Louer au Chili : les règles

Un bail d’habitation en ville est un contrato de arrendamiento entre l’arrendador (bailleur) et l’arrendatario (locataire), régi par la Ley 18.101 et, pour tout ce que cette loi ne prévoit pas, par le Code civil (Ley 18.101 art. 1). La loi ne s’applique pas aux logements meublés loués pour les vacances ou le tourisme pour des périodes de trois mois au plus, aux hôtels et hébergements similaires, aux parkings, ni aux logements en location-accession relevant de la Ley 19.281 (art. 2). Le contrat ne peut pas faire renoncer le locataire aux droits que lui donne la Ley 18.101 (art. 19). Il n’existe ni durée minimale ni durée maximale : les baux sont à durée déterminée (souvent un an), au mois ou à durée indéterminée, et c’est la durée qui fixe les règles de préavis (voir Préavis).

Un bail n’a pas besoin d’être écrit pour être valable, mais la loi joue contre le bail verbal : sans contrat écrit, le loyer est présumé être le montant figurant sur au moins trois mois consécutifs de versements ou de reçus et, à défaut, le montant déclaré par le locataire (art. 20, dans sa rédaction issue de la Ley 21.461, en vigueur depuis le 30 juin 2022). Depuis cette réforme, les signatures d’un bail écrit doivent être authentifiées par un notaire, qui doit demander les documents prouvant que le bailleur peut louer le bien ; un bail notarié suffit pour fonder la demande rapide « monitorio » du propriétaire en cas de loyer impayé (art. 20). C’est pourquoi propriétaires et agents tiennent à signer dans une notaría : le locataire paie de petits frais de notaire et obtient un bail que le propriétaire peut faire exécuter rapidement. Le locataire y gagne aussi, car le notaire vérifie que la personne qui loue le logement en a le droit.

Si le logement est vendu, un acquéreur à titre onéreux ne doit respecter le bail que s’il a été conclu par escritura pública (acte authentique) ; un créancier hypothécaire, seulement si cet acte a été inscrit au registre foncier avant l’hypothèque (Code civil art. 1962). Les baux notariés ordinaires ne sont pas des actes authentiques : une vente peut donc mettre fin au bail de façon anticipée ; le locataire peut alors réclamer des dommages-intérêts au propriétaire. En octobre 2026, la Ley 18.101 n’a pas été modifiée depuis la réforme de 2022 (LeyChile, version en vigueur datée du 30 juin 2022).

Aucune loi en vigueur ne plafonne le dépôt de garantie ni ne fixe de délai pour sa restitution (en octobre 2026). La seule règle légale, un plafond d’un mois avec restitution indexée sur l’indice des prix à la consommation, figurait dans un article transitoire de la Ley 18.101 qui ne visait que les baux signés dans les quatre ans suivant 1982 (art. transitoire 2, n° 7) ; les auteurs d’un projet de loi de 2023 visant à encadrer le dépôt confirment qu’aujourd’hui tout est laissé au contrat (projet de loi 16019-14). En pratique, la garantía ou « mes de garantía » (dépôt de garantie) correspond en général à un mois de loyer payé à la signature, avec le premier mois d’avance : emménager coûte donc au moins deux mois de loyer, plus un demi-mois d’honoraires d’agence si un agent intervient (voir Réparations). Certaines annonces demandent davantage : le même projet de loi fait état d’exigences allant jusqu’à trois mois de dépôt ou douze mois de loyer d’avance.

Le dépôt sert à couvrir les dégâts au-delà de l’usure normale et les factures ou charges d’immeuble impayées. Le locataire doit rendre le logement dans l’état où il l’a reçu, compte tenu de l’usure due à un usage normal ; si aucun document n’établit l’état initial, il est réputé l’avoir reçu en état correct, sauf preuve contraire (Code civil art. 1947). Un inventaire avec des photos datées, annexé au contrat, est donc la meilleure défense du locataire. Comme aucune loi ne fixe de délai, c’est la clause du contrat sur la date et les modalités de restitution du dépôt qui s’applique : lisez-la avant de signer. Les paiements ou remboursements tardifs entre les parties sont réajustés selon la variation de l’UF entre la date d’échéance et la date de paiement (Ley 18.101 art. 21), ce qui vaut pour un dépôt rendu en retard.

La garantie supplémentaire habituelle est un aval ou codeudor solidario (garant qui signe comme codébiteur solidaire), à qui l’on demande les mêmes justificatifs de revenus et le même rapport de solvabilité qu’au locataire (projet de loi 16019-14) ; certains propriétaires acceptent à la place davantage de mois d’avance. Ce sont des usages du marché, pas des obligations légales. En attente : le projet de loi 16019-14 (déposé le 13 juin 2023) plafonnerait le dépôt à un mois, encadrerait sa restitution et son réajustement et interdirait les loyers en UF ; il est en commission du logement de la Chambre des députés depuis lors et n’est pas une loi (suivi du Sénat, consulté le 23 octobre 2026).

Il n’y a pas de contrôle des loyers au Chili (en octobre 2026). Le loyer initial, la monnaie et les éventuelles hausses sont fixés par le contrat. Le loyer peut être exprimé en pesos ou en UF, l’unité indexée quotidiennement sur l’inflation et publiée par la Banque centrale et le service des impôts (41 199,85 CLP$ le 23 octobre 2026, SII). Un loyer en UF augmente chaque jour avec l’inflation : le montant payé en pesos change donc chaque mois ; certains contrats y ajoutent une hausse annuelle, ce que les auteurs du projet de loi 16019-14 appellent un « double réajustement ». Les baux en pesos augmentent en général une fois par an, ou tous les six mois, selon l’IPC (indice des prix à la consommation, publié chaque mois par l’INE ; 4,1 % sur les douze mois jusqu’en septembre 2026, tableau du SII). Le loyer en UF est légal ; le projet de loi qui veut l’interdire n’a pas avancé.

Sauf accord contraire, le loyer d’un bien urbain se paie au mois (Code civil art. 1944). Si le propriétaire refuse le loyer ou refuse de donner un reçu, le locataire peut passer outre : il peut le consigner au bureau du Trésor (Servicio de Tesorerías) de son secteur, qui délivre un reçu et en informe le propriétaire par lettre recommandée ; le paiement vaut paiement au propriétaire (Ley 18.101 art. 23). Un propriétaire qui refuse sans motif un reçu de loyer peut se voir infliger une amende de 1 à 60 UF (environ 41 200 CLP$ à 2 471 991 CLP$ au 23 octobre 2026) par le tribunal saisi de l’affaire (art. 24). Les retards de paiement sont réajustés selon l’UF et portent intérêt (art. 21).

Un locataire qui juge son loyer trop élevé n’a aucune juridiction vers laquelle se tourner : le seul levier est la négociation avant de signer. Pour situer, une analyse de l’enquête auprès des ménages CASEN 2024 par la proptech Inciti situe le loyer moyen payé par les 912 958 ménages locataires de la Région métropolitaine de Santiago à 426 178 CLP$ par mois (The Clinic, juillet 2026) ; les loyers affichés pour les nouvelles locations sont plus élevés.

Le préavis que doit donner le propriétaire dépend du type de bail (Ley 18.101). Bail au mois ou à durée indéterminée : le congé du propriétaire (desahucio) ne peut être donné que par voie judiciaire ou par notification personnelle par un notaire, et le délai est de deux mois à compter de la notification, plus un mois par année complète passée dans le logement, dans la limite de six mois au total (art. 3). Bail à durée déterminée d’un an au plus : à son terme, le propriétaire ne peut que demander au tribunal la restitution du logement, et le locataire dispose alors de deux mois à compter de la notification de la demande pour partir (art. 4). Dans les deux cas, un locataire qui part plus tôt ne paie le loyer que jusqu’au jour de la remise des clés. Bail à durée déterminée de plus d’un an : le bail prend fin à la date convenue sans préavis (Code civil art. 1954). Si le locataire reste et que le propriétaire accepte le loyer d’une période ultérieure, le bail est renouvelé aux mêmes conditions par périodes de trois mois (art. 1956).

Le locataire d’un bail au mois ou à durée indéterminée doit donner un préavis d’une période de loyer complète, normalement un mois (Code civil art. 1976). Un locataire qui quitte un bail à durée déterminée avant terme doit le loyer jusqu’à la fin de la durée, sauf s’il propose un locataire de remplacement convenable et se porte garant pour lui (arts 1945 et 1955) ; beaucoup de contrats ajoutent leur propre clause de sortie anticipée avec pénalité : lisez-la. Dans un bail d’habitation de plus d’un an, une clause interdisant la sous-location permet au locataire de résilier le bail par anticipation sans payer le reste des loyers (Ley 18.101 art. 5).

Une expulsion passe toujours par un tribunal. Pour une période complète de loyer impayé, le propriétaire peut mettre fin au bail après deux mises en demeure espacées d’au moins quatre jours (Code civil art. 1977). Depuis la Ley 21.461 (juin 2022), le propriétaire peut recourir à la procédure monitorio : le tribunal ordonne au locataire de payer le loyer, les charges d’immeuble et les factures impayées dans les dix jours calendaires ; si le locataire ne paie pas et ne forme pas d’opposition motivée, l’ordonnance devient un jugement définitif et l’expulsion (lanzamiento), avec l’aide de la police si nécessaire, a lieu dans les dix jours suivant ce moment (arts 18-A à 18-F). Payer l’intégralité avant l’échéance met fin à l’affaire (art. 18-E). Les autres litiges locatifs suivent une procédure orale abrégée devant le tribunal civil (arts 7–8), où le juge peut ordonner la restitution anticipée d’un logement endommagé ou rendu inutilisable par le locataire (art. 8 n° 7 bis). Une fois l’expulsion ordonnée, le juge peut la suspendre dans les cas graves pour 30 jours au plus (art. 13). Nous n’avons trouvé aucun chiffre officiel sur la durée d’une expulsion. En attente : le projet de loi 18110-07 (Sénat, déposé le 4 mars 2026) étendrait la procédure monitorio à d’autres demandes de restitution ; il est en commission (en octobre 2026).

Le propriétaire doit remettre le logement et le maintenir en état d’usage, en faisant toutes les réparations nécessaires sauf les petites, appelées reparaciones locativas, qui incombent au locataire (Code civil arts 1924 et 1927). Pour une maison ou un appartement, la part du locataire consiste à garder le logement tel qu’il l’a reçu : murs, sols et canalisations intacts, vitres cassées remplacées, portes, fenêtres et serrures en état de marche, et logement raisonnablement propre ; le locataire ne répond pas de l’usure due au temps et à un usage normal, des vices de construction ni de la vétusté de l’immeuble (arts 1970–1972). Si le locataire paie une réparation urgente qui incombe au propriétaire, après l’avoir prévenu sans tarder, le propriétaire doit la rembourser (art. 1935). Le contrat peut répartir ces obligations autrement (art. 1927), et beaucoup le font : lisez la clause sur les réparations.

L’électricité, le gaz, l’eau et internet sont payés par le locataire selon le contrat. Dans les appartements et copropriétés, les gastos comunes (charges de copropriété : gardiennage, ménage, ascenseurs, consommations des parties communes) sont dus à l’immeuble par le propriétaire, qui en reste responsable envers lui (Ley 21.442 sur la copropriété, art. 6), mais les baux répercutent presque toujours les charges ordinaires sur le locataire ; les charges extraordinaires et le fonds de réserve restent normalement à la charge du propriétaire. Les charges sont exigibles dans les dix jours suivant l’appel de fonds, sauf disposition contraire du règlement de l’immeuble (art. 7), et si trois échéances ou plus sont impayées, l’administrateur peut faire couper l’électricité ou les télécommunications de l’appartement (art. 36). La demande monitorio d’un propriétaire peut inclure les charges d’immeuble et les factures impayées (Ley 18.101 art. 18-A). L’impôt foncier (contribuciones) est dû par le propriétaire ; un locataire qui le paie peut le déduire du loyer (Ley 17.235 art. 46).

Honoraires d’agence : aucune loi ne fixe ni ne plafonne la commission d’un corredor de propiedades (agent immobilier). L’usage est une commission égale à un mois de loyer, partagée à parts égales entre propriétaire et locataire (projet de loi 16019-14, exposé des motifs) ; payer la moitié est donc normal, mais un projet de loi qui ferait payer seulement la partie ayant mandaté l’agent est toujours en attente (en octobre 2026).

Le Chili n’a pas de registre obligatoire des adresses comme le padrón espagnol. Chaque résident, chilien ou étranger, est identifié par un numéro RUN/RUT (Rol Único Nacional, qui sert aussi de numéro fiscal) imprimé sur la cédula de identidad (carte d’identité). Un étranger qui a obtenu un titre de séjour du Servicio Nacional de Migraciones doit demander une cédula de identidad para extranjeros dans un bureau du Registro Civil dans les 30 jours suivant la prise d’effet du titre, faute de quoi il doit d’abord payer une amende ; les titulaires d’une carte de touriste ne peuvent pas en obtenir. La carte indique le visa et le RUN du titulaire, et reste valable pendant l’examen d’une demande de renouvellement ou d’un nouveau titre de séjour (Ley 21.325 art. 43 ; ChileAtiende, en octobre 2026). Sans titre de séjour, un étranger peut tout de même obtenir un RUT auprès du service des impôts avec le formulaire 4415.1 pour non-résidents, dans un bureau du SII (SII). Quand il faut prouver une adresse, les juntas de vecinos (conseils de quartier) peuvent être habilitées à délivrer un certificado de residencia (certificat de résidence) (Ley 19.418 art. 42) ; un bail ou une facture d’électricité, d’eau ou de gaz sert aussi couramment.

Ce que demandent propriétaires et agents n’est pas fixé par la loi. Le dossier habituel, tel que le décrit le projet de loi de 2023 qui voulait le limiter, comprend un contrat de travail, des liquidaciones de sueldo (fiches de paie) récentes, un justificatif de revenus de trois ou quatre fois le loyer, un rapport de solvabilité vierge (le rapport commercial DICOM/Equifax, parfois dans sa version « Platinum »), les relevés de cotisations retraite (AFP) montrant un emploi continu et un aval avec des papiers similaires (projet de loi 16019-14). Un nouvel arrivant sans historique de crédit chilien, sans fiches de paie ni garant se voit souvent demander plusieurs mois d’avance à la place (le projet de loi 16019-14 fait état d’exigences allant jusqu’à douze mois). Refuser un candidat en raison de sa nationalité, de son origine ethnique ou pour des motifs similaires sans justification raisonnable est une discrimination arbitraire : la personne concernée peut engager une acción de no discriminación arbitraria (action pour discrimination arbitraire) devant le tribunal civil dans les 90 jours, et le tribunal peut infliger une amende à l’auteur (Ley 20.609 arts 2, 3, 5 et 12).

En attente (en octobre 2026) : le projet de loi 17716-07 (déposé le 21 juillet 2025) interdirait aux étrangers en situation migratoire irrégulière de signer des baux urbains ; il est en commission de la Constitution de la Chambre des députés et n’est pas une loi.

La règle par défaut dépend de la durée du bail. Selon le Code civil, un locataire ne peut ni céder le bail ni sous-louer sans autorisation expresse (art. 1946). Mais pour un bail d’habitation à durée déterminée de plus d’un an, le droit de sous-louer est sous-entendu sauf interdiction dans le contrat, et si le contrat l’interdit, le locataire peut résilier le bail par anticipation sans devoir le reste des loyers (Ley 18.101 art. 5). Tout ce que la Ley 18.101 dit des bailleurs et des locataires s’applique aussi aux sous-bailleurs et aux sous-locataires (art. 22). Aucune loi ne plafonne ce qu’un sous-bailleur peut demander.

Les sous-locataires sont exposés quand le locataire principal cesse de payer. Pour être liés par un jugement d’expulsion ou de résiliation, ils doivent avoir reçu notification ou être intervenus dans la procédure, et le locataire est interrogé sous serment sur l’existence de sous-locataires (art. 11) ; dans une action pour loyers impayés contre le sous-bailleur, les sous-locataires peuvent payer eux-mêmes l’arriéré avant le jugement, arrêter l’expulsion et récupérer l’argent auprès du sous-bailleur (art. 12). Un sous-bailleur qui empoche le loyer des sous-locataires sans payer le propriétaire, provoquant leur expulsion, encourt une amende de 1 à 60 UF (art. 24).

La location à la chambre (arriendo por pieza) est encadrée pour lutter contre la suroccupation : les chambres doivent respecter les normes minimales de l’Ordonnance générale de construction et son taux d’occupation maximal, et une location qui ne les respecte pas est « abusive » (arts 24 bis et 24 ter). La municipalité, le service régional du logement ou toute personne peut la signaler au juzgado de policía local (tribunal de police local), qui envoie des inspecteurs municipaux ; les amendes vont de 5 à 100 UTM (360 755 CLP$ à 7 215 100 CLP$ selon l’UTM d’octobre 2026), et au moins 30 % du maximum quand le propriétaire a profité de locataires vulnérables (art. 24 quáter).

Il n’existe ni licence de bailleur, ni registre des baux, ni certificat énergétique pour une location longue ordinaire (en octobre 2026). En pratique, un propriétaire a besoin d’un bail écrit notarié, qui ouvre l’accès à la procédure monitorio (Ley 18.101 art. 20). En cas de location à la chambre, le logement doit respecter les normes et les limites d’occupation de l’ordonnance de construction (arts 24 bis–24 quáter).

Impôt sur le revenu : les loyers de deux logements au plus acquis sous le régime DFL-2 (logements de 140 m² au plus construits selon le décret de 1959, mention portée dans l’acte) ne sont pas un revenu imposable pour un particulier ; l’exonération couvre les deux logements de ce type les plus anciens, et depuis la Ley 21.420 (2022), le loyer d’un troisième logement DFL-2 et des suivants doit être déclaré quelle que soit sa date d’achat. Les sociétés et les entrepreneurs individuels exerçant une activité commerciale n’ont pas droit à l’exonération. Le loyer de tout autre bien, y compris les logements de plus de 140 m², doit être déclaré dans la déclaration annuelle de revenus (assistant loyers du SII, Operación Renta 2025 ; FAQ du SII mise à jour en juillet 2025), où il est imposé pour les particuliers au barème progressif du Global Complementario, d’une tranche exonérée jusqu’à 40 %. L’assistant de déclaration du SII demande le RUT de chaque locataire.

Locations meublées et locations de courte durée : la location d’un logement meublé est soumise à la TVA de 19 % (DL 825 arts 8 lettre g et 14), sur le loyer diminué de 11 % par an de la valeur fiscale du bien (art. 17). Selon le SII, même un hôte qui possède deux logements DFL-2 et en loue un de temps en temps par une plateforme doit déclarer cette TVA chaque mois sur le formulaire F29, alors que le loyer lui-même reste exonéré d’impôt sur le revenu. Les locations de vacances meublées de trois mois au plus échappent à la Ley 18.101, mais les litiges suivent tout de même sa procédure judiciaire (art. 2). Dans les immeubles, le reglamento de copropiedad (règlement de copropriété) peut fixer des règles et des sanctions pour que l’usage comme hébergement temporaire, logement touristique ou apparthôtel ne gêne pas les résidents permanents (Ley 21.442 art. 8 lettre j). Nous n’avons trouvé aucune licence nationale ni municipale (Santiago) propre aux locations de courte durée entre particuliers (en octobre 2026).

Les litiges locatifs vont devant les tribunaux civils (juzgados de letras), selon la procédure orale abrégée de la Ley 18.101 : une audience le cinquième jour ouvrable après la notification, une tentative de conciliation obligatoire, jusqu’à quatre témoins par partie et une libre appréciation des preuves ; seul le jugement définitif peut faire l’objet d’un appel, qui n’est pas suspensif (arts 7, 8 et 17). Les parties peuvent comparaître sans avocat en première instance si le loyer ne dépasse pas 4 UTM par mois (288 604 CLP$ en octobre 2026) (art. 8 n° 10). La location abusive à la chambre relève des tribunaux de police locaux (art. 24 quáter). La discrimination arbitraire par un propriétaire peut être portée devant le tribunal civil au titre de la Ley 20.609.

Il n’existe ni tribunal des loyers ni service public de médiation pour les baux. Les conseils juridiques et la représentation gratuits pour les personnes qui n’ont pas les moyens d’un avocat sont assurés par les Corporaciones de Asistencia Judicial (CAJ), des organismes publics régionaux d’aide juridictionnelle rattachés au ministère de la Justice ; celle de la région de Santiago a une ligne gratuite, le 800 025 000. Les agents immobiliers sont des entreprises, et les plaintes sur le service d’une agence peuvent aller au SERNAC, le service national de la consommation (son site était inaccessible lors de notre vérification du 23 octobre 2026). Nous n’avons trouvé aucun syndicat national de locataires offrant un service de conseil aux locataires du parc privé (en octobre 2026).

Aides publiques au loyer : le Subsidio de Arriendo (aide au loyer, DS 52 de 2013, géré par le MINVU) verse au total 170 UF (environ 7 003 974 CLP$) sur huit ans au plus, à raison de 4,2 UF par mois au maximum (4,9 UF dans la Région métropolitaine et cinq autres régions), pour un logement dont le loyer ne dépasse pas 11 UF (13 UF dans ces régions, environ 535 598 CLP$). Les candidats doivent avoir une cédula valide (pour les étrangers, la cédula de identidad para extranjeros : les résidents en règle peuvent donc postuler) et postuler avec un conjoint, un partenaire ou un enfant, sauf s’ils ont plus de 60 ans : un nouvel arrivant seul de moins de 60 ans n’y a donc pas droit ; ils doivent aussi figurer au Registro Social de Hogares dans la tranche des 70 %, avoir une épargne de 4 UF et un revenu du ménage de 7 à 25 UF par mois. L’appel 2026 s’est clos le 7 août 2026 (ChileAtiende ; montants en pesos selon l’UF du 23 octobre 2026). Il touche peu de locataires : environ 8 450 familles en 2026 (Inciti, via The Clinic).