Louer en Colombie : les règles

Un bail d’habitation dans une ville colombienne est régi par la Ley 820 de 2003 (loi sur les baux d’habitation urbains) et, pour tout ce qu’elle ne prévoit pas, par le Code civil (arts 8 et 9). La loi est nationale : elle est la même à Bogota (Distrito Capital) et à Medellín (Antioquia). Elle n’a pas été modifiée depuis 2003, à part ses articles de procédure, abrogés quand le Código General del Proceso (Code général de procédure) a pris le relais à partir du 1er janvier 2014 (texte consolidé de la Secretaría del Senado, mis à jour le 15 octobre 2026).

Un bail peut être verbal ou écrit. Dans les deux cas, les parties doivent s’accorder au moins sur leurs noms et numéros d’identité, le logement et les parties partagées avec d’autres, le loyer et son mode de paiement, les éventuels services supplémentaires, la durée et la répartition des factures (eau, énergie, etc.) (art. 3). La durée est celle que les parties conviennent ; à défaut, elle est d’un an (art. 5). La loi ne fixe aucun minimum. À la fin de chaque période, le bail se renouvelle de lui-même aux mêmes conditions et pour la même durée, pourvu que les deux parties aient respecté leurs obligations et que le locataire accepte la hausse de loyer légale (art. 6) ; sauf préavis écrit envoyé à temps par courrier agréé (voir Préavis), le renouvellement est automatique (arts 22 et 24). La loi distingue le bail individuel, le bail mancomunado (deux locataires ou plus, solidairement responsables), le bail compartido (une partie d’un logement partagée avec le propriétaire ou d’autres locataires) et le contrato de pensión (une chambre avec services pour moins d’un an, que chaque partie peut résilier avec 10 jours de préavis et sans indemnité) (art. 4). Propriétaires et locataires sont solidairement responsables l’un envers l’autre (art. 7).

Quand le bail est écrit, le propriétaire doit en remettre au locataire et à chaque codeudor un exemplaire portant les signatures originales dans les 10 jours ; à défaut, la ville peut, à la demande du locataire, infliger au propriétaire une amende de trois mois de loyer (art. 8.3). Dans un immeuble sous le régime de la propiedad horizontal (copropriété), le propriétaire doit aussi remettre un exemplaire du règlement de l’immeuble (art. 8.4). Tout bail doit indiquer une adresse pour les notifications du propriétaire, du locataire et de chaque codeudor ou fiador (art. 12). Les baux ne sont enregistrés auprès d’aucune autorité.

Les dépôts en argent sont interdits. Pour un bail d’habitation, le propriétaire ne peut exiger ni depósitos en dinero efectivo (dépôts en espèces) ni aucune autre caución real (sûreté réelle, comme une hypothèque ou un gage) pour garantir les obligations du locataire, et ne peut contourner l’interdiction indirectement, par un tiers, dans un document séparé ou sous un autre nom (art. 16). Le secrétariat au logement de Bogota dit sanctionner les propriétaires qui exigent un dépôt contre les dégâts en argent, en lettres de change, en dépôts à terme (CDT) ou en factures (Secretaría Distrital del Hábitat, ABC de arrendadores, en octobre 2026). Les plaintes pour dépôt illégal vont à la ville (art. 33), qui peut infliger une amende allant jusqu’à 100 salaires minimums mensuels (art. 34). Le seul dépôt que la loi autorise est une garantie au profit des fournisseurs d’eau et d’énergie, plafonnée à deux périodes de facturation, que le propriétaire reverse au fournisseur pour que le logement ne réponde pas des factures du locataire (art. 15).

Ce qui remplace le dépôt, c’est une garantie personnelle, que la loi autorise : la Ley 820 elle-même mentionne les codeudores (cosignataires) et les fiadores (garants) (arts 8 et 12). Les agences (inmobiliarias) demandent en général un ou deux codeudores ayant des revenus et souvent un bien immobilier, ou l’accord d’une aseguradora ou afianzadora (assureur ou société de cautionnement) auprès de laquelle le propriétaire souscrit une póliza de arrendamiento (assurance garantie de loyer). L’assureur examine l’historique de crédit du candidat et ses références bancaires et commerciales ; un guide de 2018 publié par Portafolio, un quotidien économique, situait la police de base à environ un demi-mois de loyer par an, ou 2 % à 6 % du loyer chaque mois, et indiquait que l’étude du dossier est à la charge du candidat (Portafolio, 29 septembre 2018 ; prix non revérifiés). La possibilité de facturer au locataire les frais d’étude ou la police est contestée : un article de presse d’octobre 2025 affirmait que la Ley 820 ne le permet pas (El País, 16 octobre 2025), mais il ne citait aucune décision, la loi ne nomme pas ces frais, et nous n’avons trouvé aucune décision officielle dans un sens ou dans l’autre (en octobre 2026).

Comme aucun dépôt n’est détenu, il n’y a rien à rendre à la fin. Les litiges portent sur les dégâts, les factures impayées et les charges d’immeuble impayées : le propriétaire peut récupérer les factures et les charges payées à la place du locataire par une action exécutive (procédure rapide de recouvrement) contre le locataire et les codeudores, sur la base des factures acquittées et du bail (art. 14).

Les parties fixent le loyer initial, mais il ne peut dépasser 1 % par mois de la valeur vénale du logement (ou de la partie louée), et pour cette règle la valeur vénale ne peut être fixée à plus du double de l’avalúo catastral (valeur cadastrale) en vigueur (art. 18). En pratique, le loyer mensuel est plafonné à 2 % de la valeur cadastrale. Le loyer peut être fixé en devise étrangère et payé en pesos au taux de change officiel du marché à la date de naissance de l’obligation, sauf autre date ou autre taux convenu (art. 19).

Les hausses sont plafonnées au niveau national. Après chaque période de 12 mois au même loyer, le propriétaire peut l’augmenter d’au plus 100 % de la variation de l’indice des prix à la consommation de l’année civile précédente, et le nouveau loyer doit toujours respecter la règle du 1 % (art. 20). Le DANE, l’institut statistique, a établi l’inflation de 2025 à 5,10 % (DANE, IPC de décembre 2025, publié en janvier 2026) : une hausse due en 2026 ne peut donc dépasser 5,10 %. Le plafond des hausses dues en 2027 sera le chiffre d’inflation du DANE pour 2026, publié en janvier 2027 ; d’ici là, il n’est pas connu (en octobre 2026). Le plafond est un maximum, pas un droit acquis. Le propriétaire doit communiquer au locataire le montant et la date par courrier agréé ou selon le mode de notification personnelle prévu au bail ; sinon, la hausse n’est pas opposable au locataire, mais un locataire qui l’a payée ne peut pas la récupérer pour défaut de notification (art. 20).

Le propriétaire doit remettre un reçu écrit pour chaque paiement (art. 11). S’il refuse le loyer, le locataire peut le consigner auprès d’un organisme agréé par l’État dans les cinq jours ouvrables et en informer le propriétaire par courrier agréé, ce qui lui évite d’être en retard de paiement (art. 10). Les plaintes pour une hausse au-delà du plafond, un loyer au-delà de la règle du 1 %, un reçu manquant ou un exemplaire du bail non remis vont à la ville, pas à un tribunal : à Bogota la Secretaría Distrital del Hábitat, à Medellín la Secretaría de Seguridad y Convivencia (arts 32–33 ; voir Litiges). Il n’existe ni zones de contrôle des loyers ni loyers de référence.

Tout préavis prévu par la Ley 820 est écrit et envoyé par le servicio postal autorizado (service postal agréé) : gardez la copie certifiée. Sans préavis écrit envoyé à temps, le bail se renouvelle automatiquement pour la même durée (arts 22 et 24). Les parties peuvent mettre fin au bail d’un commun accord à tout moment (art. 21).

Le locataire peut partir à la fin de la durée initiale ou de tout renouvellement avec au moins trois mois de préavis, sans motif et sans rien payer (art. 24.5). Pour partir plus tôt, pendant la durée initiale ou un renouvellement, il donne trois mois de préavis et verse une indemnité de trois mois de loyer, consignée auprès de l’autorité municipale dans les trois mois qui précèdent la date de départ (arts 24.4 et 25). Si le propriétaire refuse de reprendre les clés, l’autorité municipale peut organiser une remise provisoire (art. 24). Le locataire peut aussi résilier le bail si le propriétaire coupe l’eau ou l’énergie ou ne paie pas les factures qui lui incombent, trouble de façon répétée la jouissance du logement ou ne respecte pas les droits que lui donnent la loi ou le contrat (art. 24.1–3).

Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail à sa guise pendant la durée initiale. Il peut demander la résiliation si le locataire ne paie pas à temps le loyer ou la hausse légale ; ne paie pas les factures (entraînant une coupure) ou les charges d’immeuble qui lui incombent ; sous-loue, cède le bail ou change l’usage sans accord exprès ; trouble de façon répétée le voisinage ou utilise le logement pour commettre des délits ; le modifie ou l’endommage sans accord ; ou enfreint le règlement de l’immeuble (art. 22.1–6). Pendant un renouvellement, le propriétaire peut mettre fin au bail avec trois mois de préavis et une indemnité de trois mois de loyer (arts 22.7 et 23). À la fin de la durée initiale ou d’un renouvellement, avec trois mois de préavis, le propriétaire peut aussi y mettre fin pour habiter le logement au moins un an, pour démolir ou faire des travaux qui exigent qu’il soit vide, ou pour le livrer à un acheteur ; pour ces motifs, le préavis doit être accompagné d’une garantie en argent, bancaire ou d’assurance, d’une valeur de six mois de loyer en faveur du locataire, pour garantir que le motif est réellement mis en œuvre dans les six mois (art. 22.8 a–c). Une fois que le bail a duré au moins quatre ans, le propriétaire peut y mettre fin à la fin d’une période sans motif en versant une indemnité de 1,5 mois de loyer (art. 22.8 d). Un locataire à qui une indemnité est due ne peut pas être expulsé avant qu’elle soit payée ou garantie (art. 26).

Seul un juge peut ordonner une expulsion, dans un proceso de restitución de inmueble arrendado (action en restitution du logement loué) selon le Código General del Proceso, art. 384. Si la demande porte sur des loyers, des factures ou des charges d’immeuble impayés, le locataire n’est entendu qu’après avoir consigné la somme réclamée auprès du tribunal ou présenté les reçus du propriétaire pour les trois dernières périodes, et il doit continuer à consigner le loyer auprès du tribunal pendant la procédure ; quand le seul motif est le loyer impayé, l’affaire est jugée en instance unique, sans appel. Le propriétaire peut demander la saisie des biens du locataire pour garantir la dette, et si le logement est trouvé vide ou abandonné, le juge peut le lui rendre à titre provisoire (CGP art. 384).

Le propriétaire doit remettre le logement à la date convenue en bon état d’usage, de sécurité et de salubrité, avec les services et équipements convenus, et les maintenir en état de fonctionnement (art. 8.1–2). Le locataire doit payer le loyer à temps, prendre soin du logement et réparer à ses frais les dégâts qui dépassent l’usure normale et le vieillissement et qui résultent d’un mauvais usage ou de sa faute (art. 9.1–2). Si le locataire paie des réparations indispensables qui incombent au propriétaire (reparaciones indispensables no locativas), il peut en déduire le coût du loyer, à hauteur de 30 % de chaque loyer mensuel jusqu’à remboursement complet, sauf clause contraire du bail (art. 27).

Les factures et les charges d’immeuble se paient comme le prévoit le bail (art. 9.3). L’administración (charges mensuelles de l’immeuble) est due à l’immeuble par le propriétaire, et un occupant comme le locataire est solidairement responsable des charges ordinaires (Ley 675 de 2001 art. 29) ; beaucoup de baux l’incluent dans le loyer, d’autres la facturent à part : vérifiez lequel. Ne pas payer les factures au point que le service soit coupé, ou ne pas payer les charges d’immeuble à la charge du locataire, est un motif de résiliation (art. 22.2).

Le prix de l’eau et de l’énergie dépend de l’estrato (tranche socio-économique, de 1 à 6) du logement, imprimé sur la facture. Selon la loi sur les services publics, les estratos 1 à 3 sont subventionnés (jusqu’à 15 % du coût moyen en estrato 3, davantage en 1 et 2), l’estrato 4 paie le coût, et les estratos 5 et 6 paient une surtaxe de solidarité plafonnée à 20 % de la valeur du service (Ley 142 de 1994 arts 89, 99 et 102). La même consommation coûte donc plus cher dans un appartement en estrato 5 ou 6 qu’en estrato 3 ; demandez une facture récente avant de signer.

Une inmobiliaria qui gère un logement est rémunérée par le propriétaire au titre d’un contrato de administración (mandat de gestion), contrôlé par la ville (art. 33). La Ley 820 ne prévoit rien sur les honoraires d’agence facturés aux locataires ; voir Dépôt de garantie pour la controverse sur les frais d’étude. La loi n’impose aucune assurance au locataire.

La Colombie n’a pas de déclaration de domicile auprès de la commune comme en Espagne ou en Allemagne, et le propriétaire n’a rien à fournir à ce titre. La Ley 820 exige seulement que le bail nomme et identifie les parties (art. 3) ; elle ne dit pas avec quelle pièce d’identité. Les Colombiens utilisent la cédula de ciudadanía (carte d’identité nationale). Un étranger titulaire d’un visa valable plus de trois mois, autre qu’un visa V (visiteur), doit demander en personne à Migración Colombia une cédula de extranjería (carte d’identité d’étranger) dans les 15 jours calendaires suivant son entrée en Colombie ou l’obtention du visa en Colombie ; elle est valable aussi longtemps que le visa (Migración Colombia, réponse du 20 mai 2026). Les visiteurs s’identifient avec leur passeport. Les Vénézuéliens régularisés au titre du statut de protection temporaire détiennent un Permiso por Protección Temporal (PPT, permis de protection temporaire), qui vaut pièce d’identité (Decreto 216 de 2021 art. 11, cité par la Resolución 1178 de 2021 du ministère de la Santé).

Aucune loi n’interdit à un visiteur de signer un bail, mais l’étude de l’assureur ou de l’agence porte sur l’historique de crédit en Colombie et sur des références (voir Dépôt de garantie), qui manquent en général aux nouveaux arrivants ; beaucoup commencent donc par une location meublée ou demandent à un Colombien d’être codeudor. Une location de 30 jours ou plus est un bail ordinaire au sens de la Ley 820, quel que soit le nom que lui donne la plateforme ; une location de moins de 30 jours relève de l’hébergement touristique selon la loi sur le tourisme (Ley 2068 de 2020 art. 37), sans la protection de la Ley 820. Les hébergeurs touristiques doivent tenir un registre des clients (Tarjeta de Registro de Alojamiento) et déclarer les clients étrangers à Migración Colombia par son système SIRE (Ley 2068 art. 22 ; Alcaldía de Medellín, 13 octobre 2026). Nous n’avons trouvé aucune règle obligeant un propriétaire ordinaire à déclarer un locataire étranger.

Un locataire ne peut ni sous-louer ni céder le bail sans l’autorisation expresse du propriétaire. S’il le fait, le propriétaire peut mettre fin au bail et reprendre le logement, ou signer un nouveau bail directement avec les personnes qui y vivent réellement, auquel cas l’ancien bail prend fin ; l’une ou l’autre mesure est notifiée par écrit au locataire (art. 17). La sous-location, la cession ou le changement d’usage non autorisés sont aussi un motif de résiliation (art. 22.3). Quiconque, en tant que propriétaire ou sous-bailleur, détient plus de cinq baux doit s’immatriculer auprès de la ville comme bailleur (art. 28 ; voir Pour les propriétaires).

Louer le logement, ou une chambre, pour des périodes de moins de 30 jours relève de la vivienda turística (logement touristique) selon la loi sur le tourisme, et quiconque loue ainsi plus d’un bien est présumé prestataire touristique (Ley 2068 de 2020 art. 37). Cela exige un enregistrement touristique et, dans un immeuble en copropriété, une autorisation dans le règlement enregistré de l’immeuble (voir Pour les propriétaires) : un locataire qui met l’appartement sur une plateforme de location de courte durée sans l’accord écrit du propriétaire risque donc son bail en plus des amendes. Le secrétariat au logement de Bogota a rappelé en mai 2025 que le coliving n’est pas un type de bail à part : un hébergement de moins de 30 jours est un contrat de hospedaje (hébergement) contrôlé par le ministère du Commerce et du Tourisme, tandis qu’une chambre en coliving louée plus longtemps relève du bail compartido ou du contrato de pensión de la Ley 820, et l’étiquette ne permet pas d’échapper à la loi (Secretaría Distrital del Hábitat, 6 mai 2025). Un problème courant : une « sous-location » proposée par quelqu’un qui n’est pas le locataire. Demandez à voir le bail principal et l’accord écrit du propriétaire.

Un particulier qui loue un ou quelques logements n’a pas besoin de licence, mais doit respecter la Ley 820 : aucun dépôt en argent, un exemplaire du bail remis au locataire dans les 10 jours, un reçu pour chaque paiement, des hausses qui ne dépassent pas l’inflation de l’année précédente et des notifications par courrier agréé. Une matrícula de arrendador (immatriculation de bailleur) auprès de la ville est obligatoire, dans les communes de plus de 15 000 habitants, pour quiconque a pour activité principale de louer des logements (les siens ou ceux d’autrui) ou de servir d’intermédiaire entre propriétaires et locataires, et pour tout propriétaire ou sous-bailleur détenant plus de cinq baux ; elle est présumée pour quiconque loue plus de dix biens dans la même commune. Les bailleurs immatriculés doivent indiquer leur numéro d’immatriculation dans chaque annonce et sont contrôlés par la ville, qui peut infliger une amende allant jusqu’à 100 salaires minimums mensuels (175 090 500 COL$ en 2026) et suspendre ou annuler l’immatriculation (arts 28–34).

À Bogota, l’immatriculation relève de la Subdirección de Prevención y Seguimiento de la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda (service d’inspection du logement) de la Secretaría Distrital del Hábitat, avec le certificat de la chambre de commerce, les modèles de bail et de mandat de gestion et la liste des logements ; les bailleurs immatriculés déposent chaque année avant le 20 mars un rapport sur leurs logements et leurs baux et déclarent tout changement dans les 15 jours ouvrables (Secretaría Distrital del Hábitat, ABC de arrendadores ; Resolución 927 de 2021). À Medellín, elle relève de la Secretaría de Seguridad y Convivencia, sans frais, sous 8 jours ouvrables, et doit être demandée dans les 10 jours suivant le début de l’activité (Alcaldía de Medellín, en octobre 2026).

Impôts : les revenus locatifs se déclarent dans la cédula general (barème général) de l’impôt sur le revenu, où les coûts et dépenses qui s’y rattachent sont déductibles (Estatuto Tributario art. 336.4). Les particuliers paient un impôt progressif, de 0 % sur les premières 1 090 UVT de revenu imposable (57 087 660 COL$ en 2026) jusqu’à 39 % au-delà de 31 000 UVT (ET art. 241) ; l’UVT, l’unité de valeur fiscale, est de 52 374 COL$ pour 2026 (DIAN, Resolución 000238 du 15 décembre 2025). La location d’un logement à usage d’habitation est exclue de la TVA (ET art. 476.15).

Les locations de courte durée de moins de 30 jours sont des logements touristiques (Ley 2068 de 2020 art. 37), pas des baux. Au niveau national, elles exigent une inscription au Registro Nacional de Turismo (RNT, registre national du tourisme) pour chaque logement, faite auprès des chambres de commerce et renouvelée chaque année avant le 31 mars ; dans un immeuble en copropriété, le logement doit être autorisé à l’hébergement touristique par le règlement de l’immeuble, enregistré au registre foncier, ou par l’assemblée des copropriétaires (Decreto 1836 de 2021, art. 2.2.4.1.2.2.8 ; réponse du ministère du Commerce du 11 mai 2026). Les administrateurs d’immeuble doivent signaler les locations de courte durée non autorisées ou non enregistrées à la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), sous peine d’une amende allant jusqu’à trois salaires minimums (Ley 1558 de 2012 art. 34, modifiée par le Decreto 2106 de 2019). Les hébergeurs doivent aussi tenir un registre des clients, être assurés en responsabilité civile envers les clients et les tiers et payer la taxe touristique de 2,5 pour mille du chiffre d’affaires ; les plateformes doivent retirer les annonces sans RNT actif (Ley 2068 arts 22, 32, 36 et 38). Des changements sont en attente : le ministère du Commerce a remis en consultation, jusqu’au 11 juillet 2026, un projet de décret qui exigerait un RNT distinct par logement, la preuve de l’autorisation de l’immeuble et de nouvelles obligations pour les plateformes (El Colombiano, 6 juillet 2026) ; en octobre 2026, il n’avait pas été publié, et selon un article il s’appliquerait à partir du 1er janvier 2028 (vivienda.com.co, 17 juillet 2026). Tant qu’il n’est pas publié, les règles actuelles s’appliquent.

Medellín ajoute des règles locales. Selon son plan d’occupation des sols actuel (POT, Acuerdo 48 de 2014), la ville indique qu’une location de courte durée doit se trouver dans une zone d’usage mixte moyen ou élevé, avec un permis de construire compatible avec l’hébergement et un certificat de sécurité incendie (Alcaldía de Medellín, 21 août 2026) ; entre 2024 et 2026, elle a inspecté 408 locations de courte durée et en a fermé 105 temporairement (Alcaldía de Medellín, 25 septembre 2026). La révision du POT, le Proyecto de Acuerdo 104 de 2026, n’autoriserait de nouveaux logements touristiques que dans les zones d’usage mixte élevé et certaines zones proches des transports en commun (Alcaldía de Medellín, 13 octobre 2026). Le texte a été adopté en premier débat en commission le 19 octobre 2026 et passe devant le conseil municipal en séance plénière début novembre 2026 (Minuto30, Telemedellín, octobre 2026) ; tant qu’il n’est pas adopté et publié, c’est une proposition. À Bogota, nous n’avons trouvé aucun régime propre à la ville pour les locations de courte durée en dehors des règles nationales (en octobre 2026).

La Ley 820 confie le contrôle des baux d’habitation à la ville, et non à un organisme national : à Bogota à l’Alcaldía Mayor, dans les autres communes à la mairie (art. 32). La ville traite l’exemplaire du bail non remis, les dépôts illégaux, les reçus manquants, les hausses au-delà du plafond ou les loyers au-delà de la règle du 1 %, les consignations faites quand un bail est résilié par anticipation avec indemnité, et les plaintes contre les agences et les bailleurs immatriculés ; elle peut infliger des amendes, mais ne peut ni expulser ni accorder de dommages-intérêts (arts 33–34). Ses amendes ne peuvent être contestées qu’en demandant au même service de réexaminer sa décision (art. 34). À Bogota, ce service est la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat (guichet d’accueil : Carrera 13 No. 52-13, Chapinero, ou en ligne par sa Ventanilla Única de la Construcción). À Medellín, c’est la Secretaría de Seguridad y Convivencia, par sa Subsecretaría de Gobierno Local y Convivencia, qui a fait état en mai 2026 de 25 plaintes, 17 sanctions et, dans un cas, de l’annulation de l’immatriculation d’une agence, en lien avec le service municipal de protection des consommateurs et le parquet national (El Colombiano et Blu Radio, 25 mai 2026).

Les demandes d’argent et les expulsions vont devant les juridictions civiles (Código General del Proceso art. 384 ; voir Préavis). La conciliation est gratuite devant les conciliadores en equidad (conciliateurs de quartier), les agents publics dotés de pouvoirs de conciliation, les centres de conciliation publics et les cliniques juridiques universitaires ; les centres privés sont payants (Ley 2220 de 2022 art. 8). Les consultorios jurídicos (cliniques juridiques) des universités, où interviennent des étudiants en droit encadrés, fournissent des services juridiques gratuits aux bénéficiaires définis par la loi et peuvent les représenter dans des affaires civiles jusqu’à un certain montant (Ley 2113 de 2021 arts 2, 7 et 9).

La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), l’autorité de la consommation, intervient dans la location surtout par l’hébergement touristique : les administrateurs d’immeuble lui signalent les locations de courte durée non autorisées, et elle peut infliger des amendes aux prestataires touristiques (Ley 1558 art. 34 ; Ley 2068 art. 30). Pour un bail ordinaire, la voie est le service municipal ci-dessus. La Colombie n’a pas de syndicat national de locataires ayant un rôle de conseil reconnu. Si vous soupçonnez une agence frauduleuse, vérifiez qu’elle a un numéro d’immatriculation auprès de la ville, qu’elle doit indiquer dans ses annonces (art. 31).