Wohnung mieten in Tokio

Die aktuelle Lage

Was es kostet

Angebotsmieten auf den Portalen; tatsächlich gezahlt wird oft weniger (ältere Verträge) oder mehr (möblierte Kurzzeitmieten). Kautionen und was zusätzlich verlangt werden darf, stehen auf der Seite zum Mietrecht in Japan. Die Eurowerte dienen dem Vergleich zwischen Städten: gerundet, pro Monat, zu den Wechselkursen vom 23. Oktober 2026 (so rechnen wir um).

Wo du suchen kannst

Tipps von vor Ort

Gesammelt in lokalen Foren, Stadt-Subreddits und Expat-Gruppen, in unseren eigenen Worten. Es ist das, was Leuten geholfen hat, die es hinter sich haben; eine Garantie ist nichts davon.

1. Vergleiche Miete plus Gebühr, nie die Miete allein

   Tokioter Inserate nennen die Miete und die Verwaltungs- oder Gemeinschaftsgebühr (kanrihi oder kyōekihi) getrennt, und die Gebühr kommt jeden Monat obendrauf. In unserer Stichprobe von 1DK/1LDK-Wohnungen reichte sie von null bis 20.000 ¥, meist 5.000–15.000 ¥. Eine Wohnung für 170.000 ¥ mit 15.000 ¥ Gebühr kostet mehr als eine für 180.000 ¥ ohne Gebühr. Sortiere die Portale nach „Miete + Verwaltungsgebühr“.

   Quelle: Inserate auf SUUMO, 1. Oktober 2026; Mietdefinitionen von at home

2. Lass dir vor der Bewerbung die vollständige Kostenaufstellung geben

   In den jüngsten Sanktionen des Fair Trade Council gegen Tokioter Makler sind Gebühren aufgeführt, die in den Inseraten fehlten: Zimmerreinigung, Reinigung der Klimaanlage, eine Gebühr für „24-Stunden-Support“, Schlosswechsel, Desinfektion und ein Mitgliederservice, dazu Bürgschaftsgebühren von 50–100 % der ersten Monatsmiete samt Gebühr und danach 10.000 ¥ im Jahr. Lass dir vom Makler eine aufgeschlüsselte Aufstellung (mitsumori) der Einzugskosten geben und frag, welche Posten freiwillig sind.

   Quelle: Capital Region Real Estate Fair Trade Council, Maßnahmen vom Oktober 2025, Januar und März 2026

3. Such Wohnungen ohne Kaution und ohne Schlüsselgeld

   Im Großraum Tokio verlangten 2025 63,3 % der Inserate unter 100.000 ¥ und 46,4 % derer zu 100.000–150.000 ¥ keine Kaution, und wo eine Kaution oder Schlüsselgeld verlangt wurde, lag der Betrag im Schnitt bei etwa einer Monatsmiete. Auf das Schlüsselgeld wurde nur bei 30 % der Inserate zu 100.000–150.000 ¥ verzichtet. Filtere die Portale nach beidem und bitte den Makler außerhalb von Januar bis März, das Schlüsselgeld zu verhandeln.

   Quelle: LIFULL HOME'S, Trends bei Kaution und Schlüsselgeld im Großraum Tokio, November 2025

4. Bewirb dich in der Hochsaison, bevor du besichtigst

   Von Januar bis März werden viele Wohnungen inseriert, solange noch der bisherige Mieter dort wohnt, und sind vergeben, bevor eine Besichtigung möglich ist. Makler bieten eine „Vorab-Bewerbung“ (senkō mōshikomi) an, die die Wohnung reserviert, bis du sie sehen kannst, meist mit der Möglichkeit zurückzutreten. Für einen Einzug im April fang Mitte Februar an; außerhalb der Hochsaison dauert eine Suche etwa drei Wochen bis einen Monat.

   Quelle: SUUMO, wie lange eine Suche dauert (aktualisiert im Juli 2026)

5. Prüfe die Vertragsart und die Bedingungen der Verlängerung

   Frag, ob es ein normaler Mietvertrag ist, der sich verlängert, solange der Vermieter keinen triftigen Grund hat, oder ein befristeter Mietvertrag (teiki shakka), der einfach endet; Tokioter Makler müssen dir außerdem vor der Unterschrift die Tokioter Regeln zur Streitvermeidung schriftlich erläutern. Die meisten Mietverträge in Tokio laufen zwei Jahre, und Verlängerungsgebühren sind in Tokio üblich: In der Erhebung des MLIT von 2007, der jüngsten amtlichen Zahl (eine neuere Quelle gibt es nicht), verlangten 65 % der Tokioter Verträge eine, etwa eine Monatsmiete. Frag, ob dein Vertrag eine vorsieht und ob auch die Bürgschaftsgesellschaft eine Verlängerungsgebühr berechnet, und rechne beides ein, wenn du überschlägst, was das Bleiben kostet.

   Quelle: Präfekturverwaltung Tokio, Rental Housing Dispute Prevention Ordinance; MLIT-Erhebung 2007

6. Lehne eine Erhöhung, die du nicht akzeptierst, schriftlich ab

   Verlangt ein neuer Eigentümer oder die Hausverwaltung bei der Verlängerung eine höhere Miete, musst du nicht unterschreiben. Zahl weiter die bisherige Miete und ruf die Miet-Hotline der Präfekturverwaltung an (03-5320-4958, montags bis freitags); sie bietet nach Terminvereinbarung kostenlose 20-minütige Beratungen durch Anwälte. Ihr Merkblatt vom März 2026 warnt, dass eine einmal unterschriebene Erhöhung schwer rückgängig zu machen ist.

   Quelle: Präfekturverwaltung Tokio, Mieterhöhungen nach Eigentümerwechsel (aktualisiert am 12. März 2026)

7. Nutz ein Share House oder eine Monatswohnung als Übergang

   Für Share Houses und möblierte Monatswohnungen braucht man keine Bürgschaft und oft keine Kaution, du kannst also wenige Tage nach der Ankunft einziehen, deine Adresse im Bezirksamt anmelden, eine Aufenthaltskarte mit Adresse, ein Bankkonto und eine Telefonnummer bekommen und dich erst dann auf einen normalen Mietvertrag bewerben. Einzelzimmer in zentralen Share Houses beginnen bei etwa 55.000–78.000 ¥ im Monat.

   Quelle: Borderless House und Oakhouse, Oktober 2026

8. Such entlang der Bahnlinien, nicht nur nach Bezirksnamen

   Abseits der Yamanote-Ringlinie fallen die Mieten stark. Der Durchschnitt von SUUMO für eine Wohnung vom Typ 1LDK lag in Minato bei 234.000 ¥ und in Shinjuku bei 171.000 ¥, in Nakano und Suginami aber bei 132.000–138.000 ¥, in Itabashi und Nerima bei 113.000–114.000 ¥ und in Adachi, Katsushika und Edogawa bei 89.000–95.000 ¥ (Juli 2026). Jenseits des Flusses kostete eine Wohnung mit 30–50 m² im Schnitt etwa 95.000 ¥ in Saitama und Chiba und 112.000 ¥ in Kanagawa, jeweils einschließlich Gebühren.

   Quelle: SUUMO, Durchschnittsmieten nach Bezirk (Juli 2026); at home, Mietentwicklung (August 2026)

Stadtviertel

• Minato, Chiyoda, Chūō und Shibuya höhere Mieten

  Die Geschäfts- und Botschaftsviertel (Roppongi, Azabu, Akasaka, Ginza, Shibuya, Ebisu): neue Hochhauswohnungen zur Miete, viele Makler, die auf Ausländer eingestellt sind, und die höchsten Mieten, etwa 190.000–234.000 ¥ für eine Wohnung vom Typ 1LDK (SUUMO, Juli 2026).

• Shinjuku, Bunkyō und Meguro höhere Mieten

  Zentral, aber eher Wohngegend: Bunkyō rund um die Universitäten, Meguro entlang der Tōyoko-Linie (Naka-Meguro, Gakugei-daigaku) und ruhigere Teile von Shinjuku wie Ochiai und Waseda. Etwa 165.000–171.000 ¥ für eine Wohnung vom Typ 1LDK.

• Setagaya und Shinagawa (Südwesten) mittlere Mieten

  Grüne Wohnbezirke an den Linien Odakyū, Keiō, Den-en-toshi und Tōkyū und rund um Ōimachi und Gotanda, beliebt bei Paaren und Familien. Etwa 145.000–162.000 ¥ für eine Wohnung vom Typ 1LDK.

• Nakano, Suginami und Musashino (die Chūō-Linie) mittlere Mieten

  An den Linien Chūō und Sōbu westlich von Shinjuku (Nakano, Kōenji, Asagaya, Ogikubo, Kichijōji) gibt es ältere niedrige Wohnhäuser, kleine Einkaufsstraßen und viele junge Mieter. Etwa 130.000–138.000 ¥ für eine Wohnung vom Typ 1LDK in den Bezirken, ähnlich in Musashino.

• Taitō, Sumida und Kōtō (die Ostseite) mittlere Mieten

  Ueno, Asakusa und Kuramae, Kinshichō und Oshiage jenseits des Sumida sowie die neuen Hochhäuser von Toyosu und Kiyosumi-Shirakawa: zentral, aber günstiger als der Westen, etwa 139.000–156.000 ¥ für eine Wohnung vom Typ 1LDK.

• Toshima, Kita, Itabashi und Nerima (der Norden) mittlere Mieten

  Ikebukuro und die Linien nach Norden und Nordwesten (Saikyō, Tōjō, Seibu Ikebukuro, Mita): viel fürs Geld, 20–30 Minuten vom Zentrum, etwa 113.000–143.000 ¥ für eine Wohnung vom Typ 1LDK. Toshima beschränkt Kurzzeitvermietungen ab dem 16. Dezember 2026 auf die Schulferien.

• Adachi, Katsushika und Edogawa (der äußere Osten) niedrigere Mieten

  Die günstigsten der 23 Bezirke, etwa 89.000–95.000 ¥ für eine Wohnung vom Typ 1LDK, mit Kita-Senju, Kameari, Kasai und den Linien Tōzai und Jōban ins Zentrum. Längere Wege in den Westen.

• Westliches Tokio und der Pendlergürtel niedrigere Mieten

  Jenseits der 23 Bezirke kosten Tachikawa, Hachiōji und Machida im Schnitt etwa 77.000–90.000 ¥ für eine Wohnung vom Typ 1LDK. Kawasaki und Yokohama (Kanagawa), die Stadt Saitama und Kawaguchi (Saitama) sowie Ichikawa und Funabashi (Chiba) sind eine häufige Wahl: Eine Wohnung mit 30–50 m² kostete im August 2026 im Schnitt etwa 95.000–112.000 ¥ einschließlich Gebühren.

Was Vermieter verlangen

Halte diese Unterlagen schon vor der ersten Besichtigung als PDF bereit; in Tokio geht die Wohnung oft an die Person, die zuerst eine vollständige Mappe schickt.

• Aufenthaltskarte (zairyū kādo) und Reisepass. Makler und Bürgschaftsgesellschaften prüfen, wie lange dein Aufenthalt noch läuft; seit dem 14. Juni 2026 ist auf neuen „spezifizierten Aufenthaltskarten“ die Aufenthaltsdauer nicht mehr auf der Vorderseite aufgedruckt, halte also einen anderen Weg bereit, sie nachzuweisen.
• Einkommensnachweis: Arbeitsvertrag oder Beschäftigungsbescheinigung (zaishoku shōmeisho) für Neuankömmlinge, aktuelle Gehaltsabrechnungen oder die Lohnsteuerbescheinigung (gensen chōshūhyō). Viele Vermieter und Bürgschaftsgesellschaften erwarten ein Jahreseinkommen von etwa dem 36-Fachen der Monatsmiete; UR verlangt ein Monatseinkommen in Höhe des Vierfachen der Miete.
• Studierende: Immatrikulationsbescheinigung und oft ein Nachweis über Ersparnisse oder das Einkommen eines Elternteils.
• Ein Vertrag mit einer Mietbürgschaftsgesellschaft, fast immer verlangt; die Erstgebühr beträgt oft 50–100 % einer Monatsmiete samt Gebühr, danach etwa 10.000 ¥ im Jahr. Einige Bürgschaftsgesellschaften mit fremdsprachigem Service stehen im Register des MLIT.
• Ein Notfallkontakt in Japan (oft ein Kollege, der Arbeitgeber oder ein Freund) und manchmal zusätzlich ein persönlicher Bürge.
• Eine japanische Handynummer und, für Mietzahlung per Lastschrift, ein japanisches Bankkonto; manche Bürgschaftsgesellschaften akzeptieren stattdessen eine Kreditkarte.
• Eine Meldebescheinigung (jūminhyō) oder dein Melderegisterauszug, sobald du deine Adresse im Bezirksamt angemeldet hast (binnen 14 Tagen nach dem Einzug).

Typische Betrugsmaschen in Tokio

• Lockvogel-Inserate (otori bukken)

  Eine günstige, gut gelegene Wohnung lockt dich ins Maklerbüro, wo man dir sagt, sie sei gerade vergeben, und dir andere zeigt. Der Fair Trade Council verhängte im Dezember 2025 eine Geldstrafe gegen ein Maklerbüro im Bezirk Toshima, weil Inserate bis zu zwei Monate nach der Vermietung der Wohnungen online blieben, und im Mai 2026 gegen ein Maklerbüro im Bezirk Chiyoda, weil Inserate über ein Jahr stehen blieben. Bei seiner Prüfung 2025 waren 2,6 % der Mietinserate Lockvogel-Inserate. Lass dir die Verfügbarkeit vom Makler bestätigen, bevor du hinfährst.

• Gebühren, die im Inserat fehlen

  Maklerbüros im Bezirk Minato wurden im Oktober 2025 und Januar 2026 mit Geldstrafen belegt, weil sie Gebühren für Schlosswechsel, Reinigung und „24-Stunden-Support“ verschwiegen und „kein Garantiegeld“ angegeben hatten, obwohl 210.000 ¥ fällig und nicht erstattbar waren. Liegt die Kostenaufstellung im Maklerbüro deutlich über dem Inserat, lass dir jeden zusätzlichen Posten erklären und lehne freiwillige ab.

• Nicht zugelassene „Makler“ in sozialen Medien

  In Social-Media-Gruppen oder über Messenger bieten Leute Wohnungen oder eine „garantierte Zusage“ für Ausländer an und verlangen vor jeder Besichtigung eine Kaution oder Bewerbungsgebühr per Überweisung oder App. Ein echter Makler nennt eine Lizenznummer (ausgestellt vom Gouverneur von Tokio oder vom Minister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus), die du in der öffentlichen Suche des MLIT prüfen kannst, und du zahlst die Einzugskosten erst, wenn die Prüfung bestanden ist und du den Vertrag und die Erläuterung wichtiger Punkte in der Hand hast.

• Mieterhöhungen nach einem Eigentümerwechsel

  Kein Betrug, aber ein verbreitetes Druckmittel in Tokio: Ein neuer Eigentümer verlangt eine hohe Erhöhung und lässt durchblicken, du müsstest zustimmen oder ausziehen. Im Merkblatt Tokios (März 2026) heißt es, dass du nicht zustimmen musst und dass die Ablehnung kein Grund ist, die Verlängerung zu verweigern; zahl weiter und ruf die Miet-Hotline an.

• Unnötige Kosten beim Auszug

  Kosten für Tapeten, Böden oder Reinigung über das hinaus, was Vertrag und Wiederherstellungsrichtlinie der Regierung erlauben, sind die häufigste Beschwerde zu Mietverhältnissen bei den Verbraucherzentren. Mach beim Einzug Fotos mit Datum, sei bei der Schlussabnahme dabei und ruf das Verbraucherzentrum Tokio an (03-3235-1155), bevor du eine strittige Rechnung zahlst.

Wie lange es dauert

Wo es Hilfe gibt

• Präfekturverwaltung Tokio: Beratung zu Immobilien und MieteTokios Miet-Hotline (03-5320-4958, montags bis freitags) für Mieter und Vermieter, kostenlose 20-minütige Beratung durch Anwälte oder Justizschreiber nach Terminvereinbarung (03-5320-5015) und die besondere Beratung zu Mieterhöhungen nach einem Eigentümerwechsel. Auf Japanisch.
• Rental Housing Dispute Prevention Ordinance, Tokios Verordnung zur Vermeidung von Mietstreitigkeiten (die „Tokyo Rule“)Seit dem 1. Oktober 2004 in Kraft, nur in Tokio: Makler müssen vor der Unterschrift schriftlich erklären, wer für Wiederherstellung und Reparaturen zahlt, welche Sonderklauseln dir mehr aufbürden und an wen du dich für Reparaturen wendest. Die Seite enthält die Richtlinie, auch auf Englisch.
• Tokyo Metropolitan Consumer CenterKostenlose Verbraucherberatung unter 03-3235-1155, Montag bis Samstag von 9 bis 17 Uhr, auch bei Streit um Kaution, Auszug und Maklern. Gedolmetschte Beratung auf Englisch, Chinesisch, Koreanisch, Tagalog und Vietnamesisch über dieselbe Nummer. Oder wähle 188 für das nächstgelegene Zentrum.
• Tokyo Multilingual Consultation Navi (Tokyo Tsunagari Foundation)Die kostenlose Hotline der Stiftung der Präfektur für ausländische Einwohner, 0120-142-142, für Alltagsfragen auch zum Wohnen; sie verweist dich an die richtige Stelle.
• Foreign Residents Support Center (FRESC)Behördenzentrum in Yotsuya im Bezirk Shinjuku, das Beratung zu Einwanderung, Menschenrechten, Recht und Arbeit für ausländische Einwohner bündelt, darunter die Menschenrechtsberatung des Justizministeriums bei Diskriminierung wie Ablehnungen, weil du Ausländer bist.
• Houterasu (Japan Legal Support Center)Kostenloses mehrsprachiges Infotelefon 0570-078377 (montags bis freitags 9 bis 17 Uhr) und, für Menschen mit geringem Einkommen, kostenlose Rechtsberatung und Hilfe bei den Anwaltskosten.
• Capital Region Real Estate Fair Trade CouncilBranchenorgan für Immobilienwerbung in Tokio und den umliegenden Präfekturen. Erklärt, wie man Mietinserate liest, nimmt Meldungen irreführender Inserate und Lockvogel-Inserate entgegen und veröffentlicht jeden Monat seine Sanktionen.

Häufige Fragen zum Mieten in Tokio