Mieten in Belgien: die Regeln

In der Region Brüssel-Hauptstadt regelt das Brüsseler Wohngesetzbuch (Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode) die Mietverträge. Seit dem 1. Januar 2018 muss jeder Wohnraummietvertrag schriftlich geschlossen werden, und die Erläuterungen der Region müssen als Anhang beigefügt sein. Vor der Unterschrift muss der Vermieter dem Mieter die Miete (die keine Nebenkosten enthalten darf), eine Schätzung der Nebenkosten, Angaben zu den Zählern, den Energieausweis (certificat PEB) und seit dem 1. November 2024 auch die Wohnfläche und die amtliche Referenzmiete mitteilen; ein Inspektor der Region kann gegen einen Vermieter bei fehlenden Angaben eine Geldbuße von 50 bis 200 € verhängen. Ein bail de résidence principale (Mietvertrag für die Hauptwohnung) gilt als auf neun Jahre geschlossen und verlängert sich danach in Dreijahresabschnitten, wenn nicht gekündigt wird. Ein kurzer Mietvertrag von höchstens drei Jahren ist zulässig, wenn er schriftlich geschlossen wird; er kann einmal schriftlich verlängert werden, insgesamt bis zu drei Jahre. Kündigt niemand rechtzeitig oder bleibt der Mieter ohne Widerspruch wohnen, wird er ab dem ursprünglichen Beginn zu einem Neunjahresvertrag zur gleichen Miete. Brüssel kennt außerdem den bail étudiant (Mietvertrag für Studierende, bis zu 12 Monate), den bail de colocation (Mietvertrag für Wohngemeinschaften, mit einem verpflichtenden pacte de colocation zwischen den Mitbewohnern) und Mietverträge von mehr als neun Jahren oder auf Lebenszeit (Wohngesetzbuch Art. 217, 218, 237–239; Bruxelles Logement, Stand: September 2026).

Der Vermieter muss den Mietvertrag binnen zwei Monaten nach Abschluss kostenlos registrieren lassen. In Brüssel geschieht das seit dem 1. Januar 2025 auf der regionalen Plattform Irisrent; nach einem Urteil des Verfassungsgerichtshofs vom 3. April 2025 muss es zusätzlich auf der föderalen Plattform MyRent geschehen. Solange der Mietvertrag nicht registriert ist, kann der Vermieter die Miete nicht indexieren; ist er nach diesen zwei Monaten noch immer nicht registriert, kann der Mieter ohne Kündigungsfrist und ohne Entschädigung ausziehen (Art. 228/5). Mieter und Vermieter müssen außerdem gemeinsam einen ausführlichen état des lieux / plaatsbeschrijving (Übergabeprotokoll beim Einzug) erstellen, solange die Wohnung leer steht oder im ersten Monat. Beauftragen sie einen gemeinsamen Gutachter, teilen sie sich die Kosten; weigert sich eine Seite, kann der Friedensrichter einen Gutachter bestellen (Art. 220).

Flandern wendet das Vlaams Woninghuurdecreet auf Mietverträge an, die ab dem 1. Januar 2019 geschlossen wurden, und Wallonien sein Dekret vom 15. März 2018 auf Mietverträge, die ab dem 1. September 2018 geschlossen oder erneuert wurden (ältere Mietverträge folgen dem früheren föderalen Recht). Der Aufbau ist derselbe: ein Standardmietvertrag auf neun Jahre, ein kurzer Mietvertrag von bis zu drei Jahren und die Registrierung durch den Vermieter binnen zwei Monaten (über MyRent). Die Unterschiede: In Flandern gilt eine Laufzeit zwischen drei und neun Jahren als neun Jahre, und ein kurzer Mietvertrag kann einmal verlängert werden. In Wallonien kann ein kurzer Mietvertrag zweimal verlängert werden, insgesamt aber weiterhin höchstens drei Jahre. Beide Regionen verlangen ein gemeinsames Einzugsprotokoll im ersten Monat, das zusammen mit dem Mietvertrag registriert wird (vlaanderen.be; wallonisches Dekret Art. 27 und 55, Stand: September 2026).

In Brüssel darf die garantie locative (Mietkaution) bei Mietverträgen, die ab dem 1. November 2024 geschlossen oder erneuert wurden, unabhängig von ihrer Form zwei Monatsmieten nicht übersteigen. Der Mieter wählt zwischen fünf Formen: ein gesperrtes persönliches Konto auf den Namen des Mieters, dessen Zinsen dem Mieter zustehen; eine Bankbürgschaft über das CPAS (das öffentliche Sozialhilfezentrum); eine Bankbürgschaft, die der Mieter in gleichen Monatsraten über höchstens drei Jahre aufbaut, die die Bank, bei der sein Einkommen eingeht, nicht aus Bonitätsgründen verweigern darf und für die sie keine Zinsen berechnet; eine dingliche Sicherheit, die eine Bank auf den Namen des Mieters verwahrt; oder ein persönlicher Bürge. Bargeld oder eine Überweisung auf das eigene Konto des Vermieters gehört nicht zu den zulässigen Formen: Ein Vermieter, der das Geld so annimmt, schuldet Zinsen zum Marktsatz, und der Mieter kann die Kaution dann von der Miete abziehen und auf seinen eigenen Namen anlegen (Wohngesetzbuch Art. 248–249, Stand: September 2026). Haushalte unter einer Einkommensgrenze können vom Fonds du Logement (dem Brüsseler Wohnungsfonds) Hilfe bei der Finanzierung der Kaution bekommen.

In jeder Region gibt die Bank die Kaution nur frei, wenn beide Parteien nach dem Ende des Mietvertrags schriftlich zustimmen oder eine Gerichtsentscheidung vorliegt. In Brüssel muss sie binnen zwei Monaten nach der Rückgabe der Schlüssel freigegeben werden; danach schuldet der Vermieter für jeden Monat Verzug zusätzlich 10 % der Monatsmiete (Art. 249, seit dem 1. November 2024). In allen drei Regionen drehen sich die meisten Streitigkeiten um Schäden. Das Auszugsprotokoll, das nach dem Auszug des Mieters und vor der Rückgabe der Schlüssel erstellt wird, wird mit dem Einzugsprotokoll verglichen, und normale Abnutzung und Alterung gehen nicht zulasten des Mieters. Gibt es kein Einzugsprotokoll, wird vermutet, dass der Mieter die Wohnung in dem Zustand erhalten hat, in dem er sie zurückgibt, sofern der Vermieter nichts anderes beweist (Bruxelles Logement; vlaanderen.be).

Flandern erlaubt bis zu drei Monatsmieten, aber nur in einer dieser Formen: ein gesperrtes Konto auf den Namen des Mieters, eine bei einer Bank hinterlegte Sicherheit, eine Bankvereinbarung über das OCMW (der niederländische Name des CPAS) oder, wenn der Vermieter einverstanden ist, ein persönlicher Bürge. Behält ein flämischer Vermieter das Geld selbst, kann der Mieter es als bereits gezahlte Miete behandeln; der Vlaams Woningfonds bietet ein zinsloses Kautionsdarlehen an. Wallonien begrenzt die Kaution auf zwei Monatsmieten (Dekret vom 19. Mai 2023), in drei Formen: ein gesperrtes persönliches Konto, eine nach und nach aufgebaute Bankbürgschaft oder eine Bankbürgschaft über das CPAS. Sie kann auch über e-DEPO bei der föderalen Hinterlegungs- und Konsignationskasse hinterlegt werden, und die Société wallonne du Crédit social bietet ein Kautionsdarlehen zu 0 % an (Stand: September 2026).

In Belgien gibt es keine Mietobergrenze, aber Brüssel kommt ihr am nächsten. Jeder Brüsseler Mietvertrag muss die Referenzmiete der Wohnung nennen, entnommen der regionalen Richtmietentabelle auf loyers.brussels. Eine Miete gilt als abusif (missbräuchlich), wenn sie mehr als 20 % über der Referenzmiete liegt, es sei denn, der Vermieter weist wesentliche Komfortmerkmale nach, oder wenn sie zwar höchstens 20 % darüber liegt, die Wohnung aber erhebliche Qualitätsmängel hat. Seit dem 1. Mai 2025 darf ein Vermieter keine missbräuchliche Miete mehr vorschlagen, und der Mieter kann eine Anpassung verlangen: ab dem dritten Monat eines kurzen Mietvertrags von mehr als einem Jahr oder ab dem vierten Monat eines längeren Mietvertrags. Jede Seite kann binnen zwei Monaten bei der Commission paritaire locative (der paritätischen Mietkommission) um eine kostenlose, nicht bindende Stellungnahme bitten, auf die eine Schlichtung folgt. Der Mieter kann auch direkt zum Friedensrichter gehen, der eine Senkung rückwirkend bis vier Monate vor Einreichung der Klage anordnen kann (Wohngesetzbuch Art. 224–225; Bruxelles Logement, Stand: September 2026).

Dieser Bereich ändert sich noch. Am 17. September 2026 wies der Verfassungsgerichtshof eine Klage von Verbänden der Vermieter, Makler und Bauträger gegen die Regeln zur missbräuchlichen Miete ab. Die Tabelle beruht auf Daten von 2017 bis 2020, und die Region hat angekündigt, es nicht vor 2027 zu aktualisieren (Batibouw, 2026). Der Brüsseler Koalitionsvertrag vom Februar 2026 sieht außerdem freiwillige Anreize für Vermieter vor, die die Referenzmiete verlangen; nach dem Stand von September 2026 ist das ein Plan, keine Regel (La DH, 13. Februar 2026).

In jeder Region kann die Miete einmal im Jahr zum Jahrestag des Mietvertrags indexiert werden, nur nach schriftlicher Aufforderung und höchstens drei Monate rückwirkend. Die Formel verwendet den Gesundheitsindex (indice santé / gezondheidsindex): Basismiete × Index des Monats vor dem Jahrestag ÷ Index des Monats vor Vertragsabschluss. In Brüssel und Wallonien setzt die Indexierung außerdem einen registrierten Mietvertrag voraus. Brüssel verlangt zusätzlich einen gültigen Energieausweis, den der Mieter erhalten hat; ohne ihn ist keine Indexierung möglich. Bei Brüsseler Mietverträgen, die vor dem 14. Oktober 2022 begonnen haben, für Wohnungen mit PEB-Klasse E, F oder G wird jede Indexierung um einen Korrekturfaktor (etwa 0,89 bis 0,98) gekürzt, bis die Wohnung einen besseren Energieausweis bekommt oder ein neuer Mietvertrag beginnt. In Flandern gilt ein Korrekturfaktor für Mietverträge, die vor dem 1. Oktober 2022 begonnen haben, für Wohnungen mit EPC-Klasse D, E oder F oder ohne gültigen EPC; für die volle Indexierung braucht es Klasse C oder besser. In Wallonien war die Indexierung für Wohnungen der Klassen D bis G vom 1. November 2022 bis zum 31. Oktober 2023 begrenzt; die gekürzte Miete bleibt die Basis für spätere Indexierungen, aber für neue Indexierungen gilt keine PEB-Grenze (wallonie.be, aktualisiert im Juli 2026). In Flandern und Wallonien liefern die einzigen amtlichen Hilfsmittel zur Miethöhe nur unverbindliche Richtwerte (Huurschatter in Flandern, eine wallonische Tabelle). In allen drei Regionen ist eine Mietänderung außerhalb der Indexierung nur am Ende jedes Dreijahresabschnitts möglich, im Einvernehmen oder über den Friedensrichter; in Brüssel kann der Mieter außerdem, wie oben beschrieben, eine Senkung einer missbräuchlichen Miete verlangen.

Bei einem Brüsseler Neunjahresvertrag kann der Mieter jederzeit mit drei Monaten Frist ausziehen. Endet der Mietvertrag im ersten, zweiten oder dritten Jahr, schuldet der Mieter eine Entschädigung von drei, zwei oder einer Monatsmiete. Der Vermieter kann den Mietvertrag nur aus gesetzlichen Gründen kündigen, immer mit sechs Monaten Frist. Das sind: selbst dort zu wohnen oder nahe Angehörige unterzubringen, jederzeit (Verwandte dritten Grades erst nach Ablauf der ersten drei Jahre), mit einer Strafe von 18 Monatsmieten, wenn die Wohnung nicht binnen eines Jahres und für zwei Jahre bezogen wird; größere Bauarbeiten, die mehr als drei Jahresmieten kosten, zum Ende des ersten oder zweiten Dreijahresabschnitts; oder ganz ohne Grund zum Ende des ersten oder zweiten Dreijahresabschnitts, gegen Zahlung von neun oder sechs Monatsmieten. Kündigt der Vermieter, kann der Mieter mit einem Monat Frist und ohne Entschädigung ausziehen. Bei einem kurzen Mietvertrag kann der Mieter jederzeit mit drei Monaten Frist und einer Monatsmiete ausziehen. Der Vermieter kann ihn erst nach dem ersten Jahr vorzeitig beenden, um selbst einzuziehen oder Angehörige unterzubringen, mit drei Monaten Frist und einer Monatsmiete. Einen bail étudiant kann der Studierende mit zwei Monaten Frist und ohne Entschädigung beenden (Wohngesetzbuch Art. 237, 238 und 256, Stand: September 2026).

In Brüssel kann nur ein Friedensrichter eine Zwangsräumung anordnen. Ein Vermieter muss zuerst eine förmliche Aufforderung schicken, bevor er ausstehende Miete eintreibt, und der Richter muss abwägen, ob die Beendigung des Mietvertrags verhältnismäßig ist. Eine Räumung darf frühestens einen Monat nach Zustellung des Urteils stattfinden und vom 1. November bis zum 15. März gar nicht (Wintermoratorium, seit dem 31. August 2023), mit engen Ausnahmen. Ein Vermieter, der ohne Gerichtsbeschluss räumt, schuldet 18 Monatsmieten (Art. 233/1, 233undecies, 233duodecies). Ein Mieter in Brüssel, dem unter außergewöhnlichen Umständen das Ende des Mietvertrags droht, kann spätestens einen Monat vor dessen Ende per Einschreiben eine Verlängerung beantragen.

Flandern unterscheidet sich bei kurzen Mietverträgen. Der Mieter zahlt anderthalb, eine oder eine halbe Monatsmiete, wenn er im ersten, zweiten oder dritten Jahr mit drei Monaten Frist auszieht, und der Vermieter kann einen kurzen Mietvertrag überhaupt nicht vorzeitig beenden. Bei Neunjahresverträgen ist die Staffel dieselbe (drei, zwei oder eine Monatsmiete), aber bei Mietverträgen ab 2019 kann ein Vermieter wegen größerer Renovierung ab dem Ende des dritten Jahres jederzeit kündigen. Wallonien folgt dem Brüsseler Modell: Ein Mieter mit kurzem Mietvertrag zahlt eine Monatsmiete, ein Vermieter kann einen kurzen Mietvertrag nach dem ersten Jahr kündigen, um selbst einzuziehen, und bei Neunjahresverträgen gelten dieselben Gründe und Entschädigungen (vlaanderen.be; wallonisches Dekret Art. 55, Stand: September 2026).

In Brüssel hat die Regierung eine verbindliche Liste festgelegt, wer was repariert, und der Mietvertrag darf davon nicht abweichen. Der Mieter erledigt kleine Reparaturen und die Instandhaltung: die jährliche Wartung des Heizkessels, das Kehren des Schornsteins, das Entkalken der Wasserhähne, Glühbirnen, den Garten. Der Vermieter zahlt alles andere, was für die normale Nutzung nötig ist, darunter den Ersatz eines defekten Heizkessels, das Dach und alles, was altersbedingt ist. Die Wohnung muss von Anfang an und während der gesamten Mietzeit die regionalen Mindeststandards für Sicherheit, Gesundheit und Grundausstattung erfüllen, und die regionale Wohnungsinspektion kann die Vermietung einer Wohnung untersagen (Wohngesetzbuch Art. 219 und 223). Flandern und Wallonien wenden denselben Grundsatz an: Kleine Reparaturen gehen zulasten des Mieters, Reparaturen wegen Alter oder höherer Gewalt zulasten des Vermieters.

In Brüssel werden die Nebenkosten getrennt von der Miete ausgewiesen, entweder als tatsächliche Kosten (oft mit monatlichen Vorauszahlungen) oder als Pauschale, und der Vermieter muss sie vor der Unterschrift schätzen. Den précompte immobilier / onroerende voorheffing (die Grundsteuer) trägt in Brüssel bei einem Mietvertrag für die Hauptwohnung, einem bail étudiant oder einem bail de colocation immer der Vermieter. Die Maklerprovision zahlt, wer den Makler beauftragt hat: In Brüssel ist eine Klausel, nach der der Mieter die Provision eines vom Vermieter beauftragten Maklers zahlt, nichtig (Wohngesetzbuch, zusammengefasst von Droits Quotidiens, August 2026), und die flämischen und wallonischen Wohnungsportale nennen dieselbe Regel für ihre Regionen. Ein Mieter zahlt nur, wenn er den Makler selbst beauftragt hat, zum Beispiel um eine Wohnung zu finden.

Seit dem 1. November 2024 muss ein Brüsseler Mieter vor dem Einzug eine Versicherung gegen Brand- und Wasserschäden abschließen, sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht. In Flandern müssen seit 2019 Mieter und Vermieter eine Brandversicherung abschließen. In Brüssel darf der Vermieter die Miete nur per Banküberweisung oder Einzahlung auf ein im Mietvertrag genanntes Bankkonto verlangen, und Strafklauseln für verspätete Mietzahlung sind verboten (gesetzliche Zinsen gelten weiterhin) (Art. 220/1, 225/1, 225/2).

In jeder Region muss sich, wer umzieht, binnen acht Arbeitstagen beim Einwohnermeldeamt der Gemeinde (commune / gemeente) unter der neuen Adresse anmelden. Danach kommt in der Regel binnen 15 Tagen ein agent de quartier / wijkagent (Bezirkspolizist) vorbei und prüft, ob du wirklich dort wohnst. Ist die Prüfung abgeschlossen, gehst du noch einmal zur Gemeinde, um den Chip auf deinem Personalausweis oder Aufenthaltstitel zu aktualisieren. Die Anmeldung ist kostenlos (Gemeinde Berchem-Sainte-Agathe; droitsquotidiens.be, September 2026). Dein domicile (die Meldeadresse) ist die Adresse, die Banken, Sozialversicherung, Schulen und Finanzamt verwenden.

Das Gesetz begrenzt, was ein Vermieter von einem Bewerber verlangen darf. In Brüssel erlaubt Artikel 32 des Brüsseler Gesetzbuchs über Gleichbehandlung und Nichtdiskriminierung (der den früheren Artikel des Wohngesetzbuchs ersetzt hat, der am 24. Januar 2025 aufgehoben wurde) nur: Name und eine Kontaktmöglichkeit vor einer Besichtigung; die Höhe deiner finanziellen Mittel (oder eine Schätzung) und die Größe deines Haushalts bei der Bewerbung; und, um den Mietvertrag aufzusetzen, ein Dokument, das deine Identität und Geschäftsfähigkeit belegt, sowie deinen Familienstand, wenn du verheiratet bist oder in gesetzlicher Lebensgemeinschaft lebst. Alles andere darf nicht verlangt werden, und die Region veröffentlicht ein Standardformular für Bewerbungen. Es ist rechtswidrig, einen Bewerber aus Gründen wie Staatsangehörigkeit, Aufenthaltsstatus, Vermögen, sozialer Herkunft, Sprache, Gesundheit, Alter oder Familiensituation abzulehnen (Bruxelles Logement, Stand: September 2026). Ein Einkommen von etwa dem Dreifachen der Miete zu verlangen, ist in der Praxis weiterhin üblich. Im April 2026 hob der Staatsrat eine regionale Geldbuße gegen Vermieter auf, die ein Paar abgelehnt hatten, dessen Einkommen knapp unter dem Dreifachen der Miete samt Nebenkosten lag; die Wohnungsinspektion hatte die Ablehnung als Diskriminierung wegen des Vermögens gewertet. Das ist ein einzelnes Urteil, keine allgemeine Regel (RTBF, 25. April 2026).

Flandern erlaubt vor einer Besichtigung praktische Kontaktdaten und, sobald du echtes Interesse zeigst, deine Adresse, deinen Familienstand, die Haushaltszusammensetzung und die Höhe des Einkommens oder einen Nachweis der Zahlungsfähigkeit. Der Vermieter darf nur fragen, wie viel du verdienst, nicht, wer es zahlt, und nie nach deiner Gesundheit oder Vorstrafen. In Wallonien darf der Vermieter die Höhe des Einkommens prüfen (zum Beispiel mit einer Gehaltsabrechnung oder einem Kontoauszug), aber nicht, woher es kommt, und das wallonische Wohnungsportal wertet die Forderung nach einem unbefristeten Arbeitsvertrag als diskriminierend (logement.wallonie.be, Stand: September 2026). Beschwerden über Diskriminierung können in jeder Region an Unia gehen, die föderale Gleichbehandlungsstelle.

Bei einem Brüsseler Mietvertrag für die Hauptwohnung darf ein Mieter die ganze Wohnung nie untervermieten. Ein Teil darf nur mit Zustimmung des Vermieters untervermietet werden und nur, wenn der Mieter im Rest weiter wohnt. Der Entwurf des Untermietvertrags muss dem Vermieter mindestens 15 Tage vor der Unterschrift per Einschreiben zugehen, und er darf nicht länger laufen als der Hauptmietvertrag. Beendet der Vermieter den Hauptmietvertrag, muss der Mieter es dem Untermieter binnen 15 Tagen mitteilen. Beendet der Mieter ihn vorzeitig, erhält der Untermieter drei Monate Frist und drei Monatsmieten als Entschädigung. Die cession (Übertragung des gesamten Mietvertrags auf eine andere Person) braucht die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters; in Brüssel muss der Vermieter binnen 30 Tagen antworten, sonst gilt die Zustimmung als erteilt (Wohngesetzbuch Art. 230).

Wohngemeinschaften sind verbreitet. Bei einem Brüsseler oder wallonischen bail de colocation haften alle Mitbewohner dem Vermieter gesamtschuldnerisch für die volle Miete, und sie schließen untereinander einen pacte de colocation, der die Aufteilung von Miete, Schäden und Auszügen regelt. In Wallonien kann ein Mitbewohner mit drei Monaten Frist ausziehen und kommt ohne Kosten aus dem Vertrag, wenn der Vermieter und die anderen einen Nachmieter akzeptieren. Ohne Nachmieter zahlt der ausziehende Mitbewohner den anderen das Dreifache seines Mietanteils (Dekret Art. 66–68).

Flandern kennt dieselbe Regel für die teilweise Untervermietung. Bilden der Hauptmieter und der Untermieter zwei getrennte Haushalte, ändert sich die Zahl der Wohneinheiten, und die Gemeinde muss zuerst eine omgevingsvergunning (Umgebungsgenehmigung) erteilen. In Brüssel braucht ein Mieter, der die Wohnung oder ein Zimmer für kurze Aufenthalte an Touristen vermietet, die schriftliche Zustimmung des Eigentümers, und die Vermietung muss als touristische Unterkunft registriert sein (siehe Für Vermieter).

Um in Brüssel zu vermieten, braucht ein Vermieter eine Wohnung, die die regionalen Mindeststandards erfüllt, einen gültigen PEB-Energieausweis und einen schriftlichen Mietvertrag mit dem regionalen Anhang. Vor der Unterschrift muss der Vermieter die vorgeschriebenen Angaben machen (Miete, geschätzte Nebenkosten, PEB, Wohnfläche, Referenzmiete), und jedes Inserat muss sie ebenfalls enthalten. Binnen zwei Monaten muss der Mietvertrag auf Irisrent und MyRent registriert werden. Der Vermieter muss außerdem ein gemeinsames Einzugsprotokoll erstellen, die Kautionsregeln und die Liste der erlaubten Fragen beachten und seit dem 1. Mai 2025 keine Miete vorschlagen, die mehr als 20 % über der Referenzmiete liegt, ohne dass wesentlicher Komfort das rechtfertigt. Seit dem 6. Januar 2024 hat ein Mieter mit einem Mietvertrag für die Hauptwohnung (nicht mit einem kurzen Mietvertrag), der in der Wohnung gemeldet ist, ein Vorkaufsrecht, wenn sie verkauft wird, und muss vor jedem Verkauf per Einschreiben informiert werden (Wohngesetzbuch Art. 217, 218, 224/1, 247/1–247/2). In Brüssel bringt die Vermietung über eine agence immobilière sociale (soziale Immobilienagentur) eine garantierte Miete und die Befreiung von der Grundsteuer, im Gegenzug für eine Miete unter dem Marktniveau. Auch Flandern und Wallonien verlangen eine Registrierung, einen Energieausweis (EPC / PEB), der in Inseraten genannt wird, und Mindeststandards für Wohnraum.

Die Einkommensteuer ist föderal und daher in allen drei Regionen gleich. Ein privater Vermieter, der an eine Person vermietet, die die Wohnung nicht beruflich nutzt, wird nicht nach der erhaltenen Miete besteuert, sondern nach dem indexierten Katastereinkommen (revenu cadastral / kadastraal inkomen) der Wohnung, multipliziert mit 1,4. Dieser Betrag wird zu den übrigen Einkünften addiert und mit progressiven Sätzen besteuert. Der Indexierungskoeffizient beträgt 2,2446 für Einkünfte 2025 und 2,3000 für Einkünfte 2026. Bei möblierter Vermietung werden 40 % der Miete als Miete für die Möbel behandelt: Die Hälfte davon ist als Kostenpauschale abziehbar, der Rest wird mit 30 % besteuert. Die Vermietung an eine Gesellschaft oder zu beruflichen Zwecken wird nach der tatsächlichen Miete besteuert (FÖD Finanzen, Stand: September 2026). Der föderale Koalitionsvertrag von 2025 kündigte den Wechsel zur Besteuerung der tatsächlichen Mieten bei zweiten und weiteren Wohnungen an, er war aber bis September 2026 nicht in Kraft getreten: Der FÖD Finanzen besteuert die Einkünfte 2026 weiterhin nach dem Katastereinkommen. Die Fachpresse berichtet außerdem, dass der übliche Abzug von Hypothekenzinsen für andere Wohnungen als die eigene aus der Steuererklärung 2026 (Einkünfte 2025) gestrichen wurde; beim FÖD Finanzen haben wir das nicht nachgeprüft (Batibouw, 2026).

Die Kurzzeitvermietung in Brüssel, von einer Nacht bis zu 90 aufeinanderfolgenden Tagen, braucht eine städtebauliche Bescheinigung und eine Brandschutzbescheinigung der Gemeinde sowie vor dem ersten Inserat die Registrierung bei Bruxelles Economie et Emploi. Übernachtungen werden von der Region besteuert (Ordonnanz vom 8. Mai 2014). Gemeinden und die Regeln der Eigentümergemeinschaften können weitere Grenzen setzen.

Alle Mietstreitigkeiten gehen an den Friedensrichter (juge de paix / vrederechter) des Bezirks, in dem die Wohnung liegt. Vor jedem Prozess kann jede Seite beim Gericht eine kostenlose Schlichtungsverhandlung beantragen: Ein Anwalt ist nicht nötig, und der Richter vermittelt. Ein Verfahren kann dann eingeleitet werden, indem beide Parteien gemeinsam erscheinen, durch einen schriftlichen Antrag (requête) beim Gericht oder durch eine Ladung durch den Gerichtsvollzieher. Die Gerichtsgebühr für die Eintragung der Sache beträgt beim Friedensrichter 50 € und wird am Ende meist der unterlegenen Seite auferlegt (Website der Gerichte, Stand: September 2026). Eine kostenlose erste Rechtsberatung gibt es überall, und bei niedrigem Einkommen gibt es Prozesskostenhilfe. In Brüssel ist eine Schiedsklausel, die vor Entstehen eines Streits unterschrieben wurde, nichtig, und die paritätische Mietkommission gibt kostenlose Stellungnahmen zur Miethöhe ab.

Brüssel: Bruxelles Logement, die regionale Wohnungsverwaltung, veröffentlicht die Mustermietverträge und Formulare und betreibt die Dienste Irisrent und Mietkommission. Das Syndicat des Locataires betreibt eine rechtliche Telefonberatung für Mieter, und der Fonds du Logement hilft bei der Finanzierung von Kautionen. Flandern: Jede Gemeinde hat ein woonloket (Wohnungsberatungsstelle). Der Huurdersbond (Mieterverein) der Provinz gibt Mitgliedern für etwa 12–35 € im Jahr Rechtsberatung, und der Helpdesk Private Huur beantwortet Fragen binnen zehn Arbeitstagen. Viele Städte bieten kostenlose Mietmediation an, und Vermieter können sich an die Verenigde Eigenaars oder den Eigenaarsbond wenden. Wallonien: Die regionalen Büros von Info-Conseils Logement und die Hotline infobail des öffentlichen Dienstes Walloniens (SPW) beraten beide Seiten.

Bei Mietrückständen kann das CPAS/OCMW eingreifen. In Flandern übernimmt es über den Fonds gegen Zwangsräumungen die Hälfte der Rückstände und zahlt sie im Rahmen eines Rückzahlungsplans direkt an den Vermieter, und der Vermieter verpflichtet sich, nicht vor Gericht zu gehen, solange der Plan eingehalten wird (vlaanderen.be, Stand: September 2026).