Untermiete und Zwischenmiete

Untermiete heißt, eine Wohnung oder einen Teil davon von jemandem zu mieten, der selbst Mieter ist. Wer den Vertrag mit dem Eigentümer hat, ist der Hauptmieter; du mietest von ihm und bist der Untermieter. Untermiete gibt es überall, und in manchen Städten ist sie der wichtigste Weg in den Markt.

Warum Untermiete manche Märkte beherrscht

In Städten, in denen reguläre Mietverträge knapp oder geschützt sind oder über Wartelisten vergeben werden, geben die Menschen, die einen haben, ihn selten auf. Wenn sie für ein Jahr ins Ausland gehen, zu ihrem Partner ziehen oder in einer anderen Stadt arbeiten, untervermieten sie, statt den Vertrag zu verlieren.

Schweden ist das deutlichste Beispiel. Die meisten regulierten Mietwohnungen werden über Wartelisten vergeben, und in Stockholm kann die Wartezeit auf einen Hauptmietvertrag in beliebten Gegenden viele Jahre betragen. Neuankömmlinge wohnen deshalb zur Untermiete und ziehen oft mehrfach um, bevor sie einen eigenen Vertrag bekommen. Die Regeln stehen auf der Seite Schweden, wie die Suche dort aussieht, auf der Seite Stockholm.

Zur Untermiete wohnen: was du prüfst

Bei einer Untermiete muss mehr zusammenpassen als bei einer normalen Vermietung, und alles, was fehlt, ist ein Risiko.

• Es gibt einen Hauptmietvertrag. Lass ihn dir zeigen. Der Name darin sollte zu der Person passen, mit der du es zu tun hast, und die Adresse zur Wohnung.
• Schriftliche Erlaubnis. Bitte um die schriftliche Zustimmung des Vermieters oder der Wohnungsgesellschaft zur Untermiete, mit Zeitraum. Ohne sie kann der Hauptmieter die Wohnung verlieren und du mit ihm.
• Die Miete ist nicht überhöht. Viele Länder begrenzen, was ein Hauptmieter vom Untermieter verlangen darf, oft auf die eigene Miete plus einen angemessenen Betrag für Möbel und Nebenkosten. Vergleiche die verlangte Miete mit der Hauptmiete im Vertrag und mit den Regeln auf der Länderseite.
• Ein eigener schriftlicher Vertrag mit Miete, Kaution, dem, was enthalten ist, Beginn und Ende und der Kündigungsfrist für beide Seiten.
• Wer die Kaution hält und wann du sie zurückbekommst.
• Die Wohnung selbst. Sieh sie dir an, triff den Hauptmieter und prüfe, ob er Schlüssel hat und der ist, für den er sich ausgibt.

Erst mieten, dann weitervermieten ist eine bekannte Betrugsmasche: Jemand mietet eine Wohnung oder bucht sie kurzzeitig und „vermietet“ sie an mehrere Personen gleichzeitig unter, wobei er von jeder eine Kaution kassiert. Die Prüfungen oben, besonders Vertrag und Erlaubnis, stoppen das. Unser Ratgeber Mietbetrug vermeiden behandelt diese und andere Muster, und Fake-Inserate erkennen hilft beim Inserat selbst.

Die eigene Wohnung untervermieten: was Untervermieter tun

Wenn du den Vertrag hast und deine Wohnung während deiner Abwesenheit vermieten willst, mach es ordentlich. Das schützt deinen Vertrag und deinen Untermieter.

1. Hol zuerst die Erlaubnis. Beantrage sie schriftlich bei deinem Vermieter oder deiner Wohnungsgesellschaft, mit Zeitraum und Grund. In manchen Ländern kannst du eine Ablehnung vor einem Gericht oder einer Schlichtungsstelle anfechten; siehe die Länderseite.
2. Prüfe deine Versicherung. Die Hausratversicherung deckt eine untervermietete Wohnung womöglich nicht. Sag es deinem Versicherer und bitte deinen Untermieter, selbst eine Hausratversicherung abzuschließen.
3. Schließ einen Vertrag mit deinem Untermieter: Miete, Kaution, Zeitraum, Kündigung, was enthalten ist, Hausordnung.
4. Behandle die Kaution ordentlich. Stell eine Quittung aus, bewahre das Geld getrennt auf, halte dich an die Regeln dazu, wo Kautionen angelegt werden müssen, und vereinbare, wie und wann sie zurückgezahlt wird.
5. Verlang nicht zu viel. Viele Länder deckeln, was du von einem Untermieter verlangen darfst. Weit mehr als deine eigene Miete zu verlangen, kann illegal sein und dazu führen, dass du die Differenz zurückzahlen musst.
6. Gib die Einnahmen in der Steuererklärung an, wo das verlangt wird. Mieteinnahmen aus Untervermietung können steuerpflichtig sein. Wie viel und ob es einen Freibetrag gibt, ist von Land zu Land verschieden.
7. Bleib verantwortlich. Du bleibst der Mieter. Wenn dein Untermieter die Wohnung beschädigt oder nicht zahlt, haftest du trotzdem gegenüber deinem Vermieter.

Ein Zimmer beim Hauptmieter, der selbst dort wohnt

Eine häufige Variante ist ein Zimmer in einer Wohnung, in der der Hauptmieter noch wohnt. In vielen Ländern ist dafür weniger förmliche Erlaubnis nötig als für die Untervermietung der ganzen Wohnung, es bleibt aber Untermiete. Es gelten dieselben Prüfungen: Lass dir den Hauptmietvertrag zeigen, frag, ob der Vermieter es weiß, vereinbare Miete, Kündigung und Hausregeln schriftlich und klär, ob du dich dort anmelden kannst. Klärt auch, was ihr teilt (Küche, Bad, Nebenkosten) und was passiert, wenn du oder der Hauptmieter die Vereinbarung beenden will.

Die Risiken

Untermiete ist nützlich, aber für beide Seiten weniger sicher als ein Hauptmietvertrag.

• Du musst raus, wenn der Hauptmieter zurückkommt. Untermietverhältnisse sind meist befristet. Der Hauptmieter kann früher zurückkommen, und deine Kündigungsfrist kann kurz sein.
• Der Hauptmieter verliert die Wohnung. Wenn er ohne Erlaubnis untervermietet, seine Miete nicht mehr zahlt oder gegen die Regeln verstößt, kann der Vermieter seinen Vertrag beenden, und dein Recht zu bleiben endet in der Regel mit ihm.
• Keine Anmeldung möglich. Manche Untermieter können sich nicht anmelden, was eine Steuernummer, ein Bankkonto oder den Zugang zu Leistungen blockieren kann. Frag vor der Unterschrift nach, wenn du es brauchst.
• Verlorene Kautionen. Wenn der Hauptmieter verschwindet oder die Kaution nicht zurückzahlt, ist es schwer, sie wiederzubekommen, besonders ohne schriftlichen Vertrag und Quittungen.
• Für Untervermieter: Du kannst den eigenen Vertrag verlieren, für Schäden haften oder zu viel verlangte Miete zurückzahlen müssen.

Die Regeln unterscheiden sich von Land zu Land

Wie lange du untervermieten darfst, ob du für ein einzelnes Zimmer eine Erlaubnis brauchst, wie viel du verlangen darfst und wie Streit beigelegt wird: Das alles hängt vom Land ab und manchmal von der Art des Vertrags. Maßgeblich für deine Lage ist die Länderseite: siehe zum Beispiel Schweden, die Niederlande oder Deutschland oder stöbere in der Länderübersicht. Suchst du aus einem anderen Land und ist eine Untermiete dein erstes Zuhause, lies auch Aus dem Ausland mieten.