Mieten in Kolumbien: die Regeln

Ein Wohnraummietvertrag in einer kolumbianischen Stadt oder Gemeinde richtet sich nach der Ley 820 de 2003 (Gesetz über die Miete von städtischem Wohnraum) und, für alles, was sie nicht regelt, nach dem Zivilgesetzbuch (Art. 8 und 9). Das Gesetz gilt landesweit, in Bogotá (Distrito Capital) also ebenso wie in Medellín (Antioquia). Es wurde seit 2003 nicht geändert, abgesehen von seinen Verfahrensartikeln, die aufgehoben wurden, als ab dem 1. Januar 2014 der Código General del Proceso (Allgemeine Prozessordnung) an ihre Stelle trat (konsolidierter Text der Secretaría del Senado, aktualisiert am 15. Oktober 2026).

Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden. In beiden Fällen müssen sich die Parteien mindestens einigen über ihre Namen und Ausweisnummern, die Wohnung und etwaige mit anderen geteilte Teile, die Miete und wie sie gezahlt wird, etwaige Zusatzleistungen, die Laufzeit und darüber, wer die Kosten für Wasser, Strom und Gas trägt (Art. 3). Die Laufzeit vereinbaren die Parteien frei; ist keine angegeben, beträgt sie ein Jahr (Art. 5). Eine Mindestlaufzeit sieht das Gesetz nicht vor. Am Ende jeder Laufzeit verlängert sich der Vertrag zu denselben Bedingungen und um dieselbe Dauer, sofern beide Seiten ihre Pflichten erfüllt haben und der Mieter die rechtmäßige Mieterhöhung akzeptiert (Art. 6); wird nicht rechtzeitig schriftlich über einen zugelassenen Postdienst gekündigt (siehe Kündigung), verlängert er sich automatisch (Art. 22 und 24). Das Gesetz unterscheidet den Einzelmietvertrag, den Mietvertrag mancomunado (zwei oder mehr Mieter haften gesamtschuldnerisch), den Mietvertrag compartido (ein Teil einer Wohnung, die mit dem Vermieter oder anderen Mietern geteilt wird) und den contrato de pensión (ein Zimmer mit Leistungen für weniger als ein Jahr, das jede Seite mit 10 Tagen Frist und ohne Entschädigung beenden kann) (Art. 4). Vermieter und Mieter haften einander gesamtschuldnerisch (Art. 7).

Ist der Vertrag schriftlich, muss der Vermieter dem Mieter und jedem codeudor binnen 10 Tagen eine Ausfertigung mit Originalunterschriften übergeben; andernfalls kann die Stadt auf Antrag des Mieters ein Bußgeld von drei Monatsmieten gegen den Vermieter verhängen (Art. 8.3). In einem Gebäude unter propiedad horizontal (Wohnungseigentum) muss der Vermieter außerdem eine Kopie der Hausordnung übergeben (Art. 8.4). Jeder Mietvertrag muss für den Vermieter, den Mieter und jeden codeudor oder fiador (Bürgen) eine Zustelladresse angeben (Art. 12). Mietverträge werden bei keiner Behörde angemeldet.

Barkautionen sind verboten. Bei einem Wohnraummietvertrag darf der Vermieter keine depósitos en dinero efectivo (Barkautionen) und keine andere caución real (dingliche Sicherheit, etwa eine Hypothek oder ein Pfand) verlangen, um die Pflichten des Mieters abzusichern, und er darf das Verbot auch nicht indirekt umgehen, über eine dritte Person, in einem gesonderten Dokument oder unter anderem Namen (Art. 16). Das Wohnungssekretariat von Bogotá sagt, es sanktioniere Vermieter, die Kautionen für Schäden in Geld, als Wechsel, als Festgeld (CDT) oder als Rechnungen verlangen (Secretaría Distrital del Hábitat, ABC de arrendadores, Stand: Oktober 2026). Beschwerden über illegale Kautionen gehen an die Stadt (Art. 33), die Bußgelder bis zu 100 monatlichen Mindestlöhnen verhängen kann (Art. 34). Die einzige Kaution, die das Gesetz erlaubt, ist eine Sicherheit für die Versorgungsunternehmen, begrenzt auf die Kosten von zwei Abrechnungszeiträumen; der Vermieter gibt sie an den Versorger weiter, damit die Immobilie nicht für die Rechnungen des Mieters haftet (Art. 15).

An die Stelle der Kaution tritt eine persönliche Sicherheit, die das Gesetz erlaubt: Die Ley 820 selbst spricht von codeudores (Mitschuldnern) und fiadores (Bürgen) (Art. 8 und 12). Agenturen (inmobiliarias) verlangen meist einen oder zwei codeudores mit Einkommen und oft mit Immobilienbesitz oder die Zusage einer aseguradora oder afianzadora (Versicherer oder Bürgschaftsgesellschaft), bei der der Eigentümer eine póliza de arrendamiento (Mietausfallversicherung) abschließt. Der Versicherer prüft die Kredithistorie des Bewerbers sowie Bank- und Geschäftsreferenzen; ein Ratgeber in der Wirtschaftszeitung Portafolio von 2018 bezifferte die Grundpolice auf etwa eine halbe Monatsmiete im Jahr oder 2 % bis 6 % der Miete monatlich und schrieb, die Prüfung zahle der Bewerber (Portafolio, 29. September 2018; Preise nicht erneut geprüft). Ob die Prüfungsgebühr oder die Police dem Mieter in Rechnung gestellt werden darf, ist umstritten: Ein Pressebericht vom Oktober 2025 sagte, die Ley 820 erlaube das nicht (El País, 16. Oktober 2025), nannte aber kein Urteil; das Gesetz erwähnt diese Kosten nicht, und eine amtliche Entscheidung in die eine oder andere Richtung haben wir nicht gefunden (Stand: Oktober 2026).

Da keine Kaution einbehalten wird, gibt es am Ende nichts zurückzuzahlen. Streit gibt es um Schäden, unbezahlte Rechnungen für Wasser, Strom und Gas und unbezahlte Hausgebühren: Der Vermieter kann Versorgerrechnungen und Hausgebühren, die er für den Mieter gezahlt hat, mit den bezahlten Rechnungen und dem Mietvertrag in einem Vollstreckungsverfahren (beschleunigtes Verfahren für Geldforderungen) vom Mieter und den codeudores zurückfordern (Art. 14).

Die Anfangsmiete legen die Parteien fest, sie darf aber 1 % des Verkehrswerts der Wohnung (oder des vermieteten Teils) im Monat nicht übersteigen, und für diese Regel darf der Verkehrswert nicht höher angesetzt werden als das Doppelte des aktuellen avalúo catastral (Katasterwert) (Art. 18). Praktisch ist die Monatsmiete damit auf 2 % des Katasterwerts begrenzt. Die Miete darf in einer Fremdwährung festgesetzt und in Pesos zum amtlichen Marktwechselkurs des Tages gezahlt werden, an dem die Verpflichtung entstanden ist, sofern kein anderes Datum oder kein anderer Kurs vereinbart ist (Art. 19).

Mieterhöhungen sind landesweit begrenzt. Nach jeweils 12 Monaten zur selben Miete darf der Vermieter sie höchstens um 100 % der Veränderung des Verbraucherpreisindex im vorangegangenen Kalenderjahr erhöhen, und auch die neue Miete muss die 1-%-Regel einhalten (Art. 20). Das Statistikamt DANE bezifferte die Inflation für 2025 auf 5,10 % (DANE, Verbraucherpreisindex Dezember 2025, veröffentlicht im Januar 2026); eine Erhöhung, die 2026 fällig wird, darf also 5,10 % nicht übersteigen. Die Grenze für Erhöhungen, die 2027 fällig werden, ist die Inflationszahl des DANE für 2026, die im Januar 2027 veröffentlicht wird; bis dahin ist sie nicht bekannt (Stand: Oktober 2026). Die Grenze ist eine Obergrenze, kein Anspruch. Der Vermieter muss dem Mieter Betrag und Datum über einen zugelassenen Postdienst oder auf dem im Mietvertrag vereinbarten Weg der persönlichen Mitteilung mitteilen; ohne diese Mitteilung kann die Erhöhung gegenüber dem Mieter nicht durchgesetzt werden, ein Mieter, der sie bereits gezahlt hat, kann sie wegen der fehlenden Mitteilung aber nicht zurückfordern (Art. 20).

Der Vermieter muss für jede Zahlung eine schriftliche Quittung ausstellen (Art. 11). Weigert sich der Vermieter, die Miete anzunehmen, kann der Mieter sie binnen fünf Arbeitstagen bei einer von der Regierung zugelassenen Stelle einzahlen und den Vermieter über einen zugelassenen Postdienst benachrichtigen; so gerät er nicht in Verzug (Art. 10). Beschwerden über eine Erhöhung über der Obergrenze, eine Miete über der 1-%-Regel, eine fehlende Quittung oder eine fehlende Ausfertigung des Mietvertrags gehen an die Stadt, nicht an ein Gericht: in Bogotá an die Secretaría Distrital del Hábitat, in Medellín an die Secretaría de Seguridad y Convivencia (Art. 32–33; siehe Streitfälle). Gebiete mit Mietpreisbegrenzung oder Vergleichsmieten gibt es nicht.

Jede Kündigung und Mitteilung nach der Ley 820 erfolgt schriftlich und wird über den servicio postal autorizado (einen zugelassenen Postdienst) verschickt; bewahr also die beglaubigte Kopie auf. Ohne rechtzeitige schriftliche Kündigung verlängert sich der Mietvertrag automatisch um dieselbe Laufzeit (Art. 22 und 24). Die Parteien können den Mietvertrag jederzeit einvernehmlich beenden (Art. 21).

Der Mieter kann zum Ende der ersten Laufzeit oder jeder Verlängerung mit mindestens drei Monaten Frist ausziehen, ohne Gründe zu nennen und ohne etwas zu zahlen (Art. 24.5). Will er früher gehen, während der ersten Laufzeit oder einer Verlängerung, kündigt er mit drei Monaten Frist und zahlt eine Entschädigung von drei Monatsmieten, die er in den drei Monaten vor dem Auszugsdatum bei der städtischen Behörde hinterlegt (Art. 24.4 und 25). Weigert sich der Vermieter, die Schlüssel zurückzunehmen, kann die städtische Behörde eine vorläufige Übergabe veranlassen (Art. 24). Der Mieter kann den Mietvertrag außerdem beenden, wenn der Vermieter Wasser, Strom oder Gas abstellt oder mit Rechnungen in Rückstand gerät, die er zu tragen hat, den Mieter wiederholt in der Nutzung der Wohnung stört oder Rechte missachtet, die Gesetz oder Vertrag gewähren (Art. 24.1–3).

Während der ersten Laufzeit kann der Vermieter den Mietvertrag nicht nach Belieben beenden. Er kann die Beendigung verlangen, wenn der Mieter die Miete oder die rechtmäßige Erhöhung nicht pünktlich zahlt; Rechnungen für Wasser, Strom oder Gas (sodass abgestellt wird) oder Hausgebühren, die er zu tragen hat, nicht zahlt; ohne ausdrückliche Zustimmung untervermietet, den Vertrag überträgt oder die Nutzung ändert; die Nachbarn wiederholt stört oder die Wohnung für Straftaten nutzt; sie ohne Zustimmung verändert oder beschädigt; oder gegen die Hausordnung verstößt (Art. 22.1–6). Während einer Verlängerung kann der Vermieter den Mietvertrag mit drei Monaten Frist und einer Entschädigung von drei Monatsmieten beenden (Art. 22.7 und 23). Zum Ende der ersten Laufzeit oder einer Verlängerung kann er ihn mit drei Monaten Frist auch beenden, um mindestens ein Jahr selbst dort zu wohnen, um abzureißen oder Arbeiten auszuführen, für die die Wohnung leer sein muss, oder um sie einem Käufer zu übergeben; bei diesen Gründen muss der Kündigung eine Sicherheit zugunsten des Mieters über sechs Monatsmieten beiliegen, in Geld, von einer Bank oder einem Versicherer, die garantiert, dass der Grund binnen sechs Monaten tatsächlich umgesetzt wird (Art. 22.8 a–c). Hat ein Mietvertrag mindestens vier Jahre bestanden, kann der Vermieter ihn zum Ende einer Laufzeit ohne Grund beenden, wenn er eine Entschädigung von 1,5 Monatsmieten zahlt (Art. 22.8 d). Ein Mieter, dem eine Entschädigung zusteht, darf nicht aus der Wohnung entfernt werden, bevor sie gezahlt oder abgesichert ist (Art. 26).

Eine Räumung kann nur ein Richter anordnen, in einem proceso de restitución de inmueble arrendado (Räumungsklage) nach dem Código General del Proceso, Art. 384. Geht es um unbezahlte Miete, Versorgerrechnungen oder Hausgebühren, wird der Mieter erst gehört, wenn er den geforderten Betrag beim Gericht einzahlt oder die Quittungen des Vermieters für die letzten drei Zahlungszeiträume vorlegt, und er muss während des Verfahrens die Miete weiter beim Gericht einzahlen; ist unbezahlte Miete der einzige Grund, wird in einer einzigen Instanz entschieden, ohne Berufung. Der Vermieter kann beantragen, Sachen des Mieters zur Sicherung der Forderung zu pfänden, und wird die Wohnung leer oder verlassen vorgefunden, kann der Richter sie vorläufig zurückgeben (CGP Art. 384).

Der Vermieter muss die Wohnung zum vereinbarten Datum in einem gebrauchstauglichen, sicheren und hygienisch einwandfreien Zustand übergeben, mit den vereinbarten Leistungen und der vereinbarten Ausstattung, und all das funktionsfähig halten (Art. 8.1–2). Der Mieter muss die Miete pünktlich zahlen, die Wohnung pfleglich behandeln und auf eigene Kosten Schäden beheben, die über normale Abnutzung und Alterung hinausgehen und auf unsachgemäßen Gebrauch oder sein eigenes Verschulden zurückgehen (Art. 9.1–2). Zahlt der Mieter notwendige Reparaturen, die Sache des Vermieters sind (reparaciones indispensables no locativas), darf er die Kosten von der Miete abziehen, bis zu 30 % jeder Monatsmiete, bis sie erstattet sind, sofern der Mietvertrag nichts anderes bestimmt (Art. 27).

Wasser, Strom, Gas und Hausgebühren werden so bezahlt, wie es der Mietvertrag festlegt (Art. 9.3). Die administración (die monatlichen Betriebskosten des Hauses) schuldet der Eigentümer dem Gebäude, und ein Bewohner wie der Mieter haftet für die laufenden Beiträge gesamtschuldnerisch mit (Ley 675 de 2001 Art. 29); viele Mietverträge schließen sie in die Miete ein, andere berechnen sie gesondert, also prüf, was gilt. Wer Wasser, Strom oder Gas nicht bezahlt, sodass abgestellt wird, oder Hausgebühren nicht zahlt, die er zu tragen hat, liefert einen Kündigungsgrund (Art. 22.2).

Die Preise für Wasser, Strom und Gas hängen vom estrato (sozioökonomische Stufe, 1 bis 6) der Immobilie ab, das auf der Rechnung steht. Nach dem Gesetz über öffentliche Versorgungsleistungen werden die estratos 1 bis 3 subventioniert (bis zu 15 % der Durchschnittskosten in estrato 3, mehr in 1 und 2), estrato 4 zahlt die Kosten, und die estratos 5 und 6 zahlen einen Solidaritätsaufschlag von höchstens 20 % des Leistungswerts (Ley 142 de 1994 Art. 89, 99 und 102). Derselbe Verbrauch kostet in einer Wohnung in estrato 5 oder 6 also mehr als in estrato 3; lass dir vor der Unterschrift eine aktuelle Rechnung zeigen.

Eine inmobiliaria, die eine Wohnung verwaltet, wird vom Eigentümer nach einem contrato de administración (Verwaltungsvertrag) bezahlt, den die Stadt beaufsichtigt (Art. 33). Die Ley 820 regelt keine Agenturgebühren für Mieter; zum Streit über Prüfungsgebühren siehe Kaution und Sicherheiten. Eine Versicherung schreibt das Gesetz dem Mieter nicht vor.

Kolumbien kennt keine kommunale Meldepflicht wie Spanien oder Deutschland, und der Vermieter muss dafür nichts bereitstellen. Die Ley 820 verlangt nur, dass der Mietvertrag die Parteien nennt und identifiziert (Art. 3); welcher Ausweis das sein muss, sagt sie nicht. Kolumbianer nutzen die cédula de ciudadanía (Personalausweis). Ausländer mit einem Visum, das länger als drei Monate gilt, außer einem V-Visum (Besuchervisum), müssen binnen 15 Kalendertagen nach der Einreise oder nach Erteilung des Visums in Kolumbien persönlich bei Migración Colombia eine cédula de extranjería (Ausländerausweis) beantragen; sie gilt so lange wie das Visum (Migración Colombia, Auskunft vom 20. Mai 2026). Besucher weisen sich mit dem Reisepass aus. Venezolaner, deren Aufenthalt nach dem vorübergehenden Schutzstatut geregelt wurde, haben einen Permiso por Protección Temporal (PPT, Genehmigung für vorübergehenden Schutz), der als Ausweisdokument gilt (Decreto 216 de 2021 Art. 11, zitiert nach der Resolución 1178 de 2021 des Gesundheitsministeriums).

Kein Gesetz verbietet einem Besucher, einen Mietvertrag zu unterschreiben, aber die Prüfung des Versicherers oder der Agentur schaut auf die Kredithistorie in Kolumbien und auf Referenzen (siehe Kaution und Sicherheiten), die Neuankömmlingen meist fehlen; viele beginnen deshalb mit einer möblierten Wohnung oder bitten einen Kolumbianer, codeudor zu werden. Eine Vermietung über 30 Tage oder mehr ist ein gewöhnlicher Mietvertrag nach der Ley 820, egal wie die Plattform sie nennt; eine Vermietung unter 30 Tagen ist nach dem Tourismusgesetz eine touristische Unterkunft (Ley 2068 de 2020 Art. 37), ohne den Schutz der Ley 820. Anbieter touristischer Unterkünfte müssen ein Gästeregister führen (Tarjeta de Registro de Alojamiento) und ausländische Gäste über das System SIRE an Migración Colombia melden (Ley 2068 Art. 22; Alcaldía de Medellín, 13. Oktober 2026). Eine Regel, nach der ein gewöhnlicher Vermieter einen ausländischen Mieter melden muss, haben wir nicht gefunden.

Ein Mieter darf ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters weder untervermieten noch den Mietvertrag übertragen. Tut er es doch, kann der Vermieter den Mietvertrag beenden und die Wohnung zurückverlangen oder direkt mit den Menschen, die tatsächlich dort wohnen, einen neuen Mietvertrag schließen; dann endet der alte Vertrag. Beide Schritte werden dem Mieter schriftlich mitgeteilt (Art. 17). Untervermietung, Übertragung oder Nutzungsänderung ohne Erlaubnis ist außerdem ein Kündigungsgrund (Art. 22.3). Wer als Eigentümer oder Untervermieter mehr als fünf Mietverträge hat, muss sich bei der Stadt als Vermieter eintragen (Art. 28; siehe Für Vermieter).

Wer die Wohnung oder ein Zimmer für weniger als 30 Tage vermietet, betreibt nach dem Tourismusgesetz vivienda turística (Ferienwohnung), und wer mehr als eine Immobilie so vermietet, gilt als Tourismusanbieter (Ley 2068 de 2020 Art. 37). Dafür braucht es eine Tourismusregistrierung und, in einem Gebäude mit Wohnungseigentum, eine Erlaubnis in der eingetragenen Hausordnung (siehe Für Vermieter); ein Mieter, der die Wohnung ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers auf einer Plattform für Kurzzeitvermietung anbietet, riskiert also den Mietvertrag und Bußgelder. Das Wohnungssekretariat von Bogotá wies im Mai 2025 darauf hin, dass Coliving keine eigene Art von Mietvertrag ist: Eine Unterkunft für weniger als 30 Tage ist ein hospedaje-Vertrag (Beherbergungsvertrag) unter der Aufsicht des Handels- und Tourismusministeriums, ein länger vermietetes Coliving-Zimmer dagegen ein Mietvertrag compartido oder ein contrato de pensión nach der Ley 820, und die Bezeichnung kann nicht dazu dienen, das Gesetz zu umgehen (Secretaría Distrital del Hábitat, 6. Mai 2025). Ein häufiges Problem ist eine „Untermiete“, die jemand anbietet, der gar nicht der Mieter ist: Lass dir den Hauptmietvertrag und die schriftliche Zustimmung des Vermieters zeigen.

Ein privater Eigentümer, der eine oder einige wenige Wohnungen vermietet, braucht keine Lizenz, muss aber die Ley 820 einhalten: keine Barkaution, binnen 10 Tagen eine Ausfertigung des Mietvertrags an den Mieter, eine Quittung für jede Zahlung, Erhöhungen höchstens um die Inflation des Vorjahres und Mitteilungen über einen zugelassenen Postdienst. Eine matrícula de arrendador (Vermieterregistrierung) bei der Stadt brauchen in Gemeinden mit mehr als 15.000 Einwohnern alle, deren Hauptgeschäft das Vermieten von Wohnungen ist (eigener oder fremder) oder die zwischen Vermietern und Mietern vermitteln, sowie jeder Eigentümer oder Untervermieter mit mehr als fünf Mietverträgen; wer mehr als zehn Immobilien in derselben Gemeinde vermietet, gilt als registrierungspflichtig. Eingetragene Vermieter müssen ihre Registriernummer in jedem Inserat angeben und werden von der Stadt beaufsichtigt, die Bußgelder bis zu 100 monatlichen Mindestlöhnen verhängen (175.090.500 COL$ im Jahr 2026) und die Registrierung aussetzen oder löschen kann (Art. 28–34).

In Bogotá ist für die Registrierung die Subdirección de Prevención y Seguimiento der Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda (Wohnungsaufsicht) der Secretaría Distrital del Hábitat zuständig; einzureichen sind der Handelsregisterauszug der Handelskammer, die Musterverträge für Miete und Verwaltung und eine Liste der Wohnungen. Eingetragene Vermieter reichen bis zum 20. März jedes Jahres einen Bericht über ihre Wohnungen und Mietverträge ein und melden Änderungen binnen 15 Arbeitstagen (Secretaría Distrital del Hábitat, ABC de arrendadores; Resolución 927 de 2021). In Medellín ist die Secretaría de Seguridad y Convivencia zuständig, kostenlos und binnen 8 Arbeitstagen; der Antrag muss binnen 10 Tagen nach Aufnahme der Tätigkeit gestellt werden (Alcaldía de Medellín, Stand: Oktober 2026).

Steuern: Mieteinnahmen werden in der cédula general (allgemeine Einkunftsart) der Einkommensteuer erklärt, in der die zugehörigen Kosten und Ausgaben abgezogen werden können (Estatuto Tributario Art. 336.4). Natürliche Personen zahlen progressive Sätze von 0 % auf die ersten 1.090 UVT des zu versteuernden Einkommens (57.087.660 COL$ im Jahr 2026) bis 39 % über 31.000 UVT (ET Art. 241); die UVT, die Steuerrecheneinheit, beträgt für 2026 52.374 COL$ (DIAN Resolución 000238 vom 15. Dezember 2025). Die Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken ist von der Mehrwertsteuer ausgenommen (ET Art. 476.15).

Kurzzeitvermietungen unter 30 Tagen sind Ferienwohnungen (Ley 2068 de 2020 Art. 37), keine Mietverträge. Landesweit brauchen sie für jede Einheit einen Eintrag im Registro Nacional de Turismo (RNT, nationales Tourismusregister), der über die Handelskammern erfolgt und jedes Jahr vor dem 31. März erneuert wird; in einem Gebäude mit Wohnungseigentum muss die Einheit für touristische Unterkunft zugelassen sein, in der beim Grundbuchamt eingetragenen Hausordnung oder durch die Eigentümerversammlung (Decreto 1836 de 2021, Art. 2.2.4.1.2.2.8; Auskunft des Handelsministeriums vom 11. Mai 2026). Hausverwalter müssen nicht zugelassene oder nicht registrierte Kurzzeitvermietungen der Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) melden, sonst droht ihnen ein Bußgeld von bis zu drei Mindestlöhnen (Ley 1558 de 2012 Art. 34, geändert durch Decreto 2106 de 2019). Anbieter müssen außerdem ein Gästeregister führen, eine Haftpflichtversicherung für Gäste und Dritte haben und die Tourismusabgabe von 2,5 Promille der Betriebseinnahmen zahlen; Plattformen müssen Inserate ohne gültige RNT entfernen (Ley 2068 Art. 22, 32, 36 und 38). Änderungen stehen an: Das Handelsministerium hat einen Verordnungsentwurf bis zum 11. Juli 2026 erneut zur Stellungnahme veröffentlicht, der eine eigene RNT pro Einheit, den Nachweis der Erlaubnis des Gebäudes und neue Pflichten für Plattformen verlangen würde (El Colombiano, 6. Juli 2026); bis Oktober 2026 war er nicht erlassen, und einem Bericht zufolge würde er ab dem 1. Januar 2028 gelten (vivienda.com.co, 17. Juli 2026). Bis er erlassen ist, gelten die bisherigen Regeln.

Medellín hat zusätzliche örtliche Regeln. Nach dem geltenden Flächennutzungsplan (POT, Acuerdo 48 de 2014) muss eine Kurzzeitvermietung laut Stadt in einer Zone mit mittlerer oder hoher Nutzungsmischung liegen, mit einer Baugenehmigung, die mit Beherbergung vereinbar ist, und einer Brandschutzbescheinigung (Alcaldía de Medellín, 21. August 2026); von 2024 bis 2026 kontrollierte die Stadt 408 Kurzzeitvermietungen und schloss 105 vorübergehend (Alcaldía de Medellín, 25. September 2026). Die Überarbeitung des POT, der Proyecto de Acuerdo 104 de 2026, würde neue Ferienwohnungen nur noch in Zonen mit hoher Nutzungsmischung und einigen Zonen an Nahverkehrsachsen erlauben (Alcaldía de Medellín, 13. Oktober 2026). Sie hat am 19. Oktober 2026 die erste Debatte im Ausschuss passiert und geht Anfang November 2026 ins Plenum des Stadtrats (Minuto30, Telemedellín, Oktober 2026); bis sie verabschiedet und veröffentlicht ist, ist sie ein Vorschlag. Für Bogotá haben wir über die landesweiten Regeln hinaus keine eigene städtische Regelung für Kurzzeitvermietungen gefunden (Stand: Oktober 2026).

Die Ley 820 überträgt die Aufsicht über Wohnraummietverträge der Stadt, nicht einer nationalen Behörde: in Bogotá der Alcaldía Mayor, in anderen Gemeinden der jeweiligen Stadtverwaltung (Art. 32). Die Stadt ist zuständig für eine fehlende Ausfertigung des Mietvertrags, illegale Kautionen, fehlende Quittungen, Erhöhungen über der Obergrenze oder Mieten über der 1-%-Regel, die Hinterlegung der Entschädigung bei vorzeitiger Beendigung und Beschwerden über Agenturen und eingetragene Vermieter; sie kann Bußgelder verhängen, aber weder räumen lassen noch Schadensersatz zusprechen (Art. 33–34). Gegen ihre Bußgelder ist nur ein Antrag auf erneute Prüfung bei derselben Stelle möglich (Art. 34). In Bogotá ist das die Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda der Secretaría Distrital del Hábitat (Bürgerservice in der Carrera 13 No. 52-13, Chapinero, oder online über ihre Ventanilla Única de la Construcción). In Medellín ist es die Secretaría de Seguridad y Convivencia über ihre Subsecretaría de Gobierno Local y Convivencia; sie meldete im Mai 2026 25 Beschwerden, 17 Sanktionen und in einem Fall die Löschung der Registrierung einer Agentur, in Zusammenarbeit mit der städtischen Verbraucherschutzaufsicht und der nationalen Staatsanwaltschaft (El Colombiano und Blu Radio, 25. Mai 2026).

Geldforderungen und Räumungen gehen an die Zivilgerichte (Código General del Proceso Art. 384; siehe Kündigung). Kostenlos ist die Schlichtung bei conciliadores en equidad (ehrenamtlichen Schlichtern aus der Gemeinde), bei Amtsträgern mit Schlichtungsbefugnis, in öffentlichen Schlichtungszentren und in den Rechtsberatungsstellen der Universitäten; private Zentren verlangen Gebühren (Ley 2220 de 2022 Art. 8). In den consultorios jurídicos (Rechtsberatungsstellen) der Universitäten arbeiten Jurastudierende unter Aufsicht; sie leisten den Menschen, die das Gesetz als Berechtigte bestimmt, kostenlose Rechtshilfe und können sie in Zivilsachen bis zu einer Streitwertgrenze vertreten (Ley 2113 de 2021 Art. 2, 7 und 9).

Die Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), die Verbraucherschutzbehörde, spielt beim Mieten vor allem bei touristischen Unterkünften eine Rolle: Hausverwalter melden ihr nicht zugelassene Kurzzeitvermietungen, und sie kann Tourismusanbieter mit Bußgeldern belegen (Ley 1558 Art. 34; Ley 2068 Art. 30). Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag führt der Weg über die oben genannte städtische Stelle. Kolumbien hat keine nationale Mieterorganisation mit offizieller Beratungsrolle. Wenn du eine betrügerische Agentur vermutest, prüf, ob sie eine städtische Registriernummer hat, die sie in ihren Inseraten angeben muss (Art. 31).