Mieten in Schweden: die Regeln

Die Vermietung von Häusern und Wohnungen regelt Kapitel 12 des Jordabalken (Grundstücksgesetzbuch), meist hyreslagen (Mietgesetz) genannt. Ein Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit (tills vidare), sofern keine Befristung vereinbart ist, und jede Seite kann einen schriftlichen Vertrag verlangen (12 kap. 2–3 §§). Ein befristetes Mietverhältnis endet von selbst, wenn die Frist abläuft; hat es aber länger als neun Monate in Folge bestanden, muss es schriftlich gekündigt werden, und tut das niemand, läuft es auf unbestimmte Zeit weiter. Der übliche Hauptmietvertrag ist eine hyresrätt (wörtlich „Mietrecht“, im Alltag: Mietwohnung) bei einem Vermieter. Der Mieter hat besittningsskydd (Kündigungsschutz): Der Vermieter kann nur aus den in 12 kap. 46 § aufgeführten Gründen kündigen, etwa bei schweren Pflichtverletzungen, Abriss oder größerer Renovierung, und eine umstrittene Kündigung geht an die Hyresnämnden (regionales Miettribunal).

Ein Untermietvertrag (andrahandskontrakt) liegt vor, wenn jemand, der eine Wohnung mietet oder besitzt, sie an dich weitervermietet. Hat der Untervermieter eine hyresrätt, gilt die hyreslagen weiterhin, aber du hast keinen Kündigungsschutz, bis das Verhältnis zwei Jahre in Folge bestanden hat (12 kap. 45 §). Ein inneboende (Untermieter eines Zimmers in der Wohnung, in der der Vermieter selbst wohnt) hat überhaupt keinen Kündigungsschutz. Seit dem 1. Juli 2026 fallen Wohnungen, die eine Privatperson oder ein Nachlass vermietet, etwa eine bostadsrätt (gekauftes Wohnrecht in einer Genossenschaft), ein Haus oder eine ägarlägenhet (Eigentumswohnung), unter das gesonderte Privatuthyrningslag (2026:772), das kein Recht auf Verlängerung gibt. Für Verträge, die vor diesem Datum nach dem alten Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad geschlossen wurden, gelten weiter die alten Regeln (Übergangsbestimmungen, SFS 2026:772). Stand: September 2026.

Kein schwedisches Gesetz begrenzt oder regelt die Kaution (deposition). Weder die hyreslagen noch das neue Privatuthyrningslag (2026:772) erwähnt sie, Höhe und Zeitpunkt der Rückzahlung hängen also vom Vertrag ab. Eine Denkschrift der Regierung (Ds 2023:32) schlug eine gesetzliche Obergrenze von zwei Monatsmieten vor, die aber bis September 2026 nicht Gesetz geworden war. Gesetzlich begrenzt ist dagegen die Mietvorauszahlung: Bei einer Wohnung muss die Miete für jeden Monat nach dem ersten erst bis zum letzten Werktag vor diesem Monat gezahlt werden, egal, was im Vertrag steht (12 kap. 20 §).

In der Praxis prüfen die großen Vermieter, die Hauptmietverträge vergeben, ihre Mieter meist über ein Mindesteinkommen, eine Bonitätsprüfung und Referenzen statt über eine Kaution, manche verlangen aber von Bewerbern, die das nicht erfüllen, eine Kaution oder einen Bürgen. Untervermieter und private Vermieter verlangen üblicherweise ein bis zwei Monatsmieten. Hyresgästföreningen rät: Eine Kaution ist keine Mietvorauszahlung, sollte höchstens ein paar Monatsmieten betragen und muss im Vertrag stehen. Sie wird nach dem Auszug zurückgezahlt, wenn du die Wohnung und ihren Inhalt nicht beschädigt hast. Streitigkeiten um Abzüge gehen an das tingsrätt (Gericht erster Instanz), nicht an die Hyresnämnden, und nach dem Gesetz über die private Vermietung müssen Ansprüche binnen zwei Jahren nach dem Auszug geltend gemacht werden (7 kap. 1 §, 2026:772). Stand: September 2026.

Mieten bei Hauptmietverträgen folgen dem bruksvärde-System (Gebrauchswert). Bei einem Streit muss die Miete angemessen sein, und eine Miete ist nicht angemessen, wenn sie spürbar höher ist als bei Wohnungen mit gleichwertigem Gebrauchswert, wobei zuerst mit Mieten verglichen wird, die kollektiv ausgehandelt wurden (12 kap. 55 §). In der Praxis werden die meisten Mieten jedes Jahr in Verhandlungen zwischen Vermietern und Hyresgästföreningen (dem Mieterverband) nach der hyresförhandlingslagen (1978:304) festgelegt. Die Runde 2026 brachte landesweit eine durchschnittliche Erhöhung von rund 3,4 %, nach über 4 % pro Jahr in den Jahren 2023–2025 (Hem & Hyra, März 2026). Neubauten können eine presumtionshyra (Vermutungsmiete) haben, eine ausgehandelte Miete, die bis zu 15 Jahre als angemessen gilt (hyresförhandlingslagen 19 a §). Seit dem 1. Januar 2026 kann sie jedes Jahr entsprechend dem örtlichen Mietenanstieg angepasst werden, und das gilt auch für bestehende Vereinbarungen.

Wohnst du zur Untermiete in einer hyresrätt, ist deine Miete nie angemessen, wenn sie über der Miete liegt, die der Hauptmieter selbst zahlt, zuzüglich bis zu 15 % für Möbel und der tatsächlichen Kosten für alles, was sonst enthalten ist, etwa Strom oder Internet. Mietest du nur einen Teil der Wohnung, gilt als Obergrenze der entsprechende Anteil (12 kap. 55 § vierter Absatz). Die Hyresnämnden kann anordnen, dass eine überhöhte Miete mit Zinsen für bis zu zwei Jahre vor deinem Antrag zurückgezahlt wird, sofern du den Antrag binnen drei Monaten nach dem Auszug stellst (12 kap. 55 f §).

Für Wohnungen privater Eigentümer gilt ab dem 1. Juli 2026 das neue Privatuthyrningslag. Vermieter und Mieter vereinbaren die Miete frei. Die Hyresnämnden senkt sie nur, wenn sie väsentligt högre (wesentlich höher) ist als das, was für ähnliche private Vermietungen allgemein verlangt wird, und eine niedrigere Miete gilt ab dem Tag deines Antrags (2 kap. 5–6 §§, 2026:772). Nach dem alten Gesetz (2012:978) konnte die Miete etwa auf die Kapital- und Betriebskosten des Eigentümers gesenkt werden; die neuen Regeln erlauben also höhere Mieten. Private Verträge können indexgebundene Erhöhungen enthalten, höchstens einmal im Jahr (2 kap. 4 §). Stand: September 2026.

Nach der hyreslagen kann ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit von jeder Seite mit drei Monaten Frist zum Monatsende gekündigt werden (12 kap. 4 §), und ein Mieter einer Wohnung kann immer mit drei Monaten Frist ausziehen, auch aus einem befristeten Vertrag (12 kap. 5 §). Die Kündigung des Vermieters muss schriftlich erfolgen und den Grund nennen. Bei einem Hauptmieter beendet die Kündigung des Vermieters das Mietverhältnis nur, wenn ein Grund nach 12 kap. 46 § vorliegt oder die Hyresnämnden zustimmt. Sonst hat der Mieter das Recht zu bleiben. Ein Untermieter, der weniger als zwei Jahre dort ist, oder ein inneboende muss ausziehen, wenn die Kündigungsfrist oder die Befristung abläuft. Bei befristeten Verträgen, die gekündigt werden müssen, beträgt die Frist einen Tag bei Laufzeiten bis zu zwei Wochen, eine Woche bei Laufzeiten bis zu drei Monaten und drei Monate bei längeren Laufzeiten, sofern keine längere Frist vereinbart wurde (12 kap. 4 § zweiter Absatz).

Nach dem Privatuthyrningslag (ab dem 1. Juli 2026) kann eine unbefristete private Vermietung von jeder Seite mit drei Monaten Frist gekündigt werden. Ein befristeter Vertrag endet einfach, aber der Mieter kann immer mit drei Monaten Frist vorzeitig ausziehen. Der Vermieter kann einen befristeten Vertrag nicht mehr ohne Grund vorzeitig beenden (2026:772, 6 kap. 1–3 §§). Nach dem alten Gesetz galt für den Mieter nur ein Monat Kündigungsfrist. Bei beiden Arten von Mietverhältnissen kann der Vermieter bei schweren Pflichtverletzungen fristlos kündigen (förverkande), etwa bei Mietrückstand, nicht genehmigter Untervermietung, Störungen oder Nutzung für Straftaten. Ein Hauptmieter, der mit der Miete im Rückstand ist, kann die Wohnung meist behalten, wenn er binnen drei Wochen nach der förmlichen Mitteilung zahlt, und das Sozialamt wird benachrichtigt (12 kap. 42 und 44 §§). Stand: September 2026.

Der Vermieter muss die Wohnung in dem vereinbarten oder dem allgemein zu erwartenden Zustand halten und Mängel beheben. Tut er das nicht, kann der Mieter eine Mietminderung verlangen, den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen oder, wenn er schwerwiegend ist, den Vertrag beenden. Der Mieter muss die Wohnung pfleglich behandeln, Schäden umgehend melden und zahlt für Schäden, die er selbst, sein Haushalt oder seine Gäste verursachen (hyreslagen 12 kap.; dieselbe Struktur in 2026:772, Kapitel 3–4). Die Miete muss ein fester Betrag sein. Heizung, Warmwasser, Strom und Wasser dürfen nur in bestimmten Fällen nach tatsächlichem Verbrauch gesondert berechnet werden, zum Beispiel wenn der Verbrauch je Wohnung gemessen wird (12 kap. 19 §; 2 kap. 1 §, 2026:772). Mieten bei Hauptmietverträgen enthalten meist die Heizung. Haushaltsstrom und die Hausratversicherung (hemförsäkring) trägt in der Regel der Mieter, und viele Vermieter verlangen im Vertrag eine Versicherung.

Vermittlungsgebühren zulasten von Mietern sind größtenteils verboten. Nur ein gewerblicher Vermittler darf einem Mieter etwas berechnen, nur wenn tatsächlich ein Vertrag unterschrieben wird, und höchstens ein Zehntel des prisbasbelopp (Preisbasisbetrag) für eine Wohnung oder ein Haus, oder ein Zwanzigstel für ein Zimmer. Das sind 2026 etwa 5.920 kr und 2.960 kr, bei einem prisbasbelopp von 59.200 kr. Die Obergrenze wurde am 1. Juli 2026 angehoben (12 kap. 65 a §). Gebühren für die Wartelisten der Kommunen sind davon unabhängig erlaubt. Jede andere Zahlung dafür, einen Vertrag zu bekommen oder weiterzugeben, ist eine Straftat (siehe „Untervermietung und Wohnen zur Untermiete“). Stand: September 2026.

Wenn du nach Schweden ziehst und mindestens ein Jahr hier leben willst, musst du dich in den meisten Fällen bei Skatteverket, der Steuerbehörde, im Melderegister (folkbokföring) anmelden. Bürger der EU/des EWR brauchen einen Nachweis über ein Aufenthaltsrecht (Arbeit, Studium oder ausreichende eigene Mittel), alle anderen einen gültigen Aufenthaltstitel in Kartenform. Den Antrag stellst du über den E-Dienst „Flytta till Sverige“ und lässt dann deine Identität persönlich in einer Servicestelle prüfen. Wenn du angemeldet bist, bekommst du eine personnummer (persönliche Identitätsnummer). Nach Angaben von Skatteverket dauert es etwa vier Wochen, bis die Bearbeitung eines Antrags beginnt. Danach muss jeder Umzug innerhalb Schwedens binnen einer Woche gemeldet werden, und bei einer Wohnung brauchst du die Wohnungsnummer (lägenhetsnummer). Wer weniger als ein Jahr bleibt, kann stattdessen eine samordningsnummer (Koordinierungsnummer) beantragen. Dafür braucht es einen nachgewiesenen Bedarf und eine Verbindung zu Schweden sowie eine persönliche Identitätsprüfung, und sie wird nach fünf Jahren inaktiv (Skatteverket, Stand: September 2026).

Die Nummern sind für Neuankömmlinge das größte Hindernis. Kommunale Wartelisten, BankID (der elektronische Identitätsnachweis, mit dem man Verträge unterschreibt und sich auf Mietplattformen ausweist) und Bonitätsauskünfte setzen in der Regel eine personnummer voraus, und einige Wartelisten akzeptieren eine samordningsnummer. In der Praxis beginnen Neuankömmlinge meist auf dem Untermietmarkt. Ein Untermieter kann und sollte sich an der Adresse anmelden, an der er tatsächlich wohnt. Die Anmeldung hält nur fest, wo du wohnst, und erfordert keine Zustimmung des Eigentümers.

Ein Mieter mit hyresrätt darf die ganze Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters untervermieten (andrahandsuthyrning). Verweigert der Vermieter sie, kann die Hyresnämnden die Erlaubnis für begrenzte Zeit erteilen, wenn gute Gründe vorliegen, etwa vorübergehende Arbeit oder ein Studium an einem anderen Ort, familiäre Gründe, Alter, Krankheit oder ein langer Auslandsaufenthalt, und die Miete innerhalb der gesetzlichen Obergrenze liegt (12 kap. 39–40 §§). Die Aufnahme von Untermietern (inneboende) ist erlaubt, solange die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird und dem Vermieter keine echten Nachteile entstehen (12 kap. 41 §). Eine nicht genehmigte Untervermietung kann den Hauptmieter den Vertrag kosten (12 kap. 42 §). Wer ohne Zustimmung untervermietet und dabei mehr als die Obergrenze verlangt, begeht seit 2019 eine Straftat, auf die Geldstrafe oder bis zu zwei Jahre Freiheitsstrafe stehen (12 kap. 65 c §).

Der Eigentümer einer bostadsrätt braucht für die Untervermietung die Zustimmung des Vorstands der Wohnungsgenossenschaft. Verweigert der Vorstand sie, erteilt die Hyresnämnden die Erlaubnis, wenn der Eigentümer einen Grund hat und die Genossenschaft keinen berechtigten Einwand hat (bostadsrättslagen 7 kap. 10–11 §§). Seit dem 1. Juli 2026 zählen frühere Untervermietungen bei einem neuen Antrag nur, wenn sie umfangreich waren; ein Jahr Untervermietung blockiert das nächste Jahr also nicht mehr von allein. Die Genossenschaft darf eine Untervermietungsgebühr von bis zu 10 % des prisbasbelopp im Jahr verlangen, 2026 etwa 5.920 kr (bostadsrättslagen 9 kap. 15 §). Wenn du von einem privaten Eigentümer nach dem Privatuthyrningslag mietest, darfst du nur mit Zustimmung des Eigentümers untervermieten, und die Hyresnämnden kann sich darüber nicht hinwegsetzen (2026:772, 5 kap. 2 §).

Der Kauf oder Verkauf eines Mietvertrags (svarthandel, Schwarzhandel) ist eine Straftat. Wer Geld dafür verlangt oder nimmt, eine Wohnung zu vermieten oder einen Vertrag zu übergeben, riskiert bis zu zwei Jahre Freiheitsstrafe, in schweren Fällen vier Jahre. Auch das Bezahlen für einen Vertrag ist seit dem 1. Oktober 2019 eine Straftat, mit Geldstrafe oder bis zu zwei Jahren, in schweren Fällen bis zu vier (12 kap. 65 und 65 b §§). Ein Mieter, der einen Vertrag kauft oder verkauft, riskiert außerdem, ihn zu verlieren (12 kap. 42 §).

Eine Privatperson kann nach dem Privatuthyrningslag (2026:772) bis zu zwei Wohnungen vermieten. Wer regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermietet, die nicht zur eigenen Wohnung gehören, oder eine hyresrätt vermietet, unterliegt stattdessen der vollen hyreslagen, einschließlich Kündigungsschutz und Mieten nach Gebrauchswert (2026:772, 1 kap. 3 §). Ein Eigentümer einer bostadsrätt braucht vor der Vermietung die Zustimmung der Genossenschaft (siehe „Untervermietung und Wohnen zur Untermiete“). Wenn du ein Haus oder eine ägarlägenhet vermietest, die dir gehört, braucht sie einen gültigen Energieausweis (energideklaration), und ihr Energiekennwert muss in der Anzeige stehen (Lag 2006:985 om energideklaration för byggnader, in der 2026 geänderten Fassung). Bei einer bostadsrätt ist die Genossenschaft als Eigentümerin des Gebäudes für den Ausweis verantwortlich. Eine Registrierung oder Lizenz als Vermieter ist nicht erforderlich.

Steuer (Skatteverket, Stand: September 2026): Einkünfte aus der Vermietung der eigenen Wohnung sind Kapitaleinkünfte, und der Überschuss wird mit 30 % besteuert. Von der erhaltenen Miete darfst du einen Pauschalabzug (schablonavdrag) von 40.000 kr im Jahr je Wohnung abziehen, der unter Miteigentümern aufgeteilt wird. Darüber hinaus kannst du bei einem Haus oder einer ägarlägenhet 20 % der Mieteinnahmen abziehen, bei einer bostadsrätt die Genossenschaftsgebühr für den vermieteten Teil und Zeitraum (ohne Kapitaleinlagen). Wenn du eine hyresrätt untervermietest, kannst du die Miete abziehen, die du selbst zahlst. Tatsächliche Kosten können nicht stattdessen abgezogen werden, und der Überschuss wird in der Steuererklärung unter Punkt 7.3 angegeben.

Ein Hauptmieter, der untervermietet, darf nie mehr verlangen als seine eigene Miete plus bis zu 15 % für Möbel (12 kap. 55 §). Schwarzgeld oder eine Gebühr für den Mietvertrag zu verlangen, ist eine Straftat (12 kap. 65 §).

Die Hyres- och arrendenämnden (Hyresnämnden, die regionalen Miet- und Pachttribunale) vermitteln und entscheiden bei Streitigkeiten um Miete, Rückzahlung überhöhter Untermiete, Erlaubnis zur Untervermietung, Reparaturen und die Frage, ob ein Mietverhältnis fortbesteht. Der Antrag kostet nichts, aber jede Seite zahlt ihre eigenen Kosten, etwa für einen Anwalt (Sveriges Domstolar). Entscheidungen zur Miete können binnen drei Wochen beim Svea hovrätt (Berufungsgericht Svea) angefochten werden. Seit dem 1. Juli 2026 brauchen Berufungen in Verfahren zur Rückzahlung von Miete eine Zulassung, und neue Beweismittel sind nur eingeschränkt zulässig. Geldforderungen wie eine nicht zurückgezahlte Kaution gehen an das tingsrätt.

Hyresgästföreningen, der landesweite Mieterverband, verhandelt die Mieten bei Hauptmietverträgen und berät Mitglieder und hilft ihnen rechtlich. Fastighetsägarna ist der wichtigste Vermieterverband. Konsumentverket (die schwedische Verbraucherbehörde) bietet kostenlose Beratung für Verbraucher an. Den Namen Hallå konsument gab sie im Februar 2025 auf, und ihre Seiten erklären die Regeln zur Untermiete und zur privaten Vermietung. Für eine Zwangsräumung braucht ein Vermieter eine Entscheidung der Hyresnämnden oder eines Gerichts oder einen Räumungsbescheid im summarischen Verfahren von Kronofogden (der schwedischen Vollstreckungsbehörde). Kronofogden führt dann die Räumung (avhysning) durch, und das Sozialamt muss vorher informiert worden sein.