Mieten in Portugal: die Regeln

Ein Wohnraummietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden (Código Civil Art. 1069). Hat der Vermieter ihn nie schriftlich festgehalten, kann der Mieter das Mietverhältnis trotzdem beweisen, indem er nachweist, dass er sechs Monate dort gewohnt und ohne Widerspruch Miete gezahlt hat (Art. 1069.2, Lei 13/2019). Der Vertrag muss die Parteien nennen, die Wohnung bezeichnen, angeben, ob es ein Dauerwohnsitz oder ein nicht dauerhafter Wohnsitz ist (und wenn nicht dauerhaft, warum), die Nummer der licença de utilização (Nutzungsgenehmigung), die Miete und das Datum enthalten (Decreto-Lei 160/2006, Art. 2). Ein Mietvertrag kann befristet (prazo certo) oder unbefristet (duração indeterminada) sein; sagt der Vertrag nichts, gilt er als auf fünf Jahre befristet (Art. 1094).

Bei einer habitação permanente (Dauerwohnsitz) muss die feste Laufzeit mindestens ein Jahr und höchstens 30 Jahre betragen; eine kürzere Laufzeit wird automatisch auf ein Jahr verlängert (Art. 1095.2). Sofern der Vertrag nichts anderes sagt, verlängert er sich am Ende automatisch jeweils um die ursprüngliche Laufzeit oder um drei Jahre, wenn die Laufzeit kürzer war (Art. 1096.1). Die Mindestlaufzeit von einem Jahr gilt nicht für Mietverträge zur nicht dauerhaften oder vorübergehenden Nutzung, die im Vertrag festgehalten sind, etwa für Arbeit, Studium oder Tourismus; sie verlängern sich nicht automatisch, wenn das nicht vereinbart ist (Art. 1095.3, 1096.2). Seit 2024 ist pro Wohnung und Kalenderjahr nur ein vorübergehender Vertrag zu touristischen Zwecken zulässig (Art. 1095.4, Lei 82/2023). Stand der Regeln: September 2026.

Der Vermieter muss jeden Mietvertrag, jede Änderung und jede Beendigung bis Ende des Monats nach Beginn bei der Autoridade Tributária (AT, Steuerbehörde) registrieren, mit der Erklärung Modelo 2 im Portal das Finanças, und imposto do selo (Stempelsteuer) von 10 % einer Monatsmiete zahlen (FAQ der AT, Stand: September 2026). Die Registrierung ist für beide Seiten wichtig: Ein Vermieter kann das beschleunigte Räumungsverfahren (BAS) nur nutzen, wenn die Stempelsteuer gezahlt oder die Miete in der Einkommensteuererklärung angegeben wurde (NRAU Art. 15.5), und ein Mieter braucht einen registrierten Vertrag und recibos de renda eletrónicos (elektronische Mietquittungen), um die Miete von der Einkommensteuer abzusetzen und Mietzuschüsse wie Porta 65 Jovem zu beantragen.

Das Gesetz begrenzt sowohl die caução (Kaution) als auch die Mietvorauszahlung. Eine Vorauszahlung der Miete ist nur durch schriftliche Vereinbarung und für höchstens zwei Monate erlaubt, und die Parteien dürfen ihre Pflichten durch jede rechtlich zulässige Form der Sicherheit bis zur Höhe von zwei Monatsmieten absichern (Código Civil Art. 1076, geändert durch Lei 24-D/2022, in Kraft seit 2023). Das gesetzliche Maximum bei Vertragsschluss ist also in der Regel die erste Monatsmiete plus bis zu zwei Monatsmieten im Voraus plus eine Kaution von bis zu zwei Monatsmieten. Es gibt keine öffentliche Stelle, bei der die Kaution hinterlegt werden muss; der Vermieter verwahrt sie und zahlt sie am Ende zurück, abzüglich belegter Schäden oder offener Beträge. Fotos und ein unterschriebenes Übergabeprotokoll zu Beginn helfen bei Streitigkeiten. Stand der Regeln: September 2026.

Viele Vermieter verlangen außerdem einen fiador (persönlichen Bürgen), oft einen in Portugal ansässigen Verwandten, oder einen seguro de renda (Mietausfallversicherung); Ausländern ohne Bürgen vor Ort wird manchmal stattdessen mehr Miete im Voraus abverlangt, die das Gesetz auf zwei Monate begrenzt. Gerät der Mieter in Rückstand und gibt es einen fiador, muss der Vermieter den fiador binnen 90 Tagen über den Rückstand benachrichtigen, bevor er sich an ihn hält (Art. 1041.5–6, Lei 13/2019).

Das ist eine der Regeln, die im Fluss sind: Der Gesetzentwurf der Regierung (Proposta de Lei 103/XVII, am 9. Juli 2026 vom Ministerrat beschlossen) würde drei Monate Miete im Voraus erlauben und die Obergrenze für die Kaution aufheben. Er hat am 30. September 2026 die erste Lesung im Parlament passiert (PSD, IL und CDS-PP dafür, Chega enthielt sich, die übrigen Parteien dagegen) und liegt nun im Ausschuss (especialidade). Mit der Enthaltung von Chega ging eine schriftliche Vereinbarung mit der PSD einher, die vorgeschlagene Ausweitung von Vorauszahlungen und Kautionen im Ausschuss zu begrenzen; die endgültigen Zahlen können also abweichen. Er ist noch kein Gesetz: Bis die Änderungen im Diário da República veröffentlicht sind, gelten die Obergrenzen von zwei Monaten (Stand: 1. Oktober 2026).

Die Miete bei einem neuen Mietvertrag wird frei festgelegt, mit einer wichtigen Ausnahme. Nach Lei 56/2023 Art. 34 darf die Anfangsmiete, wenn die Wohnung in den fünf Jahren vor dem 7. Oktober 2023 vermietet war und die neue Miete über den allgemeinen Grenzen des Programms für bezahlbare Mieten liegt (Portaria 176/2019), die letzte Miete mal 1,02 nicht übersteigen, zuzüglich der jährlichen Anpassungen, die der Vermieter in den vorangegangenen drei Jahren rechtmäßig hätte vornehmen können, aber nicht vorgenommen hat (zuzüglich bis zu 15 % im Jahr bei einer zertifizierten Kernsanierung). Diese Begrenzung gilt bis zum 31. Dezember 2029 (Lei 56/2023 Art. 54.2); der anhängige Gesetzentwurf der Regierung (Proposta de Lei 103/XVII, am 30. September 2026 in erster Lesung angenommen und nun im Ausschuss, Stand: 1. Oktober 2026 noch kein Gesetz) würde sie vorzeitig beenden.

Während der Laufzeit kann die Miete einmal im Jahr steigen, um den im Vertrag genannten Satz oder, wenn der fehlt, um den amtlichen Koeffizienten; der Vermieter muss die neue Miete mindestens 30 Tage vorher schriftlich ankündigen (Código Civil Art. 1077; NRAU Art. 24). Der Koeffizient kommt vom INE (dem Statistikamt) und wird im Diário da República veröffentlicht: 1,0224 (2,24 %) für 2026 (Aviso 23174/2025/2, 19. September 2025). Der Wert des INE für 2027 beträgt 1,0256 (2,56 %, veröffentlicht am 10. September 2026; die amtliche Bekanntmachung wird bis zum 30. Oktober 2026 erwartet). Frühere Jahre: 2023 war gesetzlich auf 2 % begrenzt (Lei 19/2022) statt 5,43 %; 2024 waren es 6,94 %; 2025 waren es 2,16 %. Nicht vorgenommene Anpassungen können bis zu drei Jahre nachgeholt werden.

Staatliche Unterstützung: Porta 65 Jovem zahlt einen Teil der Miete für Mieter zwischen 18 und 35 Jahren (bei einem Paar darf einer 36 sein), mit einer Einkommensgrenze für den Haushalt; Anträge sind das ganze Jahr möglich und können seit Decreto-Lei 42/2024 schon vor der Unterzeichnung eines Vertrags gestellt werden (Portal da Habitação, gov.pt, Stand: September 2026). Zimmer sind ausgeschlossen. Mieter können außerdem 15 % der für einen Dauerwohnsitz gezahlten Miete von der Einkommensteuer absetzen, bis zu 900 € für 2026 und 1.000 € ab 2027 (Decreto-Lei 97/2026).

Mieter: Am Ende einer festen Laufzeit kann der Mieter die Verlängerung mit einer Frist von 120 Tagen (Laufzeiten von sechs Jahren oder mehr), 90 Tagen (ein bis sechs Jahre), 60 Tagen (sechs Monate bis ein Jahr) oder einem Drittel der Laufzeit (unter sechs Monaten) verhindern. Ist ein Drittel der Laufzeit verstrichen, kann der Mieter jederzeit mit einer Frist von 120 Tagen (Laufzeiten von einem Jahr oder mehr) oder 60 Tagen (kürzere Laufzeiten) ausziehen; der Vertrag endet dann zum Ende eines Kalendermonats. Eine kürzere Frist verhindert das Ende des Vertrags nicht, aber der Mieter schuldet die Miete für die fehlenden Tage, außer bei unfreiwilliger Arbeitslosigkeit, dauerhafter Arbeitsunfähigkeit oder Tod (Código Civil Art. 1098). Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter nach sechs Monaten mit einer Frist von 120 oder 60 Tagen ausziehen (Art. 1100).

Vermieter: Um die Verlängerung eines befristeten Mietvertrags zu verhindern, muss der Vermieter 240 Tage (Laufzeiten von sechs Jahren oder mehr), 120 Tage (ein bis sechs Jahre), 60 Tage (sechs Monate bis ein Jahr) oder ein Drittel der Laufzeit vorher kündigen (Art. 1097.1). Der Widerspruch des Vermieters gegen die erste Verlängerung wirkt aber erst drei Jahre nach Vertragsschluss; bis dahin bleibt der Mietvertrag in Kraft, es sei denn, der Vermieter oder eines seiner Kinder braucht die Wohnung selbst zum Wohnen (Art. 1097.3–4, Lei 13/2019). Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann der Vermieter nur wegen Eigenbedarf oder Wohnbedarf eines Kindes (gegen Zahlung einer Jahresmiete), wegen Abriss oder Kernsanierung oder mit einer Frist von mindestens fünf Jahren kündigen (Art. 1101–1103). Kündigt der Vermieter, kann der Mieter vorzeitig mit einer Frist von 30 Tagen ausziehen (Art. 1098.4).

Nichtzahlung: Der Vermieter kann kündigen, wenn die Miete drei Monate oder mehr im Rückstand ist oder wenn der Mieter binnen 12 Monaten mehr als viermal um mehr als acht Tage in Verzug war, Letzteres nur, nachdem er den Mieter nach dem dritten Verzug per Einschreiben gewarnt hat (Art. 1083.3–6). Der Mieter kann eine Kündigung wegen Rückstands abwenden, indem er binnen eines Monats zahlt, einmal pro Vertrag (Art. 1084.3–4). Bleibt der Mieter, nutzt der Vermieter das procedimento especial de despejo (besonderes Räumungsverfahren) beim Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, früher Balcão Nacional do Arrendamento): Der Mieter hat 15 Tage, um auszuziehen, zu zahlen oder Widerspruch einzulegen; tut er nichts davon, wird der Antrag zum Räumungstitel (NRAU Art. 15–15-E). Seit Lei 56/2023 zahlt der Staat (über das IHRU) bei Rückstandsfällen, in denen der Mieter nach Ablauf der Widerspruchsfrist bleibt, ab dem 1. Januar 2024 die fällig werdende Miete, bis zum 1,5-Fachen des Mindestlohns im Monat und insgesamt bis zum Neunfachen (Art. 15-LA). Der anhängige Gesetzentwurf (Proposta de Lei 103/XVII) würde die Kündigung nach zwei Monaten Rückstand erlauben und Vermietern gestatten, schon die erste Verlängerung abzulehnen. Er hat am 30. September 2026 die erste Lesung passiert und liegt nun im Ausschuss, wo PSD und Chega vereinbart haben, vorsätzliche Nichtzahler von Mietern zu unterscheiden, die nicht zahlen können, ältere Mieter mit Verträgen von vor 1990 zu schützen und die Unterstützung für Mieter zu verstärken. Er ist noch kein Gesetz, und die oben genannten Regeln gelten weiter (Stand: 1. Oktober 2026).

Sofern der Vertrag nichts anderes sagt, muss der Vermieter alle gewöhnlichen und außergewöhnlichen Erhaltungsarbeiten ausführen, die das Gesetz oder der Zweck des Mietvertrags verlangen (Código Civil Art. 1074.1). Der Mieter darf nur Arbeiten ausführen, wenn der Vertrag es erlaubt oder der Vermieter schriftlich zustimmt, außer bei dringenden Reparaturen (Art. 1074.2–3, 1036). Der Mieter muss dringende Reparaturen dulden und den Vermieter sofort auf Mängel hinweisen (Art. 1038). Wird die Wohnung aus Gründen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, nur noch eingeschränkt nutzbar, wird die Miete entsprechend gemindert (Art. 1040). Bei schweren Mängeln, Lärm oder abgestellter Versorgung (Strom, Wasser, Gas) kann ein Mieter den Vermieter förmlich zur Behebung auffordern, bei der câmara municipal (Stadtverwaltung) binnen 20 Tagen eine dringende Begehung beantragen und, wenn binnen 30 Tagen nichts geschieht, 20 € pro Tag verlangen und eine gerichtliche Anordnung beantragen (NRAU Art. 13-B, Lei 13/2019).

Ist nichts anderes vereinbart, zahlt der Mieter Strom, Wasser, Gas und sonstige Dienste für die Wohnung selbst, und der Vermieter zahlt das condomínio (Betriebskosten des Hauses) für die Verwaltung und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen; der Vertrag kann das anders regeln, und Rechnungen sollten auf den Namen dessen lauten, der sie zahlt (Art. 1078). Viele Verträge legen das condomínio tatsächlich auf den Mieter, lies also diese Klausel.

Der Mieter muss die Wohnung so zurückgeben, wie er sie erhalten hat, abgesehen von normaler Abnutzung und kleinen Veränderungen für den Wohnkomfort, die er rückgängig machen muss, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 1073). Eine gesetzliche Regel, wer einen Makler zahlt, gibt es nicht; in der Praxis beauftragt und bezahlt der Vermieter den Makler. Eine Hausratversicherung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, manche Verträge verlangen sie aber.

Du brauchst eine NIF (número de identificação fiscal, Steuernummer), um einen Mietvertrag zu unterschreiben, ein Bankkonto zu eröffnen oder Versorgungsverträge abzuschließen. Sie ist kostenlos und kann bei einem Serviço de Finanças, einer Loja do Cidadão oder online über das e-balcão der AT mit Reisepass und Adressnachweis beantragt werden; ein Steuervertreter ist für in der EU oder im EWR Ansässige freiwillig und für Personen mit Wohnsitz außerhalb der EU nur nötig, wenn ein steuerliches Verhältnis besteht, etwa durch Immobilienbesitz (DECO, Stand: September 2026).

Den atestado de residência (Wohnsitzbescheinigung) stellt die örtliche Junta de Freguesia (Gemeindeverwaltung des Stadtteils) meist gegen Ausweis und Adressnachweis aus; er wird für Schulen, Banken und manche Behörden gebraucht (DECO). Achtung: Die AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo, die 2023 bei Aufenthaltstiteln die SEF ablöste) akzeptiert die Bescheinigung der Junta de Freguesia nicht mehr als Nachweis der Unterkunft; sie verlangt einen registrierten Mietvertrag auf deinen Namen plus eine aktuelle Mietquittung, oder notariell beglaubigte Erklärungen des Eigentümers, wenn du bei jemand anderem wohnst (laut Berichten vom Dezember 2025). Das ist ein weiterer Grund, auf einem registrierten Vertrag und elektronischen Quittungen zu bestehen.

Ein Mieter darf die Wohnung ganz oder teilweise weder untervermieten noch verleihen noch überlassen, außer das Gesetz erlaubt es oder der Vermieter genehmigt es (Código Civil Art. 1038 f); die Genehmigung zur Untervermietung muss schriftlich vorliegen (Art. 1088.1). Der Mieter muss dem Vermieter binnen 15 Tagen mitteilen, wenn eine erlaubte Untervermietung beginnt (Art. 1038 g). Eine nicht genehmigte Untervermietung ist ein Kündigungsgrund für den Vermieter (Art. 1083.2 e), es sei denn, der Vermieter hat den Untermieter anerkannt (Art. 1088.2).

Der Untervermieter darf nicht mehr verlangen als die Hauptmiete plus 20 %, oder bei einem Teil der Wohnung anteilig mehr, es sei denn, mit dem Vermieter ist etwas anderes vereinbart (Art. 1062). Unabhängig davon darf ein Mieter bis zu drei hóspedes (zahlende Gäste, die gegen Entgelt Unterkunft plus Leistungen wie Mahlzeiten erhalten) ohne Zustimmung des Vermieters aufnehmen, sofern der Vertrag es nicht verbietet (Art. 1093).

In der Praxis sind viele Zimmervermietungen in Lissabon und Porto informell und nicht registriert; der Zimmermieter hat dann keine Quittungen, keine registrierte Adresse für die AIMA und keinen Schutz durch das BAS. Auch ein Untermietvertrag muss wie jeder Mietvertrag bei der AT registriert werden (FAQ der AT).

Vor der Vermietung braucht die Immobilie eine licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) und ein certificado energético (Energieausweis) von einem ADENE-akkreditierten Sachverständigen; die Energieklasse muss in jedem Inserat stehen; sonst drohen Privatpersonen Geldbußen von 250 bis 3.740 € (DECO, Januar 2025). Inserate dürfen nicht nach Herkunft, Staatsangehörigkeit, Religion, Alter, Behinderung und anderen Merkmalen diskriminieren (Código Civil Art. 1067-A). Danach registrierst du den Mietvertrag bis Ende des Folgemonats bei der AT (Modelo 2), zahlst 10 % Stempelsteuer auf eine Monatsmiete und stellst elektronische Mietquittungen aus.

Steuer: Mieteinkünfte aus Wohnraum werden mit einem gesonderten IRS-Satz von 25 % besteuert (Código do IRS Art. 72.2, Lei 56/2023), der bei Mietverträgen über einen Dauerwohnsitz von fünf bis zehn Jahren um 10 Prozentpunkte, bei zehn bis 20 Jahren um 15 Prozentpunkte und bei 20 Jahren oder mehr um 20 Prozentpunkte sinkt, mit einer weiteren Senkung um 5 Prozentpunkte, wenn eine neue Miete mindestens 5 % unter der vorherigen liegt; bei Mietverträgen ab 2024 mit Mieten, die mehr als 50 % über den Grenzen für bezahlbare Mieten liegen, gibt es keine Ermäßigungen für die Laufzeit (Art. 72.3–5, 23–24). Seit dem 1. Januar 2026 gilt nach Decreto-Lei 97/2026 (20. Mai 2026) ein Satz von 10 % für Einkünfte aus Wohnraummietverträgen mit einer „renda moderada“ (moderaten Miete) von bis zu 2.300 € im Monat, für bestehende und neue Verträge bis Ende 2029, sofern kein niedrigerer Satz gilt. Es schuf außerdem ein Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (vereinfachtes Regime für bezahlbare Mieten) für Mieten von höchstens 80 % des kommunalen Medians je Quadratmeter, das Berichten zufolge eine vollständige Einkommensteuerbefreiung bringt. Vermieter können stattdessen den englobamento wählen (die Mieteinkünfte werden den übrigen Einkünften zugerechnet und progressiv besteuert). Stand: September 2026.

Kurzzeitvermietung: Das alojamento local (AL, kurzzeitige Ferienvermietung) muss bei der Stadtverwaltung registriert werden. Decreto-Lei 76/2024 (in Kraft seit dem 1. November 2024) beendete den landesweiten Stopp neuer AL-Registrierungen und die außerordentliche AL-Abgabe aus Lei 56/2023 und übertrug die Steuerung den Kommunen; diese können Eindämmungsgebiete festlegen, in denen neue Registrierungen begrenzt oder verboten sind, und neue Registrierungen bis zu einem Jahr aussetzen, während sie Regeln erarbeiten. Die geänderte Verordnung Lissabons (in Kraft seit dem 6. Dezember 2025) verbietet neue Registrierungen in Stadtteilen, in denen AL 10 % oder mehr der Wohnungen ausmacht, und verlangt zwischen 5 % und 10 % die Genehmigung der Stadtverwaltung, monatlich überprüft. Erkundige dich bei der Kommune, bevor du für AL kaufst oder vermietest.

Die Julgados de Paz (Friedensgerichte für kleine Streitwerte) behandeln Mietstreitigkeiten bis 15.000 €, etwa um Kaution, Reparaturen oder unbezahlte Miete, aber keine Räumungen. Die Gebühr beträgt 70 €, die die unterlegene Seite zahlt, oder 50 €, geteilt zwischen beiden, wenn man sich in der Mediation einigt; ein Anwalt ist meist nicht nötig (DGPJ, Stand: September 2026). Es gibt sie in vielen, aber nicht in allen Kommunen. Räumungen laufen über das besondere BAS-Verfahren oder die ordentlichen Gerichte (NRAU Art. 14–15).

Mieter können sich von Mietervereinen wie der Associação dos Inquilinos Lisbonenses (nur für Mitglieder) und von DECO, dem Verbraucherverband, beraten lassen. Vermieter haben eigene Verbände, etwa die Associação Lisbonense de Proprietários und die Associação Nacional de Proprietários. Das IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) betreibt das Portal da Habitação, Porta 65 und die Programme für bezahlbare Mieten und zahlt in Räumungsfällen die staatliche Mietgarantie. Der Provedor de Justiça (Ombudsmann) bearbeitet Beschwerden gegen öffentliche Stellen, etwa Verzögerungen bei Mietzuschüssen, nicht aber Streitigkeiten zwischen privaten Vermietern und Mietern.

Wir können nie garantieren, dass eine Agentur, ein Inserat oder ein Vermieter seriös ist. Zahl nie eine Kaution, bevor du die Wohnung gesehen und geprüft hast, dass die Person Eigentümer oder zur Vermietung befugt ist, und lies unseren Ratgeber gegen Mietbetrug.