Cómo elegir inquilino

Quieres saber tres cosas: que la persona es quien dice ser, que puede pagar el alquiler y que se ha comportado con normalidad como inquilino antes. Todo lo demás es detalle. Aplica las mismas comprobaciones a todos los candidatos, en el mismo orden, y anota por qué decidiste como lo hiciste.

Identidad

Mira el documento de identidad original en persona, en la visita o en la firma. Una foto o un escaneo enviado por correo demuestra muy poco. Comprueba que:

• la cara coincide con la persona que tienes delante;
• el nombre coincide con el de la solicitud, las nóminas y, más adelante, el contrato;
• el documento no ha caducado y parece auténtico (tacto, calidad de impresión, medidas de seguridad).

Algunos países exigen a los propietarios comprobar el derecho del inquilino a vivir en el país. Otros prohíben recoger más que los datos básicos de identidad. Varía según el país; consulta la página del país, por ejemplo el Reino Unido o los Países Bajos.

Ingresos

El baremo habitual es que el alquiler no supere en torno a un tercio del sueldo neto del inquilino, aunque las costumbres varían según el mercado. Formas de confirmar los ingresos:

• Empleados: nóminas recientes y contrato de trabajo. Con el consentimiento del candidato, puedes contactar con la empresa para confirmar el empleo. Busca tú el teléfono de la empresa, no lo tomes de la nómina.
• Autónomos: las cuentas o declaraciones de impuestos del último año o de los dos últimos, o una carta de su asesor.
• Estudiantes y personas que empiezan un trabajo nuevo: un avalista, una oferta de trabajo firmada, justificante de una beca o de ahorros.
• Extractos bancarios: algunos propietarios los piden para ver llegar el sueldo. Pide solo lo que necesites y deja que el candidato tache los movimientos que no vengan al caso.

Referencias de un casero anterior

La referencia de un casero anterior solo vale si ese casero es real. Son frecuentes las referencias falsas de un amigo que se hace pasar por casero. Para verificarlas:

• busca tú al propietario o a la agencia en lugar de llamar al número que te den;
• donde los registros públicos lo permitan, comprueba que la persona es dueña de la dirección indicada o la gestiona;
• haz preguntas concretas: fechas, alquiler, si se pagó a tiempo, el estado del piso al salir, si volvería a alquilar a esta persona.

Informes de solvencia

Donde los informes de solvencia de inquilinos son legales y útiles, muestran deudas registradas, impagos y sentencias. No pueden decirte si alguien será ordenado, tranquilo u honrado, y los recién llegados a un país a menudo no tienen ningún historial local, lo cual no dice nada malo de ellos. Algunos países exigen el consentimiento escrito del inquilino, algunos restringen los informes de solvencia y otros no tienen un sistema adecuado. Varía según el país; consulta la página del país.

Avalistas y productos de garantía de alquiler

Un avalista es alguien, a menudo un padre o una madre, que se compromete por escrito a pagar si el inquilino no lo hace. Comprueba al avalista como comprobarías a un inquilino: identidad e ingresos. Asegúrate de que el aval es un documento firmado en regla y de que el avalista entiende lo que firma.

Donde no hay avalistas familiares, existen otros productos:

• Sistemas de sustitución o garantía del depósito, en los que el inquilino paga una cuota en lugar de un depósito en efectivo y un proveedor cubre las pérdidas hasta un límite.
• Seguro de impago de alquiler o garantía de alquiler contratado por el propietario, que paga si el inquilino deja de pagar.
• Sistemas públicos de garantía gestionados por los gobiernos de algunos países, a menudo para jóvenes o personas con ingresos bajos.

Los costes, la cobertura e incluso la legalidad varían mucho según el país, y en algunos lugares están prohibidas ciertas tasas al inquilino. Lee qué cubren en realidad antes de fiarte de cualquiera de ellos.

Señales de alarma por parte del inquilino

La mayoría de los candidatos son simplemente personas que necesitan un hogar. Aun así, ponte en alerta cuando veas:

• presión para saltarte la visita o para firmar antes de ver el piso, normalmente con una historia sobre estar en el extranjero;
• una oferta de pagar meses o un año entero en efectivo por adelantado, sobre todo si viene con la petición de saltarte las comprobaciones;
• una historia que no cuadra: un trabajo en una ciudad, un banco en otra, una dirección anterior que nadie puede confirmar;
• urgencia y halagos, o una oferta de más alquiler del que pediste;
• pagos de terceros o peticiones de devolver pagos de más; consulta cómo evitar las estafas de alquiler y las estafas a propietarios en Alquilar tu piso con seguridad.

Detectar documentos claramente falsificados

No eres un laboratorio forense, pero muchas falsificaciones son toscas. Fíjate en:

• tipos de letra o alineaciones que cambian a mitad del documento, o cifras que parecen pegadas;
• nóminas en las que el bruto, los impuestos y el neto no cuadran, o las cifras de impuestos parecen erróneas para ese sueldo;
• una empresa sin web, sin inscripción en el registro mercantil o con un teléfono que lleva a un móvil;
• extractos bancarios en PDF editados en lugar de descargados del banco, o saldos que no se derivan de los movimientos;
• metadatos o fechas de creación idénticos en documentos que deberían proceder de fuentes distintas.

Si algo no cuadra, pide el original u otra forma de verificarlo. Un candidato genuino normalmente lo entenderá.

Lo que no puedes pedir ni almacenar

En la UE y el Reino Unido, el RGPD se aplica también a los propietarios particulares. En la práctica:

• recoge solo lo que necesites para decidir y para gestionar el contrato;
• borra el resto tras la decisión, sobre todo los documentos de los candidatos que no elegiste;
• no guardes fotocopias del documento de identidad sin un motivo, como una obligación legal de comprobar el derecho a alquilar;
• guarda con seguridad lo que conserves, no en una bandeja de correo abierta ni en una carpeta compartida;
• di a los candidatos qué recoges y por qué.

Algunos países van más allá y enumeran los documentos que pueden pedir los propietarios; otros prohíben preguntas sobre cosas como el embarazo, las opiniones políticas o la afiliación sindical. Varía según el país; consulta las páginas de país.

Imparcialidad

Decide los criterios antes de anunciar y aplícalos a todos: capacidad de pago, identidad, referencias. No rechaces a nadie por su nombre, nacionalidad, religión, discapacidad, situación familiar u otras características protegidas; en la mayoría de los países es ilegal y está mal. Toma notas breves de por qué elegiste a un candidato y no a otro. Cuando termine la comprobación, pon todo en un contrato escrito claro; consulta contratos de alquiler: qué debe incluir.