Louer au Danemark : les règles

Les locations privées relèvent de la Lov om leje (loi sur la location, lov nr. 341 af 22. marts 2022, en vigueur depuis le 1er juillet 2022, modifiée plusieurs fois depuis, en dernier lieu avec effet au 1er janvier 2026). Le logement social à but non lucratif a sa propre loi, la Lov om leje af almene boliger (almenlejeloven, LBK nr. 928 af 4. september 2019 telle que modifiée). Chaque partie peut exiger un contrat écrit, et tout ce que le contrat ne règle pas expressément suit la loi (§ 11). Si un propriétaire utilise un contrat type, il doit s’agir du Typeformular A, 10. udgave (formulaire type A, 10e édition) agréé. C’est le seul formulaire agréé depuis le 1er janvier 2023 (§ 14). Toute dérogation convenue à la loi ou au formulaire doit figurer au § 11 du contrat, « Særlige vilkår » (conditions particulières), et non être faite en barrant le texte imprimé. Les clauses du texte imprimé qui s’écartent de la loi sont signalées en gras italique. Si un propriétaire utilise un formulaire non agréé, les clauses qui donnent au locataire moins de droits ou plus d’obligations que la loi sont nulles (§ 14, stk. 3).

La plupart des locations sont à durée indéterminée, avec une forte protection contre une résiliation par le propriétaire (voir Préavis). Une location peut être à durée déterminée (tidsbegrænset) ; elle prend alors fin sans préavis à l’échéance du terme et ne peut pas être résiliée plus tôt, sauf si le contrat le prévoit (§ 173). Le Boligret (tribunal du logement) peut écarter le terme s’il n’est pas suffisamment justifié par la situation propre du propriétaire, comme un retour ou une vente prévus. Si le locataire reste plus d’un mois après l’échéance, au su du propriétaire et sans qu’on lui ait demandé de partir, la location se poursuit sans date de fin. Le key money (argent de clé) et les frais d’entremise sont interdits : personne ne peut faire payer au locataire le fait de lui louer ou de lui trouver un logement (§ 15), et ces sommes peuvent être réclamées. Situation en septembre 2026.

Pour un appartement ou une chambre, le dépôt de garantie (depositum) est plafonné à trois mois de loyer (Lov om leje § 59, stk. 1). En plus, le propriétaire peut demander jusqu’à trois mois de forudbetalt leje (loyer payé d’avance), à condition de ne pas dépasser le loyer dû pendant le préavis du locataire. Le loyer payé d’avance n’est pas un second dépôt de garantie : une fois la location résiliée, le locataire l’utilise pour couvrir les derniers mois de loyer (§ 59, stk. 3). C’est ce que les annonces entendent par « 6 måneder » ou « 3+3 » : trois mois de dépôt de garantie plus trois mois de loyer payé d’avance, et en pratique le premier mois de loyer est aussi dû avant l’emménagement, si bien que le coût d’entrée peut atteindre sept mois de loyer. Le loyer lui-même ne peut pas être exigé pour plus de trois mois à la fois (§ 58). Un propriétaire de logement à loyer réglementé qui exige davantage risque une amende ou jusqu’à quatre mois de prison (§ 62). Les sommes versées en trop peuvent être réclamées auprès du Huslejenævn (commission des loyers) jusqu’à un an après le départ (§ 40). Quand le loyer augmente, le propriétaire peut compléter le dépôt de garantie et le loyer payé d’avance par mensualités (§ 60).

La loi n’oblige pas à déposer le dépôt de garantie auprès d’un organisme et ne fixe aucun délai de restitution. Le propriétaire règle d’abord les frais de réparation après l’état des lieux de sortie (voir Préavis). Un sous-locataire peut proposer une garantie bancaire ou un compte bloqué distinct à la place d’un dépôt en espèces (§ 59, stk. 2), et un locataire qui sous-loue et n’a pas réglé et remboursé le dépôt de garantie dans les six semaines suivant la fin de la sous-location peut être condamné à une amende (§ 62, stk. 2). Dans les almene boliger, l’association de logement demande soit un beboerindskud (apport du résident), soit un dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à trois mois de loyer (almenlejeloven §§ 45–46). Les litiges sur les dépôts de garantie vont au Huslejenævn, ou au Beboerklagenævn (commission de recours des résidents) pour les almene boliger. La police conseille de ne jamais verser de dépôt de garantie ni de loyer d’avance pour un logement que vous n’avez pas visité, de payer uniquement par une banque danoise et de vérifier d’abord qui est propriétaire du bien. Situation en septembre 2026.

Les règles de loyer applicables dépendent de la municipalité et de l’immeuble. Dans les municipalités réglementées (définies à la Lov om leje § 4), le loyer des immeubles mis en service avant 1992 est omkostningsbestemt (fondé sur les coûts). Il ne peut pas dépasser ce qui couvre les charges d’exploitation nécessaires du bien plus un rendement limité sur sa valeur (§§ 19, 23–25), et il peut à la place être indexé sur l’indice net des prix par périodes de deux ans (§ 26). La principale exception est un logement gennemgribende forbedret (entièrement modernisé, l’ancienne règle du « § 5, stk. 2 », aujourd’hui § 19, stk. 2). Le loyer peut alors monter jusqu’à det lejedes værdi (la valeur du logement loué, c’est-à-dire le prix de logements comparables dans le quartier). Cela suppose des travaux d’au moins 2 280 kr par m² ou 260 738 kr au total aux prix de 2021, indexés chaque année, réalisés sur deux ans. Depuis le 1er juillet 2020, le propriétaire doit aussi attendre cinq ans après l’achat du bien, l’immeuble doit atteindre la classe énergétique A–C ou gagner deux niveaux, et le Huslejenævn doit inspecter le logement avant le début des travaux. Dans les immeubles qui comptaient six logements ou moins au 1er janvier 1995, le loyer ne doit pas être sensiblement supérieur au loyer fondé sur les coûts de logements comparables (§§ 7, 32). Dans les municipalités non réglementées, le loyer est apprécié par rapport à det lejedes værdi (§§ 42–45).

Le loyer est libre par accord pour les logements d’immeubles utilisés pour la première fois après le 31 décembre 1991, pour les logements issus de la transformation de locaux commerciaux et pour les nouveaux logements aménagés dans les combles et en toiture (§ 54). Même dans ce cas, le Huslejenævn peut vérifier si le loyer est déraisonnable au regard du droit général des contrats (§ 55). Un propriétaire qui veut rapprocher le loyer de det lejedes værdi doit donner un préavis écrit de trois mois indiquant le motif et le droit du locataire de contester, et ne peut pas le faire plus d’une fois tous les deux ans (§§ 42, stk. 5, et 44). Le locataire dispose alors de six semaines pour contester par écrit, après quoi le propriétaire doit saisir le Huslejenævn. De nombreux contrats prévoient plutôt une augmentation annuelle selon l’indice net des prix, que le propriétaire peut appliquer par notification écrite (§§ 53, stk. 2, et 54, stk. 3). Une loi temporaire a plafonné les augmentations liées à l’indice à 4 % par an pour les années d’indice 2022 et 2023 (lov nr. 1311 af 27. september 2022). Ses règles spéciales ont été abrogées le 1er janvier 2025, de sorte que les augmentations suivent désormais intégralement l’indice. Un locataire qui juge le loyer convenu trop élevé peut demander au Huslejenævn de le réduire. Lorsque l’argument est que le loyer dépasse det lejedes værdi, la demande doit être introduite dans l’année suivant le premier paiement de ce loyer (§ 45, stk. 4), et les sommes versées en trop peuvent être réclamées avec intérêts (§ 40). Situation en septembre 2026.

Un locataire peut donner congé à tout moment, sauf si une durée fixe a été convenue. Le préavis est de trois mois, jusqu’au premier jour ouvrable d’un mois. Pour une chambre dans le logement du propriétaire, il est d’un mois (Lov om leje §§ 169, 175). Un propriétaire ne peut mettre fin à la plupart des locations que pour les motifs énumérés au § 171, comme vouloir habiter lui-même le logement, une démolition, des manquements graves à l’ordre ou d’autres raisons importantes. Le congé doit être écrit, indiquer le motif et informer le locataire qu’il peut le contester (§ 176). Le préavis est d’au moins un an lorsque le propriétaire veut le logement pour son propre usage, et de trois mois dans les autres cas (§ 175). Si le locataire conteste par écrit dans les six semaines, le congé ne tient que si le propriétaire saisit le Boligret dans les six semaines suivantes. Les locations qui peuvent être résiliées plus librement sont énumérées au § 170 : une chambre dans le logement du propriétaire, un appartement dans une maison de deux logements dont le propriétaire occupe l’autre, et un logement en propriété ou en coopérative où le propriétaire veut revenir. Par ailleurs, un propriétaire peut résilier immédiatement pour impayé après une mise en demeure écrite, ou pour des manquements graves (§ 182).

À la sortie, le logement doit être rendu dans l’état où il a été reçu, hors usure normale. On ne peut jamais exiger du locataire qu’il le laisse en meilleur état qu’à son entrée (§ 187, stk. 1). Depuis le 1er juillet 2015, une clause imposant de rendre un logement nyistandsat (remis à neuf) n’est plus possible dans les nouveaux contrats. Les propriétaires qui louent plus d’un logement doivent organiser un fraflytningssyn (état des lieux de sortie) dans les deux semaines suivant le moment où ils apprennent que le locataire est parti, le prévenir par écrit au moins une semaine à l’avance et remettre un rapport écrit. Sinon, ils perdent leur droit à réclamer des réparations, et les coûts absents du rapport ne peuvent pas être facturés (§ 187, stk. 2–5). Ces mêmes propriétaires doivent faire un état des lieux d’entrée et remettre un rapport, faute de quoi ils perdent leurs demandes de réparation (§ 90). Si un locataire part avant la fin du préavis, le propriétaire doit essayer de relouer, et le loyer d’un nouveau locataire réduit ce que doit l’ancien (§ 175, stk. 3). Situation en septembre 2026.

Le propriétaire doit remettre le logement propre et en bon état, avec des fenêtres intactes et des serrures qui fonctionnent (Lov om leje § 89). Il doit aussi entretenir correctement l’immeuble et le logement, y compris les canalisations et les installations électriques, de gaz, d’eau et de chauffage, et garder propres les escaliers, la cour et les parties communes (§ 112). Le locataire s’occupe des serrures et des clés. Les travaux de décoration intérieure (peinture, papier peint, traitement des sols) incombent par défaut au propriétaire, financés par un compte d’entretien intérieur (§§ 116–117), mais le contrat peut les transférer au locataire. Les défauts présents au début doivent être signalés au propriétaire dans les deux semaines suivant le début de la location, sinon le locataire perd le droit de s’en prévaloir, sauf s’il ne pouvait raisonnablement pas les remarquer (§ 91).

Le chauffage, l’eau, l’électricité et le gaz fournis par le propriétaire sont facturés par provisions mensuelles. Le propriétaire doit envoyer un relevé annuel de consommation dans les quatre mois suivant la fin de l’exercice comptable (§ 75), et le locataire peut le contester par écrit dans les six semaines suivant sa réception (§ 77). Si le relevé arrive en retard, le propriétaire perd le droit de facturer un éventuel complément (§ 79). Les honoraires d’agence et les frais d’entremise ne peuvent pas être mis à la charge du locataire (§ 15). Dans les almene boliger, le loyer couvre les frais de fonctionnement et d’entretien de l’ensemble immobilier, et les résidents décident de beaucoup de choses par la démocratie des locataires. Les factures de consommation y suivent l’almenlejeloven. Situation en septembre 2026.

Chacun doit être inscrit au CPR (Det Centrale Personregister, le registre central de la population, souvent appelé Folkeregister) à l’adresse où il vit réellement, et déclarer un déménagement dans les cinq jours, en général sur borger.dk avec MitID (cpr.dk). Le numéro CPR est la clé de presque tout : la carte jaune d’assurance maladie, un compte bancaire, MitID, les impôts et la boligstøtte. Les nouveaux arrivants peuvent demander l’inscription au CPR s’ils restent plus de trois mois. Il leur faut une adresse au Danemark et une preuve qu’ils y habitent, en général un contrat de location signé ou l’accord de la personne qui les héberge. Une sous-location ou une chambre où le propriétaire refuse que vous vous déclariez est un signal d’alerte, car sans inscription vous ne pouvez pas obtenir de numéro CPR, et la boligstøtte (aide au logement) exige l’inscription à l’adresse (borger.dk).

La boligstøtte est versée par Udbetaling Danmark aux locataires dont le logement a sa propre cuisine, selon le loyer, la surface, le foyer et les revenus et le patrimoine du foyer. Les propriétaires et copropriétaires ne peuvent pas la percevoir, et la demande se fait sur borger.dk. Les propriétaires sont aussi soumis à la bopælspligt (obligation de résidence) au titre de la Lov om boligforhold (loi sur les conditions de logement, lov nr. 342 af 22. marts 2022). Dans les municipalités réglementées, et dans d’autres qui l’adoptent, un logement utilisé comme résidence à l’année doit le rester. S’il est vide depuis plus de six semaines, le propriétaire doit le déclarer, et la municipalité peut y affecter un locataire (§ 5). Il ne peut pas être transformé en résidence de vacances ou secondaire sans l’accord de la municipalité (§ 7). C’est pourquoi les propriétaires d’appartements en ville doivent souvent les louer s’ils partent. Copenhague, par exemple, exige de déclarer un logement vide dans les six semaines (kk.dk). Situation en septembre 2026.

Un locataire a le droit légal de fremleje (sous-louer) jusqu’à la moitié des pièces d’habitation du logement sans l’accord du propriétaire, tant que le nombre total de personnes ne dépasse pas le nombre de pièces (Lov om leje § 157). Le logement entier peut être sous-loué jusqu’à deux ans lorsque l’absence du locataire est temporaire et due à une maladie, un déplacement professionnel, des études, une mutation temporaire ou une situation similaire (§ 158). Le propriétaire peut refuser si l’immeuble compte moins de 13 logements, s’il y aurait plus d’occupants que de pièces, ou pour un autre motif raisonnable. Toute sous-location doit être écrite, et le locataire doit en remettre une copie au propriétaire avant qu’elle commence. En dehors de ces cas, sous-louer tout le logement, y compris en location de vacances, exige l’accord du propriétaire. Le locataire reste responsable envers le propriétaire du loyer, des dégâts et du règlement intérieur (§ 159).

Le sous-locataire est un locataire au sens de la même loi. Le plafond de trois mois de dépôt de garantie et de trois mois de loyer payé d’avance s’applique, et le sous-locataire peut proposer une garantie bancaire ou un compte bloqué à la place d’espèces (§ 59). Les litiges sur le loyer, le dépôt de garantie ou les conditions vont au Huslejenævn. Le sous-locataire n’a toutefois que les droits du locataire principal : si la location principale prend fin, la sous-location aussi. La possibilité pour un membre d’une andelsboligforening (coopérative d’habitation) de sous-louer dépend des règles propres à la coopérative. Un andelsbolig n’est pas une location : vous achetez une part de la coopérative à un prix plafonné par la loi et approuvé par le conseil, puis vous payez une boligafgift (redevance de logement) mensuelle (borger.dk). Situation en septembre 2026.

Les propriétaires privés doivent respecter la Lov om leje : utiliser le Typeformular A, 10. udgave agréé s’ils emploient un contrat type, et porter toutes les dérogations à la loi au § 11. Ils doivent respecter les plafonds du dépôt de garantie et du loyer payé d’avance et ne percevoir aucun key money. Les propriétaires qui louent plus d’un logement doivent aussi faire des états des lieux d’entrée et de sortie avec rapports écrits. Avant de louer pour la première fois un logement en propriété ou en coopérative, un propriétaire qui n’a pas d’autre logement loué peut demander au Huslejenævn une forhåndsgodkendelse (approbation préalable) du loyer licite (§ 132, stk. 2). Les frais sont de 614 kr (niveau 2026), et l’inspection de la commission avant une modernisation au titre du § 19, stk. 2 coûte 4 685 kr. Si un locataire obtient gain de cause sur toute la ligne, le propriétaire se voit facturer 7 027 kr (tarifs 2026, tels que publiés par les municipalités de Kalundborg et de Copenhague).

Fiscalité (Skattestyrelsen, situation en 2026). Louer un logement où vous n’habitez pas pendant 12 mois ou plus est considéré comme une location commerciale. Le bénéfice est un revenu personnel, les dépenses réelles (intérêts, entretien, taxes foncières, assurance) sont déductibles, et une perte est déductible. La virksomhedsordning (régime fiscal des entreprises) est en général accessible. Louer votre propre logement à long terme (4 mois ou plus) donne droit à un abattement forfaitaire de 1⅓ % de la valeur du bien, au minimum 24 000 kr par an, à la place de la déduction des frais réels. Pour les locations courtes d’une chambre ou de votre logement (moins de 4 mois), l’abattement est de 35 100 kr en 2026 (33 500 kr en 2025) lorsque vous louez via une plateforme qui déclare à la Skattestyrelsen, et de 13 800 kr (13 100 kr en 2025) dans les autres cas. Dans les deux cas, seuls 60 % du revenu au-dessus de l’abattement sont imposés. Le revenu des locations courtes est un revenu du capital.

Les locations courtes d’un logement entier occupé à l’année à des fins de vacances sont plafonnées par la sommerhusloven (loi sur les maisons de vacances, LBK nr. 400 af 12. april 2024) à 30 jours par an, ou 70 jours si la location passe par une plateforme ou une agence qui déclare le revenu à l’administration fiscale. Une municipalité peut porter les 70 jours à 100. La location de chambres relève de règles distinctes (Plan- og Landdistriktsstyrelsen). Copenhague applique les limites de 30 et 70 jours, et les coopératives d’habitation et associations de propriétaires peuvent fixer des règles plus strictes dans leurs statuts (kk.dk). Un locataire a besoin de l’accord du propriétaire pour louer son logement en courte durée. Situation en septembre 2026.

Chaque municipalité a un Huslejenævn (commission des loyers) pour les locations privées et un Beboerklagenævn (commission de recours des résidents) pour les almene boliger (borger.dk). Le Huslejenævn statue sur les niveaux et augmentations de loyer, le dépôt de garantie et le loyer payé d’avance, les réparations et réclamations à la sortie, les relevés de consommation et les manquements à l’ordre. Il peut ordonner le remboursement de loyers payés en trop. Le dépôt d’un dossier coûte 367 kr pour la partie qui saisit (2026). Devant le Beboerklagenævn, il coûte 172 kr. Il faut d’abord tenter de s’entendre avec l’autre partie, puis déposer un dossier écrit avec les pièces. L’une ou l’autre partie peut porter une décision du Huslejenævn devant le Boligret (le tribunal de district siégeant comme tribunal du logement) dans les quatre semaines (Lov om boligforhold § 88). À Copenhague, les décisions du Huslejenævn peuvent d’abord faire l’objet d’un recours devant l’ankenævn (commission d’appel) de la ville (194 kr en 2026, kk.dk). Les résiliations, les droits de sous-location et les affaires qui exigent des témoignages vont directement au Boligret, où s’appliquent les frais de justice et honoraires habituels.

Les organisations de locataires aident pour les contrats, les décomptes de sortie et les dossiers devant la commission des loyers. Lejernes LO (LLO) est la plus grande, avec des antennes locales et une représentation complète pour ses membres. Danske Lejere donne un premier conseil gratuit et vérifie les contrats, avec davantage d’aide pour les membres. Les arnaques à la location, comme les faux propriétaires qui demandent un dépôt de garantie pour un logement qu’ils ne contrôlent pas, sont des délits à signaler à Politiet (la police) au 114 ou sur politi.dk. La police conseille de vérifier le propriétaire sur tinglysning.dk ou boligejer.dk avant de payer. Situation en septembre 2026.