Mieten in Spanien: die Regeln

Ein Mietvertrag für die Hauptwohnung (arrendamiento de vivienda habitual) kann für jede beliebige Dauer geschlossen werden, aber der Mieter hat das Recht, ihn Jahr für Jahr zu verlängern, bis er fünf Jahre gedauert hat, oder sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist (LAU Art. 9, geändert durch das Real Decreto-ley 7/2019). Kündigt am Ende dieser Zeit keine Seite (der Vermieter vier Monate vorher, der Mieter zwei), verlängert er sich um bis zu drei weitere Jahre (Art. 10.1). Ein Mietvertrag ohne angegebene Laufzeit gilt als auf ein Jahr geschlossen. Jede Seite kann auf einem schriftlichen Vertrag bestehen; ein mündlicher Mietvertrag ist trotzdem wirksam (Art. 37). Der Vertrag muss die Parteien, die Immobilie, die Laufzeit, die Miete und die Energieeffizienzklasse nennen (Real Decreto 390/2021).

Saisonmietverträge („de temporada“) gelten als Mietverträge für einen anderen Zweck als das Wohnen (LAU Art. 3): Für sie gilt der Fünfjahresschutz nicht, sie richten sich vor allem nach dem, was im Vertrag steht, und die Kaution beträgt zwei Monatsmieten. Die Vermietung eines einzelnen Zimmers regelt die LAU nicht ausdrücklich. Katalonien wendet seit Januar 2026 eigene Regeln auf Saison- und Zimmermieten an.

Das Real Decreto-ley 26/2026, in Kraft ab dem 1. Oktober 2026, hätte die Saisonmiete durch einen Mietvertrag über „vorübergehenden Wohnraum“ ersetzt, für den ein echter, nachweisbarer Grund nötig gewesen wäre, und Zimmermieten unter die LAU gestellt. Der Kongress lehnte es am 2. Oktober 2026 mit 178 zu 172 Stimmen ab, zusammen mit dem Real Decreto-ley 27/2026 zu Mietvertragsverlängerungen (184 zu 166), und beide Aufhebungen wurden am selben Tag im BOE veröffentlicht; die Regeln oben gelten also wieder. Ein Mietvertrag, der am 1. oder 2. Oktober 2026 unterschrieben wurde, eine Mietanpassung, die an diesen Tagen fällig war, oder ein Antrag, der dann gestellt wurde, kann noch dem Dekret unterliegen; hol dir also Rat, wenn das auf dich zutrifft. Ein früheres Dekret (Real Decreto-ley 8/2026) wurde am 28. April 2026 abgelehnt und verlor von da an seine Wirkung. Nach der Abstimmung hieß es aus Regierungskreisen, der Ministerpräsident werde sich einige Tage Zeit nehmen, um zu entscheiden, ob er vorgezogene Parlamentswahlen ansetzt (Meldung vom 2. Oktober 2026).

Das Gesetz verlangt eine fianza (Barkaution) von genau einer Monatsmiete bei einer Wohnung und zwei Monatsmieten bei anderer Nutzung (LAU Art. 36). Darüber hinaus können die Parteien eine zusätzliche Sicherheit (garantía adicional, etwa eine Bankbürgschaft oder weiteres Bargeld) vereinbaren, begrenzt auf zwei Monatsmieten bei einem Wohnungsmietvertrag von bis zu fünf Jahren (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter). Der Vermieter muss die Kaution binnen eines Monats nach Rückgabe der Schlüssel zurückzahlen, sonst wird sie mit dem gesetzlichen Zinssatz verzinst (Art. 36.4).

In den meisten Regionen muss der Vermieter die fianza bei einer regionalen Stelle hinterlegen. In der Comunidad de Madrid geht sie binnen 30 Arbeitstagen nach Vertragsabschluss an die Agencia de Vivienda Social, bei Verspätung mit einem Aufschlag von 2 % oder 5 %. In Katalonien geht sie binnen zwei Monaten an das Incasòl (Gesetz 13/1996). In der Valencianischen Gemeinschaft geht sie binnen eines Monats nach Vertragsabschluss an die Finanzverwaltung der Generalitat, bei Verspätung mit Aufschlägen von 5–20 % (Decreto 333/1995, Ley 8/2004). Auf den Balearen geht sie binnen 30 Arbeitstagen nach Vertragsabschluss an das IBAVI (Instituto Balear de la Vivienda, das regionale Wohnungsinstitut) (Dekret 22/1989). Im Baskenland geht sie binnen eines Monats nach Vertragsabschluss an den Dienst Bizilagun der baskischen Regierung, auch bei Zimmer- und Saisonmieten, bei Verspätung mit einem Aufschlag von 2 % oder von 10 %, wenn die Regierung sie einfordern muss (Decreto 42/2016). In Aragonien geht sie binnen zwei Monaten nach Vertragsabschluss an das Gobierno de Aragón (Ley 10/1992); Verträge werden nicht mehr abgestempelt. Andalusien hat die Hinterlegung für Verträge, die ab dem 24. Januar 2026 geschlossen werden, abgeschafft (andalusisches Wohnraumgesetz 5/2025): Der Vermieter behält sie, und die AVRA (die regionale Wohnungsagentur) erstattet ältere Kautionen, wenn diese Verträge enden. Lass dir einen Nachweis der Hinterlegung oder eine unterschriebene Quittung geben.

Die meisten Streitigkeiten drehen sich um Abzüge für Abnutzung. Fotos und eine Inventarliste zu Beginn helfen.

Außerhalb der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Anfangsmiete frei. Die Miete darf nur einmal im Jahr steigen, und nur, wenn der Vertrag es vorsieht. Bei Verträgen, die seit dem 26. Mai 2023 geschlossen wurden, ist der jährliche Anstieg durch den IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) gedeckelt, einen Mietreferenzindex, den das nationale Statistikamt INE seit Januar 2025 anstelle des Verbraucherpreisindex veröffentlicht; der letzte Wert beträgt 2,47 % (August 2026, veröffentlicht am 15. September 2026). Ältere Verträge folgen ihrer eigenen Anpassungsklausel; bei denen, die seit dem 6. März 2019 geschlossen wurden, darf der Anstieg den Verbraucherpreisindex nicht übersteigen (Art. 18). Das Real Decreto-ley 26/2026 hätte die bis Ende 2027 fälligen Anpassungen eingefroren oder auf 2 % gedeckelt; es wurde am 2. Oktober 2026 abgelehnt, aber eine Anpassung, die am 1. oder 2. Oktober fällig wurde, als es in Kraft war, kann weiter seinen Grenzen unterliegen (OCU, 2. Oktober 2026).

Nach dem Wohnraumgesetz von 2023 (Ley 12/2023) kann eine Region für drei Jahre „zonas de mercado residencial tensionado“ (Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt) ausweisen. Dort darf die Miete eines neuen Vertrags nicht über der angepassten Miete des vorherigen Vertrags aus den letzten fünf Jahren liegen; einige Ausnahmen erlauben bis zu 10 % mehr. Ist der Vermieter ein gran tenedor (Großvermieter) oder war die Wohnung fünf Jahre lang nicht vermietet und die Ausweisung sieht das vor, setzt der staatliche Referenzindex SERPAVI die Obergrenze (LAU Art. 17.6–17.7). Das Wohnungsministerium führt mit Stand September 2026 317 Gemeinden in Katalonien, im Baskenland, in Navarra, Galicien (A Coruña und Santiago de Compostela) und Asturien auf. Madrid, Andalusien, die Region Valencia und die übrigen Regionen haben keine ausgewiesen. Zu den 14 ausgewiesenen Gemeinden im Baskenland gehören Bilbao (ab dem 31. Oktober 2025, für drei Jahre), Vitoria-Gasteiz und Barakaldo; weil die Mietdaten bei der baskischen Steuerverwaltung liegen, ließ sich die Obergrenze nach SERPAVI dort erst ab September 2025 in Gipuzkoa und ab dem 21. April 2026 in Bizkaia und Álava anwenden (Gobierno Vasco, April 2026). Aragonien weigert sich, Ausweisungen zu bearbeiten; die Delegation der Zentralregierung hat diese Weigerung am 18. September 2026 vor dem TSJA, dem obersten Gericht Aragoniens, angefochten, und bis Oktober 2026 war kein Urteil bekannt. Ein Mieter, der mehr als die gesetzliche Obergrenze gezahlt hat, kann den Mehrbetrag vor Gericht zurückfordern.

Der Mieter kann nach den ersten sechs Monaten jederzeit ausziehen, wenn er 30 Tage vorher schriftlich kündigt (desistimiento, vorzeitige Beendigung). Sieht der Vertrag das vor, schuldet der Mieter dann eine Monatsmiete für jedes verbleibende Jahr, anteilig (LAU Art. 11). Während der Mindestlaufzeit kann der Mieter auch jede jährliche Verlängerung mit 30 Tagen Frist ablehnen. Nach den fünf oder sieben Jahren muss der Vermieter vier Monate vorher kündigen, um nicht zu verlängern, und der Mieter zwei Monate; andernfalls folgen bis zu drei jährliche Verlängerungen.

Ein privater Vermieter kann den Mietvertrag erst nach dem ersten Jahr vorzeitig beenden, um selbst dort zu wohnen oder nahe Angehörige unterzubringen, wenn der Vertrag das von Anfang an vorsah, mit zwei Monaten Frist; zieht er nicht binnen drei Monaten ein, kann der Mieter zurückkehren oder Entschädigung verlangen (Art. 9.3). Mieter in angespannten Gebieten können am Ende des Mietvertrags bis zu drei weitere Jahre zu denselben Bedingungen verlangen, schutzbedürftige Mieter von Großvermietern ein weiteres Jahr (Art. 10.2–10.3).

Ein Vermieter kann den Mietvertrag wegen unbezahlter Miete oder Kaution, nicht genehmigter Untervermietung, absichtlicher Schäden, Störungen oder illegaler Tätigkeit beenden (Art. 27), aber eine Räumung kann nur ein Gericht anordnen. Vor dem Gang zum Gericht müssen die Parteien zuerst Verhandlung oder Mediation versuchen (ein „MASC“, vorgeschrieben seit der Ley Orgánica 1/2025). Bei einer Klage wegen unbezahlter Miete kann der Mieter die Räumung einmal abwenden, indem er alles Geschuldete zahlt (enervación, LEC Art. 22.4). Ist der Mieter wirtschaftlich schutzbedürftig, wird das Verfahren ausgesetzt, während die Sozialdienste nach Wohnraum suchen. Zwei Gesetzesdekrete, die Räumungen schutzbedürftiger Haushalte durch Großvermieter bis 2030 ausgesetzt, es Mietern ohne Zahlungsrückstand erlaubt hätten, ihren Mietvertrag um bis zu zwei Jahre zu verlängern, und Vermieter zu einer Entschädigung für die Nichtverlängerung verpflichtet hätten, wurden am 2. Oktober 2026 abgelehnt; wer am 1. oder 2. Oktober eine Verlängerung beantragt hat oder wessen Räumung an diesen Tagen ausgesetzt wurde, sollte sich beraten lassen.

Der Vermieter muss alle Reparaturen ausführen, die nötig sind, damit die Wohnung bewohnbar bleibt, es sei denn, der Mieter hat den Schaden verursacht; der Mieter zahlt kleine Reparaturen, die durch den alltäglichen Gebrauch entstehen (LAU Art. 21). Verbrauchsabhängige Rechnungen (Strom, Wasser, Gas, Internet) trägt der Mieter. Die Betriebskosten des Hauses (gastos de comunidad) und Steuern wie die Grundsteuer IBI können nur umgelegt werden, wenn der Vertrag das schriftlich vorsieht und den Jahresbetrag nennt (Art. 20.1).

Seit dem Wohnraumgesetz von 2023 zahlt bei einer Wohnung der Vermieter die Maklerprovision und die Kosten für das Aufsetzen des Vertrags (Art. 20.1). Eine Hausratversicherung für den Mieter ist freiwillig; das Gebäude versichert meist der Vermieter.

Alle, die in Spanien leben, müssen sich beim Rathaus des Wohnorts anmelden (empadronamiento, Eintragung im padrón oder örtlichen Melderegister) (Ley 7/1985 Art. 15). Die Bescheinigung des padrón wird für die Gesundheitsversorgung, Schulplätze, Aufenthaltsformalitäten, regionale Mietbeihilfen und viele Wartelisten für Sozialwohnungen gebraucht, von denen manche jahrelange Eintragung verlangen. Die Gemeinden verlangen meist deinen Ausweis und den Mietvertrag. Die Anmeldung hält fest, wo du tatsächlich wohnst; ein Vertrag, der dazu nichts sagt, hindert dich also nicht daran, dich anzumelden, und die Gemeinden können den Wohnsitz auf anderem Weg überprüfen, wenn ein Vermieter die Mitwirkung verweigert; Zimmer- und Saisonmieter haben hier oft Probleme.

Ausländer werden über die NIE (Número de Identidad de Extranjero, Ausländer-Identitätsnummer) identifiziert, die in Spanien die Policía Nacional und im Ausland die Konsulate ausstellen (Gebührenformular 790, Code 012). Manchen Vermietern genügt für den Vertrag ein Reisepass, aber die meisten Agenturen, Mietausfallversicherer und Versorger verlangen eine NIE und ein spanisches Bankkonto.

Ein Mieter darf nur einen Teil der Wohnung untervermieten, nie die ganze, und nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters. Die Untermiete endet, wenn der Hauptmietvertrag endet, und der Mieter darf nicht mehr verlangen, als er selbst an Miete zahlt (LAU Art. 8). Die Übertragung des ganzen Mietvertrags auf eine andere Person (cesión) braucht ebenfalls schriftliche Zustimmung. Untervermietung ohne Zustimmung ist ein Grund für den Vermieter, den Mietvertrag zu beenden (Art. 27.2.c).

In der Praxis sind viele Zimmer, die in Wohngemeinschaften inseriert werden, Untermieten, von denen der Eigentümer nichts weiß, sodass der Bewohner keinen Vertrag mit dem Eigentümer hat und das Zimmer verlieren kann, wenn der Hauptmieter auszieht. Lass dir vor dem Zahlen den Hauptmietvertrag und die schriftliche Zustimmung des Eigentümers zeigen.

Um legal zu vermieten, braucht ein Vermieter einen Energieausweis und muss dessen Klasse in Anzeigen angeben (Real Decreto 390/2021) sowie die Kaution bei der regionalen Stelle hinterlegen, wo das vorgeschrieben ist. Seit dem 1. Juli 2025 brauchen Ferienvermietungen, Saisonmieten und Zimmervermietungen, die auf Online-Plattformen angeboten werden, eine Registriernummer aus dem Registro Único de Arrendamientos (einheitliches Mietregister, über das Grundbuchamt) (Real Decreto 1312/2024). Ferienwohnungen brauchen außerdem eine regionale Lizenz und in vielen Städten eine Genehmigung der Gemeinde. Seit dem 3. April 2025 können die Eigentümer eines Gebäudes mit Dreifünftelmehrheit neue Ferienwohnungen genehmigen oder verbieten (Ley Orgánica 1/2025, die das Gesetz über das Wohnungseigentum ändert).

Steuer: In Spanien ansässige Vermieter zahlen Einkommensteuer (IRPF) auf die Nettomieteinnahmen mit ihren normalen progressiven Sätzen. Bei der Vermietung einer Hauptwohnung wird das Nettoeinkommen bei Verträgen, die vor dem 26. Mai 2023 geschlossen wurden, um 60 % gemindert. Bei Verträgen ab diesem Datum (angewendet ab dem Steuerjahr 2024) beträgt die Minderung allgemein 50 %, 90 % bei einem neuen, mindestens 5 % günstigeren Vertrag in einem angespannten Gebiet, 70 % bei einer ersten Vermietung in einem angespannten Gebiet an einen Mieter von 18 bis 35 Jahren oder bei sozialen oder öffentlich geförderten Vermietungen und 60 % nach einer kürzlichen Renovierung (IRPF Art. 23.2, Handbuch der Agencia Tributaria 2025). Saison- und Ferienvermietungen erhalten keine Minderung. Nicht in Spanien ansässige Vermieter zahlen 19 % (EU/EWR, Ausgaben abziehbar) oder 24 % (andere, auf die Bruttomiete) (Agencia Tributaria, Nichtansässige).

Mietstreitigkeiten gehen an das Juzgado de Primera Instancia (Zivilgericht erster Instanz), in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Seit dem 3. April 2025 musst du vor der Klage zuerst versuchen, dich über ein „MASC“ (Verhandlung, Mediation oder ein förmliches Angebot) zu einigen (Ley Orgánica 1/2025). Eine Forderung von bis zu 2.000 €, etwa eine nicht zurückgezahlte Kaution, kann ohne Anwalt und ohne Prozessvertreter eingereicht werden (LEC Art. 23 und 31); darüber brauchst du beide, und kostenlose Rechtshilfe (justicia gratuita) gibt es unterhalb von Einkommensgrenzen über die Anwaltskammern. Manche Verträge enthalten eine Schiedsklausel, der beide Seiten zugestimmt haben müssen.

Beschwerden über Immobilienmakler (unzulässige Gebühren, irreführende Anzeigen) gehen an die regionale Verbraucherbehörde oder das kommunale OMIC (Oficina Municipal de Información al Consumidor, die kommunale Verbraucherauskunftsstelle), das kostenlos hilft. Die Verbraucherschiedsstellen behandeln nur Fälle gegen Unternehmen, die sie anerkennen, und helfen gegen einen privaten Vermieter deshalb selten. Mietergewerkschaften wie das Sindicat de Llogateres in Katalonien und das Sindicato de Inquilinas in Madrid beraten ihre Mitglieder und unterstützen sie kollektiv, und auch andere Städte haben eigene örtliche Mietergewerkschaften. Viele Städte betreiben außerdem kostenlose Wohnberatungsstellen (siehe die Stadtseiten). Im Baskenland bietet der Dienst Bizilagun der baskischen Regierung kostenlose Auskunft zum Mietrecht und kostenlose, freiwillige Mediation zwischen Vermietern und Mietern.