Alquilar en Singapur: las normas

Ningún texto legal de Singapur fija los derechos de inquilinos y propietarios en las viviendas como lo hacen las leyes de arrendamientos de otros países (no hay en vigor, en Singapore Statutes Online, ninguna ley con «tenancy» en el título, a octubre de 2026). Un alquiler de vivienda es un contrato, que se lee junto con el derecho general de propiedad, como el Conveyancing and Law of Property Act 1886 (ley de transmisión y propiedad inmobiliaria) y el Distress Act 1934 (ley de embargo por impago del alquiler), así que el tenancy agreement (TA, el contrato de alquiler escrito) lo decide casi todo. El proceso suele empezar con una letter of intent (LOI, carta de intención) que recoge el alquiler, la duración, los depósitos y cualquier petición especial, y se firma con un depósito de buena fe que luego se descuenta del depósito o del primer mes cuando se firma el TA. Nada de esto lo fija la ley: por costumbre, el depósito de buena fe suele ser un mes de alquiler en un contrato de un año y dos en uno de dos años. Comprueba quién es el propietario de la vivienda antes de pagar nada y lee qué dice la LOI sobre el depósito de buena fe si alguna de las partes se echa atrás.

El Council for Estate Agencies (CEA, organismo regulador de los agentes inmobiliarios) publica plantillas gratuitas de contrato de alquiler para pisos de la HDB y para viviendas privadas, redactadas con organismos del sector y de consumidores; no son obligatorias y todas las cláusulas se pueden negociar (CEA, a octubre de 2026). Entre las cláusulas habituales de la plantilla: el depósito, en meses de alquiler; una cláusula de reparaciones menores, por la que el inquilino paga cada reparación hasta un importe acordado por avería; el mantenimiento del aire acondicionado a cargo del inquilino, al menos cada tres meses, con un contrato de servicio; una diplomatic or break clause (cláusula diplomática o de rescisión anticipada) que permite al inquilino al que trasladan al extranjero, que pierde el empleo o al que ordenan salir de Singapur terminar el contrato tras un número de meses acordado y con el preaviso acordado; una opción de renovación a un alquiler por acordar; y una cláusula por la que el inquilino devuelve, en proporción, la comisión del agente del propietario si deja el contrato antes de tiempo. La plantilla deja en blanco ambas cifras; por costumbre, una cláusula diplomática suele aplicarse a los 12 meses con dos meses de preaviso, de modo que el inquilino que la usa paga al menos 14 meses.

El contrato de alquiler debe sellarse en el IRAS (véase Alquiler). Para un piso o una habitación de la HDB, el propietario necesita la aprobación de la HDB antes de que empiece el alquiler, y la HDB aconseja a los inquilinos que condicionen la validez del contrato a que se obtenga esa aprobación y que comprueben en línea que figuran como inquilinos autorizados (HDB, a octubre de 2026).

Ninguna ley limita el depósito ni dice dónde debe guardarse: la conserva el propietario y no hay sistema de protección de depósitos. Por costumbre, es un mes de alquiler por cada año de contrato. La HDB dice que el depósito suele ser un mes de alquiler en un contrato de un año y dos meses en uno de dos años, que se paga al firmar junto con el primer mes, y aconseja pagar con un medio que deje rastro, como un cheque (HDB, cuestiones de arrendamiento, a octubre de 2026).

Lo que pasa con el depósito lo fija el contrato. Según la plantilla del CEA, el propietario solo puede descontar una cantidad razonable para subsanar un incumplimiento, y solo después de avisar por escrito y dar 14 días para corregirlo; el resto se devuelve sin intereses al terminar el contrato, y el inquilino no puede usar el depósito para pagar el último mes. La plantilla también permite al propietario quedarse con el depósito si el inquilino pierde el derecho a residir en Singapur o si se encuentra a un inmigrante ilegal viviendo en la casa, y deja que el propietario cobre un 10 % anual de intereses sobre el alquiler que se pague con más de siete días de retraso (plantilla del CEA, a octubre de 2026). Inspecciona la vivienda junto con el propietario al empezar y en la entrega, y guarda fotos y un inventario: según la plantilla, una vez hecha la inspección conjunta de entrega, el propietario no puede reclamar por daños que no consten en ella.

Si no hay acuerdo, los Small Claims Tribunals pueden ver una reclamación derivada de un contrato de alquiler de vivienda de hasta dos años (véase Conflictos). El propietario que se queda con un depósito perdido por el inquilino debe declararlo como alquiler sujeto a impuestos (IRAS).

No hay control de alquileres, ni alquiler de referencia, ni tope a las subidas: el alquiler es el que acuerden las partes, y la HDB trata los desacuerdos sobre el alquiler como un asunto privado entre propietario e inquilino (HDB, a octubre de 2026). Durante un plazo fijo, el alquiler solo puede cambiar si lo prevé el contrato o si ambas partes lo acuerdan por escrito. En la renovación, el propietario puede pedir cualquier alquiler; en la plantilla del CEA, la opción de renovar es a «un importe acordado por ambas partes» y debe ejercerse por escrito al menos dos meses antes de que termine el plazo. El alquiler se paga normalmente mensualmente y por adelantado, el mismo día de cada mes.

El impuesto de timbre se paga por todo contrato de alquiler cuyo alquiler anual medio supere los 1000 S$: el 0,4 % del alquiler total en un contrato de hasta cuatro años, y el 0,4 % de cuatro veces el alquiler anual medio en uno más largo, redondeado a la baja al dólar (IRAS, a octubre de 2026). En un contrato de un año con 3000 S$ al mes, por ejemplo, el impuesto es de 144 S$. El alquiler que se cuenta incluye mobiliario, mantenimiento y gastos del edificio, y el IRAS aplica el mayor entre el alquiler del contrato y el de mercado. Por ley lo paga el inquilino (el lessee, el arrendatario), salvo que el contrato diga otra cosa (Stamp Duties Act 1929, Third Schedule). Debe pagarse en línea en el myTax Portal en un plazo de 14 días desde la firma en Singapur, o de 30 días desde la recepción del documento si se firmó en el extranjero. El pago tardío tiene una penalización: la mayor entre 10 S$ y el propio impuesto si el retraso es de hasta tres meses, y la mayor entre 25 S$ y cuatro veces el impuesto después. Un contrato posterior que suba el alquiler o amplíe el plazo se sella por el aumento.

El sellado importa a los inquilinos: un contrato sin sellar no sirve como prueba ante un tribunal civil hasta que se paguen el impuesto y la penalización (Stamp Duties Act, art. 52), y los Small Claims Tribunals incluyen el certificado de sellado entre los documentos que hay que presentar. Cuando se alquila una habitación de una vivienda en la que vive el propietario, el sellado debe decir «partially let» (alquilada en parte) y no «wholly let» (alquilada entera), o el propietario puede perder los tipos más bajos del impuesto sobre bienes inmuebles para viviendas ocupadas por su dueño (IRAS).

No hay plazos de preaviso legales ni protección frente a un propietario que decide no renovar: un alquiler de plazo fijo termina en su fecha de vencimiento salvo que ambas partes acuerden renovarlo. Ninguna de las dos partes puede terminar antes un plazo fijo si el contrato no lo permite, así que un inquilino que se va sin una cláusula diplomática o de rescisión incumple el contrato y puede perder el depósito y deber el alquiler del resto del plazo, según lo que decidan los tribunales (plantilla del CEA; a octubre de 2026). Según la plantilla, el propietario también puede terminar el contrato si la vivienda se vende en bloc (venta colectiva de todo el edificio), con tres meses de preaviso y devolución del depósito; en cualquier otra venta de la vivienda, el alquiler sigue en vigor.

El derecho del propietario a terminar antes el alquiler también sale del contrato. La plantilla del CEA permite al propietario rescindir por escrito si el alquiler sigue sin pagarse siete días después del vencimiento, o si el inquilino no corrige un incumplimiento en los 14 días siguientes al aviso por escrito, y volver a entrar en la vivienda tras la rescisión. Para los incumplimientos distintos del impago, el Conveyancing and Law of Property Act 1886 (art. 18) dice que un derecho de reentrada o de resolución no puede ejercerse hasta que el propietario notifique el incumplimiento concreto y dé un plazo razonable para corregirlo, y que el inquilino puede pedir al tribunal que lo exima de la resolución; esta protección no cubre el incumplimiento de una prohibición de subarrendar o ceder (SSO, a octubre de 2026).

Un propietario no puede embargar los bienes del inquilino por alquileres impagados salvo mediante una orden judicial (writ of distress, orden de embargo), por atrasos de hasta 12 meses (Distress Act 1934, arts. 4 y 5), e incluso una vivienda abandonada por el inquilino se recupera a través del sheriff del tribunal (agente judicial), no cambiando la cerradura (art. 23). Si una de las partes acosa a la otra, el Protection from Harassment Court (tribunal de protección frente al acoso) puede dictar órdenes de protección. Los inquilinos de la HDB corren un riesgo más: si se revoca la aprobación de la HDB al propietario o este incumple las normas de la HDB, el propio alquiler deja de estar autorizado.

Ninguna ley fija las obligaciones de reparación de los propietarios en las viviendas; lo hace el contrato. Según la plantilla del CEA, el propietario mantiene en buen estado la estructura, el cableado oculto, las tuberías y los desagües, asegura el edificio contra incendios, paga el impuesto sobre bienes inmuebles, los conservancy charges (cuotas de mantenimiento del bloque) y otros gastos, salvo que el inquilino haya aceptado pagarlos, sustituye lo que no tenga arreglo salvo que el inquilino haya causado la avería, y paga las averías del aire acondicionado, las piezas y la limpieza química salvo que se deban a descuido del inquilino. El inquilino paga todos los suministros (electricidad, agua, gas) e internet, mantiene el interior en buen estado, paga las reparaciones menores hasta el importe acordado por avería (el propietario reembolsa lo que supere esa cifra en siete días), mantiene el aire acondicionado al menos cada tres meses y enseña los recibos, y mantiene la vivienda limpia y libre de plagas (plantilla del CEA, a octubre de 2026). La plantilla también prevé un problem-free period, un periodo inicial durante el cual el propietario arregla los defectos que el inquilino comunique por escrito. En los dos últimos meses se permiten las visitas de nuevos inquilinos, y las de compradores en cualquier momento, con un preaviso por escrito de 48 horas.

El propietario de la plantilla también se compromete a garantizar el quiet enjoyment (el disfrute pacífico de la vivienda) y a dar recibos del alquiler y del depósito si se los piden; pide ambos por escrito.

Honorarios de la agencia: todo agente inmobiliario debe estar registrado en el CEA a través de una agencia con licencia, y ejercer la actividad sin registro es un delito. No hay tarifas de comisión fijas ni pautas oficiales sobre los importes; los honorarios deben acordarse por escrito (existen formularios oficiales del CEA de contrato de agencia para propietarios y para inquilinos) y se pagan a la agencia, no al agente. Un agente no puede cobrar comisión al propietario y al inquilino en la misma operación, lo cual es un delito (CEA, a octubre de 2026). No pagues nunca un depósito para ver o reservar una vivienda antes de verla con un agente registrado, y paga al propietario directamente con un medio que deje rastro. El papel del agente termina con la entrega: la gestión de la vivienda durante el alquiler queda fuera de la supervisión del CEA.

Quién puede alquilar depende del tipo de vivienda. Los pisos y habitaciones de la HDB pueden alquilarlos ciudadanos de Singapur, residentes permanentes y extranjeros que vivan legalmente en Singapur con un Employment Pass, un S Pass, un Work Permit, un Student's Pass, un Dependant's Pass o un Long-Term Visit Pass válido al menos seis meses cuando el propietario hace la solicitud; los titulares de Work Permit en los sectores de la construcción, marítimo y de procesos deben ser malasios, y también en la manufactura si alquilan un piso entero. Los turistas no pueden alquilar ningún piso ni habitación de la HDB. Los propietarios de otros pisos de la HDB, en general, no pueden alquilar además uno (HDB, a octubre de 2026). Un piso entero de la HDB está sujeto al Non-Citizen Quota (cupo para no ciudadanos) siempre que algún inquilino sea un no ciudadano no malasio (un residente permanente o un extranjero): el 8 % de los pisos por barrio y el 11 % por bloque. Cuando un bloque o un barrio llega al límite, solo singapurenses y malasios pueden alquilar allí un piso entero; el comprobador en línea de la HDB indica si un piso está disponible. El cupo no se aplica al alquiler de una habitación. Las viviendas privadas no tienen normas de nacionalidad.

Los propietarios deben comprobar a todos los inquilinos. Según el Immigration Act (ley de inmigración), el propietario que alquila a un extranjero debe comprobar el permiso original, cotejarlo con el pasaporte original y verificar el permiso con el Ministry of Manpower (permisos de trabajo) o con la ICA (otros permisos); si solo hace una o dos de las tres comprobaciones, puede ser procesado por harbouring (dar cobijo a un inmigrante ilegal) imprudente o negligente si resulta que la persona se había quedado más tiempo del permitido, con una pena de prisión de al menos seis meses (hasta dos años) y una multa de hasta 6000 S$ por harbouring imprudente o a sabiendas (ICA, a octubre de 2026). Desde el 7 de agosto de 2020, el Women's Charter (ley de la mujer y la familia) también exige comprobar la identidad de ciudadanos y residentes permanentes, tanto a los propietarios como a los inquilinos que subarriendan (pautas de diligencia debida del CEA). Así que cuenta con enseñar en persona tu pasaporte y tu permiso, y con que los agentes se queden copias.

Después de mudarte, comunica tu dirección. Los ciudadanos y residentes permanentes deben comunicar a la ICA un cambio de domicilio en 28 días (National Registration Act, ley de registro nacional; multas de hasta 5000 S$). Los titulares de un Employment Pass o un S Pass, o sus empleadores, deben actualizar los datos en el Ministry of Manpower en 5 días desde el cambio de domicilio, y en el caso de los titulares de Work Permit lo hace el empleador (MOM, a octubre de 2026). Singpass, la identidad digital nacional que se usa para estos servicios en línea, para las comprobaciones de la HDB y para el impuesto de timbre, está abierta a ciudadanos, residentes permanentes y titulares de un Foreign Identification Number de 15 años o más.

Pisos de la HDB: un inquilino nunca puede subarrendar. El propietario debe asegurarse de que los inquilinos no realquilan el piso ni la habitación a otras personas, y solo pueden vivir allí los inquilinos aprobados por la HDB; los nuevos inquilinos necesitan la aprobación de la HDB antes de mudarse, y el propietario debe comunicar cualquier otro cambio, como la salida de un inquilino, en 7 días (HDB, a octubre de 2026). Alquilar habitaciones es cosa del propietario: el dueño de un piso de tres habitaciones (3-room) o más grande puede alquilar hasta un dormitorio (3-room) o dos (4-room y mayores), debe seguir viviendo en el piso, no puede cerrar con llave una habitación y alquilar el resto, y solo puede usar dormitorios construidos por la HDB, nunca espacios separados con tabiques. El mínimo es de seis meses por inquilino y la aprobación dura hasta tres años si todos los inquilinos son singapurenses o malasios, o dos años si alguno es un no ciudadano no malasio. El alquiler no autorizado puede acarrear una sanción y la adquisición forzosa del piso.

Viviendas privadas: el subarriendo es cuestión del contrato. La plantilla del CEA prohíbe ceder, subarrendar o desprenderse de la posesión sin el consentimiento del propietario, y el incumplimiento de ese tipo de cláusula queda fuera de la protección de aviso y subsanación del artículo 18 del Conveyancing and Law of Property Act. El inquilino que subarrienda con consentimiento debe respetar igualmente el límite de ocupación de la URA y la estancia mínima, y debe hacer las mismas comprobaciones de identidad que un propietario.

Límites de ocupación: una vivienda privada de menos de 90 m² puede alojar como máximo a seis personas sin parentesco (el servicio doméstico cuenta como familia). Desde el 22 de enero de 2024 hasta el 31 de diciembre de 2028, las viviendas privadas de al menos 90 m² registradas en la URA (tasa de 20 S$), los pisos de la HDB de cuatro habitaciones (4-room) o más y los alojamientos comerciales de la HDB de ese tamaño pueden alojar hasta a ocho; los pisos de tres habitaciones (3-room) de la HDB se quedan en seis y los de una y dos habitaciones (1-room y 2-room) en cuatro. La flexibilización se prorrogó en enero de 2026 desde su fin original, a finales de 2026, y la HDB dice que el límite vuelve a seis para cualquier periodo de alquiler posterior al 31 de diciembre de 2028 (URA y HDB, a octubre de 2026). Antes de quedarte con una habitación, pregunta si el propietario o el inquilino principal tiene la aprobación y si estarás dentro del límite.

Propietarios de la HDB: solo los ciudadanos de Singapur que han cumplido el periodo mínimo de ocupación (minimum occupation period, MOP, normalmente cinco años) pueden alquilar un piso entero, y solo con la aprobación de la HDB antes de que empiece el alquiler, que se solicita en línea con una tasa de 18 S$ (9 S$ por dormitorio en el alquiler de habitaciones); una renovación es una solicitud nueva. Los pisos vendidos desde el lanzamiento de octubre de 2024 como Plus o Prime, y los pisos de Prime Location Public Housing, nunca pueden alquilarse enteros, aunque sí las habitaciones libres (HDB, a octubre de 2026). El propietario responde del comportamiento de los inquilinos, debe respetar el límite de ocupación, debe asegurarse de que los inquilinos residen legalmente y debe nombrar a un apoderado si vive en el extranjero durante el alquiler.

Los propietarios privados no necesitan ningún permiso para alquilar, pero toda estancia debe ser de al menos tres meses consecutivos: el alojamiento de corta duración, por ejemplo a través de plataformas para compartir casa, es ilegal en cualquier inmueble residencial. La página de la URA dice que, según el Planning Act (ley de urbanismo), quien sea declarado culpable de alquiler de corta duración «will minimally face a fine of up to $5,000» (se enfrentará como mínimo a una multa de hasta 5000 $), y que los reincidentes y quienes alquilan varias viviendas por periodos cortos son llevados ante los tribunales, donde muchos han recibido multas considerablemente más altas. La URA insta a los propietarios a comprobar que sus inquilinos no alquilan la vivienda por periodos cortos (URA, página actualizada en junio de 2026). En los pisos de la HDB el mínimo es de seis meses y está prohibido alquilar a turistas. Todo propietario debe hacer las comprobaciones de inmigración e identidad y debe exigir un contrato sellado.

Impuestos: los ingresos por alquiler tributan como parte de tus ingresos. Los residentes pagan tipos progresivos desde el 0 % hasta el 24 % (desde el Year of Assessment 2024); los no residentes pagan un 24 % fijo sobre los ingresos por alquiler (22 % antes del YA 2024). Puedes deducir unos gastos a tanto alzado del 15 % del alquiler bruto más los intereses de la hipoteca, o bien tus gastos reales; los depósitos que te quedas son alquiler sujeto a impuestos (IRAS, a octubre de 2026). El impuesto sobre bienes inmuebles sube cuando una vivienda se alquila entera: las viviendas no ocupadas por su dueño pagan el 12 % sobre los primeros 30.000 S$ de valor anual, el 20 % sobre los siguientes 15.000 S$, el 28 % sobre los siguientes 15.000 S$ y el 36 % por encima de 60.000 S$ (desde el 1 de enero de 2024), frente al 0 % al 32 % de las ocupadas por su dueño (tramos de 2025). Alquilar habitaciones mientras sigues viviendo en la casa mantiene los tipos de vivienda ocupada por su dueño, si el contrato está sellado como «partially let».

Small Claims Tribunals (SCT, parte de los State Courts): ven reclamaciones de hasta 20.000 S$ (30.000 S$ si ambas partes firman un memorando de consentimiento) derivadas de un contrato de alquiler de vivienda de no más de dos años, presentadas dentro de los dos años siguientes al hecho, en línea, a través del Community Justice and Tribunals System. La tasa de presentación para un particular es de 10 S$ hasta 5000 S$, de 20 S$ hasta 10.000 S$ y del 1 % de la reclamación por encima de esa cifra. Los abogados no pueden representar a las partes, el proceso empieza con una negociación o mediación en línea y la mayoría de los casos terminan en menos de cuatro meses (Singapore Courts, a octubre de 2026). Ten en cuenta que el SCT no puede ver una reclamación contra alguien que esté fuera de Singapur, algo que importa si tu propietario vive en el extranjero. Las reclamaciones mayores y los contratos más largos van a los tribunales civiles ordinarios.

Community Mediation Centre (Ministry of Law): mediación gratuita y confidencial, en 21 sedes, para propietarios, inquilinos y coinquilinos, sobre asuntos no contractuales de convivencia: daños, normas de la casa, conducta, acoso en el que la policía no practica detenciones y asuntos de dinero sin intereses por debajo de 5000 S$. Los conflictos con un agente inmobiliario van primero a la agencia del agente y después, si firmaste un contrato de agencia del CEA, al sistema del CEA: mediación en la Consumers Association of Singapore (CASE), en el Singapore Institute of Surveyors and Valuers o en el Singapore Mediation Centre, y luego arbitraje. El propio CEA no puede intervenir en conflictos en los que no haya un agente, y se le puede avisar de los agentes que incumplen las normas. Los conflictos sobre el impuesto de timbre van al IRAS; las cuestiones sobre quién puede alquilar y sobre ocupación, a la HDB o a la URA.

Estafas: las estafas de alquiler con anuncios falsos y agentes suplantados son habituales. Comprueba el número de teléfono del agente (no solo el nombre) en el CEA Public Register, no pagues nunca antes de ver la vivienda y llama a la línea de ayuda ScamShield, abierta las 24 horas, en el 1799 si tienes dudas; denuncia las estafas a la policía. Los community legal clinics (clínicas jurídicas comunitarias) que lista Pro Bono SG ofrecen orientación jurídica gratuita a quienes no pueden pagar un abogado.