Alquilar en Chequia: las normas

Un contrato de alquiler de un piso (nájem bytu) debe constar por escrito, pero el propietario no puede invocar frente al inquilino la falta de un contrato escrito (Código Civil § 2237). Si un inquilino ha vivido en un piso durante tres años de buena fe, convencido de que el contrato es válido, este se considera debidamente celebrado (§ 2238). Las normas protectoras se aplican siempre que se alquila un piso o una casa para cubrir las necesidades de vivienda del inquilino: no se tienen en cuenta las cláusulas que recortan los derechos del inquilino conforme a estas normas, y también cualquier obligación claramente desproporcionada (§§ 2235, 2239). No se aplican al alquiler para recreo o para otro fin evidentemente de corta duración (§ 2235.2). Los contratos no se registran en ninguna autoridad y no hay impuesto de timbre. Normas a octubre de 2026.

Un contrato es de duración determinada (na dobu určitou) o indefinida (na dobu neurčitou); si el contrato no indica fecha de fin, es indefinido (§ 2204). La ley no fija una duración mínima ni un límite al número de veces que puede renovarse un contrato corto, así que las cadenas de contratos de un año son legales y habituales. Un contrato de duración determinada termina sin más en su fecha de fin, y el propietario no necesita ningún motivo para no renovarlo. Si el inquilino se queda al menos tres meses después de la fecha de fin y el propietario no le pide por escrito que se vaya en ese tiempo, el contrato se renueva por el mismo plazo, como máximo dos años (§ 2285). Una propuesta del gobierno de 2023 para permitir contratos cortos solo dos veces seguidas nunca se aprobó, y no hemos encontrado ninguna reforma del derecho de arrendamientos pendiente (a octubre de 2026).

Algunos propietarios ofrecen una podnájemní smlouva (contrato de subarriendo) de un inquilino o una smlouva o ubytování (contrato de alojamiento) en lugar de un arrendamiento. Un contrato de alojamiento está pensado para estancias temporales en un establecimiento diseñado para ello (§ 2326) y no conlleva ninguna de las protecciones del arrendamiento de pisos. Un subinquilino tiene una protección mucho más débil que un inquilino (véase «Subarriendo»). Si lo que te ofrecen es en realidad un piso alquilado como tu vivienda, la etiqueta por sí sola no elimina la protección de las normas sobre arrendamiento de pisos (§ 2235), pero una disputa sobre la etiqueta tendría que resolverse ante un tribunal.

El propietario puede pedir una jistota (depósito de garantía, que se sigue llamando a menudo kauce). El depósito y las penalizaciones contractuales pactadas por incumplimientos no pueden superar juntos tres veces el alquiler mensual (Código Civil § 2254.1, en esta forma desde la Ley 163/2020, en vigor desde el 1 de julio de 2020). Aparte del alquiler y de los gastos de servicios, el propietario no puede exigir al inquilino otros pagos, «ya sea como depósito o de otro modo» (§ 2251.2). El alquiler se paga por meses adelantados, a más tardar el día cinco del mes, salvo que se pacte un día posterior (§ 2251.1). Normas a octubre de 2026.

No existe un sistema público de depósitos; el dinero lo guarda el propietario. Al terminar el contrato, el propietario devuelve el depósito menos lo que el inquilino deba por el contrato (§ 2254.2). El inquilino también tiene derecho a intereses sobre el depósito desde el día en que lo pagó, al menos al «tipo legal» (zákonná sazba). Ninguna norma define ese tipo. Al menos un tribunal de apelación, el Tribunal Municipal de Praga (16 Co 107/2022, 24 de mayo de 2022), ha usado el § 1802, el interés habitual que cobran los bancos por los préstamos al consumo sin garantía, y no está claro si un contrato puede reducir o excluir los intereses (según un comentario jurídico de epravo.cz).

Los conflictos típicos son las deducciones por el desgaste normal, que el inquilino no tiene que pagar (§ 2293.1), y las devoluciones lentas que esperan a la liquidación anual de gastos. Un předávací protokol (acta de entrega) por escrito con fotos y lecturas de contadores al principio y al final ayuda. Si el inquilino y el propietario no se ponen de acuerdo sobre cuánto alquiler se debe, el inquilino puede depositar el importe en disputa en custodia notarial e informar al propietario; entonces el propietario no puede rescindir por impago (§ 2253).

No hay control de alquileres ni límite al alquiler de un contrato nuevo: las partes pactan un importe fijo, que se presume mensual (Código Civil § 2246). Las partes pueden pactar una subida anual, por lo general una cláusula de actualización por inflación ligada al índice de precios de consumo publicado por la Oficina Checa de Estadística (§ 2248). Normas a octubre de 2026.

Si el contrato ni fija un método de subida ni excluye expresamente las subidas, el propietario puede proponer por escrito subir el alquiler hasta el srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě (alquiler comparable habitual en la zona), pero la subida, junto con las subidas de los tres años anteriores, no puede superar el 20 %. No se tiene en cuenta una propuesta hecha menos de 12 meses después de la última subida, o que no indique el nuevo alquiler y no muestre cómo se cumplen las condiciones (§ 2249.1). El alquiler comparable se acredita con una tasación pericial o con alquileres documentados de al menos tres pisos comparables (Reglamento del Gobierno 453/2013 Sb.). Si el inquilino está de acuerdo, el nuevo alquiler se aplica desde el tercer mes posterior a la llegada de la propuesta. Si el inquilino no está de acuerdo por escrito en dos meses, el propietario dispone de tres meses más para pedir a un tribunal que fije el alquiler, con efecto desde la fecha de la demanda (§ 2249.3). El inquilino puede pedir una reducción del mismo modo (§ 2249.4).

Tras obras que mejoren de forma permanente el piso o el edificio o que ahorren energía o agua, el propietario puede pactar una subida de hasta el 10 % de los costes al año; si están de acuerdo los inquilinos de dos tercios de los pisos, vincula a todos. Sin acuerdo, el propietario puede proponer el 3,5 % de los costes al año (§ 2250).

La rescisión debe comunicarse por escrito y llegar a la otra parte. El plazo de preaviso corre desde el primer día del mes natural siguiente a su llegada (Código Civil § 2286.1). La notificación de rescisión del propietario debe informar al inquilino de su derecho a oponerse y a pedir a un tribunal que revise si la rescisión está justificada; si no, no es válida (§ 2286.2). El inquilino puede presentar esa demanda ante el tribunal en los dos meses siguientes a recibir la notificación (§ 2290). Normas a octubre de 2026.

Inquilino: un contrato indefinido puede terminarse sin dar motivo, con tres meses de preaviso (§ 2231). Un contrato de duración determinada solo puede terminarse antes de tiempo si las circunstancias han cambiado tanto que no se puede exigir razonablemente al inquilino que continúe (§ 2287), o de común acuerdo. Propietario: el propietario puede rescindir un contrato de duración determinada o indefinida con tres meses de preaviso, indicando el motivo, solo si el inquilino incumple gravemente sus obligaciones, es condenado por un delito doloso contra el propietario o contra personas del edificio, el piso debe desocuparse por una razón de interés público, o hay otro motivo igualmente grave (§ 2288.1). Un contrato indefinido también puede terminarse con tres meses de preaviso si el propietario, un cónyuge en proceso de divorcio o un familiar cercano necesita el piso (§ 2288.2); si el piso no se usa para ese fin en el mes siguiente a la salida del inquilino, el propietario debe volver a alquilárselo al inquilino o pagar una indemnización (§ 2289). Un contrato de duración determinada no necesita preaviso alguno: termina en su fecha de fin.

Ante un incumplimiento especialmente grave, el propietario puede resolver el contrato sin plazo de preaviso y pedir al inquilino que se vaya en un mes como máximo. Esto incluye no pagar el alquiler ni los gastos de servicios durante al menos tres meses, daños graves al piso o molestias graves; el propietario debe pedir antes al inquilino que lo subsane en un plazo razonable y debe indicar cuál es el incumplimiento (§ 2291). Si un inquilino se queda después de terminar el contrato, desde el 1 de enero de 2026 un propietario que haya enviado un requerimiento escrito para que se vaya al menos 14 días antes de acudir al tribunal puede obtener un rozkaz k vyklizení (orden de desalojo): el tribunal ordena al ocupante que se vaya en 15 días salvo que presente odpor (oposición) en ese plazo. No puede dictarse mientras esté pendiente una revisión judicial de la rescisión (Código de Procedimiento Civil § 175a, Ley 176/2025 Sb.). Los casos de extinción de arrendamientos deberían resolverse, en general, en seis meses (§ 196).

El propietario debe mantener el piso y el edificio aptos para el uso (Código Civil § 2257.1). El inquilino solo paga el mantenimiento ordinario y las drobné opravy (pequeñas reparaciones) (§ 2257.2). El Reglamento del Gobierno 308/2015 Sb. las enumera: por ejemplo, revestimientos de suelo, piezas de puertas y ventanas, cerraduras, interruptores, enchufes, grifos y bombillas, más cualquier otra reparación que cueste hasta 1500 Kč cada una, con un tope anual de 150 Kč por metro cuadrado de superficie; por encima paga el propietario. El inquilino debe comunicar los defectos sin demora. Si el propietario no los arregla en un plazo razonable, el inquilino puede hacerlos arreglar y reclamar el coste, o reclamar una reducción del alquiler (§§ 2264–2265). Se permiten mascotas salvo que causen al propietario o a los vecinos molestias desproporcionadas (§ 2258). Normas a octubre de 2026.

Los gastos de servicios se pagan junto con el alquiler como zálohy (anticipos) mensuales por los servicios que presta el propietario, como agua, calefacción, ascensores, limpieza e iluminación de las zonas comunes y recogida de residuos (§§ 2247, 2251). Conforme a la Ley 67/2013 Sb. sobre servicios, el propietario debe enviar una vyúčtování (liquidación) anual de los costes reales en los cuatro meses siguientes al final del periodo de cuentas, y cualquier pago de más o de menos debe liquidarse en los cuatro meses siguientes a la entrega. El inquilino puede pedir los justificantes y presentar objeciones en 30 días, y la parte que incumpla estas obligaciones adeuda una penalización de 50 Kč por cada día de retraso (Ley 67/2013 §§ 7, 8, 13). La electricidad y a menudo el gas los contrata el inquilino directamente con un suministrador.

Honorarios de agencia: un agente inmobiliario actúa para quien haya firmado con él un contrato escrito de intermediación, y ese contrato debe indicar la comisión (Ley 39/2020 Sb. sobre intermediación inmobiliaria, §§ 9–10). Un inquilino solo debe comisión conforme a un contrato que haya firmado. El agente debe decir al inquilino qué comisión pactó con el propietario por el mismo piso (§ 12.3), debe entregar un extracto del registro de la propiedad del inmueble con no más de tres días hábiles de antigüedad (§ 11), y un anticipo de comisión de un consumidor no puede superar dos tercios (§ 19.3). El propietario debe mostrar el certificado de eficiencia energética (PENB) antes de la firma y entregar una copia al firmar, y los anuncios deben indicar la clase energética (Ley 406/2000 Sb., § 7a). El seguro de contenido no es obligatorio por ley.

Los ciudadanos checos registran un trvalý pobyt (domicilio permanente) en la ohlašovna (oficina de registro, por lo general el ayuntamiento o la oficina del distrito). Para registrarse en un piso alquilado, el inquilino presenta el contrato como prueba del derecho a usar el piso. El consentimiento del propietario solo hace falta si no tienes ese documento; se da entonces en el formulario de la oficina o por escrito con firma legitimada oficialmente (Ley 133/2000 Sb. § 10.6). Más tarde, la oficina informa al propietario de cuántas personas están registradas (§ 10.7). El registro no da ningún derecho sobre el piso (§ 10.2), así que una prohibición contractual del propietario de registrarse no tiene base legal en esta ley. Normas a octubre de 2026.

Extranjeros: un ciudadano de la UE que permanezca más de 30 días debe comunicar su lugar de residencia a la policía de extranjería en los 30 días siguientes a su llegada. Un nacional de un país no comunitario debe comunicarlo en los tres días hábiles siguientes a la entrada. Ninguno tiene que hacerlo si el proveedor del alojamiento ya ha dado parte de ellos (Ley 326/1999 Sb. sobre la residencia de extranjeros, § 93). Los titulares de visados o permisos de larga duración deben comunicar un cambio de dirección en 30 días (§ 98). Un propietario que alquila un piso a un extranjero a cambio de pago cuenta como ubytovatel (proveedor de alojamiento), incluso con un contrato de alquiler o subarriendo ordinario. Debe dar parte del extranjero a la policía en tres días hábiles, llevar un libro de registro de alojados y, si se le pide, expedir una confirmación de alojamiento (§§ 99–102, 107.2; portal de extranjeros del Ministerio del Interior).

Las solicitudes de visados y permisos de residencia necesitan un doklad o zajištění ubytování (prueba de alojamiento). Es el propio contrato de alquiler, un documento que acredite la propiedad o un consentimiento escrito del propietario o del inquilino con firma legitimada oficialmente (úředně ověřený podpis, que se hace en una oficina Czech POINT o ante notario). Esta última opción es el formulario que a menudo se pide firmar a los propietarios (§ 31.5). El alojamiento debe estar en un edificio con dirección registrada y aprobado para uso residencial.

Un inquilino que vive de forma permanente en el piso puede subarrendar una parte, como una habitación, sin el consentimiento del propietario (Código Civil § 2274). Subarrendar el piso entero, o una parte cuando el inquilino no vive allí, requiere el consentimiento del propietario. La solicitud y el consentimiento deben constar por escrito, y si el propietario no responde en un mes, se considera dado el consentimiento, salvo que el contrato prohíba el subarriendo (§ 2275). Subarrendar incumpliendo estas normas es un incumplimiento grave de las obligaciones del inquilino (§ 2276), motivo de rescisión con tres meses de preaviso (§ 2288.1). La ley no fija límite al alquiler que puede cobrar quien subarrienda. Normas a octubre de 2026.

Un inquilino puede acoger a cualquiera en su hogar, pero debe informar al propietario sin demora injustificada, y no hacerlo en dos meses cuenta como incumplimiento grave (§ 2272.1). El contrato puede exigir el consentimiento escrito del propietario para los nuevos miembros del hogar que no sean familiares cercanos (§ 2272.2), y el propietario puede insistir en que el número de personas sea adecuado al tamaño del piso (§ 2272.3).

Un subarriendo termina a más tardar con el arrendamiento principal (§ 2278). El Tribunal Supremo ha sostenido que la protección del arrendamiento de pisos, incluida la norma de que el propietario necesita un motivo legal para rescindir, no se aplica entre el inquilino y el subinquilino (26 Cdo 1002/2023, 13 de marzo de 2024). Por tanto, un subarriendo indefinido puede terminarse sin motivo conforme a las normas generales del arrendamiento, salvo que el contrato limite los motivos. Antes de pagar a quien subarrienda, pide ver el contrato principal y, si es el piso entero, el consentimiento escrito del propietario.

Para alquilar un piso, el propietario no necesita licencia ni registro y no paga impuesto de timbre, pero debe entregar al inquilino el certificado de eficiencia energética (PENB) e indicar la clase energética en los anuncios (Ley 406/2000 Sb., § 7a). El propietario que alquila a un extranjero debe comunicarlo a la policía de extranjería en tres días hábiles (Ley 326/1999 Sb., § 102). Normas a octubre de 2026.

Impuestos: los ingresos por alquilar un piso tributan como rendimientos del alquiler conforme al § 9 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley 586/1992 Sb.). El propietario deduce los costes reales y documentados (incluida la amortización) o bien unos gastos a tanto alzado del 30 % de los ingresos por alquiler, con un tope de 600.000 Kč al año (§ 9.4), y en ambos casos debe llevar registros de los ingresos. El resultado se suma a los demás ingresos de la persona y tributa al 15 %, y al 23 % la parte de la base imponible total que supere 36 veces el salario medio, un importe que cambia cada año (§ 16). A octubre de 2026.

Alquiler de corta duración: quien ofrece estancias de pago cobra el poplatek z pobytu (tasa local de estancia) del municipio, de hasta 50 Kč por persona y noche en estancias de hasta 60 días, y lleva un registro de huéspedes (Ley 565/1990 Sb., §§ 3a–3g), y debe dar parte a la policía de los huéspedes extranjeros. El alquiler con servicios de tipo hotelero suele ser una živnost (actividad empresarial) que tributa como rendimientos de actividades económicas. El reglamento de la UE sobre alquiler de corta duración (2024/1028) se aplica desde el 20 de mayo de 2026, pero la ley checa que lo aplicaría, con el registro eTurista y los números de registro, no está en vigor (a octubre de 2026). El proyecto anterior caducó con las elecciones de octubre de 2025. Según un sitio de seguimiento privado y artículos de despachos de abogados, un nuevo proyecto estaba pendiente de debate en la Cámara de Diputados el 19 de septiembre de 2026, con una entrada en vigor propuesta para el 1 de enero de 2028. Algunos sitios web comerciales dicen que el registro pasó a ser obligatorio el 20 de mayo de 2026, pero en julio de 2026 el ministerio dijo a un periódico que ningún marco era definitivo. Comprueba la situación antes de alquilar de corta duración.

No hay un tribunal de alquileres: los conflictos de arrendamiento van al okresní soud (tribunal de distrito; en Praga, el obvodní soud del distrito). La tasa judicial es de 1000 Kč para una reclamación de dinero de hasta 20.000 Kč, como un depósito sin devolver, del 5 % por encima de esa cifra y, según nuestra lectura de la tabla de tasas, de 2000 Kč para una reclamación que no sea de dinero, como la revisión de una rescisión (Ley 549/1991 Sb., tabla de tasas, partidas 1 y 4). Un inquilino que ha recibido una notificación de rescisión tiene dos meses para solicitar una revisión (Código Civil § 2290). A octubre de 2026.

Asesoramiento gratuito y de bajo coste: el Sdružení nájemníků ČR (Asociación de Inquilinos de Chequia, SON) asesora a inquilinos desde 1991. Tras perder su subvención del Ministerio de Desarrollo Regional para 2026, pidió donaciones al público en julio de 2026 y anunció servicios de asesoramiento limitados en agosto de 2026. Las občanské poradny (oficinas de asesoramiento ciudadano, unas 98 sedes) dan asesoramiento gratuito, también sobre vivienda. La línea de asesoramiento al consumidor de dTest es gratuita. Conforme a la Ley de Apoyo a la Vivienda (Ley 175/2025 Sb., en vigor desde el 1 de enero de 2026 y reorganizada por la Ley 129/2026 Sb. desde el 1 de septiembre de 2026), las oficinas municipales de las ciudades más grandes, y en Praga las oficinas de los distritos de la ciudad, gestionan puntos de contacto de vivienda que dan asesoramiento gratuito a quien lo pida. El 1 de julio de 2026 se puso en marcha un registro de personas con necesidad de vivienda conforme a la ley. Los propietarios pueden unirse a la asociación de propietarios OSMD para obtener asesoramiento y modelos de contrato.

Nunca podemos garantizar que una agencia, un anuncio o un propietario sean de fiar. No pagues nunca un depósito antes de ver el piso y de comprobar en el registro de la propiedad (nahlížení do katastru, gratuito en línea) que la persona es la propietaria o tiene autorización escrita del propietario, y consulta nuestra guía contra las estafas.