Subarriendo y alquiler de segunda mano

Hay subarriendo cuando quien te alquila una vivienda, o parte de ella, es a su vez inquilino. La persona que tiene el contrato con el propietario es el inquilino principal; tú, que alquilas a través de él, eres el inquilino de segunda mano o subarrendatario. Es habitual en todas partes y, en algunas ciudades, es la principal vía de entrada.

Por qué el subarriendo domina algunos mercados

En las ciudades donde los contratos de alquiler ordinarios son escasos, están protegidos o se adjudican por lista de espera, quienes los tienen rara vez los sueltan. Cuando se van al extranjero un año, se mudan con su pareja o aceptan un trabajo en otra ciudad, subarriendan en lugar de perder el contrato.

Suecia es el ejemplo más claro. La mayoría de los pisos de alquiler regulados se adjudican mediante listas de espera de vivienda, y en Estocolmo la espera para un contrato de primera mano (directo con el propietario) en zonas populares puede alargarse muchos años. Por eso los recién llegados alquilan de segunda mano (subarriendo), y a menudo se mudan varias veces antes de conseguir un contrato propio. Consulta Suecia para ver las normas y Estocolmo para ver cómo es la búsqueda allí.

Alquilar de segunda mano: qué comprobar

Un subarriendo tiene más piezas móviles que un alquiler normal, y cada una es un riesgo si falta.

• Existe el contrato principal. Pide verlo. El nombre debe coincidir con el de la persona con la que tratas, y la dirección con la del piso.
• Permiso por escrito. Pide el consentimiento por escrito del propietario o de la entidad de vivienda para el subarriendo, con fechas. Sin él, el inquilino principal puede perder el piso, y tú con él.
• El alquiler no está inflado. Muchos países limitan lo que un inquilino principal puede cobrar a un subarrendatario, a menudo a su propio alquiler más una cantidad razonable por muebles y suministros. Compara el alquiler que te piden con el del contrato principal y con las normas de la página del país.
• Un contrato escrito propio, con el alquiler, el depósito, lo que se incluye, las fechas de inicio y fin y el plazo de preaviso para ambas partes.
• Quién custodia el depósito y cuándo lo recuperas.
• El piso en sí. Visítalo, conoce al inquilino principal y comprueba que tiene llaves y que es quien dice ser.

Alquilar para subarrendar es una estafa conocida: alguien alquila un piso, o lo reserva por una temporada corta, y lo «subarrienda» a varias personas a la vez, cobrando un depósito a cada una. Las comprobaciones de arriba, sobre todo el contrato y el permiso, son lo que la frena. Nuestra guía para evitar las estafas de alquiler trata esta y otras modalidades, y detectar anuncios falsos ayuda con el propio anuncio.

Subarrendar tu vivienda: qué hacer como subarrendador

Si tienes el contrato y quieres alquilar tu casa mientras estás fuera, hazlo bien. Así proteges tu contrato y a tu subarrendatario.

1. Consigue primero el permiso. Solicítalo por escrito a tu propietario o a tu entidad de vivienda, con las fechas y el motivo. En algunos países puedes recurrir una negativa ante un tribunal o una junta; consulta la página del país.
2. Revisa tu seguro. Puede que el seguro del contenido del hogar no cubra una vivienda subarrendada. Díselo a tu aseguradora y pide a tu subarrendatario que contrate su propio seguro del contenido.
3. Redacta un contrato con tu subarrendatario: alquiler, depósito, fechas, preaviso, lo que se incluye, normas del edificio.
4. Gestiona bien el depósito. Da un recibo, guárdalo aparte, sigue las normas sobre dónde deben custodiarse los depósitos y acuerda cómo y cuándo se devuelve.
5. No cobres de más. Muchos países limitan lo que puedes cobrar a un subarrendatario. Cobrar mucho más que tu propio alquiler puede ser ilegal y obligarte a devolver la diferencia.
6. Declara los ingresos donde corresponda. Lo que cobras por subarrendar puede tributar. Cuánto, y si hay una exención, varía según el país.
7. Sigue siendo responsable. Continúas siendo el inquilino. Si tu subarrendatario daña el piso o no paga, sigues debiéndoselo a tu propietario.

Alquilar una habitación en el piso donde vive el inquilino principal

Una variante habitual es alquilar una habitación en un piso en el que el inquilino principal sigue viviendo. En muchos países esto requiere un permiso menos formal que subarrendar todo el piso, pero sigue siendo subarriendo. Valen las mismas comprobaciones: pide ver el contrato principal, pregunta si el propietario lo sabe, acuerda por escrito el alquiler, el preaviso y las normas de la casa, y averigua si puedes registrar la dirección. Aclara qué se comparte (cocina, baño, suministros) y qué pasa si cualquiera de los dos quiere dar por terminado el acuerdo.

Los riesgos

El subarriendo es útil, pero menos seguro que un contrato principal, para ambas partes.

• Desalojo cuando vuelve el inquilino principal. Los subarriendos suelen ser temporales. El inquilino puede volver antes de tiempo y tu plazo de preaviso puede ser corto.
• El inquilino principal pierde el piso. Si subarrienda sin permiso, deja de pagar su alquiler o incumple las normas, el propietario puede rescindir su contrato, y tu derecho a quedarte suele terminar con él.
• Sin registro de domicilio. Algunos subarrendatarios no pueden registrar su dirección, lo que puede bloquear un número fiscal, una cuenta bancaria o el acceso a servicios. Pregúntalo antes de firmar si lo necesitas.
• Depósitos perdidos. Si el inquilino principal desaparece o se niega a devolver el depósito, recuperarlo puede ser difícil, sobre todo sin contrato escrito ni recibos.
• Para los subarrendadores: perder su propio contrato, responder de los daños o tener que devolver alquiler cobrado de más.

Las normas difieren según el país

Cuánto tiempo puedes subarrendar, si necesitas permiso para una sola habitación, cuánto puedes cobrar y cómo se resuelven las disputas dependen del país, y a veces del tipo de contrato. Toma la página del país como referencia para tu situación: consulta por ejemplo Suecia, los Países Bajos o Alemania, o la lista de países. Si buscas desde otro país y un subarriendo es tu primera casa, lee también alquilar desde el extranjero.