Mieten in Japan: die Regeln

Es gibt zwei Arten von Wohnraummietverträgen. Der normale Mietvertrag (futsū shakuya keiyaku) ist der übliche und läuft in der Regel zwei Jahre (MLIT Apartment Search Guidebook). Ein Vertrag mit einer Laufzeit unter einem Jahr gilt als unbefristet (Act on Land and Building Leases, Art. 29). Teilt nicht eine Seite zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor Ablauf mit, dass sie nicht verlängert oder nur zu neuen Bedingungen verlängert, wird der Vertrag zu denselben Bedingungen verlängert, aber ohne feste Laufzeit (Art. 26). Eine Mitteilung des Vermieters über Nichtverlängerung oder Kündigung wirkt nur, wenn ein „triftiger Grund“ (seitō jiyū) vorliegt, beurteilt nach dem Bedarf beider Seiten, die Wohnung zu nutzen, der Vorgeschichte des Mietverhältnisses, der Nutzung und dem Zustand der Wohnung sowie einer Umzugsentschädigung (tachinoki-ryō), die der Vermieter anbietet (Art. 28). Klauseln, die für den Mieter schlechter sind als diese Regeln, sind unwirksam (Art. 30). Die englische Übersetzung der Regierung gibt den Text in der 2011 geänderten Fassung wieder, und e-Gov, die amtliche Gesetzesdatenbank, war bei unserer Prüfung wegen Wartungsarbeiten nicht erreichbar (Oktober 2026).

Der befristete Mietvertrag (teiki shakka keiyaku, Art. 38) endet einfach zum Ablaufdatum, ohne Recht auf Verlängerung; ein neuer Vertrag braucht die Zustimmung beider Seiten. Er ist nur wirksam, wenn der Vertrag schriftlich geschlossen ist und der Vermieter dem Mieter zuvor in einer gesonderten schriftlichen Erläuterung mitgeteilt hat, dass der Vertrag nicht verlängert wird und zum Ablauf endet; ohne diese Erläuterung ist die Klausel zur Nichtverlängerung unwirksam, und der Vertrag wird zum normalen Mietvertrag. Bei Laufzeiten von einem Jahr oder mehr muss der Vermieter den Mieter zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor Ablauf benachrichtigen; eine spätere Mitteilung beendet den Vertrag erst sechs Monate nach ihrem Zugang. Der Vertrag kann auch das gesetzliche Recht ausschließen, eine Mietänderung zu verlangen. Beide Arten sehen auf dem Papier ähnlich aus, prüfe also immer, welche du unterschreibst.

Ist ein Makler beteiligt, muss ein zugelassener Immobilienfachmann (takken-shi) dir vor der Unterschrift die „Erläuterung wichtiger Punkte“ (jūyō jikō setsumei) geben: Vertragsart, Kaution und Schlüsselgeld, shikibiki, Verlängerungsgebühr, Regeln zur Wiederherstellung und den Zustand der Ausstattung. Seit einer Reform vom Mai 2022 kann diese Erläuterung online erfolgen und die Unterlagen können elektronisch verschickt werden (MLIT, Stand: Oktober 2026). Das Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT, das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) veröffentlicht einen Mustervertrag (chintai jūtaku hyōjun keiyakusho) in Fassungen mit einem persönlichen Bürgen oder einer Bürgschaftsgesellschaft. Nur in Tokio ist eine zusätzliche schriftliche Erläuterung vorgeschrieben (siehe „Streitfälle“).

Kein Gesetz begrenzt Kaution oder Schlüsselgeld. Seit dem 1. April 2020 definiert der Civil Code eine Kaution (shikikin) als jede Geldzahlung, wie auch immer sie heißt, die zur Sicherung dessen geleistet wird, was der Mieter aus dem Mietvertrag schuldet: Der Vermieter muss sie zurückgeben, wenn das Mietverhältnis beendet und die Wohnung zurückgegeben ist, abzüglich unbezahlter Miete und anderer Beträge, die aus dem Vertrag geschuldet sind. Der Vermieter kann sie zur Deckung von Rückständen verwenden, aber der Mieter kann nicht verlangen, dass statt einer Mietzahlung die Kaution verwendet wird (Art. 622-2). Schlüsselgeld (reikin) ist eine nicht erstattbare Zahlung an den Vermieter. Es ist Brauch, nicht Gesetz: Der Leitfaden des MLIT beschreibt es als verbreitet in Kanto, meist ein oder zwei Monatsmieten, wobei inzwischen immer mehr Wohnungen ohne Schlüsselgeld vermietet werden.

Westjapan hat eigene Bräuche. In manchen Regionen heißt die Kaution hoshōkin (Garantiegeld) und beträgt laut Leitfaden des MLIT oft etwa sechs Monatsmieten. Oft kommt shikibiki dazu: ein fester, nicht erstattbarer Betrag, der beim Auszug von der Kaution abgezogen wird und der laut Leitfaden in Kansai, Tokai und Kyushu verbreitet ist. Der Oberste Gerichtshof (24. März 2011) hielt eine shikibiki-Klausel für wirksam, solange der Betrag nicht übermäßig hoch ist. Die einzige amtliche Aufschlüsselung nach Regionen ist historisch: die Erhebung des MLIT bei Maklern, veröffentlicht 2007 zu Verträgen aus den Jahren 2005–2006. Damals verlangten 70 % der Verträge in Tokio eine Kaution (im Schnitt 1,6 Monatsmieten), 58 % Schlüsselgeld (1,4 Monatsmieten) und 5 % hatten shikibiki; in Osaka verlangten 72 % eine Kaution (3,2 Monatsmieten), 53 % Schlüsselgeld (2,6 Monatsmieten) und 30 % hatten shikibiki (3,1 Monatsmieten); in Hyogo hatten 96 % shikibiki. Heutige Inserate sehen anders aus. Im Großraum Tokio verlangten 2025 46,4 % der Inserate zu 100.000–150.000 ¥ keine Kaution, allerdings verzichteten nur etwa 30 % auf Schlüsselgeld (LIFULL, November 2025). Im Zentrum von Osaka verlangten in unserer Zählung von 761 Inseraten auf at home (Oktober 2026) 90 % der Inserate für Zweizimmerwohnungen keine Kaution und 55 % kein Schlüsselgeld, die meisten übrigen eine Monatsmiete Schlüsselgeld. Hoshōkin und shikibiki tauchen vor allem in älteren Gebäuden weiterhin auf, lies also die Kostenaufstellung.

Ein Vermieter will fast immer mehr Sicherheit als die Kaution: einen persönlichen Bürgen, der gesamtschuldnerisch haftet, oder häufiger eine Mietbürgschaftsgesellschaft (yachin hoshō gaisha). Seit dem 1. April 2020 muss eine persönliche Bürgschaft für einen Mietvertrag einen Höchstbetrag (kyokudo-gaku) schriftlich nennen, sonst ist sie unwirksam (Civil Code Art. 465-2). Eine Bürgschaftsgesellschaft verlangt eine Gebühr: Der Leitfaden des MLIT (ohne Datum) nennt oft 35 bis 50 % einer Monatsmiete für zwei Jahre, aber Anzeigen in den Großstädten verlangen oft mehr. In Tokio zeigen die Fälle des Capital Region Real Estate Fair Trade Council, des Selbstkontrollorgans der Branche für Immobilienwerbung, Erstgebühren von 50 bis 100 % der ersten Monatsmiete und Verwaltungsgebühr, danach etwa 10.000 ¥ im Jahr (Oktober 2025 bis März 2026). Sie ist keine Versicherung: Sie zahlt den Vermieter aus und fordert das Geld dann von dir zurück. Das MLIT führt seit 2017 ein freiwilliges Register von Bürgschaftsgesellschaften (115 eingetragen, Stand: März 2025) und führt diejenigen auf, die fremdsprachigen Service anbieten. Seit dem 1. Oktober 2025 zertifiziert es nach dem geänderten Housing Safety Net Act (Gesetz über das Sicherheitsnetz beim Wohnen) außerdem Unternehmen, die auch Mieter annehmen, die schwer eine Wohnung finden. Am 12. Dezember 2022 erklärte der Oberste Gerichtshof Klauseln einer Bürgschaftsgesellschaft für unwirksam, nach denen sie nach Rückständen den Mietvertrag ohne Ankündigung kündigen und die Wohnung bei Abwesenheit des Mieters als geräumt behandeln durfte, weil sie das gerichtliche Räumungsverfahren umgingen.

Es gibt keine Mietpreisbegrenzung, keine Obergrenze und keine Referenzmiete. Der Vermieter legt die Miete zu Beginn fest, und sie wird meist einen Monat im Voraus gezahlt, bis zum Ende des Vormonats, zusammen mit einer gesonderten Gemeinschafts- oder Verwaltungsgebühr (kyōekihi oder kanrihi) (Leitfaden des MLIT). Die Miete für Wohnraum unterliegt keiner Verbrauchsteuer (National Tax Agency, Stand: Oktober 2026).

Während eines Mietverhältnisses ändert sich die Miete im Einvernehmen. Kommt keine Einigung zustande, kann jede Seite eine Erhöhung oder Senkung verlangen, wenn die Miete unangemessen geworden ist, wegen veränderter Steuern auf Grund oder Gebäude, veränderter Grund- oder Gebäudepreise oder der Wirtschaftslage oder im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in der Nähe; eine Klausel, nach der die Miete für einen bestimmten Zeitraum nicht steigt, ist wirksam (Act on Land and Building Leases, Art. 32). Bis ein Gericht die neue Miete festsetzt, muss der Mieter nur zahlen, was er für angemessen hält, meist die alte Miete; setzt das Gericht später eine höhere Miete fest, wird der Fehlbetrag mit 10 % Zinsen im Jahr nachgezahlt. Mietstreitigkeiten gehen in die zivile Schlichtung beim Summary Court (dem untersten Zivilgericht), wo unter den Schlichtern auch Immobiliengutachter sitzen. Die Präfekturverwaltung Tokio hat ein eigenes Beratungstelefon zu Mieterhöhungen eingerichtet, nachdem neue Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel mehrfach große Erhöhungen verlangt hatten. In ihrem Merkblatt (aktualisiert am 12. März 2026) heißt es, dass ein Mieter eine Erhöhung nicht akzeptieren muss, ein Vermieter die Verlängerung nicht ablehnen kann, weil der Mieter eine Erhöhung ablehnt, und dass der Mieter die alte Miete beim Legal Affairs Bureau (Amt für Rechtsangelegenheiten) hinterlegen kann (kyōtaku), um die Zahlung nachzuweisen, wenn der Vermieter sie nicht annimmt. Wer schriftlich zustimmt, kann eine Erhöhung kaum rückgängig machen.

Eine Verlängerungsgebühr (kōshinryō) wird fällig, wenn ein normaler Mietvertrag verlängert wird, meist alle zwei Jahre. Sie ist keine gesetzliche Pflicht, aber der Oberste Gerichtshof (15. Juli 2011) hielt eine klar formulierte Klausel zur Verlängerungsgebühr für wirksam, solange der Betrag für Miete und Laufzeit nicht übermäßig hoch ist (MLIT, Stand: Oktober 2026). Sie ist ein regionaler Brauch. In der Erhebung des MLIT von 2007, der jüngsten amtlichen Zahl, hatten 65 % der Verträge in Tokio und 90 % der Verträge in Kanagawa eine (in Tokio etwa eine Monatsmiete), ebenso 55 % in Kyoto, in Osaka und Hyogo dagegen kein einziger.

Mieter: Das Gesetz sieht für einen unbefristeten Vertrag drei Monate Kündigungsfrist vor (Civil Code Art. 617), aber Verträge legen meist eine eigene, kürzere Frist fest. Der Mustervertrag des MLIT erlaubt dem Mieter, den Vertrag mit mindestens 30 Tagen Frist zu beenden, oder sofort, indem er 30 Tage Miete zahlt, und laut Leitfaden ist eine schriftliche Kündigung ein bis zwei Monate im Voraus üblich. Bei einem normalen Mietvertrag mit fester Laufzeit von zwei Jahren kannst du nur vorzeitig ausziehen, wenn der Vertrag es erlaubt, und fast alle tun es, lies also die Kündigungsklausel und eine etwaige Vertragsstrafe für einen Auszug im ersten Jahr. Bei einem befristeten Mietvertrag über eine Wohnung unter 200 Quadratmetern kann ein Mieter, der aus unvermeidbaren Gründen umziehen muss, etwa wegen einer Versetzung, einer medizinischen Behandlung oder der Pflege eines Angehörigen, mit einem Monat Frist kündigen, und eine Klausel, die dieses Recht ausschließt, ist unwirksam (Art. 38).

Vermieter: Um einen normalen Mietvertrag zu beenden, muss der Vermieter sechs Monate Frist einhalten und einen triftigen Grund haben (Art. 27 und 28). Dass ein Mieter eine Mieterhöhung ablehnt, ist kein Grund, die Verlängerung abzulehnen (Merkblatt der Präfekturverwaltung Tokio, 2026). Gerichte wägen den Bedarf des Vermieters an der Wohnung gegen den des Mieters ab, dazu die Höhe einer angebotenen Umzugsentschädigung. Um den Vertrag zum Ablauf zu beenden, muss der Vermieter zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor Ablauf die Nichtverlängerung mitteilen, und es gilt dieselbe Prüfung des triftigen Grundes; bleibt der Mieter wohnen und widerspricht der Vermieter nicht unverzüglich, wird der Vertrag trotzdem verlängert. Ein befristeter Mietvertrag endet zum Ablauf, mit den oben genannten Mitteilungsregeln.

Zahlt der Mieter nicht mehr, kann der Vermieter den Vertrag wegen Pflichtverletzung kündigen, aber zieht der Mieter nicht aus, kann nur ein Gerichtsurteil, das ein Gerichtsvollzieher vollstreckt, ihn aus der Wohnung entfernen. Die Schlösser auszutauschen oder Sachen zu entfernen ist nicht erlaubt, weshalb der Oberste Gerichtshof im Dezember 2022 die Klauseln der Bürgschaftsgesellschaften zur „als geräumt geltenden“ Wohnung gekippt hat. Wird das Gebäude verkauft, behält ein Mieter, der eingezogen ist, den Mietvertrag gegenüber dem neuen Eigentümer (Art. 31). Der neue Eigentümer wird Vermieter, kann aber Miete erst verlangen, wenn die Übertragung eingetragen ist (Civil Code, Regeln von 2020). Stirbt ein Mieter, geht der Mietvertrag auf die Erben über; ohne Erben kann ein mit ihm zusammenlebender Partner ihn übernehmen (Art. 36).

Der Vermieter muss die Reparaturen ausführen, die nötig sind, damit der Mieter die Wohnung nutzen kann, es sei denn, der Mieter hat den Schaden verursacht (Civil Code Art. 606). Seit dem 1. April 2020 darf der Mieter die Reparatur selbst vornehmen, wenn der Vermieter nach der Mitteilung nicht innerhalb angemessener Zeit handelt oder in einem Notfall (Art. 607-2), und die notwendigen Kosten sofort zurückfordern (Art. 608). Wird ein Teil der Wohnung ohne Verschulden des Mieters unbenutzbar, wird die Miete entsprechend gemindert (Art. 611). Mieter melden Strom, Gas und Wasser meist selbst an und müssen anwesend sein, wenn das Gas angestellt wird (Leitfaden des MLIT).

Am Ende muss der Mieter die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen (genjō kaifuku), aber nicht bei normaler Abnutzung und Alterung (Art. 621, seit 2020). Die Richtlinie des MLIT zur Wiederherstellung erklärt, wie die Kosten aufgeteilt werden. Von der Sonne ausgeblichene Tapeten, Dellen von Möbeln, Flecken hinter dem Kühlschrank und der Austausch von Schlössern, die nicht verloren oder kaputtgegangen sind, gehen zulasten des Vermieters. Schäden durch Nachlässigkeit, Rauchen oder Haustiere gehen zulasten des Mieters, gemindert nach dem Alter des Gegenstands: Tapeten und Teppichboden werden über sechs Jahre auf fast null abgeschrieben. Klauseln, die den Mieter mehr zahlen lassen, etwa eine pauschale Reinigungsgebühr, sind nur wirksam, wenn es einen sachlichen Grund gibt, der Mieter verstanden hat, dass er mehr übernimmt, als das Gesetz verlangt, und zugestimmt hat. Nach Angaben des MLIT gelten im Vertrag festgehaltene Klauseln zu Schlosswechsel und Reinigungskosten als wirksam (MLIT, Stand: Oktober 2026). Die Wiederherstellung ist der klassische Streitpunkt: Die Verbraucherzentren erfassten 13.273 Fälle im Geschäftsjahr 2023, 13.312 im Geschäftsjahr 2024 und 14.711 im Geschäftsjahr 2025 (National Consumer Affairs Center, Juli 2026). Mach beim Einzug Fotos mit Datum und sei bei der Schlussabnahme dabei.

Die Maklerprovision (chūkai tesūryō) ist durch eine Bekanntmachung des MLIT nach dem Real Estate Brokerage Act (Immobilienmaklergesetz) gedeckelt: Die Summe von Vermieter und Mieter zusammen darf eine Monatsmiete zuzüglich Verbrauchsteuer (10 %) nicht übersteigen, also 165.000 ¥ bei einer Miete von 150.000 ¥. Bei einer Wohnung zahlt jede Seite höchstens eine halbe Monatsmiete zuzüglich Steuer, es sei denn, der jeweilige Auftraggeber hat zugestimmt, als er den Makler beauftragte. In der Praxis wird der Mieter oft gebeten, der Zahlung der vollen Monatsmiete zuzustimmen, prüfe das also vor der Unterschrift. Seit dem 1. Juli 2024 darf ein Makler bei Wohnungen, die lange leer standen (grob gesagt über ein Jahr), nur vom Vermieter mehr nehmen, insgesamt bis zu 2,2 Monatsmieten; die Obergrenze für den Mieter bleibt unverändert. Weitere Kosten, mit denen du rechnen musst: die Feuer- und Haftpflichtversicherung des Mieters (meist eine Vertragsbedingung), der Schlossaustausch beim Einzug, die Gebühr der Bürgschaftsgesellschaft und, wenn der Vertrag es vorsieht, die Reinigung beim Auszug.

Ausländische Einwohner, die länger als drei Monate bleiben, erhalten bei der Ankunft eine Aufenthaltskarte (zairyū kādo). Binnen 14 Tagen nach dem Einzug an einer Adresse musst du im Rathaus oder Bezirksamt eine Einzugsmeldung (tennyū todoke) abgeben und die Karte mitbringen. Die Adresse wird auf der Karte vermerkt, und du wirst ins Einwohnerregister aufgenommen, was dir die staatliche Krankenversicherung (National Health Insurance), eine My Number (die persönliche Nummer für Steuer und Sozialversicherung) und Meldebescheinigungen verschafft. Beim Umzug meldest du dich binnen 14 Tagen erneut (Leitfaden der Immigration Services Agency; Ministry of Internal Affairs and Communications). Seit dem 14. Juni 2026 kannst du eine „spezifizierte Aufenthaltskarte“ (tokutei zairyū kādo) wählen, die die Aufenthaltskarte mit der My-Number-Karte verbindet, sodass Verlängerungen bei der Einwanderungsbehörde auch die My-Number-Seite aktualisieren. Neue Karten, die seit diesem Datum ausgestellt werden, drucken die Aufenthaltsdauer nicht mehr auf die Vorderseite; sie ist auf dem Chip gespeichert (Merkblatt des Ministry of Health, Labour and Welfare, 2026).

Für einen Mietvertrag verlangen Makler meist deine Aufenthaltskarte oder den Reisepass, einen Einkommensnachweis (einen Arbeitsvertrag oder eine Bescheinigung, einen Studierendenausweis oder einen Kontostand), einen Bürgen oder eine Bürgschaftsgesellschaft, einen Notfallkontakt in Japan und eine japanische Telefonnummer. Du brauchst außerdem ein japanisches Bankkonto; Banken verlangen eine Aufenthaltskarte und oft einen Arbeits- oder Studierendenausweis, bevor sie eines eröffnen (Leitfaden des MLIT; Leitfaden der Immigration Services Agency, 7. Auflage). Die Prüfung durch Vermieter und Makler (nyūkyo shinsa) führt dazu, dass es meist ein bis zwei Wochen von der Bewerbung bis zum Einzug dauert.

Nach einem Bericht der Nikkei vom Juli 2022 verbietet kein japanisches Gesetz ausdrücklich, einen Mieter abzulehnen, weil er Ausländer ist. Das Justizministerium nennt solche Ablehnungen eine Menschenrechtsverletzung und bearbeitet Beschwerden über seine Menschenrechtsberatung, auch über eine fremdsprachige Hotline, aber seine Mittel sind Rat und Aufforderungen zur Besserung, keine Anordnungen (Nikkei, Juli 2022; Justizministerium). In der eigenen landesweiten Befragung des Ministeriums unter ausländischen Einwohnern (2016, veröffentlicht 2017) waren 39,3 % derjenigen, die in den vorherigen fünf Jahren eine Wohnung gesucht hatten, abgelehnt worden, weil sie Ausländer waren, 41,2 % weil sie keinen japanischen Bürgen hatten, und 26,8 % gaben auf, nachdem sie in einem Inserat „keine Ausländer“ gelesen hatten. Wege, das zu umgehen: Wohnungen, die nach dem Housing Safety Net Act eingetragen sind und deren Vermieter sich verpflichten, Gruppen wie ausländische Einwohner nicht abzulehnen (durchsuchbar auf der Safety-Net-Housing-Seite des MLIT); Bürgschaftsgesellschaften auf der Liste des MLIT mit fremdsprachigem Service; und UR. Die öffentliche Urban Renaissance Agency (UR) erhebt kein Schlüsselgeld, keine Maklerprovision, keine Verlängerungsgebühr und keine Bürgschaftsgebühr; du zahlst eine Kaution von zwei Monatsmieten. Sie steht Ausländern offen, die mittel- bis langfristig ansässig sind (auch Daueraufenthaltsberechtigten) oder besondere Daueraufenthaltsberechtigte sind, bei einem Mindesteinkommen vom Vierfachen der Miete (oder einem festen Betrag bei höheren Mieten); ersatzweise kannst du Miete im Voraus zahlen oder Ersparnisse nachweisen. Kommunale und präfekturale öffentliche Wohnungen sind für Haushalte mit niedrigem Einkommen und können von ausländischen Einwohnern eine Aufenthaltsdauer von mehr als einem Jahr verlangen.

Ein Mieter darf den Mietvertrag nicht abtreten und nicht ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten, und lässt er entgegen dieser Regel jemand anderen die Wohnung nutzen, kann der Vermieter den Vertrag kündigen (Civil Code Art. 612). Ein rechtmäßiger Untermieter haftet dem Hauptvermieter unmittelbar für das, was der Mieter schuldet, und kann sich nicht auf Miete berufen, die er dem Mieter im Voraus gezahlt hat (Art. 613). Endet der Hauptmietvertrag durch Ablauf oder Kündigung, muss der Vermieter den Untermieter benachrichtigen, und die Untermiete endet dann sechs Monate später (Act on Land and Building Leases, Art. 34). Wer bei dir einzieht, auch ein Partner, muss dem Vermieter normalerweise gemeldet werden, und nicht gemeldete Mitbewohner können zur Räumung führen (Leitfaden des MLIT).

Share Houses sind für Neuankömmlinge oft die erste Unterkunft. Meist mietest du ein Zimmer direkt bei einem Betreiber. Es gelten dieselben Vertragsregeln, prüfe also, ob es ein normaler oder ein befristeter Mietvertrag ist, die Kündigungsfrist, was die Kaution abdeckt und ob eine Reinigungsgebühr anfällt. Die gemietete Wohnung an Touristen zu vermieten gilt als Untervermietung: Ein Mieter, der eine minpaku-Anmeldung (Anmeldung einer Privatunterkunft) einreicht, muss nachweisen, dass der Vermieter der Untervermietung zu diesem Zweck zustimmt (minpaku-Portal des MLIT).

„Sublease“ hat in Japan außerdem eine besondere Bedeutung: Ein Unternehmen mietet ein ganzes Gebäude vom Eigentümer und vermietet die Wohnungen weiter (Generalmietvertrag). Seit der Rental Housing Management Business Act (Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen) am 15. Juni 2021 vollständig in Kraft getreten ist, sind diese Modelle auf der Seite des Eigentümers reguliert. Für dich als Mieter ist das Unternehmen der Vermieter, und der Act on Land and Building Leases schützt dich in der üblichen Weise.

Die Vermietung der eigenen Wohnung braucht keine landesweite Erlaubnis und keine Registrierung, aber der Vertrag muss dem Act on Land and Building Leases folgen. Normale Mietverträge verlängern sich, solange du keinen triftigen Grund hast; willst du die Wohnung zurückhaben, nimm also einen befristeten Mietvertrag und halte seine Formalien ein: einen schriftlichen Vertrag, eine gesonderte vorherige schriftliche Erläuterung und die Mitteilung zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor Ablauf. Eine persönliche Bürgschaft muss einen Höchstbetrag schriftlich nennen. Die Kaution muss nach der Rückgabe zurückgezahlt werden, abzüglich nur dessen, was geschuldet ist, und der Mieter zahlt nicht für normale Abnutzung. Makler, die Mietverträge vermitteln, müssen eine Maklerlizenz haben, die du in der öffentlichen Suche des MLIT prüfen kannst. Nach dem Rental Housing Management Business Act (vollständig in Kraft seit 15. Juni 2021) müssen Verwalter von 200 oder mehr Mietwohnungen sich beim MLIT registrieren, das Geld der Mieter auf getrennten Konten halten, dem Eigentümer den Verwaltungsvertrag schriftlich erläutern und dem Eigentümer mindestens einmal im Jahr berichten.

Steuer: Der Gewinn aus der Vermietung gilt als „Einkünfte aus Immobilien“. Dazu zählen Miete, Verlängerungs- und andere einmalige Gebühren, der nicht erstattbare Teil von Kautionen (etwa shikibiki) und Nebenkosten, abzüglich Grundsteuer, Versicherung, Abschreibung und Reparaturen (National Tax Agency). Sie werden deinen anderen Einkünften zugerechnet und mit 5 % bis 45 % besteuert (sieben Stufen), dazu ein Wiederaufbauzuschlag von 2,1 % auf die Steuer bis 2037, dazu die lokale Einwohnersteuer von 10 % (National Tax Agency; Ministry of Internal Affairs and Communications, Stand: Oktober 2026). Ist der Vermieter nicht in Japan ansässig, muss der Zahler der Miete 20,42 % einbehalten und bis zum 10. des Folgemonats an das Finanzamt abführen. Ausgenommen ist eine Privatperson, die die Wohnung mietet, um selbst oder mit der Familie dort zu wohnen; sie behält nichts ein, sodass der nicht ansässige Vermieter die Steuer dann selbst erklärt und zahlt. Ab 2027 wird die Aufteilung der 20,42 % anders geregelt, mit einem neuen Verteidigungszuschlag von 1 %, aber die Gesamtsumme bleibt gleich (NTA, Stand: Oktober 2026). Wohnraummiete ist von der Verbrauchsteuer befreit.

Für Kurzzeitvermietung gibt es drei rechtliche Wege: eine Lizenz nach dem Inns and Hotels Act (Gasthaus- und Hotelgesetz); eine Anmeldung nach dem Private Lodging Business Act (Gesetz über Privatunterkünfte, 2017), der erlaubt, eine Wohnung höchstens 180 Nächte im Jahr an Gäste zu vermieten, mit der Pflicht, ein Gästeverzeichnis zu führen, Hinweise in Fremdsprachen zu geben, Beschwerden der Nachbarn zu bearbeiten und alle zwei Monate die Nächte zu melden; oder, in den National Strategic Special Zones (nationalen strategischen Sonderzonen), die Zertifizierung als „Sonderzonen-minpaku“ (tokku minpaku). Präfekturen und Städte können Zeiträume und Gebiete per Verordnung weiter einschränken (minpaku-Portal des MLIT). Die Stadt Osaka, in der die meisten Sonderzonen-minpaku Japans liegen, nimmt seit dem 29. Mai 2026 wegen Beschwerden über Lärm und Müll keine neuen Anträge und keine zusätzlichen Zimmer mehr an. Genehmigte Objekte dürfen weiterbetrieben werden (Stadt Osaka, 2026). Prüfe vor dem Inserieren die aktuellen Regeln bei der Stadt.

Beginne mit dem Vertrag, der Erläuterung wichtiger Punkte und der Wiederherstellungsrichtlinie des MLIT und bring deinen Einwand schriftlich vor. Für Beratung ruf die Consumer Hotline 188 an, die dich mit deinem örtlichen Verbraucherzentrum verbindet; an Wochenenden und Feiertagen, wenn die örtlichen Zentren geschlossen sind, nimmt das National Consumer Affairs Center (Kokusen) die Anrufe selbst entgegen. Die Zentren beraten kostenlos und können manchmal vermitteln. In Tokio berät die Miet-Hotline der Präfekturverwaltung (03-5320-4958, montags bis freitags) Mieter und Vermieter, und sie bietet nach Terminvereinbarung kostenlose 20-minütige Beratungen mit Anwälten oder Justizschreibern an (03-5320-5015). Die Rental Housing Dispute Prevention Ordinance (Verordnung zur Vermeidung von Mietstreitigkeiten; in Kraft seit 1. Oktober 2004, nur Tokio) verpflichtet Makler, die in Tokio eine Wohnung vermitteln, vor dem Vertrag schriftlich die Regeln zur Wiederherstellung und zu Reparaturen zu erläutern, ebenso alle Sonderklauseln, die den Mieter mehr zahlen lassen, und an wen man sich für Reparaturen wendet.

Die Gerichte bieten zwei günstige Wege. Die zivile Schlichtung (minji chōtei) beim Summary Court ist ein nicht öffentliches Verfahren am runden Tisch mit einem Richter und ehrenamtlichen Schlichtern, bei Mietstreit auch Immobiliengutachtern; die Gebühren sind niedriger als bei einer Klage (500 ¥ gegenüber 1.000 ¥ bei einer Forderung von 100.000 ¥). Das Verfahren für geringfügige Forderungen (shōgaku soshō) behandelt Geldforderungen bis 600.000 ¥, etwa die Rückzahlung einer Kaution, normalerweise in einer einzigen Verhandlung, mit einer Grenze von zehn Verfahren im Jahr je Person bei demselben Gericht. Die Gerichtsgebühren schließen inzwischen das Porto ein und werden normalerweise elektronisch gezahlt, und Unterlagen können online über das mints-System der Gerichte eingereicht werden (Courts of Japan, Stand: Oktober 2026). Mietänderungen und Räumungen gehen in die Schlichtung oder in eine normale Klage.

Houterasu (das Japan Legal Support Center) betreibt ein kostenloses mehrsprachiges Infotelefon unter 0570-078377 (050-3754-5430 von IP- oder Prepaid-Telefonen), montags bis freitags 9 bis 17 Uhr, auf Englisch, Chinesisch, Koreanisch, Spanisch, Portugiesisch, Vietnamesisch, Tagalog, Nepali, Thai, Indonesisch und in einfachem Japanisch. Es verweist dich an die richtige Stelle und, wenn dein Einkommen gering ist, an kostenlose Rechtsberatung und Hilfe bei den Anwaltskosten. Ablehnung oder Belästigung, weil du Ausländer bist, kannst du der Menschenrechtsberatung des Justizministeriums für Ausländer melden, die eine fremdsprachige Hotline betreibt.