Mieten in der Schweiz: die Regeln

Mietverträge unterliegen dem Obligationenrecht / Code des obligations (OR/CO) Art. 253–273c, mit Einzelheiten in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG/OBLF). Ein Mietvertrag ist entweder befristet/de durée déterminée, dann endet er zum vereinbarten Zeitpunkt ohne Kündigung, oder unbefristet/de durée indéterminée, dann läuft er, bis eine Seite kündigt. Führen beide Seiten das Mietverhältnis nach dem Ablauf einer Befristung einfach weiter, wird der Vertrag unbefristet (Art. 255, 266 OR). Viele Verträge sind unbefristet, mit einer Mindestdauer bis zum ersten möglichen Kündigungstermin. Stand: Oktober 2026.

Das Gesetz verlangt für einen Mietvertrag keine Schriftform, aber fast alle Verträge sind schriftlich. Mietverträge werden bei keiner Behörde registriert. Klauseln, die den Mieter bei wesentlichen Schutzvorschriften benachteiligen, sind nichtig, darunter die Regeln zu Mängeln, zum Kündigungsschutz und zur Erstreckung (Art. 256 Abs. 2, 273c OR). Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate vermietet werden, sind von den Regeln für Wohnräume ausgenommen, und Luxuswohnungen oder Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Zimmern (ohne Küche) sind von den Regeln gegen missbräuchliche Mietzinse ausgenommen (Art. 253a–253b OR). In Kantonen mit Wohnungsnot, darunter Zürich und Genf, muss der Vermieter mit dem neuen Mietvertrag ein amtliches Formular aushändigen, das den Mietzins des Vormieters nennt (siehe Miete). Stand: Oktober 2026.

Es gibt zwei besondere Mietzinsformen. Ein indexierter Mietzins/loyer indexé ist nur gültig, wenn der Vertrag für mindestens fünf Jahre fest abgeschlossen ist und dem Schweizerischen Landesindex der Konsumentenpreise folgt (Art. 269b OR). Ein gestaffelter Mietzins/loyer échelonné ist nur gültig, wenn der Vertrag mindestens drei Jahre läuft, der Mietzins höchstens einmal jährlich steigt und jede Stufe in Franken festgelegt ist (Art. 269c OR). In Genf und den anderen französischsprachigen Kantonen verweisen viele Verträge auf den Rahmenmietvertrag Westschweiz/contrat-cadre romand, der seit dem 1. Juli 2020 nur noch gilt, wenn der Vertrag ihn übernimmt. Im Kanton Waadt ist ein kantonaler Rahmenmietvertrag (Règles et usages locatifs du canton de Vaud, RULV) vom 1. Juli 2026 bis zum 30. Juni 2032 für alle Verträge verbindlich. Er enthält genehmigte Abweichungen vom OR bei Mietzinsdepot, Untermiete und vorzeitiger Rückgabe (BWO). Er legt die ortsüblichen Umzugstermine im Kanton Waadt auf den 1. April, den 1. Juli und den 1. Oktober, jeweils um 12 Uhr mittags, fest, und wer die Wohnung vorzeitig zurückgibt, muss das mindestens einen Monat im Voraus schriftlich auf den 15. oder auf ein Monatsende ankündigen und einen zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlagen (RULV Art. 34–35).

Bei Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatsmieten als Sicherheit verlangen (Art. 257e Abs. 2 OR). Eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren muss bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot hinterlegt werden, das auf den Namen des Mieters lautet (Mietkautionskonto/compte de garantie de loyer). Keine Seite kann allein darüber verfügen: Die Bank gibt die Sicherheit nur mit der Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls oder eines rechtskräftigen Gerichtsurteils frei. Hat der Vermieter binnen eines Jahres nach dem Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, kann der Mieter von der Bank die Auszahlung verlangen (Art. 257e Abs. 1, 3 OR). Die Kantone können ergänzende Regeln erlassen (Art. 257e Abs. 4). Stand: Oktober 2026.

Der Mieterverband rät, ein Mietzinsdepot weder bar noch auf das private Konto des Vermieters zu zahlen und erst zu zahlen, wenn ein gesperrtes Konto auf deinen Namen besteht. Ein Depot, das verlangt wird, bevor du die Wohnung gesehen und unterschrieben hast, ist eine klassische Betrugsmasche (Mieterinnen- und Mieterverband). Banken und Versicherer verkaufen anstelle eines Depots in bar Mietkautionsversicherungen/assurances de garantie de loyer. Du zahlst eine jährliche Prämie, die du nie zurückbekommst. Wenn der Vermieter einen Anspruch geltend macht, zahlt der Versicherer und holt sich das Geld anschließend von dir zurück; es ist also keine Haftpflichtversicherung. Der Mieterverband rät von diesen Produkten ab, außer du kannst das Geld für das Depot nicht aufbringen. Typische Streitpunkte am Ende sind die normale Abnutzung, für die der Mieter nicht aufkommt, und das Abnahmeprotokoll beim Auszug (siehe Kündigung). Der Mieterverband empfiehlt, das Depot gleich nach dem Auszug zurückzufordern.

In der Schweiz gibt es weder eine Mietobergrenze noch eine Mietpreisbegrenzung. Stattdessen ist ein Mietzins missbräuchlich/abusif, wenn er dem Vermieter einen übersetzten Ertrag verschafft oder auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht (Art. 269 OR). Ein Mietzins ist in der Regel nicht missbräuchlich, wenn er sich im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen hält oder Kostensteigerungen deckt (Art. 269a). Während eines Mietverhältnisses folgen die Mieten dem hypothekarischen Referenzzinssatz/taux hypothécaire de référence, den das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich veröffentlicht. Er wurde 2025 zweimal gesenkt, zuletzt am 2. September 2025 auf 1,25 %, und lag am 1. September 2026 unverändert bei 1,25 %. Die nächste Veröffentlichung ist am 1. Dezember 2026. Jede Änderung um 0,25 Prozentpunkte erlaubt eine Mieterhöhung von 3 % oder gibt dem Mieter einen Anspruch auf eine Senkung um rund 2,91 % (Art. 13 VMWG; BWO). Vermieter dürfen zudem 40 % der Teuerung (Art. 16 VMWG) und allgemeine Kostensteigerungen weitergeben und einen Teil wertvermehrender Investitionen aufschlagen (Art. 14 VMWG). Stand: Oktober 2026.

Ein Vermieter kann den Mietzins nur auf den nächsten Kündigungstermin erhöhen, und zwar auf einem vom Kanton genehmigten Formular, das mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eingeht und eine Begründung enthält. Sonst ist die Erhöhung nichtig (Art. 269d OR). Seit dem 1. Oktober 2025 genügt auf diesem Formular eine gedruckte oder eingescannte Unterschrift. Eine Erhöhung kannst du binnen 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde/autorité de conciliation anfechten (Art. 270b). Senkungen erfolgen nicht automatisch. Fällt der Referenzzinssatz unter den Satz, auf dem dein Mietzins beruht, musst du den Vermieter schriftlich um eine Senkung auf den nächsten Kündigungstermin bitten. Der Vermieter hat 30 Tage Zeit für die Antwort, und wenn er ablehnt, hast du weitere 30 Tage, um dich an die Schlichtungsbehörde zu wenden (Art. 270a). Der Vermieter kann Teuerung und Kostensteigerungen mit deinem Anspruch verrechnen.

Den Anfangsmietzins kannst du binnen 30 Tagen nach dem Einzug bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Das ist möglich, wenn du wegen einer persönlichen Notlage oder der Wohnungsnot vor Ort unterschrieben hast oder wenn der Mietzins deutlich höher ist als der des Vormieters (Art. 270 OR). Laut Bundesgericht genügt eine örtliche Wohnungsnot, ohne dass eine erfolglose Suche nachgewiesen werden muss (BGE 142 III 442). Du musst trotzdem zeigen, dass der Mietzins missbräuchlich ist. Neun Kantone verlangen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags das amtliche Formular, das den bisherigen Mietzins offenlegt (Art. 270 Abs. 2 OR). Im September 2026 galt die Formularpflicht in den ganzen Kantonen Zürich, Genf, Basel-Stadt (seit dem 1. November 2018, solange der Leerstand höchstens 1,5 % beträgt, § 214b EG ZGB), Bern, Freiburg, Luzern und Zug, in allen Bezirken des Kantons Waadt außer Aigle (Beschluss vom 17. Dezember 2025, für 2026) und in Teilen des Kantons Neuenburg, nicht aber im Wallis und in Basel-Landschaft. Seit dem 1. Oktober 2025 muss das Formular auch den Referenzzinssatz und den Preisindex nennen, auf denen der bisherige Mietzins beruhte (Art. 19 Abs. 3 VMWG). Fehlt das Formular oder ist es unvollständig, ist der vereinbarte Mietzins nicht gültig festgelegt, und die Frist von 30 Tagen bindet dich nicht (Mieterinnen- und Mieterverband).

In Bewegung, aber noch nichts davon Gesetz: Die Mietpreis-Initiative, eine Volksinitiative, die der Mieterverband am 23. Juni 2026 eingereicht hat und die seit dem 13. August 2026 formell gültig ist, würde kostenbasierte Mieten und regelmäßige Mietzinskontrollen in der Verfassung verankern. Am 25. September 2026 hat der Bundesrat sie abgelehnt und einen indirekten Gegenvorschlag angekündigt: einen statistischen Vergleichsmietzins für neue Verträge und eine Indexierung während des Mietverhältnisses. Die Vernehmlassung soll im ersten Halbjahr 2027 stattfinden, eine Vorlage ans Parlament bis Ende 2027. Eine separate Verordnungsänderung zum zulässigen Ertrag bei einem Referenzzinssatz über 2 % soll bis April 2027 folgen. Zwei parlamentarische Initiativen, die die Anfechtung von Anfangsmietzinsen erschweren wollten, wurden im März 2025 und im März 2026 abgeschrieben; die heutigen Regeln bleiben also bestehen. Stand: Oktober 2026.

Bei einer Wohnung kann jede Seite einen unbefristeten Mietvertrag mit drei Monaten Kündigungsfrist beenden, auf einen ortsüblichen Termin oder, wo es keinen gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR). Ein möbliertes Zimmer kann mit zwei Wochen Kündigungsfrist auf das Ende eines Monats gekündigt werden (Art. 266e). Der Vertrag legt die Termine oft selbst fest, und diese gehen vor. Ortsübliche Termine werden lokal festgelegt und unterscheiden sich zwischen Kantonen und sogar Gemeinden: Mancherorts gilt jedes Monatsende außer dem 31. Dezember, anderswo nur bestimmte Quartalsenden (die Stadt Zürich zum Beispiel kennt den 31. März und den 30. September). Prüf den Vertrag und die örtlichen Termine (Mieterinnen- und Mieterverband). Eine verspätet eingehende Kündigung wirkt auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2). Sie muss der anderen Seite vor Beginn der Frist zugehen, und es zählt das Datum des Empfangs, nicht der Poststempel. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Für die Familienwohnung braucht ein Mieter, der verheiratet ist oder in eingetragener Partnerschaft lebt, die ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten oder Partners (Art. 266l–266m). Stand: Oktober 2026.

Die Kündigung eines Vermieters ist nichtig, wenn sie nicht auf dem vom Kanton genehmigten Formular erfolgt, das erklärt, wie man sie anficht, und dem Mieter und seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner getrennt zugestellt wird (Art. 266l Abs. 2, 266n–266o OR). Ein Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung keinen bestimmten Grund, muss aber auf Verlangen einen nennen. Eine Kündigung, die gegen Treu und Glauben verstößt, kannst du binnen 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 271, 273). Anfechtbar ist eine Kündigung, die ausgesprochen wird, weil du deine Rechte geltend gemacht hast, um eine Mieterhöhung durchzusetzen, oder binnen drei Jahren, nachdem der Vermieter einen Mietstreit mit dir weitgehend verloren oder verglichen hat. Dieser Schutz gilt nicht bei dringendem Eigenbedarf, Zahlungsrückstand, schweren Pflichtverletzungen oder Verkauf (Art. 271a). Wäre der Auszug für dich oder deine Familie eine Härte, kannst du bei Wohnräumen eine Erstreckung von insgesamt bis zu vier Jahren verlangen, ebenfalls binnen 30 Tagen oder mindestens 60 Tage vor dem Ablauf einer Befristung (Art. 272–273). Ein neuer Eigentümer kann bei dringendem Eigenbedarf mit der gesetzlichen Frist kündigen (Art. 261). Bei Zahlungsrückstand muss der Vermieter zuerst eine schriftliche Frist von mindestens 30 Tagen setzen und kann dann mit 30 Tagen Frist auf das Ende eines Monats kündigen, ohne dass eine Erstreckung möglich ist (Art. 257d, 272a). Nur ein Gericht kann eine Ausweisung anordnen.

Willst du vorzeitig ausziehen, musst du einen Ersatzmieter vorschlagen, der für den Vermieter zumutbar, zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen. Sonst schuldest du die Miete bis zum nächsten Kündigungstermin (Art. 264 OR). Die Zürcher Gerichte weisen darauf hin, dass ein einziger geeigneter Kandidat genügt. Als Faustregel gilt, dass die Miete nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen soll und der Vermieter etwa 10 bis 30 Tage Zeit bekommen soll, den Kandidaten zu prüfen. Lehnt der Vermieter einen geeigneten Ersatzmieter ab, schuldest du ab dem Zeitpunkt, an dem diese Person eingezogen wäre, keine Miete mehr. Beim Auszug muss der Vermieter die Wohnung prüfen und Mängel sofort rügen, sonst verliert er Ansprüche für sichtbare Schäden (Art. 267a). Ein neuer Mieter kann verlangen, das frühere Abnahmeprotokoll einzusehen (Art. 256a). Nicht geändert: Die Stimmberechtigten haben am 24. November 2024 zwei Änderungen abgelehnt, zur Kündigung wegen Eigenbedarfs und zur Untermiete; die oben genannten Regeln gelten also weiter (siehe Untermiete).

Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und in diesem Zustand erhalten (Art. 256 OR). Der Mieter muss kleine Reinigungen und Reparaturen ausführen, die für den normalen Unterhalt nötig sind, wie es am Ort üblich ist (Art. 259). Laut Mieterverband ist eine Grenze von etwa 150 CHF pro Fall weit verbreitet. Bei anderen Mängeln kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter sie behebt, den Mietzins verhältnismäßig herabsetzt und Schadenersatz leistet (Art. 259a–259e). Bei einem schweren Mangel kann der Mieter den Vertrag sogar fristlos kündigen (Art. 259b). Hat der Mieter schriftlich eine Frist gesetzt, kann er künftige Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen, bis der Mangel behoben ist (Mietzinshinterlegung/consignation du loyer). Er muss dann binnen 30 Tagen nach der ersten Zahlung die Schlichtungsbehörde anrufen, sonst fällt das Geld an den Vermieter (Art. 259g–259h). Mängel musst du umgehend melden, sonst haftest du unter Umständen für den Schaden (Art. 257g). Stand: Oktober 2026.

Nebenkosten/frais accessoires werden nur verrechnet, wenn der Vertrag sie einzeln aufführt. Alles, was nicht genannt ist, ist im Mietzins inbegriffen (Art. 257a–257b OR). Zulässig sind tatsächliche Kosten, die mit dem Gebrauch zusammenhängen: Heizung und Warmwasser, Hauswart, Wasser und Abwasser, Kehrichtgebühren, Treppenhausbeleuchtung und Ähnliches. Reparaturen, die Erneuerung der Heizungsanlage und deren Abschreibung dürfen nicht verrechnet werden (Art. 5–6 VMWG). Bei monatlichen Akontozahlungen muss der Vermieter mindestens einmal im Jahr abrechnen. Bei einer Pauschale muss der Betrag auf einem Dreijahresdurchschnitt beruhen (Art. 4 VMWG). Du darfst die Belege einsehen (Art. 257b Abs. 2 OR). Eine neue Nebenkostenart während des Mietverhältnisses braucht das amtliche Formular und kann binnen 30 Tagen angefochten werden (Art. 269d Abs. 3, 270b Abs. 2). Strom in der Wohnung, Internet sowie Hausrat- und Haftpflichtversicherung gehen meist zulasten des Mieters. Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, zahlt der Mieter, in der Regel über seine private Haftpflichtversicherung (Mieterinnen- und Mieterverband).

Eine Koppelung des Mietvertrags an ein sachfremdes Geschäft, etwa den Kauf von Möbeln oder den Abschluss einer Versicherung, ist nichtig (Art. 254 OR, Art. 3 VMWG). Ein Vermieter darf die Wohnung nicht davon abhängig machen, dass du noch etwas anderes unterschreibst.

Wer umzieht, muss sich bei der Einwohnerkontrolle/dem contrôle des habitants der neuen Gemeinde anmelden, in der Regel binnen 14 Tagen nach dem Umzug. In vielen Kantonen geht das online über eMovingCH (ch.ch). EU/EFTA-Staatsangehörige, die für mehr als drei Monate zum Arbeiten kommen, müssen sich binnen 14 Tagen nach der Ankunft und vor Arbeitsbeginn anmelden, mit einer gültigen Identitätskarte oder einem Pass und einer schriftlichen Arbeitsbestätigung. Sie erhalten dann eine Aufenthaltsbewilligung, etwa die Bewilligung B, die fünf Jahre gilt, wenn der Arbeitsvertrag mindestens zwölf Monate dauert oder unbefristet ist (SEM). Stand: Oktober 2026.

Vermieter und Verwaltungen lassen Interessenten ein Anmeldeformular ausfüllen, meist mit Einkommen, Arbeitgeber, einer Kopie der Aufenthaltsbewilligung oder des Ausweises und einem aktuellen Betreibungsregisterauszug/extrait du registre des poursuites. Der Auszug zeigt Betreibungen, die in den letzten fünf Jahren in einem Betreibungskreis gegen dich eingeleitet wurden. Er wird beim Amt an deinem Wohnort bestellt, und Neuankömmlinge, die keinen haben, brauchen unter Umständen Auszüge aus jedem Kreis, in dem sie in den letzten fünf Jahren gewohnt haben. Er kostet 17 CHF plus Porto (ch.ch, Stand: Oktober 2026); der Kanton Waadt verlangt pauschal 18 CHF und stellt keine Auszüge mehr am Schalter aus, nur noch online oder per Post (vd.ch, Stand: Oktober 2026). Ein Vermieter darf Referenzen nur bei den Personen einholen, die du nennst. Du bist nicht verpflichtet, Fragen auf dem Formular zu beantworten, auch wenn leere Felder deine Chancen verringern (Mieterinnen- und Mieterverband).

Eine eigene Kennnummer für Mieter gibt es nicht. Neuankömmlinge ohne Schweizer Lohnabrechnung und ohne Vorgeschichte im Betreibungsregister sind auf einem überfüllten Markt im Nachteil, weshalb viele mit einer möblierten Wohnung oder einer Untermiete beginnen. Beide sind schwächer geschützt: Ein möbliertes Zimmer kann mit zwei Wochen Frist gekündigt werden (Art. 266e OR), und eine Untermiete endet mit dem Hauptmietvertrag (Art. 273b).

Ein Mieter darf die Wohnung ganz oder teilweise mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn der Mieter die Bedingungen nicht bekannt gibt, wenn diese im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder wenn die Untermiete dem Vermieter wesentliche Nachteile bringt (Art. 262 OR). Missbräuchlich heißt laut Mieterverband vor allem, dass vom Untermieter ein übersetzter Mietzins verlangt wird; ein Vermieter kann auch ablehnen, wenn der Hauptmieter nie einzieht oder nicht zurückkehren will. Der Hauptmieter muss dem Vermieter mitteilen, wer einzieht. Der Hauptmieter haftet dem Vermieter weiter für den Mietzins und für den Gebrauch der Wohnung durch den Untermieter (Art. 262 Abs. 3). Endet der Hauptmietvertrag, endet auch die Untermiete, außer sie diente hauptsächlich dazu, den Kündigungsschutz zu umgehen (Art. 273b). Stand: Oktober 2026.

Am 24. November 2024 haben die Stimmberechtigten zwei Änderungen des Mietrechts abgelehnt. Eine hätte die Regeln zur Untermiete verschärft (48,4 % Ja). Die andere hätte die Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters erleichtert (46,2 % Ja). Die bestehenden Regeln bleiben deshalb in Kraft (Bundeskanzlei). Wer seine Wohnung auf Ferienplattformen vermietet, untervermietet und braucht dafür die Zustimmung. Genf begrenzt das für eine ganze Wohnung zudem auf 90 Tage im Jahr (siehe Für Vermieter).

Eine verbreitete Form des Zusammenwohnens ist die Solidarmiete/bail solidaire, bei der alle Mitbewohner unterschreiben und jeder für die ganze Miete haftet. Die Alternative ist ein Hauptmieter mit Untermietern. Der Mieterverband empfiehlt in beiden Fällen einen schriftlichen Untermietvertrag.

Das Bundesrecht verlangt für die langfristige Vermietung einer Wohnung weder eine Bewilligung noch eine Registrierung. Ein Vermieter muss ein Mietzinsdepot auf einem gesperrten Konto auf den Namen des Mieters hinterlegen (Art. 257e OR). In den neun Kantonen, die es verlangen, darunter Zürich und Genf, muss der Vermieter bei neuen Mietverträgen das amtliche Formular zum Anfangsmietzins verwenden, das jetzt den bisherigen Mietzins mit Referenzzinssatz und Preisindex zeigt (Art. 270 Abs. 2 OR, Art. 19 Abs. 3 VMWG). Für Mieterhöhungen und für Kündigungen müssen die kantonalen Formulare verwendet werden (Art. 269d, 266l). Nebenkosten müssen im Mietvertrag aufgeführt sein und mindestens jährlich abgerechnet werden (Art. 4 VMWG). Seit dem 1. Oktober 2025 darf das Formular für die Mieterhöhung eine gedruckte Unterschrift tragen, und für die Stufen eines gestaffelten Mietzinses genügt eine schriftliche Mitteilung, die höchstens vier Monate vor jeder Stufe versandt wird (Art. 269d Abs. 4–5 OR, Art. 19a VMWG). Stand: Oktober 2026.

Mieteinnahmen werden als gewöhnliches Einkommen auf Ebene von Bund, Kanton und Gemeinde besteuert (Art. 21 DBG, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer). Der Bundessteuersatz ist progressiv bis 11,5 %, während die kantonalen und kommunalen Sätze stark voneinander abweichen, und die Liegenschaft unterliegt zudem der kantonalen Vermögenssteuer. Unterhalt, Verwaltung durch Dritte und Versicherungsprämien sind abziehbar (Art. 32 DBG). Bei der Bundessteuer kannst du stattdessen pauschal 10 % des Bruttomietertrags abziehen, wenn das Gebäude zu Beginn des Steuerjahres höchstens zehn Jahre alt war, oder 20 %, wenn es älter ist, wobei du jedes Jahr pro Liegenschaft wählst (Art. 5 der Liegenschaftskostenverordnung des Bundes). Im Wandel: Am 28. September 2025 haben die Stimmberechtigten die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts von selbstbewohntem Wohneigentum angenommen (57,7 % Ja). Der Bundesrat hat das Inkrafttreten der Reform auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Mieteinnahmen bleiben steuerpflichtig, und der Unterhalt bleibt bei vermieteten Liegenschaften abziehbar. Hypothekarzinsen sind dann aber nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar, und die Kantone dürfen eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen einführen (Bundesrat, 1. April 2026). Steuerangaben mit Stand: Oktober 2026; frag beim kantonalen Steueramt oder bei einem Steuerberater nach.

Kurzzeitvermietungen werden von Kantonen und Städten geregelt. In Genf darf eine ganze Wohnung über Plattformen höchstens 90 Tage im Jahr vermietet werden. Darüber hinaus gilt es als Zweckänderung, die nach dem Gesetz zum Schutz des Wohnraums verboten ist, und regelmäßige gewerbliche Beherbergung braucht eine Bewilligung der kantonalen Gewerbepolizei. Die Kurtaxe muss erhoben und ausländische Gäste müssen bei der Polizei gemeldet werden (ge.ch). In der Stadt Zürich zählen ab dem 1. September 2026 Wohnungen, die gewerblich und regelmäßig für weniger als ein Jahr vermietet werden, nicht mehr zum Mindestwohnanteil, der in Wohnzonen vorgeschrieben ist. Die Umnutzung einer Wohnung für diesen Zweck braucht auch ohne Bauarbeiten eine Bewilligung (Stadt Zürich). Das gelegentliche Vermieten der eigenen Wohnung während der Abwesenheit ist davon nicht betroffen.

Jeder Mietstreit beginnt bei der kantonalen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen / commission de conciliation en matière de baux et loyers. Zuständig ist die Behörde am Ort der Liegenschaft; sie besteht aus einer vorsitzenden Person und je einem Vertreter der Mieter und der Vermieter (Art. 200 ZPO, Zivilprozessordnung). In Mietstreitigkeiten ist das Schlichtungsverfahren kostenlos, und es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen (Art. 113 ZPO). Die Behörde muss Mieter und Vermieter auch außerhalb eines Streits beraten, etwa dazu, ob ein Mietzins missbräuchlich ist (Art. 21 VMWG). In Fällen zu missbräuchlichen Mietzinsen, Kündigungsschutz, Erstreckung und hinterlegten Mietzinsen kann sie den Parteien einen Entscheidvorschlag unterbreiten (Art. 210 ZPO). Die 30-Tage-Fristen zur Anfechtung eines Mietzinses, einer Erhöhung oder einer Kündigung sind alle bei dieser Behörde zu wahren. Stand: Oktober 2026.

Scheitert die Schlichtung, geht der Fall im vereinfachten Verfahren vor Gericht (Art. 243 ZPO). In Zürich ist das das Mietgericht am Bezirksgericht. Die Schlichtungsbehörden sind dort jedem Bezirksgericht angegliedert (Zürcher Gerichte). In den deutschsprachigen Kantonen ist ein Gerichtsverfahren kostenpflichtig, und die unterliegende Seite kann die Kosten der anderen tragen müssen (Mieterinnen- und Mieterverband). In Genf behandelt das Tribunal des baux et loyers (Mietgericht) den Fall nach einer gescheiterten Schlichtung, und sein Verfahren ist kostenlos (Genfer Justiz).

Mieterverbände beraten ihre Mitglieder rechtlich und vertreten sie. Das sind der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) in der Deutschschweiz (Sektion Zürich: 100 CHF im Jahr, Stand: Oktober 2026), die ASLOCA in der Westschweiz (Sektion Genf: 75 CHF im Jahr plus 20 CHF Beitrittsgebühr; Fallbearbeitung wird separat verrechnet) und die ASI in der italienischsprachigen Schweiz. Vermieter haben den Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) und in der Westschweiz die Fédération romande immobilière (FRI). Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht den Referenzzinssatz und einen Rechner.