Mieten in den USA: die Regeln

Im ganzen Land ist ein Mietverhältnis entweder ein befristeter Mietvertrag (meist 12 Monate) oder ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, das von Monat zu Monat weiterläuft (in Massachusetts „tenancy at will“ genannt), bis eine Seite kündigt. Das Bundesrecht fügt jedem Vertrag zwei Dinge hinzu. Der Fair Housing Act verbietet Diskriminierung wegen Rasse, Hautfarbe, nationaler Herkunft, Religion, Geschlecht, familiärer Situation (Kinder im Haushalt) oder Behinderung; ein Eigentümer, der bis zu drei Einfamilienhäuser ohne Makler vermietet, und ein Eigentümer, der in einem kleinen Haus selbst wohnt, sind teilweise ausgenommen (42 U.S.C. 3603). Bei Wohnungen, die vor 1978 gebaut wurden, muss der Vermieter vor Vertragsabschluss bekannte bleihaltige Farbe offenlegen, eine Bleiwarnung beifügen und die Broschüre der EPA aushändigen (EPA, Stand: September 2026). Seit 2025 will sich das HUD nach eigener Aussage auf Fälle mit Hinweisen auf vorsätzliche Diskriminierung konzentrieren und hat frühere Leitlinien zurückgezogen, etwa zu Überprüfungen des Strafregisters; das Gesetz selbst ist unverändert (HUD, Stand: Oktober 2026).

New York: Mietverträge am freien Markt sind formfrei, aber ein Vermieter darf nicht verhindern, dass ein Mieter mit nahen Angehörigen und einer weiteren Person samt deren Kindern zusammenwohnt (Real Property Law 235-f). Rund eine Million Wohnungen in New York City sind mietstabilisiert: Deren Mieter haben Anspruch auf eine Verlängerung um ein oder zwei Jahre zu gleichen Bedingungen, die 90 bis 150 Tage vor Vertragsende angeboten werden muss (Ratgeber des Attorney General von New York, Stand: Oktober 2026). Kalifornien: Ein Mietvertrag unterliegt dem Vertragsrecht und dem Civil Code, und seit 2020 gibt der im ganzen Bundesstaat geltende Tenant Protection Act (AB 1482) den meisten Mietern mit einem Mietverhältnis von 12 Monaten oder mehr den Schutz „just cause“ (Kündigung nur aus gesetzlichem Grund; siehe Kündigung). Massachusetts: Der Mietvertrag muss den Eigentümer, die für die Instandhaltung zuständige Person und den Empfänger von Mitteilungen nennen und darf den Mieter weder für normale Abnutzung noch für eine professionelle Reinigung zahlen lassen, auch nicht für eine Säumnisgebühr, bevor die Miete 30 Tage überfällig ist (Ratgeber des Massachusetts Attorney General, 2025). Florida: Es gilt der Residential Landlord and Tenant Act (Florida Statutes Kapitel 83, Teil II), und ein Mietverhältnis ohne feste Laufzeit läuft nach dem Zahlungszeitraum: wöchentlich, monatlich, vierteljährlich oder jährlich (s.83.46). Seit 2025 muss ein Vermieter in Florida vor einem Mietvertrag über ein Jahr oder länger eine gesonderte Hochwasserauskunft geben, ob die Wohnung überflutet war und ob Versicherungsleistungen gezahlt wurden; fehlt sie und verursacht ein Hochwasser einen erheblichen Schaden, kann der Mieter den Vertrag beenden (s.83.512).

District of Columbia: Mietverhältnisse unterliegen dem Rental Housing Act of 1985 und Title 14 der DC Municipal Regulations; der Räumungsschutz gilt für jeden Mieter, die Mietstabilisierung nur für Wohnungen, die nicht ausgenommen sind (siehe Miete). Ein Mieter, der weiterzahlt, darf nicht allein deshalb geräumt werden, weil der Mietvertrag abgelaufen ist (siehe Kündigung), sodass ein Mietvertrag in der Praxis von Monat zu Monat weiterläuft. Zu Beginn eines Mietverhältnisses in einer mietstabilisierten Wohnung muss der Vermieter die Anfangsmiete und jede Erhöhung der letzten drei Jahre offenlegen (D.C. Code 42-3502.13). Mietern muss angeboten werden, ihr Gebäude vor dem Verkauf zu kaufen oder dieses Recht abzutreten (Tenant Opportunity to Purchase Act, TOPA); seit dem 31. Dezember 2025 nimmt der RENTAL Act Gebäude mit fünf oder mehr Einheiten in den ersten 15 Jahren nach der Fertigstellung davon aus (FAQ des DHCD zum RENTAL Act, Januar 2026).

Pennsylvania: Mietverhältnisse unterliegen dem Landlord and Tenant Act of 1951 (68 P.S. 250.101 und folgende). Die Paragrafen für Pennsylvania auf dieser Seite sind so angegeben, wie Nolo (November 2025) und PhillyTenant, die Rechtshilfeseite aus Philadelphia, sie zitieren, weil sich die Websites des Parlaments selbst nicht öffnen ließen. Der Human Relations Act des Bundesstaats ergänzt die bundesrechtlich geschützten Merkmale um Alter, Abstammung und die Nutzung eines Blindenführhunds oder Assistenztiers (43 P.S. 953). Einen Anspruch auf Verlängerung eines Mietvertrags gibt das Recht des Bundesstaats nicht; die eigene Regel von Philadelphia steht unter Kündigung.

Wenn ein befristeter Mietvertrag endet, besteht meist kein Anspruch auf Verlängerung. Ausnahmen sind mietstabilisierte Wohnungen und Wohnungen, für die Good Cause Eviction in New York gilt, kalifornische Mietverhältnisse mit „just cause“-Schutz sowie Mietverhältnisse in Philadelphia, für die die dortige „good cause“-Regel gilt: Dort braucht ein Vermieter einen gesetzlichen Grund, um das Mietverhältnis nicht fortzusetzen. In Florida kann ein befristeter Mietvertrag verlangen, dass jede Seite 30 bis 60 Tage vor dem Ende Bescheid gibt, und ein Mieter, der mit Erlaubnis des Vermieters bleibt, mietet dann von Monat zu Monat (s.83.575).

Eine bundesweite Regel zur Kaution gibt es nicht, deshalb unterscheiden sich die Bundesstaaten stark. New York: Seit Juni 2019 ist die Kaution auf eine Monatsmiete begrenzt, ein Vermieter kann also nicht zusätzlich die letzte Monatsmiete verlangen. Kautionen sind treuhänderisch zu verwalten; in Gebäuden mit sechs oder mehr Wohnungen kommen sie auf ein verzinstes Bankkonto in New York. Der Vermieter muss die Kaution binnen 14 Tagen nach dem Auszug zurückgeben, mit einer aufgeschlüsselten Aufstellung der Abzüge, sonst ganz, und kann bei vorsätzlichem Verstoß das Doppelte der Kaution schulden. Als Bewerbungsgebühr ist nur der Preis einer Bonitäts- oder Hintergrundprüfung erlaubt, höchstens 20 $, samt Kopie des Berichts; key money (Schlüsselgeld), um auf der Warteliste vorzurücken, ist strafbar (Ratgeber des Attorney General von New York, Stand: Oktober 2026). Kalifornien: Seit dem 1. Juli 2024 gilt eine Obergrenze von einer Monatsmiete, ob möbliert oder nicht. Ein Kleinvermieter (eine natürliche Person oder eine LLC aus natürlichen Personen mit höchstens zwei Mietobjekten mit zusammen vier Einheiten) darf zwei Monatsmieten nehmen, aber nicht von einem Angehörigen des Militärs. Der Vermieter muss die Wohnung fotografieren, bei Mietverhältnissen ab dem 1. Juli 2025 beim Einzug und seit dem 1. April 2025, bevor er etwas für Reparaturen abzieht, und muss binnen 21 Tagen nach dem Auszug eine aufgeschlüsselte Aufstellung schicken und den Rest zurückzahlen, elektronisch, wenn der Mieter elektronisch gezahlt hat (Civil Code 1950.5, geändert im Januar 2026). Städtische Verordnungen können Weiteres vorsehen: San Francisco etwa verlangt jährliche Zinsen auf Kautionen zu einem Satz, den das Rent Board festlegt (4,2 % für 2026–27). Die Gebühr für die Bewerberprüfung ist auf 30 $ pro Person begrenzt und wird seit 1998 jedes Jahr mit der Inflation angehoben; seit 2025 muss ein Vermieter Bewerbungen entweder in der Reihenfolge des Eingangs prüfen oder erfolglosen Bewerbern die Gebühr binnen 7 Tagen erstatten (Civil Code 1950.6).

Massachusetts: Ein Vermieter darf nur die erste Monatsmiete, die letzte Monatsmiete, eine Kaution von bis zu einer Monatsmiete und die Kosten für ein neues Schloss verlangen. Bewerbungsgebühren, Gebühren für Haustiere und die Maklergebühren des Vermieters sind verboten. Die Kaution kommt auf ein eigenes verzinstes Bankkonto in Massachusetts; binnen 30 Tagen erhält der Mieter eine Quittung mit Namen der Bank und Kontonummer, dazu 5 % Zinsen im Jahr (oder den niedrigeren Satz der Bank) auf die Kaution und die letzte Monatsmiete. Der Vermieter soll binnen 10 Tagen eine Zustandsbeschreibung der Wohnung übergeben, die der Mieter binnen 15 Tagen berichtigen kann. Die Kaution muss binnen 30 Tagen nach Ende des Mietverhältnisses zurückkommen, abzüglich offener Miete und Schäden, die eidesstattlich aufgeschlüsselt sind; geht der Vermieter falsch damit um, drohen ihm das Dreifache der Kaution plus Anwalts- und Gerichtskosten (Mass.gov, Stand: Oktober 2026).

Florida: Eine Obergrenze gibt es nicht. Das Geld muss auf einem eigenen Bankkonto in Florida liegen oder durch einen surety bond (Kautionsbürgschaft) gedeckt sein, und Vermieter mit fünf oder mehr Einheiten müssen dem Mieter binnen 30 Tagen mitteilen, wo es liegt. Beansprucht der Vermieter nichts, kommt die Kaution binnen 15 Tagen nach Ende des Mietverhältnisses zurück; will er etwas einbehalten, muss er binnen 30 Tagen per Einschreiben (oder vereinbarter E-Mail) Mitteilung machen, und der Mieter hat dann 15 Tage, schriftlich zu widersprechen (s.83.49). Seit 2023 darf ein Vermieter statt einer Kaution eine nicht erstattbare monatliche Gebühr anbieten, muss dem Mieter aber schriftlich mitteilen, dass eine normale Kaution weiter möglich ist und dass die Gebühr keine Schäden deckt (s.83.491). Wer in Florida eine Wohnung in einem Condominium (Eigentumswohnanlage) mietet, unterliegt zusätzlich den Regeln der Eigentümergemeinschaft: Sie kann ihre eigene Zustimmung verlangen, mit einer Gebühr von bis zu 150 $ pro Bewerber (das Gesetz lässt die Grenze mit der Inflation steigen, prüf also den aktuellen Betrag) und einer Kaution von bis zu einer Monatsmiete für Schäden an Gemeinschaftsflächen (s.718.112), und gerät der Eigentümer mit den Beiträgen an die Gemeinschaft in Rückstand, kann diese verlangen, dass der Mieter die Miete an sie zahlt (s.718.116(11)).

Illinois: Die Kaution ist nicht begrenzt. In Gebäuden mit fünf oder mehr Einheiten muss der Vermieter binnen 30 Tagen nach dem Auszug eine aufgeschlüsselte Aufstellung der Abzüge mit bezahlten Belegen schicken und den Rest binnen 45 Tagen zurückgeben, sonst kann er das Doppelte der Kaution plus Kosten schulden (Security Deposit Return Act); in Gebäuden mit 25 oder mehr Einheiten bringt eine Kaution, die sechs Monate oder länger gehalten wird, jedes Jahr Zinsen (Merkblatt des Illinois Attorney General, Januar 2024). Seit dem 1. Januar 2025 darf ein Vermieter keine Bewerbungs- oder Prüfgebühr von einem Bewerber verlangen, der einen wiederverwendbaren Prüfbericht mitbringt, der in den letzten 30 Tagen erstellt wurde (Public Act 103-0840). Ein am 26. Juni 2026 unterzeichnetes Gesetz zu Gebühren (HB 3564) wird verlangen, dass jede Pflichtgebühr auf der ersten Seite des Mietvertrags steht, Bewerbungsgebühren auf 50 $ begrenzen und mehrere Gebühren verbieten, deckelt aber weder Kautionen noch Einzugsgebühren; ein Folgegesetz hat den Beginn auf Mietverträge verschoben, die ab dem 1. Januar 2027 geschlossen werden, so CBS Chicago (29. Juni 2026) und GC Realty, eine Hausverwaltung aus Chicago (29. August 2026); die Website des Parlaments selbst konnten wir nicht prüfen. Die Verordnung der Stadt Chicago enthält zusätzlich strengere eigene Regeln zur Kaution.

District of Columbia: Die Kaution darf eine Monatsmiete nicht übersteigen und nur einmal verlangt werden. Sie liegt auf einem verzinsten Konto bei einer Bank im District und kommt binnen 45 Tagen nach Ende des Mietverhältnisses mit Zinsen zurück, oder der Vermieter teilt binnen 45 Tagen schriftlich die Abzüge mit und erstattet den Rest binnen weiteren 30 Tagen (14 DCMR 308–311, nach der Zusammenfassung der Kanzlei Jackson & Campbell vom Mai 2023; den amtlichen Text konnten wir im Oktober 2026 nicht öffnen). Für normale Abnutzung darf nichts einbehalten werden (D.C. Code 42-3502.17). Seit dem 14. August 2026 muss eine Forderung für ausstehende Beträge mit Fotos oder anderen Belegen verbunden sein; der Mieter hat 30 Tage, ihr zu widersprechen, und die Schuld darf 60 Tage lang nicht an ein Inkassounternehmen gehen (D.C. Law 26-156).

Als Gebühr vor Abschluss eines Mietvertrags im District ist nur eine Bewerbungsgebühr erlaubt, 54 $ für 2026, und bevor der Vermieter sie nimmt, muss er schriftlich jede Gebühr und Kaution nennen, was geprüft wird und was zur Ablehnung führt (D.C. Code 42-3505.10; OTA, Stand: Oktober 2026). Am 27. April 2026 verklagte der Attorney General Mid-America Apartment Communities, einen großen Vermieter, wegen einer „Processing Fee“ von 385 $, monatlicher „Community Fees“ und mit „ab“ beworbener Mieten, in denen Pflichtgebühren fehlten; das Verfahren läuft (DC Attorney General, 27. April 2026).

Washington: Für gewöhnliche Wohnungen gibt es im ganzen Bundesstaat keine Obergrenze für die Kaution; die Obergrenzen von 2025 für Einzugs- und Säumnisgebühren gelten nur für Stellplätze für Mobilheime (RCW 59.20). Eine Kaution darf nur aufgrund einer schriftlichen Vereinbarung mit einer unterschriebenen Zustandsliste der Wohnung beim Einzug genommen werden; ohne sie ist die gesamte Kaution zurückzuzahlen (RCW 59.18.260). Das Geld kommt auf ein Treuhandkonto bei einer Bank oder einem zugelassenen Treuhänder, mit einer Quittung, auf der steht, wo (RCW 59.18.270), und eine nicht erstattbare Gebühr muss in einer schriftlichen Vereinbarung als solche benannt sein (RCW 59.18.285). Binnen 30 Tagen nach dem Auszug gibt der Vermieter die Kaution zurück oder legt eine vollständige Aufstellung vor, was einbehalten wird, mit Rechnungen oder Kostenvoranschlägen, und nichts für normale Abnutzung (RCW 59.18.280). Prüfgebühren dürfen nur die tatsächlichen Kosten des Berichts decken, und der Vermieter muss vorab sagen, was geprüft wird und ob ein wiederverwendbarer Bericht akzeptiert wird (RCW 59.18.257). Seattle setzt eine eigene Obergrenze für Kaution plus Gebühren.

Pennsylvania: Die Kaution darf im ersten Jahr eines Mietverhältnisses zwei Monatsmieten und ab Beginn des zweiten Jahres eine Monatsmiete nicht übersteigen, und nach fünf Jahren darf sie nicht mehr erhöht werden, nur weil die Miete gestiegen ist (68 P.S. 250.511a). Eine Kaution über 100 $, die länger als zwei Jahre gehalten wird, kommt auf ein verzinstes Treuhandkonto bei einer beaufsichtigten Bank, das dem Mieter schriftlich genannt wird, und der Mieter erhält die Zinsen jedes Jahr, abzüglich einer Gebühr von 1 %, die der Vermieter behalten darf (250.511b). Binnen 30 Tagen, nachdem das Mietverhältnis geendet und der Mieter eine Nachsendeadresse genannt hat, muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen oder eine schriftliche Liste der Abzüge mit dem Restbetrag schicken, sonst kann er auf das Doppelte des zu Unrecht einbehaltenen Betrags verklagt werden (250.512; Nolo, November 2025; PhillyTenant, Stand: Oktober 2026). Bewerbungsgebühren begrenzt der Bundesstaat nicht. Philadelphia begrenzt sie bei Mietverträgen, die ab dem 2. Dezember 2025 geschlossen oder verlängert werden, auf 50 $ oder die tatsächlichen Kosten der Prüfungen, je nachdem, was weniger ist, einmal in 12 Monaten, und verlangt ein Vermieter mit drei oder mehr Wohnungen mehr als eine Monatsmiete Kaution, darf der Mieter die zweite Monatsmiete in drei Monatsraten zahlen (Philadelphia Code 9-814 und 9-804; Merkblatt von PhillyTenant, Dezember 2025). In jedem Bundesstaat sind Bürgen üblich; siehe Anmeldung.

Die meisten Mieten in den USA bildet der Markt ohne Obergrenze, und ein Vermieter kann die Miete bei einer Verlängerung des Mietvertrags frei erhöhen, vorbehaltlich der Fristen des jeweiligen Bundesstaats. New York: Ein Vermieter, der eine Miete am freien Markt um mehr als 5 % erhöht oder nicht verlängert, muss 30, 60 oder 90 Tage vorher schriftlich Bescheid geben, je nachdem, ob der Mieter weniger als ein Jahr, ein bis zwei Jahre oder länger dort wohnt (Real Property Law 226-c). Säumnisgebühren sind erst nach fünf Tagen erlaubt und auf 50 $ oder 5 % der Miete begrenzt, je nachdem, was weniger ist. Mietstabilisierte Mieten steigen nur um den Prozentsatz, den das örtliche Rent Guidelines Board jedes Jahr festlegt (in New York City eine Nullrunde (0 %) für Verträge über ein und zwei Jahre, die vom 1. Oktober 2026 bis 30. September 2027 beginnen; RGB Order 58). Seit dem 20. April 2024 erfasst das Gesetz Good Cause Eviction die meisten übrigen Wohnungen in New York City: Eine Erhöhung über die Inflation plus 5 %, und nie über 10 %, gilt bis zum Beweis des Gegenteils als unangemessen (8,38 % laut Veröffentlichung im Mai 2026; der Bundesstaat veröffentlicht den Wert jedes Jahr neu). Nicht erfasst sind Eigentümer von 10 Einheiten oder weniger, Gebäude, deren certificate of occupancy (Nutzungsfreigabe) nach dem 1. Januar 2009 ausgestellt wurde (für 30 Jahre), Co-ops und Condos (Genossenschafts- und Eigentumswohnungen) sowie Mieten über 245 % der bundesweiten Fair Market Rent. Im übrigen Bundesstaat gilt es nur dort, wo sich eine Gemeinde dafür entscheidet (NYC HPD; NYS HCR, Stand: Oktober 2026).

Kalifornien: Der Tenant Protection Act (AB 1482) begrenzt Erhöhungen auf 5 % plus Inflation oder 10 %, je nachdem, was niedriger ist, in jeweils 12 Monaten und in höchstens zwei Schritten; die Anfangsmiete legt der Vermieter beim Einzug eines neuen Mieters frei fest. Nicht erfasst sind Wohnungen, die in den letzten 15 Jahren gebaut wurden, sowie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die weder einer Kapitalgesellschaft noch einem Investmentfonds gehören, sofern der Mieter schriftlich darauf hingewiesen wurde. Das Gesetz läuft am 1. Januar 2030 aus (Civil Code 1947.12). Städte können eine strengere Mietpreisbindung haben, aber der Costa-Hawkins Act des Bundesstaats verbietet eine örtliche Regelung für Gebäude, die nach dem 1. Februar 1995 erstmals bezogen wurden, sowie für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen und erlaubt es Vermietern, die Miete zwischen zwei Mietern neu festzusetzen (Civil Code 1954.52). Eine Erhöhung um mehr als 10 % braucht 90 Tage Vorlauf, kleinere 30 Tage (Civil Code 827).

Massachusetts kennt keine Mietpreisbindung. Eine Abstimmungsvorlage für 2026, die Erhöhungen auf die Inflation oder 5 % begrenzen sollte, wurde am 23. Juni 2026 vom Supreme Judicial Court vom Stimmzettel gestrichen, weil sie religiöse Einrichtungen ausnahm; die Befürworter wollen es 2028 erneut versuchen (WBUR, Juni 2026). Florida verbietet eine örtliche Mietpreisbindung ausdrücklich (s.125.0103, geändert 2023).

Illinois verbietet eine örtliche Mietpreisbindung (Rent Control Preemption Act, 1997). Gesetzentwürfe, um das Verbot aufzuheben oder örtliche Volksabstimmungen zuzulassen, waren bis zum Ende der Sitzungsperiode 2025 nicht durchgekommen (Chicagoland Apartment Association, Juni 2025), und im September 2026 galt das Verbot weiter (Chicago Sun-Times, 16. September 2026). Während eines befristeten Mietvertrags darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen; bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit braucht jede Erhöhung 7 Tage Vorlauf (wöchentliche Zahlung) oder 30 Tage (monatliche Zahlung) (Merkblatt des Illinois Attorney General, Januar 2024). Chicago verlangt zusätzlich 30 bis 120 Tage Vorlauf, je nachdem, wie lange der Mieter dort wohnt.

Washington: Seit dem 7. Mai 2025 darf die Miete in den ersten 12 Monaten eines Mietverhältnisses nicht steigen, danach höchstens um 7 % plus die Inflation im Raum Seattle oder um 10 %, je nachdem, was niedriger ist, in jeweils 12 Monaten: 9,683 % für 2026 und 10 % für 2027 (Department of Commerce, Stand: Oktober 2026). Für einen neuen Mieter legt der Vermieter die Miete frei fest. Wohnungen, deren certificate of occupancy 12 Jahre alt oder jünger ist, sind ausgenommen, ebenso einige selbst genutzte kleine Objekte sowie öffentliche oder gemeinnützige Wohnungen (RCW 59.18.700 und 59.18.710; die Obergrenze läuft am 1. Juli 2040 aus). Jede Erhöhung braucht 90 Tage schriftlichen Vorlauf und kann nicht vor dem Ende einer festen Laufzeit wirksam werden (RCW 59.18.140); ein Mieter, dem eine unzulässige Erhöhung droht, kann mit 20 Tagen Frist ausziehen, und der Attorney General setzt die Obergrenze durch. Seattle verlangt zusätzlich 180 Tage Vorlauf.

District of Columbia: Die Mietstabilisierung gilt für jede Wohnung, die nicht ausgenommen ist. Die wichtigsten Ausnahmen sind geförderte Wohnungen, Gebäude mit einer Baugenehmigung, die nach dem 31. Dezember 1975 erteilt wurde, und Gebäude mit vier Einheiten oder weniger, die höchstens vier Einzelpersonen gehören, die sonst nichts im District vermieten und einen Antrag auf Ausnahme gestellt haben (D.C. Code 42-3502.05). Jede Wohnung muss im Online-Register Rent Registry als erfasst oder ausgenommen eingetragen sein, und eine nicht eingetragene Wohnung gilt als erfasst (DHCD, Stand: Oktober 2026). Für erfasste Wohnungen liegt die Obergrenze vom 1. Mai 2026 bis 30. April 2027 bei 4,1 %, oder bei 2,1 % für Mieter, die als ältere oder behinderte Personen eingetragen sind (OTA, 2. Februar 2026); in 12 Monaten ist eine Erhöhung erlaubt, mit 60 Tagen schriftlichem Vorlauf (D.C. Code 42-3502.06, 42-3509.04), und zwischen zwei Mietern darf die Miete um 10 % steigen, oder um 20 % nach einem Mietverhältnis von mehr als 10 Jahren (42-3502.13). Für andere Wohnungen gibt es keine Obergrenze.

Im District noch offen: Die Initiative 88, die alle Mieten zwei Jahre lang einfrieren würde, hat die Abstimmung im November 2026 verpasst; nachdem der Superior Court im September 2026 eine Klage dagegen abgewiesen hat, kann frühestens im Frühjahr 2027 abgestimmt werden (Ballard Spahr, 16. Juli 2026; CRE Daily, 20. September 2026). Der FILTER Act des Councils, der für Volksinitiativen eine Regel zur Einheit des Gegenstands einführen würde, sollte am 22. September 2026 in erster Lesung behandelt werden; das Ergebnis konnten wir nicht prüfen (Ballard Spahr, 16. Juli 2026).

Pennsylvania kennt weder Mietpreisbindung noch Mietstabilisierung, weder im ganzen Bundesstaat noch örtlich (PhillyTenant, Stand: Oktober 2026). Während eines befristeten Mietvertrags darf die Miete nicht steigen, außer der Vertrag erlaubt es; für eine Erhöhung bei einem Mietverhältnis von Monat zu Monat setzt das Recht des Bundesstaats keine Frist und für Säumnisgebühren weder eine Schonfrist noch eine Obergrenze, auch wenn Gerichte meist etwa 4 bis 5 % der Miete akzeptieren (Nolo, November 2025). Philadelphia verlangt bei Mietverträgen von einem Jahr oder länger 60 Tage Vorlauf für eine Erhöhung und bei kürzeren 30 Tage (Philadelphia Code 9-804(11), nach der Zusammenfassung von PhillyTenant, Stand: Oktober 2026).

In jedem Bundesstaat darf nur ein Gericht räumen lassen: Aussperren, das Wegschaffen von Eigentum oder das Abstellen von Strom und Wasser, um jemanden zum Auszug zu zwingen, sind rechtswidrig, und die Räumung selbst führt ein Sheriff, Marshal oder Constable durch. New York: Für eine Klage wegen Zahlungsverzugs ist zuerst eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit 14 Tagen Frist nötig, und ein Mieter kann sie abwenden, indem er die gesamte geschuldete Miete zahlt, bevor die Räumung vollstreckt wird (Mahngebühren und Anwaltskosten zählen nicht). Nach verlorenem Verfahren kann ein Mieter den Richter um bis zu ein Jahr Zeit zum Auszug bitten. In Wohnungen, für die Good Cause Eviction gilt, braucht ein Vermieter einen der aufgelisteten Gründe, etwa Zahlungsverzug (außer er wurde durch eine unangemessene Erhöhung verursacht), Vertragsverletzung, erhebliche Störung oder Eigenbedarf, selbst am Ende eines Mietvertrags (Ratgeber des Attorney General von New York; NYC HPD, Stand: Oktober 2026).

Kalifornien: Ein Mietverhältnis von Monat zu Monat braucht 30 Tage Kündigung durch den Mieter und 60 Tage durch den Vermieter, wenn der Mieter ein Jahr dort wohnt (30 Tage, wenn weniger) (Civil Code 1946.1). Nach 12 Monaten verlangt der Tenant Protection Act einen „just cause“: einen Grund, der beim Mieter liegt (Zahlungsverzug, Vertragsverletzung, erhebliche Störung) oder nicht (Eigenbedarf, Rückzug vom Mietmarkt, Abriss oder wesentlicher Umbau), und eine Räumung ohne Verschulden des Mieters kostet den Vermieter eine Monatsmiete als Umzugsgeld oder einen Mieterlass (Civil Code 1946.2). In der Stadt San Diego gilt dieser Abschnitt zu „just cause“ laut der Seite des Stadtrats nicht, weil die Stadt eine eigene Verordnung hat, die Mieter seit dem 24. Juni 2023 vom ersten Tag eines Mietverhältnisses an schützt; die Mietobergrenze des Bundesstaats, ein eigener Abschnitt, gilt dort weiterhin (City of San Diego, Stand: Oktober 2026). Bei Zahlungsverzug beginnt es mit einer „notice to pay or quit“ (Aufforderung, binnen 3 Tagen zu zahlen oder auszuziehen), ohne Wochenenden und gerichtliche Feiertage; nach Zustellung einer Räumungsklage („unlawful detainer“) hat der Mieter 10 Gerichtstage, um zu antworten (Code of Civil Procedure 1161, 1167, seit Januar 2025).

Massachusetts: Eine „tenancy at will“ endet mit einer Kündigung von 30 Tagen oder einem Zahlungszeitraum, je nachdem, was länger ist. Räumungen beginnen mit einer Notice to Quit (Kündigungsschreiben), 14 Tage bei Zahlungsverzug oder 30 Tage aus anderen Gründen, dann folgt ein „summary process“ (beschleunigtes Räumungsverfahren) vor dem Housing Court oder District Court; ein Richter kann eine Räumung ohne Verschulden des Mieters um bis zu sechs Monate aufschieben (ein Jahr bei älteren oder behinderten Mietern), und das Programm RAFT zahlt bis zu 7.000 $ im Jahr zu Mietrückständen dazu (Mass.gov, Stand: Oktober 2026). Florida: Die Kündigungsfrist für ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit beträgt 7 Tage bei wöchentlicher, 30 Tage bei monatlicher (vor 2023: 15 Tage) und 60 Tage bei jährlicher Zahlung (s.83.57). Bei unbezahlter Miete stellt der Vermieter eine Mitteilung mit 3 Tagen Frist zu, ohne Wochenenden und gerichtliche Feiertage; um einen anderen Einwand als die Zahlung geltend zu machen, muss der Mieter die geforderte Miete binnen 5 Arbeitstagen nach Zustellung bei Gericht hinterlegen (ss.83.56, 83.60). Wer einen befristeten Mietvertrag vorzeitig verlässt, muss meist zahlen, bis die Wohnung neu vermietet ist, außer der Mietvertrag oder eine Regel des Bundesstaats (Militärdienst, häusliche Gewalt) erlaubt etwas anderes.

Illinois: Eine Räumung wegen Zahlungsverzugs beginnt mit einer schriftlichen Aufforderung mit 5 Tagen Frist, wegen einer Vertragsverletzung mit einer Mitteilung mit 10 Tagen Frist; ein Mietverhältnis von Monat zu Monat endet mit 30 Tagen schriftlicher Kündigung, eines von Jahr zu Jahr mit 60, und der Vermieter braucht keinen Grund. Nur der Sheriff darf einen Räumungstitel vollstrecken (Merkblatt des Illinois Attorney General, Januar 2024). Chicago ergänzt ein einmaliges Recht, eine Räumung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden, indem man vor dem Urteil alle Rückstände und Kosten zahlt.

Washington: Ein Mieter von Monat zu Monat beendet das Mietverhältnis mit 20 Tagen schriftlicher Kündigung vor Ende eines Zahlungszeitraums (RCW 59.18.200). Seit 2021 braucht ein Vermieter einen der Gründe aus RCW 59.18.650, um zu räumen oder nicht zu verlängern, etwa Zahlungsverzug nach einer Aufforderung mit 14 Tagen Frist, zu zahlen oder auszuziehen, einen Verstoß, der nicht binnen 10 Tagen behoben wird, oder Eigenbedarf (90 Tage Frist); ohne Grund darf ein Vermieter nur bestimmte erste Mietverträge von sechs bis 12 Monaten oder feste Laufzeiten von 12 Monaten oder mehr mit 60 Tagen Frist beenden. Beide Abschnitte gelten laut Vermerk bis zum 1. Januar 2028, dann treten geänderte Fassungen an ihre Stelle; was sich dann ändert, haben wir nicht geprüft (Stand: Oktober 2026). Seattle ergänzt eigene „just cause“-Regeln sowie Einwendungen gegen Räumungen im Winter und während des Schuljahres.

District of Columbia: Nur ein Gericht kann räumen lassen, und nur aus einem Grund, der in D.C. Code 42-3505.01 aufgeführt ist, etwa Zahlungsverzug, ein Verstoß, der nicht binnen 30 Tagen nach Mitteilung behoben wird, eine vom Gericht festgestellte rechtswidrige Handlung, Eigenbedarf oder ein Verkauf an einen Käufer, der selbst einziehen will (90 Tage Frist), oder Umbauten, Sanierung oder Abriss (120 bis 180 Tage); das Ende eines Mietvertrags ist für sich genommen kein Grund. Bei Zahlungsverzug darf der Vermieter nur klagen, wenn mindestens 600 $ geschuldet werden, und muss vorher 10 Tage schriftlich Bescheid geben, mit einer Aufstellung des Mietkontos, per Post mit Sendungsverfolgung und persönlich oder an der Tür. Der RENTAL Act hat diese Frist seit dem 31. Dezember 2025 von 30 Tagen verkürzt, ebenso die Zeit zwischen Ladung und erster Anhörung von 30 auf mindestens 14 Tage (D.C. Act 26-199, beschlossener Text auf LIMS); die im Gesetz abgedruckte Mustermitteilung nennt noch 30 Tage. Die Rental Housing Commission hat am 3. April 2026 Durchführungsvorschriften vorgeschlagen; ob sie endgültig sind, haben wir nicht geprüft (Ballard Spahr, Mai 2026). Seit dem 18. Juli 2025 setzt ein Antrag auf Nothilfe bei der Miete ein Räumungsverfahren nicht mehr automatisch aus (D.C. Law 26-20).

Pennsylvania: Ein Vermieter beendet ein Mietverhältnis mit einer schriftlichen Notice to Quit (Kündigungsschreiben) mit 10 Tagen Frist bei unbezahlter Miete, 15 Tagen bei einem Mietvertrag von einem Jahr oder weniger (auch von Monat zu Monat) und 30 Tagen bei einem Mietvertrag von mehr als einem Jahr (68 P.S. 250.501), und ein Mieter, der nur wegen Zahlungsverzugs geräumt wird, kann die Räumung abwenden, indem er vorher den Urteilsbetrag und die Kosten zahlt (Nolo, November 2025). Verfahren beginnen vor einem Magisterial District Judge, in Philadelphia vor dem Municipal Court; dort hält eine Berufung an den Court of Common Pleas binnen 10 Tagen nach einem Räumungsurteil die Räumung nur auf, wenn der Mieter die Miete bei Gericht hinterlegt, und zwischen Urteil und Räumung liegen mindestens 21 Tage. Jeder Vermieter in Philadelphia muss vor einer Klage zuerst eine Notice of Diversion Rights (Mitteilung über das Schlichtungsrecht) schicken und mindestens 30 Tage am Eviction Diversion Program der Stadt teilnehmen (Philadelphia Code 9-811; PhillyTenant, Dezember 2025 und Januar 2026). Philadelphia verlangt außerdem einen schriftlich genannten „good cause“ (gesetzlich anerkannten Grund), um einen Mietvertrag unter einem Jahr oder ein Mietverhältnis von Monat zu Monat zu beenden oder nicht zu verlängern; ab dem 1. November 2026 gilt das für jeden Mietvertrag, gleich welcher Laufzeit, und ohne diese Mitteilung läuft der Mietvertrag von Monat zu Monat weiter (Bill 250330-AA, unterzeichnet am 7. Mai 2026; Fair Housing Commission, Stand: Oktober 2026). Ein Gesetzentwurf, Räumungsakten von Verfahren zu versiegeln, die nicht mit einer Räumung endeten, passierte im Mai 2025 einen Ausschuss des Repräsentantenhauses (WITF, 28. Mai 2025); ob er Gesetz geworden ist, konnten wir nicht prüfen.

In jedem Bundesstaat, den dieser Ratgeber behandelt, ist der Vermieter stillschweigend verpflichtet, die Wohnung bewohnbar zu halten, und im Mietvertrag lässt sich das nicht ausschließen. New York: Die Gewährleistung der Bewohnbarkeit (Real Property Law 235-b) umfasst Heizung, Warmwasser und Schädlingsfreiheit; in Mehrfamilienhäusern ist vom 1. Oktober bis 31. Mai zu heizen (tagsüber mindestens 68 °F, wenn es draußen unter 55 °F hat). Mieter können auf Mietminderung klagen oder die Miete zurückhalten und den Mangel als Einwand geltend machen; Mieter mietstabilisierter Wohnungen können sich außerdem bei der Wohnungsbehörde des Bundesstaats beschweren. Kalifornien: Eine Wohnung gilt als unbewohnbar, wenn Grundlegendes fehlt, etwa Wetterschutz, Warmwasser, Heizung, sichere Elektrik oder Schutz vor Ungeziefer, und bei Mietverträgen, die ab dem 1. Januar 2026 geschlossen oder verlängert werden, muss der Vermieter auch einen funktionierenden Herd und Kühlschrank stellen (Civil Code 1941.1). Nach schriftlicher Mitteilung und etwa 30 Tagen kann ein Mieter selbst reparieren und bis zu eine Monatsmiete abziehen, zweimal im Jahr (Civil Code 1942).

Massachusetts: Der State Sanitary Code (105 CMR 410) legt Mindeststandards fest; das örtliche Board of Health (Gesundheitsamt) kontrolliert und kann Reparaturen anordnen, und Mieter können unter Umständen einen Teil der Miete zurückhalten. Ein Vermieter muss Bleigefahren beseitigen oder eindämmen, wenn ein Kind unter sechs Jahren dort wohnt, und darf Familien aus diesem Grund nicht abweisen. Florida: Der Vermieter muss die Bauvorschriften einhalten und in Gebäuden, die keine Ein- oder Zweifamilienhäuser sind, für Schädlingsbekämpfung, Schlösser, saubere Gemeinschaftsflächen, Müllabfuhr, Heizung im Winter und fließend warmes und kaltes Wasser sorgen; eine Klimaanlage schreibt das Gesetz nicht vor (s.83.51). Die Miete darf erst nach 7 Tagen schriftlicher Mitteilung des Mangels zurückgehalten werden (s.83.60).

District of Columbia: Ein Vermieter darf die Miete einer mietstabilisierten Wohnung nicht erhöhen, solange sie oder ihre Gemeinschaftsflächen den Housing Code in wesentlichen Punkten nicht erfüllen (D.C. Code 42-3502.08). Gebühren für das, was der Vermieter ohnehin leisten muss, etwa Pflege der Gemeinschaftsflächen, Müll, Schlösser und Abrechnungsverwaltung, sind verboten, und seit dem 14. August 2026 auch gesonderte Kosten für Strom, Wasser und Heizung, die Gemeinschaftsflächen oder leere Wohnungen verbrauchen (42-3505.10(b-2); D.C. Law 26-156). Ein Mieter, der Opfer einer Straftat innerhalb der Familie wurde, darf den Mietvertrag vorzeitig beenden (42-3505.07).

Pennsylvania: Die Gerichte leiten eine Gewährleistung der Bewohnbarkeit ab, die sich im Mietvertrag nicht ausschließen lässt (Pugh v. Holmes, 1979): Nach einer Mitteilung und einer angemessenen Frist darf ein Mieter die Miete im Verhältnis zum Mangel zurückhalten, selbst reparieren und die Kosten abziehen oder den Mietvertrag beenden, doch wer die Miete zu Unrecht zurückhält, riskiert trotzdem eine Räumung. Kein Gesetz regelt, wann der Vermieter die Wohnung betreten darf; Gerichte erwarten eine angemessene Ankündigung, meist 24 Stunden (Nolo, November 2025). In Philadelphia müssen Vermieter von Gebäuden mit zwei oder mehr Wohnungen vom 1. Oktober bis 30. April auf 68 °F heizen, außer jeder Mieter regelt seine Heizung selbst (Handbuch Partners in Good Housing, September 2025).

Wer die Nebenkosten zahlt, hängt vom Mietvertrag ab: Strom und Internet zahlt fast immer der Mieter, Heizung, Wasser und Müll sind in älteren Mehrfamilienhäusern oft inbegriffen. Eine Renters’ Insurance (Hausrat- und Haftpflichtversicherung für Mieter) ist billig und wird in Mietverträgen oft verlangt, auch wenn sie in keinem Bundesstaat gesetzlich vorgeschrieben ist. Maklergebühren: Der FARE Act von New York City (seit dem 11. Juni 2025 in Kraft) verbietet einem Makler, der für den Vermieter arbeitet, dem Mieter etwas zu berechnen, und Massachusetts hat das seit dem 1. August 2025 im ganzen Bundesstaat ebenso geregelt; wo das nicht gilt, prüf vor dem Zahlen, wer den Makler beauftragt hat (NYC DCWP; Massachusetts Attorney General).

In den USA gibt es keine Meldepflicht wie beim padrón oder bei der Anmeldung und keinen nationalen Personalausweis. Ein Vermieter schaut auf dein Einkommen, deine Bonitätsauskunft, deine bisherigen Mietverhältnisse und manchmal auf Einträge zu Straftaten und Räumungen. Eine Social Security Number (Sozialversicherungsnummer) ist zum Mieten gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber Prüfunternehmen nutzen sie, um eine Bonitätsauskunft abzurufen; wer keine bekommen kann, kann beim IRS eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) beantragen, die eine Steuernummer ist, keine Arbeitserlaubnis und kein Aufenthaltstitel. Eine ausländische Kredithistorie wird nicht übernommen, deshalb haben Neuankömmlinge oft zunächst keinen US-Credit-Score.

Einkommensregeln sind Praxis der Vermieter, kein Gesetz. In New York City wollen Vermieter meist ein Jahresbruttoeinkommen vom 40-Fachen der Monatsmiete oder einen Bürgen, der das 80- bis 100-Fache der Miete verdient und im Raum New York lebt (FAQ zum Wohnen außerhalb des Campus der Columbia University; Brick Underground, Dezember 2025). Anderswo gilt meist ein monatliches Bruttoeinkommen vom Zweieinhalb- bis Dreifachen der Miete: das 2,5-Fache bei einem großen Vermieter in San Francisco (UDR), etwa das Dreifache in Boston (Boston Pads) und das Dreifache in den von Unternehmen betriebenen Wohntürmen in Miami (Maizon Brickell), Stand: 2026. Neuankömmlinge ohne US-Einkommen oder Bürgen nehmen oft einen bezahlten institutionellen Bürgen oder bieten mehr im Voraus an, wo der Bundesstaat das erlaubt; die Obergrenzen in New York und Massachusetts machen hohe Vorauszahlungen rechtswidrig, während Kalifornien bei einem Mietvertrag von sechs Monaten oder mehr sechs Monatsmieten im Voraus erlaubt (Civil Code 1950.5) und Florida keine Obergrenze setzt. In Florida sind falsche Angaben oder gefälschte Dokumente in einer Mietbewerbung ab dem 1. Oktober 2026 ein Verbrechen dritten Grades (HB 1293, Kapitel 2026-143).

Nach dem Fair Credit Reporting Act muss ein Vermieter, der dich wegen eines Prüfberichts ablehnt, dir das mitteilen und das Unternehmen nennen; du kannst binnen 60 Tagen eine kostenlose Kopie bekommen und Fehler beanstanden, die das Unternehmen binnen 30 Tagen prüfen muss (FTC, Stand: Oktober 2026). Einen Mieter wegen eines Wohngutscheins (Section 8) abzulehnen, ist in New York, Kalifornien, Massachusetts und Illinois nach dem Recht des Bundesstaats rechtswidrig (in Illinois nach dem Human Rights Act) sowie im District of Columbia (nach seinem Human Rights Act, D.C. Code 2-1402.21), nicht aber nach Bundesrecht oder dem Recht von Florida (Gesetze der Bundesstaaten; Florida Statutes 760.23). Die Menschenrechtsverordnung von Miami-Dade County nennt die Einkommensquelle weiterhin, und die zuständige Kommission nimmt weiter Beschwerden an, doch ob das trotz des Gesetzes von 2023, mit dem Florida örtliche Regeln verdrängt, Bestand hat, ist ungeklärt, und ein Gerichtsurteil in der einen oder anderen Richtung haben wir nicht gefunden (Stand: Oktober 2026). Der District verbietet es außerdem, einen Bewerber allein wegen eines niedrigen oder fehlenden Credit Scores abzulehnen, und jede Frage nach dem Strafregister vor einem bedingten Angebot (D.C. Code 42-3505.10, 42-3541.02).

Pennsylvania hat über das Fair-Housing-Recht hinaus keine Regeln des Bundesstaats zur Mieterprüfung, und das Recht des Bundesstaats schützt die Einkommensquelle nicht (Nolo, November 2025). Die Fair Practices Ordinance von Philadelphia verbietet es, einen Mieter wegen eines Wohngutscheins oder anderer rechtmäßiger Einkünfte abzulehnen (Commission on Human Relations, Stand: Oktober 2026), und ihr Renters' Access Act (seit dem 13. Oktober 2021) verlangt schriftliche Prüfkriterien, bevor eine Gebühr genommen wird, und eine schriftliche Begründung einer Ablehnung binnen drei Arbeitstagen, mit 48 Stunden Zeit, eine erneute Prüfung zu verlangen; ein Vermieter darf nicht allein wegen eines Credit Scores oder Prüfwerts ablehnen und auch nicht wegen eines Räumungseintrags, der älter als vier Jahre ist oder nicht mit einem Urteil zugunsten des Vermieters endete (Leitlinien zum Renters' Access Act, Oktober 2021).

Die meisten Regeln ergeben sich aus dem Mietvertrag, und viele Mietverträge verbieten die Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung. New York ist die Ausnahme: In Gebäuden mit vier oder mehr Wohnungen hat ein Mieter ein gesetzliches Recht zur Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters, die nicht ohne triftigen Grund verweigert werden darf. Der Antrag muss per Einschreiben gestellt werden und vorgeschriebene Angaben enthalten, und Schweigen über 30 Tage gilt als Zustimmung. In kleineren Gebäuden darf der Vermieter ablehnen, aber eine unbegründete Ablehnung erlaubt dem Mieter, den Mietvertrag mit 30 Tagen Frist zu kündigen. Mieter mietstabilisierter Wohnungen dürfen höchstens zwei von jeweils vier Jahren untervermieten und dem Untermieter nicht mehr als die gesetzliche Miete berechnen, bei möblierter Vermietung plus 10 % (Real Property Law 226-b; Ratgeber des Attorney General von New York). Mitbewohner schützt gesondert das Mitbewohnergesetz (Real Property Law 235-f).

Kalifornien kennt kein allgemeines Recht zur Untervermietung, aber wo der Tenant Protection Act gilt, darf eine Untermiete insgesamt nicht mehr Miete einbringen als die gedeckelte Miete (Civil Code 1947.12), und ein Untermieter, dem der Vermieter nie zugestimmt hat, kann nach einigen städtischen Verordnungen ein Räumungsgrund sein. In Massachusetts, Florida und Pennsylvania entscheidet der Mietvertrag. Im District of Columbia darf ein Mieter in einer mietstabilisierten Wohnung einem Untermieter nicht mehr berechnen, als er selbst Miete zahlt (D.C. Code 42-3502.06), und die Gebühr eines Vermieters für eine Untervermietung oder einen Ersatzmieter darf die Bewerbungsgebühr nicht übersteigen, 54 $ im Jahr 2026 (42-3505.10). In der Praxis läuft viel Mietbetrug über online gefundene „Untermieten“: Lass dir den Hauptmietvertrag und die schriftliche Zustimmung des Vermieters zeigen und zahl nie, bevor du beides gesehen hast.

Bundessteuer: Mieteinnahmen gehören in den Schedule E; Ausgaben sind abzugsfähig, und das Gebäude (nicht das Grundstück) wird über 27,5 Jahre abgeschrieben. Wer eine selbst bewohnte Wohnung weniger als 15 Tage im Jahr vermietet, zahlt auf diese Miete keine Steuer (IRS Publication 527, Steuererklärungen für 2025). Ein nicht ansässiger Eigentümer zahlt pauschal 30 % (oder einen niedrigeren Satz nach einem Abkommen) auf die Bruttomiete, vom Mieter oder Verwalter einbehalten, es sei denn, er entscheidet sich, sie als Betriebseinnahmen zu behandeln und mit dem Nettoeinkommen über das Formular 1040-NR besteuert zu werden (IRS Publication 519). New York, Kalifornien und Massachusetts besteuern außerdem Mieteinnahmen aus Immobilien im Bundesstaat, auch von Nichtansässigen; die Verfassung von Florida verbietet eine Einkommensteuer des Bundesstaats für natürliche Personen. Für den Verkauf von US-Immobilien durch ausländische Eigentümer gelten gesonderte Regeln zum Steuereinbehalt.

Vor dem Vermieten: Leg bei Wohnungen von vor 1978 bleihaltige Farbe offen, halte die oben genannten Regeln des Bundesstaats zur Kaution ein und führe die Bewerberprüfung nach dem Fair Credit Reporting Act und dem Fair-Housing-Recht durch. In New York muss jede mietstabilisierte Wohnung jedes Jahr bei der Wohnungsbehörde des Bundesstaats registriert werden. Kalifornien hat kein Vermieterregister für den ganzen Bundesstaat, aber Los Angeles und San Francisco verlangen gegen Gebühr, dass Mietwohnungen bei der Stadt registriert werden. In Massachusetts ist der häufigste teure Fehler, die Kaution falsch zu behandeln, und ein Objekt mit einem Kind unter sechs Jahren muss von Blei saniert oder unter „interim control“ (vorläufige Schutzmaßnahmen) gestellt werden. In Florida verdrängt das Recht des Bundesstaats seit 2023 örtliche Regeln zu allem, was das Mietgesetz behandelt, darunter Bewerberprüfung, Kautionen, Bewerbungsgebühren, Vertragsbedingungen und Mitteilungen (s.83.425), sodass Mieterschutzverordnungen von Städten und Countys in diesen Punkten nicht mehr gelten.

Kurzzeitvermietungen regeln überwiegend die Städte, und New York City, San Francisco, Los Angeles und Boston verlangen alle, dass Gastgeber sich registrieren. New York City: Aufenthalte unter 30 Tagen müssen registriert werden, und Plattformen dürfen nicht registrierte Aufenthalte nicht abwickeln (Local Law 18). San Francisco: nur im eigenen ständigen Wohnsitz des Gastgebers, mit einer Zertifikatsnummer in jedem Inserat und höchstens 90 Nächten im Jahr ohne Anwesenheit des Gastgebers. Los Angeles: nur im Hauptwohnsitz des Gastgebers, mit einer Registrierungsnummer in jedem Inserat (Home-Sharing Ordinance). Boston: nur in selbst bewohnten Wohnungen und Zwei- und Dreifamilienhäusern (städtische Verordnung, 2018). Florida ist anders: Gemeinden dürfen Ferienvermietungen weder verbieten noch begrenzen, wie oft oder wie lange sie vermietet werden, es sei denn, ihre Regeln stammen aus der Zeit vor Juni 2011 (s.509.032), und Aufenthalte von sechs Monaten oder weniger unterliegen 6 % Umsatzsteuer des Bundesstaats plus Zuschlag des Countys und Tourismussteuer (Florida Department of Revenue).

District of Columbia: Jede Mietwohnung muss bei der Rental Accommodations Division des DHCD im Online-Register Rent Registry registriert sein, als mietstabilisiert oder ausgenommen, und ein Vermieter, der außerhalb des District lebt, muss dort einen eingetragenen Vertreter bestellen oder darf die Mieten nicht erhöhen (D.C. Code 42-3502.05, 42-3502.08). Prüfkriterien und Gebühren müssen veröffentlicht sein, bevor Angaben zur Bewerbung oder eine Gebühr entgegengenommen werden (42-3505.10). Kurzzeitvermietungen sind nur im Hauptwohnsitz des Gastgebers erlaubt, mit einer Lizenz des DLCP und einer Haftpflichtversicherung über 250.000 $; eine „Vacation Rental“ ohne Anwesenheit des Gastgebers ist auf 90 Nächte im Jahr begrenzt, jeder Aufenthalt darf höchstens 30 Nächte dauern, und Wohnungen von Unternehmen oder Kapitalanlegern können nicht lizenziert werden (DLCP, Stand: Oktober 2026).

Philadelphia: Jede Mietwohnung braucht eine städtische Vermietungslizenz des Department of Licenses and Inspections, die jedes Jahr verlängert wird; der Eigentümer darf keine Rückstände bei städtischen Steuern haben und muss bei Gebäuden von vor März 1978 eine Bescheinigung vorlegen, dass sie bleisicher oder bleifrei sind. Jeder neue Mieter muss ein Certificate of Rental Suitability (Bescheinigung über die Vermietbarkeit) erhalten, das höchstens 60 Tage vor Beginn des Mietverhältnisses ausgestellt wurde, dazu das Handbuch Partners in Good Housing und eine Auskunft zu Bettwanzen; ein Eigentümer, der außerhalb der Stadt lebt, muss einen örtlichen Verwalter benennen, und ein Vermieter, der auf Räumung klagt, muss Lizenz und Bescheinigungen vorlegen (phila.gov; Handbuch Partners in Good Housing, September 2025; WHYY, Januar 2018). Kurzzeitvermietungen von 30 Tagen oder weniger sind nur im Hauptwohnsitz des Gastgebers erlaubt, mit einer Limited Lodging Operator License (150 $ im Jahr) und einer baurechtlichen Genehmigung (phila.gov, Stand: Oktober 2026).

Räumungen und Mietstreitigkeiten gehören vor die ordentlichen Gerichte des Bundesstaats: den Housing Court von New York City (ein Gerichtsgebäude in jedem Stadtbezirk), den Housing Court von Massachusetts (zuerst wird kostenlose Mediation angeboten) oder den District Court, den Superior Court in Kalifornien und Washington, den County Court in Florida und den Circuit Court of Cook County für Chicago. Klagen um die Kaution gehen meist vor den Small Claims Court (Gericht für kleine Forderungen), der ohne Anwälte Forderungen bis 12.500 $ für Einzelpersonen in Kalifornien verhandelt (California Courts, Stand: Oktober 2026) und bis 10.000 $ in Washington (Washington Attorney General, September 2026). Ignorier nie Post vom Gericht: Ein Mieter, der nicht antwortet, verliert per Versäumnisurteil.

Die Attorneys General der Bundesstaaten nehmen Verbraucherbeschwerden entgegen: Der von New York hat ein Formular für nicht zurückgezahlte Kautionen, der von Massachusetts betreibt eine Verbraucher-Hotline, der von Illinois nimmt Beschwerden über Verbraucherbetrug entgegen, und der von Washington setzt die Mietobergrenze des Bundesstaats durch, mit einem Formular, mit dem du auf eine Erhöhung über der Obergrenze antworten kannst. Beschwerden über Diskriminierung gehen an das HUD (es gelten Fristen) oder an die Antidiskriminierungsbehörde des Bundesstaats, zum Beispiel das Civil Rights Department von Kalifornien, die Massachusetts Commission Against Discrimination oder das Illinois Department of Human Rights. Kostenlose Rechtshilfe für Menschen mit niedrigem Einkommen gibt es über LawHelpNY, LawHelpCA, MassLegalHelp, Florida Law Help und WashingtonLawHelp. Mehrere Städte geben Mietern, denen eine Räumung droht, einen kostenlosen Anwalt, mit unterschiedlichen Grenzen: New York City garantiert Haushalten mit einem Einkommen von höchstens 200 % der bundesweiten Armutsgrenze oder mit einem Mitglied ab 60 Jahren volle Vertretung (NYC Independent Budget Office, September 2025); San Francisco jedem Mieter, ganz gleich welches Einkommen (Proposition F, 2018); Los Angeles berechtigten Mietern mit bis zu 80 % des mittleren Einkommens der Region (Stay Housed LA); Boston Haushalten mit Schulkindern (K-12) (Access to Counsel); und Chicago Mietern mit bis zu 80 % des mittleren Einkommens der Region (Right to Counsel), wo das Early Resolution Program des Countys in Räumungsverfahren außerdem unabhängig vom Einkommen eines Mieters kostenlose Beratung und Mediation bietet. Washington geht im ganzen Bundesstaat weiter: Das Gericht muss einem Mieter, der aufgelistete Leistungen bezieht oder bis zu 200 % der bundesweiten Armutsgrenze verdient, einen Anwalt beiordnen, vorbehaltlich der Finanzierung durch den Bundesstaat (RCW 59.18.640).

District of Columbia: Räumungen gehen an die Landlord and Tenant Branch des DC Superior Court. Streitfälle zur Mietpreisbindung (Erhöhungen, Registrierung, Leistungen) beginnen mit einer tenant petition (Mieterantrag) bei der Rental Accommodations Division des DHCD, werden vom Office of Administrative Hearings verhandelt und können bei der Rental Housing Commission angefochten werden (DHCD, Stand: Oktober 2026). Das Office of the Tenant Advocate, eine Behörde des District, gibt kostenlose Beratung und teils Rechtsvertretung, und jede Mitteilung wegen Zahlungsverzugs muss seine Nummer und die des Landlord Tenant Legal Assistance Network nennen (D.C. Code 42-3505.01). Beschwerden über Diskriminierung und Mieterprüfung gehen an das Office of Human Rights, Mietbetrug und irreführende Werbung an das Office of Consumer Protection des Attorney General.

Mietergewerkschaften gibt es nur örtlich, für ein Haus oder eine Stadt, nicht bundesweit. In New York und Massachusetts ist es rechtswidrig, sich an einem Mieter dafür zu rächen, dass er sich bei einem Inspektor beschwert oder einer Mieterorganisation beitritt, und bestimmte Maßnahmen eines Vermieters kurz nach einer Beschwerde gelten bis zum Beweis des Gegenteils als Vergeltung: binnen eines Jahres in New York, binnen sechs Monaten in Massachusetts (Attorneys General der Bundesstaaten). In Florida kann ein Mieter Vergeltung als Einwand gegen eine Räumung geltend machen (s.83.60).

Pennsylvania: Räumungs- und Kautionsverfahren gehen an die Magisterial District Courts, in Philadelphia an den Municipal Court, der auch Forderungen bis 12.000 $ als Small Claims verhandelt (Gerichte von Philadelphia, Stand: Oktober 2026). Verbraucherbeschwerden über Mietbetrug gehen an das Bureau of Consumer Protection des Attorney General, dessen jüngste Warnung vor Mietbetrug, die wir fanden, vom Juni 2023 stammt (WVIA, 13. Juni 2023). In Philadelphia nimmt die Fair Housing Commission Beschwerden über Nichtverlängerung ohne „good cause“, Vergeltung und Aussperrungen entgegen, und die Commission on Human Relations Beschwerden über Diskriminierung und Mieterprüfung; Mieter mit einem Einkommen bis 200 % der bundesweiten Armutsgrenze bekommen in zehn Postleitzahlbezirken in Räumungsverfahren einen kostenlosen Anwalt (Right to Counsel, phila.gov, 29. April 2026), und jeder kann die Philly Tenant Hotline anrufen, 267-443-2500. Vergeltung an einem Mieter, weil er sich bei einem Inspektor beschwert oder einer Mieterorganisation beitritt, ist dort rechtswidrig, und ab dem 1. November 2026 haben Mieter ausdrücklich das Recht, sich zu organisieren (Bill 250330-AA).