Louer en France : les règles

Pour une résidence principale, il existe trois grands types de bail. Le bail vide dure au moins trois ans avec un propriétaire particulier, six ans avec une société, et se renouvelle automatiquement pour la même durée si personne ne donne congé ; il peut être plus court (un an au minimum) seulement si le propriétaire indique un motif précis, familial ou professionnel, de reprise du logement. Le bail meublé dure un an et se renouvelle automatiquement, ou neuf mois pour un étudiant, auquel cas il prend simplement fin à l’échéance (loi du 6 juillet 1989, art. 10 et 25-7 ; service-public.fr, vérifié en juin 2025). Un logement meublé doit comporter une liste minimale légale de meubles et d’équipements. Le bail mobilité, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, est un bail meublé d’un à dix mois pour les étudiants, les apprentis, les stagiaires, les personnes en mission temporaire ou en service civique ; il n’est pas renouvelable et aucun dépôt de garantie ne peut être demandé (ANIL).

Le bail doit être écrit et suivre le contrat type fixé par le décret 2015-587 du 29 mai 2015 ; pour les baux signés ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026, le décret 2026-596 du 6 juillet 2026 actualise les modèles, qui détaillent désormais la clause résolutoire et doivent mentionner toute obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale (ADIL 66, septembre 2026). Le bail doit indiquer les parties, la date de début et la durée, la surface habitable (si elle est surévaluée de plus de 5 %, le locataire peut demander une baisse proportionnelle du loyer), le loyer et ses modalités de révision, les charges, le dépôt de garantie et, dans les villes où les loyers sont encadrés, les loyers de référence ; une notice d’information officielle y est annexée. Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, tout bail doit contenir une clause résolutoire en cas d’impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie. Le dossier de diagnostic technique doit être joint : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles anciens, diagnostics électricité et gaz si l’installation a plus de 15 ans, et états des risques naturels et nuisances sonores le cas échéant (service-public.fr F920). Il n’existe pas d’enregistrement public des baux privés.

Un état des lieux est établi en commun à l’entrée et à la sortie. Le locataire peut en demander la correction dans les 10 jours, et pour le chauffage pendant le premier mois de la saison de chauffe ; si les parties ne s’accordent pas, un commissaire de justice l’établit et les frais sont partagés (service-public.fr F31270, vérifié en mars 2026).

Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois pour un meublé ; il est interdit si le loyer est payé trimestriellement à l’avance et pour un bail mobilité, et il ne peut être augmenté en cours de bail ni au renouvellement (loi de 1989, art. 22 et 25-6 ; service-public.fr F31269, vérifié en juin 2026). Il n’existe aucun système de protection des dépôts : c’est le propriétaire ou l’agence qui le détient. Aucune autre somme ne peut être exigée pour réserver le logement ou avant la signature du bail.

Il doit être restitué dans le mois suivant la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou dans les deux mois s’il ne l’est pas. Les retenues doivent être justifiées par les états des lieux et par des devis ou des factures ; dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut conserver jusqu’à 20 % jusqu’à l’arrêté des comptes annuels de l’immeuble. Chaque mois de retard ajoute 10 % du loyer mensuel à la somme due. Les locataires à faibles revenus peuvent demander à Action Logement (avance Loca-Pass) ou au fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département de payer le dépôt de garantie.

La plupart des propriétaires exigent aussi un garant (une « caution »), en général un proche qui signe un acte de cautionnement, souvent « solidaire » pour que le propriétaire puisse se retourner contre lui dès le premier impayé. Un propriétaire particulier qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger en plus un garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti ; un propriétaire qui est une société ne peut pas demander de garant à un étudiant boursier de l’enseignement supérieur (loi de 1989, art. 22-1 ; service-public.fr F31267, vérifié en septembre 2026). Aucune loi ne fixe de revenu minimal : l’exigence courante d’un revenu net d’environ trois fois le loyer relève de la pratique du marché et des conditions des assureurs contre les impayés, pas d’une règle de droit. Visale est une garantie gratuite d’Action Logement : elle couvre toute personne de 17 ans et 10 mois à moins de 30 ans, quel que soit son statut, ainsi que les plus de 30 ans salariés du secteur privé nouvellement embauchés ou mutés, ou gagnant jusqu’à 1 710 € nets par mois, dans la limite de loyers de 1 940 € par mois en Île-de-France et de 1 575 € ou 1 365 € ailleurs selon la commune ; dans le secteur privé, elle couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés sur les trois premières années du bail et jusqu’à deux mois de loyer pour des dégradations (service-public.fr F32320, en janvier 2026).

Le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an, à condition que le bail contienne une clause de révision, et jamais au-delà de la variation de l’IRL (indice de référence des loyers) publié par l’Insee. Le dernier IRL, celui du deuxième trimestre 2026, est de 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an (publié le 10 juillet 2026) ; pour le premier trimestre 2026, la hausse était de 0,78 % (service-public.fr F13723, en juillet 2026). Le propriétaire dispose d’un an pour réclamer une révision et ne peut pas la faire rétroagir. Le « bouclier loyer », qui plafonnait l’IRL à 3,5 % depuis le troisième trimestre 2022, a pris fin le 31 mars 2024. Le loyer d’un logement classé F ou G au DPE ne peut pas être augmenté du tout pour les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 24 août 2022 (service-public.fr F1310, vérifié en août 2026).

En zone tendue (une liste légale de communes, élargie en août 2023), un décret annuel limite les hausses entre deux locataires (actuellement le décret 2026-644 du 20 juillet 2026, en vigueur du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 ; Kohen Avocats, septembre 2026) : le loyer d’un nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent (augmenté, au plus, d’une révision IRL si aucune n’a été appliquée au cours des 12 derniers mois), sauf si de gros travaux ont été réalisés ou si l’ancien loyer était manifestement sous-évalué. De plus, dans les communes qui ont adopté l’encadrement des loyers, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré publié (loyer de référence plus 20 %). En septembre 2026, cela concerne Paris, les territoires de Plaine Commune et d’Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, 24 communes du Pays basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole (service-public.fr F1314, vérifié en août 2026). Un complément de loyer au-dessus du plafond n’est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort mentionnées dans le bail, et il est interdit depuis le 18 août 2022 si le logement présente des défauts tels que des toilettes sur le palier, de l’humidité, un DPE de F ou G ou un vis-à-vis à moins de 10 mètres. Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature, puis devant le juge. Les propriétaires qui dépassent le plafond risquent des amendes allant jusqu’à 5 000 € (15 000 € pour une société).

Le dispositif d’encadrement des loyers est une expérimentation prévue par l’article 140 de la loi ELAN, prolongée par la loi 3DS du 21 février 2022, et il doit prendre fin le 24 novembre 2026, date de fin que service-public.fr donne pour les arrêtés actuels sur les loyers de référence (F1314, vérifié en septembre 2026), même si l’arrêté de Montpellier court jusqu’au 23 novembre 2026, date qu’il présente comme la fin de l’expérimentation. Une proposition de loi visant à le rendre permanent a été adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 ; le gouvernement a dit soutenir une prolongation de deux ans et, le 14 octobre 2026, la commission des affaires économiques du Sénat a transformé le texte par amendement en une prolongation de deux ans, jusqu’en novembre 2028, limitée aux territoires déjà couverts ; le Sénat l’examine en séance à partir du 21 octobre 2026, puis le texte devra achever son parcours au Parlement (Batiweb, 15 octobre 2026 ; SeLoger, 16 octobre 2026). Rien n’était définitif en octobre 2026 : vérifiez si le dispositif a été prolongé avant de vous y fier après novembre 2026.

Le locataire peut partir à tout moment. Le préavis est d’un mois pour un logement meublé ou un bail mobilité, et de trois mois pour un logement vide, ramené à un mois en zone tendue ou pour les motifs prévus par la loi (premier emploi, nouvel emploi après une perte d’emploi, perte d’emploi ou mutation, raisons de santé, bénéfice du RSA ou de l’AAH, violences conjugales). Le motif doit être indiqué dans la lettre, justificatifs à l’appui, faute de quoi le préavis est de trois mois. Le congé est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, par commissaire de justice ou remis en main propre contre signature, et court à partir de sa réception (loi de 1989, art. 15 ; service-public.fr F1168, vérifié en avril 2026).

Le propriétaire ne peut donner congé que pour la fin du bail, et seulement pour vendre (le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption), pour habiter le logement ou y loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux comme des retards de paiement répétés. Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin d’un bail vide et trois mois avant la fin d’un bail meublé. Les locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes sont protégés : le propriétaire doit leur proposer un relogement à proximité, sauf s’il a lui-même plus de 65 ans ou de faibles ressources. Un congé frauduleux pour vente ou pour reprise peut coûter jusqu’à 6 000 € d’amende (30 000 € pour une société), plus des dommages et intérêts (service-public.fr F929, vérifié en juin 2026).

En cas de loyers impayés, un commissaire de justice délivre un commandement de payer ; depuis la loi de juillet 2023, le locataire dispose de six semaines pour payer avant que la clause résolutoire puisse jouer, après quoi le propriétaire doit saisir le tribunal. Même avec une décision de justice, personne ne peut être expulsé sans relogement pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus (service-public.fr F1213, vérifié en août 2026).

Le propriétaire doit fournir un logement décent, en bon état, et prendre en charge les grosses réparations ; le locataire paie l’entretien courant et les menues réparations, et doit souscrire une assurance habitation couvrant au minimum l’incendie, les dégâts des eaux et l’explosion, même en bail mobilité (service-public.fr F1349). Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme non décent et ne peut être ni loué ni reloué, y compris au renouvellement ; les logements classés F suivront en 2028 et les E en 2034, en application de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables, et depuis le 1er janvier 2026 un nouveau coefficient pour l’électricité (de 2,3 à 1,9, puis 1,7 par un arrêté du 19 août 2026) a fait sortir de nombreux logements chauffés à l’électricité des classes F et G (service-public.fr F1615, vérifié en janvier 2026). Un projet de loi de relance du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, permettrait de maintenir sur le marché certains logements F et G le temps de réaliser des travaux ; il est devant l’Assemblée nationale et n’était pas encore une loi en septembre 2026.

Le loyer est en général indiqué « charges comprises » (CC) ou « hors charges » (HC). Les charges récupérables, comme l’entretien de l’immeuble, les ascenseurs, l’eau froide et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sont limitées à une liste légale ; le locataire verse des provisions mensuelles avec une régularisation annuelle, ou un forfait en meublé et en bail mobilité (service-public.fr F947). L’électricité, le gaz et internet sont en général souscrits au nom du locataire.

La loi ALUR partage les honoraires d’agence : le propriétaire paie la recherche du locataire et la mise en location, et le locataire ne peut être facturé que pour la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée, jamais plus que ce que paie le propriétaire et dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable. Pour les baux signés à partir du 1er janvier 2026, les plafonds sont de 12,10 €/m² en zone très tendue (agglomération parisienne), de 10,09 €/m² en zone tendue et de 8,07 €/m² ailleurs, plus 3,03 €/m² pour l’état des lieux d’entrée (révisés avec l’IRL pour la première fois depuis 2014 ; service-public.fr F10696, Journal de l’Agence).

En France, il n’existe pas de déclaration de domicile obligatoire en mairie. Votre adresse se prouve par des documents tels que le bail, les quittances de loyer et les factures d’énergie, et vous en aurez besoin pour un compte bancaire, la CAF, un titre de séjour ou une inscription scolaire. La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée le 1er janvier 2023 ; elle s’applique toujours aux résidences secondaires, y compris un logement meublé que le locataire garde à sa disposition sans qu’il soit sa résidence principale (service-public.fr F42, vérifié en août 2026).

Les pièces qu’un propriétaire peut demander sont fixées par le décret 2015-1437 du 5 novembre 2015 : une pièce d’identité (carte d’identité française ou étrangère, passeport, permis de conduire ou titre de séjour), un justificatif de domicile actuel, un justificatif d’activité professionnelle ou d’études, et un justificatif de ressources comme le dernier avis d’imposition, trois bulletins de salaire ou un contrat de travail ; les documents étrangers doivent être traduits en français, avec les sommes en euros. Demander autre chose, comme des relevés bancaires, une carte Vitale, un livret de famille, un contrat de mariage, un extrait de casier judiciaire ou une photo séparée, est interdit, sous peine d’une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € (15 000 € pour une société) (service-public.fr F1169 ; CNIL). Le service public DossierFacile permet de constituer un dossier vérifié ne contenant que les pièces autorisées.

Les aides au logement sont versées par la CAF (ou la MSA pour les salariés agricoles) : l’APL pour les logements « conventionnés », l’ALS ou l’ALF dans les autres cas, selon les revenus, le loyer et la composition du foyer, pour les locataires et les sous-locataires. Depuis le 1er juillet 2026, les étudiants hors Union européenne titulaires d’un titre de séjour étudiant ne touchent l’APL que s’ils ont une bourse sous conditions de ressources, s’ils travaillent ou s’ils sont en contrat d’apprentissage (service-public.fr F12006, vérifié en juillet 2026). Le logement social (HLM) se demande par une demande unique, en ligne ou à un guichet d’enregistrement, qui donne un numéro unique et doit être renouvelée chaque année ; une personne en situation régulière dont la demande a attendu un délai « anormalement long » ou qui est en situation d’urgence peut déposer un recours DALO (droit au logement opposable) (service-public.fr F869, F18005).

La sous-location d’un logement privé exige l’accord écrit du propriétaire, à la fois sur la sous-location et sur son loyer, et le loyer au m² ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal. Le locataire principal doit remettre au sous-locataire l’autorisation écrite et une copie du bail ; la sous-location ne peut pas durer plus longtemps que le bail principal et le sous-locataire n’a aucun droit contre le propriétaire à la fin de celui-ci. Sous-louer sans accord peut entraîner la résiliation des deux baux, et le locataire peut être condamné à reverser les revenus de la sous-location et à payer des dommages et intérêts (loi de 1989, art. 8 ; service-public.fr F2449, vérifié en juillet 2025). Les règles d’encadrement des loyers ne s’appliquent pas aux sous-locations, mais le plafond du bail principal continue de limiter ce qui peut être facturé. Cela vaut aussi pour la mise en location de votre appartement sur des plateformes de type Airbnb, qui exige l’autorisation du propriétaire.

La colocation se fait soit avec un bail unique signé par tous, soit avec un bail distinct par chambre. Les baux uniques contiennent en général une clause de solidarité : un colocataire qui part reste tenu du loyer et des charges jusqu’à ce qu’un remplaçant signe le bail, ou au plus six mois après la fin de son préavis ; il en va de même pour son garant (service-public.fr F31267). Les locataires de 60 ans ou plus peuvent sous-louer une chambre à une personne de moins de 30 ans dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, après en avoir informé le propriétaire, qui ne peut pas refuser.

Pour louer légalement, le propriétaire a besoin d’un bail écrit conforme au contrat type, du dossier de diagnostic (un DPE valide classé F au moins ; le G est interdit depuis janvier 2025), d’un logement qui respecte le critère de décence, et il doit respecter le plafond du dépôt de garantie, la liste limitative des pièces demandées aux candidats et, le cas échéant, le plafond de loyer (qui doit aussi figurer dans les annonces). Certaines communes imposent un permis de louer (autorisation ou déclaration préalable) dans les quartiers dégradés, à joindre au bail (service-public.fr F920).

Les loyers d’une location vide sont imposés en revenus fonciers. En dessous de 15 000 € par an, le régime micro-foncier s’applique avec un abattement forfaitaire de 30 % ; au-delà, ou sur option pour trois ans, le régime réel déduit les charges effectives et peut créer un déficit foncier (service-public.fr F1991, vérifié en avril 2026). Les loyers d’une location meublée de longue durée sont imposés en BIC sous le statut de loueur en meublé non professionnel, LMNP (en principe des recettes inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer) : micro-BIC avec un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus de 2025 et 83 600 € pour ceux de 2026, ou régime réel, qui permet l’amortissement. Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (service-public.fr F32744, F10864, vérifié en avril 2026).

Les règles de la location de courte durée en meublé de tourisme ont été durcies par la loi « anti-Airbnb » 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur). Les meublés de tourisme non classés relèvent désormais du micro-BIC avec un abattement de 30 % seulement jusqu’à 15 000 € (classés : 50 %), pour les revenus de 2025 et suivants. Une résidence principale peut être louée à des touristes au plus 120 jours par an, et les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours (Paris l’a fait depuis le 1er janvier 2025, Marseille et Bordeaux depuis le 1er janvier 2026, Montpellier depuis janvier 2026, et Lyon applique aussi 90 jours) ; une résidence secondaire exige une autorisation de changement d’usage à Paris, en petite couronne et dans les grandes villes. La loi Le Meur et le règlement européen sur la location de courte durée étendent l’enregistrement à tout meublé de tourisme via un service national en ligne à partir de mai 2026, mais ce service n’était pas encore ouvert en octobre 2026 : Lyon l’attend au quatrième trimestre 2026 et, d’ici là, l’enregistrement se fait auprès de la commune là où elle l’exige, le numéro devant figurer dans les annonces (Ville de Lyon, vérifié en octobre 2026). Les meublés de tourisme doivent avoir un DPE de A à E pour obtenir l’autorisation de changement d’usage, et à partir de 2034 tous les meublés de tourisme qui ne sont pas des résidences principales devront atteindre A à D ; les nouvelles règles de copropriété doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés (guide ecologie.gouv.fr, septembre 2025 ; service-public.fr F33175, vérifié en mai 2026). Dépasser la limite de jours pour une résidence principale expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 € au titre du code du tourisme modifié par la loi Le Meur (art. L324-1-1 ; Kohen Avocats, septembre 2026) ; certaines pages officielles, dont service-public.fr, indiquent encore l’ancien montant de 10 000 €.

Des conseils juridiques gratuits sur toute question de location sont délivrés par l’ADIL, l’agence départementale d’information sur le logement coordonnée par l’ANIL, ouverte aux locataires comme aux propriétaires. Pour les litiges portant sur le loyer, les compléments de loyer, les dépôts de garantie, les états des lieux, les réparations ou les charges, chaque partie peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice ; les deux sont gratuits. Pour les demandes jusqu’à 5 000 €, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant d’aller en justice, et la conciliation devant la CDC est obligatoire pour contester un complément de loyer (service-public.fr F31301).

Si elle échoue, l’affaire est portée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement ; l’avocat n’est pas obligatoire devant ce juge, et l’aide juridictionnelle dépend des revenus. Les demandes relatives au loyer, aux charges ou au dépôt de garantie doivent être introduites dans un délai de trois ans.

Des associations de locataires comme la CLCV et la CNL conseillent et représentent les locataires, surtout leurs adhérents. Les annonces trompeuses, les pratiques abusives des agences ou les honoraires illégaux peuvent être signalés à la DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) via SignalConso, et un propriétaire qui dépasse le plafond de loyer peut être signalé à la préfecture.