Louer au Portugal : les règles

Un bail d’habitation doit être écrit (Código Civil art. 1069). Si le propriétaire ne l’a jamais mis par écrit, le locataire peut tout de même prouver la location en montrant qu’il y vit depuis six mois et paie le loyer sans objection (art. 1069.2, Lei 13/2019). Le contrat doit nommer les parties, identifier le bien, indiquer s’il s’agit d’une résidence permanente ou non permanente (et pourquoi, si elle est temporaire), donner le numéro de la licença de utilização (permis d’habiter), le loyer et la date (Decreto-Lei 160/2006, art. 2). Un bail peut être à durée déterminée (prazo certo) ou indéterminée (duração indeterminada) ; si le contrat ne dit rien, il compte comme un bail à durée déterminée de cinq ans (art. 1094).

Pour une habitação permanente (résidence permanente), la durée déterminée doit être d’au moins un an et d’au plus 30 ans ; une durée plus courte est automatiquement portée à un an (art. 1095.2). Sauf clause contraire, le bail se renouvelle automatiquement à son terme par périodes égales à la durée initiale, ou de trois ans si la durée était plus courte (art. 1096.1). Le minimum d’un an ne s’applique pas aux baux à usage non permanent ou transitoire inscrits au contrat, comme le travail, les études ou le tourisme, et ceux-ci ne se renouvellent pas automatiquement sauf accord (art. 1095.3 et 1096.2). Depuis 2024, un seul contrat transitoire à but touristique par logement et par année civile est autorisé (art. 1095.4, Lei 82/2023). Règles en vigueur en septembre 2026.

Le propriétaire doit enregistrer chaque bail, modification et résiliation auprès de l’Autoridade Tributária (AT, administration fiscale) avant la fin du mois suivant son début, au moyen de la déclaration Modelo 2 sur le Portal das Finanças, et payer l’imposto do selo (droit de timbre) de 10 % d’un mois de loyer (FAQ de l’AT, situation en septembre 2026). L’enregistrement compte pour les deux parties : un propriétaire ne peut pas recourir à la procédure d’expulsion rapide (BAS) si le droit de timbre n’a pas été payé ou si le loyer n’a pas été déclaré à l’impôt sur le revenu (NRAU art. 15.5), et un locataire a besoin d’un contrat enregistré et de recibos de renda eletrónicos (quittances de loyer électroniques) pour déduire le loyer de son impôt sur le revenu et pour demander une aide au loyer comme Porta 65 Jovem.

La loi plafonne à la fois la caução (dépôt de garantie) et le loyer d’avance. Le paiement anticipé du loyer n’est permis que par accord écrit et pour deux mois au plus, et les parties peuvent garantir leurs obligations par toute forme légale de garantie jusqu’à la valeur de deux mois de loyer (Código Civil art. 1076, modifié par la Lei 24-D/2022, en vigueur depuis 2023). Le maximum légal habituel à la signature est donc le premier mois plus jusqu’à deux mois d’avance plus un dépôt de garantie allant jusqu’à deux mois. Il n’existe pas d’organisme public où le dépôt de garantie doit être consigné ; le propriétaire le détient et le restitue à la fin, déduction faite des dégâts justifiés ou des sommes impayées. Des photos et un inventaire signé au début aident en cas de litige. Règles en vigueur en septembre 2026.

Beaucoup de propriétaires demandent aussi un fiador (garant personnel), souvent un parent résidant au Portugal, ou un seguro de renda (assurance loyers impayés) ; les étrangers sans garant local se voient parfois demander plus de loyer d’avance, que la loi plafonne à deux mois. Si le locataire prend du retard et qu’un fiador existe, le propriétaire doit informer le fiador de l’arriéré dans les 90 jours avant de lui réclamer quoi que ce soit (art. 1041.5–6, Lei 13/2019).

C’est l’une des règles qui pourraient changer : le projet de loi du gouvernement (Proposta de Lei 103/XVII, approuvé par le Conseil des ministres le 9 juillet 2026) autoriserait trois mois de loyer d’avance et supprimerait le plafond du dépôt de garantie. Il a été adopté en première lecture au Parlement le 30 septembre 2026 (PSD, IL et CDS-PP pour, Chega s’abstenant, les autres partis contre) et se trouve désormais en commission (especialidade). L’abstention de Chega s’est accompagnée d’un accord écrit avec le PSD pour limiter en commission l’extension proposée des avances et dépôts de garantie ; les chiffres définitifs peuvent donc différer. Ce n’est pas encore une loi : tant que les changements ne sont pas publiés au Diário da República (le journal officiel), les plafonds de deux mois s’appliquent (situation au 1er octobre 2026).

Le loyer d’un nouveau bail est fixé librement, avec une exception importante. Selon la Lei 56/2023 art. 34, si le logement a été loué sous contrat dans les cinq années précédant le 7 octobre 2023 et que le nouveau loyer dépasse les plafonds généraux du programme de loyer abordable (Portaria 176/2019), le loyer de départ ne peut pas dépasser le dernier loyer multiplié par 1,02, plus les actualisations annuelles que le propriétaire aurait légalement pu appliquer au cours des trois années précédentes mais n’a pas appliquées (plus jusqu’à 15 % par an en cas de rénovation lourde certifiée). Ce plafond s’applique jusqu’au 31 décembre 2029 (Lei 56/2023 art. 54.2), mais le projet de loi du gouvernement en cours (Proposta de Lei 103/XVII, adopté en première lecture le 30 septembre 2026 et désormais en commission, pas encore une loi au 1er octobre 2026) y mettrait fin plus tôt.

Pendant le bail, le loyer peut augmenter une fois par an, selon ce que dit le contrat ou, à défaut, selon le coefficient officiel ; le propriétaire doit donner un préavis écrit d’au moins 30 jours du nouveau loyer (Código Civil art. 1077 ; NRAU art. 24). Le coefficient vient de l’INE (l’institut de statistiques) et est publié au Diário da República : 1,0224 (2,24 %) pour 2026 (Aviso 23174/2025/2, 19 septembre 2025). Le chiffre de l’INE pour 2027 est 1,0256 (2,56 %, publié le 10 septembre 2026 ; l’avis officiel est attendu d’ici le 30 octobre 2026). Années précédentes : en 2023, la hausse a été plafonnée par la loi à 2 % (Lei 19/2022) au lieu de 5,43 % ; 2024 : 6,94 % ; 2025 : 2,16 %. Les actualisations non appliquées peuvent être rattrapées sur trois ans au plus.

Aides publiques : Porta 65 Jovem paie une partie du loyer des locataires de 18 à 35 ans (l’un des membres d’un couple peut avoir 36 ans), avec un plafond de revenus du foyer ; les demandes sont ouvertes toute l’année et, depuis le Decreto-Lei 42/2024, peuvent être faites avant la signature d’un contrat (Portal da Habitação, gov.pt, situation en septembre 2026). Les chambres sont exclues. Les locataires peuvent aussi déduire de leur impôt sur le revenu 15 % du loyer payé pour une résidence permanente, jusqu’à 900 euros pour 2026 et 1 000 euros à partir de 2027 (Decreto-Lei 97/2026).

Locataire : à la fin d’une durée déterminée, le locataire peut empêcher le renouvellement avec un préavis de 120 jours (durées de six ans ou plus), 90 jours (un à six ans), 60 jours (six mois à un an) ou un tiers de la durée (moins de six mois). Une fois écoulé un tiers de la durée, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de 120 jours (durées d’un an ou plus) ou de 60 jours (durées plus courtes) ; le contrat prend alors fin à la fin d’un mois civil. Un préavis plus court n’empêche pas le contrat de prendre fin, mais le locataire doit le loyer des jours manquants, sauf en cas de chômage involontaire, d’incapacité permanente ou de décès (Código Civil art. 1098). Dans un bail à durée indéterminée, le locataire peut partir après six mois avec un préavis de 120 ou 60 jours (art. 1100).

Propriétaire : pour empêcher le renouvellement d’un bail à durée déterminée, le propriétaire doit donner un préavis de 240 jours (durées de six ans ou plus), 120 jours (un à six ans), 60 jours (six mois à un an) ou un tiers de la durée (art. 1097.1). Mais l’opposition du propriétaire au premier renouvellement ne prend effet que trois ans après la signature du contrat ; le bail reste en vigueur jusque-là, sauf si le propriétaire ou un enfant a besoin du logement pour y habiter (art. 1097.3–4, Lei 13/2019). Dans un bail à durée indéterminée, le propriétaire ne peut y mettre fin que pour son propre besoin de logement ou celui d’un enfant (en payant un an de loyer), pour démolition ou rénovation lourde, ou avec un préavis d’au moins cinq ans (art. 1101 à 1103). Quand le propriétaire donne congé, le locataire peut partir plus tôt avec un préavis de 30 jours (art. 1098.4).

Impayés : le propriétaire peut résilier lorsque le loyer est en retard de trois mois ou plus, ou après plus de quatre retards de plus de huit jours en 12 mois, ce dernier cas seulement après avoir averti le locataire par lettre recommandée à la suite du troisième retard (art. 1083.3–6). Le locataire peut annuler une résiliation pour impayés en payant dans un délai d’un mois, une fois par contrat (art. 1084.3–4). Si le locataire reste, le propriétaire recourt au procedimento especial de despejo (procédure spéciale d’expulsion) auprès du Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, anciennement Balcão Nacional do Arrendamento) : le locataire a 15 jours pour partir, payer ou déposer une opposition, et s’il ne le fait pas, la demande devient un titre d’expulsion (NRAU art. 15 à 15-E). Depuis la Lei 56/2023, dans les cas d’impayés où le locataire reste après le délai d’opposition, l’État (via l’IHRU) paie, à partir du 1er janvier 2024, le loyer à échoir, jusqu’à 1,5 fois le salaire minimum par mois et neuf fois au total (art. 15-LA). Le projet de loi en cours (Proposta de Lei 103/XVII) permettrait la résiliation après deux mois d’impayés et permettrait aux propriétaires de refuser même le premier renouvellement. Il a été adopté en première lecture le 30 septembre 2026 et se trouve désormais en commission, où le PSD et Chega sont convenus de distinguer ceux qui ne paient pas délibérément des locataires qui ne peuvent pas payer, de protéger les locataires âgés dont le bail date d’avant 1990 et de renforcer l’aide aux locataires. Ce n’est pas encore une loi, et les règles ci-dessus s’appliquent toujours (situation au 1er octobre 2026).

Sauf clause contraire, le propriétaire doit réaliser tous les travaux de conservation ordinaires et extraordinaires exigés par la loi ou par l’objet du bail (Código Civil art. 1074.1). Le locataire ne peut faire des travaux que si le contrat le permet ou si le propriétaire l’accepte par écrit, sauf réparations urgentes (art. 1074.2–3 et 1036). Le locataire doit tolérer les réparations urgentes et signaler aussitôt les défauts au propriétaire (art. 1038). Si le logement devient en partie inutilisable pour des raisons non imputables au locataire, le loyer est réduit en proportion (art. 1040). En cas de défauts graves, de bruit ou de coupure des services, un locataire peut mettre formellement le propriétaire en demeure de les réparer, demander à la câmara municipal (la municipalité) une inspection urgente dans les 20 jours et, si rien ne se passe dans les 30 jours, réclamer 20 euros par jour et demander une injonction (NRAU art. 13-B, Lei 13/2019).

Par défaut, le locataire paie les fournitures et services du logement lui-même (eau, électricité, gaz), et le propriétaire paie le condomínio (charges de copropriété) pour la gestion et l’entretien des parties communes ; le contrat peut en décider autrement, et les factures doivent être au nom de celui qui les paie (art. 1078). De nombreux contrats mettent effectivement le condomínio à la charge du locataire : lisez donc cette clause.

Le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, hors usure normale et petites modifications de confort, qu’il doit défaire sauf accord contraire (art. 1073). Aucune règle légale ne dit qui paie l’agent immobilier ; en pratique, le propriétaire engage et paie l’agence. Une assurance habitation couvrant vos biens n’est pas exigée par la loi, même si certains contrats l’imposent.

Il vous faut un NIF (número de identificação fiscal, numéro d’identification fiscale) pour signer un bail, ouvrir un compte bancaire ou ouvrir les contrats d’eau et d’électricité. Il est gratuit, et peut être demandé dans un Serviço de Finanças, une Loja do Cidadão ou en ligne via l’e-balcão de l’AT avec un passeport et un justificatif de domicile ; un représentant fiscal est facultatif pour les résidents de l’UE/EEE et n’est nécessaire pour les non-résidents hors UE que s’il existe un lien fiscal comme la propriété d’un bien (DECO, situation en septembre 2026).

L’atestado de residência (attestation de résidence) est délivré par la Junta de Freguesia locale (le conseil de la freguesia, la paroisse civile), en général sur présentation d’une pièce d’identité et d’un justificatif de domicile, et sert pour les écoles, les banques et certains services publics (DECO). Notez que l’AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo, qui a remplacé le SEF en 2023 pour les titres de séjour) n’accepte plus l’attestation de la Junta de Freguesia comme justificatif de domicile ; elle exige un bail enregistré à votre nom plus une quittance de loyer récente, ou des déclarations notariées du propriétaire si vous vivez chez quelqu’un d’autre (selon des informations de décembre 2025). C’est une raison de plus d’exiger un contrat enregistré et des quittances électroniques.

Un locataire ne peut pas sous-louer, prêter ou céder le logement, en tout ou en partie, sauf si la loi le permet ou si le propriétaire l’autorise (Código Civil art. 1038 f), et l’autorisation de sous-louer doit être écrite (art. 1088.1). Le locataire doit informer le propriétaire dans les 15 jours dès qu’une sous-location permise commence (art. 1038 g). Une sous-location non autorisée est un motif de résiliation du bail par le propriétaire (art. 1083.2 e), sauf si le propriétaire a reconnu le sous-locataire (art. 1088.2).

Le locataire qui sous-loue ne peut pas demander plus que le loyer principal plus 20 %, ou proportionnellement plus pour une partie du logement, sauf si le propriétaire a convenu autrement (art. 1062). Par ailleurs, un locataire peut avoir jusqu’à trois hóspedes (pensionnaires qui reçoivent un logement et des services comme les repas, contre paiement) sans l’accord du propriétaire, sauf si le contrat l’interdit (art. 1093).

En pratique, beaucoup de locations de chambres à Lisbonne et à Porto sont informelles et non enregistrées, ce qui laisse le locataire de la chambre sans reçus, sans adresse enregistrée pour l’AIMA et sans protection du BAS. Une sous-location doit aussi être enregistrée auprès de l’AT comme n’importe quel bail (FAQ de l’AT).

Avant de louer, le bien a besoin d’une licença de utilização (permis d’habiter) et d’un certificado energético (certificat énergétique) délivré par un expert agréé par l’ADENE ; la classe énergétique doit figurer dans chaque annonce, avec des amendes de 250 à 3 740 euros pour les particuliers (DECO, janvier 2025). Les annonces ne peuvent pas discriminer selon l’origine, la nationalité, la religion, l’âge, le handicap et d’autres motifs (Código Civil art. 1067-A). Ensuite, enregistrez le bail auprès de l’AT (Modelo 2) avant la fin du mois suivant, payez 10 % de droit de timbre sur un mois de loyer et émettez des quittances de loyer électroniques.

Fiscalité : les revenus locatifs d’un logement sont imposés à un taux autonome d’IRS de 25 % (Código do IRS art. 72.2, Lei 56/2023), réduit de 10 points pour les baux de résidence permanente de cinq à dix ans, de 15 points pour dix à 20 ans et de 20 points pour 20 ans ou plus, avec une baisse supplémentaire de 5 points lorsqu’un nouveau loyer est inférieur d’au moins 5 % au précédent ; les baux à partir de 2024 dont le loyer dépasse de plus de 50 % les plafonds du loyer abordable ne bénéficient d’aucune réduction liée à la durée (art. 72.3–5, 23–24). Depuis le 1er janvier 2026, le Decreto-Lei 97/2026 (20 mai 2026) applique un taux de 10 % aux revenus des baux d’habitation avec une « renda moderada » (loyer modéré) allant jusqu’à 2 300 euros par mois, pour les contrats existants et nouveaux, jusqu’à fin 2029, sauf si un taux plus bas s’applique. Il a aussi créé un Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (régime simplifié de loyer abordable) pour les loyers ne dépassant pas 80 % de la médiane municipale au mètre carré, qui serait assorti d’une exonération totale d’impôt sur le revenu. Les propriétaires peuvent aussi opter pour l’englobamento (ajout des revenus locatifs aux autres revenus à des taux progressifs). Situation en septembre 2026.

Location de courte durée : l’alojamento local (AL, location touristique de courte durée) exige un enregistrement auprès de la municipalité. Le Decreto-Lei 76/2024 (en vigueur le 1er novembre 2024) a mis fin au gel national des nouveaux enregistrements d’AL et à la contribution extraordinaire sur l’AL de la Lei 56/2023, et a transféré le contrôle aux municipalités, qui peuvent fixer des zones de limitation où les nouveaux enregistrements sont limités ou interdits, et suspendre les nouveaux enregistrements jusqu’à un an le temps de rédiger des règles. Le règlement modifié de Lisbonne (en vigueur le 6 décembre 2025) interdit les nouveaux enregistrements dans les freguesias où l’AL représente 10 % ou plus des logements et exige une autorisation de la municipalité entre 5 % et 10 %, réexaminée chaque mois. Renseignez-vous auprès de la municipalité avant d’acheter ou de louer en AL.

Les Julgados de Paz (tribunaux de paix pour petits litiges) traitent les litiges locatifs jusqu’à 15 000 euros, comme les dépôts de garantie, les réparations ou les loyers impayés, mais pas les expulsions. Les frais sont de 70 euros, payés par la partie perdante, ou de 50 euros partagés entre les deux parties en cas d’accord par médiation ; un avocat n’est en général pas obligatoire (DGPJ, situation en septembre 2026). Ils existent dans de nombreuses municipalités, mais pas dans toutes. Les expulsions passent par la procédure spéciale du BAS ou par les tribunaux ordinaires (NRAU art. 14 et 15).

Les locataires peuvent obtenir des conseils auprès d’associations de locataires comme l’Associação dos Inquilinos Lisbonenses (sur adhésion) et auprès de DECO, l’association de consommateurs. Les propriétaires ont leurs propres associations, comme l’Associação Lisbonense de Proprietários et l’Associação Nacional de Proprietários. L’IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) gère le Portal da Habitação, Porta 65 et les programmes de loyer abordable, et paie la garantie publique de loyer dans les cas d’expulsion. Le Provedor de Justiça (Médiateur) traite les plaintes contre les organismes publics, comme les retards des aides au loyer, et non les litiges entre propriétaires et locataires privés.

Nous ne pouvons jamais garantir qu’une agence, une annonce ou un propriétaire soit honnête. Ne versez jamais de dépôt de garantie avant d’avoir vu le logement et vérifié que la personne en est propriétaire ou est autorisée à le louer, et consultez notre guide contre les arnaques.