Louer au Kenya : les règles

La loi applicable dépend du loyer. La Rent Restriction Act (Cap. 296) couvre les logements d’habitation dont le loyer standard ne dépasse pas 2 500 KSh par mois, meublés ou non ; elle ne couvre pas les logements loués à des salariés avec leur emploi (service tenancies, logements de fonction) ni ceux loués par l’État, la National Housing Corporation, Kenya Railways, la Kenya Ports Authority ou une collectivité locale (art. 2 ; Legal Notice 259 de 1983). On parle alors de controlled tenancies (locations contrôlées). Dans des jugements de juin 2022 et de juillet 2024, l’Environment and Land Court (tribunal de l’environnement et des terres) a jugé que le Rent Restriction Tribunal (tribunal de restriction des loyers) n’est pas compétent dès que le loyer dépasse 2 500 KSh par mois, et a annulé des décisions du tribunal rendues pour des locataires payant de 5 000 à 65 000 KSh. Au-delà de ce niveau, c’est-à-dire presque toutes les locations en ville, la location est régie par le bail lui-même, par les règles générales sur les baux de la partie VI de la Land Act 2012, par la Land Registration Act 2012 (loi sur l’enregistrement foncier) et par la Law of Contract Act (loi sur les contrats), qui applique la common law anglaise des contrats. Les commerces, hôtels et restaurants relèvent d’une loi distincte, la Landlord and Tenant (Shops, Hotels and Catering Establishments) Act (Cap. 301).

Selon la Land Act, une location est soit à durée déterminée, soit périodique. Si le bail ne prévoit ni durée ni règle de préavis, ou si un propriétaire laisse quelqu’un occuper le bien contre un loyer sans rien d’écrit, la loi y voit un bail périodique qui court d’une période de loyer à la suivante, en général de mois en mois (art. 57). Un bail de deux ans ou moins, y compris tout bail périodique, peut être conclu oralement ou par écrit et n’est pas enregistré (art. 58). Si un locataire reste après la fin de la durée convenue et que le propriétaire continue d’accepter le loyer pendant deux mois, un bail de mois en mois naît (art. 60). Les baux plus longs peuvent être enregistrés au registre foncier, et un bail qui commence dans le futur pour plus de cinq ans ne produit aucun effet tant qu’il n’est pas enregistré (art. 61). La partie VI s’applique « sauf disposition contraire dans l’acte de bail » (art. 55), de sorte que le bail écrit compte davantage que dans la plupart des pays ; quelques protections ne peuvent pas être écartées par contrat, comme le préavis de 30 jours et le droit de demander au tribunal d’être relevé de la déchéance avant qu’un bail ne soit résilié pour manquement (art. 75 et 76).

Un bail est soumis aux droits de timbre, à la charge du locataire (Stamp Duty Act, la loi sur les droits de timbre, annexe, point 21, version du 1er juillet 2026). Pour une durée allant jusqu’à un an, c’est 20 KSh sur les premiers 2 000 KSh du loyer total et 10 KSh pour chaque tranche supplémentaire de 1 000 KSh, soit environ 1 % du total ; pour une durée déterminée d’un à trois ans, 10 KSh par tranche de 1 000 KSh du loyer annuel (environ 1 % d’un an de loyer) ; pour « toute autre durée déterminée ou toute durée indéterminée », 20 KSh par tranche de 1 000 KSh du loyer annuel (environ 2 %). Le barème ne dit pas expressément dans quelle tranche entre un bail de mois en mois ; demandez au bureau des droits de timbre si le vôtre n’a pas de durée fixe. Un bail d’un an à 60 000 KSh par mois coûte donc environ 7 200 KSh de droits (en octobre 2026). Un bail non timbré ne peut pas servir de preuve dans une affaire civile tant que le droit et une pénalité ne sont pas payés (art. 19).

Aucune loi ne plafonne ni ne protège le dépôt de garantie d’une location d’habitation ordinaire. Ni la Land Act 2012 ni la Law of Contract Act ne disent à combien il peut s’élever, où il doit être conservé ni quand il doit être rendu, et il n’existe pas de système de protection des dépôts : le montant, les retenues admises et le délai de remboursement sont ce que dit le bail (en octobre 2026). Le dépôt est généralement versé au propriétaire ou à l’agent avec le premier mois de loyer, et le propriétaire le garde jusqu’à la fin. Ce qui est habituel dans chaque ville figure sur la page de la ville.

Les controlled tenancies relevant de la Rent Restriction Act (2 500 KSh par mois ou moins) font exception : un propriétaire, un agent ou un préposé qui exige ou accepte plus de deux mois de loyer standard d’avance commet une infraction, et toute prime, tout key money (argent de clé) ou autre versement en plus du loyer comme condition pour obtenir ou conserver le bail est interdit et peut être réclamé (art. 10 et 17). Le Rent Restriction Tribunal peut ordonner le remboursement d’un loyer qui n’aurait pas dû être payé, dans les deux ans suivant le paiement (art. 5 et 19).

Comme la loi fait si peu, la protection passe par la pratique : payez par virement bancaire ou par M-Pesa sur un compte au nom du propriétaire ou de l’agence enregistrée et gardez les confirmations, demandez un reçu pour chaque paiement en espèces, vérifiez que le bail indique le dépôt, ce à quoi il peut servir et quand il est rendu, et faites un état des lieux daté et photographié à l’entrée et à la sortie. Certains baux demandent des dépôts distincts pour l’eau ou l’électricité ; traitez-les comme le dépôt principal et faites mettre par écrit les conditions de remboursement. Un dépôt non rendu se réclame comme une somme d’argent : jusqu’à 1 million de KSh devant la Small Claims Court (tribunal des petites créances), au-delà devant une magistrates’ court (tribunal de première instance) (voir Litiges).

Pour les locations au-dessus de 2 500 KSh par mois, il n’existe aucun contrôle des loyers : la loi ne fixe aucune limite au loyer de départ, aucun plafond aux hausses et aucun intervalle minimal entre elles (en octobre 2026). Dans un bail à durée déterminée, le loyer ne peut augmenter que si le bail contient une clause de révision ou d’indexation, et seulement comme elle le permet, ce qui explique que beaucoup de baux prévoient une hausse annuelle en pourcentage ; lisez-la avant de signer. Dans un bail périodique, la loi ne prévoit pas de procédure particulière de hausse, mais chaque partie peut y mettre fin avec un préavis d’au moins une période de loyer (Land Act, art. 57) ; en pratique, un propriétaire peut donc proposer un nouveau loyer avec ce préavis, et le locataire accepte ou part. Demandez tout changement par écrit.

Dans les controlled tenancies, le propriétaire ne peut pas faire payer plus que le loyer standard, quoi que dise le contrat (Rent Restriction Act, art. 9). Les hausses ne sont permises que par notification écrite, copiée au tribunal, pour répercuter une hausse des taxes locales ou des charges d’eau, d’éclairage ou d’assainissement, ou pour ajouter jusqu’à 10 % par an des sommes dépensées en améliorations ou en transformations structurelles (pas les réparations ni la remise en peinture) (art. 11). Un locataire peut demander au tribunal de fixer le loyer standard, de réduire le loyer lorsque le propriétaire ne fait pas les réparations, et de fixer ou de répartir les charges d’eau, d’éclairage, de sécurité et de nettoyage (art. 5). Le propriétaire ne peut pas couper l’eau, l’électricité ou d’autres services sans l’accord du tribunal (art. 23).

Pas en vigueur : le Landlord and Tenant Bill 2021 aurait exigé un préavis écrit de 90 jours pour toute hausse, autorisé les hausses sur les logements d’habitation une seule fois tous les 12 mois, et permis à un tribunal de fixer un loyer équitable d’après des locations comparables (articles 17 à 20). Il a été adopté par l’Assemblée nationale le 25 novembre 2021, mais n’a jamais achevé ses étapes au Sénat, est devenu caduc à la fin de cette législature en 2022, et ne figure ni dans le suivi des projets de loi de l’Assemblée nationale du 23 avril 2026 ni dans celui du Sénat du 24 septembre 2026. En octobre 2026, il n’est pas en vigueur.

Chaque partie peut mettre fin à un bail périodique avec un préavis au moins aussi long que la période de loyer, expirant un jour d’échéance du loyer : pour un bail mensuel, au moins un mois se terminant un jour de loyer (Land Act, art. 57). Un bail à durée déterminée prend simplement fin à son échéance ; avant cela, le locataire ne peut partir plus tôt que si le bail contient une clause de sortie anticipée ou si le propriétaire est d’accord. Un locataire qui quitte les lieux plus tôt avec l’accord du propriétaire reste redevable du loyer pendant un an au plus, sauf si le bail fixe une durée plus courte ou si le propriétaire reloue avant (art. 71). Si le logement est détruit ou rendu inhabitable par un incendie, une inondation, une tempête ou des événements semblables qui ne sont pas la faute du locataire, le loyer cesse d’être dû jusqu’à ce qu’il soit de nouveau habitable, et s’il n’est pas remis en état dans les six mois, le locataire peut résilier le bail avec un mois de préavis (art. 65).

Pour un loyer impayé un mois après l’échéance, ou un autre manquement qui dure un mois, la Land Act permet au propriétaire de signifier un avis de résiliation du bail (art. 65), mais la déchéance du bail pour manquement exige un avis écrit d’au moins 30 jours qui nomme le manquement et laisse au locataire la possibilité d’y remédier, quoi que dise le bail (art. 75), et le locataire peut demander au tribunal d’en être relevé (art. 76). Lorsque le locataire ou toute personne qui tient son droit de lui habite encore le logement, la déchéance est « mise en œuvre par une action en justice » (art. 73), et les décisions d’expulsion des tribunaux sont exécutées par des auctioneers agréés (commissaires-priseurs ; Auctioneers Act). Le propriétaire doit aussi au locataire la jouissance paisible tant que le loyer est payé (art. 65). La loi ne prévoit pas d’autre voie que l’avis suivi d’une action en justice pour mettre fin au bail d’un locataire qui vit dans le logement : changer les serrures, enlever les portes ou couper l’eau n’est pas une procédure qu’elle prévoit. Pour les controlled tenancies, expulser sans l’autorisation du tribunal ou harceler un locataire pour qu’il parte est une infraction pénale (Rent Restriction Act, art. 29 : amende jusqu’à 6 000 KSh ou six mois de prison).

Les arriérés peuvent aussi être recouvrés par distress, c’est-à-dire la saisie des biens du locataire. Selon la Distress for Rent Act (Cap. 293, loi sur la saisie pour loyer impayé), elle doit être pratiquée par un commissaire-priseur agréé, jamais entre le coucher et le lever du soleil ni un dimanche, et le locataire dispose de 14 jours après l’avis de saisie pour payer le loyer et les frais avant que les biens puissent être vendus (art. 3 et 4 ; Auctioneers Act, art. 9). Dans les controlled tenancies, le distress exige l’autorisation du tribunal (Rent Restriction Act, art. 16), le congé (notice to quit) doit être donné par écrit avec au moins un mois de préavis se terminant à la fin d’un mois de location (art. 15), et seul le tribunal peut ordonner la reprise des lieux, pour les motifs de l’article 14, par exemple des arriérés, des nuisances ou le besoin du propriétaire de reprendre le logement, qui exige 12 mois de préavis. Le projet de loi de 2021, devenu caduc, aurait interdit de saisir les biens d’un locataire sans procédure judiciaire.

Sauf disposition contraire du bail, la Land Act introduit d’office ces obligations dans tout bail (art. 55, 65 et 66). Le propriétaire doit louer un logement habitable au début du bail et le garder en cet état, entretenir le toit, les murs extérieurs et porteurs, les canalisations d’évacuation principales et les parties communes lorsque seule une partie d’un immeuble est louée, et payer les taxes, impôts et autres charges du bien. Le propriétaire peut entrer pour inspecter ou réparer à une heure raisonnable après un préavis de sept jours. Le locataire doit payer le loyer à temps, maintenir le logement dans un état raisonnable et le rendre dans l’état où il l’a reçu, à l’exception de l’usure normale et des dégâts d’incendie, d’inondation, de tempête ou d’autres événements qui ne sont pas de sa faute. Dans les controlled tenancies, le propriétaire est responsable des réparations structurelles et du maintien du logement en état d’être habité (Rent Restriction Act, art. 26), et le tribunal peut ordonner des réparations et autoriser le locataire à les faire et à en déduire le coût du loyer (art. 5).

Les factures suivent le bail. Les charges de sécurité, de nettoyage, de ramassage des ordures et d’éclairage commun sont courantes dans les immeubles d’appartements et sont fixées par le bail, sans plafond légal en dehors des controlled tenancies. L’électricité est en général sur un compteur Kenya Power ; avec un compteur à prépaiement, le locataire achète du crédit (tokens) à l’avance, notamment par mobile money. Vérifiez avant de signer si le compteur est prépayé ou postpayé et à quel nom sont les comptes d’eau et d’électricité, et demandez les dernières factures.

Quiconque met en relation propriétaires et locataires ou négocie une location contre rémunération doit être un agent immobilier enregistré auprès de l’Estate Agents Registration Board (art. 2 et 18 de l’Estate Agents Act, la loi sur les agents immobiliers). Exercer sans être enregistré est une infraction passible d’amendes allant jusqu’à 1 million de KSh pour un particulier et 5 millions de KSh pour une société (montants modifiés le 20 juin 2025). La loi permet de fixer des règles sur les honoraires des agents (art. 22), mais aucun barème publié pour la commission de location n’a été trouvé ; qui paie l’agent et combien relève de l’accord entre les parties (en octobre 2026). Aucune loi ne traite expressément des « frais de visite » ; la règle applicable est celle de l’enregistrement ci-dessus. Vérifiez les noms dans la gazetted list du Board (la liste publiée au journal officiel) et dans son annuaire en ligne des sociétés, et consultez notre guide sur les arnaques.

Le Kenya n’a pas de système de déclaration de domicile auprès des autorités, et aucune loi n’exige une pièce d’identité ou un numéro fiscal particulier pour signer un bail (en octobre 2026). En pratique, les propriétaires et les agents demandent aux Kényans une copie de leur carte d’identité nationale, et aux étrangers leur passeport et un justificatif de statut d’immigration, comme un permis de travail, un pass ou une alien ID card (carte d’identité d’étranger), et souvent une lettre de l’employeur ou des fiches de paie.

Beaucoup de propriétaires demandent aussi le KRA PIN du locataire, le numéro fiscal personnel délivré par la Kenya Revenue Authority, car le formulaire en ligne de la KRA pour enregistrer un bien loué demande au propriétaire de saisir le PIN du locataire (KRA, octobre 2026). Les résidents le demandent sur iTax avec leur carte d’identité nationale ou leur alien ID. Un salarié étranger qui vit au Kenya a besoin d’une lettre de présentation de l’employeur, du PIN de l’employeur, d’un passeport valide et d’un permis de travail ou d’un special pass valide qui nomme l’employeur et est porté sur le passeport ; les investisseurs font la demande par l’intermédiaire d’un tax agent (intermédiaire fiscal agréé) avec un justificatif de l’investissement (KRA, conditions d’obtention du PIN, octobre 2026). Vous aurez aussi besoin du PIN pour un emploi, un compte bancaire et la plupart des démarches officielles.

Si vous touchez un salaire au Kenya, l’Affordable Housing Levy (prélèvement pour le logement abordable) retient 1,5 % du salaire brut, auquel s’ajoute 1,5 % à la charge de l’employeur ; il s’applique depuis l’entrée en vigueur de l’Affordable Housing Act 2024 le 22 mars 2024 (art. 4 et 5). Il ne change ni votre loyer ni vos droits de locataire.

Pour les locations ordinaires, le bail décide. S’il dit que le locataire ne peut pas sous-louer, céder le bail ou laisser la possession à un tiers sans le consentement du propriétaire, la Land Act y voit un consentement qui ne peut pas être refusé sans motif raisonnable : le propriétaire doit répondre par écrit dans un délai raisonnable, motiver son refus si on le lui demande, et ne peut pas exiger de loyer supplémentaire, de prime ou de frais pour son consentement au-delà de dépenses raisonnables, ni refuser en raison du sexe ou de la nationalité du sous-locataire ou d’autres caractéristiques personnelles sans rapport ; l’argent indûment perçu peut être récupéré (art. 67). Un bail peut cependant interdire purement et simplement la sous-location (art. 67(6)). Une sous-location ne peut pas durer plus longtemps que le bail principal (art. 63), et si le propriétaire fait prononcer la déchéance du bail principal, toutes les sous-locations prennent fin avec lui, sauf si le tribunal en relève le sous-locataire (art. 74). Les colocations où vous payez le locataire principal plutôt que le propriétaire ne vous donnent que les droits prévus dans votre accord avec ce locataire ; mettez-le donc par écrit et vérifiez que le bail principal l’autorise.

Dans les controlled tenancies, un locataire ne peut pas sous-louer ni laisser la possession à un tiers sans le consentement écrit du propriétaire ou, si le consentement est refusé sans motif raisonnable, celui du tribunal (Rent Restriction Act, art. 27). Un locataire qui vit dans le logement peut le sous-louer pour six mois au plus, prolongeables de trois, avec ce consentement, et le reprend à la fin (art. 28). Sous-louer sans consentement, ou à un loyer supérieur au loyer légal, est un motif de reprise des lieux (art. 14).

Louer un appartement à des voyageurs de passage est une autre affaire : les service apartments meublés (appartements avec services), villas, maisons de vacances, homestays (chambres chez l’habitant) et pensions sont des activités touristiques qui exigent une licence de la Tourism Regulatory Authority (voir Pour les propriétaires), et un locataire qui met un logement loué sur une plateforme de réservation sans le consentement du propriétaire manque aussi très probablement à son bail.

Il n’existe au Kenya ni enregistrement ni licence des propriétaires, ni certificat énergétique, pour les locations de longue durée. Un propriétaire doit respecter les obligations que la Land Act introduit d’office dans le bail (logement habitable, réparations de la structure et des parties communes, jouissance paisible, préavis de sept jours avant d’entrer) sauf si le bail en dispose valablement autrement, mettre fin aux baux par préavis et par les tribunaux plutôt qu’en changeant les serrures, recouvrer les arriérés par distress uniquement par l’intermédiaire d’un commissaire-priseur agréé, et ne recourir qu’à des agents immobiliers enregistrés. Pour les controlled tenancies (2 500 KSh par mois ou moins), la Rent Restriction Act ajoute un rent book (carnet de loyers), la limite du loyer standard et le contrôle du tribunal sur la reprise des lieux.

L’impôt sur les revenus locatifs résidentiels (appelé Monthly Rental Income, MRI) s’applique aux propriétaires résidents dont les loyers de logements au Kenya dépassent 288 000 KSh et ne dépassent pas 15 millions de KSh par an (Income Tax Act, art. 6A). Il est de 7,5 % du loyer brut, un impôt libératoire sans déduction pour frais, intérêts ou pertes, à ce taux depuis le 1er janvier 2024 (10 % avant ; Finance Act 2023). Les déclarations sont déposées et l’impôt payé sur iTax avant le 20 du mois suivant, avec une déclaration néant pour un mois sans loyer ; une déclaration tardive coûte aux particuliers 2 000 KSh ou 5 % de l’impôt, le montant le plus élevé des deux (KRA, octobre 2026). Un propriétaire peut choisir par écrit le régime ordinaire de l’impôt annuel sur le revenu à la place, et ceux qui dépassent 15 millions de KSh doivent le faire. Les loyers commerciaux sont hors MRI. Depuis le 1er juillet 2023, les personnes désignées par la KRA comme agents de l’impôt sur les revenus locatifs, comme les gestionnaires de biens, retiennent l’impôt sur les loyers qu’ils encaissent et le reversent dans les cinq jours ouvrables (art. 35). Les propriétaires non résidents paient 30 % du loyer brut en impôt libératoire (troisième annexe) ; depuis la Finance Act 2026, entrée en vigueur le 1er juillet 2026, ils doivent s’enregistrer et déclarer eux-mêmes avant le 20 du mois suivant, sauf si un agent résident retient l’impôt (art. 6B). L’Affordable Housing Act applique aussi son prélèvement de 1,5 % aux revenus bruts qui ne sont pas des salaires (art. 4(2)(b)) ; demandez à la KRA comment cela s’applique à vos loyers.

Locations de courte durée : louer des logements meublés à des hôtes est réglementé comme une activité touristique. Selon la Tourism Act (loi sur le tourisme), nul ne peut exercer une activité figurant dans sa neuvième annexe, qui comprend les service flats et service apartments, villas, maisons de vacances, homestays et pensions, sans licence de la Tourism Regulatory Authority (art. 98) ; la sanction est une amende pouvant atteindre 100 000 KSh, jusqu’à 18 mois de prison, ou les deux (art. 112). Les Tourism Regulatory Authority (Tourism Enterprises) Regulations 2025 (règlement sur les entreprises touristiques), en vigueur depuis le 16 décembre 2025, ajoutent qu’une entreprise sans licence ne peut figurer sur aucune plateforme numérique de promotion ou de réservation, que les hôtes titulaires d’une licence doivent afficher leur numéro de licence ou leur code QR sur les annonces en ligne, conserver les registres des clients pendant cinq ans et déclarer chaque mois les données d’occupation. Pour un service apartment, les droits sont de 1 000 KSh de frais de dossier, une seule fois, puis 12 000 KSh par an pour un logement, 20 000 KSh pour deux et 29 000 KSh pour trois à cinq (première annexe, octobre 2026). Des county business permits (permis d’activité du comté) peuvent aussi s’appliquer ; la page de la ville indique les règles locales.

Le tribunal compétent dépend du loyer et de la demande. Les controlled tenancies (2 500 KSh par mois ou moins) vont devant le Rent Restriction Tribunal ; le tribunal de Nairobi couvre Nairobi, Kiambu, Thika, Machakos, Makueni et Kajiado, et il existe des tribunaux à Mombasa, Nakuru, Kisumu, Eldoret, Nyeri, Embu, Garissa et Kakamega (Legal Notice 212 de 1990). Les appels vont à l’Environment and Land Court. Le tribunal doit d’abord vérifier que le loyer standard est dans la limite ; si le loyer est plus élevé, ses décisions sont nulles (Environment and Land Court, 2022 et 2024). Les locaux commerciaux vont devant le Business Premises Rent Tribunal (tribunal des loyers des locaux commerciaux).

Tous les autres litiges de location d’habitation vont devant les tribunaux ordinaires. Les magistrates’ courts (tribunaux de première instance) jugent les litiges fonciers et locatifs, y compris loyers, reprise des lieux et baux, jusqu’à 5 à 20 millions de KSh selon le rang du magistrat (Magistrates’ Courts Act, art. 7 et 9) ; les affaires plus importantes ou plus complexes vont à l’Environment and Land Court. Les demandes d’argent jusqu’à 1 million de KSh, comme un dépôt non rendu ou un loyer impayé, peuvent aller devant la Small Claims Court, censée être simple et peu coûteuse et qui doit trancher dans les 60 jours ; elle ne peut pas juger les litiges portant sur la possession d’un terrain, donc pas les expulsions (Small Claims Court Act, art. 12 à 34). Les plaintes sur la conduite d’un agent immobilier enregistré vont à l’Estate Agents Registration Board, qui peut adresser un avertissement, infliger une amende, suspendre ou radier un agent (Estate Agents Act, art. 23 et 24) ; les « agents » non enregistrés relèvent du pénal.

Aide gratuite : le National Legal Aid Service (service national d’aide juridique) offre une aide juridique gratuite, des conseils et de la médiation aux personnes qui n’ont pas les moyens de payer un avocat (numéro gratuit 0800 720 640 ; demande en ligne). Kituo cha Sheria, la plus ancienne organisation d’aide juridique du Kenya, donne des conseils juridiques gratuits dans des bureaux à Nairobi et à Mombasa. La fraude à la location, comme les fausses annonces, les dépôts encaissés pour des logements que le « propriétaire » ne possède pas, ou les faux agents, peut être signalée à la police et à la Directorate of Criminal Investigations (direction des enquêtes criminelles), qui reçoit les plaintes en ligne et sur sa ligne d’appel Fichua 0800 722 203. Pas en vigueur : le Landlord and Tenant Bill 2021, qui aurait créé des landlord and tenant tribunals (tribunaux des baux) pour toutes les locations et remplacé les Caps 293, 296 et 301, est devenu caduc en 2022 ; en octobre 2026, il n’est pas en vigueur.