Louer son logement en sécurité

La plupart des locations se passent bien. Celles qui tournent mal échouent en général pour la même poignée de raisons : une autorisation manquante, un locataire qui n’était pas celui qu’il prétendait être, un litige sur le dépôt de garantie sans photos pour le trancher. Quelques heures de préparation évitent l’essentiel.

Les bases légales

Presque tous les pays réglementent la location entre particuliers, mais les détails diffèrent beaucoup. Les mêmes quelques sujets reviennent presque partout ; servez-vous de cette liste de contrôle et cherchez les détails sur la page du pays (par exemple l’Espagne, le Royaume-Uni ou l’Allemagne), ou parcourez-les toutes sur l’index des pays.

• Enregistrement ou licence. Certains pays ou villes exigent d’enregistrer la location ou de détenir une licence, surtout pour les logements partagés, les chambres et les locations de courte durée. Louer sans cette autorisation peut entraîner des amendes et, par endroits, des difficultés pour récupérer le loyer.
• Certificat énergétique. Dans l’UE et au Royaume-Uni, il faut normalement un certificat de performance énergétique valide avant de publier une annonce, et la note doit souvent figurer dans l’annonce.
• Règles sur le dépôt de garantie. Beaucoup de pays plafonnent le dépôt de garantie, et certains exigent de le placer auprès d’un dispositif public ou agréé dans un délai fixé. Cela varie selon le pays ; voir la page du pays.
• Contrôles de sécurité. Des règles sur le gaz, l’électricité et les détecteurs de fumée ou de monoxyde de carbone existent dans beaucoup d’endroits, parfois avec des certificats à remettre au locataire.
• Impôt sur les loyers. Le loyer est imposable presque partout. Certains pays offrent des abattements ou des déductions pour la location d’une chambre dans votre propre logement. Renseignez-vous auprès de l’administration fiscale ou d’un comptable avant le premier paiement, pas après.
• Prêt immobilier et règles de l’immeuble. Votre prêteur, le freeholder (propriétaire du sol, au Royaume-Uni) ou votre copropriété peut devoir donner son accord avant que vous louiez.

Comment les propriétaires se font arnaquer

Les locataires ne sont pas les seules cibles. Voici les schémas que les propriétaires signalent le plus souvent :

• De faux locataires avec des documents falsifiés. Les bulletins de salaire, contrats de travail et relevés bancaires se falsifient facilement. La personne est parfaite sur le papier et cesse de payer après le premier mois. Voir Choisir un locataire pour savoir comment vérifier.
• Les remboursements de trop-perçu. Le « locataire » paie trop, par chèque ou par un paiement qui peut être annulé, et vous demande de renvoyer la différence. Le paiement d’origine est rejeté ; votre remboursement, lui, ne l’est pas.
• « Je paierai le dépôt de garantie par chèque. » Souvent de la part de quelqu’un à l’étranger qui ne peut pas visiter. Un chèque peut être rejeté des jours après avoir semblé encaissé.
• La sous-location et les locations de courte durée non autorisées. Le locataire signe un bail de longue durée, puis met le logement sur Airbnb ou loue des chambres à d’autres. Vous pouvez vous retrouver en infraction avec le règlement de votre immeuble, votre assurance ou les lois locales sur les locations de courte durée.
• Le « rent-to-rent » (sous-location commerciale). Une société ou un particulier propose un loyer garanti pendant des années, puis sous-loue le bien chambre par chambre, parfois illégalement. Certains montages sont légitimes, beaucoup ne le sont pas ; lisez très attentivement toute offre de ce type et vérifiez-la au regard de la loi locale.
• L’usurpation d’identité. Quelqu’un utilise une identité volée pour signer le bail, si bien que, quand les choses tournent mal, il n’y a personne à poursuivre.

Les arnaques visant les locataires utilisent aussi souvent les annonces des propriétaires comme appât. Notre guide pour éviter les arnaques à la location les explique, et les connaître aide à repérer que votre logement a été copié.

Publier une annonce sans inviter la fraude

Une annonce indique à des inconnus qu’un bien va peut-être bientôt être vide. Gardez-la utile, mais sans en faire une invitation.

• N’indiquez pas l’adresse exacte. Donnez la rue ou le quartier ; communiquez le numéro aux personnes à qui vous avez parlé.
• Utilisez vos propres photos, récentes, sans numéro de rue, clés ni courrier visibles.
• Mettez le prix, le dépôt de garantie et les conditions clés dans l’annonce. Des conditions claires découragent les chasseurs de bonnes affaires.
• Faites vous-même les visites, ou par un agent que vous avez mandaté. Les « agents » qui vous contactent après avoir vu votre annonce sur un portail et vous proposent de faire les visites à votre place sont une voie d’arnaque connue des deux côtés.
• Aucune clé à personne avant un bail signé, ni à un locataire, ni à une « société de relocation », ni à un ami d’un ami.
• Cherchez de temps en temps votre propre annonce. Les escrocs copient de vraies annonces et les republient à des prix plus bas.

Visites et acomptes de réservation

Faites visiter en personne, ou par appel vidéo en direct si le locataire est à l’étranger et que vous vous rencontrez à la signature. Lors de la visite, examinez la pièce d’identité originale du locataire, pas une photo. Si vous voulez réserver le logement à un candidat pendant que vous vérifiez ses références, un acompte de réservation est courant dans de nombreux pays, mais certains le plafonnent ou réglementent les conditions de son remboursement. Précisez par écrit à quoi il sert, combien de temps il réserve le bien et quand il est remboursé ou déduit du premier loyer.

Encaissez par virement bancaire sur votre propre compte. N’acceptez pas d’espèces pour de grosses sommes sans reçu, ni de moyens de paiement que vous ne pouvez pas tracer.

Assurance

Dites à votre assureur habitation que vous mettez le bien en location. Beaucoup de contrats standard excluent les biens loués ou deviennent caducs sans que l’on vous prévienne. Renseignez-vous sur :

• la couverture du bâtiment pour un bien loué ;
• la couverture du mobilier pour ce que vous laissez dans un logement meublé ;
• la responsabilité civile, au cas où un locataire ou un visiteur serait blessé ;
• l’assurance facultative contre les loyers impayés ou la protection juridique, là où elles existent.

Votre locataire est en général responsable de l’assurance de ses propres biens. Écrivez-le dans le bail.

État des lieux et photos à l’entrée

L’état des lieux est ce qui tranche les litiges sur le dépôt de garantie. Avant l’emménagement du locataire, parcourez ensemble chaque pièce et consignez l’état des murs, des sols, des appareils, du mobilier et des équipements. Prenez des photos datées ou une vidéo, notez les relevés des compteurs, listez les clés remises et signez l’état des lieux tous les deux. Joignez-le au bail en annexe ; voir Baux et contrats de location : ce qu’ils doivent contenir. Refaites la même démarche à la sortie pour que la comparaison soit équitable.

L’éthique : ce que vous n’avez pas le droit de demander

Être prudent ne veut pas dire tout demander. Beaucoup de pays limitent ce qu’un propriétaire peut exiger ou conserver : certains interdisent de demander plus d’un certain nombre de mois de loyer d’avance, d’autres restreignent les documents que vous pouvez copier, et le droit de la protection des données dans l’UE et au Royaume-Uni signifie que vous ne pouvez collecter que ce qui est nécessaire. Cela varie selon le pays ; voir la page du pays.

La discrimination est illégale dans la plupart des pays. Vous ne pouvez pas refuser un locataire en raison de son origine, de sa religion, de son sexe, de son orientation sexuelle, de son handicap ou, dans beaucoup d’endroits, parce qu’il a des enfants ou perçoit des aides. Jugez les candidats selon les mêmes critères : peuvent-ils payer, peuvent-ils prouver qui ils sont, et leurs références tiennent-elles la route.