Louer en Belgique : les règles

En Région de Bruxelles-Capitale, les baux sont régis par le Code bruxellois du logement (Brusselse Huisvestingscode). Depuis le 1er janvier 2018, tout bail d’habitation doit être écrit et l’annexe explicative de la Région doit y être jointe. Avant la signature, le bailleur doit remettre au locataire le montant du loyer (qui ne peut pas inclure les charges), une estimation des charges, la situation des compteurs, le certificat de performance énergétique (certificat PEB) et, depuis le 1er novembre 2024, la surface habitable et le loyer de référence officiel ; un inspecteur régional peut infliger au bailleur une amende de 50 à 200 € en cas d’information manquante. Un bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans, puis se prolonge par périodes de trois ans sauf congé. Un bail de courte durée, de trois ans ou moins, est permis s’il est écrit ; il peut être prorogé une seule fois par écrit, jusqu’à trois ans au total. Si personne ne donne congé à temps, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition, il devient un bail de neuf ans à compter de la date de début initiale, au même loyer. Bruxelles connaît aussi le bail étudiant (jusqu’à 12 mois), le bail de colocation (avec un pacte de colocation obligatoire entre les colocataires) et les baux de plus de neuf ans ou à vie (Code du logement, art. 217, 218, 237–239 ; Bruxelles Logement, en septembre 2026).

Le bailleur doit enregistrer le bail dans les deux mois de sa signature, gratuitement. À Bruxelles, cela se fait sur la plateforme régionale Irisrent depuis le 1er janvier 2025 ; depuis un arrêt de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, il faut aussi l’enregistrer sur la plateforme fédérale MyRent. Tant que le bail n’est pas enregistré, le bailleur ne peut pas indexer le loyer ; s’il ne l’est toujours pas à l’expiration de ces deux mois, le locataire peut partir sans préavis ni indemnité (art. 228/5). Locataire et bailleur doivent aussi établir ensemble un état des lieux d’entrée détaillé (plaatsbeschrijving), pendant que le logement est vide ou durant le premier mois. S’ils font appel à un expert commun, ils se partagent ses honoraires ; si l’un des deux refuse, le juge de paix peut désigner un expert (art. 220).

La Flandre applique le Vlaams Woninghuurdecreet (décret flamand sur la location de logements) aux baux signés à partir du 1er janvier 2019, et la Wallonie son décret du 15 mars 2018 aux baux signés ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018 (les baux plus anciens suivent l’ancienne loi fédérale). La structure est la même : un bail par défaut de neuf ans, un bail de courte durée de trois ans au plus et l’enregistrement par le bailleur dans les deux mois (via MyRent). Les différences : en Flandre, une durée comprise entre trois et neuf ans compte comme neuf ans, et un bail de courte durée peut être prorogé une fois. En Wallonie, un bail de courte durée peut être prorogé deux fois, toujours dans la limite de trois ans au total. Les deux régions exigent un état des lieux d’entrée contradictoire dans le premier mois, enregistré avec le bail (vlaanderen.be ; décret wallon, art. 27 et 55, en septembre 2026).

À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, la garantie locative ne peut pas dépasser deux mois de loyer, quelle que soit sa forme. Le locataire choisit parmi cinq formes : un compte individuel bloqué au nom du locataire, dont les intérêts lui reviennent ; une garantie bancaire obtenue par l’intermédiaire du CPAS (centre public d’action sociale) ; une garantie bancaire que le locataire constitue par mensualités égales sur trois ans au plus, que la banque où ses revenus sont versés ne peut pas refuser pour des raisons de solvabilité et pour laquelle elle ne facture aucun intérêt ; une sûreté détenue par une banque au nom du locataire ; ou un garant personnel. Les espèces ou un virement sur le compte personnel du bailleur ne font pas partie des formes autorisées : le bailleur qui perçoit l’argent de cette façon doit des intérêts au taux du marché, et le locataire peut alors déduire la garantie du loyer et la placer à son nom (Code du logement, art. 248–249, en septembre 2026). Les ménages sous un plafond de revenus peuvent obtenir une aide pour constituer la garantie auprès du Fonds du Logement de la Région bruxelloise.

Dans toutes les régions, la banque ne libère la garantie que sur un accord écrit signé par les deux parties après la fin du bail, ou sur décision de justice. À Bruxelles, elle doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés ; passé ce délai, le bailleur doit en plus 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard (art. 249, depuis le 1er novembre 2024). Dans les trois régions, la plupart des litiges portent sur les dégâts. L’état des lieux de sortie, établi après le départ du locataire et avant la remise des clés, est comparé à l’état des lieux d’entrée, et l’usure normale et la vétusté ne sont pas à la charge du locataire. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire du bailleur (Bruxelles Logement ; vlaanderen.be).

La Flandre autorise jusqu’à trois mois de loyer, sous une seule forme : un compte bloqué au nom du locataire, une sûreté bancaire, un arrangement bancaire par l’intermédiaire de l’OCMW (le nom néerlandais du CPAS) ou, si le bailleur est d’accord, un garant personnel. Si un bailleur flamand garde lui-même l’argent, le locataire peut le considérer comme du loyer déjà payé ; le Vlaams Woningfonds propose un prêt sans intérêt pour la garantie. La Wallonie plafonne la garantie à deux mois de loyer (décret du 19 mai 2023) sous trois formes : un compte individualisé bloqué, une garantie bancaire constituée progressivement ou une garantie bancaire du CPAS. Elle peut aussi être déposée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations fédérale via e-DEPO, et la Société wallonne du Crédit social propose un prêt à 0 % pour la garantie (en septembre 2026).

Il n’existe pas de plafonnement des loyers en Belgique, mais Bruxelles s’en approche le plus. Tout bail bruxellois doit mentionner le loyer de référence du logement, tiré de la grille indicative régionale sur loyers.brussels. Un loyer est présumé abusif s’il dépasse de plus de 20 % le loyer de référence, sauf si le bailleur démontre des éléments de confort substantiels, ou s’il reste dans cette limite de 20 % mais que le logement présente des défauts de qualité substantiels. Depuis le 1er mai 2025, un bailleur ne peut plus proposer un loyer abusif, et le locataire peut en demander la révision : à partir du troisième mois d’un bail de courte durée de plus d’un an, ou du quatrième mois d’un bail plus long. Chaque partie peut demander à la Commission paritaire locative un avis gratuit et non contraignant dans un délai de deux mois, suivi d’une conciliation. Le locataire peut aussi saisir directement le juge de paix, qui peut faire remonter une réduction jusqu’à quatre mois avant le dépôt de la demande (Code du logement, art. 224–225 ; Bruxelles Logement, en septembre 2026).

Ce domaine évolue encore. Le 17 septembre 2026, la Cour constitutionnelle a rejeté un recours contre les règles sur les loyers abusifs introduit par des groupements de bailleurs, d’agents et de promoteurs. La grille repose sur des données de 2017 à 2020, et la Région a indiqué qu’elle ne serait pas mise à jour avant 2027 (Batibouw, 2026). L’accord de coalition bruxellois de février 2026 prévoit aussi des incitations volontaires pour les bailleurs qui pratiquent le loyer de référence ; en septembre 2026, il s’agit d’un projet, pas d’une règle (La DH, 13 février 2026).

Dans toutes les régions, le loyer peut être indexé une fois par an à la date anniversaire du bail, seulement après une demande écrite et avec au plus trois mois d’effet rétroactif. La formule utilise l’indice santé (gezondheidsindex) : loyer de base × indice du mois précédant l’anniversaire ÷ indice du mois précédant la signature. À Bruxelles et en Wallonie, l’indexation exige aussi un bail enregistré. Bruxelles exige en outre qu’un certificat PEB valide ait été remis au locataire ; sans lui, aucune indexation n’est possible. Pour les baux bruxellois conclus avant le 14 octobre 2022 sur des logements classés PEB E, F ou G, chaque indexation est réduite par un facteur de correction (d’environ 0,89 à 0,98) jusqu’à ce que le logement obtienne un meilleur certificat ou qu’un nouveau bail commence. En Flandre, un facteur de correction s’applique aux baux conclus avant le 1er octobre 2022 sur des logements classés EPC D, E ou F ou sans EPC valide ; une indexation complète exige le label C ou mieux. En Wallonie, l’indexation des logements classés D à G a été limitée du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 ; le loyer réduit reste la base des indexations suivantes, mais aucune limite PEB ne s’applique aux nouvelles indexations (wallonie.be, mis à jour en juillet 2026). En Flandre et en Wallonie, les seuls outils officiels sur les loyers sont indicatifs (Huurschatter en Flandre, une grille wallonne). Dans les trois régions, une modification du loyer en dehors de l’indexation n’est possible qu’à la fin de chaque période de trois ans, par accord ou par le juge de paix ; à Bruxelles, le locataire peut en outre demander la réduction d’un loyer abusif, comme exposé plus haut.

Dans un bail bruxellois de neuf ans, le locataire peut partir à tout moment moyennant un préavis de trois mois. Si le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année, le locataire doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin au bail que pour des motifs légaux, toujours avec un préavis de six mois. Ces motifs sont : habiter le logement ou y loger un proche, à tout moment (les parents du troisième degré seulement à partir de la fin des trois premières années), avec une pénalité de 18 mois de loyer si le logement n’est pas occupé dans l’année et pendant deux ans ; des travaux importants dont le coût dépasse trois ans de loyer, à la fin de la première ou de la deuxième période de trois ans ; ou sans aucun motif à la fin de la première ou de la deuxième période de trois ans, en payant neuf ou six mois de loyer. Lorsque le bailleur donne congé, le locataire peut partir moyennant un préavis d’un mois et sans indemnité. Dans un bail de courte durée, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois et un mois de loyer. Le bailleur ne peut y mettre fin de façon anticipée qu’après la première année, pour occuper le logement ou y loger un proche, avec un préavis de trois mois et un mois de loyer. Le locataire d’un bail étudiant peut y mettre fin avec un préavis de deux mois et sans indemnité (Code du logement, art. 237, 238 et 256, en septembre 2026).

Seul un juge de paix peut ordonner une expulsion à Bruxelles. Le bailleur doit d’abord envoyer une mise en demeure formelle avant de récupérer des loyers impayés, et le juge doit apprécier si la résiliation du bail est proportionnée. Une expulsion ne peut avoir lieu qu’un mois après la signification du jugement, et pas du tout du 1er novembre au 15 mars (moratoire hivernal, depuis le 31 août 2023), sauf rares exceptions. Un bailleur qui expulse sans décision de justice doit 18 mois de loyer (art. 233/1, 233undecies, 233duodecies). À Bruxelles, un locataire confronté à la fin du bail dans des circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation par lettre recommandée au moins un mois avant son terme.

La Flandre diffère pour les baux de courte durée. Le locataire paie un mois et demi, un mois ou un demi-mois de loyer lorsqu’il part avec un préavis de trois mois la première, la deuxième ou la troisième année, et le bailleur ne peut pas du tout mettre fin de façon anticipée à un bail de courte durée. Pour les baux de neuf ans, le barème est le même (trois, deux ou un mois de loyer), mais pour les baux conclus depuis 2019, un bailleur peut donner congé pour rénovation importante à tout moment dès la fin de la troisième année. La Wallonie suit le modèle bruxellois : le locataire d’un bail de courte durée paie un mois de loyer, le bailleur peut mettre fin à un bail de courte durée après la première année pour occuper le logement, et les mêmes motifs et indemnités s’appliquent aux baux de neuf ans (vlaanderen.be ; décret wallon, art. 55, en septembre 2026).

À Bruxelles, le gouvernement a fixé une liste contraignante de ce que chacun répare, dont le bail ne peut pas s’écarter. Le locataire se charge des menues réparations et de l’entretien : l’entretien annuel de la chaudière, le ramonage, le détartrage des robinets, les ampoules, le jardin. Le bailleur paie tout le reste de ce qui est nécessaire à un usage normal, y compris le remplacement d’une chaudière hors d’usage, la toiture et tout ce qui est dû à la vétusté. Le logement doit respecter dès le début et pendant toute la durée du bail les normes régionales minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement de base, et le service d’inspection régional peut interdire la mise en location d’un logement (Code du logement, art. 219 et 223). La Flandre et la Wallonie appliquent le même principe : les menues réparations incombent au locataire, les réparations dues à la vétusté ou à la force majeure au bailleur.

À Bruxelles, les charges sont mentionnées séparément du loyer, soit en frais réels (souvent avec des provisions mensuelles), soit au forfait, et le bailleur doit les estimer avant la signature. Le précompte immobilier bruxellois est toujours à la charge du bailleur pour un bail de résidence principale, étudiant ou de colocation. Les honoraires d’agence sont payés par celui qui a mandaté l’agent : à Bruxelles, la clause qui fait payer au locataire les honoraires d’un agent engagé par le bailleur est nulle (Code du logement, tel que résumé par Droits Quotidiens, août 2026), et les portails du logement flamand et wallon énoncent la même règle pour leurs régions. Le locataire ne paie que s’il a engagé lui-même l’agent, par exemple pour trouver un logement.

Depuis le 1er novembre 2024, un locataire bruxellois doit s’assurer contre l’incendie et les dégâts des eaux avant d’emménager, sauf disposition contraire du bail. En Flandre, locataire et bailleur doivent tous deux souscrire une assurance incendie depuis 2019. À Bruxelles, le bailleur ne peut demander le loyer que par virement bancaire ou versement sur un compte bancaire indiqué dans le bail, et les clauses pénales pour retard de loyer sont interdites, l’intérêt légal restant dû (art. 220/1, 225/1, 225/2).

Dans toutes les régions, toute personne qui déménage doit déclarer sa nouvelle adresse au service de la population de la commune dans les huit jours ouvrables. Un agent de quartier (wijkagent) passe alors, normalement dans les 15 jours, vérifier que vous habitez bien là. Une fois la vérification faite, vous retournez à la commune pour mettre à jour la puce de votre carte d’identité ou de séjour. L’inscription est gratuite (commune de Berchem-Sainte-Agathe ; droitsquotidiens.be, septembre 2026). Votre adresse officielle (votre domicile) est celle qu’utilisent les banques, la sécurité sociale, les écoles et l’administration fiscale.

La loi limite ce qu’un bailleur peut demander à un candidat. À Bruxelles, l’article 32 du Code bruxellois de l’égalité et de la non-discrimination (qui a remplacé l’ancien article du Code du logement, abrogé le 24 janvier 2025) n’autorise que : votre nom et un moyen de vous contacter avant une visite ; le montant de vos ressources financières (ou une estimation) et la taille de votre ménage au moment de la candidature ; et, pour rédiger le bail, un document prouvant votre identité et votre capacité à signer, ainsi que votre état civil si vous êtes marié ou cohabitant légal. Rien d’autre ne peut être demandé, et la Région publie un formulaire de candidature type. Il est illégal de refuser un candidat pour des motifs tels que la nationalité, le statut de séjour, la fortune, l’origine sociale, la langue, la santé, l’âge ou la situation familiale (Bruxelles Logement, en septembre 2026). Demander un revenu d’environ trois fois le loyer reste usuel en pratique. En avril 2026, le Conseil d’État a annulé une amende régionale infligée à des bailleurs qui avaient refusé un couple gagnant un peu moins de trois fois le loyer charges comprises, refus que l’inspection avait considéré comme une discrimination fondée sur la fortune ; il s’agit d’une décision isolée, pas d’une règle générale (RTBF, 25 avril 2026).

La Flandre autorise des coordonnées pratiques avant une visite et, une fois que vous montrez un réel intérêt, votre adresse, votre état civil, la composition de votre ménage et le montant de vos revenus ou une preuve de solvabilité. Le bailleur peut demander seulement combien vous gagnez, pas qui vous le verse, et jamais rien sur votre santé ou votre casier judiciaire. En Wallonie, le bailleur peut vérifier le montant des revenus (par exemple avec une fiche de paie ou un extrait de compte) mais pas leur origine, et le portail wallon du logement considère comme discriminatoire l’exigence d’un contrat de travail à durée indéterminée (logement.wallonie.be, en septembre 2026). Les plaintes pour discrimination peuvent être adressées à Unia, l’organisme fédéral pour l’égalité des chances, dans toutes les régions.

Dans un bail de résidence principale bruxellois, le locataire ne peut jamais sous-louer tout le logement. Il ne peut en sous-louer une partie qu’avec l’accord du bailleur et s’il continue d’habiter le reste. Le projet de contrat de sous-location doit être envoyé au bailleur par lettre recommandée au moins 15 jours avant la signature, et il ne peut pas durer plus longtemps que le bail principal. Si le bailleur met fin au bail principal, le locataire doit en avertir le sous-locataire dans les 15 jours. Si le locataire y met fin de façon anticipée, le sous-locataire reçoit un préavis de trois mois et une indemnité de trois mois de loyer. La cession du bail à un tiers exige l’accord écrit préalable du bailleur ; à Bruxelles, le bailleur doit répondre dans les 30 jours, faute de quoi son accord est présumé (Code du logement, art. 230).

La colocation est courante. Dans un bail de colocation bruxellois ou wallon, tous les colocataires sont solidairement tenus envers le bailleur pour la totalité du loyer, et ils signent entre eux un pacte qui règle la répartition du loyer, les dégâts et les départs. En Wallonie, un colocataire peut partir avec un préavis de trois mois et il est libéré sans frais si le bailleur et les autres acceptent un remplaçant. Sans remplaçant, le colocataire qui part paie aux autres trois fois sa part de loyer (décret, art. 66–68).

La Flandre applique la même règle de sous-location partielle. Si le locataire principal et le sous-locataire forment deux ménages distincts, le nombre de logements change et la commune doit d’abord accorder un permis (omgevingsvergunning). À Bruxelles, un locataire qui loue le logement ou une chambre à des touristes pour de courts séjours a besoin de l’accord écrit du propriétaire, et la location doit être enregistrée comme hébergement touristique (voir Pour les propriétaires).

Pour louer à Bruxelles, un bailleur a besoin d’un logement conforme aux normes régionales minimales, d’un certificat PEB valide et d’un bail écrit avec l’annexe régionale. Avant la signature, il doit remettre les informations obligatoires (loyer, charges estimées, PEB, surface habitable, loyer de référence), et toute annonce doit aussi les mentionner. Le bail doit être enregistré dans les deux mois sur Irisrent et MyRent. Le bailleur doit aussi établir un état des lieux d’entrée contradictoire, respecter les règles sur la garantie locative et celles sur la non-discrimination, et, depuis le 1er mai 2025, ne pas proposer un loyer supérieur de plus de 20 % au loyer de référence sans éléments de confort substantiels pour le justifier. Depuis le 6 janvier 2024, un locataire titulaire d’un bail de résidence principale (pas d’un bail de courte durée) et domicilié dans le logement dispose d’un droit de préférence en cas de vente, et doit en être informé par lettre recommandée avant toute vente (Code du logement, art. 217, 218, 224/1, 247/1–247/2). À Bruxelles, la location par une agence immobilière sociale garantit le loyer et exonère du précompte immobilier, en échange d’un loyer inférieur à celui du marché. La Flandre et la Wallonie exigent aussi l’enregistrement, un certificat énergétique (EPC / PEB) affiché dans les annonces et des normes minimales de logement.

L’impôt sur le revenu est fédéral, donc identique dans les trois régions. Un bailleur particulier qui loue à une personne n’utilisant pas le logement à des fins professionnelles n’est pas imposé sur le loyer perçu, mais sur le revenu cadastral indexé du logement, multiplié par 1,4. Ce montant s’ajoute aux autres revenus et est imposé au barème progressif. Le coefficient d’indexation est de 2,2446 pour les revenus de 2025 et de 2,3000 pour ceux de 2026. Pour les locations meublées, 40 % du loyer est considéré comme loyer du mobilier : la moitié est déductible en frais forfaitaires, et le reste est taxé à 30 %. La location à une société ou à usage professionnel est imposée sur le loyer réel (SPF Finances, en septembre 2026). L’accord de coalition fédéral de 2025 a annoncé le passage à l’imposition des loyers réels pour les deuxièmes logements et les suivants, mais ce n’était pas encore en vigueur en septembre 2026 : le SPF Finances applique toujours la base cadastrale aux revenus de 2026. La presse sectorielle rapporte aussi que la déduction ordinaire des intérêts hypothécaires sur les logements autres que l’habitation propre a été supprimée de la déclaration de 2026 (revenus de 2025) ; le SPF Finances n’a pas été consulté sur ce point (Batibouw, 2026).

La location de courte durée à Bruxelles, d’une nuit à 90 jours consécutifs, exige une attestation de conformité urbanistique et une attestation de sécurité incendie délivrées par la commune ainsi qu’un enregistrement auprès de Bruxelles Economie et Emploi avant la première annonce. Les nuitées sont taxées par la Région (ordonnance du 8 mai 2014). Les communes et les règles de copropriété peuvent ajouter des limites.

Tous les litiges locatifs relèvent du juge de paix (vrederechter) du lieu du logement. Avant toute procédure, chaque partie peut demander au tribunal une audience de conciliation gratuite : aucun avocat n’est nécessaire et le juge joue le rôle de médiateur. L’affaire peut ensuite être introduite par comparution volontaire des deux parties, par une requête écrite déposée au greffe ou par une citation d’huissier. Le droit de mise au rôle est de 50 € devant le juge de paix et il est en général mis à la charge de la partie perdante à la fin (site des cours et tribunaux, en septembre 2026). L’aide juridique de première ligne est gratuite et accessible partout, et l’aide juridique de deuxième ligne est ouverte aux personnes à faibles revenus. À Bruxelles, une clause d’arbitrage signée avant la naissance du litige est nulle, et la commission paritaire locative rend des avis gratuits sur le niveau des loyers.

À Bruxelles : Bruxelles Logement, l’administration régionale du logement, publie les modèles de baux et de préavis et gère Irisrent et les services de la commission. Le Syndicat des Locataires tient une permanence juridique téléphonique pour les locataires, et le Fonds du Logement aide à financer les garanties. En Flandre : chaque commune a un woonloket (guichet du logement). Le Huurdersbond provincial (syndicat de locataires) donne des conseils juridiques à ses membres pour environ 12 à 35 € par an, et le Helpdesk Private Huur répond aux questions dans les dix jours ouvrables. De nombreuses villes proposent une médiation locative gratuite, et les bailleurs peuvent s’adresser aux Verenigde Eigenaars ou à l’Eigenaarsbond. En Wallonie : les bureaux régionaux d’Info-Conseils Logement et la ligne d’information infobail du Service public de Wallonie (SPW) conseillent les deux parties.

En cas d’arriérés de loyer, le CPAS ou l’OCMW peut intervenir. En Flandre, son intervention par le Fonds de lutte contre les expulsions paie la moitié des arriérés directement au bailleur dans le cadre d’un plan de remboursement, et le bailleur s’engage à ne pas aller en justice tant que le plan est respecté (vlaanderen.be, en septembre 2026).