Louer au Mexique : les règles

Le Mexique n’a pas de loi nationale sur la location. Le Código Civil Federal (Code civil fédéral) ne s’applique qu’aux matières fédérales ; un bail d’habitation privé est donc régi par le code civil de l’État où se trouve le logement (Code civil fédéral art. 1). À Mexico, il s’agit du Código Civil para el Distrito Federal (Code civil pour le District fédéral, nom de la ville jusqu’en 2016), Titre sixième, arts 2398–2496, modifié en dernier le 20 août 2026. Son chapitre sur les logements (arts 2448 à 2448 M) est déclaré d’ordre public : un locataire ne peut y renoncer, et toute clause contraire est réputée non écrite (art. 2448).

À Mexico, un bail d’habitation doit être écrit, et le propriétaire supporte les conséquences s’il ne l’est pas (arts 2406 et 2448 F). Le contrat doit au moins nommer les deux parties et la capacité du propriétaire à signer, décrire le logement avec ses équipements et leur état, et indiquer le loyer et le lieu de paiement, la garantie, le dépôt ou les coordonnées du garant, que l’usage est d’habitation, et la durée. La durée minimale est d’un an, qui lie les deux parties (arts 2398 et 2448 C). À la fin de cette année, un locataire à jour de son loyer peut prolonger le bail d’un an de plus au plus, à sa convenance, bien que l’art. 2448 C ajoute « sauf accord contraire » ; lisez donc la clause de prolongation avant de signer. Un bail survit à la vente du logement et au décès de l’une des parties ; le conjoint, le partenaire, les enfants ou les parents du locataire qui y vivaient le reprennent (arts 2409 et 2448 H). Après trois ans, un locataire à jour a un droit de préférence pour un nouveau bail, et dans tous les cas un droit de préemption si le propriétaire vend, avec 30 jours pour accepter (arts 2447 et 2448 J). (Código Civil para el Distrito Federal, texte consolidé, en octobre 2026.)

Depuis la réforme publiée le 28 août 2024, l’art. 2448 F exige aussi que le propriétaire enregistre chaque bail d’habitation de Mexico dans les 30 jours dans un registre numérique tenu par le gouvernement de la ville, et les baux déjà en cours avaient 90 jours à compter de la création du registre. Le 25 février 2026 (date donnée par la presse ; le projet publié par la Cour laisse la date de séance en blanc), la Cour suprême (SCJN, amparo en revisión 546/2025) a confirmé le registre mais, à une majorité de sept, l’a limité à quatre données : le loyer, la hausse convenue, la colonia (quartier) et l’alcaldía (arrondissement). Les noms et les autres clauses ne peuvent pas être collectés. C’est toujours en attente : en février 2026, la plateforme n’avait pas commencé à fonctionner (Expansión, 19 février 2026), et nous n’avons trouvé aucune information indiquant qu’elle ait ouvert depuis (en octobre 2026). Le code ne fait pas dépendre la validité d’un bail de son enregistrement et ne prévoit aucune sanction pour un propriétaire qui ne l’enregistre pas ; un bail non enregistré reste donc valable. Les autres États ont leurs propres règles sur la durée et la forme ; consultez le code civil de l’État concerné.

À Mexico, un propriétaire ne peut pas exiger plus d’un mois de loyer comme depósito (dépôt de garantie) pour un bail d’habitation (art. 2448 E). Cette règle date de 2003, pas de la réforme de 2024. Il n’existe aucun organisme officiel où le dépôt doit être consigné : c’est le propriétaire qui le détient. À la fin du bail, tout solde en faveur du locataire doit être rendu immédiatement, sauf si le propriétaire a une créance contre le locataire, auquel cas le code prévoit que le solde est consigné auprès du tribunal (art. 2422). Les litiges sur les dépôts tournent généralement autour des dégâts ; une description écrite du logement et de son état à l’entrée dans les lieux compte donc : si le locataire a reçu le logement sans description, la loi présume qu’il l’a reçu en bon état (arts 2442–2443). Le code ne plafonne que le dépôt ; il ne mentionne pas le loyer payé d’avance, et Expansión a rapporté en janvier 2026 que des propriétaires peuvent répondre aux plafonds en demandant des avances présentées comme du loyer (Expansión, 12 janvier 2026).

En plus du dépôt, la plupart des propriétaires de Mexico demandent un fiador (garant personnel) qui possède un bien immobilier, souvent dans la même ville, ou une póliza jurídica (police de garantie juridique) vendue par des sociétés privées de services juridiques, qui examine le locataire et couvre les frais juridiques d’expulsion du propriétaire. Ni l’un ni l’autre n’est exigé par la loi. Le code exige qu’un garant ait un patrimoine suffisant pour répondre de la dette (art. 2802) ; l’exigence d’un bien immobilier enregistré est une clause du contrat, non une exigence légale pour un bail privé (la règle sur les biens de l’art. 2850 couvre les garanties exigées par la loi ou par un tribunal). L’obligation du garant prend fin à la fin du terme fixe, sauf accord contraire (art. 2487). Un guide sur Mercado Libre, une place de marché où les pólizas sont vendues, indique un prix d’environ 25 % à 80 % d’un mois de loyer par an, selon la couverture, généralement payé par le locataire (en octobre 2026) ; c’est un chiffre de vendeur et un usage du marché, non une règle. Certains propriétaires acceptent aussi une caution d’une société de cautionnement agréée (afianzadora). Les autres États fixent leurs propres règles sur le dépôt ; beaucoup n’en ont aucune.

Le loyer initial est libre dans tous les États : aucune loi mexicaine ne fixe de loyer de départ maximal. Dans tout le pays, les dettes payables au Mexique en devise étrangère peuvent être réglées en pesos au taux de change du jour du paiement (Ley Monetaria art. 8). À Mexico, un loyer d’habitation doit aussi être fixé en monnaie nationale (art. 2448 D) ; un bail libellé en dollars américains ne respecte donc pas le code.

Mexico plafonne les hausses. Le loyer ne peut augmenter qu’une fois par an, et depuis le 29 août 2024, la hausse « ne sera jamais supérieure à l’inflation communiquée par la Banco de México pour l’année précédente » sur le loyer mensuel convenu (art. 2448 D, tel que modifié par le décret publié le 28 août 2024). Ce plafond a remplacé une limite de 10 % qui ne s’appliquait qu’à certaines tranches de loyer. Pour les hausses de 2026, la référence est 3,69 %, l’inflation annuelle des prix à la consommation de décembre 2025 publiée par l’INEGI, l’institut statistique (INEGI, 8 janvier 2026). Le code ne dit pas si « l’année précédente » désigne l’année civile ou les douze mois précédant la date anniversaire du bail, et il ne plafonne pas les charges de copropriété ni les autres frais facturés séparément. Le 25 février 2026 (date donnée par la presse), la Cour suprême a confirmé le plafond comme constitutionnel dans la même affaire que le registre (SCJN, amparo en revisión 546/2025). Un locataire à qui l’on demande de payer plus que le plafond peut refuser l’excédent et, s’il est poursuivi, s’appuyer sur le code ; la règle étant d’ordre public, une clause qui permet davantage (par exemple « inflation plus deux points ») est réputée non écrite.

Ce domaine bouge encore. Le « Bando 1 » de la ville, publié au journal officiel en juillet 2025 après des manifestations contre la gentrification, a annoncé un indice de loyers raisonnables pour les zones sous pression, un médiateur des locataires (Defensoría de los Derechos Inquilinarios) et une Ley de Rentas Justas, Razonables y Asequibles (loi sur les loyers équitables) (Proceso, 19 juillet 2025). Au lieu de la loi, la cheffe du gouvernement a d’abord envoyé une modification constitutionnelle, reçue par le Congrès de la ville le 23 avril 2026 : les loyers ne pourraient pas augmenter au-delà de l’inflation de l’année précédente, il y aurait un droit de rester dans son quartier (arraigo), et un organisme public défendrait les locataires. Le 28 avril 2026, elle a été renvoyée à deux commissions (Congreso CDMX), et nous n’avons trouvé aucun vote en octobre 2026. Au 31 août 2026, la loi sur les loyers équitables elle-même n’avait pas été envoyée au Congrès ; la cheffe du gouvernement a dit qu’elle irait lors de la session commençant en septembre, sans date, et elle présente son rapport annuel au Congrès le 14 octobre 2026 (Proceso, 31 août 2026). Tant qu’une loi n’est pas adoptée et publiée, l’indice, le médiateur et la loi sur les loyers équitables sont des projets, non des règles.

À Mexico, un bail à durée déterminée prend fin à sa date d’échéance (art. 2484). La première année lie les deux parties, et le locataire peut la prolonger d’un an de plus au plus (art. 2448 C, voir Contrats). Si le locataire reste après le terme sans opposition, le bail se poursuit pour une durée indéterminée au même loyer, et l’obligation du garant prend fin sauf accord contraire (art. 2487). Un bail à durée indéterminée d’un logement urbain prend fin à la volonté de l’une ou l’autre partie par un préavis écrit, remis de manière prouvable, 30 días hábiles (jours ouvrables) à l’avance ; une fois le préavis donné, le locataire doit autoriser les visites (arts 2478–2479). Le code ne donne au locataire aucun droit général de partir avant le terme fixe : c’est la clause de sortie anticipée du bail et sa pénalité qui en décident.

Le propriétaire peut demander à un tribunal de résilier un bail de Mexico pour loyer impayé, usage autre que celui convenu, sous-location non autorisée, dégâts graves ou transformations sans consentement exprès (art. 2489). Le locataire peut demander la résiliation si le propriétaire ne fait pas les réparations nécessaires, si le logement est perdu ou inutilisable, ou en cas de vices cachés (art. 2490). Si le locataire ne peut pas utiliser le logement pendant plus de deux mois pour cause de force majeure ou de réparations, aucun loyer n’est dû pour cette période et le locataire peut résilier (arts 2431–2433 et 2445). Seul un juge peut ordonner une expulsion (lanzamiento).

Depuis le 1er décembre 2024, les nouvelles affaires de bail à Mexico suivent le juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral (procédure orale spéciale en matière de bail) du Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCF, Code national de procédure civile et familiale), qui a remplacé la procédure propre à la ville pour ces affaires (declaratoria publiée au Diario Oficial). Le locataire a 15 jours pour répondre à la demande, l’audience est fixée dans les 15 jours qui suivent et s’ouvre par une phase de conciliation, et le juge rend sa décision à l’audience. Si deux mois de loyer ou plus sont réclamés, le propriétaire peut demander que le locataire présente les quittances de loyer ou les bordereaux de consignation au tribunal ; à défaut, les biens du locataire peuvent être saisis à hauteur de la dette (CNPCF arts 520–529). À Mexico, le code s’applique par étapes : d’abord les affaires de bail, puis les affaires civiles orales ordinaires à partir du 15 novembre 2026 (Congreso CDMX, 29 mai 2025). Chaque État doit l’appliquer au plus tard le 1er avril 2027, et chacun fixe ses propres dates de début.

À Mexico, le propriétaire doit remettre le logement en bon état, hygiénique et sûr, le maintenir en bon état (usure normale exceptée), effectuer toutes les réparations et tout l’entretien nécessaires à sa sécurité et à son fonctionnement, et ne pas gêner l’usage du locataire. Le propriétaire répond des vices cachés antérieurs au bail (art. 2412). Un logement qui ne remplit pas les conditions d’hygiène et de santé ne peut pas être loué (art. 2448 A). Le locataire doit signaler rapidement les réparations nécessaires, faute de quoi il paie les dégâts qui en résultent (art. 2415), et doit réparer les petits dégâts que cause la vie quotidienne (art. 2444). Si le propriétaire ne fait pas les réparations nécessaires, le locataire peut résilier le bail ou demander à un juge de trancher, et peut réclamer des dommages-intérêts (art. 2416). Le locataire ne peut pas transformer le logement sans consentement exprès (art. 2441) et répond de l’incendie, sauf s’il est causé par la force majeure, un défaut du bâtiment, ou s’il s’est propagé d’ailleurs malgré les précautions (arts 2435–2436).

Le propriétaire doit donner une quittance pour chaque paiement mensuel. Si aucune quittance n’est remise pendant plus de trois mois, le loyer est présumé payé, sauf si le propriétaire l’a formellement réclamé (art. 2448 E). Le loyer se paie mensuellement à terme échu, sauf disposition contraire du bail (art. 2448 E), et le locataire le paie à partir du jour où il reçoit le logement (art. 2426).

Le predial (taxe foncière) est légalement l’impôt du propriétaire à Mexico (Código Fiscal de la Ciudad de México art. 126). Dans les immeubles en copropriété, la cuota de mantenimiento (charges de copropriété) est due à la copropriété par le propriétaire ou l’occupant ; entre propriétaire et locataire, c’est le bail qui dit qui la paie, et le plafond de 2024 sur les hausses de loyer ne la couvre pas. Les charges (électricité, gaz, eau, internet) sont normalement à la charge du locataire par contrat. À Mexico, les agents immobiliers doivent être certifiés par le secrétariat au développement économique de la ville et figurer dans un registre public (Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Distrito Federal arts 2, 3 et 6) ; la question de savoir si un locataire paie des honoraires d’agence relève du contrat.

Le Mexique n’a pas de déclaration de domicile municipale comme celle de l’Espagne ou de l’Allemagne. Ce dont un locataire a besoin dépend de son statut. Les visiteurs peuvent séjourner jusqu’à 180 jours sans travail rémunéré (Ley de Migración art. 52), et aucune loi n’interdit à un visiteur de signer un bail. Les résidents temporaires et permanents doivent informer l’Instituto Nacional de Migración (INM, Institut national des migrations) de tout changement d’adresse dans les 90 jours (Ley de Migración art. 63) ; gardez donc le bail comme preuve. Le CURP (code du registre de la population) est imprimé sur les documents de résidence, et un RFC (numéro fiscal) est nécessaire pour recevoir des factures à votre nom, mais ni l’un ni l’autre n’est exigé par la loi pour louer.

Par usage du marché plutôt que par une règle (constaté dans des annonces et des articles de presse, non dans une loi), les propriétaires et agents de Mexico demandent une pièce d’identité officielle (passeport et carte de résidence pour les étrangers), un justificatif de revenus (fiches de paie ou relevés bancaires, souvent environ trois fois le loyer), des références, et un fiador ou une póliza jurídica (voir Dépôts) ; les sociétés de pólizas font leur propre sélection. Un locataire peut demander au propriétaire un CFDI (facture fiscale électronique) pour le loyer : les propriétaires doivent en émettre pour les loyers perçus (Ley del Impuesto sobre la Renta art. 118), et le Code fiscal fédéral dit que quiconque jouit temporairement d’un bien doit en demander un (Código Fiscal de la Federación art. 29). Si le propriétaire poursuit pour loyer impayé, le juge doit lui demander de prouver que les factures ont été émises, et le signaler à l’administration fiscale si ce n’est pas le cas (LISR art. 118).

Discrimination : la loi sur le logement de Mexico dit que la condition économique, l’origine ethnique ou nationale, le statut migratoire, l’âge, la santé, l’orientation sexuelle, l’état civil et d’autres motifs ne peuvent jamais faire obstacle au droit au logement. Depuis le 28 octobre 2025, la liste comprend aussi le fait de vivre avec des enfants et avec des « êtres sensibles » (seres sintientes), ce qui est lu comme les animaux de compagnie (Ley de Vivienda para la Ciudad de México art. 4, modifié le 27 octobre 2025). L’article ne prévoit aucune sanction précise ; la mesure dans laquelle il l’emporte sur une clause « pas d’animaux » ou « pas d’enfants » n’est donc pas tranchée.

À Mexico, un locataire ne peut pas sous-louer le logement en tout ou en partie, ni céder le bail, sans le consentement du propriétaire. Un locataire qui le fait est solidairement responsable avec le sous-locataire de tout dommage, et la sous-location non autorisée est un motif de résiliation pour le propriétaire (arts 2480 et 2489). Si le bail lui-même autorise la sous-location, locataire et sous-locataire répondent devant le propriétaire selon les termes de la sous-location, sauf accord contraire (art. 2481). Si le propriétaire refuse sans bonne raison une sous-location que le locataire avait le droit de faire, le locataire peut résilier (art. 2492). Les membres de la famille qui reprennent un bail au décès du locataire n’incluent pas les sous-locataires (art. 2448 H).

Sous-louer des chambres ou tout l’appartement à des touristes pour de courts séjours est une activité distincte : elle exige les documents du propriétaire pour le registre des hôtes de la ville (voir Pour les propriétaires), de sorte qu’un locataire sans autorisation écrite du propriétaire ne peut pas s’enregistrer légalement. Les revenus de sous-location sont imposables, et seul le loyer payé au propriétaire est déductible (LISR art. 115). Un problème courant à Mexico est la « sous-location » proposée par quelqu’un qui n’est pas du tout le locataire : demandez à voir le bail principal et le consentement écrit du propriétaire.

Pour louer un logement à Mexico, un propriétaire a besoin d’un bail écrit d’au moins un an avec les clauses requises, d’un logement habitable, d’un loyer fixé en pesos, d’un dépôt d’au plus un mois, de hausses n’excédant pas l’inflation de l’année précédente, de quittances ou de factures pour chaque paiement et (une fois la plateforme en service) de l’enregistrement du bail dans les 30 jours (arts 2448 A à 2448 F). Un notaire n’est pas obligatoire.

L’impôt sur le revenu des loyers est fédéral et identique dans tous les États. Un propriétaire particulier doit s’inscrire auprès du SAT (administration fiscale), émettre un CFDI pour chaque paiement de loyer et faire des versements provisionnels mensuels avant le 17 du mois suivant ; les propriétaires qui n’ont que des revenus locatifs allant jusqu’à dix salaires minimums mensuels peuvent payer trimestriellement (LISR arts 116 et 118). Les frais peuvent être déduits (taxe foncière, entretien, eau, intérêts réels d’un prêt immobilier, assurance, amortissement du bâtiment), ou bien une déduction forfaitaire de 35 % du loyer plus le predial payé (deducción ciega, LISR art. 115). Quand le locataire est une société, elle retient 10 % du loyer comme paiement provisionnel (art. 116). Les particuliers dont le revenu total d’activité et de location était d’au plus 3 500 000 MX$ l’année précédente peuvent opter pour le régime simplifié RESICO, qui impose le revenu brut à 1 % à 2,5 % (LISR art. 113-E, en octobre 2026). TVA : les logements non meublés loués comme habitation sont exonérés, mais l’exonération ne s’applique pas aux logements loués meublés ou utilisés comme hôtel ou pension, qui paient 16 % de TVA (Ley del IVA art. 20, en octobre 2026).

Les locations de courte durée à Mexico sont des « estancia turística eventual » (séjour touristique occasionnel) selon la loi sur le tourisme de la ville (réforme publiée le 4 avril 2024). La loi exige que les hôtes enregistrent chaque logement au Padrón de Anfitriones (registre des hôtes) du secrétariat au tourisme de la ville, affichent le numéro d’enregistrement dans chaque annonce, informent les voisins (et l’assemblée de copropriété), respectent les règles de protection civile et déclarent les nuits occupées en janvier et en juillet. Les plateformes doivent aussi s’enregistrer. Le registre a mis deux ans à démarrer : la réforme a donné 180 jours au secrétariat pour le créer et 90 jours aux hôtes à compter de sa création pour s’enregistrer, mais le registre en ligne (estanciaeventual.cdmx.gob.mx) n’a été lancé que le 21 mai 2026, avec un délai initial de 30 jours (Expansión, 21 mai 2026) ; le délai a ensuite été prolongé jusqu’en décembre 2026 (El Capitalino, 21 août 2026), et les procédures ont été formellement publiées dans le registre des démarches de la ville le 30 septembre 2026 (El Heraldo de México, 30 septembre 2026). L’enregistrement dure un an ; selon une modification en vigueur depuis le 4 octobre 2024, il n’est pas renouvelé pour un logement occupé plus de 50 % des nuits de l’année, qui ne peut se réinscrire qu’au bout d’un an. À partir du quatrième logement, un hôte a besoin d’un permis d’établissement commercial (Ley de Turismo arts 61 Bis–61 Octies). La taxe de séjour de la ville est de 5 % du prix pour les appartements et maisons, payée par la plateforme lorsqu’elle encaisse l’argent (Código Fiscal de la CDMX arts 162–164). Les plateformes retiennent aussi 4 % d’impôt sur le revenu et la moitié des 16 % de TVA (LISR art. 113-A ; LIVA art. 18-J). Les logements des programmes de logement public ne peuvent pas être utilisés pour des locations de courte durée (Ley de Vivienda art. 36 Bis).

Les litiges de bail vont devant les tribunaux civils de l’État. À Mexico, depuis le 1er décembre 2024, les nouvelles affaires suivent la procédure orale spéciale en matière de bail du code national de procédure, et le juge doit ouvrir l’audience par une phase de conciliation et de médiation (CNPCF arts 520–529). Le système judiciaire de Mexico gère aussi un centre public de médiation (Centro de Justicia Alternativa) pour les litiges civils entre particuliers ; un accord signé sur place a la force d’un jugement (Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal arts 5 et 38). Son site a bloqué nos vérifications, de sorte que ses frais et procédures actuels n’ont pas été vérifiés.

La PROFECO, l’autorité fédérale de la consommation, ne traite pas les baux ordinaires entre un propriétaire privé et un locataire. La loi sur la consommation ne couvre l’immobilier que lorsque l’entreprise est un promoteur ou un constructeur, ou pour la multipropriété (Ley Federal de Protección al Consumidor art. 73) ; la PROFECO a perdu son rôle dans les locations de logements dans les années 1990. À Mexico, la Procuraduría Social (PROSOC) traite les plaintes de copropriété (bruit, charges, administrateurs) et propose une amigable composición (règlement amiable) pour les baux de logements dans des immeubles en copropriété (PROSOC, en octobre 2026). La Defensoría Pública (défenseur public) de la ville donne des conseils juridiques gratuits et, après examen des ressources, une représentation gratuite dans les affaires de bail aux personnes qui n’ont pas les moyens de payer un avocat (Consejería Jurídica, CDMX). Le médiateur des locataires annoncé en juillet 2025 n’existe pas encore (voir Loyer).

Le Mexique n’a pas de syndicat national de locataires au sens européen. Des groupes de quartier et des collectifs de logement de Mexico s’organisent autour des expulsions et de la gentrification, mais aucun n’a de rôle consultatif formel. Pour les questions fiscales (factures, deducción ciega), adressez-vous aux services du SAT.