Alquilar en Kenia: las normas

La ley aplicable depende del alquiler. La Rent Restriction Act (Cap. 296) abarca las viviendas con un standard rent de no más de 2500 KSh al mes, amuebladas o no; no abarca las viviendas cedidas a empleados con su puesto de trabajo (service tenancies, arrendamientos de servicio) ni las alquiladas por el gobierno, la National Housing Corporation, Kenya Railways, la Kenya Ports Authority o una autoridad local (art. 2; Legal Notice 259 de 1983). Son los llamados controlled tenancies (arrendamientos controlados). En sentencias de junio de 2022 y julio de 2024, el Environment and Land Court (Tribunal de Medio Ambiente y Tierras) sostuvo que el Rent Restriction Tribunal (tribunal de restricción de alquileres) carece de competencia cuando el alquiler supera los 2500 KSh al mes, y anuló resoluciones del tribunal dictadas para inquilinos que pagaban entre 5000 KSh y 65.000 KSh. Por encima de ese nivel, que en las ciudades es casi cualquier alquiler, el arrendamiento se rige por el contrato, por las normas generales sobre arrendamientos de la Parte VI de la Land Act 2012, por la Land Registration Act 2012 (ley de registro de tierras) y por la Law of Contract Act (ley de contratos), que aplica el common law inglés de contratos. Las tiendas, los hoteles y los restaurantes se rigen por otra ley, la Landlord and Tenant (Shops, Hotels and Catering Establishments) Act (Cap. 301).

Según la Land Act, un alquiler es de plazo fijo o periodic tenancy (arrendamiento periódico). Si el contrato no da plazo ni regla de preaviso, o si un propietario deja que alguien ocupe el inmueble a cambio de un alquiler sin nada por escrito, la ley lo trata como un arrendamiento periódico que corre de un periodo de alquiler al siguiente, normalmente de mes en mes (art. 57). Un contrato de dos años o menos, incluido cualquier arrendamiento periódico, puede hacerse de palabra o por escrito y no se registra (art. 58). Si el inquilino se queda tras terminar el plazo y el propietario sigue aceptando el alquiler durante dos meses, nace un arrendamiento de mes en mes (art. 60). Los contratos más largos pueden registrarse en el registro de la propiedad, y un contrato que empieza en el futuro y dura más de cinco años no surte efecto hasta que se registra (art. 61). La Parte VI se aplica «salvo disposición en contrario en el instrumento de arrendamiento» (art. 55), así que el contrato escrito pesa más que en la mayoría de los países; unas pocas protecciones no pueden suprimirse por firma, como el preaviso de 30 días y el derecho a pedir relief (que el tribunal evite la pérdida del contrato) antes de que esta se declare (arts. 75 y 76).

Un contrato de alquiler está sujeto al impuesto de timbre, que paga el inquilino (Stamp Duty Act, ley del impuesto de timbre, partida 21 del Anexo, versión del 1 de julio de 2026). Para un plazo de hasta un año son 20 KSh sobre los primeros 2000 KSh del alquiler total y 10 KSh por cada 1000 KSh adicionales, en torno al 1 % del total; para un plazo determinado de uno a tres años, 10 KSh por cada 1000 KSh del alquiler anual (en torno al 1 % de un año de alquiler); para «cualquier otro plazo determinado, o cualquier plazo indefinido», 20 KSh por cada 1000 KSh del alquiler anual (en torno al 2 %). El anexo no dice expresamente en qué tramo entra un arrendamiento de mes en mes; pregunta en la oficina del impuesto de timbre si el tuyo no tiene plazo fijo. Un contrato de un año con un alquiler de 60.000 KSh al mes cuesta por tanto unos 7200 KSh de impuesto (a octubre de 2026). Un contrato sin timbrar no puede usarse como prueba en un pleito civil hasta que se paguen el impuesto y una multa (art. 19).

Ninguna ley limita ni protege el depósito de garantía de un alquiler de vivienda ordinario. Ni la Land Act 2012 ni la Law of Contract Act dicen cuánto puede ser, dónde debe guardarse ni cuándo debe devolverse, y no hay sistema de protección del depósito: la cantidad, las deducciones permitidas y el momento de la devolución son los que diga el contrato (a octubre de 2026). El depósito suele pagarse al propietario o al agente junto con el primer mes de alquiler, y el propietario lo conserva hasta el final. Lo habitual en cada ciudad está en la página de la ciudad.

Los controlled tenancies de la Rent Restriction Act (2500 KSh al mes o menos) son la excepción: un propietario, agente o empleado que exija o acepte por adelantado más de dos meses de standard rent comete un delito, y cualquier prima, dinero de llave u otro pago además del alquiler como condición para conseguir o conservar el arrendamiento está prohibido y puede reclamarse (arts. 10 y 17). El Rent Restriction Tribunal puede ordenar la devolución de un alquiler que no debía haberse pagado, en los dos años siguientes al pago (arts. 5 y 19).

Como la ley hace tan poco, la protección es práctica: paga por transferencia bancaria o M-Pesa a una cuenta a nombre del propietario o de la agencia registrada y guarda las confirmaciones, pide recibo de cada pago en efectivo, asegúrate de que el contrato diga el depósito, para qué puede usarse y cuándo se devuelve, y haz un inventario fechado y con fotos al empezar y al terminar. Algunos contratos piden depósitos aparte de agua o electricidad; trátalos como el depósito principal y consigue por escrito las condiciones de devolución. Un depósito que no se devuelve es una reclamación de dinero: hasta 1 millón de KSh puede ir al Small Claims Court (tribunal de reclamaciones de menor cuantía), y por encima de esa cifra a un magistrates' court (juzgado de primera instancia) (véase Conflictos).

Para los alquileres de más de 2500 KSh al mes no hay control de alquileres: la ley no fija límite al alquiler inicial, ni tope a las subidas, ni intervalo mínimo entre ellas (a octubre de 2026). En un contrato de plazo fijo el alquiler solo puede subir si el contrato tiene una cláusula de revisión o de escalado, y solo como esa cláusula lo permita, por lo que muchos contratos llevan una subida porcentual anual; léela antes de firmar. En un arrendamiento periódico la ley no tiene un procedimiento específico de subida, pero cualquiera de las partes puede poner fin al arrendamiento con un preaviso de al menos un periodo de alquiler (art. 57 de la Land Act), así que en la práctica el propietario puede proponer un alquiler nuevo con ese preaviso y el inquilino aceptar o irse. Pide por escrito cualquier cambio.

En los controlled tenancies el propietario no puede cobrar más del standard rent, diga lo que diga el acuerdo (art. 9 de la Rent Restriction Act). Las subidas solo se permiten mediante notificación escrita, con copia al tribunal, para repercutir subidas de las contribuciones municipales o de los cargos de agua, luz o saneamiento, o para añadir hasta un 10 % al año de lo gastado en mejoras o reformas estructurales (no reparaciones ni repintado) (art. 11). Un inquilino puede pedir al tribunal que fije el standard rent, que rebaje el alquiler cuando el propietario no haga las reparaciones y que fije o reparta los gastos de servicios de agua, luz, seguridad y limpieza (art. 5). El propietario no puede cortar el agua, la luz u otros servicios sin el consentimiento del tribunal (art. 23).

No es ley: el Landlord and Tenant Bill 2021 habría exigido un preaviso escrito de 90 días para cualquier subida, habría permitido subidas en viviendas residenciales solo una vez cada 12 meses y habría dejado que un tribunal fijara un alquiler justo a partir de alquileres comparables (cláusulas 17 a 20). Fue aprobado por la Asamblea Nacional el 25 de noviembre de 2021 pero nunca completó sus trámites en el Senado, caducó con el final de esa legislatura en 2022 y no figura en el seguimiento de proyectos de ley de la Asamblea Nacional del 23 de abril de 2026 ni en el del Senado del 24 de septiembre de 2026. A octubre de 2026 no es ley.

Un arrendamiento periódico puede terminarlo cualquiera de las partes con un preaviso al menos tan largo como el periodo de alquiler, que venza en un día en que se deba el alquiler: en un arrendamiento mensual, al menos un mes que acabe en un día de pago (art. 57 de la Land Act). Un plazo fijo termina sin más en su fecha de vencimiento; antes de eso, el inquilino solo puede irse antes de tiempo si el contrato tiene una cláusula de salida anticipada o si el propietario está de acuerdo. Un inquilino que se va antes con el acuerdo del propietario sigue respondiendo del alquiler hasta un año, salvo que el contrato fije un periodo más corto o que el propietario realquile antes (art. 71). Si la vivienda queda destruida o inhabitable por incendio, inundación, tormenta o hechos similares que no son culpa del inquilino, el alquiler se suspende hasta que vuelva a ser habitable, y si no se arregla en seis meses el inquilino puede poner fin al contrato con un mes de preaviso (art. 65).

Por un alquiler impagado un mes después del vencimiento, o por otro incumplimiento que dure un mes, la Land Act permite al propietario notificar el fin del contrato (art. 65), pero la forfeiture (pérdida del arrendamiento por incumplimiento) exige una notificación escrita de al menos 30 días que nombre el incumplimiento y dé al inquilino la oportunidad de corregirlo, diga lo que diga el contrato (art. 75), y el inquilino puede pedir relief al tribunal (art. 76). Cuando el inquilino o cualquiera que reclame a través de él sigue viviendo allí, la forfeiture se «hace efectiva mediante acción ante el tribunal» (art. 73), y las órdenes judiciales de desalojo las ejecutan subastadores con licencia (Auctioneers Act, ley de subastadores). El propietario debe además al inquilino el quiet enjoyment (goce pacífico de la vivienda) mientras se pague el alquiler (art. 65). La ley no da otra vía que el preaviso y una acción judicial para poner fin al contrato de un inquilino que vive en la vivienda: cambiar la cerradura, quitar puertas o cortar el agua no es un procedimiento que contemple. En los controlled tenancies es delito desalojar sin autorización del tribunal o acosar al inquilino para que se vaya (art. 29 de la Rent Restriction Act: multa de hasta 6000 KSh o seis meses).

Los atrasos también pueden cobrarse mediante distress (embargo de bienes del inquilino por impago del alquiler). Según la Distress for Rent Act (Cap. 293), lo debe hacer un subastador con licencia, nunca entre el ocaso y el amanecer ni en domingo, y el inquilino tiene 14 días desde la notificación del embargo para pagar el alquiler y las costas antes de que los bienes puedan venderse (arts. 3 y 4; art. 9 de la Auctioneers Act). En los controlled tenancies el distress necesita el permiso del tribunal (art. 16 de la Rent Restriction Act), el notice to quit (aviso de desalojo) debe ser por escrito y de al menos un mes que acabe al final de un mes del arrendamiento (art. 15), y solo el tribunal puede ordenar la entrega de la posesión por los motivos del artículo 14, por ejemplo atrasos, molestias o que el propietario necesite la vivienda, lo que exige 12 meses de preaviso. El proyecto de 2021, ya caducado, habría prohibido embargar los bienes de un inquilino sin proceso legal.

Salvo que el contrato diga otra cosa, la Land Act incorpora implícitamente estos deberes a todo contrato de alquiler (arts. 55, 65 y 66). El propietario debe entregar una vivienda habitable al empezar y mantenerla así, mantener en buen estado el tejado, los muros exteriores y principales, los desagües principales y las zonas comunes cuando solo se alquila parte de un edificio, y pagar los impuestos, tasas y demás gastos del inmueble. El propietario puede entrar a inspeccionar o reparar a una hora razonable tras avisar con siete días. El inquilino debe pagar el alquiler a tiempo, mantener la vivienda razonablemente en buen estado y devolverla en el estado en que se alquiló, salvo el desgaste normal y los daños por incendio, inundación, tormentas u otros hechos que no fueron culpa del inquilino. En los controlled tenancies el propietario es responsable de las reparaciones estructurales y de mantener la vivienda habitable (art. 26 de la Rent Restriction Act), y el tribunal puede ordenar reparaciones y dejar que el inquilino las haga y descuente el coste del alquiler (art. 5).

Los suministros y gastos se pagan según el contrato. El service charge (gastos del edificio) por seguridad, limpieza, recogida de basuras y alumbrado común es habitual en los bloques de pisos y lo fija el contrato, sin tope legal fuera de los controlled tenancies. La electricidad suele ir con contador de Kenya Power; con un contador de prepago, el inquilino compra por adelantado los tokens (códigos de recarga), por ejemplo con dinero móvil. Comprueba antes de firmar si el contador es de prepago o de pospago y a nombre de quién están las cuentas de agua y luz, y pide las últimas facturas.

Quien, a cambio de un pago, ponga en contacto a propietarios e inquilinos o negocie un alquiler debe ser un agente inmobiliario registrado en la Estate Agents Registration Board (arts. 2 y 18 de la Estate Agents Act, ley de agentes inmobiliarios). Ejercer sin registro es un delito con multas de hasta 1 millón de KSh para una persona física y 5 millones de KSh para una empresa (modificado el 20 de junio de 2025). La ley permite normas sobre los honorarios de los agentes (art. 22), pero no encontramos ninguna escala publicada para los honorarios por alquiler; quién paga al agente y cuánto es cuestión de acuerdo (a octubre de 2026). Ninguna ley trata expresamente las «tasas de visita»; la norma que se aplica es la de registro citada arriba. Comprueba los nombres en la lista publicada en la gaceta oficial por la Board y en su directorio de empresas en línea, y consulta nuestra guía contra las estafas.

Kenia no tiene un sistema para registrar tu domicilio ante las autoridades, y ninguna ley exige un documento de identidad ni un número fiscal concretos para firmar un contrato de alquiler (a octubre de 2026). En la práctica, los propietarios y agentes piden a los kenianos una copia del documento nacional de identidad y a los extranjeros el pasaporte y una prueba de su situación migratoria, como un permiso de trabajo, un pass (permiso de estancia temporal) o un alien ID (documento de identidad de extranjero), y a menudo una carta del empleador o nóminas.

Muchos propietarios piden además el KRA PIN del inquilino, el número fiscal personal que emite la Kenya Revenue Authority, porque el formulario en línea de la KRA para registrar un inmueble alquilado pide al propietario introducir el PIN del inquilino (KRA, a octubre de 2026). Los residentes lo solicitan en iTax con su documento nacional de identidad o su alien ID. Un empleado extranjero que vive en Kenia necesita una carta de presentación del empleador, el PIN del empleador, un pasaporte válido y un permiso de trabajo o un special pass válidos que nombren al empleador y estén anotados en el pasaporte; los inversores lo solicitan por medio de un agente tributario con prueba de la inversión (requisitos del KRA PIN, a octubre de 2026). Necesitarás el PIN también para un empleo, una cuenta bancaria y la mayoría de los trámites oficiales.

Si cobras un salario en Kenia, el Affordable Housing Levy (contribución para la vivienda asequible) retiene el 1,5 % del sueldo bruto, y el empleador aporta otro 1,5 %; se aplica desde que la Affordable Housing Act 2024 (ley de vivienda asequible) entró en vigor el 22 de marzo de 2024 (arts. 4 y 5). No cambia tu alquiler ni tus derechos de inquilino.

En los alquileres ordinarios decide el contrato. Si dice que el inquilino no puede subarrendar, ceder el contrato ni entregar la posesión a otro sin el consentimiento del propietario, la Land Act lo lee como un consentimiento que no puede negarse sin motivo razonable: el propietario debe responder por escrito en un plazo razonable, dar los motivos de una negativa si se le piden, y no puede exigir un alquiler adicional, una prima ni una tasa por el consentimiento más allá de los gastos razonables, ni negarse por el género, la nacionalidad u otros rasgos personales irrelevantes del subarrendatario; el dinero cobrado indebidamente puede reclamarse (art. 67). Un contrato puede, sin embargo, prohibir el subarriendo por completo (art. 67(6)). Un subarriendo no puede durar más que el contrato principal (art. 63), y si el propietario declara la pérdida del contrato principal, todos los subarriendos terminan con él salvo que el tribunal conceda relief (art. 74). Los acuerdos de habitación compartida en las que pagas al inquilino principal y no al propietario solo te dan los derechos de tu acuerdo con ese inquilino, así que consíguelo por escrito y comprueba que el contrato principal lo permita.

En los controlled tenancies un inquilino no puede subarrendar ni entregar la posesión a otro sin el consentimiento escrito del propietario o, si este se niega sin motivo razonable, del tribunal (art. 27 de la Rent Restriction Act). Un inquilino que vive en la vivienda puede subarrendarla hasta seis meses, ampliables en tres, con ese consentimiento, y la recupera al final (art. 28). Subarrendar sin consentimiento, o por más del alquiler legal, es motivo para reclamar la posesión (art. 14).

Alquilar un piso a huéspedes de estancia corta es otra cosa: los apartamentos con servicios amueblados, las villas, las casas de vacaciones, los homestays (alojamiento en casa de una familia) y las casas de huéspedes son actividades turísticas que necesitan una licencia de la Tourism Regulatory Authority (véase Para propietarios), y un inquilino que pone un piso alquilado en una plataforma de reservas sin el consentimiento del propietario probablemente también incumple el contrato.

En Kenia no hay registro de propietarios, ni licencia, ni certificado energético para los alquileres de larga duración. El propietario debe cumplir los deberes que la Land Act incorpora implícitamente al contrato (vivienda habitable, reparaciones de la estructura y de las zonas comunes, goce pacífico, preaviso de siete días antes de entrar) salvo que el contrato diga válidamente otra cosa, poner fin a los arrendamientos mediante preaviso y por vía judicial y no dejando al inquilino fuera, cobrar los atrasos mediante distress solo a través de un subastador con licencia y usar solo agentes inmobiliarios registrados. Para los controlled tenancies (2500 KSh al mes o menos), la Rent Restriction Act añade una cartilla de alquiler, el límite del standard rent y el control del tribunal sobre la posesión.

El impuesto sobre los ingresos por alquiler residencial (conocido como Monthly Rental Income, MRI) se aplica a los propietarios residentes cuyo alquiler por viviendas en Kenia supera los 288.000 KSh y no pasa de 15 millones de KSh al año (art. 6A de la Income Tax Act, ley del impuesto sobre la renta). Es el 7,5 % del alquiler bruto, un impuesto definitivo sin deducciones por gastos, intereses ni pérdidas, a ese tipo desde el 1 de enero de 2024 (antes el 10 %; Finance Act 2023). Las declaraciones se presentan y el impuesto se paga en iTax antes del día 20 del mes siguiente, con una declaración a cero en los meses sin alquiler; presentarla tarde cuesta a las personas físicas 2000 KSh o el 5 % del impuesto, lo que sea mayor (KRA, a octubre de 2026). Un propietario puede optar por escrito por el régimen ordinario anual del impuesto sobre la renta, y quienes superen los 15 millones de KSh deben hacerlo. El alquiler comercial queda fuera del MRI. Desde el 1 de julio de 2023, las personas designadas por la KRA como agentes del impuesto sobre ingresos por alquiler, como los administradores de fincas, deducen el impuesto del alquiler que cobran y lo ingresan en cinco días hábiles (art. 35). Los propietarios no residentes pagan el 30 % del alquiler bruto como impuesto definitivo (Third Schedule); desde la Finance Act 2026, en vigor desde el 1 de julio de 2026, deben registrarse y declarar por su cuenta antes del día 20 del mes siguiente, salvo que lo deduzca un agente residente (art. 6B). La Affordable Housing Act aplica además su contribución del 1,5 % a los ingresos brutos que no son salario (art. 4(2)(b)); pregunta a la KRA cómo se aplica a tu alquiler.

Alquileres de corta duración: alquilar viviendas amuebladas a huéspedes está regulado como turismo. Según la Tourism Act (ley de turismo), nadie puede ejercer ninguna actividad del Noveno Anexo, que incluye apartamentos y pisos con servicios, villas, casas de vacaciones, homestays y casas de huéspedes, sin una licencia de la Tourism Regulatory Authority (art. 98); la sanción es una multa de hasta 100.000 KSh, hasta 18 meses de cárcel, o ambas (art. 112). El reglamento Tourism Regulatory Authority (Tourism Enterprises) Regulations 2025, en vigor desde el 16 de diciembre de 2025, añade que una empresa sin licencia no puede aparecer en ninguna plataforma digital de promoción o reservas, que los anfitriones con licencia deben mostrar su número de licencia o código QR en los anuncios en línea, conservar los registros de huéspedes cinco años y comunicar cada mes los datos de ocupación. Las tasas de un apartamento con servicios son una tasa única de solicitud de 1000 KSh y 12.000 KSh al año por una unidad, 20.000 KSh por dos y 29.000 KSh por tres a cinco (First Schedule, a octubre de 2026). También pueden aplicarse permisos comerciales del condado; la página de la ciudad tiene las normas locales.

Adónde acudir depende del alquiler y de la reclamación. Los controlled tenancies (2500 KSh al mes o menos) van al Rent Restriction Tribunal; el tribunal de Nairobi cubre Nairobi, Kiambu, Thika, Machakos, Makueni y Kajiado, y hay tribunales en Mombasa, Nakuru, Kisumu, Eldoret, Nyeri, Embu, Garissa y Kakamega (Legal Notice 212 de 1990). Los recursos van al Environment and Land Court. El tribunal debe comprobar primero que el standard rent está dentro del límite; si el alquiler es más alto, sus resoluciones son nulas (Environment and Land Court, 2022 y 2024). Los locales comerciales van al Business Premises Rent Tribunal.

Los demás conflictos de arrendamiento de vivienda van a los tribunales ordinarios. Los magistrates' courts ven las reclamaciones de tierras y arrendamientos, incluidos alquiler, posesión y contratos, hasta 5 o 20 millones de KSh según el rango del magistrado (arts. 7 y 9 de la Magistrates' Courts Act); los casos mayores o más complejos van al Environment and Land Court. Las reclamaciones de dinero de hasta 1 millón de KSh, como un depósito sin devolver o un alquiler impagado, pueden ir al Small Claims Court, pensado para ser sencillo y barato y que debe resolver los casos en 60 días; no puede ver conflictos sobre la posesión de tierras, así que tampoco desalojos (arts. 12 a 34 de la Small Claims Court Act). Las quejas sobre la conducta de un agente inmobiliario registrado van a la Estate Agents Registration Board, que puede amonestar, multar, suspender o dar de baja a un agente (arts. 23 y 24 de la Estate Agents Act); los «agentes» sin registro son un asunto penal.

Ayuda gratuita: el National Legal Aid Service (servicio nacional de asistencia jurídica) ofrece asistencia jurídica, asesoramiento y mediación gratuitos a quienes no pueden pagar un abogado (teléfono gratuito 0800 720 640; solicitud en línea). Kituo cha Sheria, la organización de asistencia jurídica más antigua de Kenia, da asesoramiento jurídico gratuito desde oficinas en Nairobi y Mombasa. El fraude en el alquiler, como anuncios falsos, depósitos cobrados por viviendas que el «propietario» no posee o agentes falsos, puede denunciarse a la policía y a la Directorate of Criminal Investigations, que recibe denuncias en línea y en su línea Fichua 0800 722 203. No es ley: el Landlord and Tenant Bill 2021, que habría creado tribunales de propietarios e inquilinos para todos los arrendamientos y sustituido los Cap. 293, 296 y 301, caducó en 2022; a octubre de 2026 no es ley.