Louer en Suisse : les règles

Les baux sont régis par le Code des obligations (CO), art. 253–273c, avec des précisions dans l’ordonnance fédérale sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Un bail est soit de durée déterminée, auquel cas il prend fin à la date convenue sans congé, soit de durée indéterminée, auquel cas il dure jusqu’à ce qu’une partie donne congé. Si les deux parties continuent simplement après l’échéance d’un bail de durée déterminée, il devient de durée indéterminée (art. 255, 266 CO). De nombreux baux sont de durée indéterminée avec une durée minimale avant la première échéance de congé possible. Situation en octobre 2026.

La loi n’exige pas que le bail soit écrit, mais presque tous le sont. Les baux ne sont enregistrés auprès d’aucune autorité. Les clauses qui désavantagent le locataire sur des règles de protection essentielles sont nulles, notamment celles qui concernent les défauts, la protection contre les congés et les prolongations (art. 256 al. 2, 273c CO). Les appartements de vacances loués pour trois mois au plus échappent aux règles sur les logements, et les appartements de luxe ou les maisons de six pièces ou plus (cuisine non comprise) échappent aux règles sur les loyers abusifs (art. 253a–253b CO). Dans les cantons en situation de pénurie de logements, dont Zurich et Genève, le bailleur doit remettre avec le nouveau bail une formule officielle indiquant le loyer du précédent locataire (voir Loyer). Situation en octobre 2026.

Deux formes particulières de loyer existent. Un loyer indexé n’est valable que si le bail est conclu pour cinq ans au moins et suit l’indice suisse des prix à la consommation (art. 269b CO). Un loyer échelonné n’est valable que si le bail dure au moins trois ans, si le loyer n’augmente qu’une fois par an au plus et si chaque palier est fixé en francs (art. 269c CO). À Genève et dans les autres cantons romands, de nombreux baux reprennent le contrat-cadre romand, qui depuis le 1er juillet 2020 ne s’applique que si le bail l’adopte. Dans le canton de Vaud, un contrat-cadre cantonal (Règles et usages locatifs du canton de Vaud, RULV) est obligatoire pour tous les baux du 1er juillet 2026 au 30 juin 2032. Il comprend des dérogations approuvées au Code sur les garanties de loyer, la sous-location et la restitution anticipée (OFL). Il fixe les termes usuels de déménagement dans le canton de Vaud au 1er avril, au 1er juillet et au 1er octobre à midi, et le locataire qui restitue le logement de manière anticipée doit en avertir le bailleur par écrit au moins un mois à l’avance pour le 15 ou la fin d’un mois et lui proposer un locataire de remplacement solvable (art. 34–35 RULV).

Pour un logement, le bailleur peut demander au plus trois mois de loyer à titre de sûreté (art. 257e al. 2 CO). Une garantie en espèces ou en titres doit être versée sur un compte d’épargne ou de dépôt auprès d’une banque, au nom du locataire (compte de garantie de loyer). Aucune des parties ne peut y toucher seule : la banque ne la libère qu’avec le consentement des deux parties, un commandement de payer définitif ou un jugement exécutoire. Si le bailleur n’a fait valoir aucune prétention en justice dans l’année suivant la fin du bail, le locataire peut demander à la banque de la lui verser (art. 257e al. 1 et 3 CO). Les cantons peuvent ajouter leurs propres règles (art. 257e al. 4). Situation en octobre 2026.

L’association des locataires conseille de refuser de verser une garantie en espèces ou sur le compte privé du bailleur, et de ne rien payer tant qu’un compte bloqué à votre nom n’existe pas. Une garantie exigée avant que vous ayez vu l’appartement et signé est une arnaque classique (Mieterinnen- und Mieterverband). Les banques et les assureurs vendent des assurances de garantie de loyer à la place d’une garantie en espèces. Vous payez une prime annuelle que vous ne récupérez jamais. Si le bailleur fait valoir une prétention, l’assureur paie puis se retourne contre vous : ce n’est donc pas une assurance de responsabilité civile. L’association des locataires déconseille ces produits, sauf si vous ne pouvez pas réunir la somme en espèces. Les litiges de fin de bail portent le plus souvent sur l’usure normale, que le locataire ne paie pas, et sur l’état des lieux de sortie (voir Préavis). L’association des locataires recommande de demander la restitution de la garantie dès que vous avez quitté le logement.

La Suisse ne connaît ni plafonnement ni frein aux loyers. En revanche, un loyer est abusif s’il procure au bailleur un rendement excessif ou repose sur un prix d’achat manifestement exagéré (art. 269 CO). Un loyer n’est en principe pas abusif s’il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier pour des logements comparables, ou s’il couvre des hausses de coûts (art. 269a). Pendant le bail, les loyers suivent le taux hypothécaire de référence, publié chaque trimestre par l’Office fédéral du logement (OFL). Il a été abaissé deux fois en 2025, la seconde fois à 1,25 % le 2 septembre 2025, et est resté inchangé à 1,25 % le 1er septembre 2026. La prochaine publication aura lieu le 1er décembre 2026. Chaque variation de 0,25 point autorise une hausse de loyer de 3 %, ou donne au locataire droit à une baisse d’environ 2,91 % (art. 13 OBLF ; OFL). Les bailleurs peuvent aussi répercuter 40 % du renchérissement (art. 16 OBLF) et les hausses générales de coûts, et ajouter une part des investissements créant une plus-value (art. 14 OBLF). Situation en octobre 2026.

Un bailleur ne peut augmenter le loyer que pour le prochain terme de congé, au moyen d’une formule agréée par le canton, reçue au moins dix jours avant le début du délai de congé et motivée. À défaut, la hausse est nulle (art. 269d CO). Depuis le 1er octobre 2025, une signature imprimée ou scannée suffit sur cette formule. Vous pouvez contester une hausse devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours (art. 270b). Les baisses ne sont pas automatiques. Si le taux de référence passe sous celui sur lequel repose votre loyer, vous devez demander par écrit au bailleur une baisse pour le prochain terme de congé. Le bailleur dispose de 30 jours pour répondre et, s’il refuse, vous avez 30 jours de plus pour saisir l’autorité de conciliation (art. 270a). Le bailleur peut opposer à votre demande le renchérissement et les hausses de coûts.

Le loyer initial peut être contesté devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant l’emménagement. C’est possible si vous avez signé par nécessité personnelle ou en raison de la pénurie locale de logements, ou si le loyer est nettement plus élevé que celui du précédent locataire (art. 270 CO). Le Tribunal fédéral a jugé que la pénurie locale de logements suffit, sans preuve de recherches infructueuses (ATF 142 III 442). Vous devez néanmoins démontrer que le loyer est abusif. Neuf cantons exigent la formule officielle indiquant le loyer précédent lors de la conclusion d’un nouveau bail (art. 270 al. 2 CO). En septembre 2026, elle s’appliquait dans l’ensemble des cantons de Zurich, Genève, Bâle-Ville (depuis le 1er novembre 2018, tant que le taux de vacance ne dépasse pas 1,5 %, § 214b EG ZGB), Berne, Fribourg, Lucerne et Zoug, dans tous les districts de Vaud sauf celui d’Aigle (arrêté du 17 décembre 2025, pour 2026) et dans certaines parties de Neuchâtel, mais ni en Valais ni à Bâle-Campagne. Depuis le 1er octobre 2025, la formule doit aussi indiquer le taux de référence et l’indice des prix sur lesquels reposait le loyer précédent (art. 19 al. 3 OBLF). Si la formule manque ou est incomplète, le loyer convenu n’est pas valablement fixé et vous n’êtes pas lié par le délai de 30 jours (Mieterinnen- und Mieterverband).

En chantier, rien de cela n’a encore force de loi : la Mietpreis-Initiative (initiative sur le prix des loyers), une initiative populaire déposée par l’association des locataires le 23 juin 2026 et formellement valable depuis le 13 août 2026, inscrirait dans la Constitution des loyers fondés sur les coûts et des contrôles réguliers des loyers. Le 25 septembre 2026, le Conseil fédéral l’a rejetée et a annoncé un contre-projet indirect : une comparaison statistique des loyers pour les nouveaux baux et l’indexation pendant le bail. La consultation doit avoir lieu au premier semestre 2027 et un projet de loi doit être soumis au Parlement d’ici fin 2027. Une modification distincte de l’ordonnance sur le rendement admis lorsque le taux de référence dépasse 2 % est prévue d’ici avril 2027. Deux initiatives parlementaires visant à rendre plus difficile la contestation des loyers initiaux ont été classées en mars 2025 et en mars 2026 : les règles actuelles restent donc en vigueur. Situation en octobre 2026.

Pour un appartement, chaque partie peut résilier un bail de durée indéterminée moyennant un préavis de trois mois, pour un terme usuel dans la localité ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266c CO). Une chambre meublée peut être résiliée moyennant un préavis de deux semaines pour la fin d’un mois (art. 266e). Le bail fixe souvent lui-même les dates, qui priment. Les termes usuels sont fixés localement et diffèrent d’un canton, voire d’une commune à l’autre : dans certains endroits n’importe quelle fin de mois sauf le 31 décembre, dans d’autres seulement certaines fins de trimestre (la ville de Zurich, par exemple, utilise le 31 mars et le 30 septembre). Vérifiez le bail et les dates locales (Mieterinnen- und Mieterverband). Un congé qui arrive trop tard prend effet pour le prochain terme possible (art. 266a al. 2). Il doit parvenir à l’autre partie avant le début du délai, et c’est la date de réception qui compte, non le cachet postal. Le congé doit être écrit. Pour le logement de la famille, un locataire marié ou lié par un partenariat enregistré a besoin du consentement exprès de son conjoint (art. 266l–266m). Situation en octobre 2026.

Le congé donné par le bailleur est nul s’il n’est pas notifié au moyen de la formule agréée par le canton, qui explique comment le contester, et s’il n’est pas envoyé séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré (art. 266l al. 2, 266n–266o CO). Un bailleur n’a pas besoin de motif particulier pour donner un congé ordinaire, mais doit en indiquer un si on le lui demande. Vous pouvez contester un congé contraire aux règles de la bonne foi devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant sa réception (art. 271, 273). Le congé est annulable s’il est donné parce que vous avez fait valoir vos droits, pour forcer une hausse de loyer, ou dans les trois ans après que le bailleur a en grande partie perdu ou réglé par transaction un litige de bail avec vous. Cette protection ne s’applique pas en cas de besoin urgent du bailleur pour lui-même, d’arriérés, de violations graves ou de vente (art. 271a). Si le départ avait pour vous ou votre famille des conséquences pénibles, vous pouvez demander une prolongation du bail de quatre ans au plus au total pour un logement, également dans les 30 jours, ou au moins 60 jours avant l’échéance d’un bail de durée déterminée (art. 272–273). Un nouveau propriétaire peut résilier avec le délai légal en cas de besoin urgent pour lui-même (art. 261). En cas d’arriérés de loyer, le bailleur doit d’abord fixer par écrit un délai d’au moins 30 jours, puis peut résilier avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois, sans prolongation possible (art. 257d, 272a). Seul un tribunal peut ordonner une expulsion.

Pour partir plus tôt, vous devez proposer un locataire de remplacement acceptable pour le bailleur, solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Sinon, vous devez le loyer jusqu’au prochain terme de congé (art. 264 CO). Les tribunaux zurichois relèvent qu’un seul candidat convenable suffit. Selon une règle courante, le loyer ne devrait pas dépasser un tiers du revenu net, et le bailleur devrait disposer d’environ 10 à 30 jours pour examiner le candidat. Si le bailleur refuse un remplaçant convenable, vous ne devez plus de loyer à partir de la date à laquelle cette personne aurait emménagé. À la restitution, le bailleur doit contrôler l’appartement et signaler immédiatement les défauts, faute de quoi il perd ses prétentions pour les dommages visibles (art. 267a). Un nouveau locataire peut demander à voir le précédent état des lieux de sortie (art. 256a). Rien n’a changé : le 24 novembre 2024, les électeurs ont rejeté deux modifications, l’une sur le congé pour besoin propre, l’autre sur la sous-location, et les règles ci-dessus restent donc applicables (voir Sous-location).

Le bailleur doit délivrer le logement en état approprié à l’usage convenu et le maintenir dans cet état (art. 256 CO). Le locataire doit effectuer les menus travaux de nettoyage et de réparation nécessaires à l’entretien normal, selon l’usage local (art. 259). L’association des locataires indique qu’une limite d’environ 150 CHF par objet est répandue. Pour les autres défauts, le locataire peut exiger du bailleur qu’il les répare, réduire le loyer en proportion et demander des dommages-intérêts (art. 259a–259e). En cas de défaut grave, le locataire peut même résilier le bail sans préavis (art. 259b). Après avoir fixé un délai écrit, un locataire peut consigner le loyer futur sur un compte désigné par le canton jusqu’à l’élimination du défaut (consignation du loyer). Il doit alors saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant le premier versement, faute de quoi l’argent revient au bailleur (art. 259g–259h). Vous devez signaler sans délai les défauts, faute de quoi vous pouvez répondre du dommage (art. 257g). Situation en octobre 2026.

Les frais accessoires ne sont facturés que si le bail les énumère expressément. Tout ce qui n’est pas mentionné est compris dans le loyer (art. 257a–257b CO). Les postes admis sont les frais effectifs liés à l’usage : chauffage et eau chaude, concierge, eau et eaux usées, taxes d’enlèvement des ordures, éclairage de la cage d’escalier et frais semblables. Les réparations, le renouvellement de l’installation de chauffage et son amortissement ne peuvent pas être facturés (art. 5–6 OBLF). Avec des acomptes mensuels, le bailleur doit envoyer un décompte au moins une fois par an. Avec un forfait, le montant doit reposer sur la moyenne de trois ans (art. 4 OBLF). Vous pouvez consulter les justificatifs (art. 257b al. 2 CO). L’introduction d’un nouveau poste de frais accessoires en cours de bail exige la formule officielle et peut être contestée dans les 30 jours (art. 269d al. 3, 270b al. 2). L’électricité de l’appartement, internet et les assurances ménage et responsabilité civile sont en général à la charge du locataire. Les dégâts dépassant l’usure normale sont à la charge du locataire, en général par l’intermédiaire de son assurance responsabilité civile privée (Mieterinnen- und Mieterverband).

Lier un bail à une obligation sans rapport, comme l’achat de meubles ou la conclusion d’une assurance, est nul (art. 254 CO, art. 3 OBLF). Un bailleur ne peut pas faire de la signature d’un autre engagement le prix de l’appartement.

Toute personne qui déménage doit s’annoncer au contrôle des habitants de la nouvelle commune, en général dans les 14 jours suivant le déménagement. Dans de nombreux cantons, cela peut se faire en ligne via eMovingCH (ch.ch). Les ressortissants de l’UE ou de l’AELE qui viennent travailler plus de trois mois doivent s’annoncer dans les 14 jours suivant leur arrivée, et avant de commencer à travailler, avec une pièce d’identité ou un passeport valable et une confirmation écrite d’emploi. Ils reçoivent ensuite un titre de séjour, par exemple le permis B, valable cinq ans avec un contrat de travail d’au moins douze mois ou de durée indéterminée (SEM). Situation en octobre 2026.

Les bailleurs et les régies demandent aux candidats de remplir un formulaire de candidature, en général avec le revenu, l’employeur, une copie du titre de séjour ou de la pièce d’identité et un extrait récent du registre des poursuites. L’extrait indique les procédures de recouvrement ouvertes contre vous durant les cinq dernières années dans un seul arrondissement de poursuite. Il se commande à l’office de votre lieu de domicile, et les nouveaux arrivants qui n’en ont pas peuvent devoir présenter des extraits de chaque arrondissement de poursuite où ils ont vécu durant les cinq dernières années. Il coûte 17 CHF plus les frais de port (ch.ch, en octobre 2026) ; le canton de Vaud facture un forfait de 18 CHF et ne délivre plus d’extraits au guichet, seulement en ligne ou par courrier (vd.ch, en octobre 2026). Un bailleur ne peut prendre des références qu’auprès des personnes que vous nommez. Vous n’êtes pas obligé de répondre aux questions du formulaire, même si les laisser en blanc réduit vos chances (Mieterinnen- und Mieterverband).

Il n’existe pas de numéro d’identification de locataire. Les nouveaux arrivants sans fiche de salaire suisse ni historique de poursuites sont désavantagés sur un marché saturé, c’est pourquoi beaucoup commencent par une location meublée ou une sous-location. Toutes deux sont moins bien protégées : une chambre meublée peut être résiliée avec un préavis de deux semaines (art. 266e CO), et une sous-location prend fin avec le bail principal (art. 273b).

Un locataire peut sous-louer tout ou partie du logement avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser que si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location, si ces conditions sont abusives par rapport à celles du bail principal, ou si la sous-location présente pour lui des inconvénients majeurs (art. 262 CO). Selon l’association des locataires, des conditions abusives signifient surtout un loyer excessif facturé au sous-locataire, et un bailleur peut aussi refuser lorsque le locataire principal n’emménage jamais ou n’a pas l’intention de revenir. Le locataire principal doit indiquer au bailleur qui emménage. Il reste responsable envers le bailleur du loyer et de l’usage de l’appartement par le sous-locataire (art. 262 al. 3). Si le bail principal prend fin, la sous-location prend fin aussi, sauf si elle a surtout servi à contourner la protection contre les congés (art. 273b). Situation en octobre 2026.

Le 24 novembre 2024, les électeurs ont rejeté deux modifications du droit du bail. L’une aurait durci les règles sur la sous-location (48,4 % de oui). L’autre aurait facilité le congé pour besoin propre du bailleur (46,2 % de oui). Les règles existantes restent donc en vigueur (Chancellerie fédérale). Louer son appartement sur des plateformes de vacances est une forme de sous-location et exige un consentement. Genève la plafonne en outre à 90 jours par an pour un logement entier (voir Pour les propriétaires).

Un arrangement courant pour partager un logement est le bail solidaire, où tous les colocataires signent et où chacun répond de la totalité du loyer. L’autre formule est un locataire principal avec des sous-locataires. L’association des locataires recommande dans les deux cas un contrat de sous-location écrit.

Le droit fédéral n’exige aucune autorisation ni enregistrement pour louer un logement à long terme. Le bailleur doit déposer toute garantie sur un compte bloqué au nom du locataire (art. 257e CO). Dans les neuf cantons qui l’exigent, dont Zurich et Genève, il doit utiliser la formule officielle de loyer initial pour les nouveaux baux, qui indique désormais le loyer précédent avec son taux de référence et son indice des prix (art. 270 al. 2 CO, art. 19 al. 3 OBLF). Les formules cantonales doivent être utilisées pour les hausses de loyer et pour les congés (art. 269d, 266l). Les frais accessoires doivent être énumérés dans le bail et décomptés au moins une fois par an (art. 4 OBLF). Depuis le 1er octobre 2025, la formule de hausse de loyer peut porter une signature imprimée, et les paliers d’un loyer échelonné n’exigent qu’un avis écrit, envoyé au plus quatre mois avant chaque palier (art. 269d al. 4–5 CO, art. 19a OBLF). Situation en octobre 2026.

Le revenu locatif est imposé comme revenu ordinaire aux niveaux fédéral, cantonal et communal (art. 21 LIFD, loi fédérale sur l’impôt fédéral direct). Le taux fédéral est progressif jusqu’à 11,5 %, tandis que les taux cantonaux et communaux varient largement, et le bien est en outre soumis à l’impôt cantonal sur la fortune. L’entretien, la gestion par des tiers et les primes d’assurance sont déductibles (art. 32 LIFD). Pour l’impôt fédéral, vous pouvez à la place demander une déduction forfaitaire de 10 % du loyer brut si le bâtiment avait dix ans au plus au début de la période fiscale, ou de 20 % s’il est plus ancien, en choisissant chaque année pour chaque bien (art. 5 de l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles). Ce qui change : le 28 septembre 2025, les électeurs ont approuvé la suppression de l’impôt sur la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire (57,7 % de oui). Le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur de la réforme au 1er janvier 2029. Le revenu locatif reste imposable, et l’entretien reste déductible pour un bien loué. En revanche, les intérêts hypothécaires ne seront alors déductibles qu’en proportion de la valeur des biens loués par rapport au total de la fortune, et les cantons pourront introduire un impôt spécial sur les résidences secondaires (Conseil fédéral, 1er avril 2026). Chiffres fiscaux en octobre 2026 ; vérifiez auprès de l’administration fiscale cantonale ou d’un conseiller.

Les locations de courte durée sont réglementées par les cantons et les villes. À Genève, un logement entier ne peut être loué par des plateformes que 90 jours par an au plus. Au-delà, il s’agit d’un changement d’affectation, interdit par la loi sur la protection des logements, et l’hébergement commercial régulier exige une autorisation de la police cantonale du commerce. La taxe de séjour doit être perçue, et les voyageurs étrangers annoncés à la police (ge.ch). Dans la ville de Zurich, depuis le 1er septembre 2026, les appartements loués à titre commercial et régulier pour moins d’un an ne comptent plus dans la part minimale de logements requise dans les zones résidentielles. La transformation d’un appartement pour un tel usage exige une autorisation même sans travaux (Ville de Zurich). La location occasionnelle de son propre logement pendant une absence n’est pas visée.

Tout litige de bail commence devant l’autorité cantonale de conciliation en matière de baux et loyers. Elle siège au lieu de situation du bien, avec un président, un représentant des locataires et un représentant des bailleurs (art. 200 CPC, Code de procédure civile). Pour les litiges de bail, la procédure de conciliation est gratuite et aucuns dépens ne sont alloués (art. 113 CPC). L’autorité doit aussi conseiller locataires et bailleurs en dehors de tout litige, par exemple pour savoir si un loyer est abusif (art. 21 OBLF). Dans les affaires de loyers abusifs, de protection contre les congés, de prolongation et de loyers consignés, elle peut soumettre une proposition de jugement aux parties (art. 210 CPC). C’est devant cette autorité qu’il faut agir dans les 30 jours pour contester un loyer, une hausse ou un congé. Situation en octobre 2026.

Si la conciliation échoue, l’affaire va devant le tribunal selon la procédure simplifiée (art. 243 CPC). À Zurich, il s’agit du Mietgericht (tribunal des baux) du tribunal de district. Les autorités de conciliation y sont rattachées à chaque tribunal de district (tribunaux zurichois). Dans les cantons alémaniques, la procédure judiciaire entraîne des frais et la partie qui perd peut devoir payer ceux de l’autre (Mieterinnen- und Mieterverband). À Genève, le Tribunal des baux et loyers juge l’affaire après l’échec de la conciliation, et sa procédure est gratuite (pouvoir judiciaire genevois).

Les associations de locataires conseillent juridiquement leurs membres et les représentent. Ce sont le Mieterinnen- und Mieterverband (MV) en Suisse alémanique (section de Zurich : 100 CHF par an en octobre 2026), l’ASLOCA en Suisse romande (section de Genève : 75 CHF par an plus 20 CHF de frais d’adhésion ; le travail sur les dossiers est facturé à part) et l’ASI en Suisse italienne. Côté bailleurs, il y a le Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) et, en Suisse romande, la Fédération romande immobilière (FRI). L’Office fédéral du logement (OFL) publie le taux de référence et un calculateur.