Choisir un locataire

Vous voulez savoir trois choses : que la personne est bien celle qu’elle dit être, qu’elle peut payer le loyer et qu’elle s’est comportée correctement comme locataire auparavant. Le reste est du détail. Appliquez les mêmes vérifications à tous les candidats, dans le même ordre, et notez pourquoi vous avez décidé ainsi.

Identité

Examinez la pièce d’identité originale en personne, lors de la visite ou de la signature. Une photo ou un scan envoyé par e-mail ne prouve pas grand-chose. Vérifiez que :

• le visage correspond à la personne devant vous ;
• le nom correspond à celui de la candidature, des bulletins de salaire et, plus tard, du bail ;
• le document n’est pas expiré et a l’air authentique (toucher, qualité d’impression, éléments de sécurité).

Certains pays obligent les propriétaires à vérifier le droit du locataire à résider dans le pays. D’autres interdisent de collecter plus que les données d’identité de base. Cela varie selon le pays ; voir la page du pays, par exemple le Royaume-Uni ou les Pays-Bas.

Revenus

Le critère habituel est que le loyer ne dépasse pas environ un tiers du revenu net du locataire, même si les usages diffèrent selon les marchés. Pour confirmer les revenus :

• Salariés : bulletins de salaire récents et contrat de travail. Avec l’accord du candidat, vous pouvez contacter l’employeur pour confirmer l’emploi. Trouvez vous-même le numéro de l’employeur, pas sur le bulletin de salaire.
• Indépendants : les comptes ou déclarations fiscales de la dernière année ou des deux dernières années, ou une lettre de leur comptable.
• Étudiants et personnes qui commencent un nouveau travail : un garant, une offre d’emploi signée, un justificatif de bourse ou d’épargne.
• Relevés bancaires : certains propriétaires les demandent pour voir arriver le salaire. Ne demandez que ce dont vous avez besoin, et laissez le candidat masquer les opérations sans rapport.

Références d’un ancien propriétaire

La référence d’un ancien propriétaire n’a de valeur que si ce propriétaire existe vraiment. Les fausses références, données par un ami qui se fait passer pour un propriétaire, sont courantes. Pour vérifier :

• retrouvez vous-même le propriétaire ou l’agence plutôt que d’appeler le numéro fourni ;
• là où les registres publics le permettent, vérifiez que la personne possède ou gère l’adresse indiquée ;
• posez des questions concrètes : dates, loyer, s’il était payé à temps, état du logement au départ, s’ils loueraient de nouveau à cette personne.

Vérifications de solvabilité

Là où les vérifications de solvabilité des locataires sont légales et utiles, elles montrent les dettes enregistrées, les défauts de paiement et les condamnations judiciaires. Elles ne disent pas si quelqu’un sera soigneux, calme ou honnête, et les nouveaux arrivants dans un pays n’ont souvent aucun dossier local, ce qui n’a rien de suspect. Certains pays exigent le consentement écrit du locataire, certains restreignent ces vérifications et certains n’ont aucun système adapté. Cela varie selon le pays ; voir la page du pays.

Garants et produits de garantie de loyer

Un garant est quelqu’un, souvent un parent, qui s’engage par écrit à payer si le locataire ne le fait pas. Vérifiez le garant comme vous le feriez pour un locataire : identité et revenus. Assurez-vous que l’acte de cautionnement est un document signé en bonne et due forme et que le garant comprend ce qu’il signe.

Quand il n’y a pas de garant dans la famille, il existe d’autres produits :

• Les dispositifs de substitution ou de garantie du dépôt, où le locataire paie des frais au lieu d’un dépôt en espèces et où un prestataire couvre les pertes jusqu’à un plafond.
• L’assurance ou la garantie de loyer souscrite par le propriétaire, qui paie si le locataire cesse de payer.
• Les dispositifs de garantie publics gérés par l’État dans certains pays, souvent pour les jeunes ou les faibles revenus.

Les coûts, la couverture et même la légalité varient beaucoup selon le pays, et certains frais pour le locataire sont interdits à certains endroits. Lisez ce qui est réellement couvert avant de vous y fier.

Signaux d’alerte du côté du locataire

La plupart des candidats sont simplement des gens qui ont besoin d’un logement. Soyez cependant attentif si vous constatez :

• une pression pour sauter la visite ou signer avant d’avoir vu le logement, en général avec une histoire de séjour à l’étranger ;
• une offre de payer des mois ou toute une année en espèces d’avance, surtout si elle s’accompagne d’une demande de sauter les vérifications ;
• une histoire qui ne tient pas : un travail dans une ville, une banque dans une autre, une ancienne adresse que personne ne peut confirmer ;
• de l’urgence et de la flatterie, ou une offre de loyer supérieur à celui que vous demandez ;
• des paiements venant de tiers ou des demandes de remboursement de trop-perçu ; voir éviter les arnaques à la location et les arnaques visant les propriétaires dans Louer son logement en sécurité.

Repérer les documents manifestement falsifiés

Vous n’êtes pas un laboratoire de police scientifique, mais beaucoup de faux sont grossiers. Cherchez :

• des polices ou un alignement qui changent en cours de document, ou des chiffres qui semblent collés ;
• des bulletins de salaire dont le brut, l’impôt et le net ne concordent pas, ou dont les chiffres d’impôt paraissent faux pour le salaire ;
• un employeur sans site web, sans inscription au registre des sociétés, ou dont le numéro de téléphone est celui d’un mobile ;
• des relevés bancaires sous forme de PDF modifiés plutôt que téléchargés depuis la banque, ou des soldes qui ne découlent pas des opérations ;
• des métadonnées ou des dates de création identiques sur des documents censés venir de sources différentes.

Si quelque chose semble anormal, demandez l’original ou un autre moyen de le vérifier. Un candidat sincère comprendra en général.

Ce que vous n’avez pas le droit de demander ni de conserver

Dans l’UE et au Royaume-Uni, le RGPD s’applique aussi aux propriétaires particuliers. Concrètement :

• ne collectez que ce dont vous avez besoin pour décider et pour gérer la location ;
• supprimez le reste après la décision, surtout les documents des candidats que vous n’avez pas choisis ;
• ne gardez pas de photocopies de pièces d’identité sans raison, comme une obligation légale de vérifier le droit de louer ;
• conservez en lieu sûr ce que vous gardez, pas dans une boîte e-mail accessible à d’autres ni dans un dossier partagé ;
• dites aux candidats ce que vous collectez et pourquoi.

Certains pays vont plus loin et listent les documents qu’un propriétaire peut demander ; d’autres interdisent les questions sur la grossesse, les opinions politiques ou l’appartenance syndicale, par exemple. Cela varie selon le pays ; voir les pages de pays.

Équité

Décidez des critères avant de publier votre annonce et appliquez-les à tous : capacité à payer, identité, références. Ne rejetez pas des personnes à cause de leur nom, de leur nationalité, de leur religion, de leur handicap, de leur situation familiale ou d’autres caractéristiques protégées ; dans la plupart des pays c’est illégal, et c’est injuste. Prenez de brèves notes sur les raisons pour lesquelles vous avez choisi un candidat plutôt qu’un autre. Une fois la vérification faite, mettez tout dans un bail écrit clair ; voir Baux et contrats de location : ce qu’ils doivent contenir.