Alquilar en Portugal: las normas

Un contrato de alquiler de vivienda debe constar por escrito (Código Civil, art. 1069). Si el propietario nunca lo puso por escrito, el inquilino aún puede probar el arrendamiento demostrando que lleva seis meses viviendo allí y pagando el alquiler sin oposición (art. 1069.2, Lei 13/2019). El contrato debe nombrar a las partes, identificar el inmueble, indicar si es vivienda habitual o no habitual (y por qué, si es temporal), consignar el número de la licença de utilização (licencia de uso), el alquiler y la fecha (Decreto-Lei 160/2006, art. 2). Un contrato puede ser de prazo certo (plazo fijo) o de duração indeterminada (duración indefinida); si el contrato no dice nada, se considera de plazo fijo de cinco años (art. 1094).

Para una habitação permanente (vivienda habitual), el plazo fijo debe ser de al menos un año y de como máximo 30; un plazo más corto se amplía automáticamente a un año (art. 1095.2). Salvo que el contrato diga otra cosa, se renueva automáticamente al final por periodos iguales al plazo original, o de tres años si el plazo era más corto (art. 1096.1). El mínimo de un año no se aplica a los contratos de uso no habitual o transitorio consignados en el contrato, como por trabajo, estudios o turismo, y estos no se renuevan automáticamente salvo pacto (arts. 1095.3, 1096.2). Desde 2024 solo se permite un contrato transitorio con fines turísticos por piso y por año natural (art. 1095.4, Lei 82/2023). Reglas a septiembre de 2026.

El propietario debe registrar todo contrato, modificación y terminación en la Autoridade Tributária (AT, autoridad tributaria) antes de que acabe el mes siguiente al de su inicio, con la declaración Modelo 2 en el Portal das Finanças, y pagar el imposto do selo (impuesto de timbre) del 10 % de un mes de alquiler (preguntas frecuentes de la AT, a septiembre de 2026). El registro importa a ambas partes: el propietario no puede usar el procedimiento rápido de desalojo (BAS) si no se pagó el impuesto de timbre o no se declaró el alquiler en el impuesto sobre la renta (NRAU, art. 15.5), y el inquilino necesita un contrato registrado y recibos de renda eletrónicos (recibos de alquiler electrónicos) para deducir el alquiler del impuesto sobre la renta y para solicitar ayudas al alquiler como Porta 65 Jovem.

La ley limita tanto la caução (depósito) como el alquiler por adelantado. El pago anticipado del alquiler solo se permite por acuerdo escrito y por no más de dos meses, y las partes pueden asegurar sus obligaciones con cualquier forma legal de garantía hasta el valor de dos meses de alquiler (Código Civil, art. 1076, según la modificación de la Lei 24-D/2022, en vigor desde 2023). Así que el máximo legal habitual al firmar es el primer mes más hasta dos meses por adelantado más un depósito de hasta dos meses. No hay ningún organismo público donde deba depositarse el depósito; lo guarda el propietario y lo devuelve al final, descontando los daños documentados o las sumas impagadas. Las fotos y un inventario firmado al comienzo ayudan en caso de conflicto. Reglas a septiembre de 2026.

Muchos propietarios piden además un fiador (avalista personal), a menudo un familiar residente en Portugal, o un seguro de renda (seguro de impago del alquiler); a los extranjeros sin avalista local a veces se les pide en su lugar más alquiler por adelantado, que la ley limita a dos meses. Si el inquilino se atrasa y existe un fiador, el propietario debe notificarle los atrasos en un plazo de 90 días antes de reclamarle (art. 1041.5–6, Lei 13/2019).

Esta es una de las reglas en el aire: el proyecto del Gobierno (Proposta de Lei 103/XVII, aprobado por el Consejo de Ministros el 9 de julio de 2026) permitiría tres meses de alquiler por adelantado y eliminaría el tope del depósito. Superó su primera lectura en el Parlamento el 30 de septiembre de 2026 (a favor PSD, IL y CDS-PP, con la abstención de Chega y en contra los demás partidos) y está ahora en comisión (especialidade). La abstención de Chega vino acompañada de un acuerdo escrito con el PSD para limitar en comisión la ampliación propuesta de los pagos anticipados y los depósitos, así que las cifras finales pueden ser distintas. Todavía no es ley: hasta que los cambios se publiquen en el Diário da República, se aplican los topes de dos meses (a 1 de octubre de 2026).

El alquiler de un contrato nuevo se fija libremente, con una excepción importante. Según la Lei 56/2023, art. 34, si el piso estuvo alquilado con un contrato en los cinco años anteriores al 7 de octubre de 2023 y el nuevo alquiler supera los límites generales del programa de alquiler asequible (Portaria 176/2019), el alquiler inicial no puede superar el último alquiler multiplicado por 1,02, más las actualizaciones anuales que el propietario hubiera podido aplicar legalmente en los tres años anteriores y no aplicó (más hasta un 15 % al año por una rehabilitación profunda certificada). Este tope se aplica hasta el 31 de diciembre de 2029 (Lei 56/2023, art. 54.2), pero el proyecto del Gobierno pendiente (Proposta de Lei 103/XVII, aprobado en primera lectura el 30 de septiembre de 2026 y ahora en comisión, todavía no es ley a 1 de octubre de 2026) lo eliminaría antes.

Durante el contrato, el alquiler puede subir una vez al año, según lo que diga el contrato o, a falta de ello, según el coeficiente oficial; el propietario debe avisar por escrito del nuevo alquiler con al menos 30 días de antelación (Código Civil, art. 1077; NRAU, art. 24). El coeficiente lo fija el INE (el instituto de estadística) y se publica en el Diário da República: 1,0224 (2,24 %) para 2026 (Aviso 23174/2025/2, 19 de septiembre de 2025). La cifra del INE para 2027 es 1,0256 (2,56 %, publicada el 10 de septiembre de 2026; el aviso oficial se espera antes del 30 de octubre de 2026). Años anteriores: 2023 quedó limitado por ley al 2 % (Lei 19/2022) en lugar del 5,43 %; 2024 fue el 6,94 %; 2025 fue el 2,16 %. Las actualizaciones no aplicadas se pueden recuperar hasta tres años atrás.

Ayudas del Estado: Porta 65 Jovem paga parte del alquiler a inquilinos de 18 a 35 años (uno de los miembros de una pareja puede tener 36), con un tope de ingresos del hogar; las solicitudes están abiertas todo el año y, desde el Decreto-Lei 42/2024, se pueden presentar antes de firmar un contrato (Portal da Habitação, gov.pt, a septiembre de 2026). Las habitaciones quedan excluidas. Los inquilinos también pueden deducir del impuesto sobre la renta el 15 % del alquiler pagado por una vivienda habitual, hasta 900 euros en 2026 y 1000 euros desde 2027 (Decreto-Lei 97/2026).

Inquilino: al final de un plazo fijo, el inquilino puede evitar la renovación con un preaviso de 120 días (plazos de seis años o más), 90 días (de uno a seis años), 60 días (de seis meses a un año) o un tercio del plazo (menos de seis meses). Una vez transcurrido un tercio del plazo, el inquilino puede irse en cualquier momento con 120 días de preaviso (plazos de un año o más) o 60 días (plazos más cortos); el contrato termina entonces a final de un mes natural. Un preaviso más corto no impide que el contrato termine, pero el inquilino debe el alquiler de los días que faltan, salvo en caso de desempleo involuntario, incapacidad permanente o fallecimiento (Código Civil, art. 1098). En un contrato de duración indefinida el inquilino puede irse pasados seis meses con 120 o 60 días de preaviso (art. 1100).

Propietario: para evitar que un contrato de plazo fijo se renueve, el propietario debe avisar con 240 días (plazos de seis años o más), 120 días (de uno a seis años), 60 días (de seis meses a un año) o un tercio del plazo (art. 1097.1). Pero la oposición del propietario a la primera renovación solo surte efecto tres años después de firmarse el contrato; hasta entonces el contrato sigue en vigor, salvo que el propietario o un hijo necesite la vivienda para vivir en ella (art. 1097.3–4, Lei 13/2019). En un contrato de duración indefinida, el propietario solo puede terminarlo por necesidad de vivienda propia o de un hijo (pagando un año de alquiler), por demolición o rehabilitación profunda, o con un preaviso de al menos cinco años (arts. 1101–1103). Cuando el propietario da el aviso, el inquilino puede irse antes con 30 días de preaviso (art. 1098.4).

Impago: el propietario puede resolver el contrato cuando el alquiler lleve tres meses o más de atraso, o tras más de cuatro retrasos de más de ocho días en 12 meses, esto último solo después de advertir al inquilino por carta certificada tras el tercer retraso (art. 1083.3–6). El inquilino puede anular una resolución por atrasos pagando en el plazo de un mes, una vez por contrato (art. 1084.3–4). Si el inquilino se queda, el propietario recurre al procedimento especial de despejo (procedimiento especial de desalojo) en el Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, ventanilla del inquilino y del propietario, antes Balcão Nacional do Arrendamento): el inquilino tiene 15 días para irse, pagar o presentar oposición, y si no lo hace, la solicitud se convierte en título de desalojo (NRAU, arts. 15–15-E). Desde la Lei 56/2023, en los casos de atrasos en que el inquilino se queda tras el plazo de oposición, desde el 1 de enero de 2024 el Estado (a través del IHRU) paga el alquiler que va venciendo, hasta 1,5 veces el salario mínimo al mes y nueve veces en total (art. 15-LA). El proyecto pendiente (Proposta de Lei 103/XVII) permitiría resolver el contrato tras dos meses de atraso y permitiría a los propietarios negarse incluso a la primera renovación. Superó su primera lectura el 30 de septiembre de 2026 y está ahora en comisión, donde el PSD y Chega han acordado distinguir a los que no pagan deliberadamente de los inquilinos que no pueden pagar, proteger a los inquilinos mayores con contratos anteriores a 1990 y reforzar el apoyo a los inquilinos. Todavía no es ley, y siguen aplicándose las reglas descritas arriba (a 1 de octubre de 2026).

Salvo que el contrato diga otra cosa, el propietario debe ejecutar todas las obras de conservación ordinarias y extraordinarias que exijan la ley o el fin del arrendamiento (Código Civil, art. 1074.1). El inquilino solo puede hacer obras si el contrato lo permite o el propietario lo acepta por escrito, salvo reparaciones urgentes (arts. 1074.2–3, 1036). El inquilino debe tolerar las reparaciones urgentes y avisar al propietario de los defectos de inmediato (art. 1038). Si el piso pierde habitabilidad por motivos ajenos al inquilino, el alquiler se reduce en proporción (art. 1040). Ante defectos graves, ruido o cortes de suministros, el inquilino puede requerir formalmente al propietario que los arregle, pedir a la câmara municipal (ayuntamiento) una inspección urgente en 20 días y, si en 30 días no pasa nada, reclamar 20 euros al día y solicitar una medida cautelar (NRAU, art. 13-B, Lei 13/2019).

Por defecto, el inquilino paga los suministros y servicios del propio piso, y el propietario paga el condomínio (gastos del edificio) por la gestión y el mantenimiento de las zonas comunes; el contrato puede cambiarlo, y las facturas deben estar a nombre de quien las paga (art. 1078). Muchos contratos sí ponen el condomínio a cargo del inquilino, así que lee esa cláusula.

El inquilino debe devolver el piso tal como lo recibió, salvo el desgaste normal y las pequeñas modificaciones por comodidad, que debe deshacer salvo pacto en contrario (art. 1073). No hay ninguna regla legal sobre quién paga a una agencia inmobiliaria; en la práctica, el propietario contrata y paga a la agencia. El seguro del contenido de la vivienda no es obligatorio por ley, aunque algunos contratos lo exigen.

Necesitas un NIF (número de identificação fiscal, número fiscal) para firmar un contrato, abrir una cuenta bancaria o dar de alta los suministros. Es gratuito y se puede solicitar en un Serviço de Finanças (oficina de hacienda), una Loja do Cidadão (ventanilla del ciudadano) o en línea a través del e-balcão de la AT, con el pasaporte y un justificante de domicilio; un representante fiscal es opcional para residentes de la UE y del EEE, y los no residentes de fuera de la UE solo lo necesitan cuando hay una relación tributaria, como ser propietario de un inmueble (DECO, a septiembre de 2026).

El atestado de residência (certificado de residencia) lo expide la Junta de Freguesia (junta parroquial) local, por lo general con documento de identidad y justificante de domicilio, y se usa para colegios, bancos y algunos servicios públicos (DECO). Ten en cuenta que la AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo, que sustituyó al SEF en 2023 para los permisos de residencia) ya no acepta el certificado de la junta parroquial como prueba de alojamiento; exige un contrato registrado a tu nombre más un recibo de alquiler reciente, o declaraciones notariales del propietario si vives con otra persona (según informaciones de diciembre de 2025). Es otra razón para insistir en un contrato registrado y en recibos electrónicos.

El inquilino no puede subarrendar, prestar ni ceder el piso, ni en todo ni en parte, salvo que la ley lo permita o el propietario lo autorice (Código Civil, art. 1038 f), y la autorización para subarrendar debe constar por escrito (art. 1088.1). El inquilino debe comunicar al propietario en 15 días el comienzo de un subarriendo permitido (art. 1038 g). Un subarriendo no autorizado es motivo para que el propietario resuelva el contrato (art. 1083.2 e), salvo que el propietario haya reconocido al subarrendatario (art. 1088.2).

El subarrendador no puede cobrar más que el alquiler principal más un 20 %, o proporcionalmente más por una parte del piso, salvo que el propietario haya acordado otra cosa (art. 1062). Aparte, un inquilino puede tener hasta tres hóspedes (huéspedes que reciben alojamiento más servicios, como comidas, a cambio de dinero) sin consentimiento del propietario, salvo que el contrato lo prohíba (art. 1093).

En la práctica, muchos alquileres de habitaciones en Lisboa y Oporto son informales y no están registrados, lo que deja al inquilino de la habitación sin recibos, sin un domicilio registrado para la AIMA y sin la protección del BAS. Un subarriendo también debe registrarse en la AT como cualquier contrato (preguntas frecuentes de la AT).

Antes de alquilar, el inmueble necesita una licença de utilização (licencia de uso) y un certificado energético expedido por un técnico acreditado por la ADENE; la clase energética debe figurar en todo anuncio, con multas de 250 a 3740 euros para particulares (DECO, enero de 2025). Los anuncios no pueden discriminar por origen, nacionalidad, religión, edad, discapacidad ni otros motivos (Código Civil, art. 1067-A). Después registra el contrato en la AT (Modelo 2) antes de que acabe el mes siguiente, paga el 10 % de impuesto de timbre sobre un mes de alquiler y emite recibos de alquiler electrónicos.

Impuestos: los ingresos por alquiler de vivienda tributan a un tipo autónomo del IRS (impuesto sobre la renta de las personas físicas) del 25 % (Código do IRS, art. 72.2, Lei 56/2023), reducido en 10 puntos para contratos de vivienda habitual de cinco a diez años, 15 puntos de diez a 20 años y 20 puntos a partir de 20 años, con una rebaja adicional de 5 puntos cuando un alquiler nuevo es al menos un 5 % inferior al anterior; los contratos desde 2024 con alquileres más de un 50 % por encima de los límites del alquiler asequible no reciben reducciones por duración (art. 72.3–5, 23–24). Desde el 1 de enero de 2026, el Decreto-Lei 97/2026 (20 de mayo de 2026) aplica un tipo del 10 % a los ingresos de contratos de vivienda con una «renda moderada» (alquiler moderado) de hasta 2300 euros al mes, para contratos existentes y nuevos, hasta finales de 2029, salvo que se aplique un tipo menor. También creó un Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (régimen simplificado de alquiler asequible) para alquileres de como máximo el 80 % de la mediana municipal por metro cuadrado, que según lo publicado tiene exención total del impuesto sobre la renta. Los propietarios pueden optar en cambio por el englobamento (sumar los ingresos del alquiler a los demás ingresos a tipos progresivos). A septiembre de 2026.

Alquiler de corta duración: el alojamento local (AL, alquiler turístico) necesita registro en el ayuntamiento. El Decreto-Lei 76/2024 (en vigor desde el 1 de noviembre de 2024) puso fin a la congelación nacional de nuevos registros de AL y a la contribución extraordinaria sobre el AL de la Lei 56/2023, y traspasó el control a los municipios, que pueden fijar zonas de contención donde los nuevos registros están limitados o prohibidos, y pueden suspender nuevos registros hasta un año mientras redactan normas. El reglamento modificado de Lisboa (en vigor desde el 6 de diciembre de 2025) prohíbe nuevos registros en las freguesias (parroquias) con un 10 % o más de AL en relación con las viviendas y exige autorización del ayuntamiento entre el 5 % y el 10 %, revisada cada mes. Consulta las normas del municipio antes de comprar o alquilar para AL.

Los Julgados de Paz (juzgados de paz para reclamaciones de menor cuantía) atienden conflictos de arrendamiento de hasta 15.000 euros, como depósitos, reparaciones o alquileres impagados, pero no desalojos. La tasa es de 70 euros, que paga la parte que pierde, o de 50 euros repartidos entre ambas si se resuelve en mediación; no suele hacer falta abogado (DGPJ, a septiembre de 2026). Existen en muchos municipios, pero no en todos. Los desalojos van por el procedimiento especial del BAS o por los tribunales ordinarios (NRAU, arts. 14–15).

Los inquilinos pueden recibir asesoramiento de asociaciones de inquilinos como la Associação dos Inquilinos Lisbonenses (para socios) y de la DECO, la asociación de consumidores. Los propietarios tienen sus propias asociaciones, como la Associação Lisbonense de Proprietários y la Associação Nacional de Proprietários. El IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) gestiona el Portal da Habitação, Porta 65 y los programas de alquiler asequible, y paga la garantía estatal del alquiler en los casos de desalojo. El Provedor de Justiça (Defensor del Pueblo) atiende quejas contra organismos públicos, como los retrasos en las ayudas al alquiler, no conflictos entre propietarios e inquilinos particulares.

Nunca podemos garantizar que una agencia, un anuncio o un propietario sean de fiar. No pagues nunca un depósito antes de ver el piso y de comprobar que la persona es el propietario o está autorizada a alquilarlo, y consulta nuestra guía contra las estafas.