Alquilar tu piso con seguridad

La mayoría de los alquileres salen bien. Los que salen mal suelen fallar de las mismas pocas maneras: un permiso que faltaba, un inquilino que no era quien decía ser, una disputa por el depósito sin fotos que la resuelvan. Unas horas de preparación evitan casi todo eso.

Lo legal básico

Casi todos los países regulan el alquiler entre particulares, pero los detalles difieren mucho. Casi en todas partes salen los mismos temas, así que usa esta lista para repasarlos y busca los detalles en la página del país (por ejemplo España, el Reino Unido o Alemania), o consúltalos todos en el índice de países.

• Registro o licencia. Algunos países o ciudades exigen registrar el alquiler o contar con una licencia, sobre todo para casas compartidas, habitaciones y alquileres de corta duración. Alquilar sin ella puede acarrear multas y, en algunos lugares, dificultades para reclamar el alquiler.
• Certificado energético. En toda la UE y en el Reino Unido normalmente necesitas un certificado de eficiencia energética en vigor antes de anunciar, y la calificación suele tener que aparecer en el anuncio.
• Normas sobre el depósito. Muchos países limitan el depósito, y algunos exigen ingresarlo en un organismo público o autorizado en un plazo fijo. Varía según el país; consulta la página del país.
• Revisiones de seguridad. En muchos lugares hay normas sobre gas, instalación eléctrica y alarmas de humo o de monóxido de carbono, a veces con certificados que debes entregar al inquilino.
• Impuestos sobre los ingresos. El alquiler tributa casi en todas partes. Algunos países ofrecen deducciones o exenciones por alquilar una habitación de tu propia vivienda. Pregunta a tu oficina tributaria o a un asesor antes de que llegue el primer pago, no después.
• Hipoteca y normas del edificio. Tu banco, el propietario del suelo o tu comunidad de vecinos pueden tener que dar su consentimiento antes de que alquiles.

Cómo estafan a los propietarios

Los inquilinos no son los únicos objetivos. Estos son los patrones que más cuentan los propietarios:

• Falsos inquilinos con documentos falsificados. Las nóminas, los contratos de trabajo y los extractos bancarios son fáciles de falsificar. La persona parece perfecta sobre el papel y deja de pagar después del primer mes. Consulta cómo elegir inquilino para saber cómo comprobarlo.
• Devoluciones de pagos de más. El «inquilino» paga demasiado, con un cheque o un pago que se puede revertir, y te pide que le devuelvas la diferencia. El pago original rebota; tu devolución no.
• «Pagaré el depósito con cheque». A menudo de alguien en el extranjero que no puede visitar el piso. Los cheques pueden tardar días en rebotar después de parecer liquidados.
• Subarriendos y alquileres de corta duración no autorizados. El inquilino firma un contrato largo y luego anuncia el piso en Airbnb o alquila habitaciones a otras personas. Puedes acabar incumpliendo las normas del edificio, tu seguro o las leyes locales sobre alquileres de corta duración.
• Rent-to-rent (alquilar para subarrendar). Una empresa o un particular ofrece un alquiler garantizado durante años y luego subarrienda la vivienda habitación por habitación, a veces de forma ilegal. Algunos acuerdos son legítimos, muchos no; lee con mucho cuidado cualquier oferta así y contrástala con la ley local.
• Suplantación de identidad. Alguien usa una identidad robada para firmar el contrato, de modo que cuando algo sale mal no hay a quién reclamar.

Las estafas dirigidas a inquilinos también suelen usar de cebo los anuncios de los propietarios. Nuestra guía sobre cómo evitar las estafas de alquiler las explica, y conviene conocerlas para darte cuenta de cuándo han copiado tu piso.

Anunciar sin invitar al fraude

Un anuncio dice a desconocidos que una vivienda puede quedar vacía pronto. Hazlo útil, pero que no sea una invitación.

• Omite la dirección exacta. Indica la calle o el barrio; da el número a las personas con las que hayas hablado.
• Usa fotos recientes propias, sin números de portal, llaves ni correo a la vista.
• Pon el precio, el depósito y las condiciones principales en el anuncio. Unas condiciones claras disuaden a quienes van a la caza de una ganga.
• Haz las visitas tú mismo o a través de un agente que hayas nombrado. Los «agentes» que te contactan tras ver tu anuncio en el portal y se ofrecen a hacer las visitas por ti son una vía conocida de estafas para ambas partes.
• Ninguna llave a nadie antes de un contrato firmado, ni a un inquilino, ni a una «empresa de reubicación», ni a un amigo de un amigo.
• Busca tu propio anuncio de vez en cuando. Los estafadores copian anuncios reales y los vuelven a publicar a precios más bajos.

Visitas y señales de reserva

Enseña la vivienda en persona, o por videollamada en directo si el inquilino está en el extranjero y luego te reúnes con él al firmar. En la visita, mira el documento de identidad original del inquilino, no una foto. Si quieres reservar el piso para un candidato mientras compruebas las referencias, una señal de reserva es habitual en muchos países, pero algunos la limitan o regulan cómo debe devolverse. Deja por escrito para qué es, cuánto tiempo retiene la vivienda y cuándo se devuelve o se descuenta de la primera mensualidad.

Cobra por transferencia bancaria a tu propia cuenta. No aceptes efectivo por sumas grandes sin recibo, ni métodos de pago que no puedas rastrear.

Seguros

Dile a tu aseguradora de hogar que vas a alquilar. Muchas pólizas estándar excluyen las viviendas alquiladas o quedan anuladas si no se avisa. Pregunta por:

• cobertura del edificio para una vivienda alquilada;
• cobertura del contenido para lo que dejes amueblado;
• responsabilidad civil por si un inquilino o un visitante resulta herido;
• cobertura opcional de impago de alquiler o de gastos legales, donde exista.

Normalmente el inquilino es responsable de asegurar sus propias pertenencias. Indícalo en el contrato.

Inventario y fotos al entrar

El inventario es lo que resuelve las disputas por el depósito. Antes de que el inquilino se mude, recorre cada estancia con él y anota el estado de las paredes, los suelos, los electrodomésticos, los muebles y las instalaciones. Haz fotos con fecha o un vídeo, anota las lecturas de los contadores, lista las llaves entregadas y firma con él el inventario. Adjúntalo al contrato como anexo; consulta contratos de alquiler: qué debe incluir. Repite el proceso al salir para que la comparación sea justa.

La ética: lo que no puedes pedir

Ser cuidadoso no significa pedirlo todo. Muchos países limitan lo que un propietario puede solicitar o retener: algunos prohíben pedir más de un número fijo de meses por adelantado, otros restringen qué documentos puedes copiar, y la ley de protección de datos de la UE y del Reino Unido implica que solo puedes recoger lo que necesitas. Varía según el país; consulta la página del país.

La discriminación es ilegal en la mayoría de los países. No puedes rechazar a un inquilino por su origen étnico, su religión, su sexo, su orientación sexual, una discapacidad o, en muchos lugares, porque tenga hijos o reciba prestaciones. Juzga a los candidatos con los mismos criterios: si pueden pagarlo, si pueden demostrar quiénes son y si sus referencias son correctas.