Louer au Royaume-Uni : les règles

En Angleterre, presque toute location privée dont le propriétaire habite ailleurs est un assured periodic tenancy (bail périodique protégé). Depuis le 1er mai 2026, il n’a plus de date de fin : il se reconduit chaque mois jusqu’à ce que le locataire parte, que les deux parties conviennent d’y mettre fin ou qu’un tribunal accorde la reprise du logement au propriétaire. Les assured shorthold tenancies (baux protégés de courte durée) existants ont été convertis automatiquement à cette date, et les durées déterminées des anciens contrats ne s’appliquent plus. Le propriétaire doit remettre les conditions essentielles par écrit avant le début du bail (amende pouvant aller jusqu’à 7 000 £). Quand plusieurs personnes signent un même contrat, il s’agit d’un joint tenancy (bail conjoint), et chacune est responsable de la totalité du loyer. Les règles ne couvrent pas les lodgers (locataires d’une chambre chez l’habitant) qui partagent le logement du propriétaire, les locations de plus de 100 000 £ par an, les locations de vacances ni les résidences étudiantes agréées (Housing Act 1988, loi de 1988 sur le logement, telle que modifiée par la Renters’ Rights Act 2025 ; GOV.UK, en septembre 2026).

Avant le début du bail, le propriétaire ou l’agent doit vérifier le right to rent (droit de louer, lié au droit de séjour) de chaque adulte. Les propriétaires ne peuvent pas refuser des locataires parce qu’ils ont des enfants ou perçoivent des prestations, ni discriminer sur un motif protégé par l’Equality Act 2010 (loi de 2010 sur l’égalité).

Les autres nations diffèrent. En Écosse, le private residential tenancy (bail résidentiel privé, depuis décembre 2017) est à durée indéterminée et ne peut prendre fin que pour l’un des 18 motifs d’expulsion. Le pays de Galles utilise depuis décembre 2022 des « occupation contracts » (contrats d’occupation), et le propriétaire doit remettre une déclaration écrite sous 14 jours. En Irlande du Nord, les baux sont généralement à durée déterminée, et le propriétaire doit remettre un Tenancy Information Notice (avis d’information sur le bail) sous 28 jours.

En Angleterre, la Tenant Fees Act 2019 (loi de 2019 sur les frais imputables aux locataires) plafonne le dépôt de garantie à cinq semaines de loyer si le loyer annuel est inférieur à 50 000 £, et à six semaines s’il est de 50 000 £ ou plus. Un holding deposit (acompte de réservation) pour réserver un logement est plafonné à une semaine de loyer et doit être remboursé sous 7 jours (ou déduit du premier paiement), sauf si vous échouez à la vérification du right to rent, si vous vous désistez ou si vous avez donné des informations trompeuses. Depuis le 1er mai 2026, aucun loyer ne peut être perçu avant la signature du bail, et après la signature le propriétaire peut demander au plus un mois de loyer (ou 28 jours de loyer) d’avance. Un propriétaire peut toujours exiger un garant ; un service de garant payant ou un produit de remplacement du dépôt relève de votre choix et ne peut pas être exigé (guide GOV.UK sur les frais, mis à jour en juillet 2026).

Sous 30 jours, le propriétaire ou l’agent doit placer le dépôt dans l’un des trois dispositifs agréés par l’État (Deposit Protection Service, MyDeposits ou Tenancy Deposit Scheme) et vous communiquer les détails du dispositif. À la fin du bail, la somme doit être restituée sous 10 jours après accord sur le montant, et chaque dispositif propose un service gratuit de règlement des litiges. Si un dépôt n’a pas été protégé, vous pouvez agir devant le county court (tribunal de comté), qui peut ordonner le remboursement plus jusqu’à trois fois le montant du dépôt (GOV.UK ; Shelter, en septembre 2026).

En Écosse, le plafond est de deux mois de loyer et le dépôt est placé dans un dispositif écossais sous 30 jours ouvrables ; la limite anglaise d’un mois de loyer d’avance ne s’y applique pas, et un propriétaire peut demander jusqu’à six mois de loyer d’avance (mygov.scot). En Irlande du Nord, le plafond est d’un mois de loyer, avec protection sous 28 jours. Le pays de Galles utilise les mêmes dispositifs que l’Angleterre.

Il n’y a pas de plafonnement des loyers en Angleterre. Le propriétaire fixe le loyer de départ, qui doit être annoncé sous la forme d’un montant fixe. Depuis le 1er mai 2026, les propriétaires et les agents ne peuvent ni solliciter, ni encourager, ni accepter des offres supérieures au loyer annoncé (amende pouvant aller jusqu’à 7 000 £ pour une première infraction). Ensuite, le loyer ne peut augmenter que par la procédure de la section 13 : le propriétaire envoie le Form 4A (formulaire 4A) avec au moins deux mois de préavis, une fois par an au plus et pas pendant les 12 premiers mois. Les clauses de révision du loyer dans les contrats n’ont plus d’effet (guide GOV.UK sur les assured periodic tenancies, en septembre 2026).

Si vous pensez qu’une hausse proposée dépasse le loyer du marché libre, saisissez le First-tier Tribunal (Property Chamber), le tribunal de première instance compétent en matière immobilière, avant son entrée en vigueur (frais de 47 £, aide possible pour les faibles revenus). Vous pouvez aussi contester le loyer de départ dans les six premiers mois. Le tribunal ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui que le propriétaire a proposé (HMCTS, mis à jour en août 2026). Le gouvernement a annoncé en septembre 2026 que la Valuation Office (agence d’évaluation foncière) reprendrait les décisions de premier niveau sur les loyers, mais aucune date n’a été fixée : le tribunal traite donc toujours les contestations.

En Écosse, le propriétaire donne trois mois de préavis pour une hausse, et le locataire peut la soumettre à Rent Service Scotland (sous 21 jours, 30 jours à partir du 1er avril 2027). La Housing (Scotland) Act 2025 (loi de 2025 sur le logement en Écosse) permet de créer des zones de contrôle des loyers plafonnant les hausses au CPI (indice des prix à la consommation) plus 1 % (6 % au maximum), mais aucune n’avait été désignée en septembre 2026. L’Irlande du Nord autorise une hausse par an avec trois mois de préavis (depuis avril 2025) ; le pays de Galles exige deux mois de préavis.

En Angleterre, un locataire peut mettre fin à un assured periodic tenancy avec deux mois de préavis écrit, ou moins si le propriétaire l’accepte par écrit. Le préavis donné par un seul des cotitulaires met en général fin au bail pour tous. Depuis le 1er mai 2026, les avis « sans motif » de la section 21 ne peuvent plus être utilisés. Le propriétaire doit envoyer une section 8 notice (avis fondé sur la section 8) indiquant un motif de reprise, puis obtenir une décision de justice. Reprendre le logement pour y habiter (Ground 1, motif 1) ou le vendre (Ground 1A, motif 1A) exige quatre mois de préavis et ne peut pas prendre effet pendant les 12 premiers mois, et le logement ne peut ensuite pas être reloué pendant 12 mois. Les propriétaires de maisons partagées louées à des étudiants à temps plein peuvent utiliser le Ground 4A (motif 4A) pour reprendre le logement pendant l’été en vue du groupe d’étudiants suivant, mais seulement s’ils ont prévenu les locataires par écrit avant le début du bail. Des arriérés de loyer d’au moins trois mois exigent quatre semaines de préavis, les autres manquements deux semaines, et un comportement antisocial permet de saisir immédiatement le tribunal (guide GOV.UK sur les motifs de reprise, mai 2026).

Expulser quelqu’un sans décision de justice, ou le harceler pour qu’il parte, est une infraction pénale. Les lodgers font exception : on peut leur demander de partir après un « préavis raisonnable » (en général au moins 7 jours) sans décision de justice, mais jamais par la force (Shelter).

Ailleurs : en Écosse, le locataire donne 28 jours de préavis, le propriétaire 28 ou 84 jours selon le motif et la durée d’occupation, et les expulsions passent par le First-tier Tribunal for Scotland (tribunal de première instance pour l’Écosse). Le pays de Galles conserve une voie sans motif, mais elle exige six mois de préavis et ne peut pas être utilisée pendant les six premiers mois. En Irlande du Nord, le notice to quit (congé) du propriétaire prévoit un préavis de 4 à 12 semaines selon l’ancienneté du bail.

En Angleterre, le propriétaire doit réparer la structure et l’extérieur, et maintenir en état de marche le chauffage, l’eau chaude, les sanitaires, le gaz et l’électricité (article 11 de la Landlord and Tenant Act 1985, loi de 1985 sur les baux d’habitation). Le logement doit aussi être habitable pendant toute la durée du bail (Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018, loi de 2018 sur l’habitabilité des logements). Signalez les problèmes par écrit : l’obligation s’applique dès que le propriétaire en a connaissance. Si rien ne se passe, demandez au council (la collectivité locale) de faire inspecter le logement ; elle doit agir en cas de risques graves. Les propriétaires doivent prévenir au moins 24 heures avant une visite, sauf urgence. Awaab’s Law (loi Awaab), qui fixe des délais pour traiter l’humidité et les moisissures, couvre le logement social depuis le 27 octobre 2025 ; son extension à la location privée est prévue, sans date en septembre 2026 (feuille de route du MHCLG). Les règles écossaises sur l’humidité et les moisissures couvrent les propriétaires privés à partir du 6 octobre 2026 (gov.scot).

En plus du loyer, les locataires paient en général l’énergie, l’eau, internet, la redevance télévision et la council tax (taxe locale d’habitation). La council tax est fixée par le council selon une tranche de valeur du logement, avec 25 % de réduction si vous êtes le seul adulte ; dans les maisons partagées (HMO, logement partagé soumis à licence), c’est en général le propriétaire qui la paie. L’Irlande du Nord applique à la place les domestic rates (taxe locale sur l’habitation).

En vertu de la Tenant Fees Act 2019, les seuls paiements autorisés sont le loyer, un dépôt de garantie plafonné, un holding deposit, jusqu’à 50 £ pour une modification que vous demandez, le loyer perdu si vous partez sans préavis suffisant, et des frais contractuels en cas de manquement (une clé perdue au prix coûtant, ou des intérêts sur un loyer en retard de plus de 14 jours). Les frais de visite, de vérification des références, de dossier et d’état des lieux de sortie sont interdits, et les councils peuvent infliger une amende allant jusqu’à 5 000 £ (30 000 £ en cas de récidive) (GOV.UK, en septembre 2026). Une assurance des biens mobiliers ne peut pas être imposée comme condition du bail.

Le Royaume-Uni n’a pas de déclaration de domicile générale comme le padrón en Espagne ou la folkbokföring en Suède. Pour louer en Angleterre, ce qui compte, c’est de prouver votre identité et votre droit de séjourner au Royaume-Uni. Les citoyens britanniques et irlandais présentent un passeport ou un autre document admis. Presque tous les autres détiennent désormais un eVisa et génèrent sur GOV.UK un share code (code de partage) que le propriétaire vérifie en ligne. Les propriétaires doivent faire cette vérification avant le début du bail et risquent des amendes allant jusqu’à 10 000 £ par occupant pour une première infraction (code de bonnes pratiques du Home Office à partir du 1er octobre 2026). L’Écosse, le pays de Galles et l’Irlande du Nord n’exigent pas de vérification du droit de louer.

Une fois le bail signé, inscrivez-vous auprès du council pour la council tax (vous en êtes redevable dès le jour de votre emménagement) et sur la liste électorale si vous y avez droit : les credit reference agencies (fichiers de solvabilité) s’en servent pour confirmer votre adresse, ce qui aide pour les futures vérifications de références, les comptes bancaires et les contrats de téléphone. Les agences immobilières demandent en général des fiches de paie britanniques, des relevés bancaires et une vérification de solvabilité. À défaut, un garant britannique est la solution habituelle, car depuis mai 2026 il n’est plus permis en Angleterre de payer plusieurs mois de loyer à l’avance.

En Angleterre, un assured tenant (locataire protégé) ne peut pas sous-louer tout ou partie du logement sans l’accord du propriétaire, et le faire peut appuyer une demande de reprise. Les locataires d’un logement social (council ou housing association, bailleur social) qui sous-louent la totalité de leur logement commettent une infraction. Si la personne à qui vous louez sous-loue des chambres mais vit ailleurs, vous êtes en général vous-même un assured tenant et ne pouvez pas être expulsé sans décision de justice, même si la sous-location n’était pas autorisée (Shelter, en septembre 2026).

Un lodger partage le logement et les équipements de la personne à qui il loue, a beaucoup moins de droits, et son dépôt de garantie n’a pas à être protégé. Avec le dispositif Rent a Room, un propriétaire occupant ou un locataire résident peut percevoir jusqu’à 7 500 £ par an, en franchise d’impôt, en louant des chambres meublées (GOV.UK, 2026/27). Un locataire a toujours besoin de l’autorisation du propriétaire si le bail l’exige.

Le « rent-to-rent », où quelqu’un loue un bien et sous-loue ses chambres pour en tirer un profit, est courant dans les maisons partagées. Il n’est légal qu’avec l’accord du propriétaire, et la personne qui vous loue a toutes les obligations d’un propriétaire, y compris la licence HMO et la protection du dépôt. Demandez à voir l’accord écrit du propriétaire.

Avant de louer en Angleterre, un propriétaire a besoin d’un contrôle annuel du gaz par un technicien agréé Gas Safe, d’un rapport d’inspection électrique au moins tous les cinq ans, d’un EPC (certificat de performance énergétique) de classe E ou supérieure (la classe C pour tous les baux d’ici le 1er octobre 2030 est confirmée, avec une loi prévue en 2027), de détecteurs de fumée à chaque étage et de détecteurs de monoxyde de carbone là où ils sont exigés, de la protection du dépôt et des vérifications du droit de louer. Des copies des certificats sont remises au locataire. Chaque HMO loué à cinq personnes ou plus issues de plus d’un ménage exige une licence du council, et beaucoup de councils soumettent aussi à licence des locations plus petites. Louer un bien sans licence peut entraîner une amende illimitée et un rent repayment order (ordonnance de remboursement de loyer), et la sanction civile maximale est passée à 40 000 £ le 1er mai 2026.

À partir du 15 décembre 2026, chaque propriétaire privé en Angleterre doit enregistrer chaque bien loué sur le service « Register your rental property » (65 £ par an et par bien). Il ouvre région par région, en commençant par les West Midlands, et tous doivent être enregistrés au plus tard le 14 novembre 2027 ; les annonces devront alors indiquer le numéro d’enregistrement. Un médiateur pour les plaintes contre les propriétaires est attendu à partir de 2028. Les agences immobilières doivent déjà adhérer à The Property Ombudsman ou au Property Redress Scheme. L’Écosse, le pays de Galles (Rent Smart Wales) et l’Irlande du Nord exigent déjà l’enregistrement des propriétaires, et l’Écosse exige aussi que chaque agent immobilier figure au Scottish Letting Agent Register.

Le bénéfice locatif est imposé comme un revenu ; la première tranche de 1 000 £ est couverte par le property allowance (abattement sur les revenus immobiliers), et les intérêts d’emprunt ne donnent droit qu’à un crédit d’impôt au taux de base. À partir du 6 avril 2027, des taux distincts d’imposition des revenus immobiliers de 22 %, 42 % et 47 % s’appliquent en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord (HMRC, novembre 2025). Dans le Grand Londres, un logement peut être loué à court terme jusqu’à 90 nuits par année civile sans permis d’urbanisme (Deregulation Act 2015, loi de 2015 sur la déréglementation). Un registre national des locations de courte durée pour l’Angleterre a été promis en septembre 2026 pour mars 2027, sans détails publiés pour l’instant.

En Angleterre, le First-tier Tribunal (Property Chamber) traite les contestations de hausses de loyer (47 £ de frais), les recours en matière de licences, les recours contre les amendes des councils et les rent repayment orders (ordonnances de remboursement de loyer), qui peuvent obliger à rembourser jusqu’à deux ans de loyer lorsqu’un propriétaire a commis des infractions comme louer sans licence ou expulser illégalement. Le county court traite les reprises de logement, les dépôts de garantie, les défauts d’entretien et les demandes en paiement. Votre council fait appliquer l’essentiel du droit de la location, y compris les réparations, les licences, les frais interdits, les surenchères sur le loyer et les discriminations. Les litiges sur le dépôt de garantie peuvent être portés devant le service gratuit d’arbitrage du dispositif.

Pour une plainte contre un agent immobilier, adressez-vous d’abord à l’agent ; après sa réponse définitive, ou au bout de 8 semaines, saisissez The Property Ombudsman ou le Property Redress Scheme. Des conseils gratuits sont proposés par Shelter et Citizens Advice, et toute personne visée par une procédure de reprise peut obtenir gratuitement conseil et représentation en justice auprès du Housing Loss Prevention Advice Service, quels que soient ses revenus.

En Écosse, les litiges de loyer, de réparations et d’expulsion vont devant le First-tier Tribunal for Scotland (Housing and Property Chamber), gratuitement. Au pays de Galles et en Irlande du Nord, les litiges vont devant les tribunaux, avec les conseils de Shelter Cymru, de Citizens Advice et de Housing Rights (Irlande du Nord).