Mieten in Österreich: die Regeln

Mietverträge unterliegen dem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und, für die meisten Wohnungen in Mehrparteienhäusern, dem Mietrechtsgesetz (MRG). Die erste Frage lautet, welche Stufe des MRG gilt (§ 1 MRG). Die Vollanwendung erfasst die meisten Wohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen, deren Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erteilt wurde, vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945 und öffentlich geförderte Mietshäuser wie den Gemeindebau. Die Teilanwendung erfasst ungeförderte Gebäude mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 und Dachgeschosswohnungen mit Baubewilligung nach 2001: Hier gelten die Regeln zu Befristung, Kündigung und Kaution, aber keine Mietzinsbegrenzung. Ganz außerhalb des MRG liegen Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Studenten- und ähnliche Heime sowie berufsbedingte Zweitwohnungen für höchstens sechs Monate. Für diese Verträge gelten nur das ABGB und der Vertrag. Genossenschaftswohnungen (Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen) haben mit dem WGG ein eigenes Gesetz mit kostendeckenden Mieten. Die Arbeiterkammer (AK) nennt diese Stufen Typ III, II und I. Stand: Oktober 2026.

Ein Mietvertrag kann unbefristet oder befristet sein. Nach dem MRG ist eine Befristung nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart wurde und mindestens fünf Jahre dauert, bei einem Vermieter, der nach dem Konsumentenschutzrecht kein Unternehmer ist, mindestens drei Jahre (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG). Die Mindestdauer von fünf Jahren wurde durch das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG, BGBl. I Nr. 114/2025) für Verträge eingeführt, die ab dem 1. Jänner 2026 geschlossen oder verlängert werden; für frühere Befristungen gilt weiter die alte Dreijahresregel (§ 49k Abs. 4). Laut dem Portal des Konsumentenschutzministeriums gilt ein Vermieter als Unternehmer, wenn er etwa fünf oder mehr Wohnungen vermietet, eine Immobilienfirma oder eine Gemeinde ist oder Eigentümer eines Mehrparteienhauses mit Hausverwaltung. Der Vermieter muss beweisen, dass er keiner ist. Eine zu kurze oder nicht schriftliche Befristung macht den Vertrag unbefristet. Eine Höchstdauer gibt es nicht, und auch Verlängerungen müssen schriftlich erfolgen und dieselbe Mindestdauer erfüllen.

Außerhalb des MRG, etwa bei einer Wohnung in einem Haus mit zwei Wohnungen, gibt es keine Mindestdauer, und der Mieter kann einen befristeten Vertrag nicht vorzeitig beenden, außer der Vertrag erlaubt es (AK). Die Mietvertragsgebühr für Wohnraum ist für Verträge abgeschafft, die ab dem 11. November 2017 geschlossen wurden. In Gebäuden unter Vollanwendung des MRG darf der Vermieter keine Gebühr für die Vertragserrichtung verlangen (AK). Ein unterschriebenes Mietanbot wird bindend, sobald der Vermieter es annimmt; lies es also so genau wie den Mietvertrag.

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Die Kaution ist das, was im Vertrag steht. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten (Bruttomonatsmiete: Nettomiete plus Betriebskosten plus 10 % Umsatzsteuer), bis zu sechs gelten allgemein als zulässig, und mehr ist nur erlaubt, wenn der Vermieter ein besonderes Sicherungsbedürfnis hat, etwa bei hoher Miete, einer möblierten Wohnung oder Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des Mieters (oesterreich.gv.at). Die Kaution wird oft in bar, durch Übergabe eines Sparbuchs oder als Bankgarantie geleistet. Lass dir eine Barkaution schriftlich quittieren, denn du musst die Zahlung beweisen können. Stand: Oktober 2026.

Bei Voll- und Teilanwendung des MRG muss eine Barkaution auf einem Sparbuch oder in einer gleich sicheren, verzinsten Anlage liegen, getrennt vom Vermögen des Vermieters und geschützt für den Fall seiner Insolvenz. Auf Verlangen muss der Vermieter dir schriftlich mitteilen, wie die Kaution angelegt ist (§ 16b MRG). Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückgezahlt werden, abzüglich nur berechtigter Forderungen aus dem Mietverhältnis. Die normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten: Verblasste Farbe, Kratzer im Parkett und Bohrlöcher sind kein Grund, die Kaution einzubehalten. Hast du tatsächlich einen Schaden verursacht, zahlst du nur den Restwert der Sache, nicht die Kosten einer neuen (AK).

Bei MRG-Wohnungen verweist das Mietrechtsgesetz Streitigkeiten über die Höhe der Rückzahlung in das besondere außerstreitige Verfahren (§ 37 Abs. 1 Z 8b MRG). In einer Gemeinde mit Schlichtungsstelle (siehe Streitfälle) beginnt das Verfahren daher dort, und zwar kostenlos. Sonst, und bei Wohnungen außerhalb des MRG, geht es zum Bezirksgericht. Ein Kautionsanspruch unterliegt der langen Verjährungsfrist, aber Beweise gehen mit der Zeit verloren; mach ihn also rasch geltend (Mieterschutzverband). Fotos und ein Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug sind der beste Schutz. Unterschreib kein Auszugsprotokoll, das einen Schaden einräumt oder auf andere Ansprüche verzichtet.

Eine Mietzinsbegrenzung gibt es nur bei Vollanwendung des MRG. Für die meisten Wohnungen der Kategorien A bis C in Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945 darf der Hauptmietzins (Nettomiete vor Betriebskosten und Umsatzsteuer) den Richtwertmietzins nicht übersteigen (§ 16 Abs. 2–4 MRG). Ausgangspunkt ist der Richtwert (Referenzwert pro m² je Bundesland), dazu kommen feste Zu- und Abschläge für Stockwerk, Lift, Balkon, Ausstattung und so weiter. Ein Lagezuschlag ist nur erlaubt, wenn die Lage besser als der Durchschnitt ist und dem Mieter die Gründe vor der Unterzeichnung schriftlich genannt wurden. Ab dem 1. April 2026 betragen die Richtwerte pro m² und Monat: Burgenland 6,15 €, Kärnten 7,89 €, Niederösterreich 6,92 €, Oberösterreich 7,30 €, Salzburg 9,31 €, Steiermark 9,30 €, Tirol 8,22 €, Vorarlberg 10,35 €, Wien 6,74 € (Mietervereinigung, ÖVI, Stand: April 2026). Kategoriemietzinse gelten unter anderem für Substandardwohnungen der Kategorie D: ab dem 1. April 2026 4,51 € für A, 3,38 € für B, 2,25 € für C und brauchbares D und 1,13 € für unbrauchbares D. Einige Ausnahmen, etwa Gebäude mit Baubewilligung zwischen 1945 und 1953 oder denkmalgeschützte Gebäude, die der Eigentümer mit eigenen Mitteln saniert hat, erlauben stattdessen einen angemessenen Mietzins (Miete auf Marktniveau).

Bei einem befristeten Vertrag unter Vollanwendung liegt der Höchstmietzins um 25 % niedriger (Befristungsabschlag, § 16 Abs. 7). Ein vereinbarter Mietzins über dem gesetzlichen Höchstbetrag ist im überschießenden Teil unwirksam. Der Mieter kann ihn binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss bei der Schlichtungsstelle oder beim Gericht überprüfen lassen. Bei einem befristeten Vertrag läuft die Frist bis mindestens sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses oder nachdem es unbefristet geworden ist, mit einer äußersten Grenze von zehn Jahren (§ 16 Abs. 8). Zu viel gezahlte Beträge können samt Zinsen zurückgefordert werden. Bei Teilanwendung und außerhalb des MRG wird der Anfangsmietzins frei vereinbart. Eine Ablöse, die an den Vermieter oder den Vormieter ohne gleichwertige Gegenleistung gezahlt wird, ist unwirksam und kann zehn Jahre lang zurückgefordert werden (§ 27).

Die Indexierung ist seit dem 1. Jänner 2026 durch das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) gedeckelt. Es erfasst Hauptmietverträge und Untermietverträge über Wohnungen unter Voll- und Teilanwendung des MRG, auch bestehende Verträge. Nicht erfasst sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Genossenschaftswohnungen mit kostendeckender Miete und geförderte Wohnungen, solange die Förderung läuft. Eine Indexklausel darf den Mietzins nur einmal im Jahr erhöhen, und zwar am 1. April, um die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex im Vorjahr; die erste Erhöhung erfolgt anteilig nach den Monaten seit dem Vertragsabschluss, sodass die Miete bei einem 2026 geschlossenen Vertrag nicht vor April 2027 steigen kann. Bei Teilanwendung zählt eine Inflation über 3 % nur zur Hälfte (bei 4 % Inflation sind 3,5 % erlaubt). Bei Vollanwendung ist die Grenze enger: höchstens 1 % am 1. April 2026 und 2 % am 1. April 2027, und ab April 2028 gilt dieselbe Regel, dass der Teil über 3 % nur zur Hälfte zählt. Die Richtwerte und Kategoriebeträge selbst folgen 2026 und 2027 denselben Grenzen von 1 % und 2 % (5. MILG). Bei Vollanwendung muss der Vermieter eine Indexerhöhung außerdem mindestens 14 Tage vor ihrem Wirksamwerden schriftlich verlangen (§ 16 Abs. 9); ein späteres Verlangen wirkt erst ab einem späteren Mietzinstermin. Die Betriebskosten sind von der Bremse nicht erfasst. Im Fluss (Stand: Oktober 2026): Musterverfahren dazu, ob gängige Indexklauseln wirksam sind, sind noch bei den Gerichten anhängig, und ein seit dem 1. Jänner 2026 geltendes Gesetz begrenzt, wie weit ein Mieter Erhöhungen zurückfordern kann, die er aufgrund einer unwirksamen Klausel gezahlt hat (AK). Richtwerte und Kategoriemietzinse ändern sich jeweils am 1. April; die oben genannten Werte gelten also vom 1. April 2026 bis zum 31. März 2027. Eine Arbeitsgruppe der drei Koalitionsparteien hat Anfang 2026 die Arbeit an einer umfassenderen Wohnrechtsnovelle aufgenommen (Der Standard, 13. März 2026); einen veröffentlichten Entwurf haben wir nicht gefunden.

Bei Voll- und Teilanwendung des MRG kann der Vermieter einen Mietvertrag nur aus einem wichtigen Grund nach § 30 MRG und nur über das Gericht beenden (gerichtliche Aufkündigung, § 33). Das Gericht prüft den Grund, wenn der Mieter widerspricht. Gründe sind unter anderem ein Mietrückstand von mindestens acht Tagen nach einer Mahnung, erheblich nachteiliger Gebrauch oder grob ungehöriges Verhalten, Nichtbenützung der Wohnung, Weitergabe der gesamten Wohnung oder Untervermietung zu einem überhöhten Mietzins, dringender Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Kinder oder Enkel (streng geprüft) sowie Abbruch mit Ersatzwohnraum. Ein Mieter, dem wegen eines Rückstands gekündigt wurde, behält die Wohnung, wenn er vor dem Ende der Verhandlung erster Instanz zahlt und ihn kein grobes Verschulden trifft, muss aber die Kosten tragen (§ 33 Abs. 2). Eine Räumung kann nur ein Gericht anordnen. Stand: Oktober 2026.

Ein Mieter kann schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift kündigen; eine E-Mail genügt nicht, und ein eingeschriebener Brief mit Rückschein ist ratsam (oesterreich.gv.at). Bei einem unbefristeten Vertrag beträgt die Kündigungsfrist meist einen Monat zum letzten Tag eines Monats, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Bei einem befristeten MRG-Vertrag hat der Mieter ein unverzichtbares Recht, nach dem ersten Jahr mit drei Monaten Kündigungsfrist zum Monatsende zu kündigen (§ 29 Abs. 2). Das frühestmögliche Ende ist daher das Ende des 16. Monats.

Ein befristeter Vertrag endet zum vereinbarten Zeitpunkt. Wird er weder verlängert noch beendet, verlängert er sich einmal kraft Gesetzes, um fünf Jahre, bei einem privaten Vermieter um drei Jahre, und der Mieter kann jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen. Läuft er auch über diese Verlängerung hinaus weiter, wird er unbefristet (§ 29 Abs. 3). Außerhalb des MRG gibt es keinen Kündigungsschutz. Ein unbefristeter Vertrag kann von beiden Seiten mit der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist und ohne Grund beendet werden, und eine Befristung bindet beide Seiten, sofern der Vertrag keinen vorzeitigen Ausstieg erlaubt.

Nach dem MRG erhält der Vermieter die allgemeinen Teile des Hauses instand, behebt ernste Schäden und Gesundheitsgefahren in der Wohnung und muss eine gegen Mietzins überlassene Wohnung in brauchbarem Zustand übergeben (§ 3 MRG). Seit 2015 repariert oder ersetzt der Vermieter außerdem eine gemietete Gastherme, einen Warmwasserbereiter oder eine Wärmepumpe, bei Voll- wie bei Teilanwendung. Die jährliche Wartung kann vertraglich auf den Mieter überwälzt werden (oesterreich.gv.at). Der Mieter pflegt die Wohnung und ihre Installationen und muss ernste Schäden sofort melden (§ 8). Bei jedem Mietvertrag gilt: Wenn ein Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt (Heizungsausfall, kein Warmwasser, Schimmel, starker Baulärm), ist der gesamte Bruttomietzins kraft Gesetzes gemindert, solange der Mangel andauert (AK). Eine Klausel im Formularvertrag, die dich zum Ausmalen beim Auszug verpflichtet, ist nach der aktuellen Rechtsprechung in der Regel unwirksam. Ohne wirksame Klausel malst du nur Wände aus, die übermäßig abgenutzt oder in einer ungewöhnlichen Farbe gestrichen sind (AK).

Inserate nennen einen Bruttomietzins, der sich aus Hauptmietzins (Nettomiete), Betriebskosten und 10 % Umsatzsteuer zusammensetzt, die Heizung kommt oft noch dazu. Bei Vollanwendung sind die Betriebskosten auf die Liste in § 21 MRG beschränkt: Wasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrer, Beleuchtung und Reinigung der allgemeinen Teile, Gebäudeversicherung, Grundsteuer und ein Verwaltungshonorar, das ab April 2026 bei 4,51 € pro m² und Jahr liegt. Der Vermieter verrechnet einen monatlichen Pauschalbetrag und muss die Jahresabrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres erstellen, im Haus aushängen und den Hauptmietern Einsicht in die Belege gewähren. Ein Guthaben wird bis zum zweitfolgenden Mietzinstermin zurückgezahlt (§ 21 Abs. 3). Bei Teilanwendung hängt es vom Vertrag ab, welche Kosten weitergegeben werden; prüf also, was enthalten ist. Stand: Oktober 2026.

Die Maklerprovision folgt seit dem 1. Juli 2023 dem Bestellerprinzip (wer bestellt, zahlt): Du zahlst nur einen Makler, den du selbst mit der Suche für dich beauftragt hast. Dann liegt die Obergrenze bei zwei Bruttomonatsmieten plus 20 % Umsatzsteuer bei einem unbefristeten Vertrag oder einer Befristung über drei Jahre, bei einer Befristung von bis zu drei Jahren bei einer Bruttomonatsmiete. Sie halbiert sich, wenn der Makler auch das Haus verwaltet, und der Makler bekommt nichts, wenn er selbst Vermieter ist oder eine nicht offengelegte enge Verbindung zum Vermieter hat (AK). Strom, Gas, Internet und Haushaltsversicherung sind Verträge, die du selbst abschließt.

Wer eine Wohnung bezieht, muss sich binnen drei Tagen nach dem Einzug bei der zuständigen Meldebehörde anmelden (§ 3 Meldegesetz). In Wien kannst du jedes Meldeservice nutzen, unabhängig vom Bezirk, in dem du wohnst. Vor dem Einzug kannst du dich nicht anmelden, und die Anmeldung ist kostenlos (wien.gv.at). Du reichst einen Meldezettel ein, den du und der Unterkunftgeber unterschrieben haben, dazu einen Lichtbildausweis und eine Geburtsurkunde oder ein ähnliches Dokument mit deinen Personendaten. Bei einem Hauptmieter unterschreibt der Eigentümer oder die Hausverwaltung als Unterkunftgeber. Bei Untermietern und Mitbewohnern unterschreibt der Hauptmieter. Der Unterkunftgeber muss für jeden unterschreiben, der wirklich eingezogen ist, und muss die Unterschrift für jemanden verweigern, der nicht eingezogen ist (§ 8 MeldeG). Strafen (§ 22 MeldeG): Wer sich nicht anmeldet, zahlt bis zu 726 € (bei Wiederholung 2.180 €); ein Unterkunftgeber, der nicht unterschreibt, bis zu 360 €; wer gegen Geld eine Scheinanmeldung vermittelt, bis zu 1.500 €. Stand: Oktober 2026.

Den Meldezettel und die Meldebestätigung brauchst du für Banken, Aufenthaltsangelegenheiten, die Krankenversicherung, Schulen und viele Behördenwege. Ein Wohnungsangebot, bei dem es heißt, du könntest dich dort nicht anmelden, ist ein Warnsignal. Vermieter und Makler verlangen in der Regel einen Ausweis, Gehaltszettel oder einen Arbeitsvertrag und manchmal eine Bonitätsauskunft. Vor der Unterzeichnung muss dir der Vermieter oder Makler einen Energieausweis zeigen (siehe Für Vermieter). Abgesehen vom Gemeindebau, für den die Stadt eigene Wohnsitz- und Einkommensregeln festlegt, gibt es bundesweit keinen Wohnungsausweis und keinen Berechtigungsnachweis.

Bei Vollanwendung des MRG bindet ein vertragliches Verbot der Untervermietung nur, wenn der Vermieter einen wichtigen Grund dagegen hat, insbesondere: Die gesamte Wohnung soll untervermietet werden, der Untermietzins ist unverhältnismäßig hoch, die Wohnung hätte mehr Bewohner als Wohnräume, oder vom Untermieter ist eine Störung des Hausfriedens zu erwarten (§ 11 MRG). Einen Teil deiner Wohnung unterzuvermieten ist daher in der Regel möglich. Bei Teilanwendung gibt es diesen Schutz nicht, ein Verbot im Vertrag kann also durchgesetzt werden. Bei jeder MRG-Stufe kann der Vermieter den Hauptmietvertrag beenden, wenn du die gesamte Wohnung weitergibst, zu einem unverhältnismäßigen Preis untervermietest oder die Wohnung nicht mehr selbst zum Wohnen nutzt (§ 30 Abs. 2 Z 4 und 6). Stand: Oktober 2026.

Bei Vollanwendung darf der Untermietzins für eine ganze Wohnung höchstens 50 % über dem Hauptmietzins liegen, den der Hauptmieter rechtmäßig zahlt, zuzüglich weitergegebener Betriebskosten und Umsatzsteuer und unter Berücksichtigung von Verbesserungen des Hauptmieters. Bei einer Teiluntervermietung muss der Zins angemessen sein. Eine befristete Untermiete unterliegt demselben Abschlag von 25 %, und ein Überschreiten kann innerhalb derselben Fristen angefochten werden wie beim Hauptmietzins (§ 26). Befristete Untermietverträge sind auch an die Mindestdauer von fünf beziehungsweise drei Jahren gebunden. Die Stellung eines Untermieters endet mit dem Hauptmietvertrag. Viele Angebote auf dem Markt sind informelle Untermieten oder WG-Zimmer: Frag also, wer der Hauptmieter ist und ob der Eigentümer davon weiß, und stell sicher, dass der Hauptmieter deinen Meldezettel unterschreibt.

Für die Vermietung einer Wohnung braucht es weder eine Genehmigung noch eine Anmeldung. Der Vermieter muss Mietinteressenten vor der Unterzeichnung einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen und ihnen binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss eine Kopie aushändigen. Inserate müssen den Heizwärmebedarf (HWB) und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) angeben. Verstöße können mit bis zu 1.450 € bestraft werden (Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, §§ 3–4, 9). Nach dem MRG muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen (§ 16b), bei Vollanwendung die Mietzinsgrenze einhalten, einen Lagezuschlag schriftlich offenlegen, Indexklauseln nur so anwenden, wie das MieWeG es erlaubt, die Betriebskosten bis zum 30. Juni abrechnen und nur über das Gericht und mit gesetzlichem Grund kündigen. Ein Vermieter, der einen Makler beauftragt, zahlt den Makler. Stand: Oktober 2026.

Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit den progressiven Einkommensteuersätzen besteuert. 2026 sind die ersten 13.539 € steuerfrei, danach gelten 20 %, 30 %, 40 %, 48 % und 50 %, über 1 Million € 55 % (USP, Stand: Jänner 2026). Gebäude (ohne Grund und Boden) werden mit 1,5 % im Jahr abgeschrieben, bei vor 1915 errichteten Mietgebäuden ohne Gutachten mit bis zu 2 %. Für Gebäude, die ab dem 1. Juli 2020 gekauft oder gebaut wurden, können im ersten Jahr bis zu 4,5 % und im zweiten Jahr 3 % geltend gemacht werden. Für Wohngebäude, die 2024 bis 2026 fertiggestellt werden und den Standard klimaaktiv Bronze erfüllen, können drei Jahre lang 4,5 % geltend gemacht werden (BMF). Wohnungsvermietung unterliegt 10 % Umsatzsteuer, Garagen, Stellplätze und Vermietungen von bis zu 14 Tagen unterliegen 20 % (BMF). Vermieter, deren Gesamtumsatz unter 55.000 € im Jahr bleibt, sind nach der Kleinunternehmerregelung von der Umsatzsteuer befreit, können aber keine Vorsteuer abziehen (USP, seit 2025). Klär deinen eigenen Fall mit dem Finanzamt oder einem Steuerberater.

Die kurzzeitige touristische Vermietung über Plattformen zählt zu den steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung (BMF) und wird von den Bundesländern und Städten über Bau-, Tourismusabgabe- und Meldevorschriften geregelt. Wien etwa erlaubt die kurzzeitige Vermietung einer Wohnung an mehr als 90 Tagen im Jahr seit dem 1. Juli 2024 nur mit einer befristeten Bewilligung und in geschützten Wohnzonen fast nie. Eigentümer einer Eigentumswohnung brauchen außerdem die Zustimmung der übrigen Eigentümer (Stadt Wien, MA 37). In Tirol ist ein Freizeitwohnsitz (eine Wohnung, die nur im Urlaub oder am Wochenende genutzt wird) nur zulässig, wenn er zwischen 1994 und 1998 als solcher angemeldet wurde oder der Flächenwidmungsplan neue ausdrücklich zulässt. Ferienwohnungen, die kurzzeitig an wechselnde Gäste vermietet werden, gelten in einem Gebäude mit höchstens drei Wohnungen und zwölf Betten nicht als Freizeitwohnsitze, in Gebäuden, die nach dem 1. Februar 1996 bewilligt wurden, aber nur, wenn der Vermieter dort seinen Hauptwohnsitz hat (§ 13 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, zuletzt geändert durch LGBl. 51/2026, in Kraft seit dem 7. Juli 2026). Nach dem Tiroler Aufenthaltsabgabegesetz muss jeder Gastgeber eine touristische Vermietung zuerst bei der Gemeinde (in Innsbruck bei der Stadt) und dann beim Tourismusverband melden; seit 2019 drohen dafür Strafen von bis zu 5.000 € (Innsbruck Tourismus). Seit dem 1. Jänner 2026 können die Gemeinden nach dem Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG, geändert durch LGBl. 38/2025) eine monatliche Leerstandsabgabe für Wohnungen einheben, in denen sechs Monate in Folge niemand mit Hauptwohnsitz gemeldet ist. Sie beträgt bis zu 30 % der vom Land festgelegten Basiswerte der Miete pro m²; ausgenommen sind etwa Wohnungen, die für Beruf oder Ausbildung genutzt werden, oder Wohnungen, die sich trotz Bemühungen nicht zur ortsüblichen Miete vermieten ließen. Innsbruck verlangt die vollen 30 %. Für gemeldete Freizeitwohnsitze ist jährlich eine Freizeitwohnsitzabgabe fällig, deren Höhe jede Gemeinde festlegt, in Innsbruck ab 2026 je nach Nutzfläche 309 bis 2.788 € (Verordnungen der Stadt Innsbruck vom 12. Dezember 2025). Prüf die Regeln in deinem Bundesland und deiner Stadt, bevor du an Touristen vermietest.

Streitigkeiten über die in § 37 MRG aufgezählten Angelegenheiten laufen in einem besonderen außerstreitigen Verfahren. Beispiele sind der zulässige Mietzins, die Betriebskostenabrechnung, der Untermietzins, Reparaturen und die Höhe der zurückzuzahlenden Kaution. In den zehn Gemeinden mit einer wohnrechtlichen Schlichtungsstelle muss das Verfahren dort beginnen, und es ist kostenlos (§ 39 MRG). Nach dem Bericht des Rechnungshofs von 2022 waren das Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben, Neunkirchen, St. Pölten und Stockerau. Wer mit der Entscheidung der Schlichtungsstelle nicht einverstanden ist, kann den Fall vor das Bezirksgericht bringen. Überall sonst gehen diese Fälle direkt zum Bezirksgericht. Kündigung, Räumung und Ansprüche bei Wohnungen außerhalb des MRG sind gewöhnliche Gerichtsverfahren beim Bezirksgericht, wo meist die unterliegende Seite die Kosten trägt. Stand: Oktober 2026.

Mietervereine beraten und vertreten ihre Mitglieder vor der Schlichtungsstelle und vor Gericht, unter anderem die Mietervereinigung Österreichs, der Mieterschutzverband Österreich und in Wien der Verein Mieterschutz Wien. Die Mitgliedschaft kostet einen Jahresbeitrag und eine Beitrittsgebühr und hat eine Mindestdauer (zwei Kalenderjahre bei der Mietervereinigung, drei in Oberösterreich). Gerichtskosten und Barauslagen sind nicht enthalten. Die Arbeiterkammer gibt ihren Mitgliedern, den meisten Arbeitnehmern in Österreich, kostenlos Mietrechtsberatung und veröffentlicht Musterbriefe und einen Maklerprovisionsrechner. Das Bundesportal oesterreich.gv.at und konsumentenfragen.at des Konsumentenschutzministeriums erklären die Regeln in verständlichem Deutsch. Vermieter und Makler haben eigene Verbände, etwa den ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft).