de louer (permiso de alquilar: autorización o declaración previa) en zonas degradadas, que debe adjuntarse al contrato (service-public.fr F920).

El alquiler sin amueblar tributa como revenus fonciers (rendimientos inmobiliarios). Por debajo de 15.000 € al año se aplica el régimen micro-foncier con una reducción fija del 30 %; por encima, o por elección durante tres años, el régime réel (régimen real) deduce los gastos reales y puede generar un déficit inmobiliario (service-public.fr F1991, revisado en abril de 2026). El alquiler amueblado de larga duración tributa como BIC con el estatuto LMNP (no profesional, normalmente con ingresos por debajo de 23.000 € o inferiores a las demás rentas del trabajo del hogar): micro-BIC con una reducción del 50 % hasta 77.700 € de ingresos para las rentas de 2025 y 83.600 € para las de 2026, o el régime réel, que permite amortizar. Desde la ley de presupuestos de 2025, para las ventas desde el 15 de febrero de 2025, la amortización deducida en el LMNP se suma de nuevo al calcular la plusvalía (service-public.fr F32744, F10864, revisado en abril de 2026).

Los alquileres de corta duración como meublés de tourisme (alojamientos turísticos amueblados) se endurecieron con la ley «anti-Airbnb» 2024-1039 de 19 de noviembre de 2024 (loi Le Meur). Los alquileres turísticos no clasificados tributan ahora en micro-BIC con una reducción de solo el 30 % hasta 15.000 € (los clasificados, el 50 %), desde las rentas de 2025. Una vivienda habitual puede alquilarse a turistas como máximo 120 días al año, y los municipios pueden rebajarlo a 90 (París lo hace desde el 1 de enero de 2025; Marsella y Burdeos, desde el 1 de enero de 2026; Montpellier, desde enero de 2026, y Lyon aplica también 90); una segunda residencia necesita una autorización de cambio de uso en París, en su periferia inmediata y en las grandes ciudades. La loi Le Meur y el reglamento de la UE sobre alquiler de corta duración extienden el registro a todo alquiler turístico a través de un servicio nacional en línea desde mayo de 2026, pero ese servicio todavía no estaba abierto a octubre de 2026: Lyon lo espera en el cuarto trimestre de 2026, y hasta entonces el registro se hace en el municipio donde este lo exige, y el número debe figurar en los anuncios (Ville de Lyon, revisado en octubre de 2026). Los alquileres turísticos necesitan un DPE de A a E para obtener el permiso de cambio de uso, y desde 2034 todos los alquileres turísticos que no sean vivienda habitual deberán alcanzar de A a D; las nuevas normas de copropiedad deben indicar si se permiten los alquileres turísticos (guía de ecologie.gouv.fr, septiembre de 2025; service-public.fr F33175, revisado en mayo de 2026). Superar el límite de días en una vivienda habitual conlleva una multa civil de hasta 15.000 € según el code du tourisme (código de turismo) modificado por la loi Le Meur (art. L324-1-1; Kohen Avocats, septiembre de 2026); algunas páginas oficiales, entre ellas service-public.fr, siguen mostrando los 10.000 € anteriores.

El asesoramiento jurídico gratuito sobre cualquier cuestión de alquiler lo da la ADIL, la agencia departamental de información sobre la vivienda coordinada por la ANIL, abierta tanto a inquilinos como a propietarios. En los conflictos sobre el alquiler, los suplementos de alquiler, los depósitos, los inventarios, las reparaciones o los gastos, cualquiera de las partes puede acudir a la commission départementale de conciliation (CDC, comisión departamental de conciliación) o a un conciliateur de justice (conciliador judicial); ambos son gratuitos. Para reclamaciones de hasta 5000 € es obligatorio intentar un acuerdo amistoso antes de ir a los tribunales, y la conciliación de la CDC es obligatoria para impugnar un suplemento de alquiler (service-public.fr F31301).

Si eso fracasa, los casos van al juge des contentieux de la protection (juez de protección) del tribunal judiciaire del lugar de la vivienda; ante este juez no es obligatorio llevar abogado, y la asistencia jurídica gratuita (aide juridictionnelle) depende de los ingresos. Las reclamaciones de alquiler, gastos o depósito deben presentarse en el plazo de tres años.

Las asociaciones de inquilinos como la CLCV y la CNL asesoran y representan a los inquilinos, sobre todo a sus socios. Los anuncios engañosos, las prácticas abusivas de agencias o los honorarios ilegales pueden denunciarse a la DGCCRF (autoridad de protección del consumidor) a través de SignalConso, y un propietario que supere el tope de alquiler puede denunciarse a la prefectura.