Louer au Maroc : les règles

Au Maroc, le droit de la location est national. La loi n° 67-12 régissant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel (dahir n° 1-13-111 du 19 novembre 2013, publié au Bulletin officiel n° 6208 du 28 novembre 2013) s’applique aux logements et locaux professionnels, meublés ou non, loués pour plus de 30 jours, avec leurs caves, garages, terrasses, cours et jardins, sauf si une loi particulière les régit (art. 1). Les boutiques et ateliers relèvent d’une loi distincte sur le bail commercial, et les locations de 30 jours ou moins échappent à la loi 67-12 (voir « Pour les propriétaires »). La loi 67-12 est entrée en vigueur trois mois après sa publication et s’applique aux baux déjà en cours à cette date (art. 74). Elle a abrogé l’ancienne loi n° 6-79 de 1980 et les dispositions de la loi n° 64-99 relative au recouvrement des loyers qui visaient l’habitation ; la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer ne régit plus que les locaux commerciaux, industriels et artisanaux (art. 75). La seule modification depuis, la loi n° 05-19 de février 2019, a changé les règles de reprise des logements abandonnés (art. 65 et 66). Les données du marché, comme les loyers et les endroits où chercher, figurent sur les pages des villes.

Le bail doit être établi par écrit et avoir une date certaine (art. 3), et il doit indiquer : le nom, la profession, l’adresse et la pièce d’identité de chaque partie (et les coordonnées du mandataire, le cas échéant) ; les locaux, leurs dépendances, leur usage et les équipements à l’usage exclusif du locataire ; le loyer et sa périodicité ; les charges supportées par le locataire ; les modalités de paiement du loyer et des charges ; et toute obligation particulière. Les baux plus anciens qui ne respectent pas ces exigences restent valables, et les parties peuvent à tout moment en signer un conforme (art. 74). Selon le Dahir des obligations et des contrats, un acte sous seing privé a date certaine à l’égard des tiers à partir du jour de son enregistrement, ou de la date de la légalisation des signatures par un officier public habilité, entre autres (DOC, art. 425). En pratique, il s’agit de faire légaliser les deux signatures (légalisation de signature, au bureau de la commune) ou d’enregistrer le bail auprès de l’administration fiscale. Les deux parties y ont intérêt : la procédure rapide pour loyers impayés n’est ouverte que si la location est prouvée par un écrit ayant date certaine ou par un jugement définitif (loi 67-12, art. 22).

Les parties doivent dresser un état des lieux écrit à l’entrée du locataire et à la restitution du logement, l’annexer au bail et lui donner date certaine (art. 7 et 8). Il doit décrire le logement en détail et éviter les formules comme « bon état » ou « état moyen » ; s’il n’en a pas été dressé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en état d’usage (art. 8). Si le logement est vendu, le bail se poursuit pour le locataire aux mêmes conditions, et le nouveau propriétaire doit lui être notifié dans les formes (art. 4).

Le bailleur peut exiger une garantie (dépôt de garantie) pour couvrir les loyers et charges impayés et les dégâts causés par le locataire, mais elle ne peut dépasser deux mois de loyer (loi 67-12, art. 20). Elle doit être restituée dans le mois qui suit la restitution du logement par le locataire, déduction faite des sommes dues au bailleur ou payées par lui à la place du locataire, à condition qu’elles soient justifiées dans les formes légales (art. 20). Les parties peuvent convenir que la garantie couvre le loyer des derniers mois de la location (art. 20). La loi ne dit pas où la garantie est détenue : il n’existe aucun organisme de consignation, elle est donc versée au bailleur.

Le plafond de deux mois vise la garantie ; la loi ne plafonne pas à part le loyer payé d’avance. Quoi que vous payiez d’avance, le bailleur doit remettre un reçu signé qui distingue le loyer des charges (art. 11) : demandez donc que le reçu précise quelle part est la garantie, quelle part est le loyer et quels mois elle couvre. Les litiges sur les retenues portent en général sur les états des lieux d’entrée et de sortie (art. 7 et 8), d’où l’importance d’un état des lieux détaillé et daté. L’usure due à un usage normal, les accidents, la force majeure, la vétusté, les vices de construction et les dégâts dus à des réparations signalées au bailleur et qu’il n’a pas faites ne sont pas à la charge du locataire (art. 14). Un litige sur la garantie relève du tribunal de première instance du lieu du logement (art. 71). Notre guide contre les arnaques traite des fraudes au paiement d’avance.

Le loyer initial est libre : les parties conviennent des conditions et du loyer, dans le respect de la loi (loi 67-12, art. 2). Il n’existe ni zones de contrôle des loyers ni loyers de référence. Ce que la loi limite, ce sont les hausses. Les parties peuvent prévoir dans le bail les modalités et le montant de la révision du loyer, mais aucune hausse ne peut être convenue dans les trois ans suivant la signature du bail ou la dernière révision, amiable ou judiciaire, et aucune hausse convenue ne peut dépasser les taux légaux (art. 31 et 32). À défaut d’accord, le loyer peut être révisé après au moins trois ans, de 8 % pour un logement et de 10 % pour un local professionnel (art. 33 et 34). Pour un loyer de 400 MAD par mois ou moins, le tribunal peut fixer une autre hausse, jusqu’à 50 % (art. 35).

Si le locataire n’accepte pas une hausse, le bailleur doit saisir le tribunal de première instance. Le nouveau loyer s’applique à compter de la date de la demande en justice, ou de la date à laquelle le locataire a reçu la mise en demeure du bailleur si la demande est déposée dans les trois mois qui suivent (art. 37 et 38) ; chaque partie peut faire appel dans les 30 jours (art. 38). Un locataire peut demander au tribunal de réduire le loyer si des circonstances ont affecté l’usage du logement selon sa destination (art. 36), mais il ne peut pas cesser de payer en raison d’un trouble ou d’un défaut : le recours consiste à demander au tribunal une réduction proportionnelle au préjudice (art. 21). Chaque paiement doit donner lieu à un reçu signé qui distingue le loyer des charges (art. 11).

Pour situer le niveau des loyers par rapport aux revenus : la Caisse nationale de sécurité sociale (CNSS) a fait état d’un salaire mensuel déclaré médian de 3 363 MAD et moyen de 6 149 MAD pour les salariés du secteur privé en 2025 (rapport statistique de la CNSS pour 2025, cité par Aujourd’hui le Maroc en septembre 2026). Le salaire minimum légal hors agriculture (SMIG) a augmenté de 5 % le 1er janvier 2026, à 17,92 MAD de l’heure, soit environ 3 423 MAD brut par mois sur la base habituelle de 191 heures (décret n° 2-25-983). En attente : en janvier 2026, le secrétaire d’État chargé de l’Habitat a déclaré au Parlement que le gouvernement étudiait un modèle de « loyer régulé » inférieur d’environ 20 % aux loyers du marché, destiné à la classe moyenne, avec de premiers résultats attendus fin mars 2026 (Le360, 13 janvier 2026) ; en octobre 2026, nous n’avons trouvé ni résultat ni texte publié.

Quoi que dise le bail, un bail d’habitation soumis à la loi 67-12 ne prend fin qu’après un préavis d’éviction et, si le locataire ne part pas, sa validation par le tribunal (art. 44). L’arrivée du terme ne met donc pas fin, à elle seule, à la location. Un bailleur qui veut récupérer le logement doit délivrer un préavis motivé, qui porte sur la totalité du logement et accorde au moins deux mois, notifié selon les formes du Code de procédure civile (en général par un huissier de justice) (art. 46). Le préavis doit reposer sur un motif sérieux et légitime, par exemple : la reprise du logement pour y habiter, ou pour y loger un conjoint, un ascendant ou un descendant (ainsi que certains héritiers et des enfants sous tutelle légale) ; la démolition, la reconstruction ou des travaux nécessaires qui exigent le départ du locataire ; ou le défaut de paiement persistant (art. 45). Le tribunal ne peut valider un préavis que pour ces motifs (art. 48).

La reprise pour habiter est soumise à deux conditions : le bailleur doit être propriétaire du logement depuis au moins 18 mois à la date du préavis, et la personne qui y habitera ne doit pas posséder de logement répondant à ses besoins, sauf si le bailleur offre au locataire un logement similaire au même loyer (art. 49). Après une démolition ou une reconstruction, le locataire a un droit de retour s’il le réclame dans les deux mois suivant l’avis du bailleur annonçant la fin des travaux (art. 50). Quand le tribunal valide un préavis, le bailleur doit payer au locataire ses frais de déménagement justifiés plus une indemnité égale à un an de loyer (art. 51). L’article ne prévoit aucune exception pour un préavis fondé sur des loyers impayés, et nous n’avons trouvé aucune indication officielle sur la façon dont les tribunaux l’appliquent dans ce cas : il est donc incertain que l’indemnité soit due alors. Si le motif se révèle faux ou n’est pas mis en œuvre, le locataire peut réclamer des dommages-intérêts d’au moins un an de loyer (art. 52). Le bailleur peut aussi demander au tribunal la résiliation du bail sans préavis si le locataire fait un mauvais usage du logement, le modifie sans accord, le néglige au point de causer des dégâts importants, ne paie pas après une sommation de payer ou l’utilise à des fins illégales ou contraires aux bonnes mœurs (art. 56).

Les loyers impayés bénéficient d’une procédure rapide : avec l’autorisation du président du tribunal, le bailleur adresse une sommation de payer qui accorde au locataire au moins 15 jours pour payer, et le président peut la valider par une ordonnance de paiement dans les 48 heures suivant la demande (art. 23 à 27). Un bailleur qui poursuit la procédure de mauvaise foi après avoir été payé doit au locataire entre deux et six mois de loyer (art. 30). Un locataire qui reste dans les lieux après la fin ou la résiliation du bail doit une indemnité d’occupation fixée par le tribunal, d’au moins deux fois le loyer (art. 13). La loi 67-12 ne fixe aucun préavis pour le locataire qui veut partir : c’est au bail de le prévoir, vérifiez donc la clause avant de signer. Au décès du locataire, le bail se poursuit au profit du conjoint, des enfants ou des ascendants qui étaient à sa charge et vivaient avec lui (art. 53), et après un divorce, il peut se poursuivre au profit de la mère qui a la garde des enfants (art. 54).

Le bailleur doit remettre le logement avec ses dépendances et les équipements prévus au bail, et un logement doit respecter des normes minimales pour ses pièces, l’aération, la cuisine, les toilettes, l’électricité et l’eau (loi 67-12, art. 5). Si ce n’est pas le cas, les parties peuvent convenir par écrit, avant l’entrée dans les lieux, des travaux que fera le locataire et de la façon dont leur coût sera déduit du loyer (art. 6). Le bailleur doit maintenir le logement en état de servir à l’usage convenu et faire toutes les réparations nécessaires ; s’il ne les fait pas dans le mois suivant une mise en demeure, le locataire peut demander au président du tribunal de première instance une ordonnance qui en fixe le coût et l’autorise à faire les travaux et à les déduire du loyer (art. 10). Les menues réparations dues à l’usage normal incombent au locataire, sauf clause contraire du bail : portes, fenêtres, vitres, verrous et serrures, installations électriques, carrelage, peinture, ferronnerie, stores et grilles, robinets et sanitaires (art. 19). Le locataire ne peut faire aucune transformation sans l’accord écrit du bailleur (art. 15) et doit signaler les problèmes sans tarder (art. 18). Si les travaux du bailleur privent le locataire du logement pendant plus de trois jours, le locataire peut résilier le bail ou demander au tribunal une réduction de loyer (art. 17).

Le locataire paie le loyer et les charges que le bail ou la loi mettent à sa charge, c’est-à-dire les services nécessaires à l’usage du logement (art. 12) ; le bail doit préciser de quelles charges il s’agit (art. 3). Les charges de copropriété appelées par le syndic de l’immeuble sont dues par les copropriétaires selon la loi sur la copropriété, la loi n° 18-00 : un locataire ne les paie donc que si le bail les mentionne. Les impôts locaux sont à la charge du propriétaire : la taxe d’habitation ne s’applique qu’aux logements que le propriétaire occupe ou met à la disposition de sa famille (loi n° 47-06, art. 19), et la taxe de services communaux sur un logement loué est établie au nom du propriétaire, à 10,5 % du loyer dans les périmètres urbains (art. 33, 35 et 36). Depuis la loi n° 14-25 (Bulletin officiel du 3 juillet 2025), ces deux taxes sont gérées par la Direction générale des impôts (DGI) et non plus par les communes (loi 47-06, art. 167, texte consolidé du 3 juillet 2025).

L’eau et l’électricité sont normalement au nom du locataire, auprès du distributeur local. Dans la région de Casablanca-Settat, la Société Régionale Multiservices (SRM Casablanca-Settat) a remplacé Lydec le 1er octobre 2024 pour l’eau potable, l’électricité et l’assainissement, en application de la loi n° 83-21 relative aux sociétés régionales multiservices (Le360, 30 septembre 2024). En tant que société privée gérant un service public, elle est soumise aux obligations des fournisseurs prévues par la loi sur la protection du consommateur (loi n° 31-08, art. 2). Honoraires d’agence : aucune loi ne réglemente les agents immobiliers ni leurs honoraires. Un projet de loi encadrant la profession a été déposé en 2014 et n’était toujours pas adopté en 2018 (Finances News, octobre 2018), et nous n’avons trouvé aucune loi adoptée en octobre 2026. L’usage est une commission de location d’un mois de loyer, demandée même par les intermédiaires informels (samsar) (Finances News, mars 2017) : convenez donc par écrit de qui la paie avant toute visite.

Le Maroc n’a pas de registre d’adresses auquel un locataire doit s’inscrire, rien de comparable au padrón espagnol ou à l’Anmeldung allemande. Le bail lui-même est le document clé : il mentionne la pièce d’identité de chaque partie (loi 67-12, art. 3), et c’est lui que le locataire présente pour obtenir un certificat de résidence, le justificatif d’adresse demandé par les administrations marocaines, par exemple pour la délivrance ou le renouvellement de la carte nationale d’identité électronique (CNIE). Des guides indiquent que certains services veulent un bail aux signatures légalisées ou une facture récente au nom du locataire (demarchesmaroc.com, en octobre 2026). C’est une raison de plus de faire légaliser les signatures.

Les Marocains s’identifient avec la CNIE. Les résidents étrangers détiennent une carte d’immatriculation (ou titre de séjour), délivrée par la police (DGSN) de leur lieu de résidence ; le même service de police délivre les certificats de résidence aux étrangers (demarchesmaroc.com, en octobre 2026). Aucune loi ne dit ce qu’un bailleur peut demander d’autre. Attendez-vous à présenter un passeport ou une carte de séjour, car le bail doit mentionner votre pièce d’identité, et à ce qu’on vous demande un contrat de travail ou des bulletins de paie. Gardez des copies du bail signé, de l’état des lieux et de chaque reçu : vous en aurez besoin pour les contrats d’eau et d’électricité, le certificat de résidence et tout litige.

Un locataire ne peut ni sous-louer un logement ni céder le bail sans l’accord du bailleur donné par un écrit ayant date certaine, sauf si le bail l’autorise (loi 67-12, art. 39). C’est l’inverse de la règle générale du Dahir des obligations et des contrats, qui permet au locataire de sous-louer sauf interdiction (DOC, art. 668). L’accord écrit doit indiquer le nouveau loyer, les éventuelles charges et les autres conditions convenues (art. 39). Toute personne autre que le locataire qui habite le logement pendant plus de trois mois est considérée comme sous-locataire ou cessionnaire (art. 39). Si la sous-location rapporte plus que le loyer initial pour la partie sous-louée, le bailleur peut demander que le loyer initial soit augmenté de la différence (art. 42).

Un sous-locataire ou un cessionnaire irrégulier est traité comme un occupant sans droit ni titre, et le bailleur peut demander au juge des référés d’ordonner son expulsion et celle du locataire ; une fois l’ordonnance rendue, la sous-location et le bail initial prennent fin de plein droit (art. 43). Pour un sous-locataire, le risque est sérieux : avant de payer, demandez à voir l’accord écrit du bailleur et le bail principal, et payez contre un reçu. Notre guide contre les arnaques traite des fraudes où une personne qui n’a pas le droit de louer encaisse le dépôt de garantie.

Pour louer un logement en règle : signez un bail écrit avec les mentions obligatoires et une date certaine (signatures légalisées ou enregistrement) (loi 67-12, art. 3 ; DOC, art. 425) ; dressez un état des lieux détaillé et daté à l’entrée et à la sortie (art. 7 et 8) ; remettez un logement conforme aux normes minimales (art. 5) ; ne prenez pas plus de deux mois de loyer en garantie et rendez-la dans le mois qui suit la remise des clés (art. 20) ; remettez un reçu signé pour chaque paiement (art. 11) ; n’augmentez le loyer qu’une fois tous les trois ans et d’au plus 8 % (art. 32 à 34) ; et ne mettez fin à la location que par un préavis fondé sur un motif légal, validé par le tribunal si le locataire reste (art. 44 à 51). Aucune licence, aucun registre des bailleurs ni aucun certificat énergétique n’est exigé pour les locations ordinaires. Le propriétaire paie la taxe de services communaux, 10,5 % du loyer dans les périmètres urbains (loi 47-06, art. 35 et 36).

Impôts : les revenus locatifs des particuliers sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Nous n’avons pas pu ouvrir le Code général des impôts officiel de 2026 ; ce qui suit est donc la lecture qu’en fait un cabinet de conseil fiscal. Depuis la loi de finances 2023, ces revenus sont déclarés dans la déclaration annuelle de revenus à déposer avant le 1er mars de l’année suivante et imposés au barème progressif après un abattement forfaitaire de 40 % (Code général des impôts, art. 64, selon la synthèse d’Upsilon Consulting, 2026). Quand le locataire est une société, un organisme public ou un professionnel imposé au résultat net réel ou simplifié, il doit opérer une retenue à la source sur le loyer brut, de 10 % si les loyers bruts de l’année sont inférieurs à 120 000 MAD et de 15 % à partir de 120 000 MAD, et la verser au Trésor ; le bailleur l’impute sur l’impôt dû lors de sa déclaration (CGI, art. 160 bis, selon la synthèse d’Upsilon Consulting, 2026). Depuis la loi de finances 2025, un bailleur dont les loyers font l’objet d’une retenue à la source peut opter à la place pour un prélèvement libératoire de 20 % sur le loyer brut (CGI, art. 64-IV et 73-II-F, selon la synthèse d’Upsilon Consulting, 2026). La location d’un logement meublé relève des revenus professionnels, et non des revenus fonciers, et ne bénéficie pas de l’abattement de 40 % (même source). Le barème applicable depuis 2025 est de 0 % jusqu’à 40 000 MAD de revenu imposable par an, puis de 10 %, 20 %, 30 %, 34 % et 37 % au-delà de 180 000 MAD (PwC, mis à jour en avril 2026). Certaines synthèses présentent encore les taux de 10 % et 15 % comme libératoires ; vérifiez votre situation dans le Code général des impôts en vigueur ou auprès de la DGI.

Locations de courte durée : la loi 67-12 ne couvre pas les locations de 30 jours ou moins (art. 1). La loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique (Bulletin officiel du 15 octobre 2015) couvre notamment « l’hébergement chez l’habitant », où un particulier accueille des touristes dans le logement où il vit ; cette activité exige une autorisation assortie d’un cahier des charges, une assurance contre l’incendie, le vol des effets des clients et la responsabilité civile, ainsi qu’une déclaration électronique quotidienne des clients (art. 29, 30, 34 et 36). Le décret d’application, adopté en juillet 2023 et en vigueur depuis sa publication au Bulletin officiel en août 2023, confie la délivrance de ces autorisations aux autorités locales après avis des services concernés (Le360, 16 août 2023). En décembre 2025, le ministre de la Justice a déclaré au Parlement que les locations de courte durée via les plateformes en ligne relèvent de la loi 80-14 et de ce décret (Hespress, 22 décembre 2025), mais en mai 2026, des exploitants indiquaient que le cahier des charges nécessaire pour demander l’autorisation n’avait toujours pas été publié (Le360, 17 mai 2026). En attente : en janvier 2026, le secrétaire d’État chargé de l’Habitat a déclaré que les locations de courte durée via les plateformes devraient être encadrées par décret ; aucun texte n’avait été publié en octobre 2026.

Le Maroc n’a ni tribunal des loyers ni commission de conciliation locative : les litiges relevant de la loi 67-12 vont devant le tribunal de première instance du lieu du logement (art. 71). Le président de ce tribunal traite les procédures rapides : la sommation de payer pour loyers impayés (art. 23 à 27), l’ordonnance qui autorise un locataire à faire les réparations négligées par le bailleur et à les déduire du loyer (art. 10) et, en tant que juge des référés, les ordonnances contre les occupants sans droit ni titre et sur les logements abandonnés (art. 43 et 57 à 70). Les hausses de loyer, la validation d’un préavis d’éviction et les demandes d’indemnité relèvent du tribunal lui-même ; les jugements rendus en application de la loi ne sont pas assortis de l’exécution provisoire, sauf les ordonnances et jugements de paiement, et le tribunal peut assortir de l’exécution provisoire une expulsion pour défaut de paiement (art. 72). Le tribunal peut aussi condamner le bailleur à indemniser le locataire pour un faux motif d’éviction (art. 52) ou une sommation de payer de mauvaise foi (art. 30).

La loi sur la protection du consommateur, la loi n° 31-08 de 2011, s’applique entre les consommateurs et les fournisseurs professionnels (art. 2) : elle peut viser une agence immobilière et les distributeurs d’eau et d’électricité, mais en général pas un bailleur particulier. Elle frappe de nullité les clauses abusives des contrats de consommation (art. 15 à 19), et les associations de consommateurs constituées selon cette loi informent et défendent les consommateurs (art. 152). Ni les locataires ni les bailleurs n’ont de syndicat ou d’association nationale qui traite les cas individuels : la plupart des gens passent donc par un avocat, un huissier de justice pour les notifications formelles ou le bureau de la commune pour la légalisation des signatures. Les textes des lois sont consultables gratuitement sur le portail Adala du ministère de la Justice. Cette page est une information, pas un conseil juridique : pour un litige en cours, consultez un avocat.