Mieten in Island: die Regeln

Mietverhältnisse regelt die húsaleigulög nr. 36/1994 (das Mietgesetz), zuletzt geändert durch das Gesetz 11/2026, in Kraft seit dem 5. März 2026. Seine Regeln dürfen nicht zum Nachteil eines Wohnraummieters geändert werden, außer das Gesetz selbst erlaubt es (Art. 2). Gemeinnützige Studenten- und Übergangswohnungen dürfen von einzelnen Regeln abweichen, wenn im Mietvertrag steht, von welchen (Art. 2). Ein Mietvertrag muss schriftlich geschlossen werden (Art. 4). Wurde er nie schriftlich festgehalten, gilt er als unbefristeter Mietvertrag mit dem vollen Schutz des Gesetzes (Art. 10). Der Mietvertrag muss unter anderem enthalten: die Namen und kennitölur (Personenkennzahlen) der Parteien, was vermietet wird (eine ganze Wohnung oder ein Zimmer), ob er befristet oder unbefristet ist, die Miete und ob, wann und wie sie sich ändern kann, die Sicherheit, das Ergebnis der Wohnungsbegehung beim Einzug einschließlich des Brandschutzes und, bei einem befristeten Mietvertrag, das Vorrecht des Mieters auf Verlängerung (Art. 6). Änderungen müssen schriftlich erfolgen und von beiden unterschrieben werden (Art. 8). Die staatliche Behörde HMS (Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun, die Behörde für Wohnungswesen, Bauwesen und Raumplanung) veröffentlicht die amtlichen Formulare für Mietvertrag und Kündigung, und auf island.is lässt sich kostenlos ein elektronischer Mietvertrag erstellen und unterschreiben.

Ein Mietvertrag ist entweder ótímabundinn (unbefristet) oder tímabundinn (befristet), und er gilt als unbefristet, wenn nicht eindeutig etwas anderes vereinbart wurde (Art. 9). Eine Mindestlaufzeit gibt es nicht. Seit dem 1. Januar 2026 muss der Vermieter jeden Wohnraummietvertrag binnen 30 Tagen nach Abschluss in der leiguskrá HMS (dem Mietvertragsregister der HMS) eintragen, Mietänderungen binnen 30 Tagen eintragen und den Mietvertrag binnen 30 Tagen nach seinem Ende austragen (Art. 5, 37, Gesetz 72/2025). Davor mussten sich nur Vermieter eintragen, die Wohnraum gewerbsmäßig vermieten, in der Praxis also mit mehr als zwei Wohnungen. Die Pflicht gilt auch für ältere Mietverträge, die am 1. Januar 2026 noch liefen. Auf island.is geschlossene Mietverträge werden automatisch eingetragen, Mietverträge auf Papier werden per E-Mail an die HMS geschickt. Hat der Vermieter den Vertrag bis zur Übergabe nicht eingetragen, darf der Mieter das tun. Die HMS kann gegen einen Vermieter pro Verstoß ein Bußgeld von 10.000 bis 1.000.000 ISK verhängen (Art. 5 a). Für private Vermieter, die nicht gewerbsmäßig vermieten, gelten diese Bußgelder erst ab dem 1. Januar 2027. Zu Beginn und am Ende des Mietverhältnisses besichtigen beide Seiten die Wohnung gemeinsam. Jede Seite kann einen unabhängigen Gutachter verlangen, dann werden die Kosten geteilt (Art. 69).

Gemeinnützige Vermieter sind ein eigener Kanal mit eigenen Regeln. Sie dürfen rechtmäßige Zugangsvoraussetzungen festlegen, etwa Einkommensgrenzen, einen Nachweis verlangen, dass der Mieter sie erfüllt, und sich die Wohnbeihilfe direkt auszahlen lassen (Art. 3 a). Sie dürfen den Mietvertrag außerdem mit drei Monaten Frist kündigen, wenn der Mieter die Voraussetzungen nicht mehr erfüllt (Art. 56, 58). Beispiele sind Bjarg íbúðafélag, das an Mitglieder von ASÍ- oder BSRB-Gewerkschaften mit niedrigerem Einkommen vermietet, die in den letzten 24 Monaten mindestens 16 Monate Mitglied waren, kommunale Sozialwohnungen und Studentenwohnungen. In den Wohnungsplänen der Gemeinden für 2025 standen rund 6.900 Menschen auf Wartelisten für Mietwohnungen außerhalb des freien Marktes (HMS, März 2026). Stand: Oktober 2026.

Vor der Übergabe darf der Vermieter eine trygging (Sicherheit) für die Miete und für Schäden verlangen, für die der Mieter haftet (húsaleigulög Art. 39). Sie muss eine von sechs Formen haben (Art. 40): eine Bankbürgschaft, die persönliche Bürgschaft eines oder mehrerer Dritter, eine Versicherung für Mietzahlung und Auszug, die der Mieter bei einem Versicherer abschließt, ein tryggingarfé (eine Barkaution), das an den Vermieter gezahlt wird, einen Beitrag zum gemeinsamen Sicherungsfonds eines gewerblichen Vermieters oder eine andere Sicherheit, die der Vermieter akzeptiert. Die Obergrenze von drei Monatsmieten gilt nicht für alle. Eine Barkaution und eine Bürgschaft Dritter dürfen jeweils drei Monatsmieten nicht übersteigen. Der Beitrag zum Fonds ist auf ein Zehntel der im Mietvertrag vereinbarten Miete begrenzt und wird nie erstattet. Die Höhe einer Bankbürgschaft oder einer Versicherung bleibt der Vereinbarung überlassen. Der Vermieter wählt die Form, aber der Mieter darf die Zahlung einer Barkaution ablehnen, wenn er eine andere Sicherheit anbietet, die der Vermieter für ausreichend hält.

Eine Barkaution muss auf einem getrennten Konto ohne Bindungsfrist bei einer Bank oder Sparkasse liegen und zum besten verfügbaren Zinssatz verzinst werden; die Zinsen stehen dem Mieter zu. Der Vermieter darf sie ohne Zustimmung des Mieters oder eine endgültige Entscheidung über die Haftung nicht antasten, außer um ausstehende Miete zu decken (Art. 40). Am Ende muss der Vermieter dem Mieter binnen vier Wochen, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat, schriftlich mitteilen, ob er Ansprüche auf die Kaution oder die Sicherheit erhebt. Andernfalls muss die Kaution samt Zinsen zurückgezahlt werden, und ab Ablauf der vier Wochen laufen Verzugszinsen. Eine Sicherheit erlischt, wenn kein Anspruch erhoben wird. Erhebt der Vermieter einen Anspruch, hat der Mieter vier Wochen Zeit, ihn schriftlich anzunehmen oder abzulehnen. Lehnt der Mieter ab, muss der Vermieter die Sache binnen weiterer vier Wochen vor die kærunefnd húsamála (den Beschwerdeausschuss für Wohnungsfragen) oder vor Gericht bringen oder die Kaution zurückzahlen. Das Geld bleibt auf dem Konto, bis der Fall entschieden ist (Art. 40). Schadensersatzansprüche müssen binnen vier Wochen nach der Übergabe geltend gemacht werden oder binnen vier Wochen, nachdem ein versteckter Schaden entdeckt wurde (Art. 64). Stand: Oktober 2026.

Geplante Änderung, noch kein Gesetz: Das Gesetzgebungsprogramm der Regierung für die Sitzungsperiode 2026–2027 nennt einen Gesetzentwurf zu leigutryggingar (Mietsicherheiten) und zur Aufsicht der HMS über den Mietmarkt. Er soll Ansprüche vereinfachen und die Rückzahlung von Kautionen berechenbarer machen und ist für März 2027 vorgesehen. Bis zum 2. Oktober 2026 wurde er nicht im Althing eingebracht.

Es gibt keine Mietobergrenze und keine Mietpreisregulierung. Die Parteien vereinbaren die Miete, sie muss aber für beide sanngjörn og eðlileg (fair und angemessen) sein, beurteilt vor allem nach der Marktmiete für vergleichbare Wohnungen sowie nach den Wohnkosten, der Lage, der Art und dem Zustand der Wohnung und den Bedingungen des Mietvertrags (húsaleigulög Art. 37). Ein Streit über die Höhe muss binnen drei Monaten, nachdem der Mietvertrag oder eine später vereinbarte Änderung wirksam geworden ist, vor die kærunefnd húsamála gebracht werden. Mietstreitigkeiten werden beschleunigt behandelt, mit einer Entscheidung binnen zwei Monaten, und zu viel Gezahltes kann zurückgefordert oder mit der späteren Miete verrechnet werden (Art. 85). Die Miete wird monatlich im Voraus am Ersten des Monats gezahlt, und die Zahlung für mehr als einen Monat im Voraus darf nicht verlangt werden (Art. 33, 34). Nach sieben Tagen Verzug kann der Vermieter Verzugszinsen berechnen.

Im Mietvertrag muss stehen, ob, wann und wie sich die Miete ändert, und sie kann sich auf keinem anderen Weg ändern (Art. 37). In der Praxis sind viele Mietverträge an die vísitala neysluverðs (den Verbraucherpreisindex) gekoppelt, oft monatlich. In einem befristeten Mietvertrag darf für die ersten 12 Monate überhaupt keine Änderung vereinbart werden. Diese Regel gilt für Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen, erneuert oder verlängert werden (Gesetz 72/2025). Vom 1. September 2024 bis zum 31. Dezember 2025 galt eine andere Regel: Ein befristeter Mietvertrag mit höchstens 12 Monaten Laufzeit durfte sich während der Laufzeit überhaupt nicht ändern (Gesetz 106/2024). Seit dem 1. September 2024 gibt es außerdem drei Wege, die Miete nach den ersten 12 Monaten zu ändern, jeweils mit den Standardformularen der HMS. Ein Vermieter kann eine Erhöhung wegen eines erheblichen Anstiegs der laufenden Kosten verlangen und muss sie mindestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen, mit Gründen und Nachweisen. Der Mieter hat dann 30 Tage Zeit, zuzustimmen, die Sache der kærunefnd húsamála vorzulegen oder den Mietvertrag zu beenden, auch einen befristeten (Art. 37 a). Jede Seite kann verlangen, dass die Miete nach oben oder unten an die Marktmiete angepasst wird, und wenn sie sich nicht einigen, entscheidet der Ausschuss (Art. 37 b). Gemeinnützige Vermieter dürfen die Mieten über ihren Bestand hinweg angleichen (Art. 37 c). Eine Erhöhung gilt gegenüber dem Mieter erst, wenn sie in der leiguskrá eingetragen ist. Bis dahin darf der Mieter die Zahlung der Erhöhung verweigern (Art. 37).

Die HMS veröffentlicht auf Grundlage des Mietvertragsregisters die leiguverðsjá (eine Mietkarte), die die Durchschnittsmieten neuer Mietverträge nach Gebiet, Größe, Vermietertyp und Vertragsart zeigt und von beiden Seiten genutzt wird, um die Marktmiete zu prüfen (HMS, 2024). Geplante Änderung, noch kein Gesetz: Das Gesetzgebungsprogramm der Regierung 2026–2027 nennt einen Gesetzentwurf, der klarere Regeln für vereinbarte regelmäßige Mietänderungen schaffen und die monatliche Indexierung an den Verbraucherpreisindex verbieten soll, vorgesehen für September 2026. Bis zum 2. Oktober 2026 wurde er nicht im Althing eingebracht. Stand: Oktober 2026.

Ein befristeter Mietvertrag endet ohne Kündigung an seinem Enddatum, und keine Seite kann ihn vorzeitig beenden. Ausnahmen sind Gründe, die im Mietvertrag stehen und die das Gesetz selbst nicht abdeckt, mit einer Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten für beide Seiten, sowie einige gesetzliche Fälle (húsaleigulög Art. 58). Ein Mieter kann einen befristeten Mietvertrag auch beenden, wenn der Vermieter eine Erhöhung wegen gestiegener Kosten verlangt (Art. 37 a). Bleibt der Mieter nach dem Ende acht Wochen wohnen und hat der Vermieter ihn nicht zum Auszug aufgefordert, wird der Mietvertrag unbefristet (Art. 59). Ein Mieter mit befristetem Wohnraummietvertrag hat ein forgangsréttur (Vorrecht), weiter zu mieten, wenn die Wohnung wieder für mindestens ein Jahr vermietet werden soll (Art. 51). Ausgenommen sind unter anderem ein Vermieter, der im selben Haus wohnt, eine möblierte Wohnung (es sei denn, der Vermieter vermietet drei oder mehr Einheiten), Eigenbedarf oder Nutzung durch nahe Angehörige, ein Verkauf binnen sechs Monaten, größere Bauarbeiten und Pflichtverletzungen des Mieters. Zwischen drei Monaten und sechs Wochen vor dem Ende muss der Vermieter schriftlich fragen, ob der Mieter das Vorrecht nutzen will. Der Mieter hat 30 Tage Zeit, schriftlich zu antworten. Ein Vermieter, der meint, es bestehe kein Vorrecht, muss mindestens drei Monate vor dem Ende sagen, warum, und der Mieter kann widersprechen; dann geht die Sache an die kærunefnd húsamála (Art. 52, 52 a). Bei einer Verlängerung gilt die bisherige Miete als fair (Art. 53). Diese Fristen verkürzen sich bei Mietverträgen von weniger als drei Monaten auf 30 Tage.

Einen unbefristeten Mietvertrag kann jede Seite schriftlich kündigen. Die Kündigungsfristen betragen drei Monate für einzelne Zimmer und sechs Monate für Wohnungen. Sie betragen zwölf Monate, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist, die gewerbsmäßig vermietet, und der Mieter die Wohnung seit mehr als 12 Monaten gemietet hat (Art. 56). Die Kündigungsfrist beginnt am ersten Tag des Monats nach dem Versand der Kündigung, und der Mieter muss am Tag nach ihrem Ablauf bis 13:00 Uhr ausgezogen sein (Art. 57). Seit dem 1. September 2024 muss die Kündigung des Vermieters einen Grund nennen, und nur die im Gesetz aufgeführten Gründe zählen. Dazu gehören ein Vermieter, der im selben Haus wohnt, eine möblierte Vermietung, Eigenbedarf oder Nutzung durch einen nahen Angehörigen, ein geplanter Verkauf, größere Bauarbeiten, Pflichtverletzungen des Mieters oder eine faire Abwägung der Interessen beider Seiten (Art. 55, 55 a). Die Kündigung erfolgt auf dem Formular der HMS, und der Mieter kann sie vor der kærunefnd húsamála anfechten. Ein Vermieter, der einen Mieter mit einer vorgetäuschten oder betrügerischen Kündigung zum Auszug gedrängt hat, muss ihm den Schaden ersetzen.

Bei schweren Verstößen kann jede Seite zur riftun (fristlosen Kündigung) greifen. Ein Vermieter kann das zum Beispiel, wenn die Miete nicht binnen sieben Tagen nach einer schriftlichen Zahlungsaufforderung gezahlt wird, die auf die Kündigung hinweist (Art. 61). Ein Mieter kann das bei nicht behobenen Mängeln, Belästigung oder wenn der Vermieter die Wohnung ohne Erlaubnis betritt (Art. 60). Die Kündigung muss schriftlich mit Gründen erfolgen und in der leiguskrá vermerkt werden. Ein Mieter, dem wegen eines Verstoßes gekündigt wird, schuldet die Miete bis zum Ende der Befristung oder der Kündigungsfrist, abzüglich dessen, was der Vermieter durch eine rasche Neuvermietung einnimmt oder hätte einnehmen müssen (Art. 62). Ein Vermieter darf einen Mieter nicht eigenmächtig aus der Wohnung setzen. Will der Mieter nicht ausziehen, ordnet das Bezirksgericht die útburður (Zwangsräumung) nach dem Vollstreckungsgesetz an (aðfararlög nr. 90/1989, Art. 78), und der sýslumaður (Bezirkskommissar) führt sie durch. Entscheidungen der kærunefnd húsamála sind ohne Gerichtsurteil vollstreckbar (Art. 85). Stand: Oktober 2026.

Bei der Übergabe muss die Wohnung sauber und funktionsfähig sein: unbeschädigte Fenster, funktionierende Schlösser und Schalter, funktionierende Einbauten und Geräte, Wasser und Abflüsse sowie ein Rauchmelder und ein Feuerlöscher. Sie muss auch den Brandschutzvorschriften entsprechen (húsaleigulög Art. 14). Ein Mieter muss Mängel binnen vier Wochen nach der Übergabe schriftlich melden, versteckte Mängel binnen 14 Tagen, nachdem er sie bemerkt hat (Art. 16). Der Vermieter hält die Wohnung innen und außen instand, repariert Fenster, Geräte, Sanitäreinrichtungen, Schlösser, Wasserhähne, Steckdosen, Rauchmelder und Feuerlöscher streicht in angemessenen Abständen neu und erneuert die Bodenbeläge. Schäden, die eine übliche Wohngebäudeversicherung abdeckt, einschließlich des Selbstbehalts, gehen immer zulasten des Vermieters (Art. 19). Der Mieter kümmert sich um kleine Instandhaltungen wie Glühbirnen, Batterien der Rauchmelder und die Reinigung von Abflüssen (Art. 19 a). Beginnt der Vermieter nicht binnen vier Wochen nach einer schriftlichen Anzeige mit der Reparatur, darf der Mieter die Arbeiten ausführen lassen und die Kosten von der Miete abziehen, aber nur nach vorheriger Genehmigung durch einen Gutachter. Nach acht Wochen ohne Reparatur kann der Mieter bei erheblichen Mängeln kündigen. Solange Mängel bestehen, hat der Mieter Anspruch auf eine verhältnismäßige Minderung der Miete (Art. 17, 20, 36). Ein Vermieter darf die Wohnung nur mit angemessener Vorankündigung und im Beisein des Mieters oder seines Vertreters betreten, es sei denn, der Mieter ist mit etwas anderem einverstanden. In den letzten sechs Monaten dürfen Besichtigungen bis zu zwei Stunden am Stück dauern, mit mindestens 24 Stunden Vorankündigung (Art. 41). Ein Mieter darf die Schlösser nicht ohne schriftliche Zustimmung austauschen (Art. 28).

Ist nichts anderes vereinbart, zahlt der Vermieter die Grundsteuer, die Versicherungsprämien und den hússjóður (die gemeinschaftlichen Kosten eines Mehrfamilienhauses), einschließlich gemeinsamer Heizung, Beleuchtung und Aufzügen, sowie die Grundgebühren der Versorger, die sich nach dem Wert der Immobilie richten. Der Mieter zahlt das Wasser, den Strom und die Heizung, die er in der Wohnung verbraucht, und muss sich bei den Versorgern als neuer Kunde anmelden, außer beim Warmwasser, wenn die Wohnung keinen eigenen Zähler hat (Art. 23, 23 a). Der Mietvertrag kann diese Kosten anders aufteilen, das muss dann aber im Vertrag stehen (Art. 23 b). Ein leigumiðlari (Makler für Mietwohnungen) braucht eine Zulassung. Die Gebühr des Maklers für die Suche nach einem Mieter und das Aufsetzen des Mietvertrags zahlt der Vermieter, und dem Mieter dürfen nur vorab vereinbarte Sonderleistungen berechnet werden (Art. 73, 77). Stand: Oktober 2026.

Wer sechs Monate oder länger in Island bleibt, muss bei Þjóðskrá Íslands (dem isländischen Einwohnerregister) ein lögheimili (Hauptwohnsitz) anmelden. Die Adresse muss eine echte Straßenadresse in einem Gebäude sein, das als Wohngebäude eingetragen ist: Eine Pension, ein Hostel oder ein Arbeitercamp zählt nicht (island.is, Multicultural Information Centre). Ein Wohnsitzwechsel muss spätestens sieben Tage nach dem Umzug gemeldet werden (lögheimilislög nr. 80/2018). Bürger von EWR- und EFTA-Staaten, die länger als drei Monate bleiben, melden sich beim Einwohnerregister an, das ihnen einen Hauptwohnsitz und eine kennitala (isländische Personenkennzahl) gibt. Für Bürger nordischer Staaten gilt ein eigenes Verfahren, und die Bearbeitung kann bis zu zehn Arbeitstage dauern. Wer von außerhalb des EWR kommt, braucht einen Aufenthaltstitel, bevor er einen Wohnsitz anmelden kann. Wer eine Nummer nur für einen kurzen Aufenthalt braucht, kann stattdessen eine kerfiskennitala (Systemkennzahl) bekommen (island.is). Der eingetragene Eigentümer einer Immobilie entscheidet, wie viele Personen dort ihren Wohnsitz haben dürfen, kann aber niemanden, der bereits gemeldet ist, durch Senken dieser Zahl entfernen (lögheimilislög).

Die kennitala ist für die Miete wichtig. Das Gesetz verlangt, dass der Mietvertrag die Personenkennzahlen beider Parteien nennt (húsaleigulög Art. 6), elektronische Mietverträge auf island.is werden digital unterschrieben, und der Hauptwohnsitz ist der Schlüssel zu staatlichen Leistungen. Húsnæðisbætur (staatliche Wohnbeihilfe), von der HMS ausgezahlt, setzt voraus, dass du mindestens 18 Jahre alt bist, in der gemieteten Wohnung lebst und dort dein lögheimili hast und Partei eines in der leiguskrá eingetragenen Mietvertrags von mindestens drei Monaten bist (Housing Benefit Act nr. 75/2016, das Gesetz über die Wohnbeihilfe, Art. 9). Die Wohnung muss mindestens ein Schlafzimmer, eine eigene Küche und ein eigenes Bad haben und den Brandschutzvorschriften entsprechen. Zimmer zählen nicht, außer in Studentenwohnheimen und bestimmten betreuten Wohnformen. Die Wohnbeihilfe wird auch verweigert, wenn der Vermieter in der Wohnung wohnt oder dort gemeldet ist, und nach Angaben der HMS können Antragsteller, die nur eine Systemkennzahl haben, keinen Antrag stellen. Die Höhe hängt von Haushaltsgröße, Einkommen, Vermögen und Miete ab. Die Gemeinden zahlen zusätzlich sérstakur húsnæðisstuðningur (besondere Wohnunterstützung) an Menschen in schwieriger finanzieller oder sozialer Lage; beantragt wird sie bei der Gemeinde, in der du deinen Hauptwohnsitz hast (island.is). Nach Schätzung der HMS bezog 2024 etwa ein Drittel der Mieter Wohnbeihilfe. Ein Vermieter, der sich weigert, den Mietvertrag einzutragen, oder der etwas vermietet, das kein Hauptwohnsitz sein kann, blockiert all das. Stand: Oktober 2026.

Ein Mieter darf den Mietvertrag nicht übertragen und die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Vermieters framleigja (untervermieten) (húsaleigulög Art. 44). Wenn nahe Angehörige oder angeheiratete Verwandte bei dir wohnen, ist das keine Untermiete, solange der Haushalt für die Wohnung eine angemessene Größe behält. Jede Seite kann verlangen, dass eine erforderliche Zustimmung schriftlich bestätigt wird (Art. 8). Wer ohne Zustimmung untervermietet oder eine Erlaubnis zur Untermiete missbraucht, gibt dem Vermieter einen Grund, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, ebenso das Verhalten eines Untermieters, das gegenüber dem Hauptmieter eine Kündigung rechtfertigen würde (Art. 61). Das Gesetz gilt auch für Untermietverhältnisse (Art. 1), sodass dieselben Regeln zu schriftlichen Mietverträgen, Sicherheiten, Kündigung und Eintragung den Untermieter gegenüber der Person schützen, von der er mietet.

Stirbt der Mieter, können nahe Angehörige und Haushaltsmitglieder den Mietvertrag übernehmen, sofern der Vermieter keine triftigen Gründe dagegen hat. Auch ein Ehegatte oder Lebenspartner, der dort gelebt hat, kann den Mietvertrag fortsetzen, wenn der Mieter auszieht (Art. 45, 46). Ein Zusammenleben zählt nach einem ununterbrochenen Jahr oder früher, wenn das Paar ein Kind hat oder als Lebensgemeinschaft eingetragen ist (Art. 3). Ein verbreitetes Problem: Vermietet wird ein Zimmer oder ein umgebauter Raum, etwa eine Garage oder eine Gewerbeeinheit, der nicht als Wohnraum eingetragen ist. Ein solcher Raum kann nicht dein lögheimili sein und gibt keinen Anspruch auf Wohnbeihilfe (Housing Benefit Act Art. 9). Stand: Oktober 2026.

Seit dem 1. Januar 2026 muss jeder Vermieter Wohnraummietverträge binnen 30 Tagen nach Abschluss in der leiguskrá HMS eintragen, Mietänderungen binnen 30 Tagen eintragen und den Mietvertrag binnen 30 Tagen nach seinem Ende austragen (húsaleigulög Art. 5, 37). Die HMS kann pro Verstoß 10.000 bis 1.000.000 ISK Bußgeld verhängen (Art. 5 a), und für private Vermieter, die nicht gewerbsmäßig vermieten, gelten diese Bußgelder erst ab dem 1. Januar 2027 (Gesetz 72/2025). Erst die Eintragung gibt dem Mieter außerdem Anspruch auf Wohnbeihilfe, und sie ist Voraussetzung für die niedrigere Steuer auf Mieteinnahmen. Die Wohnung muss bei der Übergabe den Brandschutzvorschriften entsprechen, die Wohnungsbegehung beim Einzug wird im Mietvertrag festgehalten, und eine Barkaution muss auf einem getrennten verzinsten Konto liegen (Art. 14, 40, 69). Eine Vermieterlizenz gibt es nicht, aber Makler brauchen eine Zulassung (Art. 73).

Steuer (tekjuskattslög nr. 90/2003, Art. 58 a und 66; Skatturinn). Mieteinnahmen werden grundsätzlich als gewerbliche Einkünfte besteuert. Die Ausnahme ist eine Privatperson, die Wohnraum nach dem Mietgesetz vermietet, mit einem in der leiguskrá eingetragenen Mietvertrag und höchstens zwei getrennten vermieteten Wohnungen. Diese Einnahmen sind fjármagnstekjur (Kapitaleinkünfte), die mit 22 % besteuert werden, ohne Abzug von Kosten. Ab dem Einkommensjahr 2026 sind 25 % davon steuerfrei, besteuert werden also 75 %, ein effektiver Satz von 16,5 %. Bis zum Einkommensjahr 2025 waren 50 % steuerfrei, ein effektiver Satz von 11 % (Gesetz 103/2025, in Kraft seit dem 1. Januar 2026). Wer eine frühere eigene Wohnung vermietet und für sich selbst eine andere Wohnung mietet, darf die gezahlte Miete abziehen. Bei mehr als zwei Wohnungen oder ohne eingetragenen Mietvertrag werden die Einnahmen als gewerbliche Einkünfte mit den normalen Einkommensteuersätzen besteuert, Kosten sind abziehbar.

Die Kurzzeitvermietung (bis zu 30 Tage am Stück) regelt das Gesetz über Gaststätten und Beherbergung (lög nr. 85/2007). Heimagisting (Home-Sharing) braucht eine jährliche Registrierung beim sýslumaður, die 9.200 ISK kostet. Sie ist im eigenen lögheimili erlaubt und seit dem 9. April 2026 nur noch in einer weiteren eigenen Immobilie außerhalb städtischer Gebiete. Davor konnte die zweite Immobilie jede Immobilie sein, die dir gehörte und die du privat nutztest (Gesetz 25/2026). Für beide Immobilien zusammen gilt eine Grenze von 90 Nächten und 2.000.000 ISK im Jahr, mit höchstens fünf Zimmern oder 10 Gästen je Immobilie. Die Registrierungsnummer muss in jedem Inserat stehen. Wer ohne Registrierung vermietet, riskiert ein Bußgeld von bis zu 1.000.000 ISK pro Verstoß, und jede Nacht über der Grenze zählt als eigener Verstoß (island.is). Einnahmen aus Home-Sharing sind Kapitaleinkünfte, die mit 22 % ohne Abzüge besteuert werden. Oberhalb der Grenzen sind alle Einnahmen gewerbliche Einkünfte und unterliegen der Mehrwertsteuer und der Übernachtungssteuer (Skatturinn). Alles darüber hinaus braucht ein rekstrarleyfi (Betriebsgenehmigung). Seit dem 23. Mai 2024 müssen unbefristet genehmigte Unterkünfte in Städten in zugelassenen Gewerberäumen liegen (Gesetz 43/2024). Seit April 2026 werden Genehmigungen für Unterkünfte in Wohnraum in Städten jeweils für fünf Jahre erteilt, und bestehende gelten bis zum 1. Januar 2032 (Gesetz 25/2026). Stand: Oktober 2026.

Die kærunefnd húsamála (der Beschwerdeausschuss für Wohnungsfragen) entscheidet Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über den Abschluss oder die Durchführung eines Mietvertrags. Beispiele sind Ansprüche auf die Kaution, Miethöhen und Mieterhöhungen, Kündigungen, Vorrechte und Reparaturen. Er hat drei Mitglieder, die der Oberste Gerichtshof vorschlägt. Ein Fall wird schriftlich eingereicht, mit dem Antrag, den Gründen und den Unterlagen. Die Kosten des Ausschusses trägt der Staat, es fällt also keine Gebühr an, doch er kann eine Partei, die einen offensichtlich unbegründeten Fall vorbringt, verpflichten, der anderen Seite die Kosten zu erstatten (húsaleigulög Art. 84, 85, Verordnung 1355/2019). Er will binnen zwei Monaten entscheiden, und Mietstreitigkeiten müssen binnen zwei Monaten entschieden werden. Seine Entscheidungen binden beide Parteien, können bei keiner anderen Behörde angefochten werden und ohne Gerichtsurteil vollstreckt werden. Jede Partei kann die Entscheidung binnen acht Wochen den Gerichten vorlegen, dann ist sie bis zum Urteil ausgesetzt. Die Entscheidungen werden veröffentlicht. Wegen sehr vieler Verfahren gibt der Ausschuss nach eigenen Angaben Mietsachen Vorrang, weil seine Entscheidungen dort vollstreckbar sind und eine schnelle Antwort brauchen. Gutachter, die die Parteien gemeinsam auswählen, beurteilen Mängel, Mietminderungen und Schäden, und ihre Beurteilung kann ebenfalls dem Ausschuss vorgelegt werden (Art. 17, 65, 69).

Die Leigjendaaðstoðin (die Mieterhilfe), die Neytendasamtökin (der Verbraucherverband Islands) auf Grundlage einer Vereinbarung mit dem Ministerium betreibt, berät Mieter, inzwischen auch Vermieter, kostenlos per Telefon und online, mit Ratgebern auf Isländisch, Englisch, Polnisch und Ukrainisch. Sie kann einem Mieter helfen, einen Fall vor den Ausschuss zu bringen (leigjendur.is, mcc.is). Samtök leigjenda á Íslandi (Leigjendasamtökin, der Mieterverband Islands) ist ein unabhängiger Mitgliederverband, der sich politisch zum Mietrecht engagiert und Mitgliedern hilft. Das Multicultural Information Centre (mcc.is) erklärt in vielen Sprachen, wie Mieten, Hauptwohnsitz und Wohnbeihilfe funktionieren. Bei neuen Streitigkeiten über die Höhe der Miete ist die Frist von drei Monaten für den Gang zum Ausschuss strikt (Art. 85). Stand: Oktober 2026.

Im Fluss: Das Mietgesetz wurde mit Wirkung vom 1. September 2024 (Gesetz 106/2024: Kündigungsgründe, Vorrechte, Mietänderungen nach 12 Monaten), vom 1. Januar 2026 (Gesetz 72/2025: allgemeine Eintragungspflicht, keine Mietänderung im ersten Jahr eines befristeten Mietvertrags) und vom 5. März 2026 (Gesetz 11/2026, das die HMS mit der Planungsbehörde zusammenlegte und umbenannte) geändert. Zwei weitere Gesetzentwürfe der Regierung, einer zum Verbot der monatlichen Indexierung an den Verbraucherpreisindex und einer zu Kautionen und zur Aufsicht der HMS, sind für die Sitzungsperiode 2026–2027 vorgesehen, aber bis zum 2. Oktober 2026 nicht eingebracht.