Louer en Espagne : les règles

Un bail de résidence principale (arrendamiento de vivienda habitual) peut être signé pour n’importe quelle durée, mais le locataire a le droit de le renouveler année par année jusqu’à ce qu’il ait duré cinq ans, ou sept si le bailleur est une société (article 9 de la LAU, tel que modifié par le Real Decreto-ley 7/2019, décret-loi royal). Si aucune des deux parties ne donne congé à la fin de cette période (le bailleur quatre mois avant, le locataire deux), le bail se prolonge tacitement, jusqu’à trois ans de plus (article 10.1). Un bail sans durée indiquée vaut un an. Chaque partie peut exiger un contrat écrit ; un bail verbal reste valable (article 37). Le contrat doit indiquer les parties, le bien, la durée, le loyer et l’étiquette d’efficacité énergétique (Real Decreto 390/2021).

Les locations saisonnières (« de temporada ») sont des baux pour un usage autre que l’habitation (article 3 de la LAU) : elles n’offrent aucune des protections des cinq ans, sont régies surtout par le contrat et prévoient un dépôt de garantie de deux mois. La location d’une seule chambre n’est pas expressément couverte par la LAU. La Catalogne applique ses propres règles aux locations saisonnières et de chambres depuis janvier 2026.

Le Real Decreto-ley 26/2026, en vigueur depuis le 1er octobre 2026, aurait remplacé les locations saisonnières par un bail de « logement temporaire » exigeant un motif réel et démontrable, et fait entrer les locations de chambres dans la LAU. Le Congrès l’a rejeté le 2 octobre 2026 par 178 voix contre 172, de même que le Real Decreto-ley 27/2026 sur les renouvellements de baux (184 contre 166), et les deux abrogations ont été publiées le jour même au BOE (Boletín Oficial del Estado, journal officiel espagnol) : les règles ci-dessus s’appliquent donc de nouveau. Un bail signé, une actualisation de loyer échue ou une demande faite le 1er ou le 2 octobre 2026 peut encore relever du décret : demandez conseil si c’est votre cas. Un décret antérieur (Real Decreto-ley 8/2026) avait été rejeté le 28 avril 2026 et a cessé de produire effet à partir de cette date. Après le vote, des sources gouvernementales ont indiqué que le Premier ministre prendrait quelques jours pour décider s’il convoquait des élections générales anticipées (selon des informations du 2 octobre 2026).

La loi exige une fianza (dépôt de garantie en espèces) d’exactement un mois de loyer pour un logement, deux mois pour les autres usages (article 36 de la LAU). En plus, les parties peuvent convenir d’une garantía adicional (garantie supplémentaire, comme une garantie bancaire ou des espèces en plus) plafonnée à deux mois de loyer pour un bail d’habitation d’au plus cinq ans (sept si le bailleur est une société). Le bailleur doit restituer le dépôt dans le mois suivant la remise des clés, faute de quoi il produit des intérêts légaux (article 36.4).

Dans la plupart des communautés autonomes, le bailleur doit consigner la fianza auprès d’un organisme régional. Dans la Comunidad de Madrid (Communauté de Madrid), elle va à l’Agencia de Vivienda Social (agence du logement social) sous 30 jours ouvrables après la signature, avec une majoration de 2 % ou 5 % en cas de retard. En Catalogne, elle va à l’Incasòl sous deux mois (Ley 13/1996). Dans la Comunidad Valenciana (Communauté valencienne), elle va à la trésorerie de la Generalitat dans le mois suivant la signature, avec des majorations de 5 à 20 % en cas de retard (Decreto 333/1995, Ley 8/2004). Aux îles Baléares, elle va à l’IBAVI (Instituto Balear de la Vivienda, institut régional du logement) sous 30 jours ouvrables après la signature (Decreto 22/1989). Au Pays basque, elle va au service Bizilagun du gouvernement basque dans le mois suivant la signature, locations de chambres et locations saisonnières comprises, avec une majoration de 2 % en cas de retard, ou de 10 % si le gouvernement doit la réclamer (Decreto 42/2016). En Aragon, elle va au Gobierno de Aragón dans les deux mois suivant la signature (Ley 10/1992) ; les contrats ne sont plus tamponnés. L’Andalousie a supprimé la consignation obligatoire pour les contrats signés à partir du 24 janvier 2026 (Ley andaluza de Vivienda 5/2025) : le bailleur le conserve, et l’AVRA (agence régionale du logement) rembourse les anciens dépôts à mesure que ces contrats prennent fin. Demandez une preuve de la consignation ou un reçu signé.

La plupart des litiges portent sur les retenues pour vétusté. Des photos et un inventaire à l’entrée dans les lieux aident.

Hors des zonas tensionadas (zones de marché tendu), le loyer de départ est libre. Le loyer ne peut augmenter qu’une fois par an, et seulement si le contrat le prévoit. Pour les contrats signés depuis le 26 mai 2023, la hausse annuelle est plafonnée par l’IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, indice de référence des loyers d’habitation), que l’institut national de la statistique (INE) publie depuis janvier 2025 à la place de l’IPC (indice des prix à la consommation) ; le dernier chiffre est de 2,47 % (août 2026, publié le 15 septembre 2026). Les contrats plus anciens suivent leur propre clause d’actualisation ; pour ceux signés depuis le 6 mars 2019, la hausse ne peut pas dépasser l’IPC (article 18). Le Real Decreto-ley 26/2026 aurait gelé ou plafonné à 2 % les actualisations échues jusqu’à fin 2027 ; il a été rejeté le 2 octobre 2026, mais une actualisation échue le 1er ou le 2 octobre, pendant qu’il était en vigueur, peut rester soumise à ses limites (OCU, 2 octobre 2026).

En vertu de la loi sur le logement de 2023 (Ley 12/2023), une communauté autonome peut déclarer des « zonas de mercado residencial tensionado » (zones de marché résidentiel tendu) pour trois ans. Dans ces zones, un nouveau contrat ne peut pas commencer au-dessus du loyer précédent des cinq dernières années, actualisé, avec quelques exceptions permettant jusqu’à 10 % de plus. Si le bailleur est un gran tenedor (grand propriétaire), ou si le logement n’a pas été loué depuis cinq ans et que la déclaration le prévoit, le plafond est l’indice de référence de l’État, le SERPAVI (articles 17.6–17.7 de la LAU). En septembre 2026, le ministère du Logement recense 317 communes en Catalogne, au Pays basque, en Navarre, en Galice (La Corogne et Saint-Jacques-de-Compostelle) et dans les Asturies. Madrid, l’Andalousie, la région de Valence et les autres communautés n’en ont déclaré aucune. Les 14 communes déclarées au Pays basque comprennent Bilbao (depuis le 31 octobre 2025, pour trois ans), Vitoria-Gasteiz et Barakaldo ; comme ce sont les administrations fiscales basques qui détiennent les données locatives, le plafond SERPAVI n’a pu s’y appliquer qu’à partir de septembre 2025 au Guipuscoa et du 21 avril 2026 en Biscaye et en Alava (Gobierno Vasco, avril 2026). L’Aragon a refusé d’instruire toute déclaration ; la délégation du gouvernement central a contesté ce refus devant le TSJA (Tribunal Superior de Justicia de Aragón, la plus haute juridiction de l’Aragon) le 18 septembre 2026, et aucune décision n’avait été signalée en octobre 2026. Un locataire qui a payé plus que le plafond légal peut réclamer l’excédent en justice.

Le locataire peut partir à tout moment après les six premiers mois avec 30 jours de préavis écrit (desistimiento, résiliation anticipée par le locataire). Si le contrat le prévoit, le locataire doit alors un mois de loyer par année restante, au prorata (article 11 de la LAU). Pendant la durée minimale, le locataire peut aussi refuser chaque renouvellement annuel avec 30 jours de préavis. Après les cinq ou sept ans, le bailleur doit donner quatre mois de préavis pour ne pas renouveler et le locataire deux mois ; sinon, jusqu’à trois prolongations annuelles suivent.

Un bailleur particulier ne peut mettre fin au bail de façon anticipée qu’après la première année, pour y habiter lui-même ou loger un proche parent, si le contrat le prévoyait dès le départ, avec deux mois de préavis ; s’il n’emménage pas dans les trois mois, le locataire peut revenir ou demander une indemnisation (article 9.3). Les locataires en zona tensionada peuvent demander jusqu’à trois ans de plus à la fin du bail aux mêmes conditions, et les locataires vulnérables de grands propriétaires un an de plus (articles 10.2–10.3).

Un bailleur peut résilier le bail pour loyer ou dépôt impayé, sous-location non autorisée, dégradations volontaires, nuisances ou activité illégale (article 27), mais seul un tribunal peut ordonner l’expulsion. Avant d’aller en justice, les parties doivent d’abord tenter la négociation ou la médiation (un « MASC », medio adecuado de solución de controversias, mode amiable de règlement des litiges, obligatoire depuis la Ley Orgánica 1/2025). Dans une demande pour loyer impayé, le locataire peut arrêter l’expulsion une fois en payant tout ce qu’il doit (enervación, article 22.4 de la LEC). Lorsque le locataire est en situation de vulnérabilité économique, la procédure est suspendue pendant que les services sociaux cherchent un logement. Deux décrets-lois qui auraient suspendu jusqu’en 2030 les expulsions de ménages vulnérables par de grands propriétaires, permis aux locataires à jour de leurs loyers de prolonger leur bail de deux ans au plus et obligé les bailleurs à verser une indemnité en cas de non-renouvellement ont été rejetés le 2 octobre 2026 ; un locataire qui a demandé une prolongation ou dont l’expulsion a été suspendue le 1er ou le 2 octobre devrait demander conseil.

Le bailleur doit effectuer toutes les réparations nécessaires pour que le logement reste habitable, sauf si le locataire a causé les dégâts ; le locataire paie les petites réparations dues à l’usure normale (article 21 de la LAU). Les factures de consommation (électricité, eau, gaz, internet) sont à la charge du locataire. Les charges de copropriété et les impôts comme l’IBI (impuesto sobre bienes inmuebles, taxe foncière) ne peuvent lui être répercutés que si le contrat le prévoit par écrit et en indique le montant annuel (article 20.1).

Depuis la loi sur le logement de 2023, les honoraires d’agence et les frais de rédaction du contrat pour un logement sont à la charge du bailleur (article 20.1). Pour le locataire, l’assurance du mobilier est facultative ; le bailleur assure en général l’immeuble.

Toute personne qui vit en Espagne doit s’inscrire à la mairie de son lieu de résidence (empadronamiento, inscription au registre municipal, le padrón) (article 15 de la Ley 7/1985). Le certificat du padrón est nécessaire pour l’accès aux soins, les places à l’école, les démarches de séjour, les aides régionales au loyer et de nombreuses listes d’attente de logement social, dont certaines exigent des années d’inscription. Les mairies demandent en général votre pièce d’identité et votre contrat de location. L’inscription enregistre l’endroit où vous vivez réellement : un contrat qui n’en dit rien n’empêche donc pas de vous inscrire, et les mairies peuvent vérifier la résidence par d’autres moyens lorsqu’un bailleur refuse de coopérer ; les locataires de chambres et de locations saisonnières y rencontrent souvent des problèmes.

Les ressortissants étrangers sont identifiés par le NIE (Número de Identidad de Extranjero, numéro d’identité d’étranger), délivré par la Policía Nacional en Espagne ou par les consulats à l’étranger (taxe à régler avec le formulaire 790, code 012). Certains bailleurs signent avec un simple passeport, mais la plupart des agences, des assureurs contre les loyers impayés et des fournisseurs d’eau, d’électricité et de gaz demandent un NIE et un compte bancaire espagnol.

Un locataire ne peut sous-louer qu’une partie du logement, jamais la totalité, et seulement avec l’accord écrit du bailleur. La sous-location prend fin avec le bail principal, et le locataire ne peut pas demander plus que le loyer qu’il paie (article 8 de la LAU). Céder tout le bail à quelqu’un d’autre (cesión) exige aussi un accord écrit. Sous-louer sans accord est un motif pour le bailleur de résilier le bail (article 27.2.c).

En pratique, beaucoup de chambres annoncées dans des colocations sont des sous-locations que le propriétaire ne connaît pas : l’occupant n’a alors aucun contrat avec le propriétaire et peut perdre sa chambre quand le locataire principal part. Avant de payer, demandez à voir le bail principal et l’accord écrit du propriétaire.

Pour louer légalement, un bailleur a besoin d’un certificat de performance énergétique et doit en afficher l’étiquette dans les annonces (Real Decreto 390/2021), et consigner le dépôt de garantie auprès de l’organisme régional lorsque c’est exigé. Depuis le 1er juillet 2025, les locations de vacances, saisonnières et de chambres proposées sur des plateformes en ligne exigent un numéro d’enregistrement du Registro Único de Arrendamientos (registre unique des locations, tenu par le registre foncier) (Real Decreto 1312/2024). Les logements touristiques exigent aussi une licence régionale et, dans beaucoup de villes, une autorisation municipale. Depuis le 3 avril 2025, les copropriétaires d’un immeuble peuvent approuver ou interdire de nouveaux logements touristiques à la majorité des trois cinquièmes (Ley Orgánica 1/2025, modifiant la Ley de Propiedad Horizontal, loi sur la propriété horizontale).

Impôt : les bailleurs résidents paient l’impôt sur le revenu (IRPF) sur le revenu locatif net à leur barème progressif habituel. Pour une location de résidence principale, le revenu net est réduit de 60 % pour les contrats signés avant le 26 mai 2023. Pour les contrats à partir de cette date (applicable à partir de l’année fiscale 2024), la réduction est de 50 % en général, de 90 % pour un nouveau contrat en zona tensionada au moins 5 % moins cher, de 70 % pour une première location en zona tensionada à un locataire de 18 à 35 ans ou pour des locations sociales ou dans un dispositif public, et de 60 % après des travaux récents (IRPF, article 23.2 ; manuel 2025 de l’Agencia Tributaria). Les locations saisonnières et touristiques ne bénéficient d’aucune réduction. Les bailleurs non résidents paient 19 % (UE/EEE, frais déductibles) ou 24 % (autres pays, sur le loyer brut) (Agencia Tributaria, non-résidents).

Les litiges locatifs relèvent du Juzgado de Primera Instancia (tribunal civil de première instance) du lieu du bien. Depuis le 3 avril 2025, vous devez d’abord tenter un règlement par un « MASC » (négociation, médiation ou offre formelle) avant de saisir le tribunal (Ley Orgánica 1/2025). Une demande jusqu’à 2 000 €, comme un dépôt de garantie non restitué, peut être déposée sans avocat ni procurador (représentant en justice) (articles 23 et 31 de la LEC) ; au-delà, il faut les deux, et la justicia gratuita (aide juridictionnelle) est accessible sous plafonds de revenus par l’intermédiaire des barreaux. Certains contrats contiennent une clause d’arbitrage, que les deux parties doivent avoir acceptée.

Les plaintes contre des agents immobiliers (frais illégaux, annonces trompeuses) s’adressent à l’autorité régionale de la consommation ou à l’OMIC municipale (Oficina Municipal de Información al Consumidor, bureau municipal d’information des consommateurs), gratuitement. Les juntas arbitrales de consumo (commissions d’arbitrage de la consommation) ne traitent que les affaires contre des entreprises qui les acceptent, et aident donc rarement face à un propriétaire particulier. Les syndicats de locataires comme le Sindicat de Llogateres en Catalogne et le Sindicato de Inquilinas à Madrid offrent à leurs membres conseils et soutien collectif, et d’autres villes ont leurs propres syndicats de locataires. Beaucoup de villes proposent aussi des permanences gratuites d’information sur le logement (voir les pages des villes). Au Pays basque, le service Bizilagun du gouvernement basque offre une information gratuite sur le droit locatif et une médiation gratuite et volontaire entre propriétaires et locataires.